物業(yè)案例：草率啟動消防泵，閥芯沖開電梯被淹
案例簡述：
7月15日下午，某項目測試消防管道完好情況，在12區(qū)-2#高位水箱灌水，過程中12-2#2、7、8、9、10、11樓消防栓閥芯被水頂開，導(dǎo)致跑水，電梯被水浸。經(jīng)調(diào)查事故原因是：服務(wù)中心在此前已進(jìn)行消火栓巡查工作，并發(fā)現(xiàn)消火栓有損壞現(xiàn)象，但相關(guān)信息沒有在部門內(nèi)部進(jìn)行及時的傳遞和溝通。當(dāng)日地產(chǎn)公司需要進(jìn)行試水，項目部工程師請維修班幫助試水，維修主辦提示項目工程師是否對消火栓設(shè)施進(jìn)行完全檢查，彭工答復(fù)以安排施工單位了。維修班隨后進(jìn)行了試水，當(dāng)時樓內(nèi)現(xiàn)場沒有安排人員觀察。
案例分析：
1.安全員在對消火栓的巡查中雖已發(fā)現(xiàn)消火栓存在損壞現(xiàn)象，但未能及時上報安全主辦，使得相關(guān)信息沒有在部門內(nèi)部進(jìn)行及時的傳遞和溝通。反映出管理人員未對安全員進(jìn)行消防設(shè)備風(fēng)險意識培訓(xùn)，使其清楚巡查中發(fā)現(xiàn)的哪些消防設(shè)備風(fēng)險點是需及時上報。
2.地產(chǎn)公司需試水時未能與項目管理人員進(jìn)行全面溝通，致使管理人員及安全人員不知道消火栓要試水，未安排安全員到現(xiàn)場進(jìn)行巡視。
3.對于消防試水這種可能對客戶有重要影響的作業(yè)，未能現(xiàn)場確認(rèn)施工單位在做什么、做到什么程度，也沒有通知其他班組和崗位組織調(diào)配人員進(jìn)行配合，就草率地進(jìn)行試水。
案例啟示：
1.地產(chǎn)公司在項目交付時就應(yīng)保證消防系統(tǒng)處于正常使用條件。對于設(shè)備、設(shè)施存在的問題應(yīng)該在物業(yè)接管驗收環(huán)節(jié)就加以解決，避免物業(yè)“帶病接管”或是“被迫接管”。這需要通過與地產(chǎn)公司的不斷溝通和協(xié)調(diào)，使其對消防安全問題給與高度重視并配合物業(yè)及時完成整改。同時對于已入住區(qū)域的設(shè)備、設(shè)施無論是否辦理好移交手續(xù)，我們都需要承擔(dān)管理責(zé)任，都需要對設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)和安全運轉(zhuǎn)負(fù)責(zé)。
2.對于已交付區(qū)域的返修等對客戶有重要影響的作業(yè)，需明確操作流程和規(guī)范，以提示風(fēng)險和易出現(xiàn)問題的地方;做好防護(hù)措施和預(yù)案準(zhǔn)備;如有必要需提前知會客戶做好相關(guān)準(zhǔn)備等。使項目在管理地產(chǎn)返修作業(yè)時有據(jù)可依，并有效規(guī)避風(fēng)險和減少對客戶的影響。
(分析：Z)
篇2：物管案例：電梯突然下墜業(yè)主受驚致傷
物管案例：電梯突然下墜業(yè)主受驚致傷
電梯突然下墜造成乘客受傷，一業(yè)主狀告物業(yè)公司管理不善。近日，該物業(yè)公司因拒不提供電梯監(jiān)控錄像，被判敗訴。
今年5月一天，住在本市建鄴路一高層住宅的王女士，乘電梯下樓時，電梯突然向下墜落，然后又極不正常地上下升降多次。驚恐萬分的王女士因站立不穩(wěn)，撞傷了腰。后被送到醫(yī)院治療。
王女士認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)公司維護(hù)電梯不力，應(yīng)對她的受傷負(fù)責(zé)。但是，由于雙方無法就賠償達(dá)成一致，王女士將物業(yè)公司告到白下區(qū)法院。
記者獲悉，該小區(qū)的電梯由物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)和管理。小區(qū)的每位業(yè)主，每月要支付8元電梯費。
但物業(yè)公司表示，他們只是替電梯公司收取電梯維護(hù)費，且王女士也不能證明，她是因電梯故障受傷的。
