醫院成本核算辦法(20**年修訂)

　　第一章總則

　　第一條

　　為進一步規范各公立醫院的成本核算工作，根據中華人民共和國財政部、衛生部共同頒布的《醫院財務制度》、《醫院會計制度》等有關法律法規，結合北京市衛生局開展醫療機構成本核算工作的實際情況，特制定本辦法。

　　第二條

　　本辦法適用于北京市各級各類獨立核算的公立醫療機構開展成本核算工作。

　　第二章醫院成本核算的組織機構

　　第三條

　　為保證醫院成本核算工作正常有序地進行，各醫院要成立院級領導負責的成本核算領導小組，并在財務部門設置成本核算辦公室。

　　第四條

　　成本核算領導小組組長由院級領導擔任，成員包括財務部門、人事部門、總務部門、信息部門等相關部門負責人。其主要職責是:

　　(一)明確各部門在成本核算中的職能范圍，協調各部門關系，對本單位成本核算實施中的重大問題迅速做出決策，保證工作順利進行。

　　(二)根據成本核算辦公室提供的成本數據和分析報告，提出經營管理方面的建議，逐步實現成本數據在各項管理中的運用。

　　(三)不斷改進醫院的內部硬件設施、信息系統、物資配送和其它管理方式，提高成本數據的準確性。

　　(四)將醫院成本核算結果與醫院預算管理、績效考核相結合，并制定醫院的預算管理、績效考核制度。

　　(五)建立醫院成本管理、成本控制流程和相關工作制度。

　　第五條

　　成本核算辦公室是成本核算的常設機構，負責醫院成本核算的日常工作。其主要職責是：

　　(一)根據醫院規模和業務量大小，在財務部門下設相應成本核算崗位(三級醫院設立2-3名成本會計，二級醫院設立1-2名成本會計)。在其它相關部門要設立兼職的成本核算員。

　　(二)結合本辦法，制定醫院內部的成本核算實施細則及檢查、監督制度。

　　(三)制定成本會計、成本核算員的崗位責任制。

　　(四)負責收集、處理成本數據并產出報表，同時進行成本分析。

　　(五)建立成本核算工作的內部控制制度。

　　第三章成本核算部門職責

　　第六條

　　財務部門成本核算主要職責是：

　　(一)每月進行成本數據的核算并編制、報送成本報表。

　　(二)為保證成本核算和管理工作的開展，對各部門進行相關培訓。

　　(三)負責相關成本資料的整理、歸檔，以及成本數據的建立、查詢和更新工作。

　　(四)撰寫成本分析報告，并結合實際調查研究，分析成本變動原因，為醫院管理、決策提供參考。

　　(五)參與成本核算、管理及各項考核制度的制定，并組織監督實施。

　　第七條

　　相關部門成本核算主要職責是：

　　(一)人事部門：負責本院各部門人員及工資變動情況的統計和報送。

　　(二)總務部門：負責本院各部門水(含冷、熱水及污水)、電、煤、氣、科室面積及內部服務工作量的統計和報送?？倓諑旆控撠煴驹焊鞑块T材料、低值易耗品消耗的統計和報送。

　　(三)醫學工程部門：負責本院各部門衛生材料、醫用低值易耗品及配件消耗數量的統計和報送。

　　(四)藥劑部門：負責各部門藥品領用的統計和報送。

　　(五)供應室、血庫、氧氣站、洗衣房等醫輔部門：負責本院各部門實際領用或發生費用的統計和報送。

　　(六)統計部門：負責與成本有關的數據統計和報送。

　　(七)信息部門：負責成本核算系統與相關信息系統的銜接。

　　(八)其它部門：負責其它與成本核算有關數據的統計和報送。

　　第四章醫院成本的構成

　　第八條

　　醫院的成本是指醫院在開展醫療服務過程中發生的各種消耗。其中包括醫療成本和藥品成本。具體構成是：

　　(一)工資福利支出：基本工資、津貼補貼、獎金、社會保險繳費、伙食補助費、其他等。

　　(二)商品和服務支出：辦公費、印刷費、咨詢費、手續費、水費、電費、郵電費、取暖費、物業管理費、交通費、差旅費、出國費、維修護費、租賃費、會議費、培訓費、招待費、專用材料費、勞務費、委托業務費、工會經費、福利費、其他等。

