商業(yè)物業(yè)服務(wù)的探索

　　物業(yè)服務(wù)作為一種不動產(chǎn)管理模式起源于19世紀(jì)60年代的英國?！拔飿I(yè)”一詞是由英語property引譯而來，其含義有“財產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等是一個較為廣義的范疇。隨著我國對外gg開放，市場化的不斷深入，物業(yè)服務(wù)作為市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，面臨改革帶來的充滿生機(jī)的龐大市場，中國物業(yè)服務(wù)作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，經(jīng)過二十年的發(fā)展，已經(jīng)在深圳、上海、北京等地逐步形成企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制。在二十年的探索與實(shí)踐中，一批優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)脫穎而出，為開創(chuàng)中國的物業(yè)服務(wù)譜寫了輝煌的篇章，形成了富有中國特色的物業(yè)服務(wù)體系，有效推動了行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。

　　伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，集商業(yè)經(jīng)營、休閑娛樂等多種功能于一體用途更加廣泛的綜合商業(yè)樓宇在全國迅速崛起，與此同時，綜合商業(yè)樓宇的物業(yè)服務(wù)問題也不容忽視地擺在了人們眼前。以下就商業(yè)物業(yè)服務(wù)問題來談一談。

　　一、商業(yè)物業(yè)服務(wù)的含義及類型

　　商業(yè)物業(yè)包括各類商場、購物中心、購物廣場及各種專業(yè)性市場等，其中，融購物、餐飲、娛樂、金融等多種服務(wù)功能于一體的大型商場物業(yè)也稱綜合性商業(yè)樓宇。隨著房地產(chǎn)商品化進(jìn)程的發(fā)展，這些商場物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也出現(xiàn)了各種形式，其經(jīng)營方式多種多樣。

　　1、商業(yè)物業(yè)服務(wù)的含義:

　　商業(yè)物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購物場所。其中，公共性商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而興起的一種新的房地產(chǎn)類型，與一般零售商店不同，零售商店即使規(guī)模再大，仍然只有一個經(jīng)營實(shí)體。而公共性商業(yè)樓宇一般會有很多獨(dú)立的商家從事經(jīng)營，各行各業(yè)的經(jīng)營服務(wù)都有，范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括銀行、餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂場所。它的經(jīng)營范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來商場的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營場所。由于其物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括單體商場物業(yè)(百貨大樓、零售店)，所以它與普通小區(qū)物業(yè)服務(wù)既存在共性，又有其特殊性。

　　2、商業(yè)物業(yè)服務(wù)的類型:

　　1)從建筑結(jié)構(gòu)上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場型;同時也有封閉式的購物中心型。2)從功能上來分，有綜合性的專業(yè)購物中心;也有商住兩用型的。

　　二、商業(yè)物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)

　　商業(yè)物業(yè)服務(wù)與其他形式的物業(yè)服務(wù)相比，對其服務(wù)質(zhì)量、管理水平的要求更高，主要有以下特點(diǎn):

　　(一)安全為基礎(chǔ)，商業(yè)物業(yè)服務(wù)的服務(wù)對象主要為高層綜合商業(yè)樓宇，其特點(diǎn)為高度大、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)服務(wù)任務(wù)較為艱巨。商業(yè)綜合樓宇大多位于城市旅游、購物的軸心地帶，一般包括停車場、商業(yè)、餐飲、娛樂等場所，常住流動人口極多。要管理好商業(yè)綜合樓宇，確保大樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨，安全是確保各項(xiàng)工作順利開展的重中之重。

