房產中介（經紀）公司區(qū)域經理的崗位職責

　　一、營銷管理

　　協(xié)助上級管理好各分行的日常工作，協(xié)調各分行的工作，促進各部門的合作交流，加強營銷部門與各中心部門的溝通。

　　1、建立、規(guī)范、更新標準：合理建立各項業(yè)務工作流程，擬定并完善對內對外各項業(yè)務文本文書，使其得以規(guī)范、統(tǒng)一，以便各項業(yè)務工作有據(jù)可查，有理可依。

　　2、上傳下達：及時傳達公司各項方針、策略、精神、文件、工作任務等，加強執(zhí)行力，做到聯(lián)通無限，溝通無限。

　　3、加強引導區(qū)域合作：加強本區(qū)內全體同事同公司其它區(qū)域的互動合作意識，充分利用公司信息資源，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調處理。

　　4、拓展：配合公司進行所屬區(qū)域新開分行的位置選擇，了解該鋪位的詳細資料，租賃合同的談判，并配合拓展部簽署合同等工作事宜，積極跟進行政事務服務中心做好新分行的裝修工作以及跟進所轄區(qū)域各分行租賃合約到期后的續(xù)約工作；

　　5、積極配合分行業(yè)務開展：耐心聽取客戶的意見和建議，配合總經辦認真處理客戶投訴，跟進本區(qū)應收未收之傭金工作，及時要求分行向法律事務部提供相關資料，配合其進行追收傭工作；

　　6、定期組織會議：定期組織所轄區(qū)域的區(qū)會、營業(yè)經理會，加強溝通，解決存在的問題；

　　7、市場調研：收取市場的資訊及下屬的意見并加以分析，及時向公司反映，與時俱進，推動公司上下一起改革創(chuàng)新；關注行家動態(tài)，有敏銳的市場觸覺，善于根據(jù)市場情況的變化部署自己負責的轄區(qū)內工作；

　　8、做好員工思想工作：了解下屬的工作情況，培養(yǎng)提高員工忠誠度，指導及協(xié)助解決具體困難并及時和他們總結經驗，善于調動下屬的積極性，鼓舞他們的斗志，提高整體的士氣；善于處理和下屬的關系，既有威嚴又能使下屬信服。處事公正，促使員工團結工作，創(chuàng)造一個愉快的工作環(huán)境，減少員工的流動量。

　　9、控制業(yè)務風險：主要控制合同風險，堅決貫徹按照公司規(guī)定簽署合同，認真審核每份成交報告和合同、收據(jù)等資料。

　　二、行政管理

　　1、貫徹落實公司各項規(guī)章制度。

　　2、檢查與監(jiān)督本區(qū)各分行的店面形象。

　　3、檢查與監(jiān)督本區(qū)各分行行政紀律，有義務對本區(qū)各分行員工著裝，儀表儀容進行檢查，組織學習公司企業(yè)文化，負責規(guī)章制度的培訓工作，要求各部門嚴格遵守業(yè)務運作程序，加強業(yè)務素質，提高管理水平。

　　4、協(xié)助總經辦及時將公司各項公告《中高層以上管理會議》的精神傳達，并負責跟進監(jiān)督所轄區(qū)各分行的執(zhí)行情況。

　　5、嚴守職業(yè)道德：①嚴禁營銷崗位利用公司賦予的職位徇私舞弊，欺下瞞上；②嚴禁利用公司信息炒樓；③嚴禁對外泄漏公司各項機密。

　　三、人力資源管理和培養(yǎng)

　　1、以身作則，區(qū)域經理每天上午上班時間固定為8：15，上午上班必須在其所到達的分行按時打卡，嚴禁代打卡。下午下班時間可視情況自行安排，但每天上班工作時間不得少于8小時，下班前必須安排好各項工作后方可離開。

　　2、積極配合公司人力行政部各項工作，嚴格執(zhí)行考勤管理制度，如所轄區(qū)經請假申請的簽注工作，所轄區(qū)經外出或因工作需要而提前下班時，考勤卡的簽注工作等。

　　3、簽署營銷崗位入職、異動、晉升、離職等人事表格，嚴格把好關。

　　4、準確掌握所轄各區(qū)的編制，做好招聘計劃，挖掘人才與培養(yǎng)人才；在工作中能通過培訓、言傳身教等有效的方法為公司培養(yǎng)內部人才，同時能及時了解行家動態(tài)，挖掘行家優(yōu)秀人才到公司工作，為公司的發(fā)展獻力獻策。

