物管案例--“持卡乘電梯”帶來(lái)的思考
從今年5月初開(kāi)始，中山區(qū)五五路附近一座高層居民樓的居民們發(fā)現(xiàn)，自己所住的這座30層高樓要開(kāi)始“辦卡乘梯”了。每張乘客電梯卡除了20元的制卡費(fèi)之外，還要交納48元的電梯年費(fèi)。不持有電梯卡的人無(wú)法使用電梯上樓。這一新規(guī)定引起了不少居民的不滿(mǎn)。而物業(yè)方面則表示，長(zhǎng)期以來(lái)因?yàn)榍方浑娞葙M(fèi)用，物業(yè)甚至連電梯運(yùn)行所需的電費(fèi)都無(wú)法籌措。記者在采訪(fǎng)中了解到，我市不少高層住宅樓都出臺(tái)了“無(wú)卡不得乘梯”的類(lèi)似規(guī)定，小小一張電梯卡究竟卡住了誰(shuí)?為何居民們對(duì)電梯卡的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)卡數(shù)量都存在一定質(zhì)疑和爭(zhēng)議?記者對(duì)此進(jìn)行了深入采訪(fǎng)調(diào)查。
A居民反映：持卡乘梯規(guī)定 “卡”住不少居民
家住五五路這棟30層高層住宅樓的李先生向本報(bào)“新聞熱線(xiàn)”反映稱(chēng)，今年3月17日，居民樓內(nèi)就張貼出了一張通知。“為加強(qiáng)電梯的運(yùn)行和管理，我公司決定從五月一日起對(duì)乘梯人員實(shí)行刷卡制度。四月二十五日以前為住戶(hù)辦理乘梯卡時(shí)間，卡的使用期為一年，每辦一張卡需交20元的押金，同時(shí)要交一年的電梯費(fèi)48元。”通知結(jié)尾特地注明：凡因未辦理乘梯卡而影響乘梯者，后果自負(fù)。
“一張卡需要20元押金，加上一年電梯費(fèi)，辦一張卡就需要68元錢(qián)!”李先生表示，自己家有4口人，如果人手一張卡，一年乘電梯就要花近300元錢(qián)。如果有人丟失了電梯卡，還要花68元補(bǔ)辦。如果一家人只辦一張卡，分次回家還得有人下樓專(zhuān)門(mén)迎接，因?yàn)闆](méi)有這張卡就使用不了電梯。李先生認(rèn)為，這樣的乘梯規(guī)定在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上并不合理。 對(duì)于這項(xiàng)持卡乘梯的新規(guī)定，一些居民還認(rèn)為，對(duì)于來(lái)訪(fǎng)的客人，這項(xiàng)規(guī)定無(wú)疑也把他們擋在了電梯門(mén)外。“我家的幾個(gè)孩子經(jīng)常會(huì)來(lái)家看我，現(xiàn)在不辦電梯卡就無(wú)法上樓，搞得我每次還要下樓把孩子們接上來(lái)，非常麻煩。”家住該樓19層的一位老太太表示。“沒(méi)有磁卡上了電梯也按不了電鈕。”13樓一位居民說(shuō)，電梯下行無(wú)需磁卡，如要上行則必須刷卡使用。
而電梯卡制度實(shí)施一段時(shí)間后，新的變故再次發(fā)生。5月12日，部分該樓居民又向本報(bào)反映稱(chēng)，該樓一部電梯又遭遇人為破壞，無(wú)法使用了。現(xiàn)在只有一部單層停靠的電梯還在正常使用。大家懷疑，是有對(duì)持卡乘梯制度不滿(mǎn)的居民，故意破壞了這部電梯。
B記者調(diào)查：物業(yè)聲稱(chēng)無(wú)奈 居民心存質(zhì)疑
5月12日上午，來(lái)到五五路附近這座高層居民樓。在該樓電梯口處，要求居民辦卡乘梯的通知還張貼在那里，旁邊還貼有一張物業(yè)公告，其上說(shuō)明，兩部電梯中的一部遭遇人為破壞，目前物業(yè)已經(jīng)報(bào)警。昨日上午，記者聯(lián)系上了負(fù)責(zé)五五路這座高層住宅樓物業(yè)管理的物業(yè)公司。一位姓崔的工作人員向記者解釋說(shuō)，這部電梯可能是在12日凌晨遭遇惡意破壞的。“凌晨2時(shí)30分左右，該樓門(mén)崗還看到有居民正常乘坐電梯上樓，隨后電梯就發(fā)生了損壞，經(jīng)檢查是電梯部件遭遇破壞。電梯部件目前已經(jīng)買(mǎi)到，預(yù)計(jì)近日就能維修完畢。”崔先生表示，物業(yè)也懷疑此事與剛剛實(shí)施不久的持卡乘梯有關(guān)。
說(shuō)起持卡乘梯的規(guī)定，崔先生表示物業(yè)也很無(wú)奈。“不這么做電梯費(fèi)用根本收不上來(lái)。別說(shuō)電梯的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，連電費(fèi)我們都承擔(dān)不起了。”崔先生表示，物業(yè)已在此處經(jīng)營(yíng)11年，每年均有居民欠費(fèi)現(xiàn)象。崔經(jīng)理表示，即使居民有意見(jiàn)，物業(yè)仍會(huì)執(zhí)行此制度。“這棟樓僅電費(fèi)每個(gè)月近5000元錢(qián)，電梯費(fèi)收不上來(lái)，物業(yè)連正常維護(hù)的費(fèi)用都沒(méi)有。”崔經(jīng)理說(shuō)，其實(shí)刷卡乘梯在大連一些高檔小區(qū)很普遍，居民只要適應(yīng)一段時(shí)間就會(huì)習(xí)慣。而如果有急救人員上樓，門(mén)衛(wèi)可以提供幫助。
崔先生所說(shuō)“持卡乘梯”規(guī)定確實(shí)在我市不少小區(qū)和高層住宅樓都曾出現(xiàn)過(guò)。但這一規(guī)定也屢屢遭遇“水土不服”。家住中山區(qū)民生街附近一高層居民樓的張女士告訴本報(bào)記者，該居民樓從今年3月份開(kāi)始也實(shí)施了持卡乘梯規(guī)定。一張電梯卡的辦卡價(jià)格達(dá)30元，外加每人每年電梯費(fèi)48元。“我是在這里租房居住的，如果住不滿(mǎn)一年，我的電梯卡找誰(shuí)退呢?”張女士表示。此外還有一些在高層建筑內(nèi)租房辦公的經(jīng)營(yíng)單位也對(duì)類(lèi)似規(guī)定表示不滿(mǎn)。因?yàn)楣ぷ餍枰簧倏蛻?hù)都要進(jìn)入樓內(nèi)，但不可能人人辦卡，這一來(lái)勢(shì)必造成有人上門(mén)就得員工持卡下樓接待，還惹的客戶(hù)不滿(mǎn)。“實(shí)施持卡乘梯的規(guī)定，目的之一也是把這些非本樓居民擋在電梯外，因?yàn)檫@部分人無(wú)形中增加了電梯運(yùn)營(yíng)成本。”該樓物業(yè)一位工作人員表示。
