南京公共租賃住房調(diào)查報告
南京公共租賃房的調(diào)查分析與建議
調(diào)查背景及目的
公共租賃房一次首次出現(xiàn)于20**年3月5日*總理所做的政府工作報告中，其中提出要積極發(fā)展公共租賃住房，在20**年3月11日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)布會上，住建部副部長齊驥指出，公共租賃房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租。
20**年底，南京市區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍人口510.59萬人，人口密度超過1215人每平方公里，列上海、廣州、北京之后的全國第四位。外來務(wù)工人員占22%左右，大學(xué)生占10%左右。這些特征使南京市解決中低收入群體的住房問題成了一項亟待解決的重大民生問題。
公共租賃住房是指由國家提供政策支持，各種社會主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個國家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。新職工的階段性住房支付能力不足，外來務(wù)工人員居住條件也急需改善，公共租賃住房是解決夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品，是滿足城市中等偏下收入家庭基本需求的重要舉措其對城市留住人才，提高競爭力有較大作用。
本文以南京市公租房的實地調(diào)查為依據(jù)，分析公租房設(shè)計和具體實施手段中存在問題，并從制度規(guī)范、融資、租金水平、選址、配套設(shè)施建設(shè)等方面提出建議。
一、南京市公共租賃住房建設(shè)概況
在20**年8月11日，江蘇出臺《關(guān)于大力發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見》明確江蘇省公共租賃住房的保障對象是家庭人均收入在當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖?0%左右，具體條件由城市人民政府確定;新就業(yè)人員是指大中專學(xué)歷、工作不滿5年并在城市有穩(wěn)定職業(yè)的人員;外來務(wù)工人員是指在城市有穩(wěn)定職業(yè)，并在就業(yè)地居住一定年限的非就業(yè)地戶籍的人員，于同年，8月19日開展公共租賃住房設(shè)計競賽，9月10日南京首個大規(guī)模公共租賃住房小區(qū)設(shè)計方案出爐。歷經(jīng)3年多的建設(shè)，于20**年9月開始逐步將南京岱山、上坊、花崗、丁家莊四大保障房片區(qū)即將交付老百姓手中，四大片區(qū)保障房項目總用地面積約6平方公里，總建筑面積約966萬平方米，其中保障房地塊總建筑面積835萬m2。建成后可提供各類保障性住房8.28萬套。南京市是我國住房保障工作做得較好的城市之一，其住房保障工作規(guī)劃合理、目標(biāo)明確、規(guī)章條理清晰，信息公開，工作開展順利。20**年新開工5040套，基本建成9510套。
二、實地調(diào)研
2.1調(diào)研方法
采取了訪談法和發(fā)放調(diào)查問卷兩種形式，調(diào)研小組將進(jìn)行三次訪談，對象為公共租賃住房小區(qū)的物業(yè)管理人員，和小區(qū)的兩戶，來訪談家庭基本情況、住宅基本評價、戶型改造意見和規(guī)劃布局。
2.2實地調(diào)研對象
本次調(diào)研對象為：江寧民心公寓位于江寧區(qū)九龍湖板塊，占地61畝，建筑面積13萬平方米，包括6幢高層住宅1800套以及配套服務(wù)用房。小區(qū)共有5種套型，面積從41平方米到61平方米不等。作房間內(nèi)部裝修一新，基本生活設(shè)施一應(yīng)俱全，真正實現(xiàn)了拎包入住。小區(qū)周圍的配套設(shè)施齊全;交通非常便利。民心公寓公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)為11元/平方米/月。
2.3統(tǒng)計分析方法
本文運用了靜態(tài)比較分析方法和分組分析方法，其中著重于運用分組分析方法，無論是采用了兩種調(diào)研方法及對象;還是在設(shè)計調(diào)查問卷是用年齡、身份、收入、區(qū)域?qū)⒄{(diào)研對象的分組。
三、調(diào)查分析
3.1市民對公共租賃住房的基本認(rèn)識
絕大部分人知道公共租賃住房的存在，人們對公共租賃住房知曉率很高。
3.2公共租賃住房改善民眾的居住條件。
數(shù)據(jù)顯示：
在公共租賃住房能給民眾居住條件帶來的眾多變化中，最為突出的要數(shù)它低于住房市場租金的價格比例高達(dá)88%，這說明人們選擇住房的首要考慮因素是價格條件;其他公共租賃住房能給民眾帶來變化的比例都超過50%。
