新辦公大樓物業(yè)部管理工作總結
“沒有終點，只有起點;攜手并肩，邁向明天”一這句話是我們武漢公司新辦公大樓物業(yè)部的全體成員，對這一年多來開始全新的物業(yè)管理工作的感慨。
今年x月，適逢春暖花開的季節(jié)，隨著中鐵七局集團武漢公司及四公司正式遷址，在房地產物業(yè)管理中心公司領導的統(tǒng)一安排部署下，公司新辦公大樓的物業(yè)所也隨之成立。剛剛建成的公司新辦公大樓，位于東湖高新技術開發(fā)區(qū)茅店西路，寬敞明亮的公司大樓一共八層，整體裝修簡潔現(xiàn)代，且又不失莊重氣派。從里到外，環(huán)顧四周以及大樓外圍的綠化帶，停車場，各種嶄新的公共設施配備和辦公設備用品等，一應俱全;這樣一個優(yōu)良的、嶄新的工作環(huán)境，意味著我們的工作任務也將更加細致和繁瑣。
在所長白敏的帶領下，負責食堂各項管理工作的王衛(wèi)紅，負責大樓電力維護工作的白勝軍和負責保安保潔管理工作的我，大家各負其責，認真完成自身崗位工作任務同時。攜手并肩，共同協(xié)助維護公司辦公大樓的各項物業(yè)管理工作。
人人都說：”民以食為天”。在企事業(yè)單位里，職工食堂的重要性，首當其沖。可誰都知道，要想搞好職工食堂，真不太容易。因為職工們對食堂就餐滿意率，以及對它的評價好壞，可能最直接反映和影響到物業(yè)管理水平的高低，所以，從公司新辦公大樓成立之日起，公司領導，物業(yè)所白所長和咱們就為這一”食”字傷透腦筋，費盡心力。
有句俗話說：”蘿卜白菜，各有所愛”!大家都知道，在員工食堂，每天供應的食物品種數(shù)量有限，每位員工的口味喜好不一，能讓每位員工都滿意肯定那樣的概率幾乎為零。記得辦公樓員工餐廳剛開始運營的時候，由于物業(yè)公司對職工們的就餐習慣，口味要求等不熟悉，所以公司的職工們對員工食堂的就餐滿意度很低，臼所長和負責食堂的王文紅看在眼里，急在心里。當一些批評指責物業(yè)管理的負面言語不斷傳到耳朵里，咱們心里真是又難受又委屈。物業(yè)所的上級領導得知這一情況后，及時趕到，一面心平氣和地寬慰大家，一面召集大家探討食堂員工餐出現(xiàn)的問題，改進就餐方案。慢慢地，我們在協(xié)助物業(yè)公司經過一段時間的摸索探討后，逐步調整改進，職工們的就餐滿意度也隨之提高了很多。我想，今天的職工食堂能讓絕大多數(shù)職工滿意和肯定，應該得益于咱們物業(yè)部抓牢職工食堂的”三保”。這三保其實是“三個保證”：
一是保證干凈衛(wèi)生。
職工單位用餐涉及面廣量大，現(xiàn)在經常在新聞和報刊聽到看到職工食堂成為食物中毒多發(fā)地之一的消息報道。這一負面因素也導致很多員工對職工食堂食物菜肴的干凈衛(wèi)生表示懷疑。鑒于此，我們物業(yè)部，不間斷組織大家學習，強調職：上食堂食品安全衛(wèi)生工作的重要性，加大普及食堂管理人員和從業(yè)人員食品安全知識的宣傳。同時，負責食堂管理的王衛(wèi)紅不定期地抽查食用油，米面和儲藏的干菜半成品，以及各種調味料等等，發(fā)現(xiàn)有不合格的，一律銷毀，杜絕二次現(xiàn)象發(fā)生，正是這樣的監(jiān)督作用，督促小禾物業(yè)單位的食堂人員認真落實各項食品安全管理措旋，有效地預防和控制了食物中毒事故的發(fā)生。也讓員工們真正吃得放心安心開心。
二是保證經濟實惠。
一直有人覺得員工食堂飯菜價錢便宜，但質量往往不如人意。但是，在咱們公司新大樓的員工餐廳，卻能保證讓職工們享受到最經濟實惠的工作餐。有著豐富經驗的管理食堂能手王衛(wèi)紅在這幾個月的實踐摸索中，在菜品搭配上花心思，下功夫。經過她和大家一起努力細心調整，不僅提高飯菜質量，注重花樣翻新，不斷變換口味。還把價格控制在成本的最底線。
三是保證健康營養(yǎng)。
現(xiàn)在人們生活越來越好了，可是身體的健康狀況卻越來越差了。長期缺乏鍛煉，各種環(huán)境污染等是造成身體疾病的一方面因素，但是，最重要的還是一食物。俗話說：”病從口入”。見過咱們物業(yè)部所長白敏的人都知道，她衣著得體，舉止優(yōu)雅，氣度不凡，因為她皮膚白皙，身形勻稱健康，所以看上去比同齡人更年輕。而她就一直強調，注重飲食營養(yǎng)，才能展現(xiàn)自身的健康形象。所以請看我們的食堂，早餐有玉米紅薯之類的粗糧;有雞蛋酸奶等蛋白質;還有各種面點提供熱量。而中午的工作餐，既有量少而精的雞鴨魚肉，也有各種食用豆類，菌類，新鮮蔬菜，時令水果和涼拌菜肴等輪番上，可以保證每一天的食譜不重樣。其實，現(xiàn)在六元錢一份的中餐，捫心自問：我們上哪兒能像在咱們員工食堂這樣，不僅吃得飽吃得好，還提供健康營養(yǎng)，保障身體健康?!話說到這兒，您若不信，就親自來咱們公司員工餐餐廳試試吧!
