綜合辦公樓物業(yè)整體設(shè)想與管理模式

　　“溝通至上，服務(wù)致遠(yuǎn)”作為**市**物業(yè)管理有限公司服務(wù)理念。我們堅(jiān)持以客戶為上，及時(shí)認(rèn)知客戶對(duì)服務(wù)的需求，在服務(wù)過程中持續(xù)不斷加以精進(jìn)。

　　根據(jù)綜合辦公樓的情況，我們**物業(yè)管理有限公司將本著“精致服務(wù)，以我的精心換得您的稱心”的服務(wù)宗旨，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和成熟的管理模式，從前期介入開始就切切實(shí)實(shí)地做好參謀、在辦公樓日常使用中勤勤懇懇地當(dāng)好物業(yè)的管家。

　　一、采取相適應(yīng)的服務(wù)模式

　　我們將在服務(wù)管理上采用先進(jìn)的理念，有效的服務(wù)管理手段，使所有進(jìn)入辦公樓的客戶都體會(huì)到我們熱心的招呼、細(xì)心的關(guān)懷、專業(yè)的工作、盡心的服務(wù);讓客戶感受到走進(jìn)綜合辦公樓時(shí)，就能感覺到充滿溫馨、和諧的氛圍;應(yīng)用先進(jìn)的軟件服務(wù)管理是時(shí)尚的，是構(gòu)建和諧社會(huì)所必須的。

　　二、物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)

　　綜合辦公樓的物業(yè)管理服務(wù)分為內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)。內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)是指在物業(yè)界面內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)的保安、工程、清潔管理服務(wù)。延伸特約服務(wù)是指有根據(jù)業(yè)主或客戶的特殊需要，另行對(duì)辦公區(qū)域內(nèi)其他設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)、特約清潔(領(lǐng)導(dǎo)辦公室、辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會(huì)議室、活動(dòng)室、96人的大教室及貴賓休息室的保潔)，生活服務(wù)區(qū)域配套管理等。通過內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)，保障辦公樓正常的日常辦公秩序。通過接受延伸特約服務(wù)的逐項(xiàng)開展進(jìn)一步提升綜合辦公樓物業(yè)軟環(huán)境，使之達(dá)到臻善臻美。

　　三、管理設(shè)想

　　為讓業(yè)主創(chuàng)造舒適、寧靜、稱心、親切、安全的辦公環(huán)境，我公司將從這些方面努力，刻苦鉆研、努力探索。針對(duì)【綜合辦公樓】的特征，我公司提出了以下物業(yè)管理設(shè)想：

　　1.著重從人的基礎(chǔ)生活功能需求出發(fā)做到人性化管理理念，豐富特色服務(wù);

　　2.著重從人與自然、和諧、共生的要求出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)生態(tài)、綠化、人文、環(huán)境的建設(shè)與維護(hù)。

　　四.服務(wù)定位

　　物業(yè)管理處內(nèi)部管理實(shí)行以ISO9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系運(yùn)行模式。各項(xiàng)服務(wù)均規(guī)范化、專業(yè)化，并在管理服務(wù)中不斷改進(jìn)、吸收、運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)管理方法和要求，不斷強(qiáng)化各級(jí)服務(wù)人員的培訓(xùn)。同時(shí)，吸納各類專業(yè)技術(shù)人才，不斷提升整個(gè)物業(yè)管理處的人員素質(zhì)及服務(wù)技能。力爭(zhēng)使辦公樓創(chuàng)優(yōu)，同時(shí)依據(jù)ISO9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，使辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

　　4、管理內(nèi)容

　　4.1綜合辦公樓管理區(qū)域的公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、維修管理。

　　4.2綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保安、消防安全管理

　　4.3綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保潔、綠化管理

篇2：探索工業(yè)物業(yè)管理模式

　　探索工業(yè)物業(yè)管理模式

　　物業(yè)管理是我國gg開放以后出現(xiàn)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，從其服務(wù)對(duì)象上可分為幾大類：住宅類、寫字樓和商廈類、工業(yè)類。筆者所在的天津市榮罡物業(yè)管理有限公司管理著擁有22萬平方米工業(yè)廠房的兩個(gè)鑫茂民營科技園，園內(nèi)已進(jìn)駐企業(yè)近300家，從業(yè)人員4000余人，年創(chuàng)科工貿(mào)總收入40億元人民幣。20**年，鑫茂民營科技園被國家科技部中國民營科技促進(jìn)會(huì)和天津市政府分別命名為“中國天津鑫茂科技示范園”和“天津市都市工業(yè)鑫茂示范小區(qū)”。公司在五年多的工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中，不斷探索著工業(yè)物業(yè)的管理模式。

