項(xiàng)目工程分包程序

　　1、工程分包策劃

　　1.1根據(jù)分包商的來(lái)源不同，對(duì)本項(xiàng)目使用的分包商進(jìn)行如下劃分：

　　業(yè)主指定的分包商

　　項(xiàng)目選擇的分包商

　　1.2項(xiàng)目質(zhì)量策劃時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織合約估算部、物資采購(gòu)部、技術(shù)準(zhǔn)備部、機(jī)電工程部、土建工程部裝修工程部等有關(guān)部門(mén)，制定分包方案，確定分包項(xiàng)目、分包合同內(nèi)容、分包商選擇方法、分包方式及候選分包商名單。

　　1.3在分包方案策劃時(shí)，應(yīng)注意對(duì)于性質(zhì)相同或相近的分包工作，原則上只設(shè)定一個(gè)分包項(xiàng)目。

　　2、分包商的預(yù)先評(píng)價(jià)

　　合約估算部負(fù)責(zé)組織對(duì)所有向本項(xiàng)目提供承建制工程分包或提供勞務(wù)的分包商進(jìn)行評(píng)價(jià)，以保證選用的分包商具有滿足分包合同要求的能力。

　　2.1分包商資格預(yù)審

　　合約估算部負(fù)責(zé)組織對(duì)分包商的資格預(yù)審，編制并發(fā)放分包商名單資格預(yù)審表。合約估算部應(yīng)查對(duì)供應(yīng)商填寫(xiě)的供應(yīng)商資格預(yù)審表及提供的相關(guān)資料 (如企業(yè)簡(jiǎn)介、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件、業(yè)績(jī)報(bào)告等)。

　　2.2分包商考察

　　2.2.1對(duì)重要分項(xiàng)工程的除資格預(yù)審?fù)猓诓少?gòu)前還應(yīng)對(duì)其進(jìn)行考察。考察由合約估算部牽頭，負(fù)責(zé)該分項(xiàng)工程的工程部門(mén)應(yīng)參加，必要時(shí)可邀請(qǐng)其它有關(guān)部門(mén)的人員參加。

　　2.2.2對(duì)分包商考察的主要內(nèi)容為資格預(yù)審未包括的項(xiàng)目∶如對(duì)分包商已完成或在施工程的考察、分包商提供的樣板房或樣板間、對(duì)分包商質(zhì)量保證能力的審核、對(duì)分包商支付能力和提供保函能力的調(diào)查等。

　　2.3分包商的資格預(yù)審／考察結(jié)果，是判定分包商是否可以入選的重要依據(jù)。

　　3、業(yè)主指定的分包商

　　3.1對(duì)業(yè)主指定并將由其與分包簽訂合同的分包商的管理執(zhí)行本手冊(cè)第7條款的規(guī)定。

　　3.2對(duì)業(yè)主指定將由項(xiàng)目與其簽訂合同的分包商的選擇，原則上仍執(zhí)行本章節(jié)的規(guī)定，即要對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)。當(dāng)評(píng)價(jià)為合格時(shí)，則該分包商參加選擇；當(dāng)其不合格時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主，請(qǐng)其決定是否選擇。

　　4、項(xiàng)目選擇的分包商

　　4.1分包商選擇

　　4.1.1本項(xiàng)目的分包商選擇采用招標(biāo)和非招標(biāo)兩種方式。

　　4.1.2招標(biāo)形式的分包商選擇，應(yīng)經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：制定招標(biāo)計(jì)劃，編制招標(biāo)文件并向侯選分包商進(jìn)行發(fā)放，對(duì)分包商進(jìn)行預(yù)先評(píng)價(jià)，評(píng)標(biāo)及定標(biāo)。

　　4.1.3非招標(biāo)形式的分包商選擇，應(yīng)經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：邀請(qǐng)分包商報(bào)價(jià)和提交施工方案，對(duì)分包商進(jìn)行預(yù)先評(píng)價(jià)，比價(jià)及確定分包商。

　　4.1.4對(duì)分包商的選擇，原則上至少邀請(qǐng)3家分包商參加投標(biāo)或報(bào)價(jià)，特殊情況下可采取獨(dú)家議標(biāo)(但事先應(yīng)獲取項(xiàng)目經(jīng)理的批準(zhǔn))。

　　4.1.5分包商選擇的全部記錄資料由合約估算部負(fù)責(zé)保存。

　　4.2分包合同

　　4.2.1分包合同的內(nèi)容,應(yīng)以與業(yè)主簽訂的合同的相關(guān)條款為基礎(chǔ)，相應(yīng)內(nèi)容中不應(yīng)有所抵觸或遺漏。在分包合同中要體現(xiàn)質(zhì)量體系的要求，明確應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量目標(biāo)及開(kāi)展質(zhì)量保證工作的要求。

