安永地產(chǎn)土地使用權(quán)的獲取程序
1.土地使用權(quán)的獲取方式
土地使用權(quán)出讓：
按照國家有關(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用為國有土地后，該幅土地 的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政 府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同。
土地使用權(quán)出讓的報批程序：第一，市、縣土地管理部門根據(jù)出讓計劃對土地使用權(quán)出讓的地 塊、用途、年限和其他條件，會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，報 同級人民政府審核。第二，按出讓土地使用權(quán)批準權(quán)限，經(jīng)上級土地管理部門審查后，報人民 政府批準。第三，經(jīng)政府批準后，由市、縣土地管理部門與土地使用者正式簽訂土地使用權(quán)出 讓合同，在土地使用者支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土 地使用權(quán)證。
土地使用權(quán)出讓年限，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》按土地用 途，對土地使用權(quán)出讓的最高年限作了明確規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科學(xué) 、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓方式有：協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓
協(xié)議出讓是指政府在出讓土地使用權(quán)時，通過政府土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定土地使 用權(quán)出讓價格的出讓方式。主要適用于工業(yè)項目、市政項目、非營利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié) 構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。
基本程序：申請受讓者向市、縣土地管理部門書面申請受讓土地使用權(quán)，并提交資信資質(zhì)等有 關(guān)文件；市、縣土地管理部門向申請受讓人提供出讓地塊必要的資料和有關(guān)規(guī)定；申請受讓人 在規(guī)定時間內(nèi)向土地管理部門提交土地開發(fā)建設(shè)方案和愿付土地出讓金的數(shù)額、付款方式等文 件；市縣土地管理部門在接到前項規(guī)定的文件之日起，應(yīng)在30天內(nèi)做出答復(fù)，并與申請受讓人 進行具體協(xié)商，對不符合條件的申請人，說明情況并退回申請；經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議后，市縣土地 管理部門與申請受讓人，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
招標出讓土地使用權(quán)是指，在指定期限內(nèi)，有符合條件的單位和個人以書面的形式投標、競投 某塊土地使用權(quán)，由招標小組根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者的一種土地使用權(quán)出讓方式 。適用于一些大型區(qū)域發(fā)展用地、小區(qū)成片開發(fā)及技術(shù)難度較大的項目用地。
基本程序：市縣土地管理管理部門編制招標文件，發(fā)出招標公告或向投標者發(fā)出招標通知書； 投標者到指定地點領(lǐng)?。ㄙ徺I）招標文件及有關(guān)資料；投標者按招標文件的規(guī)定，向市、縣土 地管理部門交付保證金（不計息，可抵充出讓金），并將標書密封，在規(guī)定的時間內(nèi)投入指定 的標箱或送達指定的地點；市、縣土地管理部門會同有關(guān)部門組成評標小組，通過開標、評標 、決標，確定中標者，發(fā)出中標通知書，對未中標者書面通知，其投標保證金在開票后7日內(nèi)退 還；中標者持中標通知書在規(guī)定期限內(nèi)與市、縣土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
拍賣出讓主要適用于競爭性強的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。
基本程序：市、縣土地管理部門事先公告拍賣土地使用權(quán)的宗地面積、坐落、用途、使用年限 、競投報名地點、競投日期等有關(guān)內(nèi)容；競投者持資信資質(zhì)證明文件，按公告的時間、地點報 名，交付競投保證金，領(lǐng)取牌號參加競投；土地管理部門在公告的時間、地點，由主持人現(xiàn)場 公布拍賣底價，當場應(yīng)價競爭，確定購買者；購買者應(yīng)在規(guī)定的日期內(nèi)與市、縣土地管理部門 簽訂合同。
掛牌出讓，出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交 易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確 定土地使用者的行為。
注：通過以上方式取得土地使用權(quán)者，在簽訂出讓合同時，應(yīng)向市、縣土地管理部門支付出讓 金總額10%的定金（不計息，可抵充出讓金）。在簽訂合同60日內(nèi)，土地使用者應(yīng)當支付全部土 地使用權(quán)出讓金。支付出讓金后15日內(nèi)，土地使用者向市、縣土地管理部門申請辦理土地使用 權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)。
土地使用權(quán)出讓的權(quán)利和義務(wù)包括出讓主體的權(quán)利義務(wù)和受讓方權(quán)利義務(wù)。
