產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)模式及深圳案例實(shí)證分析
摘要 本文首先介紹了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)基本理論，結(jié)合深圳特區(qū)兩個(gè)案例詳細(xì)分析了產(chǎn)權(quán)式酒店存在問題，圍繞旭飛好時(shí)光休閑投資公寓提出10點(diǎn)完善建議。
一、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)定義與種類
產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)與旅游項(xiàng)目嫁接后的產(chǎn)物，即酒店將每間客房的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，分別出售予投資者，投資者在購買了產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)后，可將手中的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和自由買賣，也可以確定自己每年使用酒店的天數(shù)，其他時(shí)間則交由酒店管理公司統(tǒng)一出租、經(jīng)營(yíng)、投資者收取一定比例的返租（經(jīng)營(yíng)）收入，以實(shí)現(xiàn)保值增值。這與傳統(tǒng)的住酒店以及傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資有著本質(zhì)的區(qū)別。
----投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后，可擁有以下的權(quán)利：
一、擁有的產(chǎn)權(quán)可自由買賣；
二、每年可確定自己的使用天數(shù)；
三、其他時(shí)間則交由酒店管理公司統(tǒng)一出租（經(jīng)營(yíng)），從中收取一定比例的返租（經(jīng)營(yíng)）收入，實(shí)現(xiàn)保值增。
產(chǎn)權(quán)酒店分類
產(chǎn)權(quán)酒店主要分三類：時(shí)權(quán)酒店、退休自用酒店和有限自用投資型酒店
一、時(shí)權(quán)式酒店向游客出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店客房和娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。
二、退休自用酒店是投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)，到退休時(shí)作為養(yǎng)老的住所。
三、有限自用投資型酒店的客戶６０％是中產(chǎn)家庭，４０％是企業(yè)集團(tuán)，家庭投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團(tuán)購買一方面用于投資，另一方面可用于員工度假或公司年會(huì)專用。
早期產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)缺乏靈活性，消費(fèi)者想到不同地方度假，引進(jìn)可交換概念(vacation e*change)滿足旅游者到不同目的地旅游的需要?jiǎng)菰诒匦危?974年首家分時(shí)度假交換公司RCI成立以后，新的交換服務(wù)方式越來越多。人們不僅可以交換固定檔次的住宿時(shí)間與娛樂服務(wù)，而且可以選擇不同檔次的娛樂時(shí)間和產(chǎn)品。點(diǎn)數(shù)制（point）與點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)是最新發(fā)展起來的分時(shí)度假體制。
90年代出現(xiàn)點(diǎn)數(shù)制
1990年，進(jìn)入分時(shí)度假領(lǐng)域的迪斯尼公司率先推出了點(diǎn)數(shù)制（又稱為分?jǐn)?shù)制）。即顧客購買的已經(jīng)不是某處房產(chǎn)一段時(shí)間的使用權(quán)，而是購買一定的點(diǎn)數(shù)，以所購買的點(diǎn)數(shù)來選擇消費(fèi)標(biāo)價(jià)已經(jīng)折合成點(diǎn)數(shù)的住宿和娛樂產(chǎn)品。歐美公司與南非公司也采用了點(diǎn)數(shù)制。
90年代末期出現(xiàn)點(diǎn)數(shù)制俱樂部和全球點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)