　　5、運用好公司的“用人原則”，迅速培養(yǎng)人才，破格選拔人才，培養(yǎng)一支具有狼性的團隊。

　　四、

財務與資金管理

　　1、嚴格各分行資金管理，按照公司要求檢查與監(jiān)督本區(qū)各分行的資金進行報表情況，做到日清日結，嚴禁公款私用，督促所管轄分行人員共同遵守。

　　2、審核買賣合同的簽署，控制交易風險，負責監(jiān)督本區(qū)分行營業(yè)經理放款程序，所有的業(yè)務付款申請單須由區(qū)域經理簽名放可。

　　3、員工收取現(xiàn)金（保證金、樓款、傭金、等款項）都須及時存入公司指定帳號并輸入房介通系統(tǒng)，實際操作參照各中心規(guī)定指引，并須向區(qū)域經理以上匯報。

　　4、熟練掌握各項付款標準流程，確保付各項收支無誤，防范風險。

　　五、不斷提高自身能力

　　1、認同公司，忠于公司。以公司利益為重，以大局發(fā)展為重。有**，有責任感。

　　2、要有一定的業(yè)務水平，能夠幫助下屬快速成長。能夠在業(yè)務培訓中讓同事有所學，有所得。并能有效的處理業(yè)務過程中的糾紛和問題。

　　3、要有較好的溝通能力，能及時的和分行管理人員和業(yè)務人員進行了解，并及時有效處理下屬分行中的問題。讓每一個同事能夠認可公司，服從公司。

　　4、讓學習成為習慣。及時的發(fā)現(xiàn)改進自身的不足，學習成功管理的技巧和方法。不斷的思考和總結，提升自己各方面的能力。

篇2：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經營發(fā)展趨勢展望

　　物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經營發(fā)展趨勢展望

　　一、跨區(qū)域經營發(fā)展問題的提出

　　我國的物業(yè)管理經過20多年的發(fā)展，目前已經進入了快速發(fā)展的新時期，全國物業(yè)管理企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員200余萬人，物業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會效益、經濟效益和環(huán)境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，指明了物業(yè)管理的發(fā)展方向。我國加入世貿組織，又為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場化經營、集團化發(fā)展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢。

　　規(guī)模化、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項目的主流；集團化發(fā)展將結束小兵團分散作戰(zhàn)的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術力量強、一業(yè)為主、多種經營、具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運作，將推進物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務、經營面臨新的機遇。

　　從全國各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對較小，發(fā)展不平衡，經濟發(fā)達地區(qū)與經濟落后地區(qū)差距較大，這反過來又說明物業(yè)管理市場潛力巨大。

　　當前，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經步入了市場化、專業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展的軌道，其目標是尋求更大的發(fā)展空間，無論在經營、人才儲備還是在發(fā)展模式上都領先東北等地區(qū)十年以上，而其他地區(qū)所面臨的則是尋求生存空間的問題。據(jù)調查，到20**年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率達95%以上，物業(yè)管理滲透到傳統(tǒng)物業(yè)管理項目（小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)）以外的學校、醫(yī)院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國大中城市接管物業(yè)達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業(yè)管理規(guī)模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業(yè)管理覆蓋率達80%以上，如上房物業(yè)管理公司規(guī)模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業(yè)中名列前茅，物業(yè)管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規(guī)模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區(qū)以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發(fā)帶來的機遇，近年來發(fā)展迅速，物業(yè)管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區(qū)發(fā)展相對滯后，除西安物業(yè)管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區(qū)最多不到2%；東北地區(qū)主要集中與大城市和沿海城市，大連物業(yè)管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。物業(yè)管理行業(yè)實施跨區(qū)域經營是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，是物業(yè)管理企業(yè)實行規(guī)模化經營、市場化運作、集團化發(fā)展的必然要求。

　　二、跨區(qū)域經營發(fā)展的優(yōu)勢分析

　　1、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于企業(yè)提高素質，樹立品牌，全面促進企業(yè)升級

　　國家建設部1999年261號文件《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》中明確規(guī)定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業(yè)的達標條件，并只允許一級資質企業(yè)實施跨區(qū)域管理，限定二級資質企業(yè)跨區(qū)域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業(yè)則不能實施跨區(qū)域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業(yè)發(fā)放了通向全國物業(yè)管理的“通行證”，為知名品牌物業(yè)管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業(yè)管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業(yè)品牌形象，形成物業(yè)管理行業(yè)“強進更強”的格局。

