某集團(tuán)公司人員編制管理規(guī)定

　　**集團(tuán)各部門、分（子）公司及項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)和人員編制設(shè)置應(yīng)按照以下原則：

　　一、干部編制與其所屬職能科室人員編制

　　干部編制原則：

　　（一）每公司原則上僅設(shè)總經(jīng)理級(jí)管理人員3人（其中：總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理共2人）。

　　（二）建筑公司所屬科室設(shè)置原則上不超過(guò)6個(gè)，園林公司、裝飾公司所屬科室設(shè)置原則上不超過(guò)5個(gè)，物業(yè)公司、項(xiàng)目部所屬科室原則上不超過(guò)3個(gè)，每科室原則上僅設(shè)科級(jí)管理人員2人（其中：科長(zhǎng)1人、副科長(zhǎng)或科長(zhǎng)助理1人）。

　　（三）以公司為單位，各公司科級(jí)以上(含科級(jí))管理干部所占總?cè)藬?shù)比率限定在其員工總數(shù)的5%以內(nèi)。

　　（四）干部設(shè)置原則上僅設(shè)助理。沒(méi)有正職的情況下可設(shè)副職。

　　（五）對(duì)后備人才庫(kù)中后備管理干部，不能先任命后培養(yǎng)，不能作為相應(yīng)級(jí)別的管理干部。如正科級(jí)現(xiàn)職干部為總經(jīng)理級(jí)后備干部的，只能算科級(jí)干部而不能算總經(jīng)理級(jí)，同樣，普通員工為科級(jí)后備人才的，不能算科級(jí)干部。

　　二、集團(tuán)公司各部門、分（子）公司現(xiàn)行人員編制

　　總裁辦公室5

　　財(cái)務(wù)部21

　　人力資源中心14

　　采購(gòu)管理中心26

　　合同預(yù)算一部14

　　合同預(yù)算二部11

　　審計(jì)一部30

　　審計(jì)二部15

　　總經(jīng)辦22

　　行政部33

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)部14

　　投資發(fā)展部14

　　技術(shù)品管部7

　　營(yíng)銷企劃部25

　　園林公司49

　　裝飾公司21

　　雨建公司48

　　安徽**公司56

　　黃山**公司39

　　黃山**公司388

　　黃山推廣25

　　**物業(yè)公司100

　　總計(jì)977

　　三、其他要求

　　（一）各分（子）公司必須根據(jù)上述要求，進(jìn)行本公司的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、職務(wù)設(shè)置和崗位設(shè)置調(diào)整，并同步完成本公司人事系統(tǒng)軟件中相應(yīng)設(shè)置調(diào)整工作。

　　（二）各分（子）公司必須在每月的人力資源行業(yè)指標(biāo)完成情況的同時(shí)向集團(tuán)人力資源中心上報(bào)職務(wù)超編人數(shù)、人員名單與崗位超編人數(shù)、人員名單。

　　（三）人力資源中心將依據(jù)本決定精神，對(duì)各分（子）公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、職務(wù)設(shè)置與崗位設(shè)置情況進(jìn)行監(jiān)督核查。對(duì)于核查中發(fā)現(xiàn)的異常問(wèn)題按《懲罰管理制度》與主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制落實(shí)相關(guān)責(zé)任。

　　（四）因業(yè)務(wù)范拓展或工作量增加需要擴(kuò)大編制須向人力資源中心申請(qǐng)，由人力資源中心向總裁匯報(bào)作出最后決定。

篇2：淺議物業(yè)管理標(biāo)書編制

　　淺議物業(yè)管理標(biāo)書編制

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)愈加規(guī)范，企業(yè)投標(biāo)工作頻次增加，參與投標(biāo)逐步成為企業(yè)獲取項(xiàng)目、占有市場(chǎng)份額的主渠道。筆者近期參加了一些評(píng)標(biāo)工作，將業(yè)主招標(biāo)方、企業(yè)投標(biāo)方以及評(píng)標(biāo)方的做法與認(rèn)識(shí)交織在一起，有了一些對(duì)企業(yè)標(biāo)書編制工作的思考。

