萬科地產項目交付評估的扣分點（1）

　　有著30年住宅開發經驗的萬科，每一個環節都沉淀下了相當豐富的經驗，對于項目交付前的評估，已經做到非常精細完善，值得同行借鑒。

　　一、實測實量

　　涂飾共310個測點

　　1、墻面平整度≤3mm （135個點）；

　　2、墻面垂直度≤3mm （75個測點）2米靠尺+塞尺；

　　3、陰陽角方正度≤ 3mm （50個測點），

　　陰陽角尺，切割陰陽角尺；

　　檢查區域：踢腳線；窗洞、門邊陰角收口處；墻垛陰陽角；

　　4、頂棚水平度≤ 10mm（50個測點）。

　　墻面瓷磚共154個測點

　　1、墻面磚飾面平整度：瓷磚≤3mm、石材≤ 2mm、木質≤ 1mm（每項12個測點）；

　　2、墻面磚飾面垂直度：瓷磚≤2mm、石材≤ 2mm、木質≤ 1.5mm（每項12個測點）2米靠尺+塞尺；

　　3、墻面磚飾面陰陽角方正度：瓷磚≤ 3mm、石材≤ 2mm、木質≤ 1.5mm（每項12個測點）部品安裝處；

　　4、墻面磚接縫高低差：瓷磚≤0.5mm、石材≤ 0.5mm、木質≤ 0.5mm（每項12個測點）；

　　5、墻面磚空鼓裂縫 (10個測點）。

　　地面瓷磚共70個測點

　　1、地面磚飾面平整度：瓷磚≤2mm、石材≤ 1mm（每項12個測點）；

　　2、地面磚飾面拼縫高低差：≤0.5mm（瓷磚、石材每項12個測點）；

　　3、地面磚飾面空鼓（每項10個測點）。

　　木地板共28個測點

　　1、表面平整度≤ 2mm（6個測點）；

　　2、接縫寬度（實木復合、實木地板）≤ 0.5mm（6個測點）；

　　3、接縫高低差（實木復合、實木地板）（6個測點）；

　　4、地板水平度≤ 10mm（10個測點）。

　　二、觀感評分細則

　　【入戶空間】

　　入戶空間 之 入戶門

　　1、表面不平整、破損、污染、劃傷；

　　2、門框安裝不牢固；

　　3、門鎖開啟不靈活、有異響，門扇關閉后有松動；

　　4、門框收口不順直、粗糙；

　　5、門吸安裝不牢固、功能不正常。

　　檢查方式：目測

　　入戶空間 之 對講機

　　1、對講功能不正常 ；

　　2、可視功能不正常 ；

　　3、按鍵開鎖功能不正常；

　　4、表面破損、污染。

　　檢查方式：目測

　　入戶空間 之 安防

　　1、布防、撤防測試失敗 ；

　　2、表面破損、污染；

　　檢查方式：目測、試驗

　　入戶空間 之戶內配電箱

　　1、開關功能不正常；

　　2、對應控制電路標示不清晰，與實際對應不準確；

　　3、控制箱安裝歪斜，不水平；

　　4、表面破損、污染。

　　檢查方式：目測、試驗

　　【水電設備】

　　水電設備 之開關/面板、插座

　　1、表面破損、污染、劃傷；

　　2、啟閉不順暢、對應控制終端有誤；

　　3、開關/面板安裝歪斜；

　　4、收口粗糙。

　　檢查方式：目測、試驗

　　水電設備 之照明

　　1、燈通電不正常；

　　2、燈帶光影有“斷檔”；

　　3、電線接頭不規范。

　　檢查方式：目測、試驗

　　【裝飾工程】

　　裝飾工程 之地板

　　1、表面不平直、不潔凈，有損傷、色差明顯；

　　2、鋪設不牢固、行走時有異響、冒灰。

　　檢查方式：目測

　　裝飾工程 之涂料

　　1、陰陽角不順直、大小頭；

　　2、涂料大面存在刷痕和波浪紋；

　　3、有銹斑、砂眼、裂紋；

　　4、有色差、污染、劃傷、破損；

　　5、收邊收口粗糙。

　　檢查方式：目測

　　裝飾工程 之墻、地磚

　　1、表面不平整、不順直；

　　2、磚面有色差、破損、有空鼓；

　　3、磚縫不飽滿、不順直、不均勻，色差大；

　　4、墻與地磚縫隙過大、不均勻、不順直。

　　檢查方式：目測

　　裝飾工程 之窗臺石/門檻石

　　1、有色差、破損及斷裂；

　　2、窗邊收口未壓住窗臺石露縫。

　　檢查方式：目測

　　裝飾工程 之地面石材

　　1、有色差、縫隙不均勻、破損及斷裂；

　　2、表面不光潔、用手觸摸有高低差；

　　3、光面石材未做鏡面處理。