　　綜合商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，安全保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏，要求值班人員必須高度集中精力，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關(guān)門時，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場。在硬件上要配套，技術(shù)設(shè)施的先進(jìn)為我們的安全管理提供了重要條件。同時技防必須與人防緊密結(jié)合才能確保萬無一失。值班人員要責(zé)任到位，時刻密切監(jiān)視技防設(shè)施。一旦發(fā)生各類險情，安全監(jiān)控系統(tǒng)將信息傳達(dá)到中央控制中心，安全保衛(wèi)隊員便可神速出擊，將各類隱患消滅于萌芽狀態(tài)。為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場的貨品不被偷盜，確保商場運(yùn)營安全、顧客購物安全、客戶銷售安全。物業(yè)保值、設(shè)施運(yùn)行、消防安全、防劫防盜、社會治安是商業(yè)物業(yè)服務(wù)安全工作的重要內(nèi)容，也是商場安全、穩(wěn)定經(jīng)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。圍繞這五個環(huán)節(jié)，以“安全、舒適、清潔、文明”為物業(yè)服務(wù)目標(biāo)，有針對性地開展工作。

　　組織健全是工作的堅實(shí)基礎(chǔ)。為確保商場的安全運(yùn)營，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與托管項(xiàng)目的業(yè)主大會組成專門安全委員會組織，并下設(shè)消防、應(yīng)急突發(fā)事件、搶險等安全工作委員會。安全委員會實(shí)行逐級監(jiān)督、層層負(fù)責(zé)，并簽訂安全責(zé)任書。安全組織委員會成員具有相當(dāng)?shù)臋?quán)力，對于將要實(shí)施的工程項(xiàng)目或工作計劃，實(shí)行“安全一票否決權(quán)”，如，裝修改造、工程驗(yàn)收、設(shè)施設(shè)備更新等，只要存在安全隱患，專兼職安全人員有權(quán)提出異議，待安全措施完善后，才予實(shí)施。

　　完善的制度是做好安全工作的重要保障。在制度建設(shè)方面，要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，緊緊圍繞自身特點(diǎn)建立健全了一系列規(guī)章制度。在制度執(zhí)行過程中，切實(shí)按照“完善、落實(shí)，再完善，再落實(shí)”的原則不斷豐富完善各項(xiàng)制度內(nèi)容，講求其有效性、科學(xué)性、可行性。各項(xiàng)工作做到了有章可循。在安全工作的落實(shí)過程中，堅持從嚴(yán)、從細(xì)、從實(shí)的工作作風(fēng)，堅持嚴(yán)格管理，細(xì)致工作，講求實(shí)效。一是始終堅持四季安全大檢查，重大節(jié)假日活動時進(jìn)行檢查。二是認(rèn)真落實(shí)“四嚴(yán)”制度，即“嚴(yán)格消防員巡視檢查制度”，“嚴(yán)格消防設(shè)施試驗(yàn)檢修制度”，“嚴(yán)格辦理動火證制度”，“嚴(yán)格動火派人監(jiān)管制度”。這樣對發(fā)現(xiàn)的問題隱患能夠及時處理，把隱患消除在萌芽狀態(tài)。

　　典型事例:2000年2月4日0:02，貴和中控室技防系統(tǒng)發(fā)出防盜報警信號，中控室值班人員立即對報警區(qū)域進(jìn)行了攝錄像監(jiān)視，同時立即通知外圍的值班人員，向總值班和經(jīng)警中隊報告。經(jīng)警人員飛速趕到現(xiàn)場，進(jìn)行拉網(wǎng)式搜查，僅用5分鐘便將潛伏作案的盜竊分子當(dāng)場抓獲，挽回經(jīng)濟(jì)損失6.4萬余元。受到了當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的好評，同時將此案例作為典型材料在省內(nèi)進(jìn)行宣傳推廣。

　　(二)服務(wù)為宗旨，商業(yè)物業(yè)服務(wù)既有其他物業(yè)服務(wù)的普遍性，更有其特殊性。商業(yè)物業(yè)服務(wù)主要面對三個重要服務(wù)對象，一是服務(wù)于商場經(jīng)營、二是服務(wù)于顧客購物、三是服務(wù)于客戶銷售。由于商業(yè)綜合樓宇設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對物業(yè)服務(wù)隊伍的素質(zhì)要求較高。商業(yè)綜合樓宇一般設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，有些較為高級的、現(xiàn)代化程度較高的大樓還設(shè)有樓宇自動化系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)。因此，必須牢固樹立“全心全意為客戶服務(wù)”的宗旨，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。千方百計提升服務(wù)水平，保證商場優(yōu)美的工作環(huán)境，為前來購物的顧客提供一個舒適的購物環(huán)境。