3.3申請公共租賃住房的條件限制很多，不容易達(dá)到申請要求。
數(shù)據(jù)顯示：
在眾多的限制條件中，排在首位的限制條件是輪候家庭太多，比例為72%，這是主要限制條件，物以稀為貴;其次是申請條件太苛刻，其限制條件多，具有南京市市區(qū)常住戶口滿5年;家庭人均年收入低于上一年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入80%的家庭;人均住房建筑面積在15平方米以下。不容易申請，這是我國基本國情和經(jīng)濟(jì)條件決定的，需要做的只是宣傳好。讓真正需要的人積極申請。
3.4大部分認(rèn)為公共租賃住房最大的受益者是并不需要的群體，其次才是那些真正需要公共租賃住房的人群。
數(shù)據(jù)顯示：
大眾認(rèn)為公共租賃住房最大的受益者是不需要人群，比例是78%，這在所有的受益者中比例最大，其次才是那些真正需要公共租賃住房的人群，這在一定程度上諷刺了社會黑暗的現(xiàn)實，人們對社會不公的不滿。
3.5人們對公共租賃住房的選擇主要取決于其配套設(shè)施的建設(shè)和它是否交通方便。
數(shù)據(jù)顯示：
配套設(shè)施，地理位置，套型結(jié)構(gòu)是人們選擇的主要考慮因素，比例都過了60%，其中因為各個公共租賃住房的性價比差不多，所以租金水平不是主要因素，其中配套設(shè)施高達(dá)78%。我國可以考慮將現(xiàn)有土地儲存變成這種公共租賃住房儲存，到一定時期也可賣出，而這些租房住戶有了一定能力也可買進(jìn)，那就需要它在選址和配套設(shè)施的滿足上基本上和商品房一致。
3.6大部分表示會選擇公共租賃住房居住。
數(shù)據(jù)顯示：
有81%的人表示會選擇公共租賃住房租住，只有19%表示不會選擇公共租賃住房租住，按我國城鎮(zhèn)化發(fā)展速率，30%的城鎮(zhèn)人口都需要一定的住房保障，申請公共租賃住房不易達(dá)到的因素之一，申請的人多，房源少，供求矛盾怎家了人們申請的困難。所以政府還是要積極籌集資金和房源，并建立公開透明的平臺和輪候制度。
3.7公租房的面積和戶型
有13%的人期望30平米以下，30到40平米的有27%，40到50平米有37最多有23人期望50平米以上。
有44%的人選擇2室2廳，42%選擇2室一廳，8%選擇單套間，選擇1室1廳有5%，選擇3室1廳的僅為1%。
數(shù)據(jù)分析：
在建設(shè)公租房時30到50平米，戶型選擇上2室2廳和2室1廳是最優(yōu)選擇，但是在條件許可的情況下，可以少量建設(shè)在面積上少于30平米，多于50平米;戶型上的1室一廳和單套間，因為
多樣化，才能盡可能滿足需求和提高效用。
3.8公租房的租金水平和交通
有78%的人認(rèn)為可以接受到市區(qū)公共交通車程在40分鐘以內(nèi)，只有22%的人可以接受40分鐘以上的車程。
有40%的人認(rèn)為租金為同類房屋的50%-60%，41%的認(rèn)為租金為同類房屋的60%-70%，10%的人認(rèn)為50%以下，只有9%的認(rèn)為應(yīng)是70%以上。
數(shù)據(jù)分析：
對于租金水平，大多數(shù)政府估計只能承擔(dān)到50%-70%，至于租金建議，后文有詳細(xì)闡述;交通時間就提出了選址問題，既然要建公租房這一社會公益性項目，就要以人為本，選較好地段。
3.7民心公寓的整體滿意度
總體滿意度是對住宅基本的評價，其為建筑類包括室內(nèi)裝修的改善意向、規(guī)劃布局和物業(yè)管理不同選項的統(tǒng)計。
數(shù)據(jù)顯示：
總體看民心公寓的滿意度為45%，在不滿意的項目中，物業(yè)和規(guī)劃設(shè)計占的比例較高，民心公寓最不滿意的排序為周圍餐飲和娛樂設(shè)施太少，樓板和門窗縫隔音效果差，陽臺面積不夠，最滿意的排序為交通方便，朝向和采光均較好。無疑，物業(yè)管理模式是保障房后期應(yīng)考慮的首要問題。
四、關(guān)于公租房的建議
4.1加強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)規(guī)劃，總體的分布，用地規(guī)模，配建比例，配套設(shè)施，總之要建立起規(guī)范的體系。
4.2加大公共租賃住房的投放力度，打破戶籍限度，使之沒有城鄉(xiāng)差別性住房的主體力量，
4.3采取多方法的融資，因公共租賃住房其福利性的特點，決定其與一般商品房價值取向性的不同，尤其體現(xiàn)在公共租賃住房開發(fā)建設(shè)過程中融資渠道的單一化，特別是當(dāng)前依賴于財政撥款社會保障等純政策性資金的投入，使得融資過程呆滯化、僵硬化。國際上，現(xiàn)在有REITs、BOT、PFI、PPP、PIPP模式，房地產(chǎn)證券化、住房保障稅、委托，聯(lián)合租賃模式、項目融資等，我國應(yīng)財政撥款建立公共租賃住房專項資金，從住房公積金中提取適當(dāng)比例轉(zhuǎn)化成住房風(fēng)險基金，建立公益基金，引入房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，市場化融資，建立資金循環(huán)系統(tǒng)。