出讓主體的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利：出讓方對受讓發(fā)在簽訂出讓合同后，未按期支付全部出讓金的 ，有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償；出讓方對受讓方未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用 土地的，有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。義 務(wù)：依照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)；出讓方應(yīng)向受方提供有關(guān)資料和規(guī)定。
受讓方權(quán)利義務(wù)。權(quán)利：對出讓方應(yīng)當依照合同規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)，如出讓方不依照 合同規(guī)定提供讓地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，并請求違約賠償。義務(wù)：受讓方應(yīng)當在簽 訂土地使用權(quán)出讓合同后規(guī)定的期限內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付出讓金后應(yīng)當向 政府有關(guān)土管部門辦理登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)；依照出讓合同的規(guī)定和城 市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用經(jīng)營土地；受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的 ，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)政府有關(guān)部門批準，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同，調(diào)整出讓金 ，并辦理登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：必須是出讓的土地使用權(quán)才能進行轉(zhuǎn)讓；必須依照土地使用權(quán)出讓合 同規(guī)定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)、利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂合同；土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓必須辦理過戶登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則：隨之轉(zhuǎn)移原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件 中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移；房、地產(chǎn)一致原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍 內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外；效益不可損原則，無論是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn) 讓，還是地上建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓，都不得損害土地及其他建筑物的經(jīng)濟效益。
土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售轉(zhuǎn)讓；交換轉(zhuǎn)讓；贈與轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)出租：
土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行為。出租人作為受讓人與國家訂立的出讓合同中的權(quán)利義務(wù)不轉(zhuǎn)移。
出租的條件：出租的土地使用權(quán)時國家有償出讓的具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，只有通過有償 出讓取得的土地使用權(quán)，才是一項獨立的財產(chǎn)權(quán)利，才可以作為商品進行出租；行政劃撥所得 的土地使用權(quán)不是獨立的財產(chǎn)權(quán)
利，不得任意出租；按照土地使用權(quán)出讓合同對土地進行了投 資開發(fā)、利用；出租人與承租人應(yīng)當簽訂租賃合同；出租人和承租人應(yīng)當依照規(guī)定辦理登記。出租的內(nèi)容：出租人收取租金的權(quán)利和將土地使用權(quán)及地上建筑物等交付承租人使用須履行的 義務(wù)，承租人取得土地使用權(quán)及地上建筑物等的權(quán)利和繳納租金須履行的義務(wù)，構(gòu)成了土地使 用權(quán)出租的內(nèi)容。
土地使用權(quán)抵押：
土地使用權(quán)抵押的含義：土地使用權(quán)抵押是指，土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清 償債務(wù)的擔保的法律行為。抵押的標的物包括土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物等。
設(shè)定抵押權(quán)的基本要求：抵押權(quán)由抵押人和抵押權(quán)人以抵押合同設(shè)定；設(shè)定抵押合同的當事人 未抵押權(quán)人及抵押人；被擔保的債權(quán)；不能違反有關(guān)規(guī)定。
抵押權(quán)的處分：設(shè)定抵押權(quán)，其內(nèi)容僅限于就抵押物的變賣價值優(yōu)先清償而不是取得抵押的土 地使用權(quán)。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依 照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押的土地使用權(quán)。處分抵押的土地使用權(quán)最普通的 方法就是拍賣。