對(duì)持卡電梯存在的質(zhì)疑聲還集中在乘客電梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上。“按照大連市的相關(guān)規(guī)定，高層住宅樓每人每月電梯費(fèi)不得超過(guò)4元錢(qián)。現(xiàn)在我們的電梯年費(fèi)是48元，再加上辦卡費(fèi)用就超過(guò)了這一標(biāo)準(zhǔn)。而且現(xiàn)在的電梯卡收費(fèi)，最高的已經(jīng)達(dá)到了80元一張卡。一座高層住宅樓至少有上百戶(hù)居民，一家辦3張卡，這筆辦卡費(fèi)用加在一起也非常可觀(guān)。”市民李先生表示。
C物價(jià)部門(mén)：電梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 早有相關(guān)規(guī)定
對(duì)于持卡乘梯、電梯卡收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等問(wèn)題，物價(jià)部門(mén)又是如何進(jìn)行規(guī)定的呢?記者在采訪(fǎng)中了解到，對(duì)于高層、小高層居民樓，我市物價(jià)部門(mén)對(duì)電梯收費(fèi)早有規(guī)定。其中，大價(jià)發(fā)[20**]35號(hào)文件規(guī)定，小高層、多層住宅電梯運(yùn)行費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)放開(kāi)，本樓居民電梯運(yùn)行費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)(電梯)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(使用人)雙方協(xié)商議定;非本樓居住的外來(lái)人員不得收取電梯運(yùn)行費(fèi)。但是電梯運(yùn)行費(fèi)必須明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)(電梯)管理單位應(yīng)在其收費(fèi)場(chǎng)所或物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表內(nèi)公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(使用人)的監(jiān)督。而對(duì)于高層住宅樓，大價(jià)發(fā)[2000]102號(hào)文件規(guī)定，本樓使用電梯的居民的電梯服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每人每月4元人民幣。取消非本樓居住的外來(lái)人員的乘梯服務(wù)費(fèi)，電梯管理單位不得以任何理由或借口拒載。而持卡乘梯的相關(guān)規(guī)定，其實(shí)是變相把“非本樓外來(lái)人員”擋在了電梯之外。對(duì)于部分小區(qū)及高層住宅樓存在的電梯卡收費(fèi)問(wèn)題，相關(guān)居民如果對(duì)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在疑問(wèn)
，可以向有關(guān)部門(mén)反映情況，并要求進(jìn)行調(diào)查處理。
篇2：物管案例：消防栓為何噴不出水
物管案例：消防栓為何噴不出水
×先生入住×小區(qū)一高層住宅還不到1個(gè)月。一天，×先生家因煙頭引起紙簍內(nèi)紙張燃燒，其家人急忙跑到樓層消防栓處，打開(kāi)水源開(kāi)關(guān)，拉著軟管一邊向屋里跑，一邊打開(kāi)噴槍開(kāi)關(guān)，，結(jié)果噴槍內(nèi)滴水未出。幸虧樓層滅火器箱內(nèi)有幾只滅火器，在聞?dòng)嵹s來(lái)的周?chē)従雍臀飿I(yè)管理公司值班保安員的幫助下，及時(shí)撲滅了火焰。后經(jīng)了解，消防栓噴不出水，是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)有居民盜用消防栓里的水，物業(yè)管理公司擔(dān)心水費(fèi)超標(biāo)，所以擅自將消防栓的閥門(mén)關(guān)掉了。于是，×先生向該小區(qū)物業(yè)管理公司投訴，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。
[案例分析]
消防管理涉及物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn)安全，是物業(yè)管理公司各項(xiàng)管理中的重點(diǎn)工作，物業(yè)管理公司應(yīng)按照規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志，并注意抓好以下工作：一是要加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施及消防器材的配置，使用先進(jìn)的消防安全系統(tǒng)；二是要加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，使這些設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)；三是要加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)的消防巡查，重點(diǎn)檢查易出現(xiàn)隱患的區(qū)域或部位，巡查消防設(shè)備設(shè)施是否齊全完好；四是要加強(qiáng)消防宣傳，樹(shù)立“群放群治”的意識(shí)，樹(shù)立全民全員的消防安全意識(shí)；五是要做好火災(zāi)處置預(yù)案，定期組織學(xué)習(xí)消防演習(xí)，培訓(xùn)員工和用戶(hù)的火災(zāi)應(yīng)變處理能力。
物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)有人使用消防栓的水時(shí)，應(yīng)該依法耐心說(shuō)服并制止，必要時(shí)可處以適當(dāng)?shù)奶幜P，但決不能因噎廢食，關(guān)掉消防栓。
[解決方法]
物業(yè)管理公司針對(duì)×投訴，深刻認(rèn)識(shí)自己錯(cuò)誤，與×協(xié)商，賠償了部分財(cái)產(chǎn)損失。×先生也因火情控制較早，損失相對(duì)不大，尤其是物業(yè)管理公司較好的認(rèn)識(shí)態(tài)度，表示不再追究法律責(zé)任。