　　一、從工業(yè)物業(yè)發(fā)展看其管理服務(wù)業(yè)的前景

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)異軍突起，中小民營企業(yè)需要一個(gè)安身立命之所，一些外資中小企業(yè)也同樣需求一個(gè)好的生存環(huán)境，從而推動(dòng)了以多元化資金投入開發(fā)建設(shè)各類工業(yè)園、科技園、孵化器等物業(yè)項(xiàng)目。這些物業(yè)成為各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體的載體，是中小民營企業(yè)的聚集地，是區(qū)域政府稅源的涵養(yǎng)地，也促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域向工業(yè)物業(yè)的拓寬。能否建立一套適應(yīng)企業(yè)群體生存環(huán)境需求的管理模式，為入園企業(yè)營造一個(gè)良好的發(fā)展空間，直接關(guān)系著這些物業(yè)項(xiàng)目的招商和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也催生了物業(yè)管理行業(yè)的又一個(gè)潛在市場(chǎng)。

　　二、從工業(yè)物業(yè)需求探索其管理服務(wù)模式

　　工業(yè)物業(yè)不同于一般物業(yè)，它的業(yè)主是法人，而不是自然人。自然人尋求的是一個(gè)舒適的生活空間，而法人代表著企業(yè)，尋求的是一個(gè)適應(yīng)其生產(chǎn)經(jīng)營和辦公的公共空間。物業(yè)管理工作要順應(yīng)這些特殊要求，方能使工業(yè)物業(yè)管理有的放矢。我們?cè)趯?shí)踐中了解到，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營單位，除了內(nèi)部管理和接受國家工商、稅務(wù)、物價(jià)等部門的管理外，還需要生產(chǎn)、后勤服務(wù)、社會(huì)公共事務(wù)等多方面的的協(xié)調(diào)。因此，工業(yè)物業(yè)管理存在著基礎(chǔ)服務(wù)、延伸服務(wù)和小區(qū)企業(yè)文化建設(shè)服務(wù)三大需求。基礎(chǔ)服務(wù)除住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容外，還包括直接保障正常生產(chǎn)的供電、給排水、電梯、消防、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)；企業(yè)消防安全檢查和室內(nèi)電檢；為保障企業(yè)正常生產(chǎn)秩序?qū)碓L人員的嚴(yán)格管理；為企業(yè)產(chǎn)品、貨物的安全出入對(duì)各類車輛的管理；生產(chǎn)廢棄物的清運(yùn)、書刊信報(bào)和郵件的收發(fā)等等。延伸服務(wù)包括根據(jù)生產(chǎn)需求對(duì)廠房、辦公用房的裝修改造；車輛的落戶年審；會(huì)務(wù)服務(wù)、員工就餐，以及與市政、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供熱、街道等行政部門相關(guān)事務(wù)的協(xié)調(diào)。工業(yè)小區(qū)是一個(gè)中小民營企業(yè)的集合，企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)體，有企業(yè)宣傳、擴(kuò)大業(yè)務(wù)、與其他企業(yè)交流和參政議政的需求，因此園區(qū)企業(yè)文化建設(shè)也成為工業(yè)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。

　　以上這一切決定了工業(yè)物業(yè)管理有其特殊的使命，它不僅僅是一種服務(wù)，更重要的是通過服務(wù)去支持服務(wù)對(duì)象的發(fā)展，間接產(chǎn)生社會(huì)效益。基于這一認(rèn)識(shí)，公司圍繞以上三大服務(wù)內(nèi)容，探索出一套被稱為“榮罡模式”的工業(yè)物業(yè)管理體系，即依托集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)中小民營科技企業(yè)需求，為廣大業(yè)主、承租人搭建一個(gè)綜合性的服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主和承租人營造一個(gè)省心、安心、舒心的發(fā)展空間。

