江夏名城住宅小區(qū)6#樓物業(yè)管理企業(yè)選定為“定西佳馨物業(yè)管理有限責任公司”。

　　江夏名城住宅小區(qū)6#樓物業(yè)管理方案

　　我們將以“熱情的服務(wù)、真情的參與、友情的合作”作為指導實際工作的準則，全身心地投入江夏名城四期六號樓的物業(yè)管理工作。

　　針對江夏名城四期六號樓的實際情況，我公司精心策劃了本管理方案，提出具體管理意見。我公司將為開發(fā)商及全體業(yè)主提供亦善亦美的服務(wù)，并使我們的服務(wù)為貴公司精品房產(chǎn)的延續(xù)創(chuàng)品牌，更為全體業(yè)主營造一個尊貴典雅、舒適溫馨的家園。

第一章公司簡介與物業(yè)概況

　　一、公司簡介

　　定西佳馨物業(yè)管理有限責任公司成立于20**年4月。公司具有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部三級資質(zhì)，有員工20多人,大多數(shù)從事物業(yè)管理十多年,具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。公司設(shè)總經(jīng)理辦公室、財務(wù)科、治安科、人事科、是一個具有比較全面的物業(yè)管理公司。公司憑借自身優(yōu)勢，提供高要求、高標準、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。公司現(xiàn)有員工20人，管理和技術(shù)人員14人,中級職稱5人;90%以上工作人員持有上崗資格證。為了適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要,公司開展了多層次、多形式的員工培訓，不斷提高員工素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量和管理水平，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

　　公司成立以來，立足現(xiàn)代化物業(yè)管理的高起點,借鑒兄弟物業(yè)單位管理新理念、新經(jīng)驗，廣泛吸納從事物業(yè)管理的專業(yè)人員,建立全新的物業(yè)管理體系開展了卓有成效的管理服務(wù)工作。公司按照市場化、專業(yè)化、經(jīng)營型的管理模式,以依法管理、業(yè)主至上、服務(wù)第一為宗旨,建立了獨立核算、自負盈虧、自主經(jīng)營、自我發(fā)展的運行機制，確定了“安全文明、高效整潔、優(yōu)雅舒適”的質(zhì)量方針，制定了一整套嚴格的管理制度和操作規(guī)程,通過科學的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),努力營造健康新生活、充滿親情的社區(qū)氛圍,在社會上和同行中樹立起了真誠服務(wù)的良好管理品牌和企業(yè)形象。

　　二、物業(yè)概況

　　(一)西環(huán)路江夏名城四期六號樓坐落在定西市西環(huán)路，西鄰定西市環(huán)城路。該樓為框剪結(jié)構(gòu),總建筑面積25119.97余平方米,地下一層為超市,地上一、二層為商鋪，標準層16層。共三個單元，一梯四戶,配有有線電視,寬帶網(wǎng)入戶。

　　(二)處理好動、靜之間的矛盾。商鋪要“旺”,人流越大、越多則商鋪經(jīng)營越為有利住宅要靜,不同人群的不同起居習慣,使我們無法掌握對安靜時間的要求。在節(jié)假日這種動靜之間的矛盾更為突出。通過協(xié)調(diào)、溝通、處理好動靜矛盾是本公司管理者須具備良好的處事能力。

　　(三)服務(wù)需求各有側(cè)重。商鋪住宅的共同要點是對“安全”的需求,又有不同的側(cè)重點。商鋪對環(huán)境、照明、整潔的要求較高，住宅則要求在水、電等各項設(shè)施設(shè)備正常運作的情況下,提供個性化、多元化的服務(wù)。因此，在設(shè)備、技術(shù)、人力、理念和模式上,要求管理者必須具備混合型物業(yè)管理的經(jīng)驗和強大的技術(shù)實力。

第二章管理的重點、難點分析和應(yīng)對措施

　　(一)裝修期間管管理狀況分析

　　業(yè)主在裝修期間由于各業(yè)主裝修期有同、裝修施工單位和人員不同、裝修時間不同等各方面原情因給安保管理上帶來了一定的難度。因此,在裝修期間,對裝修施工單位和人員、裝修時間安排上的統(tǒng)一、物品進出的統(tǒng)一管理、電梯管理、空調(diào)安裝管理等方面提出了高標準的要求。