注重食堂的管理固然特別重要，但是，要樹立和維護公司辦公大樓的這種整體形象，大樓的保安保沽管理工作也同樣不能放松。白所長讓我負責的這項管理工作。看似輕松，可是真管理起它來，不是說說那么簡單。從未接觸過物業(yè)管理這方面工作的我，一開始，真的有點無所適從，這保安保沽的管理工作?該從哪里下手呢?白所長似乎看出了我的疑惑，她笑著說：”你看我到公司來，負責這里的管理工作，還不是趕鴨子上架，頭一回!不要緊，董芹，咱們到這里來，都是摸著石頭過河，大家一起相互學習，工作經驗都是慢慢趟出來滴。有什么事，及時反映，及時處理，只要團結在一起，沒有解決不了的問題!?”
一年的時間過去了，我們和小竹物業(yè)的員工們一起在公司辦公大樓里，探討學習物業(yè)管理工作的方法。作為物業(yè)管理者，我們不僅在觀念上重視改變，組織環(huán)節(jié)上明確安排，對保安保潔的工作安排循序漸進，著重做好如下幾個方面：
1.保安人員對公司辦公樓主體的責任管理。
保安是整個辦公樓的安全守衛(wèi)者，他們的工作任務是保障整個大樓的物資材料設備及人身生命財產安全。將嚴格執(zhí)行24小時的輪流值班制度落實到人。不管是在門房處，還是是從樓內到樓外，從天臺到地下.，都要確保有的保安人員巡邏值班。保障樓宇完好率達到98%以上：杜絕公司外圍有打砸搶等挑釁鬧事，以及亂張貼、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為發(fā)生;同時保安人員還要負責保障——車輛疏導停放有序工作時間段樓內泛光照明和公共照明系統(tǒng)無故障在內的各項工作。
2.設備管理人員形象行為規(guī)范。
建立設備標識系統(tǒng)，完善機電設備檔案所有設備無油污、無銹跡、無帶故障運行，各項設備有責任人。水電工師傅們在每天的工作中，留有詳細記錄。對隨時發(fā)生的水路，電路故障等及時上報，并對其作出相應處理措施。
3.突出重點，美化環(huán)境管理。
對保潔工作要求更細致化，統(tǒng)一著裝的保潔員是單純的體力勞動者，她們著實辛苦，工作沒有監(jiān)督、量化，敬業(yè)全靠自覺，他們的工作職責包括保證每日樓道、樓梯、扶手、開水房、公共衛(wèi)生間里潔凈衛(wèi)生;在管理上統(tǒng)一與分類相結合，明確其工作時間和工作任務。保障每日工時間前清理完畢各樓層領導辦公室和會議室;一到八樓逐層擦洗窗戶玻璃，清理電梯，拖走道，抹欄桿，倒垃圾，讓每位員工感受清新潔凈的工作生活環(huán)境.