　　為了使企業(yè)安心生產(chǎn)和經(jīng)營，公司主動(dòng)與轄區(qū)各行政主管部門建立聯(lián)系，定期匯總企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展中遇到的困難，積極幫助他們與工商、稅務(wù)、公安、電力、消防、環(huán)保等相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決；接受各政府職能部門的委托，將與企業(yè)相關(guān)的文件、通告、規(guī)定、管理辦法等及時(shí)傳達(dá)給企業(yè)。作為物業(yè)服務(wù)的延伸，小區(qū)內(nèi)引進(jìn)銀行、郵局、倉儲(chǔ)運(yùn)輸、商務(wù)中心、會(huì)務(wù)中心、產(chǎn)品展示中心、汽修、餐飲、家政等服務(wù)業(yè)，還為駐園企業(yè)提供法律代理、代辦證照、融資擔(dān)保、參股合作、企劃、孵化等配套服務(wù)。公司和業(yè)主委員會(huì)在工商聯(lián)組織的支持下，在小區(qū)建立了工商聯(lián)基層組織，擴(kuò)大了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和業(yè)主委員會(huì)的工作職能。公司和業(yè)主委員會(huì)定期組織企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)、企業(yè)發(fā)展研討會(huì)、經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)、安全生產(chǎn)培訓(xùn)班等活動(dòng)，加強(qiáng)企業(yè)間的橫向交流和資源共享。還通過問卷調(diào)查了解企業(yè)需求，聘請(qǐng)專家、教授、相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)等為企業(yè)家舉辦中小企業(yè)如何發(fā)展、如何轉(zhuǎn)型、如何借殼上市、如何開辟市場(chǎng)及法律知識(shí)、銷售技巧、企業(yè)文化等專題講座，為企業(yè)家開闊思路，豐富知識(shí)。公司還通過商會(huì)組織為企業(yè)協(xié)調(diào)解決了大量的經(jīng)營和發(fā)展中遇到的實(shí)際困難。

　　通過公司的這些服務(wù)，駐園企業(yè)感受到一種大家庭的溫暖，一位先期入駐的企業(yè)家說：“鑫茂民營科技園如同一條船，園區(qū)每個(gè)企業(yè)都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船駛向希望的彼岸。”

　　三、從工業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀看其對(duì)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求

　　在幾年的實(shí)踐中，我們看到了工業(yè)物業(yè)管理的廣闊前景，同時(shí)也感到了很多值得研究和探討的問題，特別是如何有針對(duì)性地制定工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、如何制定科學(xué)合理的工業(yè)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。

　　任何一個(gè)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，都需要遵循一定的市場(chǎng)規(guī)律和行業(yè)規(guī)范。20**年9月1日，國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，將物業(yè)管理推向健康、規(guī)范、持續(xù)發(fā)展的法制化軌道，但目前各地區(qū)行業(yè)主管部門制定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)均以住宅類物業(yè)為主，其它類物業(yè)為參照?qǐng)?zhí)行，這不利于工業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。工業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)有諸多不同點(diǎn)，實(shí)踐中表現(xiàn)在供電、供水、郵政等部門不把工業(yè)小區(qū)與住宅小區(qū)同等對(duì)待，不實(shí)行向最終用戶收費(fèi)的政策；物業(yè)管理公司不是一般納稅人，代收代繳水電費(fèi)時(shí)無法為企業(yè)開具增值稅發(fā)票，導(dǎo)致企業(yè)（業(yè)主）與物業(yè)管理公司的矛盾；對(duì)科技園工業(yè)廠房公共維修基金的繳納辦法至今沒有明確規(guī)定，為后期公共維修留下了隱患。因此，研究、制定、出臺(tái)一套適應(yīng)工業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)原則，是關(guān)系著工業(yè)物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方利益的重大問題，是應(yīng)當(dāng)引起各級(jí)政府主管部門、專家學(xué)者和從事工業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)共同探討和研究的重要課題。