　　2、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務的整體水平

　　我國的物業(yè)管理已經進入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現(xiàn)為管理水平與服務質量。實施跨區(qū)域經營要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經營的過程中，使企業(yè)的管理水平和服務質量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

　　3、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經營規(guī)模小，經濟效益差的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益

　　目前，由于不少物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發(fā)企業(yè)來維持生存。而走區(qū)域化、市場化、集團化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的狀況，實現(xiàn)規(guī)模效益。

　　4、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變人才、技術分散的格局

　　跨區(qū)域經營發(fā)展要求企業(yè)對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中企業(yè)人才優(yōu)勢，使人才形成最佳結合。

　　5、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于拓展經營領域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)

　　實行跨區(qū)域經營發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務的同時，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業(yè)的經濟實力，彌補物業(yè)管理服務收費的不足，進而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　總的說來，跨區(qū)域經營發(fā)展有助于企業(yè)走集團化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢，優(yōu)化產業(yè)結構，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經營規(guī)模小，經濟效益差，發(fā)展后勁不足的問題，實現(xiàn)規(guī)模經濟，提高整體經濟效益，增強企業(yè)市場競爭力，提高物業(yè)管理服務水平，促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　三、跨區(qū)域經營發(fā)展須注意的幾個問題

　　1、“初始規(guī)模不經濟”問題

　　必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區(qū)管理法規(guī)相對不完善，消費者接受物業(yè)管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規(guī)模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實。

　　2、“規(guī)模效益”與“經驗曲線”問題

　　規(guī)模效益一般是指一個企業(yè)在超出盈虧平衡點后，其生產規(guī)模越大越經濟，效益也越好，規(guī)模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規(guī)模擴大以后利潤總額按算術級數(shù)等比遞增。

　　規(guī)模經濟的根本原因在于：由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。

　　那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區(qū)域經營的物業(yè)管理企業(yè)必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區(qū)域經營管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。

　　物業(yè)管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會由于科技的發(fā)展而逐步縮小；而經濟規(guī)律的重復性也能讓人對未來的發(fā)展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區(qū)就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。人文生態(tài)包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當?shù)貙嶋H。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區(qū)文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區(qū)域經營發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想使其管理模式實現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對當?shù)氐奈幕浞至私猓⒅厝宋纳鷳B(tài)的研究。

　　同時，對于當?shù)厥袌龅慕洕A、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費意識等問題，也必須做到心中有數(shù)。也就是說，跨區(qū)域經營發(fā)展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規(guī)模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點是在經營實踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經營發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統(tǒng)一體，它是強化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經營的物業(yè)管理企業(yè)，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店。”

　　5、企業(yè)“人力資源儲備”問題

　　當企業(yè)實施跨區(qū)域經營管理的時候，必須擁有持續(xù)升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰(zhàn)略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業(yè)缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業(yè)磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業(yè)的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規(guī)”現(xiàn)象。或者由于文化背景的差異，導致不協(xié)調而產生實際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現(xiàn)象。

　　四、跨區(qū)域經營發(fā)展的趨勢與對策

　　展望物業(yè)管理跨區(qū)域經營發(fā)展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業(yè)化經營、規(guī)模化發(fā)展、數(shù)字化變革。現(xiàn)結合萬達集團物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業(yè)管理市場化運作是適應市場經濟發(fā)展的必然要求，也是行業(yè)進步的催化劑。其實質在于獲得物業(yè)的管理與經營權，以增加企業(yè)的核心競爭力。即把競爭機制引進物業(yè)管理行業(yè)，將企業(yè)推向市場。實行物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。作為在短期內要成為國際知名企業(yè)的萬達集團，應該建立起非常規(guī)范的市場化運作機制，使物業(yè)管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業(yè)管理這一專業(yè)品牌的個性，培養(yǎng)其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創(chuàng)造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業(yè)公司，在前期開發(fā)、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發(fā)展，成熟一個，發(fā)展一個，為實現(xiàn)物業(yè)管理集團化發(fā)展目標奠定堅實的基礎。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰(zhàn)略來擴大市場份額，是新世紀物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業(yè)管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業(yè)管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業(yè)管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發(fā)和整體營銷的概念。萬達地產的設計規(guī)劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業(yè)從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環(huán)境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業(yè)品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發(fā)的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業(yè)化經營

