房地產(chǎn)總規(guī)劃設(shè)計(jì)中的23個(gè)案例教訓(xùn)

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)中的失誤，往往是血的教訓(xùn)，因?yàn)閹淼男薷某杀咀芳映３Ｗ尫科蟛豢爸刎?fù)，綠城總規(guī)劃設(shè)計(jì)中的23個(gè)案例教訓(xùn)，希望能幫助你少走一些彎路。

　　一、總體布局

　　案例1：某項(xiàng)目會(huì)所和幼兒園由一條半圓形的道路與主干道相連，幼兒園位于中間，會(huì)所位于盡端，導(dǎo)致車流、人流干擾嚴(yán)重。

　　解決措施：將會(huì)所及幼兒園的入口置于北側(cè)，分別另辟道路到達(dá)，使中央景觀軸線為純步行軸線。

　　案例2：某項(xiàng)目組團(tuán)只是用道路進(jìn)行分隔，組團(tuán)的歸屬感與識(shí)別性不是很強(qiáng)。

　　解決措施：利用建筑排列、景觀及構(gòu)筑物的設(shè)置強(qiáng)調(diào)組團(tuán)的獨(dú)立，對(duì)組團(tuán)的邊界、出入口進(jìn)行界定。

　　二、空間形態(tài)

　　案例3：某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)平面布置考慮較多，設(shè)計(jì)也較深入，在立體三維效果上考慮不夠，對(duì)立面空間及天際線的設(shè)計(jì)深度不夠。南區(qū)中心花園尺度偏大，圍合感不夠強(qiáng)，由北入口往廣場(chǎng)看過去，天際線缺乏變化，作為軸線端景的住宅北立面，也顯得不是很豐富。

　　解決措施：在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)除考慮平面效果外還應(yīng)考慮立體三維效果，可利用工作模型來進(jìn)行研究。

　　案例4：如圖4某項(xiàng)目主干道兩邊，四個(gè)單元一幢的長條形建筑過多，面寬過寬，相臨兩棟之間的間距比較小，會(huì)有壓迫感。同時(shí)在布局上沒有長短結(jié)合，也影響了整體景觀的貫通。在今后的規(guī)劃上，要力求避免此類問題。

　　三、規(guī)劃指標(biāo)

　　案例5：目前我們的樓盤容積率普遍沒有做足，損失了銷售面積。其中的原因是多方面的：有些是規(guī)劃設(shè)計(jì)初期就沒有充分做足容積率；有些是為了立面造型、產(chǎn)品質(zhì)量而犧牲的；還有的是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段與施工圖設(shè)計(jì)戶型面積的偏差而產(chǎn)生的；也有一些是容積率被非住宅部分占用掉的，如地上的車庫，是要算容積率的。除了那些為了產(chǎn)品品質(zhì)而放棄的容積率外，其他一些，我們通過一定的措施，是完全有可能提高容積率的，這將為我們的項(xiàng)目增加不少的可銷售面積。

　　案例6：某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)未充分考慮建筑體量，導(dǎo)致最終建筑總平面間距有較大調(diào)整，局部單元數(shù)減少，導(dǎo)致容積率降低。

　　原規(guī)劃圖

　　建筑調(diào)整圖

　　解決措施：規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)應(yīng)盡量同步進(jìn)行，彼此進(jìn)行協(xié)調(diào)。

　　四、出入口設(shè)計(jì)

　　案例7：出入口是小區(qū)的對(duì)外接口，相當(dāng)于形象工程，同時(shí)也是對(duì)外交通的必經(jīng)之路。出入口的尺度，以及管理方式對(duì)于小區(qū)的交通起著很重要的作用，處理的不恰當(dāng)，很有可能給交通和管理帶來一定的困難。某項(xiàng)目主入口設(shè)置寬度不夠，沒有將業(yè)主、訪客車道分開，沒有將出入車道分開，崗?fù)の恢迷O(shè)置不便于管理。

　　案例8：在總體規(guī)劃的時(shí)候，人車分流作為一個(gè)基本思想，在方案中都有很好的體現(xiàn)。某項(xiàng)目人行步道的門沒有開放，主要的原因是值班崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)和流線的設(shè)計(jì)結(jié)合不夠，管理不便，導(dǎo)致實(shí)際的實(shí)施情況和設(shè)計(jì)的初衷不能很好的統(tǒng)一。

　　案例9：某項(xiàng)目出入口未設(shè)計(jì)保安崗?fù)ぃo保安人員帶來不便，尤其是炎熱天和刮風(fēng)下雨天。

　　五、道路系統(tǒng)