4.4從群眾需求出發(fā)來規(guī)劃選址和配套，建立可持續(xù)性的混合社區(qū)，高度重視公共租賃住房的基礎(chǔ)配套建設(shè)，真正方便居民。可以與中高檔商品房混建，配套商業(yè)、文化、醫(yī)療設(shè)備，避免產(chǎn)生城市“貧民窟”。形成持續(xù)性的貧民文化循環(huán)。
4.5公共租賃住房租金設(shè)置，公共租賃住房租金水平，因由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌考慮住房市場租金水平和供應(yīng)對象的支付能力，但實踐中，以市場價為基準(zhǔn)，在香港，定價標(biāo)準(zhǔn)就建立了市民收入聯(lián)動機(jī)制，即市民家庭年收入與公共租賃住房年租金有一定倍數(shù)。
4.6建立科學(xué)的準(zhǔn)入門檻和退出機(jī)制，并加強(qiáng)監(jiān)管。
五、結(jié)語
公共租賃住房規(guī)劃建設(shè)是當(dāng)前我國城市化發(fā)展面臨的一大問題，我國保障性住房建設(shè)長期滯后，新加坡已滿足了80%的人口居住問題，香港30%的貧困家庭也實現(xiàn)了有住房，20**年，正式發(fā)布了關(guān)于加快發(fā)展公共租賃房的指導(dǎo)意見，使城市“夾心層”有房子住，所以借鑒別國的經(jīng)驗，公共租賃住房的建設(shè)不是觀望房價，而是一個長久的發(fā)展戰(zhàn)略。
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公共租賃住房融資模式研究20**1經(jīng)濟(jì)問題探索05212107楊曉丹
篇2：探索國內(nèi)公租房投融資新模式
探索國內(nèi)公租房投融資新模式
杜輝/《中國房地產(chǎn)》/20**年第12期
當(dāng)前，公共租賃房建設(shè)構(gòu)成國家保障性住房體系建設(shè)的主要途徑。國家預(yù)計在“十二五”期間籌建3600萬套保障性住房，其中公共租賃房建設(shè)成為重頭戲。然而，目前各地在公租房建設(shè)管理方面，還處于“摸著石頭過河”的實驗階段，其中，投資主體單一、融資渠道有限，成為最為困擾的難題之一。20**年2月6日，財政部網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于切實做好20**年保障性安居工程財政資金安排等相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）中提到，從財政預(yù)算專項支持、政府可支配的其他收入、貸款和發(fā)債、社會投資及政府繼續(xù)提供廉價土地和稅費優(yōu)惠等方面來為保障房建設(shè)提供支持，并支持成立負(fù)責(zé)保障房建設(shè)、運營、管理的專門企業(yè)。但是，這些方式還要許多難題需要破解。
一、以土地出讓金滾動為依托的重慶公租房融資模式值得討論
重慶公租房投融資模式可以表述為：以公租房建設(shè)拉動經(jīng)濟(jì)增長，以經(jīng)濟(jì)增長提升土地價格，以土地出讓金收益帶動信貸投資，進(jìn)而再推動新一輪公租房融資。因為，作為地方政府希望在最大化的土地收益和最大化的保障房建設(shè)開工率之間建立一個平衡。
據(jù)報道，重慶市計劃從20**年起3年內(nèi)建造4000萬平方米公租房。該項目總投資約1200億元，其中約300億元建設(shè)資金通過中央專項資金、市財政年度預(yù)算資金、土地出讓收益和對高端商品房征收房產(chǎn)稅等方式募集，約700億元建設(shè)資金則通過向金融機(jī)構(gòu)、公積金貸款和發(fā)行債券募集。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，減免土地出讓金，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設(shè)配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金，可直接減少一半資金投入。
按照重慶市政府的測算，大概300多億元由政府投入，主要有幾個來源：一是土地全部劃撥，土地成本作為國有資產(chǎn)注入；二是把每年土地出讓總收益的5%用于公租房建設(shè)，約有10多億元；三是中央下?lián)艿膶ｍ椯Y金和市里每年安排的財政預(yù)算資金；四是通過社會融資渠道籌集。20**年7月12日，為支持重慶保障房建設(shè)，全國社保基金通過交銀信托，并由國家開發(fā)銀行擔(dān)保，向重慶市城投公租房公司發(fā)放三年期45億元信托貸款，該筆貸款也是全國社保基金迄今為止單筆放款最多的一個保障房項目。此外，在20**年至20**年的5年間，國家開發(fā)銀行還將為重慶市兩江新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目牽頭組織600億元資金。