點(diǎn)數(shù)制俱樂部一般擁有幾處度假房地產(chǎn)，不同房產(chǎn)有面積、檔次等差異。在點(diǎn)數(shù)制俱樂部普及以后，通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將各地的點(diǎn)數(shù)制俱樂部聯(lián)網(wǎng)交換，使消費(fèi)者具有更大的選擇性。
RCI歐洲分公司于1999年5月完成點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)檢測(cè)，并于20**年將點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)推向全球。
產(chǎn)權(quán)式酒店在深圳的發(fā)展
表1 深圳特區(qū)產(chǎn)權(quán)式物業(yè)分類實(shí)例
深圳雅蘭酒店 位于深圳鹽田區(qū)大梅沙海濱，屬于旅游度假酒店，是深圳第一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店，192間標(biāo)準(zhǔn)客房，20**年4月23日試業(yè)。
發(fā)展商：雅蘭置業(yè)(深圳)有限公司
屬于典型的產(chǎn)權(quán)式酒店
旭飛高時(shí)光休閑投資公寓 介于酒店與住宅之間的投資品種。
例如旭飛好時(shí)光投資休閑型公寓就屬于此類。
旭飛華達(dá)園位于翠竹北路豪宅區(qū)，繁華的翠竹北路商業(yè)街是家庭聚會(huì)和商務(wù)居住的理想之選；投資計(jì)劃：
“首付1成，坐享其成，20年自動(dòng)回收使用權(quán)”
“首付2成，坐享其成，13年自動(dòng)回收使用權(quán)”
“首付4成，坐享其成，7年自動(dòng)回收使用權(quán)”
深圳中港城購物廣場(chǎng)
產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng) 作為一個(gè)建筑面積達(dá)4萬多平米的超級(jí)商城，中港城設(shè)有16部自動(dòng)扶梯和豪華觀光電梯，400多個(gè)車位，同時(shí)還擁有4000多平方米的休閑廣場(chǎng)。
產(chǎn)權(quán)式商城等于對(duì)傳統(tǒng)商場(chǎng)出租柜臺(tái)方式進(jìn)行革新，可以通俗理解為擁有產(chǎn)權(quán)的柜臺(tái)或鋪位，例如深圳中港城就推出這種投資模式。投資伍萬元60年收益為62.8萬元 深圳市鉅華投資發(fā)展有限公司推出的中港城購物廣場(chǎng)屬于產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)
二、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)運(yùn)營(yíng)及其優(yōu)缺點(diǎn)分析
消費(fèi)者在購買分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)，越來越多地關(guān)注其可交換性，所以加入一個(gè)交換公司就成為許多分時(shí)度假開發(fā)商的迫切愿望。
產(chǎn)權(quán)式酒店典型模式如下：
國(guó)外最大的分時(shí)度假交換公司是RCI,國(guó)內(nèi)首批成立的交換公司是華夏之旅。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與信息處理技術(shù)為分時(shí)度假的可交換提供了技術(shù)基礎(chǔ)，象RCI能夠?yàn)槭f以上會(huì)員提供服務(wù)，兩者對(duì)比分析如下：
表2 國(guó)內(nèi)外典型分式度假交換公司經(jīng)營(yíng)比較
比較項(xiàng)目 RCI公司 華夏之旅
股東及創(chuàng)辦人 美國(guó)christel 與john Dehaan于1974年組建 2000碾月由海南第一投資集團(tuán)投資
華夏之旅公司總經(jīng)理雷馳
主要優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)。它在世界上率先提出分時(shí)度假交換的概念，其創(chuàng)新設(shè)計(jì)的交換機(jī)制滿足了度假地和會(huì)員的需要。
RCI的品牌優(yōu)勢(shì)。
先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
遍布各地的分支機(jī)構(gòu)。亞太區(qū)總部設(shè)置在新加坡。 中國(guó)第一家本土分時(shí)度假公司。
以海南
創(chuàng)辦《分時(shí)度假業(yè)者導(dǎo)報(bào)》擴(kuò)大宣傳和影響。網(wǎng)站www.sinovel.com.cn
中國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 20**年5月18日TCI成立亞太有限公司北京辦事處，已經(jīng)有17家加入RCI.
