產權式物業開發模式及深圳案例實證分析
摘要 本文首先介紹了產權式物業基本理論，結合深圳特區兩個案例詳細分析了產權式酒店存在問題，圍繞旭飛好時光休閑投資公寓提出10點完善建議。
一、產權式物業定義與種類
產權式酒店是房地產與旅游項目嫁接后的產物，即酒店將每間客房的產權獨立，分別出售予投資者，投資者在購買了產權式酒店的產權后，可將手中的產權進行轉讓和自由買賣，也可以確定自己每年使用酒店的天數，其他時間則交由酒店管理公司統一出租、經營、投資者收取一定比例的返租（經營）收入，以實現保值增值。這與傳統的住酒店以及傳統的房地產投資有著本質的區別。
----投資者購買產權酒店后，可擁有以下的權利：
一、擁有的產權可自由買賣；
二、每年可確定自己的使用天數；
三、其他時間則交由酒店管理公司統一出租（經營），從中收取一定比例的返租（經營）收入，實現保值增。
產權酒店分類
產權酒店主要分三類：時權酒店、退休自用酒店和有限自用投資型酒店
一、時權式酒店向游客出售在一定時期內使用酒店客房和娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售、轉讓或交換。
二、退休自用酒店是投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報，到退休時作為養老的住所。
三、有限自用投資型酒店的客戶６０％是中產家庭，４０％是企業集團，家庭投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團購買一方面用于投資，另一方面可用于員工度假或公司年會專用。
早期產權式酒店的運營缺乏靈活性，消費者想到不同地方度假，引進可交換概念(vacation e*change)滿足旅游者到不同目的地旅游的需要勢在必形，1974年首家分時度假交換公司RCI成立以后，新的交換服務方式越來越多。人們不僅可以交換固定檔次的住宿時間與娛樂服務，而且可以選擇不同檔次的娛樂時間和產品。點數制（point）與點數制網絡是最新發展起來的分時度假體制。
90年代出現點數制
1990年，進入分時度假領域的迪斯尼公司率先推出了點數制（又稱為分數制）。即顧客購買的已經不是某處房產一段時間的使用權，而是購買一定的點數，以所購買的點數來選擇消費標價已經折合成點數的住宿和娛樂產品。歐美公司與南非公司也采用了點數制。
90年代末期出現點數制俱樂部和全球點數制網絡
點數制俱樂部一般擁有幾處度假房地產，不同房產有面積、檔次等差異。在點數制俱樂部普及以后，通過計算機網絡技術將各地的點數制俱樂部聯網交換，使消費者具有更大的選擇性。
RCI歐洲分公司于1999年5月完成點數制網絡檢測，并于20**年將點數制網絡推向全球。
產權式酒店在深圳的發展
表1 深圳特區產權式物業分類實例
深圳雅蘭酒店 位于深圳鹽田區大梅沙海濱，屬于旅游度假酒店，是深圳第一個產權式酒店，192間標準客房，20**年4月23日試業。
發展商：雅蘭置業(深圳)有限公司
屬于典型的產權式酒店
旭飛高時光休閑投資公寓 介于酒店與住宅之間的投資品種。
例如旭飛好時光投資休閑型公寓就屬于此類。
旭飛華達園位于翠竹北路豪宅區，繁華的翠竹北路商業街是家庭聚會和商務居住的理想之選；投資計劃：
“首付1成，坐享其成，20年自動回收使用權”
“首付2成，坐享其成，13年自動回收使用權”
“首付4成，坐享其成，7年自動回收使用權”
深圳中港城購物廣場
產權式商場 作為一個建筑面積達4萬多平米的超級商城，中港城設有16部自動扶梯和豪華觀光電梯，400多個車位，同時還擁有4000多平方米的休閑廣場。