據(jù)悉，王女士受傷一事，確實無證人。因此，王女士提出，物業(yè)公司擁有電梯運行情況監(jiān)控錄像，電梯是否發(fā)生故障，自己是否在電梯中受傷，都在錄像的監(jiān)控范圍內(nèi)。不過，物業(yè)公司拒絕提交錄像。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，作為電梯管理人的物業(yè)公司，沒有證據(jù)證明其無過錯，因此，要賠償王女士損失2000余元。
物業(yè)公司因不提供錄像資料而被判敗訴，對此，辦案法官表示，根據(jù)法律規(guī)定，建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的管理人如不能證明自己沒有過錯，就應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。同時，最高法院“證據(jù)規(guī)則”也規(guī)定，沒有正當(dāng)理由，持有證據(jù)的當(dāng)事人拒不提供證據(jù)，可推定有過錯。物業(yè)公司有電梯監(jiān)控錄像，但拒絕提供。因此，可推定為錄像內(nèi)容對物業(yè)公司不利，該公司存有過錯。
篇3：物管案例：電梯墜落傷人要求賠償怎么辦
物管案例：電梯墜落傷人要求賠償怎么辦
一天深夜，某業(yè)主回到某小區(qū)4號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著某業(yè)主一直墜落到電梯井井底，某業(yè)主當(dāng)場昏迷。幾小時后，某業(yè)主被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，某業(yè)主隨即向該小區(qū)物業(yè)管理公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精神損失費等。
[案例分析]
電梯作為高層建筑的重要交通工具已經(jīng)日益普及，由電梯而引發(fā)的糾紛在物業(yè)管理實踐中所占比例也較突出。因此，加強電梯管理，對保證業(yè)主用戶的正常生活和工作，保證乘電梯者人身安全意義重大。
電梯管理包括運行管理、設(shè)備管理、和安全管理等內(nèi)容。電梯系統(tǒng)技術(shù)復(fù)雜，維修保養(yǎng)要求成本高，一般由勞動局認(rèn)可的專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司的工程維修人員與以配合，做好日常運行監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)故障，通知專業(yè)維修公司排除電梯故障。物業(yè)管理公司還應(yīng)制訂電梯故障應(yīng)急方案，嚴(yán)格執(zhí)行。
本案例中的電梯墜落事故顯然是由電梯的產(chǎn)品質(zhì)量或疏于管理的某一因素造成的，應(yīng)區(qū)別分析對待。如系產(chǎn)品質(zhì)量問題，應(yīng)由生產(chǎn)廠家負(fù)主要責(zé)任，開發(fā)商和物業(yè)管理公司也應(yīng)承擔(dān)產(chǎn)品驗收環(huán)節(jié)的責(zé)任。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過了保修期，因疏于管理造成，就要繼續(xù)分析，因為目前的電梯維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司大多對外委托給專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)。如果是因物業(yè)管理公司未及時發(fā)現(xiàn)運行故障并未通知維修公司，那么物業(yè)管理公司就要承擔(dān)一定的責(zé)任；如果是因為維修公司維修不及時或疏于保養(yǎng)造成的，那就由維修公司承擔(dān)責(zé)任。
但電梯糾紛在管理實踐中更多的是收費問題和困人問題，需要我們在實踐中給予更多的關(guān)注。
[解決方法]
物業(yè)管理公司應(yīng)視電梯管理的具體情況，結(jié)合上述分析酌情妥善解決。但本案例應(yīng)引起物業(yè)管理公司重視的是電梯管理過程中日常檔案資料的管理，因為一旦出現(xiàn)類似事故，最具有說服力的證據(jù)就是這些檔案資料。
[相關(guān)法規(guī)制度]
1．《緊急事件處理程序》（節(jié)選）
......