RCI在中國(guó)的市場(chǎng)戰(zhàn)略為“以謀求政府支持為指導(dǎo)思想，通過介紹分時(shí)度假概念宣傳經(jīng)營(yíng)方式，通過吸引度假飯店加盟擴(kuò)大影響，通過媒體宣傳樹立品牌形象，以非利潤(rùn)的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為未來獲得利潤(rùn)創(chuàng)造機(jī)會(huì)”。1994年RCI向世界各地輸送500萬名游客。 華夏之旅針對(duì)休閑度假和商務(wù)旅行，設(shè)計(jì)創(chuàng)建了一個(gè)全國(guó)范圍內(nèi)能夠自由住宿選擇的系統(tǒng)，其核心是為消費(fèi)者提供實(shí)惠的住宿產(chǎn)品，并為國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。
對(duì)加盟度假地和酒店服務(wù)內(nèi)容 新的度假地想加盟TCI時(shí)候，必須通過公司執(zhí)行委員會(huì)：首先考慮RCI首先考慮RCI會(huì)員對(duì)于交換度假地的需求，檢查新度假地能夠納入原有的度假地體系中，考察加盟度假村的相似程度和需求狀況。保證度假地的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到RCI的最低要求。RCI開發(fā)經(jīng)理開發(fā)經(jīng)理充當(dāng)顧問角色與度假地開發(fā)商達(dá)到RCI標(biāo)準(zhǔn)。RCI律師與開發(fā)商律師共同完成
保證開發(fā)商符合開發(fā)規(guī)劃。
確認(rèn)保證會(huì)員權(quán)利方面的制度安排，既使開發(fā)商破產(chǎn)或失敗時(shí)也能保證會(huì)員權(quán)利。 通過網(wǎng)絡(luò)傳播加盟酒店訂房信息，為加盟商提供：
會(huì)員手冊(cè)、宣傳冊(cè)、招貼畫、音像制品和雜志宣傳。
對(duì)加盟酒店的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)。
建立對(duì)比加盟酒店的激勵(lì)機(jī)制，根據(jù)嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)選擇加盟酒店。
產(chǎn)權(quán)式物業(yè)主要優(yōu)點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)式物業(yè)屬于投資型物業(yè)，為老百姓提供了新的投資渠道，投資風(fēng)險(xiǎn)比股票小，投資利潤(rùn)比儲(chǔ)蓄和保險(xiǎn)大。
表3 投資股票與投資產(chǎn)權(quán)式酒店比較
投資項(xiàng)目 投資股票 投資產(chǎn)權(quán)式酒店
投資額 多少不限 幾萬元以上
套現(xiàn)能力 隨時(shí)套現(xiàn) 穩(wěn)定收入套現(xiàn)或按照退出機(jī)制按照銀行存款利率套現(xiàn)
風(fēng)險(xiǎn)性 風(fēng)險(xiǎn)較大 經(jīng)營(yíng)保障體系將風(fēng)險(xiǎn)降低旅游經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)使投資回報(bào)穩(wěn)步增長(zhǎng)。最大風(fēng)險(xiǎn)是可選錯(cuò)誤選擇缺乏誠信與經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展商。
精力要求 隨時(shí)關(guān)注，耗費(fèi)較大精力 專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營(yíng)
回報(bào)方式 股價(jià)上升增值 委托經(jīng)營(yíng)獲取年度分紅，升值后轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)，免費(fèi)入住權(quán)等其它回報(bào)
表4 投資產(chǎn)權(quán)式酒店與投資人壽保險(xiǎn)比較
比較項(xiàng)目 投資養(yǎng)老人壽保險(xiǎn) 投資產(chǎn)權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)例
性質(zhì) 儲(chǔ)蓄型抗意外保險(xiǎn) 低風(fēng)險(xiǎn)新型投資 旭飛.好時(shí)光休閑公寓
投資金額 分期小額投資 一次性小額投資 一次性小額付款，也可以一次性購買產(chǎn)權(quán)
投資期 數(shù)年到數(shù)十年不等 首期款一次性投資。后期以酒店年度利潤(rùn)沖抵比分或全部月供樓款 首期款多種付款方式
回報(bào)時(shí)間 退休時(shí)或者遇到意外傷亡時(shí)方可獲得回報(bào)；通常只有20-30年回報(bào)期 可獲得年度利潤(rùn)分紅及其它多種收益，擁有產(chǎn)權(quán)和酒店經(jīng)營(yíng)回報(bào) 除了正常利潤(rùn)50年回報(bào)外，還將33萬健康保險(xiǎn)作為回報(bào)內(nèi)容，創(chuàng)造性將兩個(gè)投資品種進(jìn)行結(jié)合
缺點(diǎn)：存在經(jīng)營(yíng)壓力較大，高收益必然要求具有較高的管理水平。
產(chǎn)權(quán)式酒店既然是一種投資方式，就不可避免具有風(fēng)險(xiǎn)。