抵押權(quán)的消滅：抵押權(quán)因債務(wù)的清償或者其他原因而消滅，應(yīng)當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。 這里其他原因包括：抵押權(quán)人拋棄權(quán)利；當事人之間約定消滅抵押權(quán)；設(shè)定抵押的土地滅失； 抵押物歸抵押權(quán)人所有。
土地使用權(quán)終止：
土地使用權(quán)終止的條件：土地使用權(quán)終止是指土地使用者停止行駛土地使用權(quán)。導(dǎo)致終止的原 因很多，包括：土地使用權(quán)年限屆滿；提前收回；土地滅失；沒收、拋棄等。
土地使用權(quán)終止后的注銷登記：注銷登記是指土地管理部門依法對土地使用權(quán)終止的土地使用 證進行注銷的法律行為。注銷土地使用證應(yīng)注意：注銷登記有土地管理部門負責，即誰發(fā)證誰 注銷；出讓合同期滿，土地使用權(quán)即由土地管理部門收回，同時注銷土地使用證。對該土地上 的建筑物和其他附著物由國家同時無償取得。出讓合同規(guī)定必須拆除的技術(shù)設(shè)備等，受讓人應(yīng) 當按時拆除，沒有特別規(guī)定的，由土地管理部門與受讓人協(xié)商處理；對提前收回土地使用權(quán)的 一般采用金額補償與土地使用權(quán)補償，兩種方式可單獨使用也可同時使用。
劃撥土地使用權(quán)交易：
劃撥土地使用權(quán)的含義：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳 納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用 的行為。劃撥所得土地除法律行政另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
系列建設(shè)用地的使用權(quán)，確屬必須的，可由縣級以上人民政府依法批準劃撥：國家機關(guān)用地和 軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)應(yīng)地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 ；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
從法律上講，劃撥土地使用權(quán)，實質(zhì)上是一種租賃關(guān)系。用地單位通過行政劃撥取得的土地使 用權(quán)，僅是有權(quán)使用，不是一項獨立的財產(chǎn)權(quán)利，未經(jīng)國家（土地所有者）同意并補辦一定的 手續(xù)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，國家根據(jù)實際情況隨時可以收回土地使用權(quán)。
轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的條件和程序。條件：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟 組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依法簽 訂土地使用權(quán)出讓合同并補繳土地使用權(quán)出讓金。程序：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押人持土地使用權(quán)證 和房屋產(chǎn)權(quán)證分別向市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門提出申請劃撥土地使用權(quán)和地上建筑 物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押許可證，不符合條件的應(yīng)退回申請說明理由；轉(zhuǎn)讓、出租 、抵押方領(lǐng)取許可證后擬定轉(zhuǎn)讓出租、抵押合同方案，報市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門 審查；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押經(jīng)市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準后，由土地管理部門與轉(zhuǎn) 讓、出租、抵押人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲取的收益抵交土地使 用權(quán)出讓金，辦理土地登記手續(xù)。
在一定條件下可以無償收回劃撥土地使用權(quán)。第一，土地使用者因下列情況停止使用土地的： 用地者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移；用地者因經(jīng)營管理不善而解散；用地者因不符合法定 成立條件或者違法經(jīng)營等而被撤銷；用地者因經(jīng)營嚴重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)。第二， 可以無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件，對無償取得的劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城 市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回。收回無償劃撥的土地使用權(quán)時，對其地 上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當根據(jù)實際情況給予適當補償。
2.合作建設(shè)和補地價
合作建設(shè)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與擁有土地使用權(quán)的企業(yè)合作，采用企業(yè)提高土地的使用權(quán)、開 發(fā)公司提供技術(shù)資金的方式聯(lián)合開發(fā)土地和房屋。
合作的方式：第一種：一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建設(shè)資金，房屋建成后雙方按一定比 例分配房屋。第二種：以地折股，即原土地使用者以土地使用權(quán)作為股本，然后與需要土地的 另一方建立合資公司，以合資公司的名義進行土地開發(fā)，最終產(chǎn)出的利潤，由雙方按股本比例 分成。
