公司產(chǎn)品定價管理制度
一、目的
為了使產(chǎn)品定價科學(xué)化，制定流程規(guī)范化，特制定本制度。
二、影響產(chǎn)品定價的因素
1、企業(yè)的營銷目標(biāo)
與產(chǎn)品定價有關(guān)的營銷目標(biāo)有：維持企業(yè)的生存、爭取目標(biāo)利潤的最大化，保持和擴(kuò)大產(chǎn)品的市場占有率等，不同的目標(biāo)決定了不同的定價策略和定價技巧
2、產(chǎn)品成本
產(chǎn)品成本是產(chǎn)品價格的最低限度，產(chǎn)品價格必須能夠補(bǔ)償產(chǎn)品生產(chǎn)、促銷和分銷的所有支出，并補(bǔ)償總公司為產(chǎn)品承擔(dān)風(fēng)險所付出的代價。
3、企業(yè)營銷組合策略
定價策略應(yīng)與產(chǎn)品的整體設(shè)計(jì)、銷售和促銷決策相匹配，形成一個協(xié)調(diào)的營銷組合。
4、市場需求
產(chǎn)品成本決定產(chǎn)品價格的最低限度，市場需求決定了產(chǎn)品的最高價格。
5、顧客的考慮
產(chǎn)品定價時必須了解顧客購買產(chǎn)品的理由，并按照顧客對該產(chǎn)品價值的認(rèn)知作為定價的重要參考因素。
6、競爭因素
應(yīng)參照競爭對手的產(chǎn)品價格，以保證產(chǎn)品的銷售。
三、產(chǎn)品定價流程
1、財(cái)務(wù)部會同生產(chǎn)部門、技術(shù)部門、營銷部門及其相關(guān)部門人員收集成本費(fèi)用數(shù)據(jù)，計(jì)算產(chǎn)品生產(chǎn)的各種成本和費(fèi)用，包括生產(chǎn)總成本、平均成本、邊際成本等。
2、市場部對市場上的同類產(chǎn)品進(jìn)行價格調(diào)研分析，主要包括生產(chǎn)廠家、產(chǎn)品型號、市場價格、銷售情況、顧客心理價位等方面，尤其是本企業(yè)競爭對手的情況。
3、市場部會同銷售部對新產(chǎn)品的銷量進(jìn)行分析預(yù)測，綜合考慮各種定價因素，并結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況和營銷組合策略，提出新產(chǎn)品的幾種定價方案。
4、由市場部組織，銷售部、財(cái)務(wù)部、生產(chǎn)部等部門參加，會同公司高層最終確定產(chǎn)品價格。
篇2：養(yǎng)老地產(chǎn)盈利產(chǎn)品定價
養(yǎng)老地產(chǎn)盈利與產(chǎn)品定價
【項(xiàng)目簡介】作為中高檔老年住宅項(xiàng)目的開山之作，項(xiàng)目雖然在自然景觀、地理位置、文化氛圍、片區(qū)形象、宏觀政策、市場機(jī)遇等方面存在著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，但項(xiàng)目地塊的用地限制、規(guī)劃限制、建筑成本、周邊的配套設(shè)施、政府的支持力度等因素又制約著項(xiàng)目的發(fā)展。同時，相關(guān)項(xiàng)目的陸續(xù)推出，為項(xiàng)目帶來目標(biāo)客戶分流的威脅。
根據(jù)政府對宗地用途的要求限定，項(xiàng)目可能要面臨著沒有產(chǎn)權(quán)銷售的不利處境，在這種情況下，不僅會使項(xiàng)目的資金占用量加大，而且將嚴(yán)重影響到項(xiàng)目的市場推廣和積極去化，極大的降低了資金回籠的速度。
作為盈利性老年公寓在收費(fèi)服務(wù)方面存在著固定收費(fèi)、經(jīng)常性收費(fèi)和不固定收費(fèi)三種途徑：
1.固定收費(fèi)：
有入住時的一次性收費(fèi)和每月收費(fèi)兩種模式，主要是針對入住的環(huán)境來制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
2.經(jīng)常性收費(fèi)：
內(nèi)容包括護(hù)理費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
3.不固定收費(fèi)：
主要體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。
根據(jù)現(xiàn)況，現(xiàn)就本項(xiàng)目的去化盈利模式和價格初步定位作如下論述：
一、盈利模式的比較、分析和建議
根據(jù)對上海親和源項(xiàng)目盈利模式的調(diào)查和研究，以及參考國外相關(guān)老年公寓的操作經(jīng)驗(yàn)，在中國式創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，就盈利模式提出列舉、分析和建議。
1.盈利模式列舉
(1)會員制盈利型模式及中國式創(chuàng)新
會員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。
中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，上海親和源對會員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。
(2)逆抵押貸款購房
逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴(yán)格的審核，一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。
(3)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式
在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的實(shí)際條件下，堅(jiān)持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費(fèi)的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。
(4)分散租賃模式
即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經(jīng)營模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的經(jīng)營模式。
2.盈利模式分析
以上各種盈利模式在經(jīng)營效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國式創(chuàng)新的會員制盈利模式在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入駐的門檻，在消費(fèi)理念相對先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對雄厚的上海，或許能贏得市場的認(rèn)同，但在本市是否能被老年群體認(rèn)可，尚不得知，它的操作經(jīng)驗(yàn)固然值得我們借鑒，但在未進(jìn)行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬。
逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨(dú)立的老人，對消費(fèi)理念水平也有著較高的要求，能不能適應(yīng)大連市場的需求，也尚不得知；轉(zhuǎn)上使用權(quán)的盈利模式，是目前無法產(chǎn)權(quán)銷售的項(xiàng)目最多采取的手段之一，但在繼承和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約束，市場的認(rèn)同度也會受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對前期投入和設(shè)施服務(wù)配套要求比較高，但在經(jīng)營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。