重慶模式固然有獨特價值，但是否可以被普遍復(fù)制，值得討論。
其一，土地儲備有限，不可持續(xù)。由于賣地收入嚴(yán)重依賴于存量土地儲備，重慶的公租房融資模式復(fù)制不太容易。主要原因在于重慶市已經(jīng)具有了大量土地儲備，加之其實施了獨特的政策。目前，其他一線城市主要面對的是保障性住房土地供給的不足，這種狀況短期很難改變。當(dāng)然，重慶市區(qū)內(nèi)可出讓的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊也已經(jīng)無多。重慶市在20**年度國土房管工作會議上提出“智慧加勇氣”，為城市增加建設(shè)用地。重慶的農(nóng)村村落合并估計可以騰出10萬畝土地，而農(nóng)民拆除舊房騰出的宅基地、房前屋后的院壩等，可進(jìn)行地票交易，從而整合為國有。賣出的地票指標(biāo)可以用于增加城市建設(shè)用地，各類商業(yè)性房地產(chǎn)、寫字樓及其他商業(yè)用地原則上通過“地票”交易解決。
其二，重慶的地票收益資金未必可以普遍仿造。重慶將地票收益獲取的純收益，80%補(bǔ)償給農(nóng)戶，重慶的地票交易可以產(chǎn)生150億元左右資金。不過，由于國家嚴(yán)格控制區(qū)縣以及地市州用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，也不允許其他省區(qū)市像重慶一樣進(jìn)行此類地票交易，因此其他城市未必能夠獲得此項土地交易政策。
其三，依靠政府支撐的國有開發(fā)企業(yè)開發(fā)公租房同樣面臨著銀行貸款的難處。重慶市城投公租房建設(shè)有限公司是專門為建設(shè)公租房而在20**年5月成立的隸屬于重慶市城投公司的國有獨資子公司。這家注冊資金10億元的新公司不僅將承建西永康居西城、蔡家兩江名居和茶園城南家園公租房項目建設(shè)，并且將承擔(dān)未來市政府指派的公租房項目建設(shè)。不過，就是這家企業(yè)，曾在去年和今年兩次向某國有銀行申請公租房貸款時遇冷，總行對其貸款申請也一直未批。
其四，承建公租房的國有企業(yè)依然需要其他盈利項目作支撐。重慶市已經(jīng)啟動的公租房項目主要由重慶地產(chǎn)集團(tuán)和城投公租房建設(shè)公司負(fù)責(zé)建設(shè)，并由重慶建工集團(tuán)、中冶建工有限公司和渝開發(fā)承建。承建集團(tuán)還要考慮哪些該由政府掏錢，以及小區(qū)內(nèi)租售店鋪的歸屬問題。
二、公租房財政貼息要解決的幾個難題
目前，一些城市的公租房建設(shè)主要依靠銀行貸款，濟(jì)南市即是如此。據(jù)了解，濟(jì)南市“十二五”期間將建10萬套公租房，其中政府所屬的4個投融資平臺就承擔(dān)了8.5萬套的建設(shè)任務(wù)，每家的公租房總投入在30億元以上。除去30%的資本金，共需通過市場融資籌措10多億元建設(shè)資金。70%的建設(shè)資金如何解決？目前，公租房的建設(shè)資金來源不外乎銀行貸一塊、土地熟化收一塊、企業(yè)發(fā)行債券等籌集一塊，其中主要還是靠銀行貸款。
財政部的《通知》中提到，各級財政部門可以通過投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，支持現(xiàn)有企業(yè)進(jìn)行公共租賃住房等保障性住房建設(shè)、運營和管理。各地對商業(yè)銀行發(fā)放的公共租賃住房建設(shè)貸款可以按規(guī)定予以貼息，貼息幅度可按2個百分點左右掌握，貼息期限以貸款期限確定，原則上不超過15年，具體貼息政策由市、縣人民政府確定。
財政貼息是政府財政扶植重點項目的通常做法，利用財政貼息支持公租房建設(shè)當(dāng)然是一種利用社會資金辦公益事業(yè)的好辦法，但是有幾點需要解決；
第一，財政貼息資金的來源。在原有財政收入不變的情況下，這種貼息無疑會增加財政負(fù)擔(dān)，尤其是政府在零地價建設(shè)公租房的情況下，貼息又成為一項新的持續(xù)性支出。
第二，財政貼息需要銀行的支持和認(rèn)可。銀行對公租房積極性不高，主要是對還款來源有擔(dān)憂。公租房的還款來源只有租金收入，而且租金收入很低、項目期限也很長，商業(yè)銀行的資本金投入進(jìn)去之后很難快速回籠。
第三，在國家銀根緊縮的情況下，對公租房信貸的優(yōu)惠政策難以落實。20**年9月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》中稱，公共租賃住房建設(shè)貸款利率下浮時其下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年。事實上，在銀根收緊的20**年，一些參與保障房建設(shè)的中小銀行很難給予利息的優(yōu)惠。