　　作者系天津市榮罡物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/蘇艷輝

篇3：物業(yè)經(jīng)理人的心智模式

　　物業(yè)經(jīng)理人的心智模式

　　眾所周知，物業(yè)管理經(jīng)理人的決策和指揮正確與否，對(duì)于物業(yè)管理公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)影響巨大，有時(shí)往往決定了物業(yè)管理公司的成功或失敗。而物業(yè)管理經(jīng)理人的決策與指揮的科學(xué)與否以及正確與否，首先取決于他或她個(gè)人的心智模式。

　　所謂心智模式是指由于過去的經(jīng)歷、習(xí)慣、知識(shí)素養(yǎng)、價(jià)值觀念等形成的基本固定的思維認(rèn)識(shí)方式和行為習(xí)慣。心智模式一旦形成，將使人自覺或不自覺地從某個(gè)固定的角度去認(rèn)識(shí)和思考所發(fā)生的問題，并用習(xí)慣的方式予以解決。任何一個(gè)人都有自己特殊的心智模式，這既是教育的功勞也是個(gè)人在特定生活工作環(huán)境中逐步形成的。物業(yè)管理行業(yè)的特殊性當(dāng)然也影響著物業(yè)管理經(jīng)理人的心智模式的特征，而正是這種獨(dú)特的心智模式才會(huì)產(chǎn)生創(chuàng)意，產(chǎn)生管理的沖動(dòng)和行為，最終完成企業(yè)的目標(biāo)。觀察優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)理人，我們也許可以發(fā)現(xiàn)他們心智模式的共同特征。

　　一、堅(jiān)定的職業(yè)忠誠

　　正如做人要有良好的個(gè)人品德一樣，作為一個(gè)物業(yè)管理經(jīng)理人必須具備良好的職業(yè)道德，這是經(jīng)理人最基本的心智模式的要素。而職業(yè)忠誠則直接對(duì)應(yīng)著職業(yè)道德，經(jīng)理人必須在專業(yè)上、精力投入和責(zé)任感上，要與這個(gè)職務(wù)相匹配。當(dāng)一個(gè)物業(yè)管理經(jīng)理人投身于一個(gè)企業(yè)，很快他的職業(yè)忠誠就應(yīng)該轉(zhuǎn)化為企業(yè)忠誠。但是這并不妨礙他在不違反公司與之簽訂的職務(wù)協(xié)議的情況下，去尋覓下一個(gè)更加讓他心動(dòng)的職位。所以經(jīng)理人對(duì)企業(yè)的忠誠是指協(xié)議期內(nèi)階段性地忠誠，即在崗位上工作一天就應(yīng)該盡自己的全力履行好自己的職責(zé)，把維護(hù)公司利益、實(shí)現(xiàn)股東投資價(jià)值最大化作為自己的惟一目標(biāo)，一切經(jīng)營決策、管理行為都圍繞這一目標(biāo)進(jìn)行，絕不做為了個(gè)人利益損害公司利益、為了短期利益損害長(zhǎng)期利益的事，哪怕是明天就離開這個(gè)崗位。同時(shí)要嚴(yán)守企業(yè)的商業(yè)秘密，包括曾服務(wù)過的公司和正在服務(wù)的公司。對(duì)于曾服務(wù)過的公司，雖然現(xiàn)在已經(jīng)離開，但過去在職時(shí)掌握的一些公司秘密仍不應(yīng)透露給他人，特別是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；對(duì)于現(xiàn)在正在服務(wù)的公司，則更有義務(wù)保守公司的商業(yè)秘密。

　　二、超群的遠(yuǎn)見卓識(shí)

　　為企業(yè)確立方向，是經(jīng)理人的首要職責(zé)，經(jīng)理人的自身價(jià)值觀取向，在建立企業(yè)愿景中扮演極其重要的角色。他們的價(jià)值觀和信仰為企業(yè)文化奠定了基礎(chǔ)，促進(jìn)了戰(zhàn)略的實(shí)施；他們規(guī)劃的超前、創(chuàng)新、全面，是企業(yè)形成獨(dú)特經(jīng)營風(fēng)格、領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的前提。深圳物業(yè)管理創(chuàng)造的專業(yè)公司贏利模式：一拖N方法、管理報(bào)告制度等，都是很好的估證。

