區行政中心物業項目前期介入要求

　　公司中標后，將組建行政中心物業管理事務所，派駐事務所經理，組織各專業技術人員進駐物業現場，按照招標要求和有關物業管理前期介入的規定，進入有關工作程序，由甲方組織與設計單位、施工單位、監理單位、材料設備供應廠商取得聯系，并建立良好的合作關系，并就有關工作協調問題進行磋商，明確物業管理服務在前期介入中的工作內容、工作方式及所承擔的責任與義務，并確定三方相互溝通的方式和具體聯系人員。通過前期介入，一是便于在前期介入中發現問題能及時反饋到有關單位，爭取得到理解并及時解決，二是便于以后在物業使用維修管理中，使其作為我們的技術后盾，掌握材料供應渠道和技術支持服務。三是參與設備調試，充分了解，熟悉物業情況，對影響今后使用功能的工程問題提出整改合理化建議，制定操作性強的物業管理方案。

　　同時，我們將根據甲方對物業管理的要求、愿望，了解甲方對物業使用的有關安排、計劃，并在此基礎上修訂完善物業管理方案。我們將從以下幾方面開展物業的前期介入

　　1、施工期的前期介入

　　施工期主要指物業土建工程基本完工，設備實施基本到位之前的階段。

　　工作方式：工程技術人員進場，熟悉建筑施工圖和水電、設備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術的運用情況，收集整理各專業技術施工資料，對施工進行跟蹤、監督、檢查，發現影響今后使用功能的工程問題，及時提出整改建議。

　　（1）掌握設計思路

　　行政中心涉及的專業技術很多，為便于今后的物業管理，要求物業管理專業技術人員須掌握設計院設計思想、設計依據、載荷設計分析、基礎處理、功能分區、建筑結構、隱蔽工程、水暖電智等各專業施工設計圖等等。

　　（2）掌握各專業施工方法

　　日后的物業管理維修工作，必須在了解物業建設形成過程的施工方法后才能進行維修，如屋面防水工藝、取暖保溫施工工藝、設備的輸入輸出參數等，因此，物業管理人員在施工期的介入階段，必須深入現場，了解各專業施工工序及方法，掌握施工的難點，收集整理各種技術及施工資料，了解各種材料生產廠家及通迅地址。

　　（3）提出整改合理化建議

　　我公司將根據以往的工程前期介入和物業管理經驗，就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題（如水池、天面、衛生間的防水防漏，廣場地面磚、內外墻裂縫的防范等等）與施工方、監理方的技術管理人員協商，提出建議、意見，對于施工中因各種原因造成的嚴懲工程質量問題，影響到今后的使用功能、使用安全等重大問題，及時向有關方提出整改建議，如果一時解決不了的，寫出專題報告，提交甲方處理。

　　（4）制定切實可行的管理方案

　　行政中心功能齊全，且面向公眾開放，來往人員復雜，管理難度很大，保障安全更加重要，物業管理人員必須盡早熟悉物業情況，制定切合實際的管理方案。

　　2、設備安裝調試期的前期介入

　　設備設施安裝調試期：指從樓宇設備安裝工程開始到安裝調試驗收全過程的管理。

　　工作方式：由工程部參與調試工作，現場學習。

　　主要工作內容有：

　　（1）結合現場實際，通過詳細研讀各專業設計圖紙，對照建筑結構空間尺寸和設備外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套設備設施系統的設計布置情況，包括交配電設備系統、給排水設備系統、空調通風設備系統、消防設備系統、電梯設備系統以及智能化設備系統等。由于大廈功能的多樣性、完備性和設備系統的專業復雜性，要求介入的物業管理人員也要具備相應的專業技術和一定的工程施工管理經驗，及時發現施工中不符合設計要求，違反專業規范要求的質量問題。

　　（2）通過詳細查看各專業設備系統的設計技術參數，結合設備隨機技術文件，了解掌握各專業設備的技術性能參數、安裝基礎、標高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術問題。

