先街辦發(fā)[20**]48號
先鋒街道拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理辦法
為加強先鋒街道住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)服務行為，切實提高物業(yè)管理水平，保障業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，制訂本管理辦法：
一、管理對象
街道內(nèi)各拆遷安置小區(qū)物業(yè)服務單位
二、管理主體
街道物業(yè)管理辦公室。同時街道將成立安置房小區(qū)物業(yè)管理檢查考評小組，負責對街道內(nèi)的安置房，小區(qū)進行檢查考核。
三、管理辦法
依據(jù)物業(yè)服務合同約定的原則;根據(jù)物業(yè)服務質(zhì)價相符的原則對先鋒街道各安置房物業(yè)服務單位提出以下工作要求：
公共設施設備的養(yǎng)護。
公共設施設備包括門衛(wèi)、消防設施、機電設施、智能化設施設備、道路、公共照明、公共綠化、公益性文體設施、安全設施、管道、人防、水泵及相應設備、地下車庫、地面車位、景觀等。養(yǎng)護不到位造成的一切損失，由各安置小區(qū)物業(yè)服務單位負責。所有維修、養(yǎng)護、管理和運行服務人員須持證上崗。物業(yè)服務單位需定時、定期對設施設備進行養(yǎng)護，做好養(yǎng)護資料。
環(huán)境衛(wèi)生。
綠化養(yǎng)護。各安置房小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理由各物業(yè)服務單位負責，需長期保持小區(qū)內(nèi)綠化的美觀整潔，定期養(yǎng)護并做好詳細的養(yǎng)護記錄。
衛(wèi)生清潔。物業(yè)服務管理單位需按照所簽訂合同要求為各小區(qū)配備充足的衛(wèi)生清潔人員，保持小區(qū)公共場所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生。
日常管理
日常巡查。物業(yè)服務單位需安排充足的晝夜巡查人員，根據(jù)各單位工作安排方案的規(guī)定，全方位的對小區(qū)的安全做好監(jiān)察，落實崗位責任制。巡查人員準時、按規(guī)定做好巡查工作并認真做好巡查記錄。
車輛管理。規(guī)范小區(qū)內(nèi)車輛的停放秩序，如遇亂停亂放現(xiàn)象，需及時聯(lián)系相應車主，將車停到規(guī)范位置。
門崗管理。門崗人員需保證24小時有人在崗，對進出車輛嚴格管控，并對外來人員及車輛做好登記信息工作。
小區(qū)內(nèi)其他日常管理工作。
資料管理
對小區(qū)內(nèi)已交房的戶主信息進行登記建檔，一年更新一次。
外租房屋的租戶信息記錄及外來人口的登記信息，一年更新一次。
小區(qū)內(nèi)所有公用設施設備的養(yǎng)護檢查記錄，根據(jù)各設施設備的相應養(yǎng)護時間，定期更新檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理上報。
小區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生清潔記錄，落實崗位責任制。
小區(qū)內(nèi)住戶車輛登記信息，每年更新一次。
小區(qū)內(nèi)日常巡查記錄(晝夜)。每天記錄，月月整合。
合同所規(guī)定的其他服務內(nèi)容。
四、考核方式
安置房住宅小區(qū)的物業(yè)服務考核采取明查與暗訪相結(jié)合，平時考核與年終考核相結(jié)合的方式進行，先鋒街道物業(yè)管理辦公室工作人員考核后，發(fā)現(xiàn)問題根據(jù)實際情況，將扣除部分物業(yè)單位管理費，具體規(guī)定如下：
考核區(qū)域。采取隨機檢查的辦法，除每月開展一次集中現(xiàn)場檢查外，平時明查、暗訪相結(jié)合。
評分辦法。考核組人員嚴格對照考核評分細則，實行無記名打分。各物業(yè)單位互評分數(shù)占百分之四十，物業(yè)管理辦公室工作組人員分數(shù)占百分之六十。
現(xiàn)場督查。考核組檢查考核，除現(xiàn)場檢查外，還要考核以下三個方面：一是對物業(yè)服務臺賬進行現(xiàn)場查閱;二是對居民投訴及應急維修進行現(xiàn)場勘查;三是召集居民代表進行物業(yè)服務滿意度調(diào)查。