首先我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店整體并不成熟，僅僅是剛剛起步。即使是在起步較早的地區(qū)，也不能保證他們個(gè)個(gè)都能賺錢。比如在海南，海南在*年前就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的萌芽，但是并沒有形成真正的產(chǎn)權(quán)式度假酒店。究其原因，策劃者主要是想把樓房盡早售出，其目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè)；更有甚者，那時(shí)的開發(fā)商大部分沖著炒樓而來，一幢樓盤往往經(jīng)過數(shù)位開發(fā)商炒作，而不是針對(duì)最終客戶需求開發(fā)。直接造成的后果就是剩下一大批“半截子”工程，使許多投資人上當(dāng)受騙。
三、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)相關(guān)的法律問題
產(chǎn)權(quán)式酒店核心法律問題
（1）如何保障銷售過程中消費(fèi)者的權(quán)益？開發(fā)商與銷售代理商的銜接、監(jiān)控非常重要。類似王侯對(duì)三九產(chǎn)權(quán)式酒店的過頭宣傳不可取，非常容易用過高的投資回報(bào)率欺詐消費(fèi)者。
（2）如何在財(cái)政困難時(shí)不影響消費(fèi)者的住宿權(quán)利？
（3）對(duì)于已經(jīng)存在法律糾紛問題的爛尾樓或空置樓，只有位置較好，周圍環(huán)境較佳的樓盤才能改建為產(chǎn)權(quán)式酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店不具備普遍的推廣性，否則會(huì)產(chǎn)生更嚴(yán)重的法律問題。
在產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)過程中保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的法律問題
產(chǎn)權(quán)多頭銷售，欺詐消費(fèi)者。
開發(fā)失敗，發(fā)展商無力完整整個(gè)項(xiàng)目，造成投資者的投資損失。
公正經(jīng)營(yíng)如何確認(rèn)客房出租率，客房出租收益與公共部分經(jīng)營(yíng)收益的分配比例問題，惡意減少總的經(jīng)營(yíng)收入，增加運(yùn)營(yíng)成本。
合同條款強(qiáng)迫性，許多產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)際上只是分時(shí)度假產(chǎn)品，投資者簽定的不平等條款造成消費(fèi)者不能享受到產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)用的權(quán)益。
（5）.投資回報(bào)承諾無法兌現(xiàn)引起的法律糾紛。
四、深圳產(chǎn)權(quán)式休閑公寓與實(shí)證分析
深圳特區(qū)報(bào)廣告中心地產(chǎn)部記者王侯先生從商業(yè)角度出發(fā)，提出所謂的服務(wù)型酒店第五類投資概念，具體表現(xiàn)為“四個(gè)新”：一是產(chǎn)品新理念，投資型物業(yè)不再僅局限于產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、myoffice等簡(jiǎn)單層次的投資，而是注入國(guó)際上通用的“服務(wù)性酒店公寓”———即酒店中蘊(yùn)含家的功能；二是投資新品種，它比證券、保險(xiǎn)、商鋪等投資回報(bào)更豐厚、更穩(wěn)定而被市場(chǎng)日益關(guān)注；三是服務(wù)新境界，一般住宅型物業(yè)的服務(wù)大多是以舒適、方便為核心理念，而投資性物業(yè)則是以保值、增值為核心理念的，它不僅是銷售一種投資，更是創(chuàng)造一種投資；四是房屋新銀行，投資性物業(yè)把租
售、服務(wù)融入銷售過程中，是二級(jí)市場(chǎng)上的全新房屋銀行。投資型物業(yè)的創(chuàng)新代表作是三九地產(chǎn)打造的丹楓·白露，最能體現(xiàn)投資型物業(yè)的“四新”原則。它是一座純粹的國(guó)際五星級(jí)服務(wù)性酒店公寓，它的布置與其說是酒店，毋寧講更是一個(gè)溫馨的家。在投資上，它設(shè)定的多贏模式，幾乎是年30％以上的回報(bào)率；在服務(wù)上，只要交付首期18萬，就可永不供樓，由三九大酒店全程式管理等等。
綜上所述，筆者認(rèn)為丹楓·白露項(xiàng)目在地產(chǎn)銷售和支付方式上確有創(chuàng)新，引入五星級(jí)服務(wù)性酒店公寓理念也是神來之筆，借鑒了國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)投資慣例、過剩經(jīng)濟(jì)時(shí)代普通商品（例如家電）的售后服務(wù)思想、并引入現(xiàn)代金融的運(yùn)作方式，值得肯定理念創(chuàng)新。但是在利潤(rùn)回報(bào)宣傳方面，開發(fā)商缺乏對(duì)宣傳方面的有效監(jiān)控，筆者對(duì)丹楓·白露進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，客戶投資18萬元，按照30%回報(bào)率，那么每年回報(bào)利潤(rùn)是5.4萬元，50年回報(bào)利潤(rùn)是252萬元。有兩個(gè)問題，需要向王侯先生請(qǐng)教，30%的投資回報(bào)率有什么保證？誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為是否是不道德的行為？
