成功銷售和開發(fā)客戶的法則

　　開發(fā)客戶的技巧

　　成功銷售的能力，與你的客戶質(zhì)量直接相關(guān)。因此，銷售最關(guān)鍵的一步就是準(zhǔn)確找到需要你產(chǎn)品或服務(wù)的人。然而，并不是每個(gè)企業(yè)都能清楚地告訴它的銷售人員，如何開發(fā)客戶，找到需要自己產(chǎn)品和服務(wù)的人。

　　以下 10 條“營(yíng)銷圣訓(xùn)”是進(jìn)行成功銷售和開發(fā)客戶的法則。實(shí)踐證明它們是行之有效的。

　　一、每天安排一小時(shí)

　　銷售，就象任何其它事情一樣，需要紀(jì)律的約束。銷售總是可以被推遲的，你總在等待一個(gè)環(huán)境更有利的日子。其實(shí)，銷售的時(shí)機(jī)永遠(yuǎn)都不會(huì)有最為合適的時(shí)候。

　　二、盡可能多地打電話

　　在尋找客戶之前，永遠(yuǎn)不要忘記花時(shí)間準(zhǔn)確地定義你的目標(biāo)市場(chǎng)。如此一來，在電話中與之交流的，就會(huì)是市場(chǎng)中最有可能成為你客戶的人。 如果你僅給最有可能成為客戶的人打電話，那么你聯(lián)系到了最有可能大量購(gòu)買你產(chǎn)品或服務(wù)的準(zhǔn)客房戶。在這一小時(shí)中盡可能多打電話。由于每一個(gè)電話都是高質(zhì)量的，多打總比小打好。

　　三、電話要簡(jiǎn)短

　　打電話做銷售拜訪的目標(biāo)是獲得一個(gè)約會(huì)。你不可能在電話上銷售一種復(fù)雜的產(chǎn)品或服務(wù)，而且你當(dāng)然也不希望在電話中討價(jià)還價(jià)。

　　電話做銷售應(yīng)該持續(xù)大約 3 分鐘，而且應(yīng)該專注于介紹你自已，你的產(chǎn)品，大概了解一下對(duì)方的需求，以便你給出一個(gè)很好的理由讓對(duì)方愿意花費(fèi)寶貴的時(shí)間和你交談。最重要的別忘了約定與對(duì)方見面。

　　四、在打電話前準(zhǔn)備一個(gè)名單

　　如果不事先準(zhǔn)備名單的話，你的大部分銷售時(shí)間將不得不用來尋找所需要的名字。你會(huì)一直忙個(gè)不停，總是感覺工作很努力，卻沒有打上幾個(gè)電話。因此，在手頭上要隨時(shí)準(zhǔn)備個(gè)可以供一個(gè)月使用的人員名單。

　　五、專注工作

　　在銷售時(shí)間里不要接電話或者接待客人。充分利用營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)曲線。正象任何重復(fù)性工作一樣，在相鄰的時(shí)間片段里重復(fù)該項(xiàng)工作的次數(shù)越多，就會(huì)變得越優(yōu)秀。

　　推銷也不例外。你的第二個(gè)電話會(huì)比第一個(gè)好，第三個(gè)會(huì)比第二個(gè)好，依次類推。在體育運(yùn)動(dòng)里，我們稱其為“漸入最佳狀態(tài)”。你將會(huì)發(fā)現(xiàn)，你的銷售技巧實(shí)際不隨著銷售時(shí)間的增加而不斷改進(jìn)。

　　六、如果利用傳統(tǒng)的銷售時(shí)段并不奏效的話，就要避開電話高峰時(shí)間進(jìn)行銷售

　　通常來說，人們撥打銷售電話的時(shí)間是在早上 9 點(diǎn)到下午 5 點(diǎn)之間。所以，你每天也可以在這個(gè)時(shí)段騰出一小時(shí)來作推銷。

　　如果這種傳統(tǒng)銷售時(shí)段對(duì)你不奏效，就應(yīng)將銷售時(shí)間改到非電話高峰時(shí)間，或在非高峰時(shí)間增加銷售時(shí)間。你最好安排在上午 8:00-9:00，中午 12:00-13:00 和 17:00-18:30 之間銷售。