懲罰措施。考評組將把平時檢查與定期考評相結(jié)合。在平時檢查中發(fā)現(xiàn)的問題將在定期考評中予以體現(xiàn)。在考評中所發(fā)現(xiàn)的問題，將扣除部分物業(yè)管理費用作整改費用。暗訪檢查發(fā)現(xiàn)如下問題將扣除部分物業(yè)管理費：
公共設施設備養(yǎng)護不到位，扣2000元/項;
環(huán)境衛(wèi)生不到位，扣500元/處;
日常管理中物業(yè)服務單位被發(fā)現(xiàn)不符合相關(guān)條例的行為時，扣500--3000元/項;
小區(qū)內(nèi)管理資料記錄不到位，扣500元/次;
其他不滿足合同規(guī)定的行為，扣500--3000元/項。
各物業(yè)服務單位必須高度重視物業(yè)管理考核工作，要對照考核內(nèi)容和標準，完善管理措施，規(guī)范管理行為，全面提高服務質(zhì)量和管理水平。本方法下發(fā)后，各物業(yè)服務單位要認真組織學習，結(jié)合有關(guān)物業(yè)管理的政策法規(guī)認真貫徹落實，在落實中抓規(guī)范，在規(guī)范中促進發(fā)展。本辦法由先鋒街道辦事處負責解釋;本辦法自下發(fā)之日起實行。
南通市通州區(qū)先鋒街道辦事處
20** 年8月27日
篇2：濟南市棚戶區(qū)改造安置房物業(yè)管理規(guī)定
山東省濟南市人民政府辦公廳
濟政辦發(fā)〔20**〕43號
濟南市人民政府辦公廳
二OO九年十一月四日
第一章 總 則
第一條為規(guī)范我市棚戶區(qū)改造安置房(以下簡稱安置房)物業(yè)管理活動,保障安置房維護管理需要,提高安置房住戶居住質(zhì)量,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定,結(jié)合我市棚戶區(qū)改造實際,制定本暫行規(guī)定。
第二條本規(guī)定所稱安置房是指棚戶區(qū)改造項目拆遷安置過程中向被拆遷居民提供的回遷和異地安置住房。
第三條安置房物業(yè)管理工作堅持“政策扶持、屬地管理、專業(yè)服務”的原則。
第四條各區(qū)政府對轄區(qū)安置房及配套經(jīng)營性用房的使用管理和物業(yè)管理活動負總責,負責協(xié)調(diào)處理安置房在使用管理和物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的重大問題。
建設、房管、物價、民政、勞動和社會保障、財政、公安、城管執(zhí)法和舊城改造投融資管理等部門依據(jù)各自職責做好與安置房使用管理和物業(yè)管理有關(guān)工作。
街道辦事處(含鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,下同)負責指導、監(jiān)督安置房物業(yè)管理工作,調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分與物業(yè)交付
第五條安置房物業(yè)管理區(qū)域劃分應遵循相對集中、便于管理的原則。
以回遷安置房為主的區(qū)域在地界四至明確的情況下,一般劃分為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域,視為安置房小區(qū)。棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設的商品房區(qū)域內(nèi)的少量回遷安置房,應與商品房劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域,視為商品房小區(qū)。
異地安置房應以安置房所在小區(qū)建設用地規(guī)劃許可證確定紅線圖范圍為基礎,并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素,劃分物業(yè)管理區(qū)域。區(qū)域內(nèi)房屋主要用于安置的,視為安置房小區(qū);區(qū)域內(nèi)房屋只有少量安置房的,視為商品房小區(qū)。
第六條建設單位在安置房交付使用或商品房銷售前,應持有關(guān)資料向項目所在區(qū)房管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
各區(qū)房管部門應當自受理申請之日起20個工作日內(nèi),會同街道辦事處在征求市舊城改造投融資管理中心、區(qū)舊城改造指揮部意見后進行物業(yè)管理區(qū)域劃分,并告知建設單位。
建設單位應當將確定的物業(yè)管理區(qū)域向被拆遷人、商品房買受人明示。