4公司大樓外圍綠化責任到人。
注意時常保持立體綠化帶和樓內盆栽植物的鮮活，給水，使大廈本體綠化與廣場綠化融合為一體，形成公司花園式辦公環(huán)境;其次，綜合環(huán)境形象，加強對辦公樓內職工環(huán)保意識的宣傳、對愛護環(huán)境的自律意識：再次，督促各樓層的保潔員應對其分管樓層嚴格把關，節(jié)約用水用電、公共區(qū)的空調照明使用等等，特別是對樓宇清潔無盲區(qū)、死角，公共衛(wèi)生間清浩達到標準要求，實施垃圾分類處理并加強排污系統(tǒng)的環(huán)保措施。
有了這些管理經驗方法和保證措施，通過學習和實踐，我們的物業(yè)管理工作從淺到深，從粗到細，逐漸穩(wěn)定和成熟了許多，但這只是踏上良好的運行軌跡的開端，忽然想起那句廣告詞：”沒有，只有更好!”是啊，我們對物業(yè)管理工作的要求不正是這樣嗎?不僅如此，我還要加上一句一：沒有終點，只有起點!因為明天的路，我們還將繼續(xù)攜手同行!
篇2：管理中心物業(yè)部年終考核試題
管理中心物業(yè)部年終考核試題
姓名：______分數(shù)：______
一、填空題(共40分，每空2分)
1、管理員應本著______、______宗旨，對待業(yè)戶要具備禮貌、耐心的服務精神。
2、當業(yè)主提出的某項服務要求，我們一時滿足不了時，應______，并______同時______。
3、與業(yè)戶對話時宜保持______米左右距離，要注意使用______，注意______字當頭，______字不離口，表現(xiàn)對業(yè)戶的尊重。
4、現(xiàn)我小區(qū)開展的兩種配套有償服務，分別為______有償服務、______有償服務、______有償服務。
5、當業(yè)主辦理出租單元時，應讓業(yè)主出示______合同原件，并在租賃單元登記表上做好登記，如租賃人的______、租賃人的______和租賃人的______。
6、裝修單元正常施工時間為每天上午______時至______時；下午______時至______時，如需超時工作或在規(guī)定時間外工作，須獲得管理中心書面同意。
二、單項選擇題(共20分，每題2分)
1、按郵局統(tǒng)一規(guī)定，在辦理代訂報刊收費時，除收取報刊訂價外需另加收____%的投送費。
A、10%B、12%C、12%D、18%
2、到訪、來訪的人員需辦理手續(xù)。
A、放行登記手續(xù)B、租賃登記手續(xù)
C、接待登記手續(xù)D、來訪登記手續(xù)
3、業(yè)主辦理收樓手續(xù)時，須請業(yè)主出示由____發(fā)出的收樓通知書。
A、發(fā)展商B、物業(yè)公司C、業(yè)主所在單位D、街道辦事處
4、當業(yè)主辦理2月份汽車當月月租停車證時，應向業(yè)主發(fā)放____顏色的停車證。
A、黃色B、白色C、蘭色D、綠色
5、住戶單元的清潔鐘點服務收費標準為____。
A、10元/小時/人B、15元/小時/人C、20元/小時/人D、25元/小時/人
6、裝修施工單元如夜間加班時，須到管理中心辦理____手續(xù)。
A、裝修延期手續(xù)B、裝修施工加班申請C、裝修批準申請D、裝修申請手續(xù)
7、裝修單元經驗收合格____天后方可退還押金。
A、5天B、6天C、8天D、10天
8、對過期施工的裝修單元，經批準后應更換辦理施工延期手續(xù)。
A、裝修許可證B、裝修授權證C、裝修駿工證D、裝修合格證
9、業(yè)主辦理報裝電話時，核實業(yè)主身份后請業(yè)主持印有我管理中心公章的中國電信____便箋，自行到電信局辦理。
A、業(yè)主受理便箋B、業(yè)務受理便箋C、業(yè)主代辦便箋D、業(yè)務代辦便箋
10、 現(xiàn)小區(qū)24小時值班電話為____。
A、6116201B、6117212C、6184505D、6189220
三、簡答題(共20分，每題10分)
1、處理業(yè)戶投訴技巧
2、緊急事件的處理要點
四、案例分析(共20分，每題10分)
1、某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個月沒繳交管理費了。物業(yè)公司上門催討時，陶小姐以前不久因家中水龍頭開關失靈，物業(yè)公司沒有及時進行維修，給予其生活造成了諸多不便為由，拒交物業(yè)管理費用。試問陶小姐的主張是否有法律依據?為什么?
2、王軍喜歡養(yǎng)花，經常把花盆放置在其外窗臺上。一天，天氣預報稱今日臺風來臨，讓市民做好防臺風準備。王軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。中午臺風來臨，住在同樓的李某放學回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺風刮落的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，物業(yè)管理公司的巡邏保安見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經醫(yī)院救治痊愈，但花費數(shù)萬元。見到李某被砸傷的保安員證實花分盆是從六樓王軍家掉下來的，另一位鄰居也證實，自己前幾天去找王軍家玩，王軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。于是，李父母找到王軍要求其賠償損失，王軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，李某的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)公司告上法庭。試問：
1、本案可以依法應由誰來承擔賠償責任?法律依據是什么?