為此，利用好財政貼息的信貸政策，一是要合理調(diào)整地方財政收支的政策和結(jié)構(gòu)，做好公租房貼息的財政支出計劃；二要統(tǒng)籌解決好公租房管理運營的收租和收益問題，確保銀行貸款的本息；三是為地方融資平臺和中小銀行參與公租房信貸提供特別的優(yōu)惠。
三、探索公租房貸款擔(dān)保或保險機(jī)制
國內(nèi)保障房建設(shè)還未形成健全的投融資機(jī)制，現(xiàn)金流和還本付息方式也還在摸索階段，這些問題不論是在間接融資還是直接融資中都是存在的。
為此，可以考慮學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗，研究建立一個支持保障性住房消費的信貸擔(dān)保體系。早在1934年
，美國就頒布了《國民住房法》，確立了一個由政府主導(dǎo)的抵押貸款保險制度，由聯(lián)邦住房管理局（FHA）承擔(dān)主要的貸款擔(dān)保職能。與商業(yè)性的抵押貸款保險不同，由FHA等政府機(jī)構(gòu)提供的貸款保險設(shè)有信貸上限，其目的是通過政府擔(dān)保來減少中低收入家庭在首次置業(yè)時的首付壓力。在我國建立公共住房管理局之后，可以賦予該局作為住房保障的政策性信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)的職能；同時，還可以在各省市的國土建設(shè)部門對口設(shè)立相應(yīng)的住房信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)，接受國家公共住房管理局和地方政府的雙重領(lǐng)導(dǎo)。遵循“政府主導(dǎo)，多方參與”的辦法，減輕政府投資的壓力。地方政府可引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先支持保障性住房建設(shè)。通過銀行貸款、發(fā)行理財產(chǎn)品等方式，創(chuàng)新采用土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押等組合型擔(dān)保方式。鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃房長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金。另外，可通過土地優(yōu)惠、稅收減免等政策，引導(dǎo)社會資金投入保障性住房建設(shè)，并呼吁社會各界伸出慈善之手，捐贈保障性住房建設(shè)資金。
20**年9月3日，中國保險監(jiān)督管理委員會允許保險公司在房地產(chǎn)最多投資其資產(chǎn)的10%。倘以20**年7月底4.57萬億元的保險總資產(chǎn)計算，則約有4500億元資金可流入房地產(chǎn)行業(yè)。所以，保險業(yè)也有可能成為保障性住房的重要資金來源之一。
就實踐中來看，一般性動員民營投資參加公租房建設(shè)，可能性很低。北京市20**年投建的許多公租房項目都是由開發(fā)商持有。由于公租房利潤回報周期太長，由此造成上億元的資金占用，對公司財務(wù)造成一定壓力，使得開發(fā)商在遇到配建公租房項目的商品房用地時，都顯得十分慎重。近年來，由于拆遷費用、原材料和人力成本的大幅上漲，開發(fā)售價偏低的保障房利潤非常微弱，在政府主導(dǎo)的公租房項目建設(shè)中亦面臨壓力。事實上，北京市場較早涉足保障房建設(shè)的遠(yuǎn)洋、住總、首開等大型企業(yè)至今都還沒探索出盈利模式。民營企業(yè)投資參與此前已有先例，同樣因為投資回收期過長等因素，使得民間投資參與積極性不高。
四、利用房產(chǎn)債券為公租房融資的可能性
《通知》中還提到通過發(fā)行債券的方式獲取公租房建設(shè)資金。發(fā)行房地產(chǎn)債券最常見的是房地產(chǎn)政府債券，間或有房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。
其中，房地產(chǎn)政府債券是政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會發(fā)行的債券，包括中央政府、地方政府和政府機(jī)構(gòu)面向社會發(fā)行的債券。房地產(chǎn)金融債券是指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券。房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是我國房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長期資金而發(fā)行的債券。我國房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有住房建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。