　　(三)對個人和家庭的補助支出：離休費、退休費、退職費、撫恤金、生活補助、救濟費、醫療費、助學金、獎勵金、住房公積金、提租補貼、購房補貼、其他等。

　　第九條

　　為了正確反映醫院正常業務活動的成本和管理水平，在進行醫院成本核算時，凡屬下列業務所發生的支出，不應計入成本范圍。其中包括以下幾個方面：

　　(一)不屬于醫院成本核算范圍的其它核算主體及其經濟活動所發生的支出。

　　(二)為購置和建造固定資產、購入無形資產和其它資產的資本性支出。

　　(三)對外投資的支出。

　　(四)各種罰款、贊助和捐贈支出。

　　(五)有經費來源的科研教學等項目支出。

　　(六)在各類基金中列支的費用。

　　(七)其它國家規定不得列入成本的支出。

　　第十條

　　成本分類

　　(一)按成本計入的方法可分為以下兩類：

　　1.直接成本：成本核算單元為進行醫療服務活動而直接發生的各種成本費用，無論能否直接計量都作為直接成本。

　　其中：計算計入成本：由于計量條件所限無法直接計入，而采用比例系數的方式計入的直接成

　　2.間接成本：相對于直接成本而言，間接為開展醫療服務活動而發生的各項費用，按照“誰受益誰承擔”的分配原則和分配標準分攤至該成本核算單元。

　　(二)按成本形態可分為以下兩類：

　　1.固定成本：在一定時期、一定業務范圍內，成本相對固定，不受業務量變化影響的成本項目。

　　2.變動成本：在一定時期、一定業務范圍內，成本總額與業務量呈正比例變化的成本項目。

　　第十一條

　　成本核算單元的分類

　　(一)醫院成本核算單元按其服務對象可分為直接成本核算單元和間接成本核算單元。

　　1.直接成本核算單元：是直接為病人提供醫療服務的部門。即通過本部門的醫療服務能夠取得相應收入的醫療部門。在確定直接成本核算單元時，要結合核算的目標而定。

　　2.間接成本核算單元：是為直接成本核算單元提供醫療技術性服務以及行政管理、后勤保障性服務的部門。

　　(二)按服務性質劃分為五大類成本核算單元(科室)，包括各臨床科室相應細化的門診、病房、檢查實驗室和辦公室。

　　1.直接醫療類科室：是直接為病人提供醫療服務,并能體現最終醫療結果、完整反映醫療成本的科室。

　　2.醫療技術類科室：是為直接醫療科室及病人提供醫療技術服務的科室。

　　3.醫療輔助類科室：是服務于直接醫療科室和醫技科室，為其提供動力、生產、加工及輔助服務、業務的科室。

　　4.管理類科室：是管理和組織醫院業務開展的行政管理科室和后勤管理屬性的科室。

　　5.科研教學類科室：是醫院內部從事科研課題研究及對外教學的科室。

　　第五章成本核算的辦法

　　第十二條

　　醫院成本核算包括成本費用的歸集、分配及醫院總成本、科室成本、診次成本、床日成本、項目成本、病種成本等各項成本的計算。

　　其中：醫院科室成本核算是按照醫院最末級科室作為成本核算單元計算醫院科室成本的過程。

　　第十三條

　　醫院成本核算的基本原則是：

　　(一)產權清晰原則。醫院要明確產權，清晰界定不同的核算主體及其經濟活動。對行為不屬于醫院成本核算范圍的附屬機構支出(如院辦所、宿舍樓等)，其經濟活動要與醫院運營進行剝離。

　　(二)直接計入與合理分攤原則。凡能夠直接確認耗用成本核算單元的成本應直接計入，反之則按受益情況在各受益單位間進行分配后計入。

　　(三)按成本核算單元歸集費用原則。醫院總成本核算范圍內的成本均應按照相對應的成本核算單元進行歸集。

　　(四)權責發生制原則。醫院成本核算應與會計核算同樣嚴格按照權責發生制原則進行。會計核算對于一次性支出項目(如水電費等)，使用預提、待攤科目進行處理以保證成本的均衡性。

　　(五)方法一貫性原則。醫院的成本分攤基礎一經確定，在一個會計年度內不得隨意改變，以保證科室成本核算的穩定性。

　　(六)期間一致性原則。醫院的成本核算期間應與會計統計期間相互一致，保證統計信息和財務會計信息的相關性，為科室成本確定分攤依據。

　　第十四條

　　醫院科室成本的歸集是通過健全的組織機構、按照一定的統計要求及報送程序，將成本費用直接或分攤歸屬到耗用科室承擔的過程。具體包括以下內容：

　　(一)工資福利支出：按照人員支出的實際情況，分別計入相關成本核算單元。

　　(二)商品和服務支出：按照實際發生額直接計入相關科室，需分攤的費用應按科室受益情況選擇分攤依據進行分攤，并計入相關科室。

　　其中：材料成本按當月實際發生額列支，不能以領代銷。藥品成本根據實際發生額計入藥品業務科室。修購基金按成本核算單元實際占用固定資產的情況確定并計入，屬于應分攤的修購基金應按受益情況分攤歸集。直接列支的修繕費直接計入相關成本核算單元或按受益情況分攤歸集。對于已具備計量條件的醫院，其水費、電費和其它能源消耗成本采用直接計入的方式;未具備計量條件的醫院采用大用戶剝離和計算計入相結合的方法。

　　大用戶是針對于醫院一些成本項目(如：煤、水、電、氣)消耗比較大的科室，在采用分攤計入時的比例應與其它科室不同，故將此類科室定位為大用戶。處理方法：

　　1、該科室有單獨計量設施，該項成本直接計入此類科室，分攤計算時該項成本不再向此類科室分攤。

　　2、若此類科室并沒有單獨安裝計量設施，則可以參考功率和平均工作量等以定額形式將該項成本直接計入此類科室，分攤計算時該項成本不再向此類科室分攤。

　　(三)對個人和家庭的補助支出：按照支出的實際情況分別計入相應的科室，其中離退休人員的費用統一歸集到公用成本。

　　第十五條

　　醫院成本按照以上原則進行歸集后，再按照以下順序進行四級分攤：

　　(一)第一級分攤(公用成本分攤)：

　　公用成本是在成本的歸集過程中，對于無法歸集到某個科室的費用應計入到公用成本，并按比例系數在全院科室進行分攤。公用成本的分攤參數采用按人員比例、面積等方式，將公用成本分攤至全院科室。