　　(二)應(yīng)對措施

　　1、根據(jù)實際情況制定《住宅裝修管理辦法》，督促裝修施工人員嚴格遵守《住宅裝飾裝修管理辦法》，并對其違章行為負責。

　　2、在業(yè)主領(lǐng)房時，事先告之裝修管理規(guī)定，并簽訂《住宅裝飾裝修管理協(xié)議》，對裝修時間、材料堆放地點進行控制，并對基礎(chǔ)材料實行袋裝化。考慮大件物品搬遷，制定大件物品搬遷方案。建議業(yè)主聘請專業(yè)的裝飾裝修公司。

　　3、我們將統(tǒng)一制作《裝修人員出入證》發(fā)放給裝修人員，對裝修期間的物品遵守“只進不出”的原則。

　　4、在裝修期間加強管理人員對裝修戶的檢查，保安對裝修戶的巡邏，禁止一切違章裝修行為。對引起消防安全隱患的，責令裝修戶整改立即制止。

　　5、全管理處人人參與監(jiān)督。門崗對運進的裝修材料了解，清潔工注意異常動向，保安、管理人員巡查;實行限時要作方法，裝修人員加班提前批準。對出現(xiàn)違章程裝修現(xiàn)象在第一時間給予制止，制止無效報主管部門處理。

　　6、業(yè)主裝修期間電梯實行“一部貨梯、一部客梯”的管理，并對貨梯加強保護，采取限時、限重專人管理。

　　7、空調(diào)室內(nèi)打孔質(zhì)量進行把關(guān)，對空調(diào)室外機按規(guī)劃設(shè)計統(tǒng)一安排。

　　8、在裝修期間，對裝修實行袋裝化并進行定時定點清運，以免垃圾堆放在樓道影響美觀。

　　9、派專業(yè)工程人員為業(yè)主服務(wù)，對裝修需改動的戶內(nèi)電、缺陷、給排水等網(wǎng)線按規(guī)定進行進行嚴控，并引導裝修，為業(yè)主提供合理使用方案。嚴控樓面的荷載，引導業(yè)主使用輕質(zhì)材料。

第三章資源配置

　　物業(yè)管理處人員配備：主任1人、維修工1人、保安隊長1人、保安隊員2人、監(jiān)控員2人、綠化保潔員2名。

　　為提高員工素質(zhì)，更好地為業(yè)主服務(wù)，專門組織各類培訓，把提高員工的綜合素質(zhì)作為我公司企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。目前我公避開形成了一套規(guī)范的培訓體系，正在培養(yǎng)造就一支專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，這是我們完成物業(yè)管理目標的有力保證。

　　(一)培訓目標：

　　結(jié)合對各崗位的要求，分層面、分階段、有計劃地對員工進行培訓，確保物業(yè)管理人員具有觀念先進、管理專業(yè)、技術(shù)精湛、工作效率高的綜合素質(zhì)，為完成管理目標提供可靠保證。

　　(二)培訓方式：

　　1、定期培訓：每年由公司及各部門制定年度培訓計劃，按計劃定期培訓。

　　2、在職培訓：在員工上崗后根據(jù)崗位的需要，進行各種層次及內(nèi)容的培訓，以滿足日常管理和操作的要求。

　　3、專門培訓：在有新技術(shù)、新標準、新法律法規(guī)頒布時及時組織員工進行專門培訓，使員工能及時了解熟悉和掌握這些專門知識。企業(yè)員工是企業(yè)經(jīng)營(服務(wù))的基本資源，員工在物業(yè)管理用力中毫無疑問居于核心地位。只有管好人，才能管好事。在員工錄用考核、定期考核、淘汰機制等人員管理要形成了一整套規(guī)范性強、操作簡便的高效動作管理體系。

　　(三)物資裝備：

　　1、辦公桌椅7套;

　　2、電腦(含打印復印機一臺)臺;

　　3、辦公用品若干;

　　4、文件柜2臺;