　　商業(yè)綜合樓宇能源、動力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高，收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)也高。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)“想客戶之所想、急客戶之所急”是做好服務(wù)根本前提。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為樓宇水、電、排污等費(fèi)用的代收代繳單位，要充分利用與供電局、自來水公司、環(huán)衛(wèi)局等主管部門的業(yè)務(wù)關(guān)系，積極爭取優(yōu)惠政策，為業(yè)主節(jié)約每一分錢。以山東貴和物業(yè)服務(wù)公司為例，今年通過與環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，積極爭取到排污費(fèi)減免的優(yōu)惠政策，僅此一項(xiàng)每月可為其管轄的兩個商場節(jié)約排污費(fèi)用三分之一，為商場節(jié)約了費(fèi)用，也為正處在“非典”時期的經(jīng)營單位保存了經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

　　要搞好服務(wù)就必須建立培養(yǎng)一支素質(zhì)較高的專業(yè)人員管理隊伍，科技是第一生產(chǎn)力，企業(yè)的發(fā)展最重要的是人才和科技。知識是推動公司發(fā)展的動力，人才是公司發(fā)展的保證。有人預(yù)測未來成功的企業(yè)是一個“學(xué)習(xí)團(tuán)體”，學(xué)習(xí)將逐漸成為企業(yè)生命的源泉。在這一點(diǎn)上，貴和物業(yè)公司主要采取“走出去、請進(jìn)來”的方式，按照技術(shù)監(jiān)督部門的要求，定期組織公司各專業(yè)從業(yè)員工進(jìn)行專業(yè)知識培訓(xùn);公司積極與地方專業(yè)院校聯(lián)系，簽署“校企聯(lián)合”協(xié)議，建立大學(xué)生實(shí)習(xí)實(shí)踐基地，將最新的理念、最新的知識引入公司，傳授給我們每個員工。幫助我們在管理科學(xué)、技術(shù)改造、科技進(jìn)步等方面能有所作為，在企業(yè)文化建設(shè)、打造企業(yè)品牌、員工隊伍建設(shè)上有所作為。

　　督促員工認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)崗位成材，學(xué)習(xí)發(fā)揚(yáng)學(xué)者們對知識的渴求精神和對未知世界孜孜不倦的探索精神，在工作中不斷創(chuàng)新，在企業(yè)的發(fā)展中求得自己的發(fā)展。同時我們充分利用現(xiàn)有的硬件設(shè)施、多年成功的工作經(jīng)驗(yàn)為莘莘學(xué)子提供施展才華的舞臺，將他們大量的書本知識運(yùn)用到實(shí)際工作當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐的結(jié)合，為將來的發(fā)展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。公司在汲取先進(jìn)知識的同時，取得了良好的社會聲譽(yù)，獲得了“雙贏”的局面。

　　(三)管理是保障，嚴(yán)格管理是任何企業(yè)生存、發(fā)展的必備手段，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在日常的工作中更要將管理與服務(wù)相融合，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，嚴(yán)格管理。對于企業(yè)自身的內(nèi)部管理，要通過建立ISO9000質(zhì)量體系，按照物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀大廈的相關(guān)要求規(guī)范開展工作，通過國際質(zhì)量體系認(rèn)證，使之規(guī)范、有序、高效。在企業(yè)的外部管理運(yùn)作當(dāng)中，要加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，由于商業(yè)物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)中的業(yè)主委員會在職能與作用上遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜色于普通的住宅小區(qū)，容易造成所管理區(qū)域內(nèi)由物業(yè)服務(wù)公司“壟斷”的局面，不能有效的控制和約束某些不規(guī)范的物業(yè)服務(wù)公司不按法規(guī)條例辦事甚至以損害業(yè)主利益來達(dá)到謀取私利的行為。

