項目成本管理作業指導書

　　1.作業目的

　　向公司所屬各開發項目提供系統的成本管理的基本方法，旨在統一和規范財務人員的實務操作，使項目成本得到動態的有效的控制和管理。

　　2.主管崗位總會計師：批準籌資和收支計劃，審批每筆支付（必要時可限額授權），統籌公司的資金安排，協助指導處理相關疑難問題。

　　主辦崗位成本核算：按作業要求和描述操辦具體業務。

　　3.作業要求

　　3.1 建立全面的預算體系：校核可行性報告（初稿）中的總投資計劃，定稿后據此編制項目財務預算和年度財務預算。在續后的開發過程中根據項目開發和資金收支的實際情況作相關的滾動調整，并將調整和執行情況及時與項目經理溝通。

　　3.2 合理安排資金：對項目經理提交的年，季和月度資金收支計劃，本主辦崗位應從充分利用資金的時間價值、努力降低資金使用成本的專業角度提出優化建議，并與項目經理協調平衡一致，報總經濟師批準后執行。

　　3.3 設立臺帳：每個開發項目必須單獨設立全套成本臺帳，正確歸集開發成本和結轉銷售成本。

　　3.4 統一會計科目和核算辦法：本主辦崗位應遵守統一的財務管理制度，按照統一的開發成本科目的核算內容進行賬務處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項目經理，使項目經理在申報項目收支時能正確對應（詳見作業指導書《成本核算》）。

　　3.5 加強與項目組的業務溝通：本主辦崗位應及時了解項目開發的總體情況，收集資料，每月與項目組的成本控制崗位人員核對數據，隨時糾錯防漏，保證財務數據的正確性。

　　3.6 做好稅收籌劃：本主辦崗位應熟悉國家和地方房地產行業的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對口稅務部門的經辦人員保持良好的人際關系。在與營銷策劃和項目經理協商一致的前提下合理安排收支節點，爭取最大的稅收優惠，做好稅收的籌劃工作。

　　4. 作業描述

　　4.1 項目前期的財務管理

　　4.1.1協助總會計師參與可行性報告和項目計劃書的編制，確定資金來源，按照項目組辦齊四證的時間節點籌劃貸款，對照項目組的支付計劃和營銷部門的回籠計劃提出優化建議，并取得完全一致的結論。據此編制籌資計劃。

　　4.1.2 本主辦崗位必須對項目進行全面熟悉了解，根據項目開發進度陸續地及時地收集以下相關資料，以供貸款和財稅部門審查需要。

　　4.1.2.1 可行性研究報告和項目計劃書；

　　4.1.2.2 土地受讓合同；

　　4.1.2.3 政府批準的規劃總圖，由項目經理在圖上標明分期實施的范圍，每幢單體的層數，用途和施工編號；

　　4.1.2.4 網絡計劃圖及調整說明，工程進度計劃；

　　4.1.2.5 四證：房地產權證（土地部分），建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，施工許可證。

　　4.1.3 按照公司統一設置的科目體系（詳見作業指導書《成本核算》），設立合同臺賬和會計臺賬，如本項目有特殊情況需要增設與規定科目平級的科目，應報總會計師批準，如在規定科目下級增設科目，應向總會計師備案。

　　4.1.4 聯系項目公司對口的稅務部門，了解和研究對口稅務部門的稅務政策，辦理申購稅務發票等業務。

　　4.2施工階段的財務管理

　　4.2.1 確定或調整次月資金計劃。本主辦崗位在每月末審核項目經理上報的次月用款計劃，如發現與原計劃不符的，應要求項目經理附送經總經濟師批準的書面報告，據此調整資金計劃。

　　4.2.2 合同臺賬登記。每個合同在第一次撥付款項時，應建立該合同的臺賬（詳見附表一《項目合同執行情況表》）并于今后每次付款時按規定格式登記。將合同中的相關經濟條款，合同簽章等主要內容的復印件附在憑證后。同一開發項目的合同（包括附件，補充協議等）必須集中裝夾（或裝袋）保管，其中合同做一級編號，合同所附的附件，補充協議等做二級編號。所有編號必須連續，以保證合同資料的完整。合同履行完畢后，將附表一和合同資料合并裝訂成冊隨項目完工當年的憑證一起保存。