　　(二)第二級分攤(管理成本分攤)：

　　將管理類科室的成本(包括該類科室直接成本和第一級分攤的部分)向其它類別科室進行分攤，分攤參數采用按人員比例的方式。

　　(三)第三級分攤(醫療輔助成本分攤)：

　　將醫療輔助類科室的成本(包括該類科室直接成本和第一、二級分攤的部分)向直接醫療類、醫療技術類和科研教學類科室進行分攤，分攤參數根據科室性質采用內部服務量、工作量或人員比例的方式。

　　(四)第四級分攤(醫療技術成本分攤)：

　　將醫療技術類科室的成本(包括該類科室直接成本和第一、二、三級分攤的部分)向直接醫療類科室進行分攤(科研教學類科室不再參與分攤)，分攤系數采用收支配比原則。對于沒有收入的醫療技術科室分攤參數可采用按門診、住院工作量的方式。

　　全部分攤后，滿足如下平衡關系：

　　醫院總成本=直接醫療類科室成本+科研教學類科室成本

　　=門診總成本+住院總成本+科研教學類科室成本

　　第十六條

　　需要分攤的成本費用，應本著相關性、成本效益關系及重要性原則，根據選定的分攤基礎進行。

　　(一)按人員比例分攤：

　　公式：分配率=某項成本費用/相關科室人數之和

　　某相關科室應負擔的成本=某科室人數×分配率

　　(二)按業務量(工作或服務量)分攤：

　　公式：分配率=某項成本費用/相關科室業務量之和

　　某相關科室應負擔的成本=某科室業務量×分配率

　　(三)按科室收入分攤：

　　公式：分配率=某項成本費用/相關科室收入之和

　　某相關科室應負擔的成本=某科室收入×分配率

　　(四)按占用資產分攤：

　　公式：分配率=某項成本費用/相關科室資產占用之和

　　某相關科室應負擔的成本=某科室資產占用水平×分配率

　　(五)按占用面積分攤

　　公式：分配率=某項成本費用/醫院總面積

　　某相關科室應負擔的成本=某科室實際占用面積×分配率

　　(六)其它分攤基礎

　　醫院可以選擇切合自身實際的分攤基礎對醫院的成本費用進行分攤歸集。

　　第十七條

　　計算醫院診次、床日成本時，只有臨床科室為直接成本科室。此時將間接科室的成本分攤至直接成本科室，得到分攤后的直接科室成本。醫院直接成本科室又根據服務對象的不同，分為門診醫療科室和住院醫療科室，并分別計算出診次和床日成本。

　　全院平均診次成本=

　　各臨床科室診次成本=

　　全院平均實際占用床日成本=

　　各臨床科室實際占用床日成本=

　　第六章成本核算報表體系

　　第十八條

　　成本核算報表體系由成本核算報表和經營分析評價指標報表組成。

　　(一)成本核算報表：通過成本核算的開展，應定期產生成本核算報表，客觀反映醫院成本核算結果。

　　包括六類二十五張成本核算報表：

　　報表類型代碼

　　報表類型名稱

　　報表編號

　　報表名稱

　　C1結余分析

　　醫成本C1-01表

　　收入成本收益總表[不含財政收入]

　　醫成本C1-02表

　　收入成本收益總表[含財政收入]

　　醫成本C1-03表

　　直接醫療科室收入成本收益明細表

　　醫成本C1-04表

　　直接醫療科室收入成本收益明細表(本科開單本科執行)

　　醫成本C1-05

　　醫技科室收入成本收益明細表

　　C2成本構成分析

　　醫成本C2-01表

　　成本構成總表

　　醫成本C2-02表

　　直接醫療成本構成表

　　醫成本C2-03表

　　醫技科室成本構成表

　　醫成本C2-04表

　　醫輔科室成本構成表

　　醫成本C2-05表

　　管理科室成本構成表C3

　　成本分類分析

　　醫成本C3-01表

　　成本分類分析表一(按變動性劃分)

　　醫成本C3-02表

　　成本分類分析表二(按可控性劃分)

　　醫成本C3-03表

　　成本分類分析表三(按應計入方式劃分)

　　醫成本C3-04表

　　成本分類分析表三(按項目構成劃分)C4

　　成本差異分析

　　醫成本C4-01表

　　科室成本差異分析表

　　醫成本C4-02表

　　科室成本差異分析明細表

　　醫成本C4-03表

　　成本項目差異分析總表

　　醫成本C4-04表

　　成本項目差異分析明細表C5

　　分攤匯總

　　醫成本C5-01表

　　科室成本分攤匯總總表

　　醫成本C5-02表

　　科室成本分攤匯總明細表

　　醫成本C5-03表

　　成本項目分攤匯總總表

　　醫成本C5-04表

　　成本項目分攤匯總明細表C6

　　績效考核基礎數據

　　醫成本C6-01表

　　自定義科室收入成本分析表

　　醫成本C6-02表

　　直接醫療科室收益排名表

　　醫成本C6-03表

　　醫技科室收益排名表

　　(二)經營分析評價指標報表:通過對醫院資源配置(人力、物力、財力)，醫院償債能力，醫院運營能力，醫院贏利能力，醫院收入、成本、收益等方面的七大類六十多個重要經營分析評價指標進行計算、分析，從不同的側面分別反映和評價醫院經營的狀況。

　　第七章成本分析

　　第十九條

　　成本分析的目的是幫助衛生主管部門和醫院管理者了解醫療機構成本狀況，為做出相關決策和提高醫院管理水平服務。成本分析的意義是通過分析成本揭示成本消耗現狀，認識成本變動規律，尋求成本控制的途徑，努力降低醫療服務成本，提高醫院的社會效益和經濟效益，促使醫院走優質、高效、低耗的可持續發展之路。