　　為了更好維護(hù)公共環(huán)境和業(yè)主的利益，對物業(yè)公司的工作形成監(jiān)督和促進(jìn)，應(yīng)當(dāng)從消費(fèi)者的角度出發(fā)，建立定期的物業(yè)協(xié)調(diào)會制度，通過會議，物業(yè)公司與業(yè)主面對面將日常服務(wù)、管理過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行共同的討論解決，找到雙方滿意的平衡點(diǎn)，達(dá)到相互促進(jìn)的效果，使我們能夠更好的研究和加強(qiáng)自身的服務(wù)水平，修正工作中不規(guī)范的行為，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高企業(yè)的誠信度，有利于與國際接軌，在客戶中保持良好的信譽(yù)，這樣，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)提供了穩(wěn)定性和可靠性。

　　商場的裝修十分頻繁，由于施工隊伍的良莠不齊，道具制作對消防安全設(shè)施的妨礙，甚至個別道具存在安全隱患，物業(yè)與商場不可避免地會產(chǎn)生一些摩擦。做好商場裝修現(xiàn)場的施工管理事非常重要的。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動向各施工單位宣傳安全法規(guī)，為進(jìn)入商場的施工單位嚴(yán)格辦理進(jìn)場施工手續(xù)，對需要實(shí)行動火的部位，辦理動火證，并派專人監(jiān)護(hù)動火施工，指導(dǎo)他們規(guī)范施工，對個別施工力量確實(shí)薄弱的單位，由物業(yè)公司按市場價進(jìn)行有償服務(wù)，確保商場的經(jīng)營活動，也滿足了物業(yè)服務(wù)的要求，達(dá)到了雙贏的效果。

　　為了方便商場招商，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)上下功夫。比如商場在進(jìn)行較大規(guī)模的裝修改造時，物業(yè)公司在確保施工安全與施工質(zhì)量的前提下，盡可能的簡化施工審批手續(xù)，為商家進(jìn)入商場提供一條綠色通道。

　　三、開拓市場創(chuàng)品牌，發(fā)展中求進(jìn)步

　　商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在日趨激烈的市場競爭中取得一席之地，只有走“樹立自己的企業(yè)形象、創(chuàng)出自己的企業(yè)品牌”之路。良好的企業(yè)形象，知名的企業(yè)品牌，是企業(yè)一項(xiàng)寶貴的無形資產(chǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想樹立自己的形象，創(chuàng)建自己的品牌，開展優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是重要的途徑。只有服務(wù)好，才能得到廣大業(yè)主的認(rèn)可，才能在廣大業(yè)主心目中樹立良好的企業(yè)形象，繼而在社會中提高企業(yè)良好的聲譽(yù)，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭能力，加大企業(yè)的市場占有率，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

　　隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展、城市建設(shè)步伐的加快和社會文明程度的提高，越來越多的人正力求在一個具有優(yōu)美、溫馨的環(huán)境中休閑購物，這就為商業(yè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的市場空間。同時也為我們提出了更高的要求，為了充分滿足人們的物質(zhì)文明和精神文明的雙重需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)堅持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，培養(yǎng)員工樹立全心全意為客戶服務(wù)的思想，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)生存和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，同時也是創(chuàng)企業(yè)優(yōu)良品牌的基礎(chǔ)。伴隨著廣大客戶越來越高的服務(wù)要求，我們只有不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)出品牌的企業(yè)才能在市場競爭中立于不敗之地。

　　品牌是一種無形資產(chǎn)，優(yōu)秀的品牌是市場競爭的利器。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想保持行業(yè)領(lǐng)先地位，一定要有自己的品牌，必須在企業(yè)的發(fā)展中，實(shí)施品牌經(jīng)營戰(zhàn)略。