消防部門(mén)處罰了小區(qū)物業(yè)主管人員，并要求物業(yè)管理公司限期整改消費(fèi)隱患。
物業(yè)管理公司痛定思痛，大力落實(shí)各項(xiàng)消防措施，加強(qiáng)消防巡查。另外，物業(yè)管理公司還充分利用這一典型案例，宣傳《消防法》有關(guān)規(guī)定，要求廣大業(yè)主用戶(hù)配合做好消防工作，不得隨意使用、挪用消防器材，樹(shù)立消防意識(shí)，促成小區(qū)的安全環(huán)境。
[相關(guān)法規(guī)制度]
1．《高層居民住宅樓防火管理規(guī)則》公安部1992年10月12日發(fā)布施行
第一條為了加強(qiáng)高層居民住宅樓防火管理，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》及其實(shí)施細(xì)則，制定本規(guī)則。
第二條高層居民住宅樓的防火工作，本著自防自救的原則，依靠群眾，實(shí)行綜合治理。
第三條本規(guī)則適用于十層以上的居民住宅樓。公寓、九層以下的居民住宅樓及平房的防火管理工作可參照?qǐng)?zhí)行。
第四條高層居民住宅樓的防火管理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由市(市轄區(qū))、縣公安機(jī)關(guān)及其派出機(jī)構(gòu)監(jiān)督實(shí)施。第五條街道辦事處組織管理轄區(qū)高層居民住宅樓的防火工作，其職責(zé)是：
(一)宣傳消防法律、法規(guī)、規(guī)章和防火安全知識(shí)；
(二)制訂防火制度；
(三)掌握轄區(qū)高層居民住宅樓的防火情況，并協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)措施；
(四)領(lǐng)導(dǎo)居民委員會(huì)開(kāi)展經(jīng)常性的防火工作；
(五)定期組織防火安全檢查；
(六)督促房產(chǎn)管理部門(mén)、房屋產(chǎn)權(quán)單位和供電、燃?xì)饨?jīng)營(yíng)等單位整改火險(xiǎn)隱患；
(七)領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，指導(dǎo)居民進(jìn)行補(bǔ)救初期火災(zāi)和安全疏散演練。
第六條居民委員會(huì)負(fù)責(zé)高層居民住宅樓的日常防火工作。其職責(zé)是：
(一)制訂防火公約，督促居民遵守
(二)對(duì)居民進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全教育；
(三)組織居民開(kāi)展防火自查，督促居民整改火險(xiǎn)隱患；
(四)定期向街道辦事處匯報(bào)防火工作情況
(五)組織居民撲救初期火災(zāi)，協(xié)助維持火場(chǎng)秩序。
第七條居民所在工作單位，應(yīng)當(dāng)積極支持街道辦事處和居民委員會(huì)做好防火工作。
第八條高層居民住宅樓的房產(chǎn)管理部門(mén)、房屋產(chǎn)權(quán)單位和供電、燃?xì)饨?jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)指定有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員配合街道辦事處、居民委員會(huì)進(jìn)行防火管理工作、協(xié)助他們采取措施加強(qiáng)防火工作
第九條樓內(nèi)消防設(shè)施和器材的維修、保養(yǎng)和更換由房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，房屋產(chǎn)權(quán)不屬房產(chǎn)管理部門(mén)的，房屋產(chǎn)權(quán)單位可委托房產(chǎn)管理部門(mén)代管代修，費(fèi)用由房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)擔(dān)。
第十條燃?xì)饨?jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)定期對(duì)高層居民住宅的燃?xì)夤艿馈x表、閥門(mén)等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或泄漏，要及時(shí)維修、更換。
第十一條高層住宅樓的居民自覺(jué)接受街道辦事處、居民委員會(huì)、房產(chǎn)管理部門(mén)、房屋產(chǎn)權(quán)單位和供電、燃?xì)饨?jīng)營(yíng)單位和管理，并遵守下列防火事項(xiàng)：
(一)遵守電器安全使用規(guī)定，不得超負(fù)荷用電，嚴(yán)禁安裝不合規(guī)格的保險(xiǎn)絲、片；
(二)遵守燃?xì)獍踩褂靡?guī)定，經(jīng)常檢查灶具，嚴(yán)禁擅自拆、改、裝燃?xì)庠O(shè)備和用具；
(三)不得在陽(yáng)臺(tái)上堆放易燃物品和燃放煙花爆竹；
(四)不得將帶有火種的雜物倒入垃圾道，嚴(yán)禁在垃圾道口燒垃圾；
(五)進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)防火安全規(guī)定；
(六)室內(nèi)不得存放超過(guò)0.5公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃物品；
(七)不得臥床吸煙
(八)樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)當(dāng)保持暢通無(wú)阻，不得擅自封閉，不得堆放物品、存放自行車(chē)
(九)消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞、丟失；
(十)教育兒童不要玩火
(十一)學(xué)習(xí)消防常識(shí)，掌握簡(jiǎn)易的滅火方法，發(fā)生火災(zāi)及時(shí)報(bào)警，積極補(bǔ)救；
(十二)發(fā)現(xiàn)他人違章用火用電或有損壞消防設(shè)施、器材的行為，要及時(shí)勸阻、制止，并向街道辦事處或居民委員會(huì)報(bào)告。