　　招標(biāo)單位說(shuō)：標(biāo)書是說(shuō)明書，希望看到企業(yè)將如何為業(yè)主提供管理服務(wù)。投標(biāo)方說(shuō)：標(biāo)書是宣言書，它會(huì)表明物業(yè)管理企業(yè)將怎樣為業(yè)主提供管理服務(wù)，將達(dá)到怎樣的水準(zhǔn)。評(píng)標(biāo)方說(shuō)：標(biāo)書是判決書，通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的表述，使評(píng)委看到企業(yè)是否能夠?qū)崿F(xiàn)標(biāo)書所指的工作。因此說(shuō)，標(biāo)書編制的第一環(huán)節(jié)在于針對(duì)性，應(yīng)針對(duì)業(yè)主需求、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)、針對(duì)評(píng)標(biāo)人對(duì)標(biāo)書的一些關(guān)注點(diǎn)來(lái)編制標(biāo)書，而現(xiàn)存的問(wèn)題往往是標(biāo)書針對(duì)性不強(qiáng)。

　　俗活說(shuō)：干活不由東，累死也無(wú)功。標(biāo)書的編制首先要從專業(yè)角度去了解顧客需求，分析顧客需求，滿足顧客需求，通過(guò)標(biāo)書讓業(yè)主或招標(biāo)人感到參加投標(biāo)的企業(yè)準(zhǔn)確、全面地了解了業(yè)主需求。

　　例如近日參加了一個(gè)總部大廈的評(píng)標(biāo)工作，評(píng)標(biāo)前業(yè)主單位代表在說(shuō)明中指出，希望擬聘的物業(yè)管理公司符合以下幾點(diǎn)：有管理總部物業(yè)的經(jīng)歷；有新技術(shù)、新方法的管理手段；有滿足需求的服務(wù)特點(diǎn)；有明確的成本計(jì)算明細(xì)；有企業(yè)人員管理的制度和具有一定專業(yè)水準(zhǔn)的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)；有相關(guān)經(jīng)歷的人員；有重視企業(yè)自身形象和隊(duì)伍素質(zhì)管理的做法；有突出細(xì)節(jié)管理的手段與經(jīng)驗(yàn)。這些都對(duì)企業(yè)編制標(biāo)書起到了指路明燈的作用。遺憾的是參加投標(biāo)的企業(yè)中，有的企業(yè)沒(méi)有對(duì)上述需求做出具體動(dòng)作，響應(yīng)性較差，偏差明顯，影響了投標(biāo)效果。而勝出企業(yè)的響應(yīng)性卻非常突出，不儀把業(yè)主的要求變成了方案，寫進(jìn)了標(biāo)書，而且還通過(guò)創(chuàng)新和發(fā)揮來(lái)解答業(yè)主的問(wèn)題，使響應(yīng)性更加突出，實(shí)現(xiàn)了通過(guò)標(biāo)書與業(yè)主進(jìn)行積極的互動(dòng)與交流，產(chǎn)生了共鳴，達(dá)到了事半功倍的效果。

　　無(wú)論是業(yè)主方，還是評(píng)標(biāo)方，對(duì)于標(biāo)書的關(guān)注點(diǎn)在于五方面，即標(biāo)書的整體性，人員配置的符合性，費(fèi)用核算的合理性，承諾的可行性，對(duì)業(yè)主需求或項(xiàng)目需求的響應(yīng)忭。標(biāo)朽編制的過(guò)程很大程度上體現(xiàn)出的是競(jìng)標(biāo)企業(yè)的專家思想和企業(yè)的專業(yè)水平。編制好具有專業(yè)水準(zhǔn)的標(biāo)書應(yīng)該注意以下三方面問(wèn)題：

　　崗位的安排應(yīng)根據(jù)改革法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)及項(xiàng)目需求而確定。人員的定編應(yīng)結(jié)合崗位的設(shè)置，超編設(shè)崗與過(guò)少配置都將造成不夠事業(yè)的印象。

　　費(fèi)用支出是體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)的重中之重。費(fèi)用的計(jì)算過(guò)程是專業(yè)素質(zhì)的體現(xiàn)過(guò)程，它與管理品質(zhì)、投入質(zhì)量相關(guān)。因此，應(yīng)結(jié)合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)服務(wù)程序，制定服務(wù)投入量，核算服務(wù)成本。