　　遠(yuǎn)見卓識(shí)是心智模式中較重要的方面，它反映出物業(yè)管理經(jīng)理人思維方式和價(jià)值觀念，使管理主體通常對(duì)某個(gè)問題能有超越一般人的看法，而這恰恰是產(chǎn)生創(chuàng)意的基礎(chǔ)。物業(yè)管理領(lǐng)域出現(xiàn)的諸多模式諸如一站式服務(wù)、酒店式服務(wù)、QC小組控制制度等無不是遠(yuǎn)見卓識(shí)的結(jié)果。

　　三、善于快速學(xué)習(xí)

　　與其他行業(yè)的經(jīng)理人一樣，物業(yè)管理經(jīng)理人除具有經(jīng)理人必備的管理素質(zhì)外，還需具備良好的專業(yè)素質(zhì)，而知識(shí)結(jié)構(gòu)是經(jīng)理人專業(yè)素質(zhì)的重要組成部分。物業(yè)管理經(jīng)理人需全面掌握管理學(xué)知識(shí)、建筑工程結(jié)構(gòu)知識(shí)、機(jī)電設(shè)備知識(shí)、法律知識(shí)、心理學(xué)知識(shí)以及運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面的綜合知識(shí)。由于物業(yè)管理理論的不斷完善，新知識(shí)、新技術(shù)、新技能的不斷運(yùn)用，所以經(jīng)理人要能夠不斷地掌握當(dāng)代最新的管理理論知識(shí)，最新的科技動(dòng)態(tài)，最新的文化發(fā)展，并且能夠?qū)⑦@些在自己的腦海中加以融匯貫通，這是產(chǎn)生對(duì)某一問題有超越常人看法或認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)。因?yàn)檫@些新的知識(shí)和信息是對(duì)過去知識(shí)體系的一種沖擊和發(fā)展，可以使人們過去久思不解的問題得到新的啟迪。例如，倘若你不知道企業(yè)流程改造的基本知識(shí)，當(dāng)然也就不會(huì)產(chǎn)生本企業(yè)流程變革的對(duì)策。你不了解顧客滿意戰(zhàn)略，就不可能在企業(yè)內(nèi)部搶先運(yùn)用顧客滿意戰(zhàn)略，不可能真正實(shí)現(xiàn)顧客滿意導(dǎo)向。隨時(shí)掌握新的知識(shí)和信息，并能夠?qū)⑵淙趨R貫通，這是保證經(jīng)理人具備較高的思維起點(diǎn)的關(guān)鍵，也是形成一種良好心智模式的重要方面。

　　四、積極的系統(tǒng)思考

　　物業(yè)管理經(jīng)理人的思維方式不同于普通員工的思維方式。大多數(shù)人的思維方式往往是一線性的思維方式，即通常用一種固定的模式來思考問題，如規(guī)定非業(yè)主出入需出示相關(guān)證件登記，但遇到業(yè)主要領(lǐng)客人進(jìn)入是否登記就無所適從。在線性思維條件下，一般人的看法通常都是大同小異的，因?yàn)槠渌季S方式大致相同。能夠成為優(yōu)秀的經(jīng)理人，他們通常采取一種系統(tǒng)的全方位的思維方式，即從系統(tǒng)的具體構(gòu)造到系統(tǒng)的綜合，從局部到全局，從現(xiàn)象到原因的思考方式。系統(tǒng)思維方式也可以說是辨證的思維方式，看問題通常涉及兩個(gè)不同的方面，不僅看到其現(xiàn)象還要看其原因。不僅如此，系統(tǒng)思維還是發(fā)散性思維，對(duì)任何思考對(duì)象的相關(guān)方面都可能去想一番，事實(shí)上許多管理上的創(chuàng)意就是這樣誕生的。

　　作為物業(yè)管理經(jīng)理人不要將關(guān)注點(diǎn)僅停留在本行業(yè)上，同時(shí)要更多地關(guān)注與物業(yè)管理密切相連且有著關(guān)聯(lián)特征的行業(yè)，如酒店服務(wù)、管家服務(wù)、飲食娛樂服務(wù)等，將這些行業(yè)的新理念、新方法等導(dǎo)入物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中，只有這樣才能創(chuàng)新管理模式，保持企業(yè)的活力與生命力。