　　七、變換致電時(shí)間

　　我們都有一種習(xí)慣性行為，你的客戶也一樣。很可能你們?cè)诿恐芤坏?10 點(diǎn)鐘都要參加會(huì)議，如果你不能夠在這個(gè)時(shí)間接通他們，從中就要汲取教訓(xùn)，在該日其它的時(shí)間或改在別的日子給他電話。你會(huì)得到出乎預(yù)料的成果。

　　八、客戶的資料必須整整有條。使用電腦化系統(tǒng)

　　你所選擇的客戶管理系統(tǒng)應(yīng)該能夠很好地記錄你企業(yè)所需要跟進(jìn)的客戶，不管是三年之后才跟進(jìn)，還是明天就要跟進(jìn)。

　　九、開始之前先要預(yù)見結(jié)果

　　這條建議在尋找客戶和業(yè)務(wù)開拓方面非常有效。你的目標(biāo)是要獲得會(huì)面的機(jī)會(huì)，因此你在電話中的措辭就應(yīng)該圍繞這個(gè)目標(biāo)而設(shè)計(jì)。

　　十、不要停歇

　　毅力是銷售成功的重要因素之一。大多數(shù)的銷售都是在第5次電話談話之后才進(jìn)行成交的。然而，大多數(shù)銷售人員則在第一次電話后就停下來了。

篇2：房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售管理制度

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售管理制度

　　為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和《商品房銷售管理辦法》，結(jié)合公司的具體情況，制定本制度。

　　售房市場(chǎng)和工作人員

　　一、市場(chǎng)營(yíng)銷部是商品房銷售管理的第一責(zé)任部門。

　　二、市場(chǎng)營(yíng)銷工作以提高公司經(jīng)濟(jì)效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力為目標(biāo)，營(yíng)銷人員必須發(fā)揚(yáng)愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)奉獻(xiàn)精神，具有責(zé)任心和使命感，完成公司所交給的商品房營(yíng)銷任務(wù)。

　　三、售房有形市場(chǎng)是公司精神文明建設(shè)的窗口，營(yíng)銷人員要做到誠(chéng)實(shí)守信、規(guī)范交易、熱情服務(wù)，自覺維護(hù)公司的聲譽(yù)和形象。四、市場(chǎng)營(yíng)銷部在新建項(xiàng)目開盤前，應(yīng)認(rèn)真作出切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。在實(shí)施過程中，銷售價(jià)格未經(jīng)批準(zhǔn)不得變更。

　　五、房屋預(yù)售建筑面積由投資發(fā)展部會(huì)同市場(chǎng)營(yíng)銷部計(jì)算，房屋銷售面積須經(jīng)房管局測(cè)量復(fù)核后，列出明細(xì)表，雙方工作人員書面確認(rèn)無誤后，報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)、財(cái)務(wù)部備案。在預(yù)售過程中不得擅自變更。

　　六、工作人員要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時(shí)要講究服務(wù)態(tài)度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

　　七、在銷售商品房屋工作中，嚴(yán)格執(zhí)行《商品房銷售管理辦法》，設(shè)立銷售帳本、房屋預(yù)訂登記本、房屋移交登記本、售后服務(wù)登記本;認(rèn)真簽訂和及時(shí)發(fā)放房屋預(yù)售協(xié)議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質(zhì)量保證書。

　　八、銷售帳薄的記錄要內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚、日清月結(jié)，月底及時(shí)向總經(jīng)理上報(bào)銷售情況，及時(shí)報(bào)表。

　　九、房屋銷售后，要及時(shí)將預(yù)售協(xié)議書、買賣合同、結(jié)算單等銷售資料整理入檔管理。

　　十、所有購(gòu)房款必須由市場(chǎng)營(yíng)銷部于收款當(dāng)日交財(cái)務(wù)部，存至指定銀行帳戶，嚴(yán)禁公款私存。

　　十一、營(yíng)銷人員要～完成各自的銷售任務(wù)，負(fù)責(zé)從介紹房屋、交款、貸款、結(jié)算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營(yíng)銷過程中的全部工作。