補地價的含義包含兩方面：在土地使用權(quán)有償出讓體系中的土地使用者，如需改變合同規(guī)定的 土地用途，在征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準后，應(yīng)重新簽訂土地使用 權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。若調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補地 價；原屬行政劃撥無償取得的土地使用權(quán)，如果土地使用權(quán)和地上建筑物進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵 押，應(yīng)向當?shù)乜h級以上人民政府補交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補交的 出讓金也稱補地價。
補地價的程序：向土地管理部門提出申請，詳細說明改變土地使用性質(zhì)或劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 的原因；經(jīng)審核批準后與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同；補交土地使用權(quán)出讓金；在 規(guī)定的時間內(nèi)向房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
補交地價的確定：對于劃撥土地使用權(quán)補交的地價，從理論上說是該土地出讓時受讓人應(yīng)付的 出讓金。出讓的協(xié)議價、招標價、拍www.dewk.cn賣價及掛牌價相差很大。選擇的方式取決于政府。劃撥土 地使用權(quán)，通過補交地價方能轉(zhuǎn)讓。除特殊情況外，補交地價的原土地使用權(quán)人當然成為可轉(zhuǎn) 讓的土地使用權(quán)擁有者。一般由政府根據(jù)類似地塊的出讓價制定一定的標準，再按實際情況與 原土地使用權(quán)人協(xié)商確定補地價的金額。
3.安永房產(chǎn)土地資源獲取渠道
土地資源有其特殊性，如性質(zhì)、屬性、權(quán)屬、規(guī)劃指標、地段、地理位置等都較為復(fù)雜，所以 最適合安永發(fā)展戰(zhàn)略及階段性目標的地屬于我們需要的地。
收購、置換企業(yè)，取得土地開發(fā)權(quán)；參與二、三線城市政府的舊城改造、土地整理，取得土地 開發(fā)權(quán)；支持政府公共事業(yè)（道路改擴建、環(huán)保工程等政府用土地作為補償?shù)捻椖浚?/p>取得土地 開發(fā)權(quán)；介入處于困境中的開發(fā)企業(yè)，可根據(jù)項目情況采用收購、控股、投資等方式直接獲取 開發(fā)收益；國資房產(chǎn)；軍產(chǎn)房產(chǎn)。
公關(guān)：以社會營銷的思想建立起激勵機制，進行公關(guān)。
篇2：天安地產(chǎn)土地使用權(quán)獲取程序
安永地產(chǎn)土地使用權(quán)的獲取程序
1.土地使用權(quán)的獲取方式
土地使用權(quán)出讓：
按照國家有關(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用為國有土地后，該幅土地 的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政 府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同。
土地使用權(quán)出讓的報批程序：第一，市、縣土地管理部門根據(jù)出讓計劃對土地使用權(quán)出讓的地 塊、用途、年限和其他條件，會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，報 同級人民政府審核。第二，按出讓土地使用權(quán)批準權(quán)限，經(jīng)上級土地管理部門審查后，報人民 政府批準。第三，經(jīng)政府批準后，由市、縣土地管理部門與土地使用者正式簽訂土地使用權(quán)出 讓合同，在土地使用者支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土 地使用權(quán)證。
土地使用權(quán)出讓年限，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》按土地用 途，對土地使用權(quán)出讓的最高年限作了明確規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科學(xué) 、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓方式有：協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓
協(xié)議出讓是指政府在出讓土地使用權(quán)時，通過政府土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定土地使 用權(quán)出讓價格的出讓方式。主要適用于工業(yè)項目、市政項目、非營利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié) 構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。
基本程序：申請受讓者向市、縣土地管理部門書面申請受讓土地使用權(quán)，并提交資信資質(zhì)等有 關(guān)文件；市、縣土地管理部門向申請受讓人提供出讓地塊必要的資料和有關(guān)規(guī)定；申請受讓人 在規(guī)定時間內(nèi)向土地管理部門提交土地開發(fā)建設(shè)方案和愿付土地出讓金的數(shù)額、付款方式等文 件；市縣土地管理部門在接到前項規(guī)定的文件之日起，應(yīng)在30天內(nèi)做出答復(fù)，并與申請受讓人 進行具體協(xié)商，對不符合條件的申請人，說明情況并退回申請；經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議后，市縣土地 管理部門與申請受讓人，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