　　5、傳真機1臺;

　　6、對講機只;

　　7、電話機2臺;

　　8、維修工具(水電、電梯、木工)套;

　　9、保險箱1臺;

　　10、萬用表1臺;

　　11、應(yīng)急燈2只;

　　12、鋁合金梯1架;

　　13、噴霧器1臺;

　　14、消防板手、消防桶2/15把/個;

　　15、綠化用具若干。

第四章各項管理制度

　　一、公眾制度：

　　管理公約;樓宇使用及維護管理的規(guī)定;居家指引;裝修管理規(guī)定;精神文明建設(shè)公約;電梯使用管理規(guī)定;商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定;治安管理規(guī)定;物品出/入管理規(guī)定;車輛交通、停車管理規(guī)定;出租房管理規(guī)定;消防安全管理規(guī)定;暫住人員管理規(guī)定;環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定;綠化管理規(guī)定。

　　二、內(nèi)部管理制度

　　員工手冊;業(yè)主房屋維修制度;質(zhì)量手冊;公共設(shè)施維護保養(yǎng)制度;質(zhì)量程序文件;保潔管理制度;文件管理制度;綠化管理制度;綠化檢驗標準;員工培訓制度;安全保衛(wèi)管理制度;財務(wù)、會計管理制度;電梯困人的處理預(yù)案;火災(zāi)緊急處理預(yù)案;浸水處理預(yù)案;空置房管理制度;停電停水處理預(yù)案;管理處公共鑰匙管理規(guī)定;斗毆等暴力事件處理預(yù)案;維修工上門服務(wù)規(guī)范;盜竊等破壞事件處理預(yù)案;維修管理制度;突發(fā)事件處理預(yù)案;維修檢驗標準;社區(qū)文化工作制度。

　　三、員工工作崗位考核獎懲

　　管理服務(wù)質(zhì)量分級考核暫行辦法;物業(yè)管理處部門月考核辦法;考核結(jié)果與獎懲實施管理暫行辦法;物業(yè)管理處員工月考核辦法;物業(yè)管理處工作月考核辦法;員工獎懲條例。

第五章日常管理方案

　　物業(yè)管理大體上分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財務(wù)管理、檔案管理、質(zhì)量管理等方面，在實際操作中，應(yīng)根據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

　　一、工作計劃

　　(一)交付前工作計劃：

　　1、與開發(fā)商就簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》諸事項進行協(xié)商。

　　2、提供《前期物業(yè)管理委托合同》。

　　3、提供《業(yè)主臨時公約》。

　　4、與當?shù)赜嘘P(guān)政府部門進行聯(lián)系，輸物業(yè)管理相關(guān)手續(xù)。

　　5、編制《業(yè)主手冊》及各類物業(yè)管理方案，制定管理處的各項管理制度、工作職責操作規(guī)程。

　　6、組建物業(yè)管理機構(gòu)進駐大樓。用一周左右時間對辦公場地進行清掃、布置。

　　7、抽調(diào)人員列位。

　　8、招聘人員。

　　9、人員培訓，了解接管物業(yè)的基本情況。

　　10、配合開發(fā)公司完善大樓標識系統(tǒng)制作。

　　11、組建驗收小組，編制《物業(yè)接管驗收計劃》。

　　12、制定接管驗收規(guī)程。

　　13、掌握物業(yè)驗收的標準和程序。

　　14、依照接管驗收標準，對物業(yè)進行初驗。

　　15、將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上。

　　16、督促開發(fā)商對不合格項目進行整改、跟蹤。

　　17、進行復驗。

　　18、繼續(xù)整改。

　　19、符合標準后輸接管手續(xù)。

　　20、按時接收各類大樓資料，并加以整理歸檔。

　　21、按時接收各類公建項目、設(shè)施、設(shè)備。

　　22、按時接收各烴標識。

　　23、按規(guī)定程序辦理各類項目接管驗收手續(xù)。

　　24、接管鑰匙，逐戶核對，編號保管。

　　25、交付現(xiàn)場的策劃布置。

　　(二)、交付現(xiàn)場的策劃計劃

　　1、辦理入住手續(xù)。

　　2、建立業(yè)主檔案。

　　3、業(yè)主裝修期間的管理。

　　4、開展各項日常管理工作。

　　5、開展各項便民服務(wù)。

　　二、管理方案

　　(一)接管驗收管理方案

　　1、管理內(nèi)容

　　(1)了解接管物業(yè)的基本情況。

　　(2)編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準，方法和日程安排。

　　(3)與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標準

　　(4)與開發(fā)、施工單位一起，對大樓物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準。圖紙資料，并加以整理歸檔;核對、接收各類設(shè)施設(shè)備;