廣東旭飛集團(tuán)公司下屬的上市企業(yè)旭飛實(shí)業(yè)公司在深圳首先推出產(chǎn)權(quán)式休閑公寓項(xiàng)目，該項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：造就百萬富翁計(jì)劃。旭飛好時(shí)光休閑公寓只需投資10%樓款，就可以得到數(shù)十萬元住宅產(chǎn)權(quán)＋百萬元投資回報(bào)＋33萬健康綜合保險(xiǎn)。該方案設(shè)計(jì)退出機(jī)制，投資滿三年消費(fèi)者可以支付全部樓款購買自住。也可以按照銀行存款利率退出，這對(duì)消費(fèi)者利益進(jìn)行了基本保障。
旭飛.好時(shí)光休閑酒店（公寓）首次提出 “全國(guó)連鎖開發(fā)，品牌集約經(jīng)營(yíng)” 的先進(jìn)開發(fā)理念與經(jīng)營(yíng)模式。
圖3 旭飛華清園
與三九丹楓·白露項(xiàng)目相比降低了客戶投資風(fēng)險(xiǎn)，將休閑型公寓定位為二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，比較適合中國(guó)國(guó)情。旭飛好時(shí)光休閑型投資公寓具有一定轟動(dòng)性和新穎性，投資退出機(jī)制比較務(wù)實(shí)，活躍了深圳房地產(chǎn)氣氛，但是較高回報(bào)承諾還是給旭飛公司的經(jīng)營(yíng)管理帶來較大壓力，因此，必須具有務(wù)實(shí)的經(jīng)營(yíng)能力，才能保障發(fā)展商與客戶的雙方利益，筆者根據(jù)旭飛公司提供的部分資料，結(jié)合自己對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店研究，提出如下具體完善建議：
1.大力推廣知識(shí)型社區(qū)服務(wù)，開展知識(shí)服務(wù)，下大力氣將半島酒店管理集團(tuán)的最佳管理實(shí)踐引入旭飛公寓。
2.導(dǎo)入客戶滿意經(jīng)營(yíng)方法，努力掌握客戶營(yíng)銷精髓，不對(duì)客戶作過高承諾，通過社區(qū)文化活動(dòng)等營(yíng)造旭飛公寓居住文化。
3.與全國(guó)旅游系統(tǒng)特別是深圳旅游局及各大景點(diǎn)密切合作，加入全球酒店訂房系統(tǒng)，特別是重點(diǎn)加入RCI、華夏之旅等分時(shí)度假交換公司。
4.在會(huì)所建設(shè)上進(jìn)行創(chuàng)新，集成中西養(yǎng)生文化，建設(shè)生命加油站，健康儲(chǔ)蓄所。
5.強(qiáng)化培訓(xùn)體系，選拔一批重點(diǎn)培訓(xùn)師資是培訓(xùn)成功的關(guān)鍵，重點(diǎn)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)培訓(xùn)和現(xiàn)代管理知識(shí)培訓(xùn)。
6.引入公寓物業(yè)管理軟件和客戶關(guān)系管理軟件，塑造旭飛五星級(jí)服務(wù)品牌。
7.集中精力打造旭飛休閑公寓品牌，先在深圳地區(qū)作出強(qiáng)勢(shì)品牌，而后根據(jù)房地產(chǎn)品牌輸出的第三種模式，集中輸出知識(shí)與服務(wù)。重視人才經(jīng)營(yíng)＋知識(shí)提煉＋強(qiáng)勢(shì)品牌＝成功的房地產(chǎn)品牌輸出。
人才是地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素中最活躍的因素，人才的經(jīng)營(yíng)要求不僅要把人才當(dāng)作智力資本，而且是特殊的資本。我們?cè)谄髽I(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，不僅要吸引真正有創(chuàng)造力優(yōu)秀人才加盟，而且將研究生培養(yǎng)機(jī)制與企業(yè)人才培訓(xùn)機(jī)制相互結(jié)合，將員工的日常工作與研究工作相互結(jié)合。
對(duì)于員工的培養(yǎng)具體采取如下措施：
（1）.結(jié)合工作崗位，提倡按照工作需要進(jìn)行學(xué)習(xí)。
（2）.制定培訓(xùn)導(dǎo)師與研究導(dǎo)師。
（3）.重視心理訓(xùn)練，培養(yǎng)員工良好的心理素質(zhì)。
（4）.鼓勵(lì)與國(guó)外大學(xué)與一流公司的交流，開闊員工的視野。
我們不僅提倡個(gè)人的成才，而且也培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成功
在人才培育過程中要注意因材施教，區(qū)分普通人才與英才的培訓(xùn)。
8.企業(yè)文化提煉與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的深入研究，項(xiàng)目品牌塑造與企業(yè)形象推廣同步進(jìn)行。
作為民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，旭飛有自己控股的旭飛實(shí)業(yè)上市公司，旭飛的企業(yè)文化是溫情、愛心、關(guān)懷，那么旭飛企業(yè)文化的建設(shè)還需要在如下方向上努力耕耘：
企業(yè)知識(shí)管理體系建設(shè)與企業(yè)文化建設(shè)相結(jié)合，倡導(dǎo)尊重知識(shí)，尊重人濃郁氣氛。