　　第二十條

　　根據成本核算報表和經營分析評價指標報表所反映的成本信息和指標信息，進行成本分析，并用文字說明成本變化的主要原因，提出有效管理和控制成本的合理化建議。成本分析報告定期向主管部門和醫院成本核算領導小組報送。

　　第二十一條

　　各醫院可根據主管部門的要求和自身管理的需要選擇不同的分析方法，分析成本計劃完成情況，產生差異的原因，并制定降低成本的措施，編制分析報告。其主要方法包括：

　　(一)本量利分析。本量利分析主要研究如何確定保本點和有關因素變動對保本點的影響。保本點是指醫院收入和成本相等的運營狀態。

　　結余=醫院收入

　　固定成本

　　當結余等于零時，此時的業務量即為保本點的業務量。

　　保本點業務量=

　　保本收入=

　　醫院通過對保本點的計算，反映出業務量、成本間的互動關系，用以確定保證醫院正常有序發展所達到的保本點業務量和保本收入總額，進一步確定所必須的目標業務量和目標收入總額，同時固定成本和變動成本的改變也會影響醫院的運營發展。

　　(二)成本差異分析。成本差異是反映實際成本脫離目標成本的信息，并對產生的成本差異進行分析，找出形成差異的原因，制定控制措施。

　　醫院應根據實際需要確定目標成本，可采用歷史最好水平、歷史同期水平、同類醫院平均水平、預算目標水平等。

　　成本差異=實際成本—目標成本

　　成本差異分析可采用因素分析法，對成本構成中的各種因素進行分析，使醫院可以有針對性地調整成本構成、降低費用、提高效益。

　　(三)成本構成分析。成本構成分析是分析醫院以及科室的人力成本、材料成本、凈藥品成本、折舊成本、離退休人員成本等成本要素的構成，為分析醫療項目成本核算與病種成本核算的成本構成奠定基礎。

　　第八章附則

　　第二十二條

　　醫院項目成本核算應以各科室開展的醫療服務項目的成本為對象，歸集和分配各項費用，計算各個項目總成本和單位成本。關于醫院項目成本的核算辦法另見細則。

　　第二十三條

　　本辦法的解釋及修改權在北京市財政局和北京市衛生局。

　　第二十四條

　　本辦法自發布之日后三十日起執行。此前發布的《醫院成本核算辦法》(京財社[20**]658號)同時廢止。

篇2：大廈小區成本核算與成本控制細節管理

　　大廈小區成本核算與成本控制細節管理

　　一、大廈和小區成本控制的目的和意義

　?。ㄒ唬┠芴嵘飿I管理企業的競爭力

　　成本控制為什么能提升物業管理企業的競爭力？現在物業管理的競爭點也就是物業管理的發展。尤其是深圳二十年的發展變化，于五、六年前，我們看一個物業公司，只知道看保安站得整不整齊，看保安是否雄赳赳，氣昂昂的，看看綠化是否很綠，地是否掃得很干凈，那個時候普遍認為看一個物業公司管理的好與否都這個標準。隨后過了幾年之后，也就是前二、三年，在任何一個小區都會發現，每個保安都很整齊，紀律都很標準，地都很干凈，很多物業管理企業都是比較好的。而近幾年，企業為了塑造自己的核心競爭力又把物業公司轉向服務了。

　　另外從物業管理發展的模式變化來說：最早提出的是共管式的管理模式，往后發展又提出酒店式的、無人化的、個性化的，可以看出這是一種“服務”的提升。從以上這些歸納起來可發現，這是一個服務轉變的過程，也是我們物業管理轉變的一個關鍵過程，這足以說明物業公司競爭重點已經變了。

　　那么，物業管理企業之間存在競爭，現在敏感性的焦點問題是“價錢”，就是物業公司要業主少交一點錢，業主可能會更加容易接受物業公司。但這必須保證相同的服務質量，也就是說這種競爭力是物業管理企業花業主最少的錢，做最多的和最好的事情。

　?。ǘ┰鰪姌I主對物業公司的可信任程度

　　提高業主對物業公司的信任程度，讓業主感覺到所交的錢是花得值得的、花得對的、花得都能看見的、花得都滿意的。但注意要花得讓業主喜歡。

　　如果物業公司的成本控制能與業主溝通，并建立在業主滿意的基礎上進行成本控制，業主一定會對物業管理公司的信任程度增強，交費也交得心里比較安寧一點。否則，業主會說經常收我們的錢，收了錢物業公司到底做了些什么？

　?。ㄈ┦俏飿I管理企業內部規范管理的需要

　　現在政府有明文規定說物業管理企業的利潤應該是支出成本的10%。物業管理行業的利潤為什么要控制在10%呢？而且原來是收入的10%后來變成了支出的10%，為什么會有這種變動呢？依我個人的理解：

　?、贋槭裁床荒芤允杖氤杀镜?0%作為利潤？

　　因為物業管理企業所花的錢畢竟是花在小區里面的，花在業主身上，即使多請幾個人，這幾個人是為小區服務的。如果按收入成本計利潤，那么光收入不干活，物業公司仍然可以保證利潤。所以把它改成以支出成本計算。

　?、跒槭裁匆殉杀究刂圃?0%呢？

　　人們知道物業管理涉及到的面是最廣的，一個小區的居民涉及到社會上的方方面面，甚至涉及到每一個人自身利益，而且面很廣。我們中國城市所有的人基本上都在物業管理的服務范圍之內。如果物業公司在物業管理服務這個工作上片面追求利潤的時候，必然會遭到業主的反對。如果反響太大的話，必然會引起社會的不穩定。我想這是控制成本在10%的一個主要原因吧。那么物業公司要想去爭取更多的利潤，只有去擴大規?；蛘唛_展多種經營，這是物業管理發展方向。