第十二條房產(chǎn)管理部門(mén)或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變高層居民住宅樓地下室的用途時(shí)，其防火安全必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定的要求，并經(jīng)市(市轄區(qū))、縣公安機(jī)關(guān)審核同意。
第十三條凡違反本規(guī)則的，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。
第十四條本規(guī)則所稱(chēng)以下、以下，均含本數(shù)。
第十五條本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。1986年公安部頒布的《高層建筑消防管理規(guī)則》第四條第二款停止執(zhí)行。
2．《保安部管理標(biāo)準(zhǔn)》（節(jié)選）
防報(bào)警信號(hào)處理程序
1．消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員收到消防報(bào)警信號(hào)或電話(huà)報(bào)警時(shí)：
（1）用對(duì)講機(jī)通知巡樓保安員或管理員即時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)；
（2）即時(shí)向當(dāng)值主管報(bào)告，講清報(bào)警地點(diǎn)；
（3）將監(jiān)控鏡頭定在報(bào)警樓層監(jiān)視，并將情況及時(shí)向當(dāng)值主管報(bào)告。
2．巡樓保安員或管理員接到消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員呼叫后，以最快速度趕到報(bào)警地點(diǎn)核實(shí)，并且遵循以下規(guī)則：
（1）報(bào)警地點(diǎn)在公共地方，直接進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。
（2）報(bào)警地點(diǎn)在寫(xiě)字樓單元內(nèi)，先按門(mén)鈴，向用戶(hù)簡(jiǎn)要說(shuō)明理由后，進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。
（3）報(bào)警地點(diǎn)在商場(chǎng)內(nèi)，與商場(chǎng)管理人員一起進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。
（4）報(bào)警地點(diǎn)在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)，與停車(chē)場(chǎng)管理人員一起進(jìn)入報(bào)警地點(diǎn)檢查。
（5）報(bào)警地點(diǎn)在商場(chǎng)獨(dú)立商鋪內(nèi)且已上鎖，即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管和商場(chǎng)當(dāng)值負(fù)責(zé)人，留守現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)察，等待當(dāng)值主管和商場(chǎng)當(dāng)值負(fù)責(zé)人到場(chǎng)后決定是否破鎖進(jìn)入檢查。
（6）報(bào)警地點(diǎn)在寫(xiě)字樓單元且上鎖，即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管，并留守注意觀(guān)察，等待當(dāng)值主管到場(chǎng)后決定是否破鎖進(jìn)入檢查。
3．當(dāng)值主管接到消防監(jiān)控中心保安報(bào)告后，即時(shí)帶領(lǐng)機(jī)動(dòng)人員最快速度趕到報(bào)警地點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)檢查。
（1）經(jīng)到報(bào)警地點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)檢查，確認(rèn)屬誤報(bào)，即時(shí)通知消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員復(fù)位，若進(jìn)入寫(xiě)字樓單元內(nèi)、商鋪內(nèi)、停車(chē)場(chǎng)內(nèi)檢查，需向用戶(hù)解釋清楚，致歉后方可離開(kāi)。
（2）報(bào)警地點(diǎn)在寫(xiě)字樓單元內(nèi)或商場(chǎng)獨(dú)立鋪位且已上鎖時(shí)，若觀(guān)察到有明火或煙，必須破鎖進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)檢查，排除險(xiǎn)情后加鎖，并通知用戶(hù)。
（3）經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查認(rèn)為火警后，按初期火警處理程序處理。
4．消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安收到當(dāng)值主管指令后信號(hào)復(fù)位，并做好記錄。
初期火警處理程序
1．發(fā)現(xiàn)初期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該：
（1）即時(shí)報(bào)告大廈消防監(jiān)控中心，報(bào)告內(nèi)容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢(shì)蔓延方向等；
（2）立即利用附近的滅火器械撲救，盡量控制火勢(shì)發(fā)展；
（3）可能情況下，關(guān)閉門(mén)窗以減緩火勢(shì)蔓延速度。
2．消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員收到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后：
（1）即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管；
（2）聯(lián)絡(luò)保安部主管，報(bào)告情況；
（3）密切監(jiān)視報(bào)警地點(diǎn)情況。
3．當(dāng)值主管收到火警報(bào)告后：
