物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
一、 發(fā)展戰(zhàn)略
依據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，緊跟公司的發(fā)展步伐，以公司開發(fā)項(xiàng)目為根本，立足**市不斷對(duì)外拓展單位、學(xué)校、醫(yī)院等物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，逐步向周邊輻射，按照“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，實(shí)施專業(yè)化、數(shù)字化、制度化、精細(xì)化管理。堅(jiān)持“樹一流的服務(wù)形象，創(chuàng)一流的服務(wù)業(yè)績，建一流的服務(wù)隊(duì)伍”可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，樹立**服務(wù)形象，創(chuàng)立**服務(wù)品牌，成為**市最有影響的物業(yè)管理公司，實(shí)現(xiàn)**物業(yè)公司的健康可持續(xù)發(fā)展。
二、 發(fā)展思路
本著“以物業(yè)服務(wù)促銷售，以物業(yè)服務(wù)塑品牌”的服務(wù)宗旨，按照先規(guī)范，后發(fā)展的工作思路，以規(guī)范提升**的物業(yè)服務(wù)為近期的主要目標(biāo)。進(jìn)一步提升服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量，緊緊圍繞“服務(wù)”這一主題，在做精做細(xì)基礎(chǔ)性服務(wù)工作(保安、保潔、維修、客戶服務(wù))的基礎(chǔ)上，逐步拓展服務(wù)項(xiàng)目，延伸服務(wù)鏈條，真正做到別有我優(yōu)，別無我有，做到**市小區(qū)物業(yè)管理的幾個(gè)第一，形成物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)和亮點(diǎn)，讓客戶買得放心，住得舒心，不斷使**公司開發(fā)的物業(yè)保值增值，樹立**服務(wù)品牌，從而贏得業(yè)主和客戶的良好口碑，促進(jìn)公司的房產(chǎn)銷售，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量確保九建公司房產(chǎn)的知名品牌。另外不斷對(duì)外拓展市場，增加公司的經(jīng)濟(jì)收入，逐步擴(kuò)大**物業(yè)在**市乃至周邊地區(qū)的影響力，形成區(qū)域性服務(wù)品牌，實(shí)現(xiàn)公司的良性發(fā)展。
三、 5年發(fā)展綱要
1、 管理服務(wù)面積達(dá)到80萬平方米以上(含住宅、辦公、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等)
2、 年收入達(dá)到100萬元以上;
3、 擺脫虧損的局面，年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)利潤20萬元以上;
4、 3年內(nèi)**達(dá)到“省優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。
5、 實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司資質(zhì)升級(jí)，達(dá)到二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì);
四、實(shí)施步驟
第一階段：完善規(guī)范階段(時(shí)間2018年)
1、制度建設(shè)階段(3月底定稿，并試運(yùn)行)
以**為基礎(chǔ)，擬定物業(yè)管理架構(gòu)，根據(jù)實(shí)際需求合理配置人員，制定各部門崗位職責(zé)，建立健全適合公司發(fā)展的各項(xiàng)規(guī)章制度及各部門規(guī)章制度，完善管理服務(wù)流程，并于4月底前試運(yùn)行。
2、制度試運(yùn)行修定階段(4—6月)4月底前根據(jù)管理架構(gòu)及人員配置情況，招聘確定各崗位人員。并于5月初對(duì)人員組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，按照各項(xiàng)制度及管理服務(wù)流程，根據(jù)小區(qū)配套施工進(jìn)展情況，加強(qiáng)督促指導(dǎo)，逐步規(guī)范管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化管理服務(wù)，并對(duì)制度的實(shí)用性進(jìn)行評(píng)定，6月底前修定完各項(xiàng)制度及流程。
本著邊規(guī)范邊整改的原則，在夯實(shí)基礎(chǔ)性服務(wù)工作的同時(shí)，逐步規(guī)范小區(qū)的物業(yè)管理工作，組織1—2次小區(qū)消夏文化活動(dòng)。基本形成物業(yè)管理亮點(diǎn)。
3、執(zhí)行運(yùn)作階段(8—12月)
根據(jù)修定的各項(xiàng)制度及規(guī)定，嚴(yán)格按制度執(zhí)行，本階段重點(diǎn)是制度的執(zhí)行及管理服務(wù)考核，逐步做到事事有人管，人人有事干，爭優(yōu)創(chuàng)優(yōu)的良好工作氛圍，真正為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明的居住環(huán)境，達(dá)到創(chuàng)“市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。
第二階段：創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)(2018年—2020年)
在夯實(shí)2018年服務(wù)的基礎(chǔ)上，建立健全各種檔案資料，參照《**省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評(píng)辦法》查找工作中的不足，對(duì)不足地方積極整改，按間隔期分別向主管部門申報(bào)“市、省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”。2013年申報(bào)并通過“**市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”評(píng)審，2015年前申報(bào)并通過“**省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”評(píng)審，爭取獲得全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的稱號(hào)。
第三階段：市場拓展階段(2019—2021)
立足于公司開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，積極對(duì)外拓展市場，提高公司的市場占有率，實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模化經(jīng)營，專業(yè)化服務(wù)，全面提升**物業(yè)服務(wù)形象，外接不少于10個(gè)以上高檔寫字樓、機(jī)關(guān)事業(yè)單位辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院等不同類型的物業(yè)項(xiàng)目，比如可以先從**市檢察院、人民法院等單位著手。另外，期間根據(jù)公司的發(fā)展情況，適時(shí)進(jìn)行物業(yè)管理資質(zhì)升級(jí)。
篇2：我國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