　　4.2.2分包合同的簽訂，由合約估算部組織，負(fù)責(zé)該分項(xiàng)工程的工程部等有關(guān)部門(mén)參加，與中標(biāo)分包商進(jìn)行合同談判。

　　4.2.3合約估算部負(fù)責(zé)擬定分包合同文本，并將文本交有關(guān)部門(mén)會(huì)審后，再報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理或其委托授權(quán)人批準(zhǔn)。

　　4.2.4合約估算部按照批準(zhǔn)的合同文本與分包商簽署正式合同文本。

　　5、分包工程的驗(yàn)證

　　對(duì)分包工程的驗(yàn)證按本手冊(cè)第10、第11條款的規(guī)定執(zhí)行。

篇2：物業(yè)管理公司分包方控制工作程序(13)

　　物業(yè)管理公司分包方控制程序（13）

　　1.0目的：

　　對(duì)公司服務(wù)分包方進(jìn)行有效的控制，確保選擇合格的分包方。

　　2.0適用范圍：

　　適用于公司對(duì)服務(wù)分包方的管理。

　　3.0職責(zé)：

　　3.1綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)服務(wù)分包方的調(diào)查、評(píng)估、選擇。

　　3.2需求部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)分包方的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。

　　3.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)分包方的控制。

　　4.0程序

　　4.1公司確定要服務(wù)分包方后，綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，收集分包方相關(guān)信息資料，對(duì)服務(wù)分包方進(jìn)行初審。初審內(nèi)容包括：分包方資質(zhì)證明、公司聲譽(yù)、人員資格、產(chǎn)品質(zhì)量等。

　　4.2同一服務(wù)項(xiàng)目，除特殊情況外，通常至少應(yīng)選擇兩家以上單位，并將初審結(jié)果予以記錄。

　　4.3綜合事務(wù)部將初審評(píng)價(jià)結(jié)果報(bào)總經(jīng)理，由總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織與乙方進(jìn)行合同談判，把合同談判內(nèi)容進(jìn)行記錄，并形成合同談判紀(jì)要。紀(jì)要內(nèi)容包括：合同的具體條款、技術(shù)服務(wù)質(zhì)量及相關(guān)技術(shù)資料、服務(wù)價(jià)格、質(zhì)量保證的承諾等與合同相關(guān)的內(nèi)容。

　　4.4總經(jīng)理根據(jù)合同談判紀(jì)要召開(kāi)內(nèi)部管理層會(huì)議，對(duì)分包方進(jìn)行評(píng)價(jià)，并形成《合同評(píng)審記錄》。

　　4.5若經(jīng)過(guò)管理層會(huì)議討論通過(guò)，須及時(shí)與乙方共同草擬合同，并就有關(guān)條件和要求作進(jìn)一步的談判，形成合同版本。

　　4.6若需要，公司應(yīng)將合同送律師事務(wù)所進(jìn)行法律性審核，并征求律師事務(wù)所的意見(jiàn)。

　　4.7若律師事務(wù)所審核無(wú)意見(jiàn)，應(yīng)約乙方簽訂合同；若律師事務(wù)所審核有意見(jiàn)，應(yīng)及時(shí)與乙方進(jìn)行進(jìn)一步的溝通與談判，并將溝通與談判的內(nèi)容加入合同條款中。

　　4.8公司應(yīng)將合同新增加的內(nèi)容與條款送律師事務(wù)所審核，若審核無(wú)意見(jiàn)，應(yīng)約乙方簽訂合同。

　　4.9綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)分包方檔案的建立。

　　4.10服務(wù)分包方在服務(wù)過(guò)程中，如發(fā)生重大質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)取消其合格服務(wù)分包方資格。

　　5.0支持性工具

　　《合同談判紀(jì)要》

　　《合同評(píng)審記錄》

　　編制：審核：批準(zhǔn)：日期：

篇3：物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目分包方控制工作程序

　　物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目分包方控制程序

　　1.0目的

　　通過(guò)對(duì)分包服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行控制，對(duì)服務(wù)的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，保證這些過(guò)程處于受控狀態(tài)，保證項(xiàng)目質(zhì)量。

　　2.0適用范圍

　　適用于公司對(duì)分包服務(wù)項(xiàng)目的管理和控制。

　　3.0術(shù)語(yǔ)

　　4.0職責(zé)

　　4.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)所有服務(wù)項(xiàng)目分包供方的合同和協(xié)議。

　　4.2市場(chǎng)部負(fù)責(zé)組織客戶(hù)服務(wù)中心、保安部、工程部對(duì)本部門(mén)相關(guān)的分承包項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)審。

　　4.3客戶(hù)服務(wù)中心、保安部、工程部負(fù)責(zé)分別對(duì)綠化清潔、水池清洗消毒、衛(wèi)生消殺、工程與設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的分承包方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。