《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案（討論稿）》提出，要規(guī)范發(fā)展企業(yè)債券融資，將設(shè)立公租房投融資公司，作為統(tǒng)籌公租房融資、建設(shè)和運營管理的平臺。融資公司可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項用于公租房建設(shè)。承擔(dān)公租房建設(shè)項目的其他企業(yè)，可在政府核定的公租房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項目融資。20**年，重慶市就設(shè)計通過發(fā)行債券的方式來籌集公租房資金，發(fā)行主體是重慶國有投資集團(tuán)，規(guī)模為60億元，普通市民也可認(rèn)購。
無論何種債券，都有一個共性的問題，公租房的租金能否償還債息？若公租房不能出售，拿什么歸還債券本金？重慶市認(rèn)為，公租房每年有租金收入和商業(yè)設(shè)施等收入，公租房債券將是優(yōu)秀的債券，不僅不會出現(xiàn)壞賬，還能夠回報投資者一定的利息。
五、發(fā)行房地產(chǎn)信托基金為公租房融資的必要條件
《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案（討論稿）》提出，組織開展金融創(chuàng)新試點。在公租房建設(shè)任務(wù)重、資金需求量大的城市，積極支持開展政府出資與社會籌資相結(jié)合的公租房股權(quán)信托基金融資試點，探索運用房地產(chǎn)投資信托基金加快推進(jìn)公租房建設(shè)。20**年7月，全國社保基金理事會以信托產(chǎn)品形式為重慶市提供45億元貸款，專項用于公租房建設(shè)。該筆貸款也是全國社保基金迄今為止單筆放款最多的一個保障房項目。
房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。實際上，發(fā)行房地產(chǎn)債券和發(fā)行房地產(chǎn)信托基金的設(shè)想早已有之。如果要采取這種方式，必須解決幾個基本問題。
其一，必須出臺規(guī)范性的房地產(chǎn)信托基金法規(guī)。明確規(guī)定該基金設(shè)立的形式、募集對象、基金份額、投資范圍、分紅方式、贖回和上市交易、管理部門等基本問題。
其二，必須以房地產(chǎn)市場平穩(wěn)和買賣、承租市場的有序為前提，尤其是要確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行，避免發(fā)生美國次債危機(jī)。
其三，前提是公租房租金收繳有效，其收益（包括公租房的租金收益和商業(yè)設(shè)施收益）足以滿足基金分紅的最低要求。
其四，為保障投資于公租房的信托基金有所收益，應(yīng)當(dāng)允許該基金可以投資部分公租房下屬的公建商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)，以便獲得盈利。從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在，或是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定。
六、通過機(jī)關(guān)企事業(yè)單位自建公租房化解資金難題的是與非
20**年10月27日，十一屆全國人大常委會第二十三次會議對國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況的報告進(jìn)行專題詢問。住建部副部長提出：鼓勵企業(yè)建公租房解決住房問題，來調(diào)動社會的積極性和企業(yè)的積極性，增加保障性住房的供應(yīng)，在一定程度上也減少政府在大規(guī)模保障性住房建設(shè)投入當(dāng)中的壓力。動員社會力量建設(shè)公租房，有助于化解資金壓力，卻很有可能演化為新的不公平。
如果必須通過此種辦法化解資金壓力，應(yīng)該規(guī)定幾個基本的原則：
第一，應(yīng)該明確規(guī)定，企業(yè)自建公共租賃住房是解決無房住的問題，供應(yīng)對象必須符合當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠈ο蟮臉?biāo)準(zhǔn)，出租條件不變。不是解決改善問題，不能成為內(nèi)部變相“福利分房”。例如，寧波市規(guī)定對租住本企業(yè)自建公租房的員工，是否符合公租房保障條件，事先必須先交區(qū)保障辦審核；企業(yè)內(nèi)部分配方案以及日后管理辦法，也需要報區(qū)住房保障辦批準(zhǔn)后才能實施。
第二，企業(yè)自建公共租賃住房，優(yōu)先本單位職工，但部分也要面向社會出租。寧波市，企業(yè)自用存量土地建造的公租房中，15%的房源是要交給政府作為社會統(tǒng)籌配租的。