4．電梯困人的處理程序
?。?）消防中心接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)困梯，立即報告當(dāng)值班長和部門經(jīng)理，組織保安員到現(xiàn)場協(xié)調(diào)控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知維修部和電梯公司。
?。?）監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。
?。?）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴(yán)重不適時，應(yīng)立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決。
（4）部門經(jīng)理填寫重大事故報告表，詳細(xì)記錄故障情況及處理經(jīng)過。
......
2．《電梯日常巡檢標(biāo)準(zhǔn)》
電梯工每日對電梯進(jìn)行一次巡檢，并將巡檢情況記錄于《電梯日常巡檢項目表》中，巡檢工作主要包括以下內(nèi)容：
1.檢查電梯樓層指示燈與轎廂實際位置是否符合。
2.檢查廳門按鈕及按鈕燈是否正常；廳門關(guān)閉是否密封牢固；電梯到達(dá)平層是否平穩(wěn)，廳門地坎與轎廂地坎誤差是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)（水平距離偏差不超過3mm，距離間隙不超過35mm），是否影響到客人進(jìn)出。
3.檢查轎廂內(nèi)各附件設(shè)施（層樓信號燈、風(fēng)扇、照明設(shè)備、警鈴、電話、開關(guān)門按鈕等）是否正常。
4.檢查機房內(nèi)有無異常運行聲響，異常氣味；機房溫度是否適宜（機房溫度如果超過35度，則開啟空調(diào)），有無漏水，進(jìn)水；門窗是否關(guān)閉等。
5.對電梯升降情況進(jìn)行以下三方面檢查：5.1電梯起動是否平穩(wěn)，是否有明顯上浮感。
5.2運行速度是否恒速，運行中有無震動感。
5.3減速停層有無明顯壓迫感。
6.每周一次對電梯機房做清潔工作清掃地面和用干抹布擦拭控制柜、主機表面，做到地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬。
3．《電梯事故處理標(biāo)準(zhǔn)》
1.當(dāng)發(fā)現(xiàn)電梯失去控制時應(yīng)立即通知消監(jiān)控中心和工程部，由消監(jiān)控中心進(jìn)行遠(yuǎn)程控制操作，進(jìn)行制動，同時工程部技術(shù)人員應(yīng)立即趕往電梯機房。
1.1當(dāng)電梯速度失控、失去控制，或墜落時，由消監(jiān)控中心進(jìn)行緊急制動；
1.2如電梯仍無法停止，消監(jiān)控中心應(yīng)立即切斷電源；
1.3以上操作失效，由工程部技術(shù)人員至機房切斷電源；
1.4通知管理處主任、工程部主管和當(dāng)時的最高負(fù)責(zé)人，說明轎廂所處樓層。
2.組織處理
2.1管理處主任、工程部主管和當(dāng)時的最高負(fù)責(zé)人接到通知后，立即到達(dá)現(xiàn)場，組織工程部、保安部進(jìn)行救援和人員疏散工作；
2.2重大事故通知公司領(lǐng)導(dǎo)；
2.3通知電梯維保公司、電梯廠家，組織技術(shù)人員對電梯緊急維修。
3.排除故障
3.1修理現(xiàn)場樹立醒目標(biāo)志；
3.2查找故障原因，并進(jìn)行排除；
3.3及時向業(yè)主通報相關(guān)情況。
4.試車
4.1故障排除后，按操作規(guī)定啟動電梯；
4.2電梯進(jìn)行試運行，確認(rèn)電梯故障已排除；4.3清潔現(xiàn)場，電梯恢復(fù)使用。
5.事故記錄
5.1詳細(xì)記錄事故時間，故障原因和維修情況于《設(shè)備事故記錄書》中；
5.2進(jìn)行事故分析，查明事故原因，制定預(yù)防措施；
5.3事故記錄整理存檔。
6.事故匯報 事故處理完，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報事故情況、事故原因和處理結(jié)果。
4．電梯被困人員救援標(biāo)準(zhǔn)