　　十二、營(yíng)銷人員要保守商業(yè)機(jī)密，確保商品房?jī)r(jià)格、戶型、銷售情況等內(nèi)部信息不泄露。

　　十三、除完成銷售任務(wù)以外，營(yíng)銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務(wù)。

　　合同的簽訂與管理

　　十四、簽訂合同必須遵守國(guó)家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定。簽訂商品房買賣合同時(shí)，要明確以下內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價(jià)格、價(jià)款、付款方式和時(shí)間、交付使用條件和日期、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施狀況、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異處理方式、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　十五、簽訂房屋買賣合同時(shí)要本著"重合同，守信譽(yù)"的原則，做到合法、嚴(yán)密、可行。

　　十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號(hào)。市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)建立合同管理臺(tái)帳(包括序號(hào)、合同號(hào)、簽約日期、對(duì)方姓名)，做到準(zhǔn)確、及時(shí)、完整。

　　商品房按揭貸款和其它業(yè)務(wù)

　　十七、為購(gòu)房戶辦理按揭貸款，要熟悉業(yè)務(wù)，熟練掌握操作流程，必須按照銀行規(guī)定簽定合同，做到辦證細(xì)心，資料齊全，專人辦理。

　　十八、結(jié)合公司發(fā)展計(jì)劃，制訂商品房營(yíng)銷計(jì)劃和實(shí)施方案，充分調(diào)動(dòng)營(yíng)銷人員的積極性，提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　十九、市場(chǎng)營(yíng)銷部會(huì)同投資發(fā)展部、項(xiàng)目技術(shù)部做好竣工商品房的移交工作，現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)土建、水電等配套設(shè)施并核實(shí)房屋面積，確認(rèn)無誤后(竣工房屋面積須經(jīng)房管部門書面認(rèn)可)，查驗(yàn)人員辦理書面移交手續(xù)?？⒐そㄖ骷?xì)表報(bào)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由市場(chǎng)營(yíng)銷部據(jù)此編制房屋銷售結(jié)算清單，報(bào)財(cái)務(wù)部備案，不得擅自變更。

篇3：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代表崗位職責(zé)

　　房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代表崗位職責(zé)

　　銷售代表是銷售的前沿窗口，直接面向客戶，服務(wù)于客戶，要隨時(shí)保持良好的儀態(tài)、儀表，良好的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量，充分展現(xiàn)優(yōu)秀企業(yè)的窗口形象。

　　通常的工作流程如下：

　　對(duì)客戶的售前服務(wù)--《客戶登記表》的記錄--客戶準(zhǔn)備定房前填寫電腦錄入單--為客戶簽定單--建立并不斷補(bǔ)充、完善自己的客戶檔案--銷售情況的記錄--定單換合同(格式化合同經(jīng)部門審核，特殊合同經(jīng)有關(guān)部門與管理者代表進(jìn)行合同評(píng)審)--填寫《銷售日?qǐng)?bào)表》--交合同給主管--填寫和錄入《工作日志》--對(duì)客戶的售后服務(wù)(包括工程變更、轉(zhuǎn)讓、更名等)。

　　1. 對(duì)客戶的服務(wù)。包括：a.售前服務(wù)(客戶下定單之前)：客戶的接待，環(huán)境、配套、戶型、工地現(xiàn)場(chǎng)及公司發(fā)展的誠(chéng)懇介紹，;b.售后服務(wù)(客戶購(gòu)房之后)：反映和解答客戶提出的疑問，征求客戶對(duì)公司、對(duì)自己的意見、建議，向客戶通報(bào)工程進(jìn)度，與客戶分享公司和自己取得新成績(jī)后的喜悅，邀請(qǐng)客戶參加公司舉辦的活動(dòng)。積極向相關(guān)部門反映客戶入住后的想法、困難，配合物管公司向客戶解釋和解決客戶的困難，邀請(qǐng)客戶參加公司舉辦的活動(dòng)，與客戶分享公司和自己取得新成績(jī)后的喜悅。