3.盈利模式建議
在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據(jù)開發(fā)周期，走多元化盈利模式建議，結(jié)合本市場實(shí)際情況，在項(xiàng)目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據(jù)項(xiàng)目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，增加優(yōu)惠力度，以增強(qiáng)目標(biāo)客戶投資信心；
在項(xiàng)目開發(fā)中期，在配套服務(wù)設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)模或開始運(yùn)營的情況下，采取以會員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的盈利模式，對于會員制盈利型模式要注意適當(dāng)降低入駐門檻；在項(xiàng)目開發(fā)后期，在前期配套服務(wù)等日趨完善的基礎(chǔ)上，以會員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。
二、價格初步定位
在價格定位上，針對項(xiàng)目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價法方法進(jìn)行價格定位。
1.采取會員制盈利模式的價格定位
會員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會員卡發(fā)行數(shù)量以可售房屋數(shù)量為上限。
交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。
2.采取逆抵押貸款購房的價格定位
參照項(xiàng)目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場價格4000元/平米的價格水準(zhǔn)，項(xiàng)目價格定位在3180/平米的水準(zhǔn)，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標(biāo)準(zhǔn)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，所居住期間按照房產(chǎn)總額的整存一年的利息模式每月發(fā)放生活費(fèi)，45平米的業(yè)主每月發(fā)放600元左右生活費(fèi)；65平米的業(yè)主每月發(fā)放750元左右生活費(fèi)；90平米的業(yè)主每月發(fā)放1050元左右生活費(fèi)；（剩余房款＝購房總款*(90-去世年齡)/50）。
交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。
3.采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價格定位
參照項(xiàng)目周邊未來一年內(nèi)可預(yù)期的市場價格4000元/平米的價格水準(zhǔn)，根據(jù)其它項(xiàng)目70年使用年限和有產(chǎn)權(quán)可升值的實(shí)際情況，以項(xiàng)目的使用年限為50年的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目在采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價格應(yīng)定位在3100元/平米左右。
交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)
客戶要求配置。4.采取分散租賃模式的價格定位
參照目前大連租賃市場的價格水準(zhǔn)，在高品質(zhì)配套服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的分散租賃價格應(yīng)放在**元/平米/月的水準(zhǔn)上，在加上經(jīng)常性和特殊性收費(fèi)的盈利，整體的盈利水平可達(dá)到**元平米/月左右。
交房標(biāo)準(zhǔn)為市場價300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。
三、一期產(chǎn)品建議
1.面積及戶型建議
根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，50平米以下、61~70平米以及81平米以上的戶型面積在市場中的市場的認(rèn)同度最高，約占所有調(diào)查者的71%，因此，建議項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上以45平米、60平米和90平米為主打產(chǎn)品；受老年住宅規(guī)范限制，根據(jù)設(shè)計(jì)面積，主打的戶型可為一室一衛(wèi)（45平米）、一室一廳一衛(wèi)（65平米）以及兩室一廳一衛(wèi)（90平米）。
2.產(chǎn)品精裝修建議
根據(jù)《****前期調(diào)研定位報告》調(diào)查結(jié)果顯示，57％的受訪問人群對精裝修還是很感興趣的，至于精裝修的市場抗性主要表現(xiàn)在價格和裝修風(fēng)格上，在價格問題上，項(xiàng)目具有存在優(yōu)勢的可能性；對于裝修風(fēng)格上，可以通過多種裝修風(fēng)格并舉的模式，供目標(biāo)客戶選擇。
3.一期產(chǎn)品規(guī)劃建議
康體中心工程和住宅工程是相互聯(lián)系相互影響的，康體中心的工程的及時完工利于樹立消費(fèi)者投資信心和項(xiàng)目形象，利于住宅工程的積極去化，住宅工程的積極去化和進(jìn)入運(yùn)營又對康體中心的完善和運(yùn)營有極大的推動作用，故建議康體中心工程的建設(shè)規(guī)劃應(yīng)積極而快速地進(jìn)入施工狀態(tài)；
而住宅工程則受到老年住宅的市場概念引導(dǎo)、戶型種類的市場認(rèn)同以及盈利模式的市場認(rèn)同等各方面因素制約，須堅(jiān)持先以產(chǎn)品的小體量、多元化以及盈利模式的多樣化進(jìn)行市場試探，根據(jù)市場反饋，再及時調(diào)整整體規(guī)劃的市場策略。
結(jié)合方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)，故建議項(xiàng)目在一期開發(fā)時，住宅工程的規(guī)劃建設(shè)順序要遵守以下三個原則：
(1)總體量不應(yīng)過大，以防市場抗性較大，不利于后期調(diào)整；
(2)以距康體中心距離最近的多層住宅為最佳選擇；
(3)以80平米和65平米的戶型作為前期主打產(chǎn)品；
總體體量不大，約為10000平方，其中1幢三個單元皆規(guī)劃為80平米戶型； 1幢兩個單元規(guī)劃為80平米，另外三個單元規(guī)劃為65平米的戶型；1幢兩個單元規(guī)劃為65平米戶型，剩余一單元規(guī)劃為45平米戶型。（建議80平米單元設(shè)計(jì)為1梯兩戶；65平米單元設(shè)計(jì)為1梯三戶；45平米單元規(guī)劃為1梯四戶）。
根據(jù)一期開發(fā)產(chǎn)品的市場試探反饋，及時調(diào)整項(xiàng)目后期開發(fā)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以利于項(xiàng)目的良性和平衡地發(fā)展。（來源：東南建設(shè)資訊網(wǎng)）