　　4.2.3 工程付款管理。本主辦崗位收到項目經理上報的《工程用款申請表》（詳見附表二）后，除仔細校對數據是否有計算錯誤，用款類別有否填錯，發票是否正規外，應核對以下內容并據此判定屬于正常用款或特殊用款：

　　4.2.3.1 正常用款的判定條件是：施工單位編制的驗工月報已經投資監理和項目經理的審核；申請用款的額度在合同約定范圍之內；而且用款額度已列入本月資金計劃。屬于正常用款的，本主辦崗位在申請表上簽字同意，轉報總會計師批準后交出納支付。出納在申請表的實付記錄欄填寫本次實付金額和出賬日期后復印一份交還項目經理。由現場的成本控制崗位人員據此登錄在現場的“工程撥款”臺賬上。

　　4.2.3.2 特殊用款的判定條件是：如申請用款的額度不在合同約定范圍之內，需由項目經理附送補充合同，此補充合同須經原合同簽署人簽署，并經合同管理部門確認；如申請用款的額度沒有列入本月資金計劃，項目經理需附送書面的陳述理由并經總經濟師批示同意。本主辦崗位在收到上述資料后，應根據付款依據是否充分、本月資金計劃是否還有余量等情況在申請表上簽署意見，報總會計師批示。總會計師如有異議，應和總經濟師再次協調，如不能取得一致意見，可在申請表上簽署意見后報總經理最后批示。

　　4.2.3.3 不符上述正常和特殊用款判定條件的，本主辦崗位應于拒付，否則須承擔失職責任。

　　4.2.4 如實際發生預算外付款的，本主辦崗位應隨即滾動調整項目的財務預算。

　　4.2.5 本主辦崗位應在每月的固定日，向項目經理提供合同執行情況匯總表（詳見附表三）。與項目組核對項目資金的使用情況，確保雙方數據的正確和一致。

　　4.3工程竣工后的財務管理。項目竣工并取得大產證后，應及時將開發成本結轉至開發產品。有時因種種原因需要提前結轉的，應由總會計師與財稅或審計部門事先溝通協商。

　　為能準確地計量開發成本，本主辦崗位需要做好以下工作：

　　4.3.1 合理測算預提成本費用：本主辦崗位應會同項目經理和成本控制崗位人員清理所有尚未執行完畢的合同，對尚未支付（包括尚未簽訂的合同）的成本進行測算和預估。測算預提成本費用時務求合理，力爭精確，并須項目經理簽字確認。本主辦崗位據此將預提成本費用按對應的明細科目入賬，然后調整項目的目標總成本。

　　4.3.2 預提成本費用必須設立臺賬（詳見附表四《預提成本費用明細表》），并將實際發生的支付登記入賬。每月將此表復印交項目經理核對直至項目組撤消。預提成本費用如有節余，應劃轉至當期利潤。

　　4.3.3 項目決算：施工合同如是包干性質的，那么合同價加上合同外費用的審計價即為決算價；施工合同為費用開口或暫定價性質的，則應以審計價為決算價。審計報告除應明列確定的直接費和所有合同規定的費率外還應對甲方代墊的如審計費，水電費，甲供建材設備的定額返回款等等所有墊付款進行清算確認。

　　4.3.4工程保修金：按合同規定的決算價比例提留。在保修期內如需動用保修金，須附原項目經理的書面報告并獲總工程師的批準。待保修期滿，且物業管理單位蓋章確認無質量糾紛后由原項目經理書面報告，總工程師批準，將保修金余額退還施工單位。