我國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略
從1981年3月全國第一家物業(yè)管理公司--深圳市物業(yè)管理公司的設(shè)立，至今全國已有各類物業(yè)管理公司2000余家，從業(yè)人員近200萬人。應(yīng)當(dāng)說物業(yè)管理在我國已有了長足的發(fā)展。但是，也慶當(dāng)看到物業(yè)管理在我國仍屬一個(gè)新興行業(yè)，正處于發(fā)展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此，面對(duì)我國物業(yè)管理的快速發(fā)展，如何從我國的國情出發(fā)，全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，探索我國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的思路，加快采取一些更為切實(shí)可行的措施，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，已成為我國物業(yè)管理亟待研究和解決的重大課題，本文擬對(duì)此談點(diǎn)粗淺看法。
一、我國物業(yè)管理面臨的主要矛盾
1、物業(yè)管理覆蓋面小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)差距較大。
我國的物業(yè)管理，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業(yè)管理覆蓋仍然偏小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1999年底，全國實(shí)有房屋建筑面積735459萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的98861.88萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積417331萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理82485.65萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為20%。由此看來，物業(yè)管理在我國仍有巨大的潛力。
從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1999年底，上海市實(shí)有房屋建筑面積31802萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的20744萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的65%，其中，實(shí)有住宅建筑面積19310萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的16661萬平方米，占衫有住宅總面積的86%；北京市實(shí)有房屋建筑面積27430萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理5930.99萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的21.6%，其中，實(shí)有住宅建筑面積14211萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的4630.85萬平方米，占實(shí)有住宅總面積32.58%；深圳市實(shí)有房屋建筑面積7119萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的3387萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的48%，其中，實(shí)有住宅建筑面積3768萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的2540萬平方米，占實(shí)有住宅總面積的67%；甘肅省實(shí)有房屋建筑面積9647萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的39.05萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的0.4%，其中，實(shí)有住宅建筑面積5151萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的34.27萬平方米，占實(shí)有住宅總面積的0.67%；陜西省實(shí)有房屋建筑面積14328萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的301.08萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的2.1%，其中，實(shí)有住宅建筑面積7624萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的253.88萬平方米，占實(shí)有住宅總面積的3.3%。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。
2、專業(yè)人才匱乏，影響物業(yè)管理行業(yè)向高水平、深層次發(fā)展。
目前，物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍，突出表現(xiàn)為“三多三少”；一是傳統(tǒng)的繼承型房產(chǎn)管理人才多，新的創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少；三是初級(jí)管理人才多，高級(jí)管理人才少；特別是能擔(dān)任部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。
3、管理人員素質(zhì)偏低，管理服務(wù)服務(wù)不到位。
由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行，目前尚未建立起統(tǒng)計(jì)、完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，從業(yè)人員良莠不全。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自已與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位置，習(xí)慣于以主人自居，對(duì)產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號(hào)施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對(duì)此意見很大。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998年投訴情況統(tǒng)計(jì)資料表明，該年全國物業(yè)管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內(nèi)容是物業(yè)管理混亂，停電、停水、亂收費(fèi)、亂攤派現(xiàn)象嚴(yán)重；保安、保潔水準(zhǔn)低、電視、電梯、電話使用不理想。另據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998年底至1999年初，對(duì)全國12個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果顯示；在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查中（可選擇多答案），有40.15%的房產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)為“房屋及設(shè)備的維修”不到位，有34.57%的認(rèn)為“小區(qū)綠化”不到位，有33.06%的認(rèn)為“安全保衛(wèi)”不到位，有26。95%的認(rèn)為“水電氣的供應(yīng)”不到位，有25.34%的認(rèn)為“交通管理”不到位，有24.65%的認(rèn)為“區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔”不到位，還有12.71%的認(rèn)為“其他”服務(wù)不到位。