　　檢查方式：目測

　　裝飾工程 之頂棚

　　1、不順平、波浪紋明顯，線條不順直；

　　2、有色差、裂縫、污染、破損。

　　檢查方式：目測

　　裝飾工程 之踢腳線

　　1、表面污染、破損、色差明顯；

　　2、整體不平直；

　　3、陰陽轉角處不方正、對縫不嚴密；

　　4、踢腳線與墻面、地面存在明顯縫隙、不均勻、不順直；

　　5、打膠處理。

　　檢查方式：目測

　　【門窗】

　　門窗之 戶內門

　　1、表面破損、污染；

　　2、門鎖安裝不到位，開啟不正常、關閉后門扇有松動 ；

　　3、門下縫隙過寬、不均勻；

　　4、門吸安裝不牢固、功能不正常。

　　檢查方式：目測、試驗

　　門窗之 門套

　　1、表面不光滑，不平整、色差；

　　2、線條不順直，接縫不嚴密；

　　3、裂縫、翹曲和損壞；

　　4、門套線與墻面存在明顯縫隙、不均勻、不順直、打膠處理；

　　5、廚衛間門套線未落在門檻石或門套靴上。

　　檢查方式：目測、試驗

　　門窗之 鋁合金/

塑鋼門窗

　　1、表面有污染、劃傷；

　　2、啟閉操作不正常，推拉門移動不順暢、不平穩；

　　3、門窗四角有滲漏水跡；

　　4、門窗外泄水孔堵塞；

　　5、門窗密封膠粘結不牢固、不完整、不順直。

　　檢查方式：目測、試驗

　　【廚房空間】

　　櫥柜/門板（收納）

　　1、門板不平整、破損、污染、有色差、表面不光滑、翹曲；

　　2、柜門與柜體縫隙不對稱不一致，拉手位置不對稱、不水平；

　　3、開啟關閉有異響。

　　檢查方式：目測、試驗

　　臺面（廚衛間）

　　1、表面不平整、不光潔；

　　2、破損、污染、目測有接縫；

　　3、臺面與墻面存在大小頭；

　　4、打膠不順平、寬窄不一致。

　　檢查方式：目測

　　五金

　　1、松動、污染、破損；

　　2、軌道和鉸鏈不牢固、不順滑。

　　檢查方式：目測

　　水槽

　　1、表面不光潔、污染、破損；

　　2、排水開關操作不靈活，水槽四周密封不嚴密；

　　3、溢水、排水不正常，有滲漏。

　　檢查方式：目測、試水

　　廚電

　　1、外觀污染、有劃傷、不完好；

　　2、油煙機送電、燃氣灶點火不正常。

　　檢查方式：目測、試驗

　　柜體

　　1、破損、有污染；

　　2、擱板安裝不牢固，擱點不平整，活動隔板未設置調節功能。

　　檢查方式：目測

　　五金

　　1、軌道和鉸鏈不牢固、不順滑，柜門啟閉不正常；

　　2、抽屜、褲架推拉不順暢。

　　檢查方式：目測

　　緊急報警器

　　1、與監控中心聯動測試不正常；

　　2、復位鑰匙不正常。

　　檢查方式：目測、測試

　　【衛生間】

　　座便

　　1、表面不光潔、污染、有破損、有使用痕跡；

　　2、沖水不順暢、堵塞；

　　3、馬桶與墻面不垂直，水箱與墻面不平行，水箱與墻面間隙大于兩指寬度。

　　檢查方式：目測、測試

　　臺盆

　　1、表面不光潔、有劃痕、污染、破損；

　　2、水喉左熱右冷有誤、切換不正常；

　　3、溢水、排水不正常，有滲漏；

　　4、周邊打膠不完整、不順平、寬窄不一。

　　檢查方式：目測、試水、測試

　　淋浴房

　　1、安裝不牢固；

　　2、墻體連接處打膠不嚴密、不平整、寬窄不一致；

　　3、玻璃無3C標志 ；

　　4、排水不正常。

　　檢查方式：目測、試水

　　龍頭/花灑

　　1、表面有缺陷、污染；

　　2、出水不正常、有滲漏。

　　檢查方式：目測、試水

　　排氣扇

　　1、表面破損、污染；

　　2、不能正常使用。

　　檢查方式：目測、測試

　　地漏

　　地漏排水不順暢（地漏處倒水一桶，同時檢查陽臺地漏。

　　檢查方式：目測、試水

　　【陽臺】

　　1、不同材料交界處處理粗糙、滴水線不順直；

　　2、陽臺欄桿安裝不牢固、收口粗糙、污染、銹蝕；

　　3、排水不順暢（潑水試驗）。

　　檢查方式：目測、試水

　　【戶內保潔】

　　不干凈、不整潔。

　　檢查方式：目測

篇2：房地產竣工物業交付程序

　　