2、臺風將花盆刮落是否屬不可抗力?為什么?
篇3：管理處物業(yè)部考核試題(附答案)
管理處物業(yè)部考核試題(附答案)
（說明：1、本試卷滿分100分；2、本試卷適用于管理處物業(yè)部考核使用。
一、單項選擇題（每題1分共20分）
1、一級資質物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應為人民幣（ C ）萬元以上。
A．50B．300C．500D．1000
2、某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（ C ）資質條件。
A. 一級B. 二級C. 三級D. 三級暫定
3、在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（ D ）。
A. 可任選其中一個作為中標人
B. 應以報價最低的為中標人
C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人
D. 應按照中標候選人的排序確定中標人
4、物業(yè)管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業(yè)服務合同（或前期物業(yè)服務合同）。正確的投標步驟是（D ）。
A. ③－②－①－④－⑤－⑥ B. ③－②－①－⑤－④－⑥
C. ②－③－①－④－⑤－⑥ D. ②－③－①－⑤－④－⑥
5、物業(yè)服務合同由（C ）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
A. 各業(yè)主分別 B. 業(yè)主大會
C. 業(yè)主委員會代表業(yè)主 D. 物業(yè)建設單位
6、業(yè)主臨時公約由（A ）制定。
A. 建設單位B. 購房人C. 物業(yè)管理企業(yè)D. 房地產行政主管部門
7、前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至（D ）之日止的物業(yè)管理活動。
A. 首次業(yè)主大會會議召開 B. 業(yè)主大會成立
C. 50%業(yè)主入住 D. 物業(yè)服務合同生效
8、業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應向（B ）交還有關的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。
A. 建設單位B. 業(yè)主委員會C. 政府主管部門D. 新物業(yè)管理企業(yè)
9、因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（A ）應當負責修復和賠償。
A. 裝修人B. 裝修企業(yè)C. 裝修施工人員D. 物業(yè)管理公司
10、檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取（B ）查驗方法。
A. 測量B. 敲擊 C. 使用D. 目測
11、對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（ C）。
A. 事后維修B. 緊急搶修C. 預防性維修D. 大修
12、下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是（D ）。
A. 澆水B. 病蟲害防治C. 雜草防治D. 綠化改造工程
13、下列關于物業(yè)管理區(qū)域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（A ）。
A. 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作
B. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內的治安防范工作負有全部責任
C. 物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任
D. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問
14、下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（B ）。
A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示
D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關，無須進行管理
15、電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（C ）。
A. 確認電梯處于靜止狀態(tài)，撬開轎廂門逃生
B. 通過安全窗撤離轎廂
C. 通過電話或對講系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援
D. 通過電話或對講系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救
16、實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每（ C）不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。
A. 三個月B. 半年C. 一年D. 二年
17、住宅專項維修資金屬于（ B）所有。
A. 物業(yè)管理企業(yè)B. 全體業(yè)主
C. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主D. 建設單位
18、新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應向（B ）索取物業(yè)檔案資料。
A. 業(yè)主B. 建設單位C. 施工單位D. 監(jiān)理單位
19. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（C ）。
A. 通知B. 報告C. 請示D. 決定
20、按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協(xié)議，收取（A ）。
A．管理服務費B．審批費C．施工現(xiàn)場管理費D．裝修保證金
二、判斷題（每題1分共10分）
1、房屋的所有權人為業(yè)主。（√）第六條
2、業(yè)主不可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。（×）答：可以。第十二條
3、一個物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個業(yè)主大會。（×）答：一個。第九條
5、業(yè)主大會的決定對居住在物業(yè)管理地域內的業(yè)主具有約束力。（×）答：全體業(yè)主。第十二條第四款
6、經10%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。（×）答：20%。第十三條第二款
7、業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。（√）第十七條
8、一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。（√）第三十四條
9、物業(yè)管理企業(yè)不能提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目。（×）第四十四條
