安永地產(chǎn)資金回籠與控制辦法
1.資金回籠的實(shí)戰(zhàn)方案
方案1：長線回收方案?先投入資金將項目建好，然后尋租，以收取租金回報；先投入資金將項 目建好，然后繼續(xù)投入資金進(jìn)行經(jīng)營，以獲取經(jīng)營回報；對于超級別墅或花園洋房的銷售，需 要較長時間去營造別墅環(huán)境，然后才能出售。這往往也屬于長線投資方式。周期較長的先租后 售，也是長線投資的一種方式。
方案2：短線回收方案?分盤出售，形成滾動開發(fā)，通過銷售回收資金，在短期內(nèi)將項目銷售出 去；整盤出售，將項目建好后一次性賣給某個單位以回籠全部資金；項目出售，僅有地皮及項 目策劃，就將整個項目賣給另一家房地產(chǎn)公司，即先收回資金后搞建設(shè)。?
方案3：長短結(jié)合回收方案?先建好，然后等街區(qū)功能完善、銷售時機(jī)成熟時再出售；先出租或 自己經(jīng)營，待將物業(yè)搞旺時再將產(chǎn)權(quán)出售；提高租金及建設(shè)集資收費(fèi)，租戶租用一定時間后即 享有產(chǎn)權(quán)；無貼息返本銷售，先適當(dāng)提高房價，一次性付款售樓，到一定年限后將原款不貼息 返還給買家；售后返租。先賣樓，回籠部分資金，然后將賣出去的樓以額定的價格租回來以出 租或自己經(jīng)營。
方案4：回籠資金的策略與技巧?安永決策層需要知道什么時候要投入多少錢，在什么時候能收 回多少錢，資金的運(yùn)作方式應(yīng)如何技術(shù)性處理，這就要求課題組能夠拿出一個比較全面的資金 運(yùn)作及回籠計劃來。資金運(yùn)作及回籠計劃要求有精通房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的會計師及房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的決策者親自參與，因為這樣做出來的計劃，才能兼顧到企業(yè)自身的情況及市場操作的客觀 要求。
2.利潤預(yù)算管理
要點(diǎn)1：嶄新理念的展示?利潤預(yù)算管理是以利潤目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，將實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)所涉及的經(jīng)濟(jì) 資源取得及運(yùn)用以貨幣形式落實(shí)到詳細(xì)計劃中，使之成為某個特定階段經(jīng)濟(jì)管理者的計劃目標(biāo) 。通過市場調(diào)查、預(yù)測的同行業(yè)先進(jìn)水平、本企業(yè)最好水平的比較，從而對企業(yè)將來一定期間 所獲得的利潤做出科學(xué)的預(yù)算。以此為基礎(chǔ)，將利潤預(yù)算目標(biāo)層層分解，進(jìn)而延伸到生產(chǎn)、成 本和資金收支等方面，并對各生產(chǎn)、經(jīng)營、輔助管理等單位進(jìn)行控制，然后通過分析實(shí)際與預(yù) 算的差異，明確各經(jīng)營管理者的業(yè)績。利潤預(yù)算管理包括建立利潤預(yù)算體系、預(yù)算實(shí)施與控制 和預(yù)算考評。
要點(diǎn)2：利潤預(yù)算管理實(shí)戰(zhàn)操作流程?第一步，確立利潤預(yù)算目標(biāo)：利用以前3-5年的歷史數(shù)據(jù) ，通過對本年度市場營銷情況的預(yù)測，加上一定的增長比例，即目標(biāo)利潤=基期利潤×（1+增長 率），增長率由總裁辦和顧問委員會（隨著公司發(fā)展將設(shè)立預(yù)算管理委員會）召集各部門主管 共同確定。