產權式商城等于對傳統商場出租柜臺方式進行革新，可以通俗理解為擁有產權的柜臺或鋪位，例如深圳中港城就推出這種投資模式。投資伍萬元60年收益為62.8萬元 深圳市鉅華投資發展有限公司推出的中港城購物廣場屬于產權式商場
二、產權式物業運營及其優缺點分析
消費者在購買分時度假產品時，越來越多地關注其可交換性，所以加入一個交換公司就成為許多分時度假開發商的迫切愿望。
產權式酒店典型模式如下：
國外最大的分時度假交換公司是RCI,國內首批成立的交換公司是華夏之旅。計算機網絡與信息處理技術為分時度假的可交換提供了技術基礎，象RCI能夠為十萬以上會員提供服務，兩者對比分析如下：
表2 國內外典型分式度假交換公司經營比較
比較項目 RCI公司 華夏之旅
股東及創辦人 美國christel 與john Dehaan于1974年組建 2000碾月由海南第一投資集團投資
華夏之旅公司總經理雷馳
主要優勢 創新優勢。它在世界上率先提出分時度假交換的概念，其創新設計的交換機制滿足了度假地和會員的需要。
RCI的品牌優勢。
先進的計算機網絡系統。
遍布各地的分支機構。亞太區總部設置在新加坡。 中國第一家本土分時度假公司。
以海南
創辦《分時度假業者導報》擴大宣傳和影響。網站www.sinovel.com.cn
中國市場競爭策略 20**年5月18日TCI成立亞太有限公司北京辦事處，已經有17家加入RCI.
RCI在中國的市場戰略為“以謀求政府支持為指導思想，通過介紹分時度假概念宣傳經營方式，通過吸引度假飯店加盟擴大影響，通過媒體宣傳樹立品牌形象，以非利潤的目標實現為未來獲得利潤創造機會”。1994年RCI向世界各地輸送500萬名游客。 華夏之旅針對休閑度假和商務旅行，設計創建了一個全國范圍內能夠自由住宿選擇的系統，其核心是為消費者提供實惠的住宿產品，并為國內星級酒店或度假村開房率偏低的現狀尋求出路。
對加盟度假地和酒店服務內容 新的度假地想加盟TCI時候，必須通過公司執行委員會：首先考慮RCI首先考慮RCI會員對于交換度假地的需求，檢查新度假地能夠納入原有的度假地體系中，考察加盟度假村的相似程度和需求狀況。保證度假地的標準達到RCI的最低要求。RCI開發經理開發經理充當顧問角色與度假地開發商達到RCI標準。RCI律師與開發商律師共同完成
保證開發商符合開發規劃。
確認保證會員權利方面的制度安排，既使開發商破產或失敗時也能保證會員權利。 通過網絡傳播加盟酒店訂房信息，為加盟商提供：
會員手冊、宣傳冊、招貼畫、音像制品和雜志宣傳。
對加盟酒店的管理人員進行培訓和指導。
建立對比加盟酒店的激勵機制，根據嚴格質量標準選擇加盟酒店。
產權式物業主要優點：產權式物業屬于投資型物業，為老百姓提供了新的投資渠道，投資風險比股票小，投資利潤比儲蓄和保險大。
表3 投資股票與投資產權式酒店比較
投資項目 投資股票 投資產權式酒店
投資額 多少不限 幾萬元以上
套現能力 隨時套現 穩定收入套現或按照退出機制按照銀行存款利率套現
風險性 風險較大 經營保障體系將風險降低旅游經濟的增長使投資回報穩步增長。最大風險是可選錯誤選擇缺乏誠信與經營能力的發展商。
精力要求 隨時關注，耗費較大精力 專業酒店管理公司經營
回報方式 股價上升增值 委托經營獲取年度分紅，升值后轉讓套現，免費入住權等其它回報
表4 投資產權式酒店與投資人壽保險比較
比較項目 投資養老人壽保險 投資產權酒店 產權式酒店實例
性質 儲蓄型抗意外保險 低風險新型投資 旭飛.好時光休閑公寓
投資金額 分期小額投資 一次性小額投資 一次性小額付款，也可以一次性購買產權
投資期 數年到數十年不等 首期款一次性投資。后期以酒店年度利潤沖抵比分或全部月供樓款 首期款多種付款方式