第三，企業(yè)自建公租房也要執(zhí)行城市統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)。在寧波，如果企業(yè)要減輕本企業(yè)員工負(fù)擔(dān)，可
以另行補(bǔ)貼。第四，單位自建公租房，標(biāo)準(zhǔn)不得超過當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，不得變成改善性住房。
第五，公租房不得變成商品房流向市場。根據(jù)寧波規(guī)定，企業(yè)自建公租房的土地，性質(zhì)多為工業(yè)、，辦公用地，且政策規(guī)定房子建成后土地性質(zhì)不能改變。企業(yè)自建的公租房，產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)整體所有，不能分割，不能當(dāng)商品房出租，不得出售或以租代售。這類公租房的產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)整體所有，只有企業(yè)一本產(chǎn)權(quán)證，不能分割出售，沒有住宅產(chǎn)權(quán)證。
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篇3：中山市公租房物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行2017)
中山市發(fā)展和改革局 中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 關(guān)于印發(fā)《中山市公租房物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》的通知
文號： 中發(fā)改價控〔20**〕475號
中山市發(fā)展和改革局 中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
火炬區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處，市各有關(guān)單位：
為進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，保護(hù)消費者和經(jīng)營者的合法權(quán)益,市發(fā)展改革局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局制定了我市公租房物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)。經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《中山市公租房物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。
中山市發(fā)展和改革局中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
20**年8月24日
中山市公租房物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)
第一條為規(guī)范公租房物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主、承租戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》、省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法規(guī)規(guī)范性文件的精神，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于由政府統(tǒng)一建設(shè)的公租房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費行為。
普通住宅小區(qū)內(nèi)的公租房物業(yè)服務(wù)收費，納入該小區(qū)的統(tǒng)一管理。
第三條本辦法所稱公租房物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向承租戶或業(yè)主所收取的費用。
第四條公租房物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及保本微利的原則。
第五條市發(fā)展和改革局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市公租房物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
各鎮(zhèn)區(qū)價格、住房保障主管部門在市發(fā)展和改革局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的指導(dǎo)下開展物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。