（1）帶領(lǐng)消防人員，攜帶滅火器以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)；
（2）立即指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救；
（3）指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍內(nèi)的人員使用安全通道疏散。
4．滅火后，當(dāng)值主管安排人員留守火警現(xiàn)場(chǎng)，等待公司調(diào)查。
（1）將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；
（2）立即向上級(jí)報(bào)告；
（3）進(jìn)入火災(zāi)緊急處理程序。
火災(zāi)緊急處理方案
初期火警撲救無(wú)效，火勢(shì)無(wú)法控制并進(jìn)一步蔓延時(shí)，在場(chǎng)主管應(yīng)該即時(shí)向大廈當(dāng)值最高主管報(bào)告。
1．大廈當(dāng)值最高主管接到報(bào)告后：
（1）及時(shí)召集大廈內(nèi)義務(wù)消防隊(duì)員，命令義務(wù)消防隊(duì)各組負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)本組人員各就各位；
（2）向消防中心發(fā)出指令，用緊急廣播系統(tǒng)通知用戶(hù)緊急疏散；
（3）第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，決定是否向消防局報(bào)警求救。
2．大廈消防監(jiān)控中心當(dāng)值保安員收到大廈當(dāng)值最高主管指令后：
（1）啟用消防緊急廣播，通知用戶(hù)緊急疏散；
（2）向市消防局報(bào)警，講清楚大廈地點(diǎn)、起火樓層、火勢(shì)等；
（3）將監(jiān)控鏡頭定在起火樓層密切監(jiān)視；
（4）檢查電梯有無(wú)困人，若出現(xiàn)電梯困人，即時(shí)向當(dāng)值主管報(bào)告，并利用電梯對(duì)講機(jī)安定被困者情緒。
3．迅速行動(dòng)組接到指揮部指令后：
（1）以最快速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，組織滅火；
（2）關(guān)閉防火分區(qū)的防火門(mén)或卷閘；
（3）安排人員攜帶滅火工具檢查相鄰房間和上下樓層通道是否有火勢(shì)蔓延；
（4）針對(duì)燃燒性質(zhì)不同采取相應(yīng)的滅火方法。
3．救護(hù)疏散組接到指揮部指令后：
（1）指揮用戶(hù)疏散，疏散順序先從著火層以上各層開(kāi)始，安撫暫不需疏散樓層的用戶(hù)；
（2）引導(dǎo)著火房間或樓層人員安全疏散，隨后查漏；
（3）引導(dǎo)用戶(hù)從消防走火梯疏散到首層，無(wú)法從消防走火梯疏散到首層時(shí)，引導(dǎo)用戶(hù)疏散到天臺(tái)上風(fēng)處等待營(yíng)救，并組織水槍掩護(hù)；
（4）醫(yī)療救護(hù)小組攜帶急救藥品和器械到疏散集中點(diǎn)。
4．安全警衛(wèi)組接到指揮部工作指令后：
（1）清除路障，指揮無(wú)關(guān)車(chē)輛離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，維持大廈外圍秩序；
（2）禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入大廈，指揮疏散人員離開(kāi)大廈；
（3）等待引導(dǎo)消防局消防員到火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。
3．《消防員職務(wù)說(shuō)明書(shū)》
部門(mén)名稱(chēng)：保安部
直屬上級(jí)：保安部領(lǐng)班
職務(wù)概述：
嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)消防安全工作的法規(guī)，做好公司工作人員的防火常識(shí)教育和消防培訓(xùn)工作。
職務(wù)及職責(zé)范圍：
1．負(fù)責(zé)制定公司防火安全條規(guī)，制定防火、疏散和滅火戰(zhàn)斗計(jì)劃。
2．協(xié)助各部門(mén)制定部門(mén)防火安全計(jì)劃，并定期檢查其落實(shí)情況。加強(qiáng)重點(diǎn)部門(mén)和部位的防火工作，把重點(diǎn)部位的防火工作落實(shí)到人。
3．定期對(duì)滅火設(shè)施、器材進(jìn)行檢查和維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與有關(guān)部門(mén)商量整改，發(fā)現(xiàn)重大隱患或解決不了的問(wèn)題，用書(shū)面形式向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)采取有效的防范措施。
4．熟悉公司建筑布局結(jié)構(gòu)、建筑材料的特點(diǎn)、緊急情況時(shí)的疏散計(jì)劃與路紅、消防設(shè)備的配備和設(shè)置情況。
5．發(fā)現(xiàn)火警信號(hào)或接到火警報(bào)告，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)火情，應(yīng)立即組織人員撲救，同時(shí)將火勢(shì)情況、地點(diǎn)報(bào)告保安部主管和總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定是否向公安消防部門(mén)報(bào)警。
6．給來(lái)公司施工的單位或個(gè)人制定防火安全措施，審批動(dòng)用明火作業(yè)申請(qǐng)。
7．對(duì)公司內(nèi)的各種危險(xiǎn)品（易燃品、易爆品等）實(shí)行監(jiān)管。經(jīng)常檢查各部門(mén)有無(wú)火情隱患，并督促及時(shí)整改，杜絕不安全因素。
8．建立健全消防安全工作檔案。
9．同當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)保持密切聯(lián)系，接受消防部門(mén)的指導(dǎo)。
4．《保安員火警報(bào)警程序》