建設(shè)基于核心能力的企業(yè)文化，將企業(yè)文化活動(dòng)滲透到企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。
9.重點(diǎn)檢索世界發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)權(quán)式物業(yè)博士論文，總結(jié)成功失敗教訓(xùn)，完善經(jīng)營(yíng)方案與宣傳方案。
10.營(yíng)銷方式有廣告營(yíng)銷為主向客戶營(yíng)銷方式為主轉(zhuǎn)變，注重營(yíng)銷方式的創(chuàng)新與經(jīng)營(yíng)管理水平的同步提升。
五、總結(jié)
產(chǎn)權(quán)式物業(yè)引入中國(guó)是房地產(chǎn)開發(fā)的新形式，作為新的投資品種還不夠成熟，人才奇缺，因此我們要重點(diǎn)要培育一批高級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店人才，剖析產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)缺點(diǎn)，設(shè)計(jì)出風(fēng)險(xiǎn)較小，符合中國(guó)國(guó)情的新型房地產(chǎn)品種，通過務(wù)實(shí)的經(jīng)營(yíng)爭(zhēng)取較好的投資回報(bào)，塑造知名產(chǎn)權(quán)式酒店品牌，而后實(shí)現(xiàn)連鎖輸出或建立分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟。
篇2：談產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)管理
談產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)管理
產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代的法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)，后來逐漸風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。目前國(guó)際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。
一、中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店特點(diǎn)與現(xiàn)狀分析：
產(chǎn)權(quán)式酒店屬于旅游房地產(chǎn)，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游產(chǎn)品，而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)，又具有房地產(chǎn)的眾多屬性。產(chǎn)權(quán)式酒店這種新型酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，在中國(guó)出現(xiàn)后的幾年時(shí)間里，很快發(fā)展到了一、二線城市，但也就在這短短的幾年間，中國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)經(jīng)歷了從萌芽、發(fā)展、失敗到再發(fā)展的歷程。
幾年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績(jī)，原因主要有以下三方面：一是當(dāng)初的投資者主要是為了把產(chǎn)權(quán)盡早售出回籠資金賺取開發(fā)利潤(rùn)，目的不在于投資做旅游房地產(chǎn)業(yè)；二是海南當(dāng)時(shí)作為旅游度假目的地的條件還不成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念還不為中國(guó)消費(fèi)者充分了解和接受。而目前經(jīng)歷幾年改革春風(fēng)吹拂的中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店已具備發(fā)展條件：旅游度假地軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候已經(jīng)形成；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展，城市中產(chǎn)階級(jí)急劇擴(kuò)大，休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為分時(shí)度假消費(fèi)創(chuàng)造了大環(huán)境；旅游產(chǎn)業(yè)近年迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)旅游資源越來越豐富；國(guó)際分時(shí)度假運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入中國(guó)，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念已為國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)者認(rèn)同，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境日趨成熟。
二、產(chǎn)權(quán)式酒店的購買者分析：