10、物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費用的，可向業(yè)主收取一定的手續(xù)費。（×）答：不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第四十五條
三、簡答題（每題8分共40分）
1、物業(yè)管理的作用主要表現(xiàn)在哪些方面？
答：一是改善了人民群眾的居住條件，提高了人民群眾的居住質量。二是維護了社區(qū)的安定團結。三是有利于擴大就業(yè)和實施再就業(yè)工程。四是刺激了城鎮(zhèn)居民服務消費支出的增長。五是推動了社區(qū)精神文明建設。
2、《物業(yè)管理條例》中建立的十項基本制度是什么？
答：一、告知制度。二、業(yè)主委員會備案制度。三、招標投標制度。四、承接驗收制度。五、保修責任制度。六、資質管理制度。七、人員資格制度。八、交接制度。九、報告制度。十、專項維修資金制度。
3、物業(yè)管理的基本原則？
答：一、物業(yè)所有權與經營權相分離的原則。二、公平競爭的原則。三、業(yè)主至上的原則。四、統(tǒng)一管理的原則。五、權責分離的原則。六、專業(yè)和高效的原則。七、經濟合理的原則。八、依法管理的原則。
4、物業(yè)管理企業(yè)的義務主要有哪些？
答：（一）履行物業(yè)服務合同，依法經營。（二）接受業(yè)主委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。（三）定期公布物業(yè)服務費用和代管資金收支帳目，接受質詢和審計。（四）接受有關行政主管部門的監(jiān)督管理。（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務，如發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關行政管理機關報告。
5、物業(yè)服務合同應包括哪些內容？
答：一、物業(yè)管理事項。二、服務質量。三、服務費用。四、雙方的權利義務。五、專項維修資金的管理與使用。六、物業(yè)管理用房。七、合同期限。八、違約責任。除此之外，合同雙方還可以在合同中約定其他未盡事宜，如風險責任的承擔，合同附件的效力，合同的變更、補充，索賠及爭議解決方式等。
四、案例分析（每題10分共30分）
1、兩年前王先生在某小區(qū)購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。最近物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補交一年的物業(yè)管理費。王先生以未居住為由拒交。
試析：王先生的做法是否正確？為什么？
答：（要點）
1、王先生的做法不正確。
2、日常所說的物業(yè)管理費嚴格意義上大多屬于公共部位及公共服務的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務，不管你是否居住，你的房產都已享受到了，并因這些服務而得以保值和增值。還有，公共服務的收費不便以住戶多少來劃分，物業(yè)管理人員并不會因為個別住戶離開而減少工作量，何況這對其他業(yè)主也是不公平的。
因此，只要業(yè)主購買了住房，開發(fā)商又及時有效地發(fā)出了入住通知書，就不管房子是否有人居住（或居住頻率如何），原則上都應支付物業(yè)管理費，但因居住才會發(fā)生的費用是不用繳的，至于公共費用收取多少則可以與物業(yè)管理公司協(xié)商。
2、張先生在某一住宅小區(qū)購買了一套高級住宅。因為他是位生意人，所以將住宅作抵押向某銀行進行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司認為張先生的房子在，暫時不交物業(yè)管理費也沒什么大的關系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費。
由于張先生沒有及時返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。經過長時間的訴訟，法院判決將張先生的房子進行拍賣，拍賣結果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產中介代理機構轉讓給了胡女士。這時，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費。結果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費一直沒能收繳。
分析：1、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費？
2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？
答：（要點）
1、物業(yè)管理公司應該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費。
2、在本案例中，物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關系。
3、物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費時，首先應當直接要求張先生履行其義務，而不是去消極等待。因為房產是不會也不可能承擔應當由法律關系中的主體承擔的義務的；其次，物業(yè)管理公司可以根據其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權益。如果不采取上述兩個措施，物業(yè)管理公司就會坐失良機。因為當張先生的房產隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，所以在法律上新業(yè)主不會也不可能繼續(xù)履行張先生（原業(yè)主）的義務，雖然房產還是原來的房產，但房產的主人已經變更，即原物業(yè)管理法律關系中的主體已變更，而房產本身已變成新的法律關系的客體，這一新的法律關系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關系承擔任何義務的。所以，本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費跟著房產走的觀點和做法從一開始就是錯誤的。
3、某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主歐陽先生長期拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司應如何處理此事？
答（要點）：
1、首先，當廖先生上月費用拖欠后，物業(yè)管理公司在第二個月即應向其發(fā)催款通知書，此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知廖先生；
2、如果第二個月依然拖欠，物業(yè)管理公司應在第三個月再次發(fā)催款通知書，將前兩個月的費用、滯納金和當月的費用一并通知，并限期繳清；
3、業(yè)主廖先生長期拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理人員以及經理需親自登門進行勸導和解釋，爭取廖先生的理解和支持；
4、如果廖先生確有苦難，費用方面可以考慮適當給予優(yōu)惠；
5、如果廖先生沒有特殊困難，當收費員上門催款時依然拒付，物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理公約停止對其提供服務；
6、如果依然沒有成效，物業(yè)管理公司可以根據相應的法律程序提起訴訟。此時，應當注意催款工作的書面記錄是極其重要的，它是按照法律程序到法庭解決問題所必需的物證。