　　五、向上的價(jià)值取向

　　作為經(jīng)理人，其價(jià)值取向雖說不至于與當(dāng)時(shí)社會(huì)的價(jià)值觀格格不入，但依然有其特殊的一面，這就是追求事業(yè)成功和永不滿足的價(jià)值觀。一般的人對(duì)事業(yè)也有追求，但他易于滿足，而那些有所作為的人對(duì)事業(yè)的追求則決無止境。也正是在這樣的價(jià)值取向和心智狀態(tài)下，才使得他們?nèi)ビ屡使芾淼母叻濉⑵髽I(yè)成功的高峰，成為管理的真正主體。

　　物業(yè)管理經(jīng)理人作為企業(yè)的統(tǒng)領(lǐng)和中堅(jiān)力量，在帶領(lǐng)企業(yè)前進(jìn)的過程中，必然會(huì)遇到各種困擾和阻力，物業(yè)管理服務(wù)在發(fā)展完善的過程中也會(huì)遇到許多曲折，經(jīng)理人個(gè)人心態(tài)將直接影響企業(yè)的整體士氣，如果經(jīng)理人積極進(jìn)取，有強(qiáng)烈的成功欲望，其所帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)也必然是蓬勃向上充滿生機(jī)和活力的。反之，則必然是士氣低落缺乏戰(zhàn)斗力的，所以對(duì)經(jīng)理人而言，重要的是要時(shí)刻保持一種旺盛的進(jìn)取精神，用自己的積極情緒去感染團(tuán)隊(duì)，即使再困難，也不應(yīng)流露恐懼、無奈、消沉。當(dāng)遇到困難時(shí)，要積極面對(duì)，把困難看作是一種機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

　　六、自知與自信的心態(tài)

　　人貴有自知之明，善于自知是經(jīng)理人的重要心理特征，因?yàn)橹挥袝r(shí)時(shí)能夠自知、才能準(zhǔn)確判斷自己的長(zhǎng)處和短處，才能準(zhǔn)確地了解自己所處的地位，才能揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮自己的特長(zhǎng)。沒有自知的人即便有創(chuàng)意的產(chǎn)生，也不能將其有效地付諸實(shí)踐。物業(yè)管理行業(yè)很多經(jīng)理人不是科班出身，但是他們剖析自我，準(zhǔn)確定位，取人之長(zhǎng)，克己之短，在吸納與釋放的實(shí)踐中成就自我，壯大企業(yè)。

　　當(dāng)然自知是建立在自信基礎(chǔ)上的，光有自知沒有自信不可能有創(chuàng)新，光有自信沒有自知也不可能有成功的創(chuàng)新。所謂自信，就是始終對(duì)自己抱有充分的信心，保持足夠的勇氣。有些管理者不能創(chuàng)新，除了沒有創(chuàng)意之外，便是缺乏應(yīng)有的信心和勇氣。一個(gè)優(yōu)秀的經(jīng)理人往往既有自知之明，又有十足的自信。自知使其能夠把握自己，自信使其能夠有持之以恒的動(dòng)力，這些對(duì)經(jīng)理人來說都是十分重要的。

　　七、理智與道德的自律

　　理智感就是經(jīng)理人在智力活動(dòng)和追求真理過程中所產(chǎn)生的情感體驗(yàn)，它與經(jīng)理人的認(rèn)知活動(dòng)、求知欲望和興趣，以及對(duì)真理的追求相聯(lián)系。一個(gè)有理智感受的經(jīng)理人，就會(huì)有一種鍥而不舍追求真理的精神，而這是管理成功的重要因素。物業(yè)管理平凡瑣碎、耗時(shí)費(fèi)力，如果沒有執(zhí)著的精神，很難有所成就。深圳的物業(yè)管理之所以能夠始終如一處于領(lǐng)先地位，與深圳物業(yè)經(jīng)理人的理性追求不無關(guān)系。他們敢為人先，大膽探索，值得敬重。

　　道德感可以理解為經(jīng)理人根據(jù)一定的行為規(guī)范，在評(píng)價(jià)他人或自己的思想言行是否合乎道德標(biāo)準(zhǔn)時(shí)所產(chǎn)生的一種情感。道德感有社會(huì)的內(nèi)容，也有倫理的內(nèi)容。經(jīng)理人通常對(duì)組織的發(fā)展、組織的員工有強(qiáng)烈的責(zé)任心，有約束自己行為的道德責(zé)任等等。