無(wú)論什么時(shí)候,發(fā)現(xiàn)火情的人應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,切勿驚慌，如難以撲滅時(shí)，應(yīng)按照下列程序工作。
1．立即用火場(chǎng)附近的電話(huà)通知保安部，如附近無(wú)電話(huà)時(shí)，可打火場(chǎng)附近的手動(dòng)報(bào)警器完成報(bào)警工作。
2．采用電話(huà)報(bào)警時(shí)，請(qǐng)打火警電話(huà)“119”，報(bào)警時(shí)講話(huà)聲音要清楚，要說(shuō)明起火地點(diǎn)，物質(zhì)燃燒種類(lèi)，是否有人被圍困，火勢(shì)的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報(bào)自己的姓名和部門(mén)，之后注意傾聽(tīng)對(duì)方是否有補(bǔ)充詢(xún)問(wèn)，并做認(rèn)真回答，得到允許后方可掛斷報(bào)警電話(huà)。
3．在撲救人員未到達(dá)火場(chǎng)前，報(bào)警者采取相應(yīng)的滅火措施，使用火場(chǎng)附近的消防設(shè)施進(jìn)行補(bǔ)救。
4．關(guān)閉火場(chǎng)附近的電源開(kāi)關(guān)及門(mén)窗。
5．切勿在火場(chǎng)附近區(qū)域高喊“著火了”，以免造成不必要的混亂，
6．引導(dǎo)火場(chǎng)附近的客人從安全通道撤離，同時(shí)告訴客人不要使用電梯。
7．滅火后，要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入
篇3：物管案例：提供停車(chē)位客戶(hù)轎車(chē)丟失怎么辦
物管案例：提供停車(chē)位客戶(hù)轎車(chē)丟失怎么辦
近日某商業(yè)大廈內(nèi)的客戶(hù)轎車(chē)丟失。當(dāng)時(shí)客戶(hù)進(jìn)入大廈時(shí)大廈停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛管理員對(duì)該車(chē)輛進(jìn)行了發(fā)卡工作，停車(chē)卡上寫(xiě)有（本大廈停車(chē)場(chǎng)只提供車(chē)輛的場(chǎng)地使用，不負(fù)責(zé)車(chē)輛的保管請(qǐng)各位車(chē)主自行保管！）。該客戶(hù)現(xiàn)因車(chē)輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭(zhēng)執(zhí)。
[案例分析]
本案例爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司提供停車(chē)位構(gòu)成的是“停車(chē)位有償使用合同關(guān)系”還是“保管合同關(guān)系”。物業(yè)管理公司拒絕賠償，就要證明其與客戶(hù)僅是“僅是停車(chē)位有償使用合同關(guān)系，那么需要在其經(jīng)營(yíng)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)外明示及物業(yè)管理合同中提供相應(yīng)的證據(jù)。
本案例物業(yè)管理公司提供的僅是停車(chē)位和停車(chē)秩序這種“停車(chē)位有償使用合同關(guān)系，這在寫(xiě)有“本大廈停車(chē)場(chǎng)只提供車(chē)輛的場(chǎng)地使用，不負(fù)責(zé)車(chē)輛的保管請(qǐng)各位車(chē)主自行保管！” 的停車(chē)卡上已經(jīng)表明，事實(shí)上，停車(chē)位本身并未造成車(chē)輛滅失，車(chē)輛的滅失也不是因?yàn)橥＼?chē)秩序造成的，所以物業(yè)管理公司提供停車(chē)服務(wù)不是保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司沒(méi)有對(duì)車(chē)輛進(jìn)出進(jìn)行檢驗(yàn)的義務(wù)。如果物業(yè)管理公司停車(chē)場(chǎng)值班人員發(fā)現(xiàn)有人盜竊車(chē)輛而不及時(shí)制止、告知車(chē)主或報(bào)警，應(yīng)是一種重大過(guò)失行為，但本案例中并不存在這一事實(shí)。所以，物業(yè)管理公司不應(yīng)進(jìn)行賠償。
[解決方法]
本案例中物業(yè)管理公司應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)，堅(jiān)持不予賠償?shù)闹鲝垺＞唧w做法上，可想向客戶(hù)陳述上述理由，協(xié)商解決。但如果客戶(hù)仍固執(zhí)己見(jiàn)，要求物業(yè)管理公司提供賠償，那么物業(yè)管理公司就應(yīng)用法律手段保護(hù)自己，準(zhǔn)備好所需各類(lèi)證據(jù)，到人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟，主張人民法院保護(hù)自己的合法權(quán)益。
[相關(guān)法規(guī)政策]
1．《停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定》
1．小區(qū)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度，由保安值班員負(fù)責(zé)管理。
2．本停車(chē)場(chǎng)只對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主、本公司的職員及前來(lái)轄區(qū)參觀(guān)的客人開(kāi)放。
3．車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，在規(guī)定位置上停放整體、有序。
4．停放時(shí)應(yīng)與周?chē)?chē)輛保持適當(dāng)距離，鎖好車(chē)門(mén)后，調(diào)好防盜系統(tǒng)。
5．停放時(shí)要注意周?chē)娜藛T、車(chē)輛及公共部位、設(shè)施設(shè)備的安全。
6．車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周?chē)?chē)輛的安全，緩慢駛離。