　　案例10：在某項(xiàng)目中，園區(qū)內(nèi)的交通主干道設(shè)計(jì)成環(huán)形，但在北區(qū)未能貫通，給人走到盡端的感覺，如果能夠連通，會(huì)有更為通暢的效果。

　　案例11：隨著社會(huì)的發(fā)展，機(jī)動(dòng)車也越來越多，有些小區(qū)設(shè)計(jì)的6米主干道已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在生活的實(shí)際需要。

　　解決措施：這就需要我們?cè)谠O(shè)計(jì)的時(shí)候，考慮將來的發(fā)展和變化，留有一定的余地。建議主干道7.5～8米，將來可以單邊平行停車后仍能滿足雙車交匯的寬度要求，支路5～6米，主干道斷面尺寸建議如下圖。

　　案例12：在項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，考慮到無障礙坡道，充分體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念。但是某小區(qū)坡道轉(zhuǎn)角的處理未能完全按照坡道要求設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)彎半徑，使用起來不是很方便。

　　六、交通及停車

　　案例13：某項(xiàng)目地下車庫入口方面，如圖17有9個(gè)車庫入口的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使多層部分的噪音影響較大，人車不能完全分流，影響小區(qū)的品質(zhì)。

　　解決措施：如將圖中黑線圈出范圍內(nèi)的三幢小高層下面的2個(gè)地下汽車庫連通，則在給客戶挑選車位時(shí)會(huì)有更大的空間，地下室出入口也將減少一個(gè)，節(jié)約成本和增加綠化面積。

　　案例14：住宅小區(qū)中，停車泊位數(shù)量的設(shè)定一直沒有絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)。如某項(xiàng)目室內(nèi)外車位只達(dá)到30%，當(dāng)時(shí)是滿足2000年的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，但規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)機(jī)動(dòng)車輛的增長速度未加以準(zhǔn)確把握，使得在交付后此矛盾就越來越突出，目前小區(qū)停車難問題已無法解決。

　　解決措施：隨著目前社會(huì)的發(fā)展，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)停車位比例必須根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況作出正確判斷，建議有條件的小區(qū)將車位配比做到1：1，且室內(nèi)外停車比例在0.8：0.2左右。

　　案例15：道路交通標(biāo)識(shí)（指示）在已建成的樓盤中未規(guī)劃設(shè)計(jì)，目前小區(qū)規(guī)模越來越大，此項(xiàng)設(shè)計(jì)將尤其重要。某小區(qū)內(nèi)有死胡同，既沒有回車場(chǎng)地又沒有明顯的指示標(biāo)志，給業(yè)主和訪客帶來不便。

　　案例16：地下車庫的出入口車流量會(huì)比較大，需要考慮外部的環(huán)境。某小區(qū)將兩個(gè)車庫的出入口靠在一起，雖說入口空間進(jìn)行了放大處理，依然存在安全隱患。部分架空車位門的高度不夠，一些車型的車無法停放。

　　案例17：某項(xiàng)目地下自行車庫的出入口坡度設(shè)計(jì)不合理，坡度過陡，給自行車的上下推行帶來困難。坡道很近的地方就是車庫門，推著自行車開門很不方便。

　　案例18：規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，機(jī)動(dòng)車停車位都會(huì)充分的考慮，而自行車的停車問題在某些小區(qū)中比較突出，存在隨意停放的現(xiàn)象。有些是沒有設(shè)計(jì)車位，有些是在機(jī)動(dòng)車庫內(nèi)臨時(shí)劃分一塊地方用來停放自行車，都不是很合理。

　　解決措施：鑒于住戶閑麻煩不太愿意將自行車停到地下車庫的情況，我們可以用建筑底層的局部架空空間來作為自行車的停放位置，這樣既方便業(yè)主，也便于管理。

　　七、豎向設(shè)計(jì)

　　案例19：某項(xiàng)目由于豎向標(biāo)高設(shè)計(jì)不當(dāng)，相鄰兩幢建筑單體標(biāo)高相差2米，大量土方外運(yùn)，既拖延工期，又造成較大經(jīng)濟(jì)損失。主要原因是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)豎向規(guī)劃未充分考慮，工程開始后才發(fā)現(xiàn)，造成對(duì)未施工建筑單體提高±0.00的處理。

　　案例20：某項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中對(duì)豎向設(shè)計(jì)未系統(tǒng)評(píng)審，而只注重總體布局，在建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)和景觀初步設(shè)計(jì)時(shí)也未充分考慮，后在強(qiáng)調(diào)層次感時(shí)才對(duì)此豎向規(guī)劃進(jìn)行重新考慮，對(duì)建筑單體的±0.00進(jìn)行重新調(diào)整，按階梯式由北向南進(jìn)行降低，對(duì)已施工完畢的樁基采取截樁處理，浪費(fèi)一定成本。