回報時間 退休時或者遇到意外傷亡時方可獲得回報；通常只有20-30年回報期 可獲得年度利潤分紅及其它多種收益，擁有產權和酒店經營回報 除了正常利潤50年回報外，還將33萬健康保險作為回報內容，創造性將兩個投資品種進行結合
缺點：存在經營壓力較大，高收益必然要求具有較高的管理水平。
產權式酒店既然是一種投資方式，就不可避免具有風險。
首先我國的產權式酒店整體并不成熟，僅僅是剛剛起步。即使是在起步較早的地區，也不能保證他們個個都能賺錢。比如在海南，海南在*年前就出現了產權式酒店的萌芽，但是并沒有形成真正的產權式度假酒店。究其原因，策劃者主要是想把樓房盡早售出，其目的并不是為了發展旅游業；更有甚者，那時的開發商大部分沖著炒樓而來，一幢樓盤往往經過數位開發商炒作，而不是針對最終客戶需求開發。直接造成的后果就是剩下一大批“半截子”工程，使許多投資人上當受騙。
三、產權式物業相關的法律問題
產權式酒店核心法律問題
（1）如何保障銷售過程中消費者的權益？開發商與銷售代理商的銜接、監控非常重要。類似王侯對三九產權式酒店的過頭宣傳不可取，非常容易用過高的投資回報率欺詐消費者。
（2）如何在財政困難時不影響消費者的住宿權利？
（3）對于已經存在法律糾紛問題的爛尾樓或空置樓，只有位置較好，周圍環境較佳的樓盤才能改建為產權式酒店，產權式酒店不具備普遍的推廣性，否則會產生更嚴重的法律問題。
在產權式酒店運營過程中保護消費者權益的法律問題
產權多頭銷售，欺詐消費者。
開發失敗，發展商無力完整整個項目，造成投資者的投資損失。
公正經營如何確認客房出租率，客房出租收益與公共部分經營收益的分配比例問題，惡意減少總的經營收入，增加運營成本。
合同條款強迫性，許多產權式酒店實際上只是分時度假產品，投資者簽定的不平等條款造成消費者不能享受到產權所有者應用的權益。
（5）.投資回報承諾無法兌現引起的法律糾紛。
四、深圳產權式休閑公寓與實證分析
深圳特區報廣告中心地產部記者王侯先生從商業角度出發，提出所謂的服務型酒店第五類投資概念，具體表現為“四個新”：一是產品新理念，投資型物業不再僅局限于產權式酒店、酒店式公寓、myoffice等簡單層次的投資，而是注入國際上通用的“服務性酒店公寓”———即酒店中蘊含家的功能；二是投資新品種，它比證券、保險、商鋪等投資回報更豐厚、更穩定而被市場日益關注；三是服務新境界，一般住宅型物業的服務大多是以舒適、方便為核心理念，而投資性物業則是以保值、增值為核心理念的，它不僅是銷售一種投資，更是創造一種投資；四是房屋新銀行，投資性物業把租
售、服務融入銷售過程中，是二級市場上的全新房屋銀行。投資型物業的創新代表作是三九地產打造的丹楓·白露，最能體現投資型物業的“四新”原則。它是一座純粹的國際五星級服務性酒店公寓，它的布置與其說是酒店，毋寧講更是一個溫馨的家。在投資上，它設定的多贏模式，幾乎是年30％以上的回報率；在服務上，只要交付首期18萬，就可永不供樓，由三九大酒店全程式管理等等。
綜上所述，筆者認為丹楓·白露項目在地產銷售和支付方式上確有創新，引入五星級服務性酒店公寓理念也是神來之筆，借鑒了國際不動產投資慣例、過剩經濟時代普通商品（例如家電）的售后服務思想、并引入現代金融的運作方式，值得肯定理念創新。但是在利潤回報宣傳方面，開發商缺乏對宣傳方面的有效監控，筆者對丹楓·白露進行簡單分析，客戶投資18萬元，按照30%回報率，那么每年回報利潤是5.4萬元，50年回報利潤是252萬元。有兩個問題，需要向王侯先生請教，30%的投資回報率有什么保證？誤導消費者的行為是否是不道德的行為？