　　服務(wù)承諾要具有可行性。在以往的評(píng)標(biāo)過(guò)程中，有些企業(yè)的承諾過(guò)于空泛，而有些企業(yè)的承諾又讓人明顯感到難以實(shí)現(xiàn)。例如：報(bào)修到達(dá)時(shí)限，十幾萬(wàn)平米的項(xiàng)目，接報(bào)修后三分鐘到達(dá)就難以實(shí)現(xiàn)；報(bào)修返修率為零，難以實(shí)現(xiàn)；服務(wù)滿意率100%，難以實(shí)現(xiàn)；食堂餐飲服務(wù)滿意率100%，不可能實(shí)現(xiàn)；既然是讓顧客、讓評(píng)委、讓外行內(nèi)行都感覺(jué)難以實(shí)現(xiàn)的承諾，就會(huì)造成失信。因此，承諾要留有余地，要恰到好處。以上問(wèn)題集中于一點(diǎn)：即通過(guò)專家思想體現(xiàn)專業(yè)水平。

　　標(biāo)書中對(duì)企業(yè)發(fā)展的描述針對(duì)性要強(qiáng)。要針對(duì)所投項(xiàng)目的特點(diǎn)，在標(biāo)書中整體介紹公司情況的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)應(yīng)該放在相似項(xiàng)目的管理服務(wù)方面，目的在于使其體現(xiàn)參照物的作用，使業(yè)主更加直觀地感受到企業(yè)的管理水平。

　　企業(yè)要在項(xiàng)目展示的同時(shí)注意理念與做法的展示。理念要適宜并具有一定的超前性，做法要恰當(dāng)且體現(xiàn)細(xì)致管理，要在細(xì)微之處下功夫，表現(xiàn)與-般的不同，從而引起注意。有些理念和做法有可能引發(fā)一些爭(zhēng)論，只要堅(jiān)信豐題正確，原則無(wú)誤，就要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和評(píng)標(biāo)方的引導(dǎo)，同時(shí)通過(guò)對(duì)標(biāo)書內(nèi)容進(jìn)一步論述的環(huán)節(jié)，適度地修改完善，才能取得事半功倍的效果。

　　結(jié)合以上四方面的認(rèn)識(shí)，我們應(yīng)從注意兩人問(wèn)題著手編制標(biāo)書：

　　一是知己、知彼、知行情。

　　知己：注意公司經(jīng)營(yíng)定位與所投項(xiàng)目的檔次，明確公司擬要采取的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并有針對(duì)性地結(jié)合以往業(yè)績(jī)，在標(biāo)書中體現(xiàn)出公司的理念與創(chuàng)新思想、項(xiàng)日管理策劃要點(diǎn)等。

　　知彼：要在接到招標(biāo)文件之日起注意了解業(yè)主、業(yè)主需求及項(xiàng)目情況，結(jié)合上述做法，首先做好項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘察、答疑等前期工作。注意做好項(xiàng)目特點(diǎn)分析、功能分析、需求分析，注意歸納分析結(jié)果，最主要的是將符合應(yīng)標(biāo)項(xiàng)目需求的分析分類體現(xiàn)在標(biāo)書中。

　　知行情：所謂行情，即是在人、機(jī)、料、法、環(huán)等各個(gè)環(huán)節(jié)中，行業(yè)中的相關(guān)規(guī)定和習(xí)慣做法與個(gè)性需求。

　　人：人的配置過(guò)剩會(huì)顯示管理設(shè)計(jì)有誤，過(guò)少則顯得不夠?qū)I(yè)或優(yōu)先進(jìn)入后調(diào)整之嫌疑。只要理由充分，即可自信設(shè)置。

　　機(jī)：機(jī)具配置及前期啟動(dòng)費(fèi)用的計(jì)取，工作的安排應(yīng)有前瞻性，否則不僅影響上作的開(kāi)展，還會(huì)影響雙方合作。

　　料：對(duì)管理消耗的計(jì)劃與準(zhǔn)備一定要結(jié)合項(xiàng)目的檔次、業(yè)主的需求而定，要量入而出，明確標(biāo)準(zhǔn)。

　　法：要明確管理原則，突出制度，要讓業(yè)主方通過(guò)標(biāo)書了解到投標(biāo)方將怎樣實(shí)施管理，依據(jù)何在。要將掌握的專業(yè)法規(guī)情況，在標(biāo)書中索引全面，從而增強(qiáng)招標(biāo)方的信任感。