4、規(guī)模效益差，企業(yè)虧損嚴(yán)重，發(fā)展后勁不足。
目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，而且統(tǒng)大多數(shù)企業(yè)存在著管理規(guī)模偏小，規(guī)模效益差，虧損嚴(yán)重，發(fā)展后勁不足等問題。很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存，這一現(xiàn)象已成為物業(yè)管理企業(yè)難點(diǎn)問題。
5、物業(yè)市場發(fā)育緩慢，競爭機(jī)制尚未形成。
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，理應(yīng)按照市場經(jīng)濟(jì)的要求，將物業(yè)管理企業(yè)推向市場，通過招投標(biāo)聘物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。但是，目前除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)，這種封閉的自我保護(hù)式的管理方式，不僅有障于物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，而且被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產(chǎn)生危機(jī)感和緊迫感，產(chǎn)權(quán)人、使用人的意識(shí)不能得到體現(xiàn)。
6、管委會(huì)組建不及時(shí)，產(chǎn)權(quán)人、使用人參與意識(shí)差，作用發(fā)揮的不好。
眼下，一些城市住宅小區(qū)管委會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）組建的不及時(shí)，有的未按規(guī)定程度通過民主選舉產(chǎn)生，有的管委會(huì)不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，使用發(fā)揮的不好。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998年底到1999年初，對(duì)全國12個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果表明：有39.42%的消費(fèi)者所居住的住宅小區(qū)已經(jīng)成立了管委會(huì)；有33.42%消費(fèi)者所居住的住宅小區(qū)未成立管委會(huì)；有27.16%的居住者不知道本住宅小區(qū)是否成立了管委會(huì)。其中，成立管委會(huì)經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生的占63.22%；而未經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生的占16.55%；對(duì)產(chǎn)生過程“不知道”的為20.23%。調(diào)查結(jié)果還顯示：有77.33%的人認(rèn)為，管委會(huì)能在較高程度上維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益；有22.67%的人持相反觀點(diǎn)。由此可見，在商品房住宅小區(qū)管委會(huì)的產(chǎn)生及作用發(fā)揮的程度如此，而在普通居民住宅小區(qū)恐怕還達(dá)不到這種程度。
7、物業(yè)管理立法滯后，法規(guī)體系尚未形成。
1994年以來，建設(shè)部等國家部委（局）雖然單獨(dú)或聯(lián)合頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范。但是，從總的來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。
二、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的必要性
物業(yè)管理作為涉及到千家萬戶、與人民群眾生活息息相關(guān)的行業(yè)，俗使這一行業(yè)得到健康、快速的發(fā)展，盡快樹立起行業(yè)的良好形象，特別是在一些地區(qū)人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)尚不充分的情況下，探索物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有其特殊的意義和必要性。
1、有利于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
隨著社會(huì)的進(jìn)步和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住質(zhì)量的要求正在從住房面積的簡單追求，轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境、居住質(zhì)量、物業(yè)管理水平和社區(qū)綜合服務(wù)質(zhì)量的追求。隨著物業(yè)市場的逐步形成，消費(fèi)者將不受任何上級(jí)主管部門和主管單位委派或指派物業(yè)管理企業(yè)的局限，而要通過招投標(biāo)來選擇自已信得過的物業(yè)管理企業(yè)管理自已的家園。誰的物業(yè)管理水平高，服務(wù)質(zhì)量好，企業(yè)知名度高，社會(huì)信譽(yù)好，收費(fèi)合理就選聘誰。否則，誰物業(yè)管理服務(wù)不到位，質(zhì)次價(jià)高或多收費(fèi)少服務(wù)，只收費(fèi)不服務(wù)，誰就在競爭中被淘汰。只有這樣，消費(fèi)者的利益才能得到真正的保證。
2、有利于物業(yè)管理行業(yè)擔(dān)負(fù)起社會(huì)責(zé)任。
物業(yè)管理的主要任務(wù)是通過對(duì)物業(yè)管理，對(duì)人的服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境。因此，物業(yè)管理搞好了，不僅可以提高城市管理專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的水平，確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮并延長物業(yè)的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有其他行業(yè)所不可替代的作用。
3、有利于加快城市化的進(jìn)程。
城市化的目的是通過加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)揮城市多種功能，為人民群眾創(chuàng)造快捷、方便、舒適的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境，滿足人們物質(zhì)和精神生活的需要，實(shí)現(xiàn)城市化不僅涉及城市的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要標(biāo)志和組成部分，城市房屋是城市管理的重要內(nèi)容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整體面貌和管理水平，只有城市房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境、場地等管理好了，才能加速城市化的進(jìn)程。