廣東旭飛集團公司下屬的上市企業旭飛實業公司在深圳首先推出產權式休閑公寓項目，該項目主要賣點：造就百萬富翁計劃。旭飛好時光休閑公寓只需投資10%樓款，就可以得到數十萬元住宅產權＋百萬元投資回報＋33萬健康綜合保險。該方案設計退出機制，投資滿三年消費者可以支付全部樓款購買自住。也可以按照銀行存款利率退出，這對消費者利益進行了基本保障。
旭飛.好時光休閑酒店（公寓）首次提出 “全國連鎖開發，品牌集約經營” 的先進開發理念與經營模式。
圖3 旭飛華清園
與三九丹楓·白露項目相比降低了客戶投資風險，將休閑型公寓定位為二星級標準，比較適合中國國情。旭飛好時光休閑型投資公寓具有一定轟動性和新穎性，投資退出機制比較務實，活躍了深圳房地產氣氛，但是較高回報承諾還是給旭飛公司的經營管理帶來較大壓力，因此，必須具有務實的經營能力，才能保障發展商與客戶的雙方利益，筆者根據旭飛公司提供的部分資料，結合自己對產權式酒店研究，提出如下具體完善建議：
1.大力推廣知識型社區服務，開展知識服務，下大力氣將半島酒店管理集團的最佳管理實踐引入旭飛公寓。
2.導入客戶滿意經營方法，努力掌握客戶營銷精髓，不對客戶作過高承諾，通過社區文化活動等營造旭飛公寓居住文化。
3.與全國旅游系統特別是深圳旅游局及各大景點密切合作，加入全球酒店訂房系統，特別是重點加入RCI、華夏之旅等分時度假交換公司。
4.在會所建設上進行創新，集成中西養生文化，建設生命加油站，健康儲蓄所。
5.強化培訓體系，選拔一批重點培訓師資是培訓成功的關鍵，重點加強產權式酒店服務培訓和現代管理知識培訓。
6.引入公寓物業管理軟件和客戶關系管理軟件，塑造旭飛五星級服務品牌。
7.集中精力打造旭飛休閑公寓品牌，先在深圳地區作出強勢品牌，而后根據房地產品牌輸出的第三種模式，集中輸出知識與服務。重視人才經營＋知識提煉＋強勢品牌＝成功的房地產品牌輸出。
人才是地產企業生產要素中最活躍的因素，人才的經營要求不僅要把人才當作智力資本，而且是特殊的資本。我們在企業經營實踐中，不僅要吸引真正有創造力優秀人才加盟，而且將研究生培養機制與企業人才培訓機制相互結合，將員工的日常工作與研究工作相互結合。
對于員工的培養具體采取如下措施：
（1）.結合工作崗位，提倡按照工作需要進行學習。
（2）.制定培訓導師與研究導師。
（3）.重視心理訓練，培養員工良好的心理素質。
（4）.鼓勵與國外大學與一流公司的交流，開闊員工的視野。
我們不僅提倡個人的成才，而且也培養團隊成功
在人才培育過程中要注意因材施教，區分普通人才與英才的培訓。
8.企業文化提煉與企業發展戰略的深入研究，項目品牌塑造與企業形象推廣同步進行。
作為民營房地產企業，旭飛有自己控股的旭飛實業上市公司，旭飛的企業文化是溫情、愛心、關懷，那么旭飛企業文化的建設還需要在如下方向上努力耕耘：
企業知識管理體系建設與企業文化建設相結合，倡導尊重知識，尊重人濃郁氣氛。
建設基于核心能力的企業文化，將企業文化活動滲透到企業價值鏈的各個環節。
9.重點檢索世界發達國家產權式物業博士論文，總結成功失敗教訓，完善經營方案與宣傳方案。
10.營銷方式有廣告營銷為主向客戶營銷方式為主轉變，注重營銷方式的創新與經營管理水平的同步提升。
五、總結
產權式物業引入中國是房地產開發的新形式，作為新的投資品種還不夠成熟，人才奇缺，因此我們要重點要培育一批高級產權式酒店人才，剖析產權式酒店優缺點，設計出風險較小，符合中國國情的新型房地產品種，通過務實的經營爭取較好的投資回報，塑造知名產權式酒店品牌，而后實現連鎖輸出或建立分時度假經營網絡聯盟。
篇2：談產權式酒店物業管理
談產權式酒店物業管理
產權式酒店起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區，后來逐漸風行于世界一些著名旅游城市和地區。目前國際通行的產權式酒店大致有三種類型：一是時權酒店，即有約定期的使用酒店客房的權利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。