　　房地產公司竣工物業交付程序

　　1目的和范圍：明確公司與物業公司之間以及物業公司與客戶之間接管驗收、交付竣工物業的職責與流程，確保公司依法履約順利向客戶交付物業。適用于公司新開發的住宅、車位、商場及公共配套等竣工物業。

　　2職責

　　2.1總經理室負責委托物業管理公司或負責商業物業管理與運作的分支機構進行管理，簽訂物業管理合同，并委托其接管竣工物業。

　　2.2總經理室負責確定根據《商品房買賣合同》中約定的交付日期確定已竣工物業接管驗收及與客戶之間的交付日期，總經理批準。

　　2.3總經理室負責組織竣工物業交付工作，工程材料部負責具體的交付工作，必要時由總經理室負責召開專題會議討論解決竣工物業交付過程中存在的諸項問題。

　　2.4總經理室法律事務中心負責對交付過程中出現的需訴諸法律的糾紛提供法律援助。

　　2.5工程材料部(項目部)負責將相關內業資料移交給物業公司、公司檔案室及經營銷售部。

　　2.6工程材料部(項目部)負責組織客戶服務部、經營銷售部、監理公司、施工單位等將已竣工物業向物業公司移交。

　　2.7工程材料部(項目部)負責監督監理公司和施工單位對有質量問題的事項進行整改，并組織復驗。

　　2.8工程材料部(項目部)和設計研發部負責對驗收過程中的質量問題進行總結、分析，并提出改進意見，并通過項目部和監理公司督促施工單位及時進行整改。

　　2.9經營銷售部負責向客戶發交付入伙通知書，制作兩書，培訓本部門員工，配合物業公司辦理客戶接樓相關手續及引導工作;經營銷售部負責提供客戶名單給物業公司及對外聯絡部。

　　2.10對外聯絡部負責申辦煤氣、水、電、寬帶、閉路電視的開通手續。

　　2.11財務計統部負責辦理接樓結清尾款、違約款、產權稅費代收等;負責與物業公司商談空置物業的物業管理費及其支付方式，協調客戶交納物業管理費的起始時間等

　　2.12客戶服務部負責協調設計研發部和工程材料部等相關部門解決交付過程中出現的問題。

　　2.13人力資源部參與交付過程中可移動資產的驗收與移交。

　　2.14物業公司負責代收煤氣費、電費預存金、閉路電視初裝費等;負責向客戶交付竣工物業。

　　2.15受公司委托管理與運作商業物業的分支機構負責該類物業的接管與驗收。

　　3工作程序

　　3.1物業公司的接管驗收

　　3.1.1物業公司的接管驗收，是在相關政府部門竣工驗收合格以后，公司相關部門協同物業管理公司與施工單位分口逐項進行的物業接管驗收，在公司已制定企業內部質量驗收標準而且該標準在公司與承包商的合同中已明確約定的情況下，根據企業內部標準驗收;否則，以國家規定的質量驗收標準驗收。

　　3.1.2經營銷售部向物業公司提供項目已售物業的客戶名單。

　　3.1.3工程材料部(項目部)在物業公司接管驗收之前向物業公司提交：竣工驗收證明書、主要建筑材料質量保證書、設備臺賬、設備單體資料、設備清單、系統設備主機使用說明書、竣工圖。

　　3.1.4工程材料部(項目部)在設備運行正常后向物業公司提交設備設施資料。

　　3.1.5總經理室負責確定根據《商品房買賣合同》中約定的交付日期確定已竣工物業接管驗收及與客戶之間的交付日期，報總經理批準。

　　3.1.6總經理室負責組織竣工物業的交付工作，工程材料部經理具體組織項目部、客戶服務部、經營銷售部、物業公司、監理公司、施工單位等共同組成接管驗收小組，召開竣工樓盤交接籌備會，進一步明確參加驗收的部門、人員、日程安排、職責分工、驗收標準、驗收方法等。必要時由總經理室負責召開專題會議討論解決竣工物業交付過程中存在的諸項問題。

