安永地產(chǎn)項(xiàng)目選擇程序

　　1.項(xiàng)目選擇的內(nèi)容

　　項(xiàng)目選擇是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就其開發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資 成敗的關(guān)鍵。項(xiàng)目選擇可分為六個(gè)階段?尋找投資項(xiàng)目→篩選投資項(xiàng)目→初步可行性研究→項(xiàng)目 投資談判→詳細(xì)可行性研究→總體決策。

　　2.項(xiàng)目選擇的程序

　　投資項(xiàng)目尋找，即“看地”或“選址”常用方法：在房地產(chǎn)管理部門尋找其準(zhǔn)備推出的出讓地 塊；在有關(guān)新聞媒體上刊登廣告，尋找合作地塊和轉(zhuǎn)讓地塊；在有關(guān)咨詢、中介機(jī)構(gòu)尋找項(xiàng)目 ；直接尋找擁有土地使用權(quán)的單位。

　　投資項(xiàng)目精選，開發(fā)商組織其內(nèi)部的房地產(chǎn)專家就該地塊擬建筑物業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景，受歡 迎的平面布置和設(shè)計(jì)及功能配置、成功的租售方法等進(jìn)行研討，也可通過專家系統(tǒng)用電腦初步 判定出若干個(gè)具有初步可行性研究?jī)r(jià)值的項(xiàng)目。

　　初步可行性研究，在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提條件下，由專業(yè)職能部門按照項(xiàng)目所在 地區(qū)和市場(chǎng)一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其投資效果和可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù) 問題進(jìn)行研究編制初步可行性研究報(bào)告。

　　項(xiàng)目談判，在完成初步可行性研究后，對(duì)于若干認(rèn)為有潛在開發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目與土地提供方或合 作方就相應(yīng)的條件和價(jià)值等因素進(jìn)行談判，以便取得更利于自身的條件。

　　取得使用權(quán)的方式不同，談判重點(diǎn)和策略也不同：對(duì)于通過出讓使用權(quán)的土地，其規(guī)劃參數(shù)有 政府的城市規(guī)劃主管部門確定；項(xiàng)目談判只能在不影響城市總體規(guī)劃的范圍內(nèi)進(jìn)行，如調(diào)整用 地性質(zhì)、增加地塊容積率、提高建筑高度、外形設(shè)計(jì)等；對(duì)于采取多家聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目，它是 由一方提供土地，另一方或幾方提供開發(fā)資金，合作開發(fā)房地產(chǎn)后各方按比例分配盈虧或房地 產(chǎn)。開發(fā)商在與土地提供者就擬開發(fā)物業(yè)的性質(zhì)、基地及房屋平面設(shè)計(jì)、外形、補(bǔ)償費(fèi)及盈虧 分配等方面進(jìn)行全面的談判，余地較大；對(duì)于采用征地方式取得使用權(quán)的項(xiàng)目，其談判重點(diǎn)集 中在征地的各類補(bǔ)償費(fèi)和吸勞、養(yǎng)老及拆遷安置等費(fèi)用上。

　　詳細(xì)可行性研究，委托具有專業(yè)資格的專業(yè)研究或評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)來(lái)完成，其要求比較嚴(yán)格，如 對(duì)研究人員的構(gòu)成有一定要求、報(bào)告的www.dewk.cn制作有一定的格式等。專業(yè)研究或評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)其所 完成的報(bào)告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。正式的詳細(xì)可行性研究報(bào)告也可由公司的專業(yè)部門來(lái)完成。

　　公司總體決策，專業(yè)機(jī)構(gòu)或部門完成的可行性研究報(bào)告只立足于該項(xiàng)目，公司還必須從其總體 的投資組合、資本結(jié)構(gòu)及發(fā)展戰(zhàn)略等方面來(lái)考慮是否投資該項(xiàng)目。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終選定的 決策權(quán)在公司，服從于公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和投資方針。

　　附：申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證操作程序：

　　建設(shè)單位填報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表，并附送有關(guān)圖紙文件