　　（3）在詳細研讀設計圖紙和現場檢查建筑空間位置及設備外形尺寸的基礎上，從設備運行維護及角度認真考慮設備及系統的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設計規范、設計技術要求的前提下，應使設備及系統的巡視操作便利，易于維修保養，設備系統容量易調節搭配，系統管線布置和流程控制更趨于合理，各系統的功能、功能流量輸出應便于計量管理、便于經濟核算，并就這些問題提出改進意見或建議，提請設計單位和工程籌建處改進。

　　（4）參加設備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設備安裝工程的綜合驗收，熟悉樓宇各設備系統安全經濟運行的狀態參數，掌握設備系統的調節控制方法、緊急情況的處理措施，提出設備系統運行管理方面的整改意見和建議。

　　（5）建立比較完整的設備前期技術資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有：

　　設備選型報告及技術經濟論證；

　　設備購置合同；

　　設備安裝合同；

　　設備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）；

　　進口設備商檢證明文件；

　　設備安裝調試記錄；

　　設備性能檢測和驗收移交書；

　　設備安裝現場更改單和設計更改單；

　　相關產品樣本；

　　業務往來文件、批件等。

　　文件資料連同設備安裝工程竣工驗收圖紙資料一起歸入設備前期技術資料檔案。

　　（6）在對設備各系統全面了解的基礎上，結合行政中心設備系統修訂完善管理制度，安全操作規程和作業指導書。

　　3、樓宇和公共區域的前期介入

　　（1）辦公樓宇的前期介入

　　前期介入任務是：了解辦公室、各功能會議室結構上的特殊要求，了解投放使用后的安全防范要求，制訂辦公室、功能會議室外部安全管理措施及有關制度，前期介入的工作要點為：

　　了解辦公室、各功能會議室內部結構的特殊性；

　　掌握與之配套設施設備的技術參數、技術標準；

　　掌握消防安全設備設施的配套情況；

　　制定應急情況時人員的疏散方案；

　　在裝修中特別注意控制材料的質量，嚴禁使用易燃或劣質材料，在消防施工中確

保安全，會同施工、監理方一起嚴把質量關。

　　（2）室外綠化及園林小品的前期介入

　　了解室外綠化面積和布局，綠化設計思路，樹木、花卉的種類和數量，了解花草樹木的名稱、種植季節、生長特性、培植管理方法等一毓知識和技術，監督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營養土；注意花木的種植，一定要去除營養袋；草地要求平整后才能植草；及時跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排水工程情況，并根據園林設計規劃要求及涉及到的綠化知識，編寫綠化技術管理措施和規定，同時對綠化人員進行培訓，了解園林小品的設計意圖，掌握材料的性能并制定相應的維護措施。

　　（3）地下停車場與道路的前期介入

　　行政中心來往辦事人員及來往車輛多，地下停車場的前期介入工作重點是：了解與掌握地下停車場的設計規劃、建筑結構、泊車位數量、車輛行駛進出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全的設施、設備，并著重跟蹤地下停車場、地面排水溝、井的污水排放設備設施的施工與安裝，發現有影響日后管理或影響行車安全的情況，及時向甲方有關部門匯報并提出整改建議，要求施工方進行整改，事物所對地下停車場的車輛行駛及車輛管理制訂有關制度和措施，為日后停車場的管理提供依據。