　　環(huán)：管理的環(huán)境建設(shè)很重要，特別是企業(yè)自身的環(huán)境建設(shè)直接體現(xiàn)企業(yè)素質(zhì)。因此環(huán)境投入不可缺少，部分企業(yè)投標(biāo)中經(jīng)常以犧牲企業(yè)前期開(kāi)力、管理費(fèi)支出等方面而贏得中標(biāo)，一旦中標(biāo)將給項(xiàng)目后期管理造成困難，或?yàn)榭刂瞥杀荆档土朔?wù)檔次，或苦苦支撐，造成企業(yè)損失，二者均不可取。在投標(biāo)時(shí)就應(yīng)明確列支，無(wú)論是外行與內(nèi)行，只有強(qiáng)調(diào)有序服務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)化管理，業(yè)主才會(huì)接受對(duì)于管理環(huán)境的建設(shè)。

　　二是忌粗、忌虛、忌硬傷。

　　標(biāo)書編制是嚴(yán)肅的事，容不得半點(diǎn)馬虎，但在多次評(píng)標(biāo)中所反映出的問(wèn)題恰恰就枉于此。編制過(guò)程粗、文字組織粗、原則話多、框架語(yǔ)言多、具體描述少、專業(yè)淪據(jù)少，給招標(biāo)方或評(píng)委的感覺(jué)是不專業(yè)、不認(rèn)真、不可信。更有甚者，在報(bào)價(jià)中出現(xiàn)計(jì)算性錯(cuò)誤、小數(shù)點(diǎn)位置上的錯(cuò)誤、抄用其他標(biāo)書語(yǔ)言時(shí)名稱上的錯(cuò)誤等等，業(yè)內(nèi)人土稱之為“硬傷”。這一“硬傷”輕則失去中標(biāo)機(jī)會(huì)，重則敗壞企業(yè)聲譽(yù)，影響企業(yè)發(fā)展，因此要非常注意。

篇3：物業(yè)管理招標(biāo)文件編制須注意的問(wèn)題

　　物業(yè)管理招標(biāo)文件編制須注意的問(wèn)題

　　隨著《成都市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》的實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)在成都市逐漸興起，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至20**年初，全市通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的已達(dá)160個(gè)項(xiàng)目。

　　通過(guò)一年來(lái)對(duì)本市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的參與，現(xiàn)就有關(guān)物業(yè)管理招標(biāo)文件編制中應(yīng)注意的問(wèn)題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

　　一、目前物業(yè)管理招標(biāo)文件普遍存在的問(wèn)題

　　1）對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目基本情況的描述過(guò)于簡(jiǎn)略，各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)不完整。

　　招標(biāo)文件對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的描述是投標(biāo)人據(jù)已對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和編制投標(biāo)文件的主要依據(jù)，也是評(píng)標(biāo)時(shí)專家必須了解和掌握的重要數(shù)據(jù)。但是在相當(dāng)一部分招標(biāo)文件中，“項(xiàng)目簡(jiǎn)要說(shuō)明”只僅僅是表明地理位置、總建筑面積、總戶數(shù)、容積率、綠地率、有多少個(gè)停車位等。而有關(guān)項(xiàng)目的配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境條件、投標(biāo)人必須掌握的各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)則很不完整。據(jù)了解，造成如此狀況的原因有二:一是開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理不太重視，僅提供一些基本數(shù)據(jù)就讓相關(guān)人員(或代理機(jī)構(gòu))編制招標(biāo)文件;二是倉(cāng)促招標(biāo)，資料本身就不完整。

　　《成都市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》規(guī)定:“預(yù)售新建商品房項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成”，但是并沒(méi)有明確各類項(xiàng)目在具備什么條件下才能進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)。

　　因此，一些開(kāi)發(fā)商為了早日取得《商品房預(yù)售許可證》，就“盡可能地將工作做在前面”，在配套設(shè)施設(shè)備還沒(méi)有最后確定的情況下就倉(cāng)促招標(biāo)，故無(wú)法提供較為詳細(xì)的技術(shù)參數(shù)。還有一種情況是開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目實(shí)行總體規(guī)劃、分期開(kāi)發(fā)，在進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人只能提供首期開(kāi)發(fā)物業(yè)的數(shù)據(jù)，但是又要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體招標(biāo)，因此根本就沒(méi)有完整的數(shù)據(jù)。