4、有利于加快城市管理體制的改革。
城市管理體制是政府對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)組織和管理方法的總稱，包括城市領(lǐng)導(dǎo)管理制度的確立；管理權(quán)限和責(zé)任的劃分；管理方式和方法的選擇，以及管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置等。先進(jìn)、科學(xué)、合理的城市管理體制，是保證城市社會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。城市房產(chǎn)管理體制改革是城市管理體制改革的重要內(nèi)容，物業(yè)管理搞好了，不僅可以改善人們的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境，而且有利于促進(jìn)城市管理體制的改革。
三、我國物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展的對(duì)策
1、提高認(rèn)識(shí)，更新觀念，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展奠定思想基礎(chǔ)。
物業(yè)管理是城市管理體制的重大改革，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。它涉及到人們觀念的更新，政府職能的轉(zhuǎn)變，多方面利益的調(diào)整和理順，以及群眾心理上、經(jīng)濟(jì)上的承受能力。目前，廣大群眾已看到了物業(yè)管理新體制的優(yōu)越性，各級(jí)政府也認(rèn)識(shí)到了實(shí)施物業(yè)管理是改變城市管理體制，提高城市整體管理水平的有效途徑，特別是黨和國家從來沒有象今天這樣重視改善人民群眾的居住條件和居住環(huán)境。早在1994年7月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，明確提出“加強(qiáng)售后房屋維修、管理服務(wù)，發(fā)展社會(huì)化的房屋維修市場。職工購買的住房、室內(nèi)各項(xiàng)維修開支由購房人負(fù)擔(dān)。樓房出售后應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施維修基金。改革現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房管理體制，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理和社會(huì)化的房屋維修、管理服務(wù)。”
1998年7月，國務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，進(jìn)一步明確提出“加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度，向用戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不能只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)，切實(shí)減輕住戶負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理要引入競爭機(jī)制，促進(jìn)管理水平的提高，有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督。”
2000年10月11日，黨的十五屆五中全會(huì)通過的《*中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議》，明確提出實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，是關(guān)系中華民族生存和發(fā)展的長遠(yuǎn)大計(jì)。要改善城鄉(xiāng)人民生活，增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房環(huán)境和質(zhì)量，改善居民消費(fèi)環(huán)境，保障人民安居樂業(yè)。要進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理。
由此看來，全面推進(jìn)物業(yè)管理的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，各級(jí)政府和物業(yè)管理行政主管部門，要加速推進(jìn)物業(yè)管理，特別是物業(yè)管理發(fā)展較慢的地區(qū)和城市，要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，更新觀念，認(rèn)真學(xué)習(xí)廣東、上海、深圳等省市推行物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和作法，結(jié)合本地的實(shí)行，加速建立物業(yè)管理新體制，加大物業(yè)管理的覆蓋面，盡快縮小南北方物業(yè)管理的差距。同時(shí)，要不斷拓展物業(yè)管理的領(lǐng)域，不僅住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)要實(shí)行物業(yè)管理，而且酒店、賓館、學(xué)校、醫(yī)院、商場、體育場（館）、旅游區(qū)、車站、碼頭、機(jī)場后機(jī)樓等也要實(shí)行物業(yè)管理。有條件的城市，要進(jìn)行區(qū)域化物業(yè)管理的試點(diǎn)，使城市的各個(gè)部位都能實(shí)行物業(yè)管理。
2、多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個(gè)人才資源。
發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運(yùn)用于實(shí)踐。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。要提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，必須加強(qiáng)物業(yè)管理人員的思想作風(fēng)和業(yè)務(wù)建設(shè)。
（1）加強(qiáng)思想建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)。要建設(shè)一支思想好、技術(shù)精，進(jìn)取心強(qiáng)，勇于開拓的物業(yè)管理隊(duì)伍，必須從思想教育抓起。物業(yè)管理企業(yè)要經(jīng)常對(duì)職工進(jìn)行社會(huì)公德、職業(yè)道德教育，引導(dǎo)職工樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，培養(yǎng)職工愛崗盡責(zé)、服務(wù)群眾，奉獻(xiàn)社會(huì)的職工道德，使職工牢固樹立為人民服務(wù)的思想，扎扎實(shí)實(shí)、任勞任怨，一絲不茍地做好管理服務(wù)工作。
（2）加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)，樹立雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊(duì)伍。物業(yè)管理人員的工作作風(fēng)，直接反映物業(yè)管理企業(yè)的形象。物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)制度建設(shè)，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，明確各級(jí)各類管理人員的崗位責(zé)任、職責(zé)范圍、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)。管理人員要發(fā)揚(yáng)雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，提高工作效率，能辦的事馬上就辦。