　　附表一

　　合同執行情況表

　　合同編號：

　　本方簽約公司：

　　對方簽約單位：

　　合同標的金額：決算價或審定價：

　　保修金比率：%合同有效期：年月日至年月日

　　合同約定的支付方式：

　　1．

　　2．

　　3．

　　追加注記：

　　1．

　　2．

　　3

　　付款日期憑證號發票金額實付金額代墊金額累計已付%登錄日期備注

　　合計

　　制表人：

　　附表二

　　項目用款申請表

　　合同編號：

　　工程名稱對方單位

　　合同價萬元本月計劃余額萬元申請用款額萬元

　　累計已付款萬元其中現金支付萬元甲供料抵充萬元

　　申請說明：

　　經辦人項目經理年月日

　　投資監理審核總經濟師批示財務部審核總會計師批示總經理批示本次實付

　　傳票編號：

　　年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日年 月 日用款科目

　　勘察設計費咨詢評審費可行性研究人防費

　　公共配套設施費其他前期工程費大市政配套費室外上水工程費

　　室外排水工程費變配電工程費室外燃氣工程費室外道路工程費

　　園林環境工程費智能化系統土建工程費安裝工程費

　　其他建安費監理費中介費工程管理費

　　附表三項目合同執行情況匯總表

　　編制

單位：金額： 元

　　合同編號合同對方名稱合同摘要合同金額或預算價 決算價或審定價 累計已付款及代墊款 累計付款比率% 質保金 質保金比率% 應付未付款備注

　　一．土地合同（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）

　　小計

　　二．前期工程合同

　　小計

　　三．基礎設施合同

　　小計

　　四建筑安裝合同

　　小計

　　五．公建配套合同

　　小計

　　六．開發間接費

　　小計

　　總計

　　注：1。非合同性成本可以參照合同進行管理，對內部審批表單進行統一編號。累計付款數是財務帳面數，請項目經理及相關人員核對。

　　2．“累計已付款及代墊款”從開發成本科目中直接取數生成。

　　3．“累計付款比率%”=（3）÷（1）或者=（3）÷（2）

　　4．“質保金”=（1）×（6）或者=（2）×（6）

　　5．“應付未付款”=（1）-（3）-（5）或者=（2）-（3）-（5）制表人：．編制日期：

　　附表四

　　預提成本費用明細表

　　編制單位：金額：元

　　序號編號收款單位名稱合同內容科目代碼 合同金額 已累計支付 合同未付款估計決算價預提費用決算價實際支付金額

　　（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）

　　1

　　2

　　3

　　項目經理簽字：項目財務負責人簽字：編制日期：

　　注：

　　1．合同未付款（3）=（1）-（2）。

　　2．估計決算價（4）：單項決算已完成的填寫實際決算數，單項決算未完成的填寫估計決算數。

　　3．預提費用（5）=（4）-（2）。

　　4．決算價（6）：填寫單項實際決算數。

　　5．實際支付金額（7）：預提成本費用的累計發生數。

篇2：項目成本管理作業指導書

　　項目成本管理作業指導書

　　1.作業目的

　　向公司所屬各開發項目提供系統的成本管理的基本方法，旨在統一和規范財務人員的實務操作，使項目成本得到動態的有效的控制和管理。

　　2.主管崗位總會計師：批準籌資和收支計劃，審批每筆支付（必要時可限額授權），統籌公司的資金安排，協助指導處理相關疑難問題。

　　主辦崗位成本核算：按作業要求和描述操辦具體業務。

　　3.作業要求

　　3.1 建立全面的預算體系：校核可行性報告（初稿）中的總投資計劃，定稿后據此編制項目財務預算和年度財務預算。在續后的開發過程中根據項目開發和資金收支的實際情況作相關的滾動調整，并將調整和執行情況及時與項目經理溝通。

　　3.2 合理安排資金：對項目經理提交的年，季和月度資金收支計劃，本主辦崗位應從充分利用資金的時間價值、努力降低資金使用成本的專業角度提出優化建議，并與項目經理協調平衡一致，報總經濟師批準后執行。

　　3.3 設立臺帳：每個開發項目必須單獨設立全套成本臺帳，正確歸集開發成本和結轉銷售成本。

　　3.4 統一會計科目和核算辦法：本主辦崗位應遵守統一的財務管理制度，按照統一的開發成本科目的核算內容進行賬務處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項目經理，使項目經理在申報項目收支時能正確對應（詳見作業指導書《成本核算》）。

　　3.5 加強與項目組的業務溝通：本主辦崗位應及時了解項目開發的總體情況，收集資料，每月與項目組的成本控制崗位人員核對數據，隨時糾錯防漏，保證財務數據的正確性。

　　3.6 做好稅收籌劃：本主辦崗位應熟悉國家和地方房地產行業的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對口稅務部門的經辦人員保持良好的人際關系。在與營銷策劃和項目經理協商一致的前提下合理安排收支節點，爭取最大的稅收優惠，做好稅收的籌劃工作。

　　4. 作業描述

　　4.1 項目前期的財務管理

　　4.1.1協助總會計師參與可行性報告和項目計劃書的編制，確定資金來源，按照項目組辦齊四證的時間節點籌劃貸款，對照項目組的支付計劃和營銷部門的回籠計劃提出優化建議，并取得完全一致的結論。據此編制籌資計劃。

