物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容

　　一物業(yè)前期介入，是指物業(yè)公司在樓盤開發(fā)的初期即受聘介入，為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的細(xì)化、施工缺陷的防范及運行成本的控制，提供建設(shè)性的意見。

　　有物業(yè)前期介入的樓盤，總是最容易贏得購房者的信任。而待建成交付之后，購房者對物業(yè)前期介入的成果滿意嗎？這里發(fā)表一組購房者的意見，也許對物業(yè)公司、對發(fā)展商都會有所啟迪。

　　細(xì)節(jié)更體現(xiàn)品質(zhì)

　　物業(yè)前期介入的最大好處，是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)參與意見，從而可把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺憾降到最低。如今能應(yīng)聘前期介入的物業(yè)公司，都是些品牌企業(yè)，經(jīng)驗豐富，也擁有很多的榮譽。由他們?yōu)闃I(yè)主們把關(guān)，使我們買房更加放心。

　　然而交房入住后，我們?nèi)詴l(fā)現(xiàn)一些遺憾。在住宅開發(fā)日益講究環(huán)境、房型、配套、服務(wù)"均好性？的今天，這些遺憾的細(xì)節(jié)，正好成為衡量樓盤品質(zhì)高下的座標(biāo)。

　　亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型，得房率很高，從電梯出來后，樓道、走廊的面積相當(dāng)緊湊。但就在這幾近局促的空間里，我們竟看不到一面完整的粉墻。因為兩邊的墻上，東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子。盡管這是由不同的單位來安裝，但將它們統(tǒng)一地安裝在一個合適的位置，正是物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商去協(xié)調(diào)的。

　　污染的垃圾業(yè)主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口，由物業(yè)人員定時收集清除，這是很多小區(qū)的做法。但業(yè)主們很少會湊準(zhǔn)了時間扔垃圾，垃圾袋也難免會破漏或散發(fā)難聞氣味，這就構(gòu)成了對公共走道的二次污染。于是物業(yè)公司要求我們在非規(guī)定時間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業(yè)主們應(yīng)者寥寥：一來不方便，二來同樣構(gòu)成對花園的污染。這個在小區(qū)中普遍存在著的問題，物業(yè)公司在前期介入時怎么就忽略了呢？比如可建議發(fā)展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，最好是在每棟樓前設(shè)計一個"內(nèi)置？式的、與建筑渾然一體的垃圾箱，類似某些別墅門前的那種。

　　在有的高層住宅，每層設(shè)一個垃圾箱；如果不配置工作電梯，物業(yè)人員如何將垃圾運往樓下？是從消防樓梯一層層地往下挪，還是與業(yè)主共乘客梯？垃圾筒臟了又如何清洗？這都是前期介入中的物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商解決的問題。

　　避免違章從設(shè)計開始

　　買樓時，物業(yè)公司經(jīng)理告訴我們：工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面；而物業(yè)公司絕不會通融，會要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙施工，因為日后出現(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題，業(yè)主首先找的是物業(yè)公司。這話很有說服力，我們小區(qū)的建筑質(zhì)量也很不錯。

　　今天是想結(jié)合裝修中的一些問題，對前期介入的物業(yè)公司提出更高的要求。

　　代業(yè)主審視設(shè)計我們小區(qū)所有的主衛(wèi)都是"明？的，所以就不再設(shè)排風(fēng)管。于是，家家戶戶安裝排風(fēng)扇或浴霸時，都會在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個洞，以通排風(fēng)管。這時，物業(yè)公司卻告知說：窗上面是梁，梁上開洞會破壞承重，是違章；接著又說，這是設(shè)計的問題，既然洞已開了，就算了。但我們業(yè)主心里依然發(fā)毛：每層樓在相同位置破梁開洞，這對整棟樓的安全會構(gòu)成什么影響？

　　這種業(yè)主在裝修中經(jīng)常會發(fā)生的要求和困惑，物業(yè)公司應(yīng)該是熟悉和了解的，因此在前期介入階段，除了督促施工單位按圖施工，物業(yè)公司還應(yīng)敏銳地指出圖紙設(shè)計中就考慮不周的地方，比如排風(fēng)問題、承重問題、抽油煙機串味兒問題；當(dāng)工作陽臺的功用越來越為人認(rèn)同，那么陽臺上是否有合適的熱水器位置？是否有洗衣機排水地漏和拖把池落水？……