　　開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業(yè)公司實地專業(yè)化經營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，是專業(yè)市場細分化的必然結果，是適應企業(yè)規(guī)模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業(yè)與副業(yè)互動發(fā)展，副業(yè)配合主業(yè)走”的原則。以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會效益，以副業(yè)配套產業(yè)謀求最佳的經濟效益，使“主業(yè)更強，副業(yè)更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業(yè)主因受益而高興，物業(yè)公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區(qū)、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發(fā)展空間“大有可為”。

　　4、規(guī)模化發(fā)展

　　從經濟的角度來說，適度的經濟規(guī)模，才能最大限度地創(chuàng)造經濟效益。盡管物業(yè)管理已超過20年的歷程，但大多數(shù)企業(yè)仍然規(guī)模偏小、人才分散、難以創(chuàng)造規(guī)模效益，發(fā)展后勁嚴重不足。改變物業(yè)管理這種小兵團作戰(zhàn)的局面，促進物業(yè)管理企業(yè)走集團化發(fā)展之路，向規(guī)模發(fā)展要經濟效益，必將是新世紀物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大趨勢。在規(guī)模化發(fā)展的推進中，企業(yè)的一項最主要的任務即是依托原母體企業(yè)建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養(yǎng)的基地。以萬達集團物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展來說，萬達物業(yè)以大連為根基，建立萬達物業(yè)的人才培訓中心，成為培養(yǎng)物業(yè)管理人才、積累物業(yè)管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規(guī)模化經營作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩(wěn)步向外推進，對萬達集團其它地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數(shù)字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數(shù)字化家園”的第四次革命。“數(shù)字化家園”賦予物業(yè)管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統(tǒng)開發(fā)為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業(yè)主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業(yè)國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數(shù)字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的文明居住理念在更高層次上的體現(xiàn)，“數(shù)字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續(xù)房地產生命力為已任的物業(yè)管理帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，為中國的物業(yè)管理企業(yè)在經營管理觀念、服務職能及人才培養(yǎng)模式的嬗變上，提供了變革與發(fā)展的大好機遇。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)必須適應數(shù)碼時代物業(yè)的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產開發(fā)建設中的科技進步同步。可以預見，面對現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)，一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術、管理方式的物業(yè)管理行業(yè)，不可能適應現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術含量。“數(shù)字化家園”的革命，為物業(yè)管理企業(yè)服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業(yè)化、規(guī)模化經營，為萬達集團的物業(yè)管理發(fā)展開創(chuàng)先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。

篇3：物業(yè)區(qū)域安全監(jiān)視系統(tǒng)簡易判定法

　　物業(yè)區(qū)域安全監(jiān)視系統(tǒng)簡易判定法

　　一、問題的提出。考慮到物業(yè)區(qū)域的安全環(huán)境和各類刑事案件偵破等需要，許多居住物業(yè)的業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)對在用的物業(yè)進行了安全技術防范改造，其重要內容之一就是增設安全監(jiān)視系統(tǒng)。

　　物業(yè)區(qū)域安全監(jiān)視系統(tǒng)的主要功能，包括對物業(yè)管理區(qū)域周界的大門、區(qū)域內的重要通道、停車場所及其出入口、電梯前室、電梯轎廂等重要部位的監(jiān)視，不間斷錄像，監(jiān)控點的實時顯視，監(jiān)視信息的保存、使用和更新等。

　　由于業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)一般對安全監(jiān)視系統(tǒng)缺乏專業(yè)知識背景，因此，在訂立工程項目協(xié)議時較難確定具體的技術要求，在項目竣工交接驗收過程中也難以判定是否符合要求，一般情況下是由改造單位提出協(xié)議草案，再由雙方協(xié)商后確定，這樣當出現(xiàn)改造后系統(tǒng)的監(jiān)控效果不理想時，雙方就有可能產生糾紛，其結果往往對雙方均不利。

　　二、解決的方法。為了解決上述問題，根據(jù)筆者的經驗提出如下的簡易判定法，供參考。

　　所謂物業(yè)區(qū)域安全監(jiān)視系統(tǒng)工程的簡易判定法，是指安全監(jiān)視系統(tǒng)工程項目協(xié)議訂立雙方約定對系統(tǒng)最基本的功能要求進行交接驗收的判別方法。也就是說，工程項目達到約定的功能和要求是雙方交接驗收的最低條件，如達不到這一功能和要求則說明改造項目不合格，不應交接而應整改。安全監(jiān)視系統(tǒng)最基本功能和要求是本文闡述的重點，該系統(tǒng)的簡易判定法是基于有關部門和人員不具專業(yè)背景的前提下能方便、有效地提供一種物業(yè)區(qū)域安全監(jiān)視系統(tǒng)工程協(xié)議的執(zhí)行和項目的交接驗收的方法。