　　2. 對(duì)客戶的服務(wù)應(yīng)主動(dòng)、熱情、誠(chéng)懇、講禮貌、有分寸;對(duì)房屋的介紹從大環(huán)境到小環(huán)境，到戶型，從公司到公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)娓娓道來，詳簡(jiǎn)得當(dāng)，語言規(guī)范、高雅，條理清楚，特別要避免由于簡(jiǎn)單從事或經(jīng)驗(yàn)主義而流失客戶。

　　3. 《客戶登記表》的填寫。銷售代表在初次接待客戶時(shí)要填寫《客戶登記表》，注明客戶姓名、聯(lián)系方式、咨詢事項(xiàng)、來訪日期等，以備日后查詢?！犊蛻舻怯洷怼窇?yīng)依次填寫、不留空格，如發(fā)現(xiàn)有蓄意不規(guī)范填寫者，將處以20元-100元的罰款，累計(jì)違規(guī)三次者予以除名。

　　4. 銷售代表在客戶做出購(gòu)買決定時(shí)要及時(shí)報(bào)告主管(如主管不在，告之經(jīng)理)關(guān)于客戶姓氏、預(yù)定或合同、戶型、位置等情況，同時(shí)填寫電腦錄入單進(jìn)行確認(rèn)，由經(jīng)理助理或主管變更《售房狀況一覽表》，并及時(shí)告知其他銷售代表。

　　客戶是否購(gòu)、退房以定單(定金)為準(zhǔn)，或由主管視具體情況調(diào)節(jié)，如發(fā)現(xiàn)有為售房而欺瞞同事、客戶、主管的將處以50元-100元罰款，并且該已售房的提成充當(dāng)集體活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，或由主管視情況貼補(bǔ)給另一位銷售代表。

　　《售房狀況一覽表》由經(jīng)理或經(jīng)理委派人員掌握，銷售代表不得擅自改動(dòng)，否則處以1000元罰款。

　　5.簽單。包括預(yù)定(訂)單，合同，補(bǔ)充協(xié)議、花園協(xié)議、客戶檔案。簽定單有簽單銷售代表，復(fù)核銷售代表，主管助理接單后進(jìn)行最后復(fù)核，簽合同按格式化與特殊合同進(jìn)行分別評(píng)審。簽定各項(xiàng)內(nèi)容不得有誤，一處有誤輕則各責(zé)任人罰款50元，重則各責(zé)任人罰款1000元并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，公司不承擔(dān)由于工作人員的失誤而造成的任何損失。

　　6.《銷售日?qǐng)?bào)表》的填寫。銷售代表在給客戶辦理完定、退、換房手續(xù)的當(dāng)天要填寫《銷售日?qǐng)?bào)表》，詳細(xì)載明客戶姓名，定、退、換房的位置，定、退、換房單的形式(預(yù)定，合同，或預(yù)定換合同)，已簽定合同的要載明合同金額，付款方式(包括付款方式的改變)，以便主管做銷售統(tǒng)計(jì)。

　　以上各款漏寫、誤寫的，每一套房罰款50元，如造成房屋重復(fù)銷售而未產(chǎn)生嚴(yán)重后果的罰款1000元，造成嚴(yán)重后果的處以1000元罰款并自行承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。

　　7.銷售情況的記錄。銷售代表應(yīng)建立自己的客戶檔案，并非常清楚自己的客戶情況及銷售情況，以便對(duì)客戶進(jìn)行售后服務(wù)，包括客戶姓名、合同編號(hào)、訂房的位置、嗜好、家庭基本情況、購(gòu)此房的原因、對(duì)公司認(rèn)識(shí)、對(duì)自己工作的看法，等等。

　　8.《工作日志》的填寫及錄入。銷售代表每天下班前填寫好《工作日志》，注明當(dāng)天個(gè)人定、退、換房情況、新客戶的信息來源、客戶的意見、個(gè)人的建議。

　　《工作日志》中咨詢電話數(shù)量是指未曾來訪的客戶通過報(bào)紙廣告、朋友介紹等打來的電話數(shù)量，非老客戶的咨詢電話。

　　《工作日志》的填寫及錄入中有關(guān)定、退、換房的內(nèi)容不得有誤，否則，每一個(gè)數(shù)據(jù)有誤輕者將予以50元處罰，重者將予以500元處罰并自負(fù)由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)后果。