第七條物業(yè)管理區(qū)域確定后www.dewk.cn,確需調(diào)整的,由區(qū)房管部門會同街道辦事處按上條相關(guān)規(guī)定重新劃分,劃分意見應征得該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積及入住戶數(shù)均占50%以上業(yè)主的同意。
第八條建設單位按房屋總建筑面積3‰-5‰的比例無償提供安置房小區(qū)物業(yè)服務用房,但最少不低于100平方米,產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有;按不低于50平方米的標準提供小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務管理用房;按相關(guān)規(guī)定和規(guī)劃要求配套建設社區(qū)居委會用房。
第九條棚戶區(qū)改造項目竣工后,建設單位要在市舊城改造投融資管理中心和區(qū)舊城改造指揮部監(jiān)督下,按不低于房屋總建筑面積4‰的比例,向棚戶區(qū)改造項目所在區(qū)政府無償提供項目配套沿街經(jīng)營性商業(yè)用房。該房屋產(chǎn)權(quán)屬區(qū)政府所有,經(jīng)營管理工作由區(qū)政府確定,但不得抵押、轉(zhuǎn)讓。
第十條經(jīng)營性用房出租收入扣除出租經(jīng)營成本及稅費后的收益作為安置房管理服務專項資金,由各區(qū)政府綜合平衡使用,定向用于補貼減免的安置房物業(yè)服務費及安置房使用管理工作。經(jīng)營性用房收益不足的,由各區(qū)負責研究解決辦法。
第十一條建設單位要在安置房達到交付條件后與街道辦事處、物業(yè)服務單位辦理相關(guān)用房及資料移交手續(xù),向街道辦事處移交小區(qū)政務管理及社區(qū)居委會用房,向物業(yè)服務單位移交按規(guī)定配置的物業(yè)服務用房及相關(guān)資料。
移交工作由區(qū)舊城改造指揮部、區(qū)房產(chǎn)管理局及街道辦事處監(jiān)督、協(xié)調(diào)。
第十二條建設單位交付安置房時,須向住戶提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《住戶手冊》等資料。拆遷安置單位負責按相關(guān)規(guī)定做好居民安置工作。
第三章 安置房小區(qū)物業(yè)服務
第十三條安置房小區(qū)在召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會前,由街道辦事處負責牽頭組織居民委員會和業(yè)主代表成立小區(qū)管理委員會。小區(qū)管理委員會履行下列職責:(一)代表安置房小區(qū)業(yè)主選聘前期物業(yè)管理階段的物業(yè)服務單位,簽訂物業(yè)服務合同;(二)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)服務的意見和建議,督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費,監(jiān)督物業(yè)服務單位履行物業(yè)服務合同;(三)對違反安置房臨時管理規(guī)約的業(yè)主、物業(yè)使用人進行告誡,并在小區(qū)內(nèi)公示告誡內(nèi)容;(四)協(xié)助所在地街道辦事處做好物業(yè)服務費減免有關(guān)工作;(五)協(xié)助做好小區(qū)內(nèi)人口管理和戶籍遷移、登記工作。
第十四條建立安置房小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,聯(lián)席會議由安置房小區(qū)所在街道辦事處負責召集,區(qū)房管局、城管執(zhí)法局、公安派出所、安置房小區(qū)管理委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位參加。
第十五條安置房小區(qū)前期物業(yè)服務由小區(qū)管理委員會在區(qū)房管部門、街道辦事處的監(jiān)督指導下選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)實施;選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)有困難的,由所在地街道辦事處組建物業(yè)服務中心負責。安置房物業(yè)服務單位應向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主提供以下服務:(一)房屋共用部位的維護與管理;(二)房屋共用設施設備及其運行的維護與管理;(三)共用部位、場所的環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務;(四)安置房小區(qū)內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項服務;(五)房屋裝飾裝修管理服務;(六)專項維修資金賬務代管服務;(七)房屋檔案資料管理。