　　治一治"空調(diào)病"空調(diào)一裝，新樓變舊。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽臺外等問題得到控制后，空調(diào)安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號"殺手"。原因主要有兩點：1、空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了把室內(nèi)機安裝妥當(dāng)，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的"疤痕"。2、連接外機的空調(diào)管從墻上歪歪斜斜掛下來，大煞風(fēng)景。

　　這是個遲早會解決的問題，只是希望有物業(yè)公司前期介入的樓盤能領(lǐng)先一步。其實這不是難題，只需為室內(nèi)布局確定一個恰當(dāng)?shù)目照{(diào)孔位；將空調(diào)管"藏"入墻內(nèi)，或為它裝上蓋管，就行了。

　　省大錢別省小錢

　　如今物業(yè)公司在競聘的時候，往往會壓低物業(yè)管理費以"取悅"發(fā)展商。其實這是種惡性的低層次競爭。在一些品質(zhì)較高的樓盤，購房者是樂意為高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，支付相當(dāng)?shù)摹⒑侠淼奈飿I(yè)管理費的；相反，沒有一定水準(zhǔn)的收費，也難以保證有一定水準(zhǔn)的服務(wù)。

　　但另一些大筆的費用，卻是物業(yè)公司可通過前期介入為業(yè)主節(jié)省的：

　　電梯維修費一般0.55元／m2的設(shè)備運行費，只包含了電梯日常運行的開支，維修費用則另外據(jù)實結(jié)算。專業(yè)廠家對電梯的售后服務(wù)有"全包"和"清包"之分，這需要發(fā)展商在購買電梯時作出決定。"全包"的費用較高，但日后的維修費用全部由廠家承擔(dān)；"清包"的費用較低，發(fā)展商往往會選擇這一種，但維修時一切費用由客戶（也即業(yè)主）承擔(dān)，往往更換一個小零件就得幾百元。所以，從維護(hù)業(yè)主的利益出發(fā)，物業(yè)公司應(yīng)該盡量"鼓動"發(fā)展商選擇"全包"；因為這時的發(fā)展商希望借助物業(yè)公司的品牌促進(jìn)銷售，所以物業(yè)公司的建議是較容易被接受的。

　　會所運行成本會所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有，其運營費用是獨立于物業(yè)管理費。很顯然，那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會所，除非收費昂貴，否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段，物業(yè)公司必須為保證日后會所的良性運行提出可行方案，否則虧本經(jīng)營，將使會所功能下降，甚至形同虛設(shè)，最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。

　　可能

的話，物業(yè)公司應(yīng)要求發(fā)展商將會所設(shè)在小區(qū)的邊緣，在保證業(yè)主正常享用的前提下對外開放，采用內(nèi)外有別的收費方式"以外養(yǎng)內(nèi)"，貼補會所運行成本，使業(yè)主得實惠。如果會所只能對內(nèi)開放，則物業(yè)公司須要求發(fā)展商提供一定的其它經(jīng)營場所，用經(jīng)營收入補充會所運行成本的不足，以保證良好的設(shè)施維護(hù)與服務(wù)水準(zhǔn)

篇2：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。

　　一、從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè)，則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進(jìn)行補充和完善。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

　　物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是深遠(yuǎn)的。

　　1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

　　如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計階段開始，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 　　當(dāng)前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

　　隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物業(yè)管理前期介入內(nèi)容

　　物業(yè)管理前期介入內(nèi)容

　　一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識

　　對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)--經(jīng)營--管理三個階段。從形式上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)。開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。

　　以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。

　　這里所說的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。

　　物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策，規(guī)劃設(shè)計，選擇適當(dāng)?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力度。尤其在市場經(jīng)濟大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業(yè)開發(fā)項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評價。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個把握機會、占領(lǐng)市場的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的需要。

　　二、物業(yè)管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決

　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計進(jìn)行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場競爭力。

　　(二)物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解

　　物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

　　(三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備

　　物業(yè)管理也是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進(jìn)行管理。

　　三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

　　在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

　　無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。

　　1.進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證，開發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權(quán)競爭得手后，由于開發(fā)商或建設(shè)方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。

　　2.具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。

　　4.選派管理人員運作物業(yè)前期管理。

　　(二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系

　　物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。

　　1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。

　　2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

　　3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場

　　物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

　　2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。

　　1.籌建業(yè)主管理委員會。

　　2.與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

　　物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟關(guān)系。

　　1.保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。

　　3.建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業(yè)主管理委員會。

　　3.協(xié)助和辦理移交接管事項。