　　《工作日志》中有關(guān)客戶意見、個(gè)人建議一欄不得草率對(duì)待，如有空白不填寫者或草率應(yīng)付者，主管可視情況的輕重處以50-100元警告性處罰。

　　9、工程變更。

　　時(shí)間要求：項(xiàng)目未竣工之前或經(jīng)工程部通知仍可進(jìn)行變更前，在客戶繳納房屋首付款之后，如果客戶在此時(shí)間內(nèi)提出，但由于銷售代表的原因?qū)е伦兏笪醇皶r(shí)記錄，及時(shí)反饋給工程部，由此造成的損失(包括變更費(fèi)用)由該銷售代表承擔(dān)。

　　程 序：. 客戶提出變更--銷售代表填寫《工程變更通知單》，必要時(shí)附圖--銷售代表簽字--技術(shù)部簽字--工程部簽字(分土建、水電工程師及工程負(fù)責(zé)人)--預(yù)算部簽字，確認(rèn)費(fèi)用--客戶簽字認(rèn)可變更內(nèi)容及繳納費(fèi)用--銷售經(jīng)理簽字--及時(shí)(最晚不超過兩天)將變更單送至相關(guān)部門及客戶手中。

　　《變更單》一式五份，由銷售代表詳細(xì)記載客戶的要求，分別由技術(shù)部、工程部、預(yù)算部、銷售部、客戶各執(zhí)一份，每份均須有銷售代表、技術(shù)部、工程部主管、預(yù)算部主管、客戶、銷售主管五人簽字認(rèn)可。銷售代表在未得到技術(shù)部或工程部及銷售主管三方書面認(rèn)可前不得承諾客戶(包括口頭上)，有違背者將自行承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任，未發(fā)生不良后果的扣50~200元作警告性處理。

　　10、保持工作環(huán)境的衛(wèi)生、有序。保持售樓處、銷售辦公室的環(huán)境衛(wèi)生，是銷售代表的重要工作之一，要隨時(shí)注意在送走客戶后清理紙杯，將桌、椅、

　　資料等辦公用品歸位，擺放整齊有序，當(dāng)日值班代表還要負(fù)責(zé)維持桌面、地面、沙盤、煙缸等的清潔，發(fā)現(xiàn)模型有歪、斜等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)整理，如在銷售經(jīng)理提醒下完成則對(duì)在場(chǎng)銷售代表及當(dāng)天值班人員進(jìn)行20元的警告處罰。

　　11、銷售代表有義務(wù)為客戶做好售后服務(wù)，包括帶客戶上工地參觀，介紹公司發(fā)展情況，催交房款，帶客戶到財(cái)務(wù)部交款等。任何銷售代表不得以不是自己的客戶為由拒絕為客戶服務(wù)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)情節(jié)惡劣者將予以除名。

　　12、向客戶催收房款是銷售代表的重要任務(wù)之一。月末經(jīng)理接到財(cái)務(wù)部催款通知單后要及時(shí)通知各銷售代表，由銷售代表選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)用電話或其它方式委婉通知客戶。

　　銷售代表應(yīng)在接到催款通知的當(dāng)天與客戶取得聯(lián)系?？蛻粲弥备犊顣r(shí)，銷售代表應(yīng)告知客戶在銀行回單一聯(lián)用鉛筆注明客戶姓名、房款、氣費(fèi)金額，客戶用電匯、信匯方式付款時(shí)，銷售代表應(yīng)告訴客戶在匯款的同時(shí)把匯款復(fù)印件寄給自己，并在接到復(fù)印件時(shí)立刻將之交給財(cái)務(wù)部便于核查帳目。

　　13.銷售業(yè)績(jī)是衡量一位銷售代表工作成績(jī)的重要指標(biāo)，每一位銷售代表都應(yīng)盡力提高個(gè)人銷售技能，主管有責(zé)任組織其他的銷售代表幫助業(yè)績(jī)滯后者，如果長(zhǎng)期業(yè)績(jī)滯后(連續(xù)二個(gè)月最后二名)，由主管報(bào)請(qǐng)經(jīng)理召開經(jīng)理、主管會(huì)議，決定是否勸其辭職，再報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理同意后執(zhí)行。