7．停車(chē)場(chǎng)不得試剎車(chē)、練習(xí)車(chē)、修理車(chē)輛，禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車(chē)。
8．管理人員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，隨時(shí)察看車(chē)輛的情況，對(duì)車(chē)主的合理要求應(yīng)給予滿(mǎn)足。
9．管理人員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核對(duì)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛與登記記錄相符，并簽字交接。
10．遵從秩序，文明禮讓。
2．《車(chē)輛管理工作標(biāo)準(zhǔn) 》
1. 道路線(xiàn)型、斷面與整個(gè)住宅區(qū)建筑群體布置相協(xié)調(diào)；
2. 車(chē)行道通至每幢住宅樓單元入口處；
3. 外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可，不可進(jìn)入轄區(qū)；
4. 進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)內(nèi)車(chē)輛，均服從物業(yè)公司管理；
5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車(chē)輛或2.5噸以上貨車(chē)，一律不準(zhǔn)駛?cè)胼爡^(qū)；
6. 駛?cè)胼爡^(qū)內(nèi)車(chē)輛均需減速，時(shí)速不超過(guò)15公里，無(wú)鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（救護(hù)車(chē)、警車(chē)、救火車(chē)除外）；
7. 轄區(qū)內(nèi)所有車(chē)輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到一車(chē)一證、一證一位、車(chē)證齊全，見(jiàn)證放車(chē)；
8. 車(chē)輛管理員禮貌待人、熱情周到；
9. 車(chē)輛管理員熟知車(chē)主姓名、車(chē)型、車(chē)牌號(hào)、房號(hào)、車(chē)位；
10. 車(chē)輛管理員隨時(shí)巡查車(chē)輛停放情況及車(chē)輛的車(chē)況，遇有門(mén)未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時(shí)，10分鐘內(nèi)通知車(chē)主；
11. 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)無(wú)貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象；
12. 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)地面無(wú)水、無(wú)油、無(wú)污、無(wú)紙屑、無(wú)煙頭等雜物；
13. 停車(chē)場(chǎng)道路平整無(wú)坑、無(wú)尖銳物、無(wú)金屬釘狀物；
14. 停車(chē)場(chǎng)內(nèi)有明顯禁煙標(biāo)牌，且消防器械及設(shè)施均配備齊全，使用功能完好率100%；
15. 轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)生率不超過(guò)2%，丟失事故發(fā)生率為0%；
16. 地下停車(chē)場(chǎng)光線(xiàn)明亮，能見(jiàn)度高，目測(cè)距離50米以上；
17. 臨時(shí)停放車(chē)輛收費(fèi)率100%；
18. 每車(chē)位文字檔案齊全、資料準(zhǔn)確率100%；
19. 外來(lái)進(jìn)出車(chē)輛有登記，完成率100%，準(zhǔn)確率100%。
3．《停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))管理規(guī)定》
1.目的
確保停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施和停放車(chē)輛的安全,保證車(chē)場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)整齊有序。
2.范圍
適用于理工科技大廈停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))。
3.職責(zé)
3.1 交通班負(fù)責(zé)指揮車(chē)場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)的車(chē)輛整齊停放、存放、監(jiān)護(hù)和并在《 值班日志》、《停車(chē)庫(kù)車(chē)輛進(jìn)出登記表》和《B2車(chē)庫(kù)停車(chē)證登記表》上做好記錄。
3.2 交通班長(zhǎng)和警衛(wèi)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)車(chē)場(chǎng)管理、監(jiān)督、指導(dǎo)。
4.程序
4.1 停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))管理
4.1.1 停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))設(shè)保安崗,工作時(shí)間為停車(chē)場(chǎng)8:00-17:00,停車(chē)庫(kù)7:30-19:00。
4.1.2大廈內(nèi)所有客戶(hù)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛必須在保安部登記備案。
4.2 停車(chē)庫(kù)
4.2.1 當(dāng)有車(chē)輛駛?cè)氲叵萝?chē)庫(kù)時(shí),值班人員應(yīng)迅速指引車(chē)輛慢行,安全地停放在指定的車(chē)位上,并提醒司機(jī)關(guān)鎖好車(chē)門(mén)、窗,并將車(chē)內(nèi)貴重物品隨身帶走.無(wú)車(chē)輛停放許可證的車(chē)輛不得停放在車(chē)位上。