第二步，預(yù)算的實(shí)施控制：不可突破費(fèi)用法，公司的預(yù)算是由年分到季，有季分到 月，并將指標(biāo)落實(shí)到每一位干部職工，由各部門掌握實(shí)施，指令性的費(fèi)用，一是不能突破，二 是如有突破輸入計算中心時會自動拒付，特殊情況需經(jīng)總裁批準(zhǔn)納入預(yù)算外支出；建立公司內(nèi) 部結(jié)算中心；增加各部門的自主權(quán)，對預(yù)算范圍內(nèi)的各項支出由各部門的負(fù)責(zé)人簽字支付，不 需要逐層上報，既擴(kuò)大了各預(yù)算中心的權(quán)責(zé)范圍，又提高了工作效率；利用預(yù)算卡片，預(yù)算卡 能記錄各部門費(fèi)用的預(yù)算額與實(shí)際額及差異，通過預(yù)算卡片執(zhí)行部門能檢查自己部門的預(yù)算執(zhí) 行情況并隨時記錄實(shí)際數(shù)，常將實(shí)際數(shù)與預(yù)算對比www.dewk.cn，從而達(dá)到控制的目的。第三步，預(yù)算的考 評：各項預(yù)算指標(biāo)下達(dá)后，即輸入計算機(jī)系統(tǒng)，每月一次。其它目標(biāo)實(shí)行項目部、房產(chǎn)公司、 集團(tuán)三級算。項目部實(shí)行一日一次記錄分析，房產(chǎn)公司對項目部一日一督查，一周一次調(diào)度、 考核、分析會，總公司每10天對各項目部費(fèi)用控制、利潤完成情況進(jìn)行一次抽查，由財務(wù)中心 核算成本利潤，及時發(fā)現(xiàn)問題和原因，并采取有效措施進(jìn)行控制。查核中如發(fā)現(xiàn)有的部門不能 完成利潤預(yù)算指標(biāo)，除扣發(fā)該部門的獎金外，扣10%的預(yù)算工資。獎金的獲得是以各種成本目標(biāo) 、利潤目標(biāo)都達(dá)到為前提，集團(tuán)從超預(yù)算部分中拿出25%進(jìn)行獎勵。
要點(diǎn)3：利潤預(yù)算管理的實(shí)戰(zhàn)效果?干部職工的工作積極性不斷提高；成本大幅下降；促進(jìn)了企 業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。
3.編制有效的回籠計劃
步驟1：目標(biāo)預(yù)測
階段
預(yù)定成交（㎡）
銷售率
第一階段
第二階段
第三階段
合計銷售率
步驟2：編制推廣及回籠計劃書
推廣計劃書：
時間
階段
工程配合
銷售計劃
預(yù)計廣告費(fèi)用及銷售量
資金回籠計劃書
月份
預(yù)計銷售套數(shù)（套）
銷售金額（萬元）
合計
購房分期付款資金回籠計劃書
認(rèn)購時間
單套樓價
銷售單
單位
分期付款時間
以上
套
累計
步驟3：公開發(fā)售期系列表格制作
一次性付款資金回收計劃
時間
單套樓價（萬元）
銷售量
單位
付款金額
年月
購房按揭付款資金回籠計劃表
認(rèn)購時間
單套價格
銷售量
單位
分期付款時間
銷售回籠資金匯總表
時間
次性付款
按揭付款
分期付款?
小計
扣除營業(yè)稅后小計
以后
小計
篇2：天安地產(chǎn)資金回籠控制辦法
安永地產(chǎn)資金回籠與控制辦法
1.資金回籠的實(shí)戰(zhàn)方案
方案1：長線回收方案?先投入資金將項目建好，然后尋租，以收取租金回報；先投入資金將項 目建好，然后繼續(xù)投入資金進(jìn)行經(jīng)營，以獲取經(jīng)營回報；對于超級別墅或花園洋房的銷售，需 要較長時間去營造別墅環(huán)境，然后才能出售。這往往也屬于長線投資方式。周期較長的先租后 售，也是長線投資的一種方式。
方案2：短線回收方案?分盤出售，形成滾動開發(fā)，通過銷售回收資金，在短期內(nèi)將項目銷售出 去；整盤出售，將項目建好后一次性賣給某個單位以回籠全部資金；項目出售，僅有地皮及項 目策劃，就將整個項目賣給另一家房地產(chǎn)公司，即先收回資金后搞建設(shè)。?