　　招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)是招標(biāo)文件的要件之一，不完整的項(xiàng)目信息使投標(biāo)人很難準(zhǔn)確地編制投標(biāo)文件，盡管“現(xiàn)場(chǎng)勘察”和“答疑”也可以增加對(duì)項(xiàng)目的了解，但是對(duì)于在建項(xiàng)目而言，“現(xiàn)場(chǎng)”只是一個(gè)工地;在配套設(shè)施設(shè)備尚未確定的情況下，“答疑會(huì)”也無(wú)法回答相關(guān)問(wèn)題。這種現(xiàn)象實(shí)際上損害了投標(biāo)人的利益，因?yàn)樵谂涮自O(shè)施設(shè)備未確定、技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)的不完整的情況下投標(biāo)人是無(wú)法比較準(zhǔn)確地測(cè)算出物業(yè)管理成本的，如果成本測(cè)算偏低，則將造成日后的經(jīng)營(yíng)虧損;如果成本測(cè)算偏高，又有可能造成因報(bào)價(jià)高而投標(biāo)不中。

　　同時(shí)，招標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)的不完整還影響了評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審。法律、法規(guī)、規(guī)章和招標(biāo)文件是評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件評(píng)審的依據(jù)，招標(biāo)文件提供的情況、數(shù)據(jù)不完整，使評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員難以判斷投標(biāo)文件中的管理服務(wù)措施是否適合項(xiàng)目需要;人員配置是否合理;成本測(cè)算是否準(zhǔn)確等，從而影響了評(píng)標(biāo)的科學(xué)性。

　　2）文件前后不對(duì)應(yīng)，評(píng)標(biāo)內(nèi)容、方法、標(biāo)準(zhǔn)界定不嚴(yán)密，缺乏邏輯性。

　　一些招標(biāo)文件前后不對(duì)應(yīng)，邏輯性較差，例如:有的招標(biāo)文件在“技術(shù)規(guī)范及要求”或“投標(biāo)文件的編寫”中提出了一些要求投標(biāo)人響應(yīng)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，但是，這些內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)在評(píng)標(biāo)內(nèi)容、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中卻未得到體現(xiàn)，而一些在招標(biāo)文件中沒(méi)有要求的內(nèi)容卻出現(xiàn)在評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中。這種文件邏輯上的矛盾不僅使評(píng)標(biāo)專家無(wú)所適從，而且還使招標(biāo)的擇優(yōu)性大打折扣。

　　此外，在筆者所見(jiàn)到的不少招標(biāo)文件中，對(duì)評(píng)標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)界定不嚴(yán)密，“評(píng)分細(xì)則”不細(xì)，例如:在“評(píng)分細(xì)則”中只是簡(jiǎn)單的標(biāo)注“好(或合理)得多少分(通常是滿分);一般得多少分(通常是滿分的50%);不好得多少分(通常是0分)”，但是，什么標(biāo)準(zhǔn)是“好、一般、不好”，文件并沒(méi)有描述，這一方面增加了評(píng)標(biāo)的難度，另一方面增大了評(píng)標(biāo)中的隨意性。

　　3）技術(shù)要求雷同，評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)缺乏對(duì)項(xiàng)目的針對(duì)性。

　　為了有利于物業(yè)管理招投標(biāo)的實(shí)施，成都市房管局印發(fā)了《物業(yè)管理招標(biāo)文件(示范文本)》。“示范文本”主要為住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理招標(biāo)提供了招標(biāo)文件的范本，但是一些招標(biāo)人和代理機(jī)構(gòu)卻照本宣科，不分物業(yè)類型、不管項(xiàng)目特點(diǎn)，一律按照“示范文本”編制招標(biāo)文件，這就造成了各類物業(yè)技術(shù)要求雷同，項(xiàng)目的個(gè)性需求難以滿足。

　　另外，一些招標(biāo)文件的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)缺乏對(duì)項(xiàng)目的針對(duì)性，例如:本市曾有一座7萬(wàn)多平方米的大型、智能化程度較高的辦公大樓進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)，但是，在招標(biāo)文件有關(guān)投標(biāo)人資信的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中，卻沒(méi)有突出投標(biāo)人應(yīng)具有大型、高智能化辦公樓宇的管理經(jīng)驗(yàn)，而僅以管理過(guò)普通1萬(wàn)平方米辦公樓的經(jīng)驗(yàn)作為評(píng)定管理業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)。眾所周知，一座7萬(wàn)多平方米的大型辦公樓宇和一個(gè)1萬(wàn)余平方米的小型寫字樓不論是在設(shè)施設(shè)備的配置，還是在對(duì)管理服務(wù)技術(shù)支持的需求上都是有很大的差異的，管理過(guò)多個(gè)小型辦公樓的經(jīng)驗(yàn)并不一定適用于一座大型辦公樓宇。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)缺乏對(duì)項(xiàng)目的針對(duì)性，極有可能造成招標(biāo)結(jié)果違背招標(biāo)人的初衷。