　　樹立品牌發(fā)展意識，要認(rèn)識到“一個品牌可以帶來一方市場”，切實(shí)將品牌意識融入企業(yè)的經(jīng)營行為之中。通過各種手段、方法催生品牌。創(chuàng)新也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要手段。這里的“創(chuàng)新”概念很廣:包括創(chuàng)新理念、創(chuàng)新技術(shù)、創(chuàng)新管理、創(chuàng)新服務(wù)等，這些都是打造名牌的關(guān)鍵。再加上宣傳推廣等措施，這樣，通過將準(zhǔn)確的市場定位，創(chuàng)造出企業(yè)的品牌效應(yīng)，有利于企業(yè)進(jìn)行市場拓展，往往會起到“慕名而來”的效果;同時也有利于企業(yè)樹立良好的形象，有助于廣大客戶確立良好的信任與合作關(guān)系，使企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。

　　四、抓住機(jī)遇求發(fā)展，排除困難拓市場

　　商業(yè)樓宇與住宅小區(qū)，在功能與服務(wù)對象上絕然不同，商業(yè)樓宇物業(yè)服務(wù)，除了常規(guī)的物業(yè)服務(wù)外，還要加上特殊的管理服務(wù)。但是作為商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠市場來發(fā)展。

　　發(fā)展是硬道理，現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)想要在激烈市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就必須立足于現(xiàn)有項(xiàng)目，積極開拓市場。擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模效益既是物業(yè)服務(wù)企業(yè)追求的目標(biāo)，又是衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)成熟和成功的標(biāo)志。如何抓住機(jī)遇求發(fā)展和開拓市場求規(guī)模已成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營思想的重頭戲，開拓市場、發(fā)展企業(yè)不光只是兩句時髦的口號，發(fā)展是有條件的，沒有條件的發(fā)展是不成熟的發(fā)展，它能讓發(fā)展者運(yùn)籌帷幄、得心應(yīng)手，達(dá)到事半功倍的結(jié)果。這些條件包括:

　　1、政府主管部門要支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展中支持和扶持企業(yè)，正確履行政府職責(zé)。通過建立物業(yè)服務(wù)法規(guī)和實(shí)施細(xì)則，明確市場游戲規(guī)則，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)有法可依，有規(guī)則可循，營造良好的物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)秩序。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照國家法律法規(guī)要求注冊登記，成為自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的法人公司，并有承擔(dān)法律及民事責(zé)任能力和抗風(fēng)險能力。

　　3、公司要有一批獲取專業(yè)技術(shù)和上崗證書的人才及一批有管理業(yè)績的物業(yè)項(xiàng)目，公司必須具備相應(yīng)等級的物管資質(zhì)和管理能力，具備相當(dāng)豐富的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

　　4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)市場基本上走出了誰建設(shè)、誰管理的誤區(qū)，市場的公開、公正、公平競爭機(jī)制較健康，群眾有物業(yè)服務(wù)意識。

　　凡已具備了發(fā)展條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)果斷地抓住機(jī)遇發(fā)展企業(yè)，占取市場份額，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模效益。同時要一業(yè)為主，多種經(jīng)營，這樣可以增強(qiáng)物管企業(yè)的發(fā)展后勁。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在搞好物業(yè)服務(wù)主業(yè)的同時，可以結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況和優(yōu)勢，不斷拓展經(jīng)營領(lǐng)域，為企業(yè)增加積累，使其創(chuàng)收，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長。但是必須指出，物業(yè)服務(wù)主業(yè)不可丟，不能主次不分、顧此失彼，多種經(jīng)營是要圍繞主業(yè)，圍繞為客戶提供的各種生活配套有償服務(wù)。