1.當(dāng)發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人時，發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即通知客戶服務(wù)中心，由客戶服務(wù)中心值班人員通知工程部、保安部進(jìn)行救援，并通過通話裝置安慰被困人員，及時就救援情況與被困人員保持聯(lián)系。
2.電梯困人救援由工程部技術(shù)人員負(fù)責(zé)操作，保安配合。具體操作程序如下：
2.1確認(rèn)故障電梯轎廂位置 在進(jìn)行救援被困乘客時，首先應(yīng)確保自身安全，由機房控制轎廂位置指示燈確認(rèn)轎廂位置。(在停電狀態(tài)時，因轎廂位置指示燈無效，要確認(rèn)轎廂位置，必須用電梯專用廳門鑰匙小心開啟廳門，再用隨身照明探知電梯轎廂位置。)
2.2確保切斷電源 為防止在進(jìn)行救援的過程中轎廂突然移動而造成危險和人身傷害，應(yīng)先將該電梯的機房總電源切斷，并保證不會有其他人員誤操作。
2.3當(dāng)轎廂地坎與廳門地坎距離相差小于500mm時，救援步驟如下：
2.3.1用專用廳門鑰匙小心開啟廳門；
2.3.2用力將轎廂門開啟；
2.3.3協(xié)助被困人員離開轎廂；
2.3.4確認(rèn)轎廂內(nèi)無人后，將廳門完全關(guān)閉；
2.3.5完成救援工作后，通知專業(yè)人員前來檢修。
2.4當(dāng)轎廂地坎與廳門地坎距離相差大于500mm時，必須依下述步驟移動轎廂并直至符合轎廂地坎與廳門地坎距離相差小于500mm的條件時，方可依照2.3條款的步驟進(jìn)行救援。移動轎廂步驟：
2.4.1通知轎廂內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)定，不能將身體的任何部位探出轎廂之外，以免發(fā)生危險，并說明將立即采取救援措施。同時，如轎廂門處于半開閉狀態(tài)時，則應(yīng)將其完全關(guān)閉；
2.4.2進(jìn)入機房，切斷該故障電梯的總電源；
2.4.3在控制柜上，將開門區(qū)感應(yīng)開關(guān)(DOORZONEBZ-ON)上扳，控制柜內(nèi)蜂鳴器將發(fā)出聲音；
2.4.4機房內(nèi)至少應(yīng)有4人進(jìn)行手動操作，至少兩人盤車，一人松開抱閘，一人監(jiān)護(hù)并注意曳引鋼絲繩上的平層標(biāo)記。
2.5.3一人將制動松閘桿放入制動器上下，將制動臂扳開，兩人用手動盤車將電梯轎廂移至最近層平層處，然后將剎車恢復(fù)到制動狀態(tài)。
2.5.4確認(rèn)制動可靠后，放開盤車手輪。
3.注意事項
3.1如遇有其他情況，如安全鉗動作或鋼絲繩移位等重大故障，應(yīng)等待電梯人員處理。
3.2在救援過程中，客戶服務(wù)中心、消監(jiān)控中心、工程部、保安部應(yīng)保持密切聯(lián)系。
5．《電梯組職責(zé)》
?。?）電梯組負(fù)責(zé)范圍：
?、儇?fù)責(zé)小區(qū)所有電梯運行的管理。
②負(fù)責(zé)小區(qū)電梯及附屬設(shè)備維修保養(yǎng)和故障檢修工作。
?、圬?fù)責(zé)各電梯轎廂外、井道及井道底、各梯整流器、控制柜、電抗器的清潔。
?、茇?fù)責(zé)各電梯的照明及內(nèi)選外呼的巡查和修理。
（2）電梯工的職責(zé)：
電梯工是負(fù)責(zé)電梯運行保養(yǎng)的專業(yè)工種，應(yīng)由具備電器和機械技能基礎(chǔ)的員工經(jīng)過電梯專業(yè)培訓(xùn)后方能擔(dān)任。其主要職責(zé)是：
①熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉電梯，確保電梯正常運行。
②配合電梯專業(yè)公司完成周、月和年度的電梯保養(yǎng)任務(wù)，并檢查保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認(rèn)后將記錄存檔保管。
?、奂皶r處理應(yīng)急停機故障，接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場，先將電梯中被困客人救出，然后排除電梯故障。
④做好電梯、電梯間和電梯機房的清潔工作，做到無污跡、無灰塵、無垃圾。
⑤積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平。
?、薷愫酶鞴しN的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。