　　4）評(píng)標(biāo)方法欠規(guī)范，影響其合法性。

　　《成都市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)規(guī)則(試行)》規(guī)定:“物業(yè)管理評(píng)標(biāo)方法一般采用綜合評(píng)估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)方法”，并明確規(guī)定:“資信部分、技術(shù)部分、商務(wù)部分、現(xiàn)場(chǎng)答辯部分評(píng)審評(píng)分權(quán)重比例可以為20:30:30:20 ”。另外，政府采購(gòu)，財(cái)政部令第18號(hào)《政府采購(gòu)貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》也明確規(guī)定:“采用綜合評(píng)分法的，貨物項(xiàng)目的價(jià)格分值占總分值的比重(即權(quán)值)為30~60%;服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格分值占總分值的比重(即權(quán)值)為10%至30%”。以上兩個(gè)文件均明確了采用綜合評(píng)分法的商務(wù)分值(價(jià)格分值)的評(píng)分權(quán)重比例最高為30%。

　　目前成都市對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)方法基本上都采用綜合評(píng)估法，但是有不少的招標(biāo)人(其中包括政府采購(gòu))并未按文件規(guī)定設(shè)置評(píng)分權(quán)重，而隨意將商務(wù)分值的評(píng)分權(quán)重比例提高到35%或40%，甚至更高。

　　物業(yè)管理招標(biāo)是一項(xiàng)服務(wù)采購(gòu)，采用綜合評(píng)分法的目的是為了最大限度地滿足招標(biāo)人的實(shí)質(zhì)性要求，如果招標(biāo)人決定以價(jià)格作為確定中標(biāo)候選人的主要因素，那么就應(yīng)該選用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。在采用綜合評(píng)估法作為物業(yè)管理招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)方法的前提下，過(guò)分強(qiáng)調(diào)商務(wù)分值(價(jià)格分值)不僅其合法性值得商榷，而且還有可能造成評(píng)標(biāo)結(jié)果偏離招標(biāo)人的實(shí)質(zhì)性要求。

　　二、關(guān)于規(guī)范招標(biāo)文件的建議

　　招標(biāo)文件是招標(biāo)活動(dòng)最直接的依據(jù)，對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的描述、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、技術(shù)響應(yīng)、評(píng)標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)文件格式等項(xiàng)目是其主要的內(nèi)容，文件內(nèi)在的邏輯性、完整性、對(duì)項(xiàng)目的針對(duì)性和合法性是其精髓所在。規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，首先應(yīng)當(dāng)規(guī)范招標(biāo)文件的編制。為此，筆者建議通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)管理招標(biāo)備案的審核來(lái)控制和減少招標(biāo)文件中的不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象:

　　1）增加對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)條件的限制。

　　“建住房〔20**)130號(hào)”文件和地方行業(yè)主管部門的有關(guān)文件對(duì)完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的時(shí)限做了規(guī)定，但是都沒(méi)有就物業(yè)管理招標(biāo)所應(yīng)具備的條件做出界定，由此就出現(xiàn)了前述的招標(biāo)文件要件不全的現(xiàn)象。為了杜絕這一問(wèn)題的出現(xiàn)，建議對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的前提條件進(jìn)行規(guī)范。

　　2）實(shí)行專家審核制度。

　　在物業(yè)管理招標(biāo)備案時(shí)，可由行業(yè)主管部門安排，在專家?guī)熘须S機(jī)抽取2~3名物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行審核，將發(fā)現(xiàn)的不規(guī)范、不嚴(yán)密或有礙公平、公正等的相關(guān)內(nèi)容向招標(biāo)人(或代理機(jī)構(gòu))提出，并請(qǐng)其修正;同時(shí)，專家還可以根據(jù)招標(biāo)人的實(shí)際需求提出相關(guān)的建設(shè)性意見(jiàn)。

　　通過(guò)規(guī)范招標(biāo)文件，將能更好地堅(jiān)持和貫徹物業(yè)管理招標(biāo)“三公一誠(chéng)”的原則。

　　參考文獻(xiàn):

　　①成都市房產(chǎn)局，《 成都市物業(yè)管理招標(biāo)文件(示范文本)》[20**]210號(hào)

　　②謝紹志，《物業(yè)管理與招標(biāo)投標(biāo)實(shí)務(wù)全書》，安徽文化音像出版社，20**.11