　　住宅、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、防疫、綠化、交通等管理部門意見

　　規(guī)劃管理部門受理后法定工作日40天內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可程序：

　　需改變土地使用性質(zhì)或征用劃撥土地或有償使用土地的建設(shè)工程

篇2：項(xiàng)目選擇和確定營(yíng)銷代理作業(yè)指導(dǎo)書

　　項(xiàng)目選擇和確定營(yíng)銷代理作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　現(xiàn)時(shí)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作主要分為發(fā)展商自行銷售和委托代理銷售兩大類。選擇專業(yè)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的銷售推廣代理公司對(duì)項(xiàng)目的最終銷售并實(shí)現(xiàn)資金回籠具有至關(guān)重要的作用。

　　2.主管崗位　總經(jīng)濟(jì)師：確定營(yíng)銷代理，簽署代理合同。

　　主辦崗位　營(yíng)銷策劃：篩選、推薦營(yíng)銷代理單位，主持談判和草擬合同。

　　3.緊前工作

　　項(xiàng)目總體銷售目標(biāo)和階段性銷售目標(biāo)確定。

　　4.作業(yè)描述

　　4.1初選聯(lián)絡(luò):　營(yíng)銷策劃從現(xiàn)有資料庫(kù)中初步選出4～5家營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，包含其他被推薦者。考慮因素包括：

　　4.1.1公司規(guī)模（分支機(jī)構(gòu)數(shù)量、部門設(shè)置、人員數(shù)量）；

　　4.1.2專業(yè)背景（專業(yè)資質(zhì)、專業(yè)人員構(gòu)成）；

　　4.1.3主要業(yè)績(jī)（海外及本地成功項(xiàng)目）；

　　4.1.4與本公司合作史。

　　4.2約見面談：本主辦崗位分別約見各家營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行首次面談，了解其合作方式。考慮因素包括：

　　4.2.1工作時(shí)間；

　　4.2.2收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　4.2.3專業(yè)合作伙伴與輔助性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)（廣告制作、展場(chǎng)裝修）。

　　4.3召開評(píng)議會(huì)議決定:　本主辦崗位組織公司內(nèi)部相關(guān)專業(yè)人員和外單位專家召開評(píng)議會(huì)議，會(huì)議由總經(jīng)濟(jì)師主持，分別聽取各家營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)所作的關(guān)于項(xiàng)目推廣計(jì)劃和營(yíng)銷策略整體安排的陳述，評(píng)議其提交的書面計(jì)劃建議書。考慮因素包括：

　　4.3.1市場(chǎng)研究的深度和對(duì)本項(xiàng)目的了解程度（市場(chǎng)定位和價(jià)格定位）；

　　4.3.2營(yíng)銷概念的新穎性和獨(dú)創(chuàng)性（項(xiàng)目推廣主題和整體市場(chǎng)形象）；

　　4.3.3營(yíng)銷計(jì)劃的可操作性（媒體廣告和公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃）；

　　4.3.4營(yíng)銷對(duì)象的合理性（客戶定位和所掌握的客戶資源）；

　　4.3.5具體營(yíng)銷目標(biāo)（銷售價(jià)格、銷售面積）；

　　4.3.6推廣時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃（總體計(jì)劃和分階段計(jì)劃）；

　　4.3.7推廣費(fèi)用安排；

　　4.3.8推廣人員安排；

　　4.3.9與發(fā)展商的具體配合方式；

　　4.3.10委托代理推廣費(fèi)用（數(shù)額、結(jié)算方式）。

　　4.4內(nèi)部評(píng)定:　根據(jù)各家營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)的口頭講演及書面陳述，由總經(jīng)濟(jì)師匯總公司內(nèi)外專家的評(píng)議意見，對(duì)各家機(jī)構(gòu)的推廣計(jì)劃綜合排定優(yōu)劣順序。

　　4.5合作商談：本主辦崗位與評(píng)定優(yōu)先的營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步商談，起草合同文本，確定具體的合作方式和費(fèi)用安排。考慮因素包括：