　　5.0工作程序

　　5.1公司目前分包項(xiàng)目如下：

　　a.綠化清潔；

　　b.水池清洗消毒；

　　c.衛(wèi)生消殺；

　　d.空調(diào)、電梯維修保養(yǎng)；

　　e.其它。

　　5.2分包項(xiàng)目合同的選擇和批準(zhǔn)

　　5.2.1市場(chǎng)部和客戶(hù)服務(wù)中心、保安部、工程部根據(jù)實(shí)際情況，提出在物業(yè)管理服務(wù)中需要分承包的項(xiàng)目，經(jīng)總經(jīng)理同意后尋找合適的分承包方。

　　5.2.2公司所有分包項(xiàng)目服務(wù)供方必須依照《供方評(píng)價(jià)和選擇程序》進(jìn)行評(píng)價(jià)，并優(yōu)先選擇合格分包服務(wù)供方。

　　5.2.3市場(chǎng)部負(fù)責(zé)組織客戶(hù)服務(wù)中心、保安部、工程部編制分包項(xiàng)目合同草案，內(nèi)容必須包含：

　　a.服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或依據(jù)；

　　b.服務(wù)項(xiàng)目范圍；

　　c.服務(wù)時(shí)間；

　　d.服務(wù)中出現(xiàn)問(wèn)題的溝通解決方法；

　　e.其它方面。

　　5.2.4公司所有分包合同最后由總經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　5.3對(duì)分包供方服務(wù)過(guò)程的控制

　　5.3.1對(duì)綠化清潔服務(wù)分包供方的控制

　　客戶(hù)服務(wù)中心按《清潔工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定對(duì)分包供方的服務(wù)質(zhì)量的控制，并作好《樓宇清潔日/周/月檢查表》、《環(huán)衛(wèi)清潔日/周/月檢查表》。

　　5.3.2對(duì)衛(wèi)生消殺分包方的控制

　　a.供方保證每月三次對(duì)樓宇進(jìn)行消殺滅四害活動(dòng)，要對(duì)全部下水道、沙井口、暗溝進(jìn)行噴灑藥物，在樓宇周?chē)龆康臍⒗鲜篌胨幬铮骱谩缎l(wèi)生消殺記錄表》。

　　b.客戶(hù)服務(wù)中心保潔員要每天對(duì)情況進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)有四害藏身之處，要及時(shí)與分包供方聯(lián)系，盡早除去衛(wèi)生死角。

　　5.3.3水池清洗消毒分包方的控制

　　a.供方每半年需對(duì)水池清洗及消毒一次，清洗完后,要將清洗出的污濁物清理掉，工程部水工要監(jiān)督分包供方整個(gè)消毒清洗過(guò)程，填寫(xiě)《水箱（池）清洗消毒記錄》；

　　b.供方還應(yīng)將再次清洗后的水質(zhì)遞交專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，并將化驗(yàn)報(bào)告原件保存于物業(yè)管理處；

　　5.3.4對(duì)空調(diào)機(jī)組維修保養(yǎng)服務(wù)分包供方的控制

　　a.工程部水電工負(fù)責(zé)監(jiān)督分包供方的服務(wù)過(guò)程，保證服務(wù)時(shí)間（每月一次）、服務(wù)質(zhì)量，如空調(diào)機(jī)組或冷卻塔發(fā)生問(wèn)題，及時(shí)與專(zhuān)業(yè)公司聯(lián)系盡快修復(fù)。

　　b.當(dāng)供方未維護(hù)和保養(yǎng)空調(diào)機(jī)組時(shí)，要及時(shí)將所遇問(wèn)題反映給分包供方，并監(jiān)督和督促分包供方盡快解決。

　　5.3.5電梯維修保養(yǎng)服務(wù)分承包方的控制

　　a.分承包方每周要對(duì)所有電梯進(jìn)行認(rèn)真檢查，填寫(xiě)《電梯日巡查記錄》，電梯維保監(jiān)理對(duì)其檢查過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。

　　b.樓宇保安巡邏員每天要對(duì)電梯作五次以上的巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，先通知客戶(hù)服務(wù)中心，由客戶(hù)服務(wù)中心通知電梯維保監(jiān)理來(lái)處理，如處理不了，應(yīng)立即通知分承包方，要消除一切不安全隱患。

　　c.中控室通過(guò)閉路電視對(duì)電梯進(jìn)行監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，先通知電梯維保監(jiān)理來(lái)處理，如處理不了時(shí)應(yīng)立即通知分包供方及時(shí)處理。

　　6.0相關(guān)文件和記錄

　　6.1《質(zhì)量手冊(cè)》

　　6.2《供方評(píng)價(jià)和選擇程序》

　　6.3《清潔工作質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

　　6.4《衛(wèi)生消殺記錄表》

　　6.5《水箱（池）清洗消毒記錄》

　　6.6《電梯日巡查記錄》