一、中國產權式酒店特點與現狀分析：
產權式酒店屬于旅游房地產，作為面向消費者的酒店，它是旅游產品，而作為面向投資者的產權開發，又具有房地產的眾多屬性。產權式酒店這種新型酒店經營業態，在中國出現后的幾年時間里，很快發展到了一、二線城市，但也就在這短短的幾年間，中國產權酒店業經歷了從萌芽、發展、失敗到再發展的歷程。
幾年前，以海南為代表的產權式酒店遭遇敗績，原因主要有以下三方面：一是當初的投資者主要是為了把產權盡早售出回籠資金賺取開發利潤，目的不在于投資做旅游房地產業；二是海南當時作為旅游度假目的地的條件還不成熟，國內旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者充分了解和接受。而目前經歷幾年改革春風吹拂的中國產權式酒店已具備發展條件：旅游度假地軟、硬件環境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已經形成；國內經濟平穩快速發展，城市中產階級急劇擴大，休閑經濟的發展為分時度假消費創造了大環境；旅游產業近年迅速發展，國內優質旅游資源越來越豐富；國際分時度假運營商進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念已為國內業界、消費者認同，產權式酒店發展的大環境日趨成熟。
二、產權式酒店的購買者分析：
中國產權式酒店的購買者，我認為目前主要有三類群體：一是有一定經濟實力的個人，他們的角色介于投資者和消費者之間；二是一些企事業機構，購買后用于員工福利或會議，以往一些單位在風景區設招待所、療養院等福利設施，而這些設施的經營管理多成為負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱；三是經營分時度假的專業公司，購買后用于業務發展需要。
這三類群體所關注的重點各有不同，個人消費者關注的重點在投資大小、投資回報的保障、酒店經營能力、附加的優惠條件等；而企事業機構關注酒店的環境、服務和管理，以及業務需要等；經營分時度假的專業公司最關注產權式酒店可供休閑度假的收益預期，重點考慮酒店對消費者的長效吸引力。但不管是哪一類客戶，產權酒店的運營商的水平與實力、運作模式、承諾兌現能力、升值空間和投資安全等是決定性因素。
三、產權式酒店可由專業物業管理企業進行管理與經營：
目前社會上普遍認為，酒店管理和物業管理是完全不同的二碼事，筆者以為產權式酒店的物業管理正好可以是酒店管理與物業管理的完美結合。由于專業物業管理其范圍涵蓋了各種類型物業，因此，產權式酒店完全可以由專業物業管理企業進行管理，甚至經營。理由如下：
1、專業物業管理企業有能力做好產權式酒店的經營管理。產權式酒店，是由開發商按房地產的操作模式，將建成的酒店式物業賣給消費者，消費者作為業主和物業小區業主身份沒有區別。既適合日常居住，又適合投資置業和休閑度假。另一方面，它不能僅僅將酒店賣完了事，開發商更要注重后期對酒店物業的高水平管理和長效良好的經營業績，才能使投資者對其產生高度信任。目前綜合性的專業物業管理企業，在日常管理工作中通常都將酒店式管理與服務引入到社區管理，并利用自身資源，大力開展多元經營，總體上已經集聚大量物業管理結合酒店管理的成功運作模式和經驗。在深圳等地就有大型物業管理企業管理著多家酒店的范例。
2、酒店管理相較于物業管理更側重于經營，由于物業管理收費受較多限制，收費困難且收費標準遠遠低于酒店，相關可用于經營的配套資源缺乏，遠不如以市場為導向的酒店靈活豐富，管理產權式酒店正可以讓物業企業經營者大展經營身手。