　　當(dāng)然美感對(duì)于經(jīng)理人來說也很重要。這種情感是在審美活動(dòng)中逐漸培養(yǎng)起來的，只有在審美過程中創(chuàng)造性才能提高。管理就是創(chuàng)新，創(chuàng)新本身是一種很有美感的事情，許多偉大的創(chuàng)新者常常把自己的創(chuàng)新工作看作是一種追求至善至美的工作，看作是一種最大的美的享受。

　　八、意志和膽識(shí)的強(qiáng)化

　　從心理學(xué)上講，意識(shí)的調(diào)節(jié)方面，是個(gè)體自覺地確立目標(biāo)，并根據(jù)目標(biāo)來支配、調(diào)節(jié)行為，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)的心理過程。優(yōu)秀經(jīng)理人的意志具體表現(xiàn)為堅(jiān)定性、果斷性、頑強(qiáng)、自制、獨(dú)立精神以及勇敢大膽、恪守紀(jì)律、堅(jiān)持原則等。經(jīng)理人的意志堅(jiān)強(qiáng)首先表現(xiàn)在“非從眾主義”的特征，有強(qiáng)烈的個(gè)性。在多元化的現(xiàn)代社會(huì)，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，不迷惘、不隨波逐流，有自己堅(jiān)定的目標(biāo)，有知難而進(jìn)的頑強(qiáng)精神，即使困難重重也始終不放棄目標(biāo)，這樣才能取得管理的成功。物業(yè)管理行業(yè)曾流傳著物業(yè)招投標(biāo)的動(dòng)人佳話，其中屢敗屢戰(zhàn)的故事可歌可泣。

　　所謂膽識(shí)是指作出決斷時(shí)的膽略氣魄。管理是一件具有較大風(fēng)險(xiǎn)的冒險(xiǎn)型事業(yè)，其失敗的可能性很大，如果經(jīng)理人沒有膽識(shí)，是很難勝任管理這一頗具挑戰(zhàn)性的工作的。管理在未取得成功時(shí)，很可能不為大多數(shù)人所理解，甚至形成輿論，從而對(duì)管理主體產(chǎn)生非常大的壓力；如果此時(shí)他沒有膽識(shí)，不能頂住各種壓力，管理工作就可能半途而廢。因此，膽識(shí)和意志是保證一個(gè)經(jīng)理人堅(jiān)定自己的信念，堅(jiān)持走自己的路，從而走向成功的重要條件。觀照物業(yè)管理行業(yè)國企改革、市場(chǎng)拓展，無不感受到行業(yè)內(nèi)一些領(lǐng)軍人物的意志和膽識(shí)。

　　九、寬容和忍耐的心理

　　寬容和忍耐是物業(yè)經(jīng)理人必備的心理素質(zhì)。寬容不僅僅是一種美德，而且也是一種技巧，它體現(xiàn)了優(yōu)秀經(jīng)理人理智、自信的心理品質(zhì)。寬容有兩層意思，一是對(duì)有過失誤的人或反對(duì)過自己的人要寬容，二是對(duì)比自己能力強(qiáng)的人不嫉妒，不搞“武大郎開店”，因?yàn)楣芾硇枰姸嗳藛T的配合和協(xié)調(diào)才可能取得成功。最初進(jìn)入深圳物業(yè)管理行業(yè)的其出身往往是復(fù)退軍人、維修技工，但是他們走上領(lǐng)導(dǎo)崗位后，注重吸納和培養(yǎng)人才，知人善任，寬以待人。現(xiàn)在我們可以欣喜地看到博士、研究員也涉及物管領(lǐng)域，對(duì)行業(yè)的整體發(fā)展意義深遠(yuǎn)。