招標出讓土地使用權(quán)是指，在指定期限內(nèi)，有符合條件的單位和個人以書面的形式投標、競投 某塊土地使用權(quán)，由招標小組根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者的一種土地使用權(quán)出讓方式 。適用于一些大型區(qū)域發(fā)展用地、小區(qū)成片開發(fā)及技術(shù)難度較大的項目用地。
基本程序：市縣土地管理管理部門編制招標文件，發(fā)出招標公告或向投標者發(fā)出招標通知書； 投標者到指定地點領(lǐng)?。ㄙ徺I）招標文件及有關(guān)資料；投標者按招標文件的規(guī)定，向市、縣土 地管理部門交付保證金（不計息，可抵充出讓金），并將標書密封，在規(guī)定的時間內(nèi)投入指定 的標箱或送達指定的地點；市、縣土地管理部門會同有關(guān)部門組成評標小組，通過開標、評標 、決標，確定中標者，發(fā)出中標通知書，對未中標者書面通知，其投標保證金在開票后7日內(nèi)退 還；中標者持中標通知書在規(guī)定期限內(nèi)與市、縣土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
拍賣出讓主要適用于競爭性強的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。
基本程序：市、縣土地管理部門事先公告拍賣土地使用權(quán)的宗地面積、坐落、用途、使用年限 、競投報名地點、競投日期等有關(guān)內(nèi)容；競投者持資信資質(zhì)證明文件，按公告的時間、地點報 名，交付競投保證金，領(lǐng)取牌號參加競投；土地管理部門在公告的時間、地點，由主持人現(xiàn)場 公布拍賣底價，當場應(yīng)價競爭，確定購買者；購買者應(yīng)在規(guī)定的日期內(nèi)與市、縣土地管理部門 簽訂合同。
掛牌出讓，出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交 易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確 定土地使用者的行為。
注：通過以上方式取得土地使用權(quán)者，在簽訂出讓合同時，應(yīng)向市、縣土地管理部門支付出讓 金總額10%的定金（不計息，可抵充出讓金）。在簽訂合同60日內(nèi)，土地使用者應(yīng)當支付全部土 地使用權(quán)出讓金。支付出讓金后15日內(nèi)，土地使用者向市、縣土地管理部門申請辦理土地使用 權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)。
土地使用權(quán)出讓的權(quán)利和義務(wù)包括出讓主體的權(quán)利義務(wù)和受讓方權(quán)利義務(wù)。
出讓主體的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利：出讓方對受讓發(fā)在簽訂出讓合同后，未按期支付全部出讓金的 ，有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償；出讓方對受讓方未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用 土地的，有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。義 務(wù)：依照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)；出讓方應(yīng)向受方提供有關(guān)資料和規(guī)定。
受讓方權(quán)利義務(wù)。權(quán)利：對出讓方應(yīng)當依照合同規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)，如出讓方不依照 合同規(guī)定提供讓地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，并請求違約賠償。義務(wù)：受讓方應(yīng)當在簽 訂土地使用權(quán)出讓合同后規(guī)定的期限內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付出讓金后應(yīng)當向 政府有關(guān)土管部門辦理登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)；依照出讓合同的規(guī)定和城 市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用經(jīng)營土地；受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的 ，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)政府有關(guān)部門批準，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同，調(diào)整出讓金 ，并辦理登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：必須是出讓的土地使用權(quán)才能進行轉(zhuǎn)讓；必須依照土地使用權(quán)出讓合 同規(guī)定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)、利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂合同；土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓必須辦理過戶登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則：隨之轉(zhuǎn)移原則，土地使用