　　在香港物業管理企業水平最高的一類是發展商下面的物業公司。物業公司對外不接一個樓盤，專門為自己的發展商服務，錢也由發展商來補貼。二類是向內地擴展的，只要有一點物業就管，反正每個管理處只派一兩個精英管理人員，其他全部利用社會資源，這是香港的管理方式。也就是說，物業管理的利潤是來自于發展商的、來自于規?；?。這是內部管理的需要，行業的規范，法制的健全，必然會導致這種結果。這也是一種趨勢。

　?。ㄋ模┦俏飿I實現保值增值的有效手段和途徑

　　眾所周知，物業管理的目的就是使這個樓盤，這棟房屋能夠保值增值，70年或者更長的時間能夠使之正常的運作。那么如果物業公司進行成本控制，用低成本同樣能使小區（大廈）正常運作，也就是實現了保值增值的目的。所以成本控制是保值增值的一個有效手段。

　　也就是從以上諸多方面來理解為什么要進行成本控制，而不是成本控制物業公司的利潤就會下降。所以，首先要解脫思想上的矛盾。

　　二、物業管理的成本費用

　　成本是指物業管理企業對一個特定物業進行管理服務所支出的總和，這就是總的成本。成本費用也就是在從事物業管理服務當中對房屋的使用人或者業主進行維修管理和服務所發生的成本的各項支出，也就是成本費用。任何一個事物都有一個起步、成長、成熟，然后到衰退，甚至滅亡的這樣一個過程。那么物業也是一樣的也有一個這樣的過程。一個物業首先剛剛起步，隨后管理上漸漸走向規范，然后這房子必然會老化，一些設施設備的使用壽命必然會到，所以物業管理必然有這個周期過程。物業有了周期性以后，在物業的成本支出上也是隨著這個周期變化而變化的。總體上可分成三個階段：

　?。ㄒ唬┢鸩诫A段

　　一個新的小區，物業管理處剛剛投入，設備要添購、服裝費、員工培訓費等在前期費用的支出額肯定比較大。尤其是大型的多層住宅區。

　?。ǘ┥L成熟階段

　　生長成熟階段物業公司所有的管理都走向了規范，人員的培訓基本上到位了。對物業的基本情況以及設施設備也已經熟悉，工作效率也提高了，所以費用相對來說會降低、穩定。

　?。ㄈ┧ネ似陔A段

　　經過很長一段時間以后，物業開始老化，有些設備的使用壽命可能已經到了，那么物業公司的支出自然而然又要升高。

　　所以財務管理在物業管理的成本支出方面也是隨著物業管理周期來進行變化的。

　　三、物業管理小區的成本預算

　　籌備期也是物業管理的前期介入期，前期介入的成本預算應注意七點：

　?。ㄒ唬┍M量的購買工具設備。

　　為什么要盡量購買？一是工具設備，二是辦公的固定資產。我們不是要全買，而是要與其它管理處聯合起來買，并且購買工具設備的時候要考慮到資源共享。比方綠化自己管的話，如果小區面積大，就買個剪草機，如果那個小區小一點就不買，那么就由這個小區負擔那個小區的剪草工作；假如旁邊有一個小區（大廈）是你們一個公司管的話，它有復印機，那你這個小區的復印機也可以不買。但在購買工具設備方面要注意，切割機、電焊機在大型的管理處都應該有。這樣干起活來就方便、準時。要是業主的層次都比較高的話，對管理的要求可能也就高一些，物業公司什么事都要及時趕到。把活擠在一塊干，也來不及向別人借設備。

　?。ǘ┎豢深A見的費用比較多。

　　我們平常做成本支出的時候乘20%就差不多，但是在前期的時候這種不可預見的成本還要加大，可能要翻到幾倍。因為在前期介入的時候，一般工程還沒有完成驗收，起碼沒有全部驗收。按照要求至少在入伙的前三個月，這時施工單位還在現場，發展商也還在現場，這個時候就會發生不可預見的費用。如果物業公司是發展商子公司的話，那么，不可預見的費用就會更高。因為發展商是“老子”，可能偶爾做一些事叫物業公司去弄一下，即使不要物業公司出錢，也要物業公司出人，出了人不就是出錢嗎？所以，這種不可預料的費用特別高，計算這種不可預見的費用時就要加大。

　　（三）水電費的問題。

　　在籌辦期的前期介入階段，水電費最好的處理方式就是不接，由發展商來控制。那個時候，物業公司也有理由，假如物業公司接的話，物業公司本身的電費支出根本沒有發展商很小的一部份。當時可能還在施工階段，業主還沒有入伙，所有的用電基本上都為發展商所做的。比方說：“發展商這里有五套房子沒賣掉，發展商今晚要把全部的彩燈都打開。那物業公司開不開？開了以后物業公司怎么跟發展商怎樣算錢？打個報告上去，上面都是領導，報告一轉第二天找不著了，很多這樣的情況。所以接管水電費的問題，應在業主入伙以后或者在發展商撤場以后再把水電接過來，物業公司采取這樣的態度較穩妥。在水電接手之前收到的水電費的錢，也應交給發展商，由發展商來處理這個問題。這一點是比較重要的，特別在賣房的時候，公用水電費太大了。