3、由專業物業管理企業負責產權酒店的經營和管理，有利于產權酒店獲得有效管理的同時獲取長期良好回報。目前，專業物業管理公司通常都經歷了一定時期的發展，具有一定管理規模和經濟實力，注重品牌形象，其社區管理工作特征使其掌握大量社會終端資源，便于酒店業務拓展。
四、物業管理企業如何做好產權式酒店的管理：
首先，制定切實可行的管理制度、高效的工作流程、卓越服務守則等規范運作，員工保持良好的工作作風，管理者及時發現員工在工作中存在的問題并及時糾正，這是貫徹和保持有自身企業文化特點的酒店式經營和服務的基礎。重視并建立良好的企業形象、完善的企業管理制度，加強企業的經營獲利能力，同時增強企業運作的透明度，切實為投資者提供安全、可靠的投資保障與回報，增強業主信心。
其次，堅持進行持續深入的專業培訓，把做好經營與服務做為員工行為素養的重要課題來抓。意識決定行為，行為產生結果，要使顧客在酒店到處感受到物業管理人員的良好服務，就必須把酒店式服務的獨特意識灌輸到每個員工的腦子深處，堅持進行持續深入的培訓，通過管理案例，參觀榜樣、同行交流、外派學習，以及績效考核等多種培訓手段，使員工們養成行為規范、微笑親切、問候有禮、目光友善、樂于助人等職業習慣，形成酒店式服務的專業氛圍。
再次，下大力氣培育市場、培育消費者，運用促銷手段、示范方式，通過有切身體會的消費者口碑傳播吸引跟進消費者。重視信息交流，加強與各界溝通，靈敏反饋業主、客戶意見與建議，是獲得持續改良經營管理方向與措施的重要途徑。目前世界上已有超過100個國家的5000余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯盟。因此，積極加入分時度假交換體系可以增強產權式酒店的連鎖優勢。產權式酒店的服務是人性化的服務，是以業主與顧客為中心的服務，作為物業管理者，必須加強與業主、客戶的溝通，掌握其需求并盡心盡力的加以滿足。同時虛心聽取各方意見與建議，持續不斷的改進服務，才能體現酒店式服務的精髓。并綜合自身和社會各種資源優勢，為業主提供額外的利益和優惠。
最后，學習知名酒店，建立自已的客服體系，并以高效和業主、客戶滿意為目標，是為酒店獲得穩定并有發展機會的住客的關鍵。酒店服務以時效性和可靠性為首要條件，建立客服體系，使顧客信息以及準客戶每項服務要求都有效掌握和得到落實。利用電子計算機技術，可以更好的提高管理服務質量與效率。
另外，產權式酒店，既然是一種投資工具，每年要給業主經營回報。注重后期持續經營業績，以下幾點是必須要研究和重視的：
1、產權式酒店檔次定位很關鍵。
檔次太低，吸引不到住客；檔次太高，高檔客源又少，而酒店管理成本過高，弄不好成得不償失。通常一般旅游休閑客人最喜歡3星或4星級酒店做為消費對象。
2、降低管理成本。
風景旅游區的產權式酒店，淡旺季明顯，因此酒店管理人員除了保有一定比例的本地人才外，對基礎員工不妨采取“季節工”。淡季放假在家只發放基本生活費，旺季再上崗，如此可降低管理人工成本。
3、建立開放式的娛樂休閑設施。
產權式酒店的配套設施不僅為酒店投資業主服務，更應該向住客開放，甚至為占有旅游市場面向公眾開放，以充分聚集人氣。
4、進行空間延伸式經營服務，盡一切可能滿足客人需要。
產權式酒店側重于面向旅游休閑業，除價格和服務要有自己定位與特點外，還應該圍繞旅游業，展開空間延伸式經營服務。如開通專線班車定時接送、代辦行李交運等等。
產權式酒店經營模式已基本發展成熟，分時度假消費的魅力越來越大。優秀物業管理企業不只在參與社會性物業管理招投標中獲得業務發展，積極介入產權式酒店的經營管理也大有可為。