權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件 中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移；房、地產(chǎn)一致原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍 內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外；效益不可損原則，無論是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn) 讓，還是地上建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓，都不得損害土地及其他建筑物的經(jīng)濟效益。
土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售轉(zhuǎn)讓；交換轉(zhuǎn)讓；贈與轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)出租：
土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行為。出租人作為受讓人與國家訂立的出讓合同中的權(quán)利義務(wù)不轉(zhuǎn)移。
出租的條件：出租的土地使用權(quán)時國家有償出讓的具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，只有通過有償 出讓取得的土地使用權(quán)，才是一項獨立的財產(chǎn)權(quán)利，才可以作為商品進行出租；行政劃撥所得 的土地使用權(quán)不是獨立的財產(chǎn)權(quán)利，不得任意出租；按照土地使用權(quán)出讓合同對土地進行了投 資開發(fā)、利用；出租人與承租人應(yīng)當簽訂租賃合同；出租人和承租人應(yīng)當依照規(guī)定辦理登記。
出租的內(nèi)容：出租人收取租金的權(quán)利和將土地使用權(quán)及地上建筑物等交付承租人使用須履行的 義務(wù)，承租人取得土地使用權(quán)及地上建筑物等的權(quán)利和繳納租金須履行的義務(wù)，構(gòu)成了土地使 用權(quán)出租的內(nèi)容。
土地使用權(quán)抵押：
土地使用權(quán)抵押的含義：土地使用權(quán)抵押是指，土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清 償債務(wù)的擔保的法律行為。抵押的標的物包括土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物等。
設(shè)定抵押權(quán)的基本要求：抵押權(quán)由抵押人和抵押權(quán)人以抵押合同設(shè)定；設(shè)定抵押合同的當事人 未抵押權(quán)人及抵押人；被擔保的債權(quán)；不能違反有關(guān)規(guī)定。
抵押權(quán)的處分：設(shè)定抵押權(quán)，其內(nèi)容僅限于就抵押物的變賣價值優(yōu)先清償而不是取得抵押的土 地使用權(quán)。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依 照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押的土地使用權(quán)。處分抵押的土地使用權(quán)最普通的 方法就是拍賣。
抵押權(quán)的消滅：抵押權(quán)因債務(wù)的清償或者其他原因而消滅，應(yīng)當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。 這里其他原因包括：抵押權(quán)人拋棄權(quán)利；當事人之間約定消滅抵押權(quán)；設(shè)定抵押的土地滅失； 抵押物歸抵押權(quán)人所有。
土地使用權(quán)終止：
土地使用權(quán)終止的條件：土地使用權(quán)終止是指土地使用者停止行駛土地使用權(quán)。導(dǎo)致終止的原 因很多，包括：土地使用權(quán)年限屆滿；提前收回；土地滅失；沒收、拋棄等。
土地使用權(quán)終止后的注銷登記：注銷登記是指土地管理部門依法對土地使用權(quán)終止的土地使用 證進行注銷的法律行為。注銷土地使用證應(yīng)注意：注銷登記有土地管理部門負責，即誰發(fā)證誰 注銷；出讓合同期滿，土地使用權(quán)即由土地管理部門收回，同時注銷土地使用證。對該土地上 的建筑物和其他附著物由國家同時無償取得。出讓合同規(guī)定必須拆除的技術(shù)設(shè)備等，受讓人應(yīng) 當按時拆除，沒有特別規(guī)定的，由土地管理部門與受讓人協(xié)商處理；對提前收回土地使用權(quán)的 一般采用金額補償與土地使用權(quán)補償，兩種方式可單獨使用也可同時使用。
劃撥土地使用權(quán)交易：
劃撥土地使用權(quán)的含義：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳 納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用 的行為。劃撥所得土地除法律行政另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
系列建設(shè)用地的使用權(quán)，確屬必須的，可由縣級以上人民政府依法批準劃撥：國家機關(guān)用地和 軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)應(yīng)地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 ；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
從法律上講，劃撥土地使用權(quán)，實質(zhì)上是一種租賃關(guān)系。用地單位通過行政劃撥取得的土地使 用權(quán)，僅是有權(quán)使用，不是一項獨立的財產(chǎn)權(quán)利，未經(jīng)國家（土地所有者）同意并補辦一定的 手續(xù)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，國家根據(jù)實際情況隨時可以收回土地使用權(quán)。
轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的條件和程序。條件：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟 組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依法簽 訂土地使用權(quán)出讓合同并補繳土地使用權(quán)出讓金。程序：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押人持土地使用權(quán)證 和房屋產(chǎn)權(quán)證分別向市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門提出申請劃撥土地使用權(quán)和地上建筑 物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押許可證，不符合條件的應(yīng)退回申請說明理由；轉(zhuǎn)讓、出租 、抵押方領(lǐng)取許可證后擬定轉(zhuǎn)讓出租、抵押合同方案，報市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門 審查；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押經(jīng)市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準后，由土地管理部門與轉(zhuǎn) 讓、出租、抵押人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲取的收益抵交土地使 用權(quán)出讓金，辦理土地登記手續(xù)。
在一定條件下可以無償收回劃撥土地使用權(quán)。第一，土地使用者因下列情況停止使用土地的： 用地者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移；用地者因經(jīng)營管理不善而解散；用地者因不符合法定 成立條件或者違法經(jīng)營等而被撤銷；用地者因經(jīng)營嚴重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)。第二， 可以無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件，對無償取得的劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城 市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回。收回無償劃撥的土地使用權(quán)時，對其地 上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當根據(jù)實際情況給予適當補償。
2.合作建設(shè)和補地價
合作建設(shè)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與擁有土地使用權(quán)的企業(yè)合作，采用企業(yè)提高土地的使用權(quán)、開 發(fā)公司提供技術(shù)資金的方式聯(lián)合開發(fā)土地和房屋。
合作的方式：第一種：一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建設(shè)資金，房屋建成后雙方按一定比 例分配房屋。第二種：以地折股，即原土地使用者以土地使用權(quán)作為股本，然后與需要土地的 另一方建立合資公司，以合資公司的名義進行土地開發(fā)，最終產(chǎn)出的利潤，由雙方按股本比例 分成。
補地價的含義包含兩方面：在土地使用權(quán)有償出讓體系中的土地使用者，如需改變合同規(guī)定的 土
地用途，在征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準后，應(yīng)重新簽訂土地使用 權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。若調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補地 價；原屬行政劃撥無償取得的土地使用權(quán)，如果土地使用權(quán)和地上建筑物進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵 押，應(yīng)向當?shù)乜h級以上人民政府補交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補交的 出讓金也稱補地價。
補地價的程序：向土地管理部門提出申請，詳細說明改變土地使用性質(zhì)或劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 的原因；經(jīng)審核批準后與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同；補交土地使用權(quán)出讓金；在 規(guī)定的時間內(nèi)向房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
補交地價的確定：對于劃撥土地使用權(quán)補交的地價，從理論上說是該土地出讓時受讓人應(yīng)付的 出讓金。出讓的協(xié)議價、招標價、拍www.dewk.cn賣價及掛牌價相差很大。選擇的方式取決于政府。劃撥土 地使用權(quán)，通過補交地價方能轉(zhuǎn)讓。除特殊情況外，補交地價的原土地使用權(quán)人當然成為可轉(zhuǎn) 讓的土地使用權(quán)擁有者。一般由政府根據(jù)類似地塊的出讓價制定一定的標準，再按實際情況與 原土地使用權(quán)人協(xié)商確定補地價的金額。
3.安永房產(chǎn)土地資源獲取渠道
土地資源有其特殊性，如性質(zhì)、屬性、權(quán)屬、規(guī)劃指標、地段、地理位置等都較為復(fù)雜，所以 最適合安永發(fā)展戰(zhàn)略及階段性目標的地屬于我們需要的地。
收購、置換企業(yè)，取得土地開發(fā)權(quán)；參與二、三線城市政府的舊城改造、土地整理，取得土地 開發(fā)權(quán)；支持政府公共事業(yè)（道路改擴建、環(huán)保工程等政府用土地作為補償?shù)捻椖浚┤〉猛恋?開發(fā)權(quán)；介入處于困境中的開發(fā)企業(yè)，可根據(jù)項目情況采用收購、控股、投資等方式直接獲取 開發(fā)收益；國資房產(chǎn)；軍產(chǎn)房產(chǎn)。
公關(guān)：以社會營銷的思想建立起激勵機制，進行公關(guān)。