　?。ㄋ模┓智迮c發展商、施工隊的一些責任界線。

　　這個責任也是指花錢方面，一定要分清楚！有很多物業公司花的錢都是替別人花的，自己好好想一想，物業公司為了提高自己的品牌，為了提高競爭力，反正很多事情希望把它做好，一做好就

　　（五）人員的培訓費及資料費。

　　籌辦期主要的項目：也就是籌辦期人員的工資和培訓費用。尤其在前期介入時期培訓費用比較大。因為所有的人員也有可能在范圍內正常調配，從其他管理處抽一些精英人員到一個新的地方去，而大部分人員還要到外面選聘過來，要進行一系列的培訓，這個費用就比較高。另外，管理處還要準備一些相關資料。比如：業主公約、手冊、規定、制度等資料都必須要有的，所產生的費用也比較大。

　?。┢匠＝洜I支出費用的測算。

　　經營方面可能各公司不一樣，但基本上就是這些費用。

　　1、行政延?

　?、偃斯べM（包括工資、稅金、福利、保險）；

　?、谵k公費；辦公費用包括通訊費、辦公用品費和水電費（指辦公的水電費，并不是公用水電費）

　?、廴斯づ嘤栙M。我們知道物業公司99%的工作都是用人來操作的，人的素質水平上的高低一定程度上影響物業公司的服務質量。所以，培訓工作被越來越多的企業所認同，而且培訓的體系也越來越健全，這也是一筆比較大的費用，而且，光有素質也不行，有素質還要經過住宅局的培訓考核，一定要到住宅局去交錢、考證?，F在證分為三類：a上崗證（指一般人員的上崗證）；b部門經理證；c企業經理證。再說現在社會發展得較快，經常有新的管理模式沖擊；法律時刻修改、完善；稅務經常變動。有些特定的部門、管理層（如中高層管理人員、財務部等）都應該關注社會上一些專業性、針對性突出的培訓機構，必要時也要參加培訓，充充“電”。

　?、懿盥觅M；

　　⑤社區文化費。社區文化費指的是由物業公司來組織的。社區文化費主要還包括員工的費用；宿舍的費用。有很多高檔的住宅區（大廈）基本上不考慮物業公司員工的宿舍問題，所以有可能物業公司會產生宿舍費用；

　?、薇０操M。保安費用有：a服裝；b警棍；c通訊器材。

　?、呓哟M。

　　2、公共電費：

　　包括：

　?、匐娞?/a>用電；

　?、诘缆氛彰鳎ò窡?、射燈、圍墻燈、彩燈）；

　　③消防用電；

　?、軜堑勒彰?；

　　⑤地下車庫照明；

　?、拗悄芑到y用電；

　　⑦排水系統用電；

　?、嗥渌O施用電（如噴泉，高檔的小區有溫水泳池）；

　　3、公共水費：

　?、倬G化用水；

　　②清潔用水；

　?、酃苍O施用水（小橋流水、噴泉、泳池）；

　　4、維修養護費用：

　?、匐娞菥S護（分維修費和保險費）；

　?、诜课菥S護費用；

　?、垭娖?、電訊的維護；

　?、芙o排水的維護（包括消防水的維護）；

　　5、攤銷（其中包括固定資產的折舊和籌辦期開辦費用以及其它攤銷）：

　　6、固定資產的維修（主要指自有的，不是指小區的）

　　7、不可預見的費用

　　8、管理者酬金

　　9、稅金

　?。ㄆ撸┢匠＝洜I收入費用的測算。

　　1、綜合管理費（包括商鋪、住宅、停車場）：

　　這里著重說一下停車場，停車場各個物業公司都不一樣。其實，停車場凡是露天的，也就是地面停車場，物業公司所收的租也好、停車費也好，全部由物業公司充減管理費；但是如果是發展商投資建的停車場，地下車庫這些，是由發展商來收租金的或使用的，就算物業公司收了也是臨時占到便宜，遲早是發展商的。那么如果地下車庫物業公司收什么？物業公司要注意了，一般有兩種情況：

　　①業主和發展商之間達成什么協議？賣車位的時候有沒有包括管理費，如果沒有包括管理費，那物業公司就向業主收停車位的管理費（但這個停車位并非光這車位這一小塊地方，其中還包括共用部位的分擔）；如果賣車位時包括了管理費，那么物業公司應該向發展商收；

　?、谌绻l展商委托物業公司把車位租出去，就向發展商收取手續費。收取費用的高低應由發展商和物業公司去協調。

　　2、家政服務費：

　?、偕祥T維修、上門清潔、上門煮飯這些綜合家政服務費；

　?、谄渌杖?。

　　最后來計算數據狀況，物業公司通過以上幾項，管理處對小區（大廈）一年來的費用進行預算。

　　四、成本控制

　　1、由業主委員會來審核這些項目；

　　2、如果沒有成立業主委員會的，以征求意見的形式把審核項目公布出去。

　　由業主提意見，公布電話、公布業主意見，那么征求業主的意見以后，物業公司進行修改后實施。一來物業公司通報并做這些項目后以防出現爭執的情況；二來使物業管理能把業主的意見徹徹底底地融入進去。眾所周知，物業公司最終的目標還是為了業主。一個企業也是為了忠實的顧客群體。要業主滿意才是真的滿意。首先是管理處制定預算或者年度的計劃，送到業委會征求意見。同時業委會也會收到單個業主的意見，經業委會權衡后向物業公司提出修訂意見，然后彼此進行溝通、協商。