（3）加強(qiáng)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一是抓好上崗培訓(xùn)。要按照建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。二是抓好專題培訓(xùn)。企業(yè)要根據(jù)管理人員的實(shí)際情況和工作需要，定期或不定期對(duì)在職人員舉辦專題培訓(xùn)，使員工的技能不斷提高。三是抓好學(xué)歷教育。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要從在職管理人員中選拔有培養(yǎng)前途的員工，參加物業(yè)管理專業(yè)專科學(xué)歷教育，為企業(yè)培養(yǎng)人才。四是通過理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。五是通過組織物業(yè)管理人員到國內(nèi)外考察 ，學(xué)習(xí)借鑒國外和其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，取人之長，補(bǔ)已之短。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。
3、合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開展多種經(jīng)營，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供資金保證。
（1）合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。國家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的原則、定價(jià)類型、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成等均作了明確規(guī)定。各地物價(jià)主管部門應(yīng)結(jié)合實(shí)行，盡快出臺(tái)本地工物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)做到有章可循。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格按照物價(jià)部門核定或由物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì)（產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會(huì)）協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法進(jìn)行收費(fèi)，并定期向產(chǎn)權(quán)人、使用人公布經(jīng)費(fèi)的收支情況，以按受管委會(huì)及產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。
（2）一業(yè)為主，多種經(jīng)營，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁。一業(yè)為主，多種經(jīng)營是增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)造血機(jī)能和企業(yè)發(fā)展后勁的基礎(chǔ)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理的同時(shí)，要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際和優(yōu)勢，不斷拓展經(jīng)營領(lǐng)域，努力為企業(yè)增加積累，使其走上良性循環(huán)的軌道。
（3）組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。物業(yè)管理企業(yè)要想打破小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，具有市場競爭力的企業(yè)集團(tuán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
4、加速引進(jìn)競爭機(jī)制，加快培育物業(yè)管理市場，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境。
從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理到推行物業(yè)管理，是房產(chǎn)管理體制改革的一場革命，需要人們提高認(rèn)識(shí)、更新觀念；從實(shí)行物業(yè)管理到引進(jìn)競爭機(jī)制，同樣需要人們的思想觀念上進(jìn)行更新。這是因?yàn)椋覈奈飿I(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展時(shí)刻離不開競爭。只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。加速競爭機(jī)制的形成，應(yīng)做好以下工作：
（1）學(xué)習(xí)深圳等城市物業(yè)管理引進(jìn)競爭機(jī)制的成功經(jīng)驗(yàn)和做法。深圳市為探索市場經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理，早于1993年就在全國率先通過抬投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并獲得巨大成功，為全國物業(yè)管理行業(yè)引進(jìn)競爭機(jī)制創(chuàng)造和積累了成功的經(jīng)驗(yàn)。各地應(yīng)學(xué)習(xí)深圳等城市的成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合本地的實(shí)際，積極探索，大膽實(shí)踐。
（2）破除行業(yè)保護(hù)主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機(jī)制創(chuàng)造條件。建立物業(yè)管理競爭機(jī)制必須破除行業(yè)保護(hù)主義和本位主義，要勇于把符合招標(biāo)條件的物業(yè)項(xiàng)目拿出來，推向市場實(shí)行公開、公平的競爭。只有這樣，才能加速物業(yè)市場的培育和發(fā)展。
（3）建立規(guī)則，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競爭的有序化、規(guī)范化。物業(yè)管理的競爭，客觀上要求它的運(yùn)作活動(dòng)是有序的、規(guī)范的。要何證物業(yè)管理競爭的正常運(yùn)作和有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競爭的規(guī)范化，有關(guān)部門應(yīng)加快制定物業(yè)管理競爭規(guī)則，使我國物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)盡快走上規(guī)范化的軌道。
5、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。