　　(5)與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行大樓物業(yè)交接：核對、接收各類房屋和鑰匙;

　　核對、接收各類

　　(6)編制業(yè)主手冊;物業(yè)管理操作類制度;基礎(chǔ)管理制度;

　　(二)保安管理方案

　　采取站崗執(zhí)勤與巡邏相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護大樓公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主(物業(yè)使用人)安全的行為。

　　門崗的任務(wù)(主崗上午8：00-19：00跨立式服務(wù))。運用安全報警監(jiān)控，對治安情況實施24小時監(jiān)控服務(wù)。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知值班保安現(xiàn)場處理。

　　值班保安接到報警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員作詳細記錄，留檔備查。

　　(三)消防管理方案

　　1、做好消防設(shè)施、器材、聯(lián)動設(shè)備的管理;

　　2、保持消防通道的暢通;

　　3、加強大樓裝修期間的消防安全管理;

　　4、嚴禁違章燃放煙花爆竹。

　　(四)保潔綠化方案

　　1、綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護科學化。

　　2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大樓公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損，生活日產(chǎn)日清。

　　(五)房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案

　　(1)維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時;

　　(2)抓好維修人員技術(shù)培訓，提高業(yè)務(wù)素質(zhì);

　　(3)加強商鋪門前的車輛停放秩序管理。

　　(4)按規(guī)定合理配置消防器材。

　　(5)嚴格控制商鋪外立面的裝飾，并要求其廣告設(shè)置統(tǒng)

　　一格調(diào)、尺寸，保持外立面整齊、美觀。

　　(6)按事先指定位置和規(guī)范安裝空調(diào)室外機。

　　(7)定時、定人、定責實行商鋪門前衛(wèi)生保潔工作。

　　(六)財務(wù)管理方案

　　1、管理內(nèi)容：

　　加強財務(wù)核算;搞好財務(wù)核算;財務(wù)收支狀況每年公布一次;做好年度預(yù)算和決算工作;

　　認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷;及掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)。

　　2、管理措施

　　(1)根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度;

　　(2)財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范財務(wù)管理制度;

　　(3)抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì);

　　(4)加強成本控制

　　(5)加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。

篇2：物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導性的文本，應(yīng)達到配合開發(fā)商后期銷售的針對性；對物業(yè)管理定位、服務(wù)標準把握的準確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對性及實施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計劃、樓盤市場定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成

　　(2)掌握開發(fā)商對管理服務(wù)質(zhì)量標準的要求；

　　(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對管理服務(wù)的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據(jù)樓盤市場定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標準，物業(yè)管理定位。

　　(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點等因素確定物業(yè)管理方法。

　　(2)制定服務(wù)標準與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據(jù)開發(fā)計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據(jù)服務(wù)標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規(guī)劃設(shè)計、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據(jù)樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預(yù)算。

　　(7)按日常管理項目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項目和管理標準計算管理費收支預(yù)算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內(nèi)容展開敘述：如車場、財務(wù)管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。

篇3：物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制

　　物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制

　　一、物業(yè)管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業(yè)管理的早期介入

　　(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求

　　物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。

　　物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：

　　①物業(yè)的設(shè)計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。

　　②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好，減少使用成本。

　　③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。

　　④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

　　⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

　　(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

　　①基本業(yè)務(wù)

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護與管理；消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更新。

　　②專項業(yè)務(wù)

　　包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　　③特約業(yè)務(wù)

　　包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。

　　④經(jīng)營業(yè)務(wù)

　　包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。

　　(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設(shè)備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