　　4.1.2 本主辦崗位必須對項目進行全面熟悉了解，根據項目開發進度陸續地及時地收集以下相關資料，以供貸款和財稅部門審查需要。

　　4.1.2.1 可行性研究報告和項目計劃書；

　　4.1.2.2 土地受讓合同；

　　4.1.2.3 政府批準的規劃總圖，由項目經理在圖上標明分期實施的范圍，每幢單體的層數，用途和施工編號；

　　4.1.2.4 網絡計劃圖及調整說明，工程進度計劃；

　　4.1.2.5 四證：房地產權證（土地部分），建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，施工許可證。

　　4.1.3 按照公司統一設置的科目體系（詳見作業指導書《成本核算》），設立合同臺賬和會計臺賬，如本項目有特殊情況需要增設與規定科目平級的科目，應報總會計師批準，如在規定科目下級增設科目，應向總會計師備案。

　　4.1.4 聯系項目公司對口的稅務部門，了解和研究對口稅務部門的稅務政策，辦理申購稅務發票等業務。

　　4.2施工階段的財務管理

　　4.2.1 確定或調整次月資金計劃。本主辦崗位在每月末審核項目經理上報的次月用款計劃，如發現與原計劃不符的，應要求項目經理附送經總經濟師批準的書面報告，據此調整資金計劃。

　　4.2.2 合同臺賬登記。每個合同在第一次撥付款項時，應建立該合同的臺賬（詳見附表一《項目合同執行情況表》）并于今后每次付款時按規定格式登記。將合同中的相關經濟條款，合同簽章等主要內容的復印件附在憑證后。同一開發項目的合同（包括附件，補充協議等）必須集中裝夾（或裝袋）保管，其中合同做一級編號，合同所附的附件，補充協議等做二級編號。所有編號必須連續，以保證合同資料的完整。合同履行完畢后，將附表一和合同資料合并裝訂成冊隨項目完工當年的憑證一起保存。

　　4.2.3 工程付款管理。本主辦崗位收到項目經理上報的《工程用款申請表》（詳見附表二）后，除仔細校對數據是否有計算錯誤，用款類別有否填錯，發票是否正規外，應核對以下內容并據此判定屬于正常用款或特殊用款：

　　4.

2.3.1 正常用款的判定條件是：施工單位編制的驗工月報已經投資監理和項目經理的審核；申請用款的額度在合同約定范圍之內；而且用款額度已列入本月資金計劃。屬于正常用款的，本主辦崗位在申請表上簽字同意，轉報總會計師批準后交出納支付。出納在申請表的實付記錄欄填寫本次實付金額和出賬日期后復印一份交還項目經理。由現場的成本控制崗位人員據此登錄在現場的“工程撥款”臺賬上。

　　4.2.3.2 特殊用款的判定條件是：如申請用款的額度不在合同約定范圍之內，需由項目經理附送補充合同，此補充合同須經原合同簽署人簽署，并經合同管理部門確認；如申請用款的額度沒有列入本月資金計劃，項目經理需附送書面的陳述理由并經總經濟師批示同意。本主辦崗位在收到上述資料后，應根據付款依據是否充分、本月資金計劃是否還有余量等情況在申請表上簽署意見，報總會計師批示。總會計師如有異議，應和總經濟師再次協調，如不能取得一致意見，可在申請表上簽署意見后報總經理最后批示。

　　4.2.3.3 不符上述正常和特殊用款判定條件的，本主辦崗位應于拒付，否則須承擔失職責任。

　　4.2.4 如實際發生預算外付款的，本主辦崗位應隨即滾動調整項目的財務預算。

　　4.2.5 本主辦崗位應在每月的固定日，向項目經理提供合同執行情況匯總表（詳見附表三）。與項目組核對項目資金的使用情況，確保雙方數據的正確和一致。

　　4.3工程竣工后的財務管理。項目竣工并取得大產證后，應及時將開發成本結轉至開發產品。有時因種種原因需要提前結轉的，應由總會計師與財稅或審計部門事先溝通協商。

　　為能準確地計量開發成本，本主辦崗位需要做好以下工作：

　　4.3.1 合理測算預提成本費用：本主辦崗位應會同項目經理和成本控制崗位人員清理所有尚未執行完畢的合同，對尚未支付（包括尚未簽訂的合同）的成本進行測算和預估。測算預提成本費用時務求合理，力爭精確，并須項目經理簽字確認。本主辦崗位據此將預提成本費用按對應的明細科目入賬，然后調整項目的目標總成本。