市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。物別是物業(yè)管理涉及的范圍十分廣泛，既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級(jí)管理部門的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系如果沒有法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整，難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關(guān)部門應(yīng)加快物業(yè)管理的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道。
6、充分發(fā)揮管委會(huì)的作用，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展健全監(jiān)督機(jī)制。
住宅小區(qū)管委會(huì)作為轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人民主推薦、選舉產(chǎn)生的群眾性自治組織，充分發(fā)揮其作用，對(duì)于維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，同物業(yè)管理企業(yè)一道共同做好物業(yè)管理工作至關(guān)重要。因?yàn)椋芪瘯?huì)同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上的平等民事主體，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持這一原則，有利于發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)、管委會(huì)和產(chǎn)權(quán)人、使用人三個(gè)積極性。同時(shí)，它在物業(yè)管理企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區(qū)入住率達(dá)到一定比例時(shí)，在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，要及時(shí)召開產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會(huì)，并嚴(yán)格按照民主程序從代表大會(huì)代表中選舉產(chǎn)生管委會(huì)。只有這樣，才能將那些責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織和協(xié)調(diào)能力，愿為大家辦事的人選進(jìn)管委會(huì)。也只有這樣，管委會(huì)才能真正代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并積極配合物業(yè)管理企業(yè)工同做好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作。
綜上所述，物業(yè)管理引入我國雖然僅有20年的歷史，但是，它在場面市管理中的巨大社會(huì)作用、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來。實(shí)行物業(yè)管理的實(shí)踐證明，政府的職能轉(zhuǎn)變了，城市的管理水平提高了，財(cái)政負(fù)擔(dān)減輕了，人們生產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了，兩個(gè)文明建設(shè)的步伐加快了。
如今，這一社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的管理模式已被社會(huì)各界所認(rèn)同，物業(yè)管理企業(yè)雨后春筍般的涌現(xiàn)，物業(yè)管理隊(duì)伍的迅速壯大，物業(yè)管理覆蓋面的快速上升，物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域的不斷拓展，物業(yè)管理服務(wù)水平的明顯提高，標(biāo)志著物業(yè)管理這一朝陽產(chǎn)業(yè)在我國只有廣闊的發(fā)展前景，可以斷言，今后幾年，將是我國物業(yè)管理全國、快速發(fā)展時(shí)期。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，物業(yè)管理法律體系的形成，物業(yè)管理體制的建立，物業(yè)管理模式的確立，物業(yè)管理制度的完善，物業(yè)競爭機(jī)制的形成，物業(yè)管理人員素質(zhì)和管理服務(wù)水平的提高，物業(yè)管理在我國城市管理和兩個(gè)文明建設(shè)中一定能發(fā)揮更大的作用。
篇3：細(xì)分西部物管市場 品牌整合戰(zhàn)略推進(jìn)行業(yè)發(fā)展
細(xì)分西部物管市場 品牌整合戰(zhàn)略推進(jìn)行業(yè)發(fā)展
隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，作為開發(fā)價(jià)值延續(xù)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)業(yè)，日益成為發(fā)展商提升產(chǎn)品品質(zhì)、展示企業(yè)文化、提高業(yè)主生活質(zhì)量、培育新時(shí)代社區(qū)人文精神風(fēng)貌和生活方式的主要手段；日益成為現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營管理體系中的重要組成部分。回首西部物管業(yè)發(fā)展的十年風(fēng)雨歷程，感嘆《物業(yè)服務(wù)條例》頒布后的忽如一夜春雨來，未來更將西部物管行業(yè)的整體推進(jìn)和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的創(chuàng)新使命落到了我們物管人肩頭。
一、西部物管市場面臨的困局
由于地域、信息、生活品質(zhì)、業(yè)主意識(shí)、企業(yè)運(yùn)作等諸多因素，西部物管市場較之我國物管發(fā)達(dá)地區(qū)如東南沿海，有著很大的差距，如何積極向先進(jìn)地區(qū)學(xué)習(xí)，如何取兄弟省、市之長，兼西部地區(qū)物管特色之美，以求突破西部物管現(xiàn)實(shí)困局，迎頭趕上全國物管發(fā)展之潮頭，打造西部特色物管。凡此種種，必先自查自省，以下就西部物管市場除整個(gè)行業(yè)發(fā)展的共性外還具有的區(qū)域性特征作簡要闡釋：
1、地域差異、多民族生活習(xí)性與物業(yè)服務(wù)服務(wù)方式的重新磨合調(diào)整；
2、建管一家傳統(tǒng)延續(xù)，建管分離仍進(jìn)展緩慢、現(xiàn)狀堪憂，企業(yè)生存危機(jī)意識(shí)普遍缺乏；
3、企業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，服務(wù)水平低下，管理粗放；
4、地方性法律法規(guī)不夠健全，缺乏操作性，業(yè)主正確的消費(fèi)意識(shí)亟待提高，收費(fèi)難；
5、缺乏規(guī)范、健全的市場運(yùn)作機(jī)制；
6、從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)意識(shí)有待提高；
7、物業(yè)成色及市場要求差異大，服務(wù)定位不準(zhǔn)；
8、法人治理結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)不明晰，企業(yè)管理動(dòng)機(jī)不純，誠信危機(jī)嚴(yán)重；
9、家族制企業(yè)營運(yùn)模式，無長遠(yuǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃；
10、職能部門恣意干涉和無作為兩極分化嚴(yán)重，影響市場發(fā)育；
11、企業(yè)閉關(guān)自守，怠于創(chuàng)新整合；