　　4、竣工及接管驗收的前期介入

　　竣工及接管驗收期：指物業工程竣工并向物業移交接管階段。

　　工作方式：按照物業接管驗收的程序和要求，依據國家制定的物業接管驗收標準，做好接管驗收工作，做到全面、細致而不漏項，為日后的物業管理打下堅實基礎。

　　（1）物業驗收（物業驗收前編制驗收計劃）

　　土建驗收

　　樓內地面平整，不裂縫、脫皮、起砂等缺陷。

　　屋面清潔，無垃圾和堆放物，屋面排水口無明顯堵塞現象。

　　衛生間地面不應積水、滲漏現象。

　　進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固。

　　屋內墻面平整，無裂縫、剝落和起泡等缺陷。

　　油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮，漏刷現象。

　　門窗玻璃完好無損，安裝平整、牢固，開閉靈便。

　　木作工程表面光潔，線條順直。

　　飾面磚應表面潔凈，無裂縫、脫落現象。

　　水、電設施驗收

　　水、電表底度清晰

　　水、電表按套安裝或預留表位。

　　公共及室內照明設施齊全，無損壞，使用功能正常

　　管道安裝牢固、垂直，控制部件啟閉靈活，無滴漏。

　　地漏排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

　　衛生間設施配件齊全、完好，接口不得滲漏，制動靈活。

　　設備驗收

　　水泵驗收

　　須提供產品合格證，產品說明書，土建安裝圖紙，水泵電路圖紙，水泵電路圖。

　　電機持續運行壹小時無故障，運行時無較大振動。

　　蓄水池、閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。

　　各種儀器、儀表規格、型號應符合設計要求，安全裝置必須靈敏可靠，控制閥門開關靈活。

　　消防設施驗收

　　消防設施有消防部門檢驗合格證。

　　消防栓、消防管道無跑、冒、滴、漏現象，防腐措施符合設計要求。

　　消防設施有規定的標識。

　　電梯驗收

　　電梯機房清潔、通風。

　　有專業部門的檢驗合格證。

　　提供電梯有關圖紙資料：

　　a.土建圖

　　b.電梯維護說明書

　　c.電梯控制圖

　　d.產品說明書

　　電梯持續運行30分鐘無故障。

　　電梯在運行過程中，指令、召喚、定向、程序轉換、開車、截車、停車、

　　平層準確無誤，聲光、信號清晰正確。

　　電梯啟動、運行和停止，轎廂內無較大震動及沖擊，制動器可靠。

　　電梯供電電源線必須單獨敷設。

　　供電系統驗收

　　供電系統安裝后必須有專業部門的檢驗合格簽證。

　　配電柜（盤）及開關柜型號、規格，質量符合要求。

　　柜（盤）內設備，電器的導電接觸面與母線連接的接觸緊固、牢靠。

　　空調系統驗收：

　　空調制冷機組、風柜、各風管及風口，空調風柜房地面排水坡度，下水口、回風系統、新風機、空調冷卻水系統、冷支采及電機、各檢修口等設施符合國家標準。

　　（2）驗收確認

　　驗收過程應將驗收物業的質量狀況如實記錄，記錄后有移交人的認可簽字。（3）資料接管

　　新建物業在接管過程中，驗收以下資料作為物業管理的原始資料建檔保存：

　　a.住宅小區建設各項批準文件；

　　b.住宅小區平面規劃圖、竣工總平面圖；

　　c.房屋及配套的基礎設施、設備、園藝的竣工圖；

　　d.地下管網竣工圖；

　　e.工程質量檢查合格證；

　　f.各種設備的檢驗合格證；

　　g.房屋產權明細表。

　　（4）設備設施試運行

　　設備設施在驗收合格后，事務所對設備設施進行試運行，以確保用戶入伙后設備能正常運行，事務所的工程技術人員此時可在設備安裝調試單位配合下直接操作設備，并請設備調試單位對相關操作人員進行設備正式運行前的培訓。

　　5、物業入伙的管理

　　接管驗收后至物業入伙，此間約為一個月時間，事務所將圍繞入伙做大量的準備工作，重點做好物業成品保護、各部門的入伙搬遷、引導等，確保搬遷工作的有序進行。

　　（1）清潔開荒

　　入伙前，建議甲方對物業進行全面清潔工作，包括外墻、石材地板、木地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。避免使用有腐蝕作用的清潔液，防止腐蝕后造成損失及后續管理的困難。