　　隨著我國改革的深入開展，經(jīng)濟(jì)的飛速增長，房地產(chǎn)業(yè)市場的興旺為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供了種種有利機(jī)遇，但從整體形勢來看，物業(yè)服務(wù)發(fā)展中仍存在諸多困難，制約因素較多，其中之一就是法制環(huán)境較差，整個物業(yè)服務(wù)市場缺乏系統(tǒng)完整的法規(guī)政策，使行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步受到嚴(yán)重制約，其次專業(yè)技術(shù)人員的匱乏、市場競爭機(jī)制的不完善，都影響著物業(yè)服務(wù)行業(yè)向高水平、深層次發(fā)展，都影響著物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營發(fā)展和爭創(chuàng)品牌。再次，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理理念和服務(wù)意識也各不相同，加之房地產(chǎn)企業(yè)普遍“自己的孩子自己養(yǎng)，孩子哭了抱給娘”等等。我們只有認(rèn)清當(dāng)前面臨的形勢，采取相應(yīng)有效措施、對癥下藥，才能排除發(fā)展道路上的艱難險阻，抓住機(jī)遇發(fā)展自己。

　　綜上所述，商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在激烈的競爭的市場中占有一席之地，必須充分利用商業(yè)物業(yè)服務(wù)的特殊性，抓住其特點(diǎn)，把握企業(yè)的市場定位，樹立品牌，不斷開拓市場，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。同時，借助我國gg開放，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展這一有利條件，通過企業(yè)的發(fā)展，帶動地區(qū)行業(yè)水平的提高，促進(jìn)地區(qū)商業(yè)服務(wù)水平，為我國的城市化建設(shè)做出貢獻(xiàn)。

　　山東貴和物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司

　　總經(jīng)理

篇2：英國商業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)透視合同執(zhí)行

　　英國商業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)透視合同執(zhí)行

　　從傳統(tǒng)上沿習(xí)下來，服務(wù)合同是建立在詳細(xì)規(guī)格說明的基礎(chǔ)上的，即：需要什么樣的服務(wù)(服務(wù)類型)?怎樣執(zhí)行這樣的服務(wù)(怎樣做)?服務(wù)的頻率如何(做多少)?例如：一項(xiàng)保潔的條款會詳細(xì)地指明什么類型的物業(yè)表面需要清潔?怎樣實(shí)施這樣的清潔流程?清潔操作的頻次如何，在什么時間進(jìn)行，然而，這樣一套過程并不一定產(chǎn)生資金的投入帶來服務(wù)價值的效果。

　　合同的訂約人也許會嚴(yán)格地執(zhí)行合同中詳細(xì)的規(guī)格說明，但是，這也許會產(chǎn)生比客戶要求的清潔標(biāo)準(zhǔn)高或者低的完成結(jié)果。高于清潔標(biāo)準(zhǔn)時會發(fā)生不必要的過高的服務(wù)費(fèi)用，同樣，低于清潔標(biāo)準(zhǔn)時會花費(fèi)過低的費(fèi)用，這時，就不能滿足顧客的要求和對服務(wù)水準(zhǔn)的期待。

　　合同的執(zhí)行是依據(jù)合同訂立的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，條款的設(shè)定應(yīng)滿足用戶提出的特定需求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，同時，以執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)的實(shí)施過程，應(yīng)能夠測定，由于實(shí)際達(dá)到了服務(wù)的水準(zhǔn)，發(fā)生的服務(wù)費(fèi)用也能夠表現(xiàn)出來。

　　就能否達(dá)到服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，而不僅僅在于過程而言，責(zé)任在訂約人的一方，特別是在一種競爭性的投標(biāo)環(huán)境中更是如此。要確保主要的服務(wù)過程的費(fèi)用消耗和服務(wù)程式應(yīng)用到服務(wù)領(lǐng)域中去，以實(shí)現(xiàn)滿足顧客特定需要的服務(wù)目標(biāo)，這樣，資金投入帶來服務(wù)價值產(chǎn)出的原則得以實(shí)現(xiàn)，才能確保獲得一種優(yōu)化的價格，滿足顧客特定的標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)需求。設(shè)定執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)

　　有不同的方法來設(shè)定執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，這要依賴于資產(chǎn)的類型，服務(wù)的供應(yīng)，顧客的需求，記錄和監(jiān)督設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的完成，就如：