第十六條物業(yè)服務中心所需管理服務人員,在同等條件下優(yōu)先從安置房住戶無固定職業(yè)人員中招聘。專業(yè)崗位人員須按有關(guān)規(guī)定持證上崗。
物業(yè)服務中心聘用人員數(shù)量及崗位配置,由街道辦事處會同區(qū)房管部門根據(jù)安置房的實際情況核定并報區(qū)政府批準。
第十七條安置房小區(qū)管理委員會負責擬定安置房臨時管理規(guī)約,依法約定業(yè)主的共同利益和應當履行的義務及違反規(guī)約應當承擔的責任等事項。負責組織業(yè)主簽訂臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同。
第十八條安置房小區(qū)內(nèi)地面車位等共有部分的經(jīng)營凈收入屬全體業(yè)主所有,該收入不分配,存入專戶管理,主要用于物業(yè)共有部分的維修支出。物業(yè)服務單位要每年公示1次經(jīng)營收入,接受街道辦事處、小區(qū)管理委員會和全體業(yè)主監(jiān)督。
安置房小區(qū)內(nèi)的地面車位場地使用費,由小區(qū)管理委員會綜合考慮小區(qū)地下車庫車位租賃的價格等因素,在臨時管理規(guī)約中約定。業(yè)主對車輛有看管要求的,另行簽訂看管協(xié)議。
第十九條安置房小區(qū)內(nèi)的地下車庫車位租賃價格按照市價格主管部門公布的標準執(zhí)行。
第四章 商品房小區(qū)內(nèi)安置房物業(yè)服務
第二十條商品房小區(qū)內(nèi)安置房的物業(yè)服務與商品房小區(qū)統(tǒng)一實施。業(yè)主自治管理等活動依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定實施。
第二十一條安置房業(yè)主與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商品房業(yè)主,享有同等權(quán)利,并承擔相應義務。
第二十二條安置房業(yè)主辦理安置入住手續(xù)時,拆遷安置單位、街道辦事處負責協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)與安置房業(yè)主按照商品房物業(yè)服務合同的內(nèi)容簽訂前期物業(yè)服務合同及臨時管理規(guī)約。
第二十三條安置房所在地街道辦事處、居民委員會負責安置房在使用管理和物業(yè)服務過程中的監(jiān)督管理工作,監(jiān)督安置房業(yè)主、物業(yè)使用人遵守臨時管理規(guī)約,履行物業(yè)服務協(xié)議約定的義務;會同有關(guān)部門及時協(xié)調(diào)處理居民在房屋使用管理和物業(yè)服務過程中出現(xiàn)的問題。
第五章 物業(yè)服務費
第二十四條安置房小區(qū)物業(yè)服務收費實行政府指導價,具體收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等因素制定。
安置房小區(qū)內(nèi)經(jīng)營、辦公等非住宅房屋物業(yè)服務費實行市場調(diào)節(jié)價,前期物業(yè)服務階段由物業(yè)服務單位按有關(guān)規(guī)定標準協(xié)商確定。
第二十五條物業(yè)服務費自房屋交付之日起實行按月收取,經(jīng)雙方約定亦可預收,但預收期限最長不得超過6個月。
已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè),其物業(yè)服務費由建設單位或拆遷安置單位承擔。已經(jīng)交付的房屋,物業(yè)服務費由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔,建設單位或拆遷安置單位另有約定的除外。已辦理入住手續(xù)但長期空置的,業(yè)主應當告知物業(yè)服務單位,經(jīng)雙方確認后,其物業(yè)服務費按收費標準的70%繳納。前款所稱入住是指安置房業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。安置房業(yè)主收到書面入住通知后,在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的,視為入住。