　　寬容主要表現(xiàn)在對(duì)人方面，忍耐則更多地表現(xiàn)為經(jīng)理人對(duì)組織事業(yè)、對(duì)管理工作、以及對(duì)條件、局勢(shì)、時(shí)間等的心理承受。當(dāng)一項(xiàng)管理必須花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間的努力才可能成功時(shí)，當(dāng)其屢次失敗前途未卜時(shí)，當(dāng)眾多人給予批評(píng)不予支持時(shí)，當(dāng)沒有人理解你的工作性質(zhì)時(shí)，經(jīng)理人就應(yīng)該表現(xiàn)出忍耐的心理素質(zhì)，惟有忍耐才能持之以恒，才能獲得最終的成功。所以，作為一個(gè)經(jīng)理人沒有良好健全的心理素質(zhì)，是很難成功的，這反過來也證明管理成功的不易。

　　十、勇于開拓的品質(zhì)

　　優(yōu)秀的品質(zhì)是形成一個(gè)良好行為習(xí)慣的重要因素和基礎(chǔ)，這就是所謂“品行不端行為不軌”的道理。經(jīng)理人的良好心智模式的形成離不開其優(yōu)秀品質(zhì)的養(yǎng)成。日本非常重視領(lǐng)導(dǎo)者的德行，曾提出一個(gè)優(yōu)秀企業(yè)家應(yīng)具有10項(xiàng)品質(zhì)，即使命感、依賴感、責(zé)任感、積極性、進(jìn)取性、誠實(shí)、忍耐、熱情、公平、勇氣。這雖然是對(duì)優(yōu)秀企業(yè)家的品質(zhì)要求，但對(duì)經(jīng)理人的品質(zhì)要求也很有啟發(fā)。勇于開拓是經(jīng)理人應(yīng)具備的最基本品質(zhì)。這種品質(zhì)表現(xiàn)為不斷進(jìn)取的精神，胸懷大志的氣質(zhì)，敢于拼搏的勇氣，不怕失敗的韌勁。管理也是一種開拓性的工作，不能開拓的人是無法成為經(jīng)理人的，因?yàn)榧幢闼袆?chuàng)新意識(shí)，也會(huì)因缺乏勇氣而無法下定行動(dòng)的決心。勇于開拓意味著改革創(chuàng)新，也就意味著向風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，不怕失敗，善于在失敗中探索，將失敗轉(zhuǎn)化為成功。

　　十一、樂觀熱情的態(tài)度

　　樂觀是種超脫豁達(dá)的心態(tài)，為人樂觀對(duì)人對(duì)事業(yè)必然熱情，這種品質(zhì)是優(yōu)秀經(jīng)理人所必需的品質(zhì)。管理的過程決非一帆風(fēng)順的過程，困難、挫折和失敗的可能性很大，不為人理解或遭到他人嘲笑的可能性也很大。在這種條件下，物業(yè)管理經(jīng)理人如果沒有樂觀熱情的品質(zhì)，很可能喪失信心，從而使管理的工作中斷。反之，樂觀與熱情可使經(jīng)理人在創(chuàng)新過程中始終能做到干勁十足，充滿信心，因而創(chuàng)新成功的可能性也就增大。

　　十二、誠實(shí)與機(jī)敏的作風(fēng)

　　科學(xué)是誠實(shí)的，來不得半點(diǎn)虛假。管理也是企業(yè)組織的一項(xiàng)科學(xué)實(shí)驗(yàn)，它必然要求做實(shí)驗(yàn)的人實(shí)事求是，不能半點(diǎn)虛偽和作假。投機(jī)取巧者雖然有時(shí)可蒙混過關(guān)或能取巧，但最終不能取得正果。物業(yè)管理經(jīng)理人一定要有誠實(shí)的品質(zhì)，扎扎實(shí)實(shí)一步一個(gè)腳印地工作，才有可能取得成功。但誠實(shí)并不意味著木訥，誠實(shí)需要機(jī)敏，因?yàn)闄C(jī)敏可以幫助經(jīng)理人敏銳地抓住機(jī)會(huì)，適時(shí)地采取有效行動(dòng)，使成功可能性加大。

　　以上述及的12個(gè)方面從遠(yuǎn)見、心理、品質(zhì)3個(gè)方面有針對(duì)性地提出了物業(yè)管理經(jīng)理人心智模式的共性特征。物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍正在不斷地發(fā)展壯大，相信他們的探索與嘗試，還將為心智模式注入更多的內(nèi)涵，相信經(jīng)理人的成熟就是行業(yè)成熟的標(biāo)志。