方案3：長短結(jié)合回收方案?先建好，然后等街區(qū)功能完善、銷售時機(jī)成熟時再出售；先出租或 自己經(jīng)營，待將物業(yè)搞旺時再將產(chǎn)權(quán)出售；提高租金及建設(shè)集資收費(fèi)，租戶租用一定時間后即 享有產(chǎn)權(quán)；無貼息返本銷售，先適當(dāng)提高房價，一次性付款售樓，到一定年限后將原款不貼息 返還給買家；售后返租。先賣樓，回籠部分資金，然后將賣出去的樓以額定的價格租回來以出 租或自己經(jīng)營。
方案4：回籠資金的策略與技巧?安永決策層需要知道什么時候要投入多少錢，在什么時候能收 回多少錢，資金的運(yùn)作方式應(yīng)如何技術(shù)性處理，這就要求課題組能夠拿出一個比較全面的資金 運(yùn)作及回籠計劃來。資金運(yùn)作及回籠計劃要求有精通房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的會計師及房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的決策者親自參與，因為這樣做出來的計劃，才能兼顧到企業(yè)自身的情況及市場操作的客觀 要求。
2.利潤預(yù)算管理
要點(diǎn)1：嶄新理念的展示?利潤預(yù)算管理是以利潤目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，將實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)所涉及的經(jīng)濟(jì) 資源取得及運(yùn)用以貨幣形式落實(shí)到詳細(xì)計劃中，使之成為某個特定階段經(jīng)濟(jì)管理者的計劃目標(biāo) 。通過市場調(diào)查、預(yù)測的同行業(yè)先進(jìn)水平、本企業(yè)最好水平的比較，從而對企業(yè)將來一定期間 所獲得的利潤做出科學(xué)的預(yù)算。以此為基礎(chǔ)，將利潤預(yù)算目標(biāo)層層分解，進(jìn)而延伸到生產(chǎn)、成 本和資金收支等方面，并對各生產(chǎn)、經(jīng)營、輔助管理等單位進(jìn)行控制，然后通過分析實(shí)際與預(yù) 算的差異，明確各經(jīng)營管理者的業(yè)績。利潤預(yù)算管理包括建立利潤預(yù)算體系、預(yù)算實(shí)施與控制 和預(yù)算考評。
要點(diǎn)2：利潤預(yù)算管理實(shí)戰(zhàn)操作流程?第一步，確立利潤預(yù)算目標(biāo)：利用以前3-5年的歷史數(shù)據(jù) ，通過對本年度市場營銷情況的預(yù)測，加上一定的增長比例，即目標(biāo)利潤=基期利潤×（1+增長 率），增長率由總裁辦和顧問委員會（隨著公司發(fā)展將設(shè)立預(yù)算管理委員會）召集各部門主管 共同確定。第二步，預(yù)算的實(shí)施控制：不可突破費(fèi)用法，公司的預(yù)算是由年分到季，有季分到 月，并將指標(biāo)落實(shí)到每一位干部職工，由各部門掌握實(shí)施，指令性的費(fèi)用，一是不能突破，二 是如有突破輸入計算中心時會自動拒付，特殊情況需經(jīng)總裁批準(zhǔn)納入預(yù)算外支出；建立公司內(nèi) 部結(jié)算中心；增加各部門的自主權(quán)，對預(yù)算范圍內(nèi)的各項支出由各部門的負(fù)責(zé)人簽字支付，不 需要逐層上報，既擴(kuò)大了各預(yù)算中心的權(quán)責(zé)范圍，又提高了工作效率；利用預(yù)算卡片，預(yù)算卡 能記錄各部門費(fèi)用的預(yù)算額與實(shí)際額及差異，通過預(yù)算卡片執(zhí)行部門能檢查自己部門的預(yù)算執(zhí) 行情況并隨時記錄實(shí)際數(shù)，常將實(shí)際數(shù)與預(yù)算對比www.dewk.cn，從而達(dá)到控制的目的。第三步，預(yù)算的考 評：各項預(yù)算指標(biāo)下達(dá)后，即輸入計算機(jī)系統(tǒng)，每月一次。其它目標(biāo)實(shí)行項目部、房產(chǎn)公司、 集團(tuán)三級算。項目部實(shí)行一日一次記錄分析，房產(chǎn)公司對項目部一日一督查，一周一次調(diào)度、 考核、分析會，總公司每10天對各項目部費(fèi)用控制、利潤完成情況進(jìn)行一次抽查，由財務(wù)中心 核算成本利潤，及時發(fā)現(xiàn)問題和原因，并采取有效措施進(jìn)行控制。查核中如發(fā)現(xiàn)有的部門不能 完成利潤預(yù)算指標(biāo)，除扣發(fā)該部門的獎金外，扣10%的預(yù)算工資。獎金的獲得是以各種成本目標(biāo) 、利潤目標(biāo)都達(dá)到為前提，集團(tuán)從超預(yù)算部分中拿出25%進(jìn)行獎勵。
要點(diǎn)3：利潤預(yù)算管理的實(shí)戰(zhàn)效果?干部職工的工作積極性不斷提高；成本大幅下降；促進(jìn)了企 業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。
3.編制有效的回籠計劃
步驟1：目標(biāo)預(yù)測
階段
預(yù)定成交（㎡）
銷售率
第一階段
第二階段
第三階段
合計銷售率
步驟2：編制推廣及回籠計劃書
推廣計劃書：
時間
階段
工程配合
銷售計劃
預(yù)計廣告費(fèi)用及銷售量
資金回籠計劃書
月份
預(yù)計銷售套數(shù)（套）
銷售金額（萬元）
合計
購房分期付款資金回籠計劃書
認(rèn)購時間
單套樓價
銷售單
單位
分期付款時間
以上
套
累計
步驟3：公開發(fā)售期系列表格制作
一次性付款資金回收計劃
時間
單套樓價（萬元）
銷售量
單位
付款金額
年月
購房按揭付
款資金回籠計劃表
認(rèn)購時間
單套價格
銷售量
單位
分期付款時間
銷售回籠資金匯總表
時間
次性付款
按揭付款
分期付款?
小計
扣除營業(yè)稅后小計
以后
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