第二十六條安置房住戶(包括居住安置房小區(qū)和商品房小區(qū)的安置戶)物業(yè)服務費實行以下政策:(一)享受最低生活保障的家庭,物業(yè)服務費全額免交。(二)家庭人均月收入高于最低生活保障標準并低于(含)最低生活保障標準1.5倍的住戶,按物業(yè)服務合同約定標準的50%交納物業(yè)服務費。
(三)家庭人均月收入高于最低生活保障標準1.5倍的住戶,按物業(yè)服務合同約定的標準交納物業(yè)服務費。
安置房轉(zhuǎn)讓、出租的,不享受上述相關(guān)減免政策。
第二十七條符合享受減免政策的家庭,須向安置房所在地居民委員會提出申請,居民委員會初審后上報街道辦事處,由街道辦事處會同區(qū)民政部門按規(guī)定程序?qū)ι暾埲思彝ト司杖肭闆r進行核定,每年核定1次,核定結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第二十八條減免的安置房物業(yè)服務費,小區(qū)管理委員會與物業(yè)服務單位每半年核對1次,并經(jīng)街道辦事處確認后,報區(qū)財政從安置房管理服務專項資金中列支。
財政、審計部門負責安置房管理服務專項資金使用的監(jiān)督審計工作。
第二十九條欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主,應當補繳所欠費用,并依照物業(yè)服務合同約定承擔違約責任。小區(qū)管理委員會可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,物業(yè)服務單位向其追繳。
第三十條物業(yè)服務單位在物業(yè)服務中應當遵守國家法律法規(guī),嚴格履行物業(yè)服務合同,按規(guī)定實行明碼標價,為業(yè)主或物業(yè)使用人提供質(zhì)價相符的服務,自覺接受政府價格及物業(yè)主管部門的監(jiān)督和檢查。
第六章 物業(yè)使用與維修管理
第三十一條安置房業(yè)主在辦理房屋權(quán)屬登記前,應按下列標準交存住房專項維修資金:(一)多層住宅按建筑面積每平方米60元;(二)小高層、高層住宅按建筑面積每平方米120元。
業(yè)主繳存的住房專項維修資金屬業(yè)主所有,定向用于房屋共用部位設施設備的維修、更新。安置房專項維修資金的交存、使用管理按市政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
安置房業(yè)主未交存住房專項維修資金的,開發(fā)建設單位或拆遷安置單位不得協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
享受最低生活保障的安置戶可緩交住房專項維修資金,待其經(jīng)確認不屬于低保家庭或轉(zhuǎn)讓、出租房屋時一次性補齊。
第三十二條安置
小區(qū)管理委員會、物業(yè)服務單位及業(yè)主發(fā)現(xiàn)上述行為時均應予以勸阻、制止,并報告有關(guān)部門。
第三十三條 房屋交付后,業(yè)主應當按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,應向小區(qū)管理委員會提出書面申請,并經(jīng)有利害關(guān)系的住戶同意后,方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的配套建筑及設施設備,不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定,經(jīng)小區(qū)管理委員會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意后,方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。
第七章 附 則
第三十四條安置房小區(qū)具備成立業(yè)主大會條件的,可在街道辦事處組織指導下成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
選舉業(yè)主委員會后,安置房管理及物業(yè)服務按《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,安置房小區(qū)管理委員會職責自行終止。
第三十五條本暫行規(guī)定由市房管局、市物價局負責解釋。
第三十六條本暫行規(guī)定自20**年12月1日起施行。