　　4.3.2 預提成本費用必須設立臺賬（詳見附表四《預提成本費用明細表》），并將實際發生的支付登記入賬。每月將此表復印交項目經理核對直至項目組撤消。預提成本費用如有節余，應劃轉至當期利潤。

　　4.3.3 項目決算：施工合同如是包干性質的，那么合同價加上合同外費用的審計價即為決算價；施工合同為費用開口或暫定價性質的，則應以審計價為決算價。審計報告除應明列確定的直接費和所有合同規定的費率外還應對甲方代墊的如審計費，水電費，甲供建材設備的定額返回款等等所有墊付款進行清算確認。

　　4.3.4工程保修金：按合同規定的決算價比例提留。在保修期內如需動用保修金，須附原項目經理的書面報告并獲總工程師的批準。待保修期滿，且物業管理單位蓋章確認無質量糾紛后由原項目經理書面報告，總工程師批準，將保修金余額退還施工單位。

　　附表一

　　合同執行情況表

　　合同編號：

　　本方簽約公司：

　　對方簽約單位：

　　合同標的金額：決算價或審定價：

　　保修金比率：%合同有效期：年月日至年月日

　　合同約定的支付方式：

　　1．

　　2．

　　3．

　　追加注記：

　　1．

　　2．

　　3

　　付款日期憑證號發票金額實付金額代墊金額累計已付%登錄日期備注

　　合計

　　制表人：

　　附表二

　　項目用款申請表

　　合同編號：

　　工程名稱對方單位

　　合同價萬元本月計劃余額萬元申請用款額萬元

　　累計已付款萬元其中現金支付萬元甲供料抵充萬元

　　申請說明：

　　經辦人項目經理年月日

　　投資監理審核總經濟師批示財務部審核總會計師批示總經理批示本次實付

　　傳票編號：

　　年 月 日年 月 日年 月 日

年 月 日年 月 日年 月 日用款科目

　　勘察設計費咨詢評審費可行性研究人防費

　　公共配套設施費其他前期工程費大市政配套費室外上水工程費

　　室外排水工程費變配電工程費室外燃氣工程費室外道路工程費

　　園林環境工程費智能化系統土建工程費安裝工程費

　　其他建安費監理費中介費工程管理費

　　附表三項目合同執行情況匯總表

　　編制單位：金額： 元

　　合同編號合同對方名稱合同摘要合同金額或預算價 決算價或審定價 累計已付款及代墊款 累計付款比率% 質保金 質保金比率% 應付未付款備注

　　一．土地合同（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）

　　小計

　　二．前期工程合同

　　小計

　　三．基礎設施合同

　　小計

　　四建筑安裝合同

　　小計

　　五．公建配套合同

　　小計

　　六．開發間接費

　　小計

　　總計

　　注：1。非合同性成本可以參照合同進行管理，對內部審批表單進行統一編號。累計付款數是財務帳面數，請項目經理及相關人員核對。

　　2．“累計已付款及代墊款”從開發成本科目中直接取數生成。

　　3．“累計付款比率%”=（3）÷（1）或者=（3）÷（2）

　　4．“質保金”=（1）×（6）或者=（2）×（6）

　　5．“應付未付款”=（1）-（3）-（5）或者=（2）-（3）-（5）制表人：．編制日期：

　　附表四

　　預提成本費用明細表

　　編制單位：金額：元

　　序號編號收款單位名稱合同內容科目代碼 合同金額 已累計支付 合同未付款估計決算價預提費用決算價實際支付金額

　　（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）

　　1

　　2

　　3

　　項目經理簽字：項目財務負責人簽字：編制日期：

　　注：

　　1．合同未付款（3）=（1）-（2）。

　　2．估計決算價（4）：單項決算已完成的填寫實際決算數，單項決算未完成的填寫估計決算數。

　　3．預提費用（5）=（4）-（2）。

　　4．決算價（6）：填寫單項實際決算數。

　　5．實際支付金額（7）：預提成本費用的累計發生數。