中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的購買者，我認(rèn)為目前主要有三類群體：一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間；二是一些企事業(yè)機(jī)構(gòu)，購買后用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理多成為負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；三是經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假的專業(yè)公司，購買后用于業(yè)務(wù)發(fā)展需要。
這三類群體所關(guān)注的重點(diǎn)各有不同，個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在投資大小、投資回報(bào)的保障、酒店經(jīng)營(yíng)能力、附加的優(yōu)惠條件等；而企事業(yè)機(jī)構(gòu)關(guān)注酒店的環(huán)境、服務(wù)和管理，以及業(yè)務(wù)需要等；經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假的專業(yè)公司最關(guān)注產(chǎn)權(quán)式酒店可供休閑度假的收益預(yù)期，重點(diǎn)考慮酒店對(duì)消費(fèi)者的長(zhǎng)效吸引力。但不管是哪一類客戶，產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)營(yíng)商的水平與實(shí)力、運(yùn)作模式、承諾兌現(xiàn)能力、升值空間和投資安全等是決定性因素。
三、產(chǎn)權(quán)式酒店可由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與經(jīng)營(yíng)：
目前社會(huì)上普遍認(rèn)為，酒店管理和物業(yè)管理是完全不同的二碼事，筆者以為產(chǎn)權(quán)式酒店的物業(yè)管理正好可以是酒店管理與物業(yè)管理的完美結(jié)合。由于專業(yè)物業(yè)管理其范圍涵蓋了各種類型物業(yè)，因此，產(chǎn)權(quán)式酒店完全可以由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，甚至經(jīng)營(yíng)。理由如下：
1、專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)有能力做好產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理。產(chǎn)權(quán)式酒店，是由開發(fā)商按房地產(chǎn)的操作模式，將建成的酒店式物業(yè)賣給消費(fèi)者，消費(fèi)者作為業(yè)主和物業(yè)小區(qū)業(yè)主身份沒有區(qū)別。既適合日常居住，又適合投資置業(yè)和休閑度假。另一方面，它不能僅僅將酒店賣完了事，開發(fā)商更要注重后期對(duì)酒店物業(yè)的高水平管理和長(zhǎng)效良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，才能使投資者對(duì)其產(chǎn)生高度信任。目前綜合性的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，在日常管理工作中通常都將酒店式管理與服務(wù)引入到社區(qū)管理，并利用自身資源，大力開展多元經(jīng)營(yíng)，總體上已經(jīng)集聚大量物業(yè)管理結(jié)合酒店管理的成功運(yùn)作模式和經(jīng)驗(yàn)。在深圳等地就有大型物業(yè)管理企業(yè)管理著多家酒店的范例。
2、酒店管理相較于物業(yè)管理更側(cè)重于經(jīng)營(yíng)，由于物業(yè)管理收費(fèi)受較多限制，收費(fèi)困難且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于酒店，相關(guān)可用于經(jīng)營(yíng)的配套資源缺乏，遠(yuǎn)不如以市場(chǎng)為導(dǎo)向的酒店靈活豐富，管理產(chǎn)權(quán)式酒店正可以讓物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者大展經(jīng)營(yíng)身手。
3、由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營(yíng)和管理，有利于產(chǎn)權(quán)酒店獲得有效管理的同時(shí)獲取長(zhǎng)期良好回報(bào)。目前，專業(yè)物業(yè)管理公司通常都經(jīng)歷了一定時(shí)期的發(fā)展，具有一定管理規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注重品牌形象，其社區(qū)管理工作特征使其掌握大量社會(huì)終端資源，便于酒店業(yè)務(wù)拓展。
四、物業(yè)管理企業(yè)如何做好產(chǎn)權(quán)式酒店的管理：