12、企業(yè)規(guī)模化和專業(yè)化兩途發(fā)展不平衡，盲目多元化發(fā)展。
二、西部物管市場的變局
知恥而后勇、知不足而后奮起，認(rèn)清西部物管市場的現(xiàn)狀，找準(zhǔn)應(yīng)對(duì)措施以推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，積極力爭縮短?hào)|西部物管差距，打造西部物管優(yōu)勢品牌企業(yè)，提高西部物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整合能力以適應(yīng)目前市場的激烈角逐。在此拋磚引玉，談?wù)勎宜緦?duì)西部物管變局之下的應(yīng)對(duì)和一些不成熟想法：
1、企業(yè)必須正確評(píng)估自己的整合能力，以客戶中心思想為原則，找準(zhǔn)市場定位。
（1）基于企業(yè)品牌、信譽(yù)度整合較差的現(xiàn)實(shí)，尋找市場空隙重新定位，確定自己的主題產(chǎn)品；
（2）正視自身企業(yè)相關(guān)“資本”的開發(fā)能力和人力資源儲(chǔ)備的質(zhì)量和數(shù)量，通過有限的資質(zhì)、資歷、資本去拓展市場，將人、財(cái)、物和社會(huì)資源用夠用活；
（3）企業(yè)自身的整合能力──即企業(yè)體制、企業(yè)管制、經(jīng)營策略。要因地制宜地建立起一套與自身系統(tǒng)相匹配的質(zhì)量及服務(wù)產(chǎn)品體系，求得發(fā)展商和業(yè)主及社會(huì)的廣泛認(rèn)同；
（4）開拓奮進(jìn)的企業(yè)文化、搶灘意識(shí)和競爭能力的培育是新企業(yè)創(chuàng)業(yè)生存之本，使之成為企業(yè)凝聚力之核心；
2、綜合評(píng)估本地區(qū)物管市場的發(fā)育水平和進(jìn)行詳盡的市場分析。如本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)卣?/a>法規(guī)的誤區(qū)及相關(guān)屬地管理機(jī)構(gòu)的重視程度、業(yè)主物管意識(shí)、民族生活習(xí)慣、同行業(yè)競爭態(tài)勢以及企業(yè)自身特色、核心競爭力等等。有的放矢，認(rèn)清市場，明晰自身定位，確保企業(yè)品牌延續(xù)。
3、引入風(fēng)險(xiǎn)投資管理機(jī)制。明確發(fā)展商、服務(wù)商、業(yè)主及相關(guān)職能部門責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。自覺接受委托方及大眾的監(jiān)督，樹立企業(yè)良好的口碑和公眾形象。
4、已具有一定管理規(guī)模的企業(yè)還應(yīng)致力于深度拓展，即多元化產(chǎn)業(yè)的拓展。如：特約服務(wù)、公眾服務(wù)、特色服務(wù)等物管附加值服務(wù)項(xiàng)目的拓展，在專業(yè)性分公司、提高業(yè)主生活品質(zhì)、商業(yè)服務(wù)便捷等方面拓寬服務(wù)范圍，推行“連鎖化”經(jīng)營，開源節(jié)流，增加創(chuàng)收渠道，在滿足業(yè)主不斷提高的物質(zhì)文化生活需求的同時(shí)，企業(yè)本身的實(shí)力也會(huì)得到有益補(bǔ)充，但切忌貪多求全、急于求成。
三、品牌整合戰(zhàn)略是推動(dòng)行業(yè)發(fā)展和企業(yè)良性營運(yùn)的法寶
物業(yè)服務(wù)市場的逐漸規(guī)范，行業(yè)機(jī)制的逐步建立，業(yè)主消費(fèi)觀念的不斷確立與服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)增長，無疑給物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求，要在激烈的市場競爭中求得生存和發(fā)展，就必須堅(jiān)持“品質(zhì)、素質(zhì)、品牌”的戰(zhàn)略，以做“百年老店”的心態(tài)進(jìn)行企業(yè)管理。
1、服務(wù)品質(zhì)與細(xì)節(jié)同在。
只有不斷提高服務(wù)品質(zhì)，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)意識(shí)和態(tài)度，增加創(chuàng)新附加值服務(wù)，客戶滿意率才會(huì)不斷提高，企業(yè)的美譽(yù)度和品牌才可能建立起來。
2、素質(zhì)戰(zhàn)略，即人力資源開發(fā)是企業(yè)可持續(xù)生存和發(fā)展的通途。
培養(yǎng)一支專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、作風(fēng)過硬的團(tuán)隊(duì)是企業(yè)長青的基石，作為服務(wù)為本的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，提高服務(wù)意識(shí)和態(tài)度最終還得由個(gè)體的人來執(zhí)行，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須注重復(fù)合型人才的研發(fā)與儲(chǔ)備，完善企業(yè)競爭激勵(lì)機(jī)制，提高團(tuán)隊(duì)綜合素質(zhì)。目前，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的選取越來越成為招標(biāo)方的關(guān)注焦點(diǎn)。培養(yǎng)一支企業(yè)的物管職業(yè)經(jīng)理人，才是長治久安的根本，才是厚積薄發(fā)的積蓄。
3、企業(yè)拓展市場的企業(yè)CI包裝、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)術(shù)指導(dǎo)思想以及對(duì)社會(huì)的使命感和責(zé)任感是物管企業(yè)成長和發(fā)展的基礎(chǔ)。
大至企業(yè)推廣活動(dòng)，小到企業(yè)視覺行為識(shí)別系統(tǒng)的建立和完善，甚至標(biāo)書制作的水平，都是企業(yè)對(duì)外拓展的第一印象，也是企業(yè)文化和經(jīng)營理念的展現(xiàn)，可為企業(yè)品牌的樹立打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
4、企業(yè)管制以及員工內(nèi)部競爭激勵(lì)機(jī)制的建立和健全是企業(yè)發(fā)展的基本平臺(tái)。
家族式、手工作坊式的體制會(huì)嚴(yán)重制約企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，沒有良性的、開放的與市場接軌的用人機(jī)制、人才培訓(xùn)機(jī)制、考評(píng)機(jī)制、分配機(jī)制、決策機(jī)制，就無法達(dá)到現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)作的基本條件。進(jìn)而導(dǎo)致員工沒有危機(jī)意識(shí)、責(zé)任心和分辨能力，最終也就不能造就一支健康、穩(wěn)定的經(jīng)營管理隊(duì)伍。
5、企業(yè)內(nèi)部的“末位淘汰制”以及各部門內(nèi)的“NBA選秀制”是創(chuàng)造企業(yè)人成長和發(fā)展的良好空間。
一方面積極進(jìn)取，另一方面充分挖掘企業(yè)的人力資源，優(yōu)化組合，使優(yōu)秀人才脫穎而出，從而增強(qiáng)企業(yè)隊(duì)伍的凝聚力，這也是企業(yè)發(fā)展的恒久動(dòng)力之一。
6、必須培養(yǎng)良好而高尚的企業(yè)文化。
物管職業(yè)經(jīng)理人，不僅要充當(dāng)“職業(yè)領(lǐng)袖”還應(yīng)是一位“精神領(lǐng)袖”，在業(yè)務(wù)上兢兢業(yè)業(yè)、能攻善守，在人品德行上富有人格魅力、堅(jiān)持自身操守。無論是管理水平還是領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)都應(yīng)有較高水平。“寧換思想不換人，不換思想只有換人”、“要使自己晉級(jí)加薪，必須使其上級(jí)主管晉級(jí)加薪”等思想，正是這種企業(yè)文化具體的寫照。