　　3.1.7物業公司負責制作《驗收房屋交接清單》并逐項填寫檢查驗收記錄，記錄須經參與驗收的部門、單位簽字確認。

　　3.1.8接管驗收的具體程序

　　3.1.8.1對于驗收合格的項目，物業公司與項目部填寫《物業接管移交清單》，由交接物業公司、地產公司、監理公司、施工單位四方代表簽字并加蓋公章后，完成正式接管。

　　3.1.8.2對于驗收中質量有問題的項目，填寫物業接管驗收報告，并在報告上寫明問題的具體內容和處理辦法。對于需要進行整改的質量問題項必須寫明整改的意見和完工的期限以及負責人，由接管驗收小組簽字認可，項目部負責監督監理公司、施工單位給予整改。

　　3.1.8.3有質量問題的項目整改完工后，項目部監督監理公司協同物業公司進行復驗。復驗合格的，辦理程序同上述3.1.8.1條款。仍存在

　　質量問題的辦理程序同上述3.1.8.2條款。

　　3.1.9如由于客觀原因無法在限定的接管驗收日程內將質量問題整改完畢，物業公司必須先予接管以保證與客戶之間的如期交付，由項目繼續協同監理公司督促施工單位完成整改，并組織復驗。

　　3.1.10必要時，由總經理室組織相關部門召開物業交接專題會議，討論解決解決物業交接過程中存在的諸項問題。

　　3.1.11財務計統部負責與物業公司商談確定空置物業的管理費用及支付方式，協調客戶交納物業管理費的起始時間等，報總經理室審核后，總經理批準執行。

　　3.1.12項目部與物業公司在移交日雙方確定公用水電計量表讀數，劃分交接雙方應負責的水電費用。

　　3.1.13對外聯絡部負責在物業驗收接管后，與物業公司共同配合辦理接管樓盤的公共水電的托收手續。

　　3.1.14如物業交接過程中涉及產權屬于公司的可移動資產，工程材料部應通知人力資源部根據經審核的施工單位提供的資產清單參與驗收、造冊登記。今后移交給資產使用單位時，由人力資源部負責辦理移交手續。

　　3.1.15公司總經理室負責組織同物業管理公司簽署物業管理委托合同。

　　3.1.16配套房產(產權屬于業主委員會的房產)向物業公司交付的過程參照上述程序執行。在業主委員會正式成立后，由物業公司負責向業主委員會移交。

　　3.2與客戶的交付

　　3.2.1與客戶之間的交付，是在與物業公司接管驗收的基礎上進行的，我司委托物業公司辦理與客戶之間的交付手續。

　　3.2.2物業公司于《商品房買賣合同》約定交付日前30日以書面形式告知地產公司物業管理費用標準及接樓流程。

　　3.2.3經營銷售部組織相關人員進行物業交付前的培訓，執行《培訓管理程序》。

　　3.2.4經營銷售部提供客戶名單給對外聯絡部，對外聯絡部負責申辦煤氣、水、電、寬帶、閉路電視的開通手續。

　　3.2.5經營銷售部發入伙通知書通知客戶接樓，入伙通知書內容應包括：辦理入伙日期、辦理地點、需攜帶文件、應付費用、匯款指示、簡要的接樓流程等。

　　3.2.6工程材料部須于《商品房買賣合同》約定交付日前30日向經營銷售部提供建施圖竣工圖2份，水、電管線平面圖1份(復印件)。

　　3.2.7經營銷售部根據工程材料部提供的圖紙資料制作《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　3.2.8客戶至公司辦理結樓手續后各部門主要須辦事宜如下：

　　3.2.8.1經營銷售部負責為開具接樓通知單，并引導辦理相關手續。

　　3.2.8.2財務計統部負責辦理接樓結清尾款、違約款、產權稅費代收等。

　　3.2.8.3物業公司負責代收煤氣費、電費預存金、閉路電視初裝費等，并辦理相關接樓手續。

　　3.2.9客戶服務部負責協調相關部門解決交付過程中出現的問題，執行《客戶服務程序》;總經理室法律事務中心負責對交付過程中出現的需訴諸法律的糾紛提供法律援助;設計研發部、工程材料部(項目部)負責設計、建筑質量等引發的投訴難題的研討解決。

　　3.3商業物業的交付

　　3.3.1商業物業指公司新開發的商業物業，出于戰略角度考慮暫不出售，而由公司通過招商、租賃方式運作的商場及其相關配套等商業物業。

　　3.3.2商業物業的運作與管理由公司下屬的分支機構(目前為元洪購物廣場有限公司和融僑新天地休閑購物有限公司)負責，交付過程在公司各相關部門和公司委托的商業物業運作與管理者之間進行，具體程序參照上述3.1條款進行。