　　案例21：某項(xiàng)目一期交付的1、2、3標(biāo)段中的豎向設(shè)計(jì)中景觀與市政設(shè)計(jì)出現(xiàn)了兩個(gè)標(biāo)高系統(tǒng)，在公寓南區(qū)北大門位置路面，市政標(biāo)高為55.84而景觀標(biāo)高為56.10，發(fā)展到4標(biāo)段更為嚴(yán)重，六號(hào)路南端路面，市政標(biāo)高為55.88而景觀標(biāo)高為58.07。

　　案例22：某項(xiàng)目1、2、3標(biāo)段中室外道路標(biāo)高高于單元入戶門入口標(biāo)高，出現(xiàn)倒找坡現(xiàn)象。四號(hào)路南端路面呈水平狀態(tài)，不符合道路縱坡的找坡規(guī)范，雨水排放出現(xiàn)問題。

　　解決措施：以上幾個(gè)案例主要是在規(guī)劃階段我們對(duì)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)的深入程度不夠，而且在評(píng)審階段也往往被忽略，從而需要建筑單體設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)時(shí)來完善和彌補(bǔ)，建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)豎向規(guī)劃進(jìn)行深化，明確豎向意圖，而在建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和市政管線設(shè)計(jì)時(shí)相互配合、完善和真正實(shí)施。

　　八、室外活動(dòng)設(shè)施

　　案例23：某項(xiàng)目分別在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建筑設(shè)計(jì)階段、景觀設(shè)計(jì)階段對(duì)會(huì)所、游泳池和網(wǎng)球場(chǎng)的位置進(jìn)行了調(diào)整。

　　解決措施：室外游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)以及其他占地較大的活動(dòng)場(chǎng)所屬于對(duì)環(huán)境影響較大的元素，位置需在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就予以充分考慮，避免出現(xiàn)布局局促或影響景觀的現(xiàn)象。

篇2：房地產(chǎn)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)人員崗位責(zé)任

　　房地產(chǎn)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)人員崗位責(zé)任

　　1認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹有關(guān)基本建設(shè)的政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)真執(zhí)行基建程序。

　　2不斷學(xué)習(xí)規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平。

　　3參加開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和方案討論。

　　4項(xiàng)目確立后，參加勘測(cè)設(shè)計(jì)及招標(biāo)工作。

　　5會(huì)同設(shè)計(jì)單位，征求建管、消防、交通、人防、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生及有關(guān)配套單位的意見和聽取其要求。

　　6負(fù)責(zé)聯(lián)系、協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)和有關(guān)主管部門的業(yè)務(wù)技術(shù)問題。

　　7參加組織擴(kuò)初審批會(huì)議，整理有關(guān)紀(jì)要和起草向上級(jí)主管部門申請(qǐng)擴(kuò)初批準(zhǔn)的報(bào)告。

　　8熟悉施工圖紙，組織設(shè)計(jì)交底會(huì)審，并負(fù)責(zé)整理會(huì)議紀(jì)要。負(fù)責(zé)工程技術(shù)材料的保管，按階段歸檔。

　　9經(jīng)常深入工地，配合項(xiàng)目，及時(shí)解決施工中有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面問題，掌握工程質(zhì)量和進(jìn)度情況。

篇3：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)總監(jiān)經(jīng)理崗位說明

　　房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)總監(jiān)、經(jīng)理崗位說明

　　一、崗位職責(zé)：

　　1.負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)部全面管理工作；

　　2.負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)部各期計(jì)劃編制和組織實(shí)施；

　　3.負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)單位的選擇，管理設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)；

　　4.負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)各階段管理工作，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)工作的檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)；

　　5.負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)研發(fā)、產(chǎn)品戰(zhàn)略、設(shè)計(jì)技術(shù)等工作。

　　二、任職資格：

　　1.建筑學(xué)專業(yè)，全日制本科及以上學(xué)歷，建筑老八校畢業(yè)優(yōu)先；

　　2.持有注冊(cè)建筑師證書者優(yōu)先；

　　3.3年以上房地產(chǎn)公司,3-5年設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)；

　　4.熟悉規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，了解各地設(shè)計(jì)要求、各種工藝及建筑材料，精通房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)的業(yè)務(wù)知識(shí)和流程；

　　5.認(rèn)同中建企業(yè)文化，表達(dá)、組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。