首先，制定切實(shí)可行的管理制度、高效的工作流程、卓越服務(wù)守則等規(guī)范運(yùn)作，員工保持良好的工作作風(fēng)，管理者及時(shí)發(fā)現(xiàn)員工在工作中存在的問題并及時(shí)糾正，這是貫徹和保持有自身企業(yè)文化特點(diǎn)的酒店式經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的基礎(chǔ)。重視并建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)獲利能力，同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作的透明度，切實(shí)為投資者提供安全、可靠的投資保障與回報(bào)，增強(qiáng)業(yè)主信心。
其次，堅(jiān)持進(jìn)行持續(xù)深入的專業(yè)培訓(xùn)，把做好經(jīng)營(yíng)與服務(wù)做為員工行為素養(yǎng)的重要課題來抓。意識(shí)決定行為，行為產(chǎn)生結(jié)果，要使顧客在酒店到處感受到物業(yè)管理人員的良好服務(wù)，就必須把酒店式服務(wù)的獨(dú)特意識(shí)灌輸?shù)矫總€(gè)員工的腦子深處，堅(jiān)持進(jìn)行持續(xù)深入的培訓(xùn)，通過管理案例，參觀榜樣、同行交流、外派學(xué)習(xí)，以及績(jī)效考核等多種培訓(xùn)手段，使員工們養(yǎng)成行為規(guī)范、微笑親切、問候有禮、目光友善、樂于助人等職業(yè)習(xí)慣，形成酒店式服務(wù)的專業(yè)氛圍。
再次，下大力氣培育市場(chǎng)、培育消費(fèi)者，運(yùn)用促銷手段、示范方式，通過有切身體會(huì)的消費(fèi)者口碑傳播吸引跟進(jìn)消費(fèi)者。重視信息交流，加強(qiáng)與各界溝通，靈敏反饋業(yè)主、客戶意見與建議，是獲得持續(xù)改良經(jīng)營(yíng)管理方向與措施的重要途徑。目前世界上已有超過100個(gè)國(guó)家的5000余家酒店（度假村）加入了分時(shí)度假交換聯(lián)盟。因此，積極加入分時(shí)度假交換體系可以增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的連鎖優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)權(quán)式酒店的服務(wù)是人性化的服務(wù)，是以業(yè)主與顧客為中心的服務(wù)，作為物業(yè)管理者，必須加強(qiáng)與業(yè)主、客戶的溝通，掌握其需求并盡心盡力的加以滿足。同時(shí)虛心聽取各方意見與建議，持續(xù)不斷的改進(jìn)服務(wù)，才能體現(xiàn)酒店式服務(wù)的精髓。并綜合自身和社會(huì)各種資源優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主提供額外的利益和優(yōu)惠。
最后，學(xué)習(xí)知名酒店，建立自已的客服體系，并以高效和業(yè)主、客戶滿意為目標(biāo)，是為酒店獲得穩(wěn)定并有發(fā)展機(jī)會(huì)的住客的關(guān)鍵。酒店服務(wù)以時(shí)效性和可靠性為首要條件，建立客服體系，使顧客信息以及準(zhǔn)客戶每項(xiàng)服務(wù)要求都有效掌握和得到落實(shí)。利用電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，可以更好的提高管理服務(wù)質(zhì)量與效率。
另外，產(chǎn)權(quán)式酒店，既然是一種投資工具，每年要給業(yè)主經(jīng)營(yíng)回報(bào)。注重后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，以下幾點(diǎn)是必須要研究和重視的：
1、產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵。
檔次太低，吸引不到住客；檔次太高，高檔客源又少，而酒店管理成本過高，弄不好成得不償失。通常一般旅游休閑客人最喜歡3星或4星級(jí)酒店做為消費(fèi)對(duì)象。
2、降低管理成本。
風(fēng)景旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，淡旺季明顯，因此酒店管理人員除了保有一定比例的本地人才外，對(duì)基礎(chǔ)員工不妨采取“季節(jié)工”。淡季放假在家只發(fā)放基本生活費(fèi)，旺季再上崗，如此可降低管理人工成本。
3、建立開放式的娛樂休閑設(shè)施。
產(chǎn)權(quán)式酒店的配套設(shè)施不僅為酒店投資業(yè)主服務(wù)，更應(yīng)該向住客開放，甚至為占有旅游市場(chǎng)面向公眾開放，以充分聚集人氣。
4、進(jìn)行空間延伸式經(jīng)營(yíng)服務(wù)，盡一切可能滿足客人需要。
產(chǎn)權(quán)式酒店側(cè)重于面向旅游休閑業(yè)，除價(jià)格和服務(wù)要有自己定位與特點(diǎn)外，還應(yīng)該圍繞旅游業(yè)，展開空間延伸式經(jīng)營(yíng)服務(wù)。如開通專線班車定時(shí)接送、代辦行李交運(yùn)等等。
產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式已基本發(fā)展成熟，分時(shí)度假消費(fèi)的魅力越來越大。優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)不只在參與社會(huì)性物業(yè)管理招投標(biāo)中獲得業(yè)務(wù)發(fā)展，積極介入產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理也大有可為。