　　3、公共水電費

　?、乓幏锻庥秒姷墓芾?。

　　⑵規范公共照明管理。

　　在公共照明管理方面，建議物業公司最好在每個小區（大廈）都要有一張很明確的開關管理規定。整個小區，幾號燈今天是幾點關要明確寫出來，列成一種數據化。那么，這張開關管理規定作為每位員工上崗培訓的一項內容。如果員工分配到這個管理處來了，首先這個是他們學習內容之一。然而，開關規定隨季節變化不斷的修訂的，春秋不一樣，夏天和冬天也不一樣。這是要根據時令來修訂的，但是一定要有一個這樣的開關管理規定。這里主要指的是多層住宅。那么大廈，大廈一方面都用感應燈最好，如樓道、消防通道一定要用感應開關，換也要換成感應開關。就像公共樓道、消防通道一般很少人進去，務必換成感應的，只要開一下門，關一下門就能解決問題了。在多層中主要指一些電梯廳、地下車庫內的燈要換成感應的。

　　另外，特別是一些比較高檔的燈，既多又漂亮。而且本身燈是比較亮的，但外面又是加了幾層玻璃又暗了，那么要加幾個燈。燈特別多，這個要把它做成感應燈顯然是不合適的，畢竟是個公共通道，而且24小時可能都有人走。這種開關要注意使用一種標簽，一般物業公司安裝的開關是一排一排的，每一排的開關最好用好多種顏色的標簽區分開來：有紅的、有綠的、有黃的......那么員工培訓的時候就方便了，幾點關紅的、幾點是開綠的......為什么會有這種情況？因為高層的樓層一般24小時都要開的，里面燈管很多，一般物業公司會把燈調整成兩路：12小時開那一路，另12小時開這一路。通過這種細節的管理，既可節約很多電費又可延長燈泡的使用壽命，否則，要么就是兩路燈24小時全開了，既浪費電對燈泡又產生不良影響。

　　還有，要巡視電表是否正常計量。特別是舊區的一些電表。

　　⑶公共用水

　?、僖⒁庖幏锻饨佑盟?。

　?、谝幏端吹氖褂谩Ｐ^用水量最大的還是清潔綠化。這有兩種做法：一種是清潔綠化外包的，外包的用水不一定規范，這個需要物業公司去監控。二是自管的。

　　③泳池和噴泉。特別是泳池的管理，有幾家泳池，經常會出現半個月或一個月就換一次水。物業公司認為換了水以后，這個水就好，就干凈了。這也是一個誤點，其實不然，泳池的水達到一個季度換一次，甚至四五個月或半年，只要物業公司管理的好，一點問題都沒有。

　　⑷低質易耗品的費用的測算（主要指維修、低質易耗品的控制）。

　　低質易耗品是指燈泡等。那么這些易耗品是如何計算的呢？低質易耗品更新費=（一般公共設施的購置費+安裝費）×12÷各設施的正常安全使用年限，這是低質易耗品的更新費的計算方法。那么每一項設施都有正常安全的使用年限，比方說白質燈，它的使用年限為1000小時；日光燈使用年限為1500小時。使用壽命都不一樣，所以如果在檢驗易耗品是否過多的時候，可以利用這個方式來計算，我們買這些易耗品有沒有達到它正常的使用年限，正常的使用時間。

　　⑸低質易耗品的成本控制

　?、偕碳业目刂坪驮u估，也就是供貨方的評估。因為易耗品每天都要換的而且量比較大，這個供貨方一定要保證質量。廠家的評估一定要管理處或企業搞品質管理人員到外面去了解一下供貨商的信譽、執照、進貨渠道、價格，這些了解清楚了以后，由他來送貨，這樣物業公司既省事又有效益。

　　②質量求佳。

　　③供貨商要相對固定。

　　④要批量進貨。為什么要批量進貨？一來保證服務時間，二來批發價，價格肯定要低一點。

　　⑤以舊換新--就是物業公司維修工要換東西或要領用東西，必須要以舊換新，不能說，換出去的東西壞了尸體都找不到了。不要出現只知道“換新工”的現象。

　?、薅ㄆ跈z查。尤其是一些長期不使用的比如閥門、水龍頭，設備房等，要經常去開一下，讓它走動走動。就像物業公司的柴油發電機要每一個月或半個月去開一次一樣的道理。

　　另外，物業公司買一些東西也有一點小技巧，比如草坪燈的燈罩、路燈的燈罩，現在有很多稀奇古怪的燈罩都出來了。那么物業公司是買圓形的還是買棱形的？如果圓形一個燈罩的話，很容易破，如果是棱形的，有角的，那么東西一般落不到上面去，一落上去就滑走了。所以，物業公司買任何東西的時候都要以控制成本為前提來考慮實際問題。

　?、邆}庫和采購的管理。每個物業公司都有相應的制度，而且這個環節是相當重要的。重點是要注意對供貨商做事后的回訪，購完貨以后物業公司的品質管理人員要做事后的回訪，而不是采購的人員。比方說品質部，品質管理人員聯系了一家供貨商，告訴管理處，這一家負責送貨，那么管理處向供貨商要貨了。當然，簽單還是由管理處簽的，最重要的是品質管理人員一年或半年要到供貨商家回訪一次，了解一些情況，這樣有利于物業公司更好地控制。

　　⑧資源共享。從物業管理發展趨勢也可以看到，像某物業公司實行1+N的管理，附近有幾家管理處，物業公司只用一個經理來領導，下面可能設主管或主辦的形式，然后采購、工具、設備、人員都可以統一調配，這種管理模式就是節約成本的一種做法，也是資源共享的做法。