4.2.2 每隔半小時(shí)或臨時(shí)詳細(xì)檢查車(chē)輛的車(chē)況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車(chē)門(mén)、窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車(chē)主。
4.2.3 嚴(yán)密注視車(chē)輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車(chē)者應(yīng)立即勸阻,并報(bào)告班長(zhǎng)及時(shí)處理,避免交通意外事故發(fā)生。
4.2.4 禁止司機(jī)(車(chē)主)用消防水源洗車(chē),經(jīng)勸阻不聽(tīng)者按有關(guān)規(guī)定處理。
4.2.5 車(chē)輛出庫(kù)時(shí),仔細(xì)核對(duì)出庫(kù)之車(chē)和駕駛員(車(chē)主),有疑問(wèn)時(shí),應(yīng)立即到車(chē)擋面前向司機(jī)敬禮,再有禮貌盤(pán)問(wèn)。
A.若是車(chē)主的親友,和車(chē)主聯(lián)系認(rèn)可,并有駕駛證方可放行。
B.若盤(pán)問(wèn)時(shí)發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題,應(yīng)立即扣留車(chē)輛,并及時(shí)通知班長(zhǎng)和巡邏保安,機(jī)警地做好應(yīng)急準(zhǔn)備,以防不法分子盜車(chē)行兇。
4.2.6 當(dāng)發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)人員或可疑人員到車(chē)庫(kù)時(shí),保安崗應(yīng)按如下程序進(jìn)行處理。
A.當(dāng)車(chē)庫(kù)發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)人員時(shí),保安崗應(yīng)勸導(dǎo)其離開(kāi)車(chē)庫(kù),對(duì)于不聽(tīng)從勸導(dǎo)的人員應(yīng)立即通知交通班長(zhǎng)及警衛(wèi)班長(zhǎng),前往處理。
B.當(dāng)停車(chē)庫(kù)發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí),保安崗應(yīng)急時(shí)前往對(duì)可疑人員進(jìn)行查問(wèn),同時(shí)用對(duì)講機(jī)通知交通班長(zhǎng),由其他警隊(duì)人員及時(shí)巡視檢查停車(chē)所有車(chē)輛,有 無(wú)丟標(biāo)志,車(chē)輛有無(wú)損傷,車(chē)門(mén)、車(chē)窗、后備箱有無(wú)撬痕.如未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題, 可把可疑人員放行。當(dāng)發(fā)現(xiàn)可疑物品及車(chē)輛有損時(shí),應(yīng)立即送交保安部進(jìn)行處理,并進(jìn)行事件的記錄。
4.3 地面停車(chē)場(chǎng)
4.3.1 指揮進(jìn)入車(chē)輛慢行,按規(guī)定行駛方向行駛,停放車(chē)輛位置適當(dāng),使車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放整齊。
4.3.2指揮開(kāi)出車(chē)輛按規(guī)定方向行駛,慢行開(kāi)出停車(chē)場(chǎng)。
4.3.3 隨時(shí)巡檢地面車(chē)輛情況,發(fā)現(xiàn)門(mén)、窗未關(guān)好,有漏油、漏水,刮蹭現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車(chē)主,并做好記錄。
4.3.4 夜間應(yīng)對(duì)停放在大廈停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行登記,以保證車(chē)輛的安全狀況。
4.3.5 留意進(jìn)入大廈車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛情況,對(duì)帶有危險(xiǎn)品車(chē)輛,禁止進(jìn)入車(chē)場(chǎng)。
4.3.6 如有特殊情況及時(shí)上報(bào)有關(guān)部門(mén)。
5.監(jiān)督執(zhí)行
保安部經(jīng)理。
4．《自行車(chē)樓的管理規(guī)定》
1.目的
為保證自行車(chē)樓的安全秩序,保證車(chē)輛的擺放規(guī)范、合理,保證客戶(hù)存放車(chē)輛的安全、完好,特制定本規(guī)定。
2.范圍
適用于理工大廈自行車(chē)樓的管理。
3.職責(zé)
3.1 保安部警衛(wèi)隊(duì)負(fù)責(zé)自行車(chē)樓安全的管理。
3.2 保安內(nèi)勤負(fù)責(zé)發(fā)放存車(chē)牌,并在《自行車(chē)牌發(fā)放登記表》上做好記錄。
3.3 保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查。
4.程序
4.1 客戶(hù)需存放自行車(chē)時(shí),到保安部領(lǐng)取自行車(chē)牌,保安內(nèi)勤在《自行車(chē)牌發(fā)放登記表》上做好記錄,并收取押金10元。
4.2 自行車(chē)存車(chē)牌分大小兩種,大牌由客戶(hù)保存,可固定在車(chē)上,存車(chē)時(shí)將車(chē)存至于指定區(qū)域.小牌交值勤保安員,掛于值班室內(nèi)自行車(chē)牌的懸掛板上。
4.3 值勤保安員負(fù)責(zé)指揮、擺放自行車(chē)車(chē)輛,做到整齊劃一、存取方便。
4.4 客戶(hù)存車(chē)后保安員負(fù)責(zé)將同號(hào)小牌交于顧客,以備取車(chē)之用。
4.5 客戶(hù)取車(chē)時(shí)必須將相應(yīng)號(hào)碼的小牌交與保安員,方可取車(chē)。
4.6 值勤保安員負(fù)責(zé)、監(jiān)督禁止將無(wú)自行車(chē)牌照的車(chē)輛存入自行車(chē)棚。
5.監(jiān)督執(zhí)行
保安部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。