　　3.3.3公司總經理室負責協調商業物業交接過程中出現問題的解決，必要時通過專題會議或其他方式進行。

　　3.3.4公司總經理室負責組織同負責商業物業管理與運作的分支機構簽署委托管理合同。

　　4相關文件

　　4.1《施工管理程序》

　　4.2《銷售過程管理程序》

　　4.3《客戶服務程序》

　　5相關表單、記錄

　　5.1驗收房屋交接清單

　　5.2物業接管移交清單

　　5.3入伙通知書

　　5.4物業管理合同

篇3：預售商品房物業交付作業指導書

　　預售商品房的物業交付作業指導書

　　1.作業目的

　　房地產開發所有環節都能正常運作至此，才能保證物業交付的順利進行，達到銀貨兩訖的目的。

　　2.主管崗位　總經濟師：督促檢查主辦崗位的工作，協助處理疑難客戶糾紛。

　　主辦崗位　營銷策劃：落實物業交割的組織工作和籌備工作，處理客戶糾紛。

　　3.緊前工作條件

　　取得質監站頒發的工程質量核驗證書，取得市房地產資源管理局頒發的交付使用證，已取得開發商的房屋所有權證即大產證（或雖未取得，但預計取得的時間不會超過對客戶的最遲承諾期限），公司的內部驗收通過，房屋已移交物業公司接管，質量保證書和用戶使用說明書及房款結算書等均已制作完畢。客戶已履行至此應履行的責任和義務。

　　4.作業描述

　　4.1主辦崗位牽頭組織由銷售公司，物業公司組成的交付小組，并在交付日期之前各自完成以下的準備工作：

　　4.1.1銷售公司：對合同價有變動或尾款未結清的客戶編制房款總價結算書，內容包括合同總價，已繳房款，合同尾款，因面積差異引起的退補價，因各自違約引起的違約金等。印制入戶通知書，付費清單和交付手續程序說明，組織足夠的出納人員。

　　4.1.2物業公司：樓層打掃清潔，落實足夠的交付洽談場地，組織足夠的接待，收費和交付人員并配備各自的文具和工具，每戶的鑰匙裝袋。印制交付表格和物業管理協議書，向本公司領取每戶的工程質量保證書和用戶說明書，工程質量核驗證書和入戶使用許可證的原件應張掛在交付洽談場地的醒目處，客戶如索要可給予復印件。

　　4.2銷售公司和物業公司聯合發出入戶通知，并附以下附件：房款結算清單、物業收費和代辦代收費用清單、須交驗的證件和文件清單、交付手續流程示意圖等。

　　4.3銷售公司先于接待，接受交驗證件和文件，結算應收（付）款項，辦理收（付）憑證。雙方無異議后將證件文件轉移至物業公司后續接待。

　　4.4 物業公司發放用戶說明書，雙方簽署物業管理協議書，客戶繳納首期物業管理費，辦理需要委托的事項，留下聯系地址。

　　4.5 物業公司的交付人員陪同客戶驗收房屋：

　　4.5.1 點交各式鑰匙，當面開啟關閉一次；

　　4.5.2閉合總電源，記錄并告知客戶驗看計量讀數，介紹分路情況，如客戶要求，應校驗各插座的接地情況；

　　4.5.3 點交所有電話、電視、報警、對講等弱電終端位置；

　　4.5.3開啟總水源，記錄并告知客戶驗看計量讀數，檢查室內水管和用水器具有否滲漏和阻塞；

　　4.5.4 在有地漏的地面上潑水，觀察地面排水是否暢通；

　　4.5.5 向所有排水預留管口灌水，觀察有否堵塞；

　　4.5.6 啟閉所有門窗，檢查玻璃，五金是否缺損；

　　4.5.7 觀察樓面墻面和頂棚有否滲水痕跡和結構性的裂縫；

　　4.5.8 裝修房的交付驗收，還須按合同約定點交裝飾材料的品種，設備規格型號；

　　4.5.9 隨房附送的設備，當面試機，交代隨機資料。

　　4.6驗收中發現的質量問題應如實記錄在驗收單上，交付人員不得敷衍搪塞，推托了事。與客戶約定整修期限通知復驗。

　　4.7客戶在驗收單上簽字和注明當天日期，此日即為正式交付日。

　　4.8如整改內容較多，客戶不愿立即簽字接收，不容許交付人員與客戶爭辯，應在全部整改后另行通知復驗。交付日期相應延至復驗日。