篇3：房地產成本費用項目及核算內容

　　4-1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況,按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項:

　　1)土地征用及拆遷補償費

　　2)前期工程費

　　3)基礎設施費

　　4)建筑安裝工程費

　　5)配套設施費

　　6)開發間接費

　　4-2 各成本項目的開支范圍如下:

　　■土地征用及拆遷補償費

　　指為取得土地開發使用權而發生的各項費用,主要包括以下內容:

　　(1)土地征用費:支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費,交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

　　(2)拆遷補償費:有關地上、(來自:www.dewk.cn)地下建筑物或附著物的拆遷補償支出,安置及動遷支出,農作物補償費,危房補償費等;拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳,分別沖減有關成本。

　　(3)市政配套費:指向政府部門交納的大市政配套費,征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。

　　(4)其他:如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。

　　■前期工程費

　　指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、 "三通一平"等前期費用。主要包括以下內容:

　　(1)項目整體性批報建費:項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。

　　如:人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

　　(2)規劃設計費:項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改

　　造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費),制圖、曬圖費,規劃設計模型制作費,方案評審費。

　　(3)勘測丈量費:水文、地質、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

　　(4)"三通一平"費:接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。

　　(5)臨時設施費:工地甲方臨時辦公室,臨時場地占用費,臨時借用空地租費,以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產,如空調、電視機,家具等不屬于臨時設施費。

　　(6)預算編、審費:支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。

　　(7)其他:包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。

　　■基礎設施費

　　指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用,紅線外兩米與大市政接口的費用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內容:

　　(1)道路工程費:小區內道路鋪設費。

　　(2)供電工程費:變(配)電設備的購置費,設備安裝及電纜鋪設費,供(配)電貼費、電源建設費,交納的電增容費等。

　　(3)給排水工程費:自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用,以及向自來水公司交納的水增容費等。

　　(4)煤氣工程費:煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費,煤氣配套費,煤氣發展基金、煤氣掛表費等。

　　(5)供暖工程費:暖氣管道的鋪設費、集資費。

　　(6)通訊工程費:電話線路的鋪設、電話配套費,電話電纜集資費,交納的電話增容費等。

　　(7)電視工程費:小區內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。

　　(8)照明工程費:小區內路燈照明設施支出。

　　(9)綠化工程費:小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設費。

　　(10)環衛工程費:指小區內的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

　　(11)其他:小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。

　　■建筑安裝工程費

　　指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費),有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的"工程價款結算單"來確定。主要包括以下內容:

　　(1)土建工程費

　　①基礎工程費:土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎處理費、樁基咨詢費。

　　②主體工程費:即土建結構工程費(含地下室部分)。

　　③有甲供材料的,還應包括相應的甲供材料費。

　　(2)安裝工程費

　?、匐姎?強電)安裝工程費:主體工程內的照明等電氣設施安裝費,有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。

　?、陔娪?弱電)安裝工程費:主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。

　?、劢o排水安裝工程費:主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。

　?、茈娞莅惭b工程費:主體工程內的電梯及其安裝、調試費。

　?、菘照{安裝工程費:主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。

　?、尴腊惭b工程費:主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。

　　⑦煤氣安裝工程費:主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。

　?、嗖膳惭b工程費:主體工程 內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。

　　⑨上述各項如有甲供材料、設備,還應分別包括相應的甲供材料、設備費。

　　(3)裝修工程費:內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬

　　等的裝修費,有甲供材料的,還應包括相應的甲供材料費。

　　(4)項目或工程監理費:指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。

　　(5)其他:工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費(零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的,應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中),現場垃圾清運費、工程保險費等。

　　■配套設施費

　　指房屋開發過程中,根據有關法規,產權及其收益權不屬于開發商,開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目,具體核算內容可區別以下情況:

　　(1)在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、(來自:www.dewk.cn)變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。

　　(2)在開發小區內發生的根據法規或經營慣例,其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。

　　(3)開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時,發生的沒有投資來源的費用。

　　(4)對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施,應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設施的產權,則應作為經營性項目獨立核算。

　　■開發間接費

　　指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括:

　　(1)現場管理費用:內部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。

　　(2)利息并借款費用:直接用于項目開發所借入資金的利 息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。

　　(3)固定資產投資方向調節稅:按規定應計繳的固定資產投資方向調節稅。

　　(4)物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金:按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　(5)質檢費:包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費,項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。

　　(6)其他:項目交付使用后發生的,按規定或協議應由開發商承擔、補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差,以及其他應計入開發間接費的費用。

　　4-3 開發企業期間費用的開支范圍為:

　　■營業費用

　　指在開發產品銷售環節發生的各項費用。包括:

　　(1)已完開發產品銷售以前的改裝修復費,開發產品看護費及按規定或協議應交物業管理公司的空房物業管理費,根據規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。

　　(2)小區內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產,如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發成本中列支。

　　(3)開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。

　　(4)專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業務交際費以及其他經費。

　　■管理費用

　　指企業行政、財務、人事等行政管理部門,為組 織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括:

　　(1)行政管理部門人員的工資、福利費,辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。

　　(2)工會經費和職工教育經費。

　　(3)財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。

　　(4)稅金:指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。

　　(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。

　　(6)無形資產及長期待攤費用攤銷。

　　(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

　　(8)環境費:支付清潔工的工資、擺花費、租花費等

　　(9)租金:包括房屋租金、車庫租金等。

　　(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。

　　■財務費用

　　指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機構手續費(含票據工本費),以及企業籌集資金發生的其他財務費用。