　　1．建立一種作業(yè)的期間，在這段時期，設(shè)備必須實(shí)現(xiàn)滿運(yùn)轉(zhuǎn)的指令要求。

　　2．提供并保持一種最低限度的特定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　3．限定作業(yè)的期間，允許出現(xiàn)的故障類型、數(shù)量。

　　4．制定維修回應(yīng)的特定目標(biāo)。

　　一旦建立和認(rèn)可了執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，完成的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在常規(guī)的工作中進(jìn)行測試和評議。

　　提供服務(wù)的酬金將會與現(xiàn)有的執(zhí)行結(jié)果與設(shè)定的目標(biāo)性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)相比較。如果執(zhí)行的結(jié)果低于雙方認(rèn)可的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將會發(fā)生服務(wù)費(fèi)用降低的現(xiàn)象，相似的，如果執(zhí)行的結(jié)果高于目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，可以獲得增加的酬金。

　　對服務(wù)實(shí)施過程的管理的重點(diǎn)應(yīng)放在商業(yè)的、個人的和顧客的需求上。

　　服務(wù)的類型和內(nèi)容不同，執(zhí)行合同的過程隨之顯著地變化，然而，在成功地執(zhí)行了服務(wù)合同的情形，將會形成一種持續(xù)改進(jìn)活動所引發(fā)的服務(wù)的內(nèi)在驅(qū)動力。改進(jìn)現(xiàn)有的設(shè)備

　　例如：一套新的設(shè)備添加到現(xiàn)有的鍋爐中，以更好地控制燃料的消耗，產(chǎn)生的結(jié)果是：節(jié)約了燃料消耗，減低了鍋爐的維護(hù)費(fèi)用。

　　通過能源消耗和維修費(fèi)用的降低，承租人(物業(yè)使用人、占據(jù)人)將獲益于設(shè)備的“改進(jìn)計劃”。業(yè)主期待“改進(jìn)設(shè)備”的投資成本以服務(wù)收費(fèi)的方式收回就是合理的選擇。對于業(yè)主來說，制定一種能體現(xiàn)合理的回收期限的服務(wù)收費(fèi)，就會使這類投資成為可能。

　　然而．在租約的條款中，這將是嚴(yán)格意義上的一項(xiàng)改進(jìn)項(xiàng)目，租約中也需要說明這類投資費(fèi)用的回收措施。提倡“改進(jìn)計劃”可以構(gòu)成一項(xiàng)設(shè)備維修的內(nèi)容，是缺乏有力的依據(jù)的。

　　如果業(yè)主不能夠收回“改進(jìn)”鍋爐加熱系統(tǒng)的投資費(fèi)用，那么，他(她)寧愿選擇不付諸此項(xiàng)投資決策的實(shí)施，因而承稅人將會繼續(xù)承擔(dān)較高的燃料和鍋爐系統(tǒng)的維修費(fèi)用。

　　這個例子可以說明，達(dá)到共識可以成為雙方一致的希望，通過適當(dāng)?shù)慕涣鳌υ拝f(xié)商，業(yè)主和承租人可以就投資費(fèi)用的發(fā)生達(dá)成協(xié)議，通過服務(wù)費(fèi)用的安排逐步收回投資，否則，在租約的條款中是不可能收取額外的服務(wù)費(fèi)用的。提升的設(shè)備替代

　　例如：一套暖氣系統(tǒng)達(dá)到了使用年限，然而，一套同樣的可以替代的暖氣設(shè)備系統(tǒng)由于技術(shù)發(fā)展變化的影響不能夠采納了，原有的老化設(shè)備已經(jīng)安裝在原來的位置上，因而，一套替代的系統(tǒng)就是一種在老設(shè)備基礎(chǔ)上的“提升”。

　　為了仔細(xì)考慮投資的費(fèi)用能夠通過服務(wù)收費(fèi)得到回收，什么時間著手替代的工程將需要認(rèn)真的分析。是拿定主意對現(xiàn)有的設(shè)備進(jìn)行改進(jìn)或者是簡單地維修保養(yǎng)還是更換過期的系統(tǒng)，