7、管理處主任培育是目前物管市場和物管企業(yè)競爭的關(guān)鍵。
高級(jí)管理人才的選用不當(dāng)將成為企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”，因此，必須經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)、考核，鼓勵(lì)深造并解決其待遇、福利問題，以穩(wěn)定人才隊(duì)伍。在實(shí)際工作中，放開手腳，給他（她）們以機(jī)會(huì)摸爬滾打，對(duì)其進(jìn)行挫折教育，讓他們熟知每個(gè)環(huán)節(jié)和領(lǐng)域，促進(jìn)其進(jìn)行挫折教育，讓他們熟知每個(gè)環(huán)節(jié)和領(lǐng)域，促進(jìn)其盡快成長，以適應(yīng)激烈的市場競爭，從而推動(dòng)企業(yè)的快速發(fā)展。避免在激烈競爭中因?yàn)閷?shí)際管理人才能力的缺乏給企業(yè)帶來的“短板”危害。
8、注重“作業(yè)層的責(zé)任心，管理干部的上進(jìn)心，高層領(lǐng)導(dǎo)的事業(yè)心”等三心的培養(yǎng)，這是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的牢固根基。
9、管理服務(wù)的“規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化”是服務(wù)質(zhì)量和水平的基本保證。
針對(duì)不同的項(xiàng)目、消費(fèi)人群和要求，提供不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)菜單，以滿足
業(yè)主的不同層次要求，這是人性化服務(wù)的要求，也是對(duì)西部收入水平差異較大業(yè)主混雜居住而物業(yè)服務(wù)要求差異較大現(xiàn)實(shí)的一種因勢利導(dǎo)，更是創(chuàng)建西部特色物業(yè)服務(wù)的一種途徑。
10、成本控制和開源節(jié)流，是物管企業(yè)規(guī)模化經(jīng)營的必由之路。
作為西部物業(yè)服務(wù)市場，勞動(dòng)密集特性仍很突出，物管企業(yè)服務(wù)過程中的人工成本、維護(hù)成本、能耗成本等無不需要精打細(xì)算，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的預(yù)決算和企業(yè)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力的預(yù)測正確與否將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。因此必須加強(qiáng)項(xiàng)目可行性分析論證。同時(shí)，努力向先進(jìn)企業(yè)學(xué)習(xí)，爭取用高科技手段達(dá)成勞動(dòng)密集型向技術(shù)性的轉(zhuǎn)換，如建立企業(yè)控制服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中心或品質(zhì)管理中心專業(yè)化工等等。這也是一個(gè)企業(yè)現(xiàn)代化水平的客觀標(biāo)志，在成本控制方面的作用更是不言而喻。
11、龐大的資訊掌握和分析，利用數(shù)據(jù)庫來把握商機(jī)，也是信息時(shí)代物管市場開拓的重要條件。
無論是房產(chǎn)開發(fā)趨勢還是相關(guān)行業(yè)項(xiàng)目的決策動(dòng)態(tài)，抑或是新政策法規(guī)動(dòng)態(tài)的出臺(tái)等，都是信息采集和處理中心的重要內(nèi)容。
12、熟知和掌握房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃、報(bào)建、工程、營銷等全過程，以利管理企業(yè)的早期介入、前期介入。
物管早期的圖紙介入、前期的營銷介入越來越受到全社會(huì)的認(rèn)可與關(guān)注，物業(yè)交付使用前的相關(guān)物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備使用和設(shè)計(jì)方案的確立、營銷配合等前期顧問咨詢服務(wù)的工作，不僅是后期物管實(shí)務(wù)運(yùn)作服務(wù)的有力保障，更是物管企業(yè)全過程介入和投標(biāo)成功的重要砝碼。
13、加強(qiáng)“物業(yè)服務(wù)條例”及配套法律、法規(guī)和其它相關(guān)物業(yè)法規(guī)的理論學(xué)習(xí)。
熟練掌握現(xiàn)行法規(guī)、加強(qiáng)物管專業(yè)歸口行業(yè)的學(xué)習(xí)和應(yīng)知應(yīng)會(huì)業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，這是物管的基本素質(zhì)。同時(shí)還要協(xié)調(diào)好相關(guān)屬地管理責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，在處理物管糾紛之時(shí)，能按現(xiàn)行法規(guī)，予以合理、合法、合情的處理。
14、加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控和評(píng)估，根據(jù)確定的服務(wù)菜單，確保物管服務(wù)水平的質(zhì)量。
質(zhì)量是企業(yè)信譽(yù)的保證，維護(hù)企業(yè)信譽(yù)度是企業(yè)的生存之本。否則，“近愁”業(yè)主可能會(huì)炒你“魷魚”，“遠(yuǎn)憂”將可能被逐出物管市場。“不以規(guī)矩，不成方圓”，儒家講求“內(nèi)圣外王”之道。企業(yè)要發(fā)展，除了加強(qiáng)自身內(nèi)部管理，練好“內(nèi)功”之外，還應(yīng)追求外在功成事就，倘無外在功成事就，經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)發(fā)展就無從談起。但要達(dá)到“外王”之目的，必須要有一個(gè)理性化、秩序化的外部環(huán)境。誠如荀子所言：“人無禮而不生，事無禮而不成，國無禮則不守。”這也體現(xiàn)了當(dāng)前西部物管市場亟待規(guī)范化的現(xiàn)狀，誰在這個(gè)市場大潮中率先規(guī)范自我、提升管理質(zhì)素，誰將獲得未來廣闊的市場和發(fā)展機(jī)遇。
“攘外必先安內(nèi)”這一命題成立與否，在歷史學(xué)家那里，雖還難求一致，但于企業(yè)內(nèi)部管理，無疑具有積極意義。作為物管服務(wù)企業(yè)，其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)取決于利潤的最大化和各環(huán)節(jié)的有效運(yùn)作；以“業(yè)主至上”為中心的人本***，莫不是貫徹于物業(yè)服務(wù)服務(wù)整個(gè)體系的每一環(huán)節(jié)。綜上所述，私下以為只有對(duì)西部物管市場進(jìn)行細(xì)分，了解客戶需求，解決價(jià)值通路，疏通營銷方式和推廣渠道，深入貫徹客戶中心思想和人本主義精神，將企業(yè)文化扎根在西部大地，采取差異化服務(wù)商品供應(yīng)戰(zhàn)略，方能不斷滿足客戶持續(xù)增長的滿意度要求，從而推動(dòng)西部物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。
四川省潤無聲物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 向國榮