第六條公租房物業(yè)服務(wù)收費采取包干制形式。
包干制是指業(yè)主或承租戶向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公共水電費的分?jǐn)偂?/p>
第七條物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分：
(一)管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)、保養(yǎng)費用以及所產(chǎn)生的水電費用。
未移交給供水企業(yè)管理維護(hù)的二次供水設(shè)施，其營運、維護(hù)和管理產(chǎn)生的費用計入物業(yè)服務(wù)成本。
(三)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用;
(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
(七)辦公費用;
(八)管理費分?jǐn)?
(九)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(十)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
第八條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，不計入物業(yè)服務(wù)成本，由業(yè)主承擔(dān)。
第十九條利用物業(yè)服務(wù)公共區(qū)域內(nèi)經(jīng)營產(chǎn)生的收益分配和公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的維修，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定。
第十條公租房物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價管理和招投標(biāo)制度。由業(yè)主按《中山市住宅物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)》中不超過四級收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上公開招標(biāo)確定，并與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同中應(yīng)明確合同期限、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項。鼓勵中標(biāo)企業(yè)提供超越相應(yīng)收費等級未涵蓋的服務(wù)。
中標(biāo)企業(yè)簽訂合同一個月內(nèi)報價格主管部門備案。
第十一條公租房物業(yè)服務(wù)費按建筑面積計收。
第十二條 公租房的承租戶應(yīng)當(dāng)按照約定按月足額交納物業(yè)服務(wù)費。
第十三條 實行小區(qū)出入證管理的公租房小區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)為每套住房租戶免費配置不少于3張出入證(含IC卡等)，如車位需單獨配置的，每車位應(yīng)配置不少于1張出入證(含IC卡)。承租戶申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。
第十四條公租房住宅小區(qū)車輛停放保管服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主的委托與承租戶通過合同約定。
第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供其他有償服務(wù)的，其收費按保本微利的原則由雙方協(xié)商確定。
第十六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行公示。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本和收支管理。公租房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本和收支應(yīng)獨立核算、單獨建帳。
第十八條 本辦法由市發(fā)展和改革局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。
第十九條 本辦法自20**年11月1日起施行，有效期3年。原《關(guān)于中山市公租房租金和物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》(中價[20**]65號)中第二點公租房物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)規(guī)定同時廢止。