　　4.5.1配合方式的合理性和可操作性。

　　4.5.2費(fèi)用的高低和支付方式。

　　4.6正式簽約。由總經(jīng)濟(jì)師確定正式合作方并簽署委托營(yíng)銷代理合約（獨(dú)家代理或聯(lián)合代理）。

篇3：項(xiàng)目選擇和確定營(yíng)銷代理作業(yè)指導(dǎo)書

　　項(xiàng)目選擇和確定營(yíng)銷代理作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　現(xiàn)時(shí)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作主要分為發(fā)展商自行銷售和委托代理銷售兩大類。選擇專業(yè)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的銷售推廣代理公司對(duì)項(xiàng)目的最終銷售并實(shí)現(xiàn)資金回籠具有至關(guān)重要的作用。

　　2.主管崗位　總經(jīng)濟(jì)師：確定營(yíng)銷代理，簽署代理合同。

　　主辦崗位　營(yíng)銷策劃：篩選、推薦營(yíng)銷代理單位，主持談判和草擬合同。

　　3.緊前工作

　　項(xiàng)目總體銷售目標(biāo)和階段性銷售目標(biāo)確定。

　　4.作業(yè)描述

　　4.1初選聯(lián)絡(luò):　營(yíng)銷策劃從現(xiàn)有資料庫(kù)中初步選出4～5家營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，包含其他被推薦者。考慮因素包括：

　　4.1.1公司規(guī)模（分支機(jī)構(gòu)數(shù)量、部門設(shè)置、人員數(shù)量）；

　　4.1.2專業(yè)背景（專業(yè)資質(zhì)、專業(yè)人員構(gòu)成）；

　　4.1.3主要業(yè)績(jī)（海外及本地成功項(xiàng)目）；

　　4.1.4與本公司合作史。

　　4.2約見面談：本主辦崗位分別約見各家營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行首次面談，了解其合作方式。考慮因素包括：

　　4.2.1工作時(shí)間；

　　4.2.2收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　4.2.3專業(yè)合作伙伴與輔助性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)（廣告制作、展場(chǎng)裝修）。

　　4.3召開評(píng)議會(huì)議決定:　本主辦崗位組織公司內(nèi)部相關(guān)專業(yè)人員和外單位專家召開評(píng)議會(huì)議，會(huì)議由總經(jīng)濟(jì)師主持，分別聽取各家營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)所作的關(guān)于項(xiàng)目推廣計(jì)劃和營(yíng)銷策略整體安排的陳述，評(píng)議其提交的書面計(jì)劃建議書。考慮因素包括：

　　4.3.1市場(chǎng)研究的深度和對(duì)本項(xiàng)目的了解程度（市場(chǎng)定位和價(jià)格定位）；

　　4.3.2營(yíng)銷概念的新穎性和獨(dú)創(chuàng)性（項(xiàng)目推廣主題和整體市場(chǎng)形象）；

　　4.3.3營(yíng)銷計(jì)劃的可操作性（媒體廣告和公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃）；

　　4.3.4營(yíng)銷對(duì)象的合理性（客戶定位和所掌握的客戶資源）；

　　4.3.5具體營(yíng)銷目標(biāo)（銷售價(jià)格、銷售面積）；

　　4.3.6推廣時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃（總體計(jì)劃和分階段計(jì)劃）；

　　4.3.7推廣費(fèi)用安排；

　　4.3.8推廣人員安排；

　　4.3.9與發(fā)展商的具體配合方式；

　　4.3.10委托代理推廣費(fèi)用（數(shù)額、結(jié)算方式）。

　　4.4內(nèi)部評(píng)定:　根據(jù)各家營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)的口頭講演及書面陳述，由總經(jīng)濟(jì)師匯總公司內(nèi)外專家的評(píng)議意見，對(duì)各家機(jī)構(gòu)的推廣計(jì)劃綜合排定優(yōu)劣順序。

　　4.5合作商談：本主辦崗位與評(píng)定優(yōu)先的營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步商談，起草合同文本，確定具體的合作方式和費(fèi)用安排。考慮因素包括：

　　4.5.1配合方式的合理性和可操作性。

　　4.5.2費(fèi)用的高低和支付方式。

　　4.6正式簽約。由總經(jīng)濟(jì)師確定正式合作方并簽署委托營(yíng)銷代理合約（獨(dú)家代理或聯(lián)合代理）。