　　（2）搬遷準備工作

　　A、跟蹤竣工驗收入接管驗收中檢查出的問題的整改情況。

　　B、建立健全各項規章制度及管理制度。

　　C、向甲方提交關于大樓相關配套設施配置的建議，諸如：室內公共區域垃圾桶配置，公共洗手間垃圾筐、紙巾盒的配置。

　　D、做好電梯轎箱、地面瓷磚、燈體、墻面等物業成品的保護工作。

　　E、協助甲方完成各類標識牌制作后的安裝、停車場劃線。

　　（3）協助甲方完成搬遷工作

　　A、了解入伙各部門的辦公場所。

　　B、了解搬遷日期與時間。

　　C、提供搬遷路線及停車地點。

　　D、安排好電梯操作人員值班。

　　E、事物所協助做好現場物品的看護、引導、協助搬運、整理物品等工作，做到整個搬遷過程中物品不丟失、不損壞，緊張有序地進行。

　　F、做好電梯等運輸工具的保護工作，防止在搬運物品過程中造成運輸工具和設備的損壞。

　　G、做好禮儀接待、宣傳、美化環境工作，如掛彩旗、擺鮮花等。

　　H、協助甲方舉行入伙儀式

　　因搬遷儀式來賓眾多，車輛進出量大，安全保衛工作至關重要，既要疏導交通，維護交通秩序，又要做好大樓內部安全，保證水電正常供應，保證其它設備設施運行正常，屆時，我們將在人力物力上全力以赴，科學安排，圓滿完成入伙儀式。

　　I、建立良好的外部公共關系，以利今后工作的開展。

　　6、其它前期準備工作

　　（1）前期介入的辦公場所

　　在中標后，公司即與甲方商議事務所在前期介入階段的辦公場所及倉庫，以便前期介入的正常開展。

　　（2）物資裝備

　　在公司介入前期介入后，將著手準備用于管理的工具、設備、檢測儀器、儀表等。

　　（3）常用備品備件的準備工作

　　設備設施接管驗收后，事務所將施工單位移交的專用工具、備品備件、易損件建帳入庫后，還應根據運行管理經驗制定設備的備品備件的采購計劃并購買，對于一些常用易損備件應有一定庫存，防止設備缺件停運，造成重大影響。

　　（4）做好收尾工程施工人員及施工材料的管理，整個大樓竣工后還有部分零星工程須進行整改，有關施工人員及施工材料進入大樓時，管理處將專門派人進行監督與管理，從安全保護、噪音防護上采取措施，減少對大樓工作人員

工作與生活影響。

篇2：物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　現代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能，對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

　　物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　物業項目一旦建成，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并且要面對所管物業可能發生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。

　　現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端，為業主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。回若物業管理企業采取提前介入，就可以很好監督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

　　有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。

　　有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。

　　此外，物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。

　　如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目，那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始，從物業管理的角度，對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 　　當前，很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高，其設計開發建設質量不符合物業管理的要求，也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素，從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業管理的服務質量才有基礎。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。

　　隨著經濟持續增長，我國每年建設的物業數量相當龐大，然而，從物業管理的角度去考察，真正符合物業管理要求，或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入，對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下，對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物業管理前期介入內容

　　物業管理前期介入內容

　　一、物業管理前期介入的認識

　　對于一項物業來說，存在著開發--經營--管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。

　　以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。

　　物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。

　　這里所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。

　　物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。

　　二、物業管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決

　　物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發項目的市場競爭力。

　　(二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解

　　物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。

　　(三)物業管理前期介入是為后期管理做好準備

　　物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。

　　三、物業管理前期介入的內容

　　在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務

　　無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。

　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好并能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。

　　2.具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。

　　4.選派管理人員運作物業前期管理。

　　(二)建立與業主或使用人的聯絡關系

　　物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。

　　1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。

　　2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。

　　3.參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設現場

　　物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

　　2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。

　　1.籌建業主管理委員會。

　　2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務系統和服務網絡

　　物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。

　　1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。

　　3.建立代辦服務項目網絡。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業主管理委員會。

　　3.協助和辦理移交接管事項。