　　三、安全監(jiān)視系統(tǒng)最基本的功能和要求。它是指人們訂立項目協(xié)議和項目交接驗收所必不可少的系統(tǒng)功能，它是一些人們很容易理解、掌握和運用的系統(tǒng)作用和效能的總和。其主要內容有：

　　1、對象特征鑒別。

　　區(qū)域周界的大門、區(qū)域內的重要通道、停車場所及其出入口、電梯前室等處所設立的監(jiān)視器應對監(jiān)視對象的特征進行準確反映，監(jiān)視效果應達到人眼通過顯示器能清晰辨別監(jiān)視對象的人臉特征、汽車顏色及汽車牌號數(shù)字等主要特征的水平。

　　2、電梯轎廂人流及其去向監(jiān)視。

　　對于出入電梯的人流所進行的監(jiān)視，其效果應達到人眼通過顯示器能清晰反映人臉、身材、衣著等特征；對于電梯轎廂的行駛方向指示（如向上或向下箭頭）和樓層顯示（如顯示電梯停靠樓層的數(shù)字）等人流去向信息。

　　3、監(jiān)視信息24小時不間斷記錄。

　　監(jiān)視信息除包括對象特征鑒別信息、電梯轎廂人流及其去向監(jiān)視信息等，還包括監(jiān)視區(qū)域標記（中文顯示最佳）、監(jiān)視時間（月、日、24時制的時、分等）。不管采用什么信息記錄手段，如磁帶錄像、電腦存貯等都應24小時連續(xù)不間斷的記錄監(jiān)視區(qū)域內的各類信息。

　　4、監(jiān)視信息10天周期更新。

　　安全監(jiān)視系統(tǒng)至少要保證信息記錄保存10天以上，而且具備信息記錄的檢索標志（如記錄載體的編號、記錄時段的月、日、24時制的時、分等）、更新信息及重復利用等功能。

　　四、安全監(jiān)視系統(tǒng)簡易判定法

　　1、直觀識別法。

　　上述安全監(jiān)視系統(tǒng)最基本的功能所產生的信息，必須在顯示終端上（通常是各類顯示器，如電腦顯示器、錄像裝置的顯示器等）通過一般人的肉眼就能方便、有效地分辯清楚，這就是直觀識別法對重要信息清晰區(qū)別的所要達到的目的，也是判定安全監(jiān)視系統(tǒng)是否有效的關鍵所在。

　　2、缺陷否定法。

　　這是對監(jiān)視系統(tǒng)所反映的信息質量優(yōu)劣判定方法。當信息出現(xiàn)明顯間斷、強烈的雪花閃點和干擾條紋、監(jiān)視對象扭曲失真時，表明系統(tǒng)可能因系統(tǒng)設計或系統(tǒng)配置質量、系統(tǒng)裝置的產品質量、工程安裝和調試質量等原因造成監(jiān)視信息的產生、傳送、放大、顯示、保存等環(huán)節(jié)的缺陷，當出現(xiàn)這類缺陷時，可以判定該項目不合格。

　　五、方法的應用及說明

　　1、方法的應用。當物業(yè)管理區(qū)域需要進行新添置或重新設置安全監(jiān)視系統(tǒng)時，該區(qū)域里的業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)等可以參考本文所述的有關方法，在設置安全監(jiān)視系統(tǒng)的醞釀過程、與乙方（設計、安裝、調試等單位）訂立有關協(xié)議時、系統(tǒng)完工交接驗收時對該系統(tǒng)做出判定結論。運用本方法至少具有以下三個方面的有益之處：一是明確易懂，簡要方便；二是工期縮短，費用下降；三是減少糾紛，有利合作。

　　2、應用說明。一是由于本文所述的僅是簡易判定系統(tǒng)是否具備最基本的功能的方法，因此對于系統(tǒng)的其他功能和要求應視具體情況和條件而定；二是有條件的話顯示器應采用高分辯率的、大屏幕的、彩色顯示裝置，還可配置一個固定畫面一個輪換畫面等兩個顯示裝置，以便于監(jiān)視管理。

　　余家樂