　　我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：

　　①決策、立項階段

　　通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，向政府有關(guān)部門申請立項。

　　②前期階段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進一步的調(diào)查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關(guān)部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。

　　2)項目的規(guī)劃設(shè)計工作。

　　3)規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續(xù)。

　　③建設(shè)階段

　　通過招標、投標、發(fā)包工程，進行施工建設(shè)；同時，要加強施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　　④營銷階段

　　這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　　①建筑工程分類

　　建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點和規(guī)律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：

　　l)落實施工任務(wù)，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設(shè)計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計劃目標進行對比，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整，使各項施工活動處于最佳狀態(tài)；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設(shè)計規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點和生產(chǎn)工藝順序；

　　2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；

　　3)了解當?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價格；

　　4)編制施工組織設(shè)計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；

　　6)抓好質(zhì)量管理；

　　7)抓好安全生產(chǎn)管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業(yè)管理早期介入的實施

　　(l)工作內(nèi)容

　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有：

　　①參與規(guī)劃設(shè)計階段

　　參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設(shè)計單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：

　　1)配套設(shè)施的完善問題；

　　2)水電供應(yīng)容量的問題；

　　3)安全保衛(wèi)系統(tǒng)；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設(shè)施問題；

　　7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　　②參與建設(shè)階段

　　通過參與施工管理，對工程建設(shè)提出意見。主要包括：

　　1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；

　　2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求)并提出意見：

　　3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；

　　4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。

　　(2)早期介入應(yīng)注意的問題

　　①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

　　②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位

　　③抓好人員準備這個關(guān)鍵

　　④精心準備，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查

　　通過對擬管項目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。

　　消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

　　項目性質(zhì)及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　　②調(diào)查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟收人等。

　　住區(qū)人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實際出發(fā)進行建設(shè)，并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。

　　3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對性的方案。

　　②調(diào)查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調(diào)查者提出詢問，再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調(diào)查法

　　抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業(yè)調(diào)查

　　調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓：

　　(3)準備經(jīng)費；

　　(4)準備設(shè)備；

　　(5)準備相關(guān)資料。

　　5、制訂物業(yè)管理方案

　　(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

　　①物業(yè)管理檔次

　　物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標準及費用的不同。

　　②物業(yè)管理服務(wù)的標準

　　物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標準。

　　③物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算

　　物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達到的服務(wù)標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。

　　(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

　　①項目管理的整體設(shè)想與策劃

　　包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務(wù)措施。

　　②管理模式

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　　③公司人力資源管理

　　包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓、管理服務(wù)人員管理。

　　④規(guī)章制度建設(shè)

　　包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　　⑤經(jīng)營管理指標

　　包括經(jīng)營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　　⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

　　包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。

　　⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算

　　包括財務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計劃。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

　　⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

　　包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護。

　　(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構(gòu)

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經(jīng)費、設(shè)備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調(diào)查

　　第五步：研究分析調(diào)查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務(wù)管理項目

　　第七步：經(jīng)費預(yù)算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向?qū)＜翌檰?/a>征詢

　　第十步：送公司領(lǐng)導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　　⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

　　①經(jīng)理意見法

　　主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。

　　②內(nèi)部征詢法

　　發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

　　③學習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。

　　④專家意見法

　　主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

　　⑤綜合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟上的分析，即進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　　①投資機會研究

　　帶有預(yù)測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進行研究。

　　②初步可行性研究

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預(yù)測，考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源，對項目實施需要采用的技術(shù)、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　　③詳細可行性研究

　　對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　　④評價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內(nèi)容

　　①市場需求預(yù)測；

　　②物質(zhì)資源預(yù)測；

　　③項目方案研究；

　　④人力資源研究；

　　⑤項目實施過程研究；

　　⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；

　　⑦項目經(jīng)濟效益研究。

　　(4)編寫可行性報告

　　①總論；

　　②項目分析；

　　③需求預(yù)測；

　　④物資資源及公用設(shè)施條件分析；

　　⑤人力資源分析；

　　⑥實施進度分析；

　　⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

　　⑧社會及經(jīng)濟效益評價；

　　⑨附件。