　　有一種普遍的觀點(diǎn)，使得這樣的結(jié)論有了合理的依據(jù)，即：當(dāng)需要替換一棟建筑的構(gòu)件時，可以在服務(wù)收費(fèi)的范圍之內(nèi)，逐步地把小額度的“改進(jìn)費(fèi)用”加進(jìn)去，甚至當(dāng)租約也許僅僅提供了維修的資金來源時，也是如此。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：如果所實(shí)施的工作為承租人提供了新的利益，正確地說，是一項(xiàng)提升計劃帶來的，這也僅僅是對現(xiàn)存系統(tǒng)的替代，盡管這一系列已經(jīng)過期老化或者完全磨損，需要由現(xiàn)代的裝備來替代，這也只是在維修的范疇內(nèi)，不是一種提升的項(xiàng)目。

　　如果替代的項(xiàng)目超出了進(jìn)行有效維修所需要的最低的費(fèi)用額度，并且增加的費(fèi)用部分能夠由今后減少的維護(hù)費(fèi)用得到補(bǔ)償，可以認(rèn)定，這部分增加的費(fèi)用通過服務(wù)收費(fèi)的途徑得到回收是合理的選擇。同樣，與承租人交流溝通，對話協(xié)商，能夠形成在實(shí)踐中解決問題的一致方案。提供新的設(shè)備

　　例如：一套新的CCTV(電視監(jiān)控)系統(tǒng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)安裝，而原有的CCTV系統(tǒng)此時還能夠使用。引進(jìn)新的CCTV系統(tǒng)的目的是預(yù)期將會降低安全保衛(wèi)的人力資源的成本，將會提高為承租人提供的安全服務(wù)水準(zhǔn)，因而，從總的服務(wù)收費(fèi)的價值角度衡量，增加了資金投入帶來服務(wù)價值的效用。

　　如果一套新的裝備安裝后，以往又沒有同等性能的裝備存在，這毫無疑問構(gòu)成了一種設(shè)備的提升。

　　為了補(bǔ)償新的裝備的投資費(fèi)用，租約需要詳細(xì)說明所提供的新裝備的費(fèi)用包括在相應(yīng)的條款內(nèi)。

　　許多租約將不必前置一項(xiàng)提供進(jìn)一步服務(wù)的條款，而這種延伸的服務(wù)是事先沒有預(yù)計到的，當(dāng)租約簽定以后，在租約條款的含義內(nèi)，提供的新設(shè)備的費(fèi)用也許就是一項(xiàng)可以獲得補(bǔ)償?shù)膬r值。

　　然而，事情往往是這樣，如果所實(shí)施的設(shè)備提升，改進(jìn)的計劃能夠在獲益的價值分析的基礎(chǔ)上得到合理的解釋的話，例如：減少了安全保衛(wèi)的人力成本，減少保險的費(fèi)用等等，那么，溝通與協(xié)商對話將會實(shí)現(xiàn)雙贏的共識。整修整修或者說翻修是一個不同于改進(jìn)的概念，整修工程的范圍包涵了累積的，年久失修工程元素的追補(bǔ)性的維修，也包涵了改進(jìn)工程項(xiàng)目的元素成份。

　　承租人對整修費(fèi)用有義務(wù)承擔(dān)的部分將取決于所提議的整修工程的范圍和性質(zhì)，取決于租約中精確的文字定義。

　　商業(yè)的市場力量常常確定了整修的時機(jī)。業(yè)主將尋求保護(hù)商業(yè)物業(yè)的投資價值，實(shí)現(xiàn)最大化的租金收益。整修工程的時間常常選擇在租金的評估或者租約到期的時候，在這樣的情形中，承租人將會拒絕承擔(dān)整修的費(fèi)用，反對的理由是他(她)們受到了“雙重征費(fèi)”的對待，他(她)們不僅僅要以服務(wù)收費(fèi)的方式償付整修的費(fèi)用，而且要償付由于物業(yè)翻新的結(jié)果而增加的租金水準(zhǔn)的費(fèi)用，業(yè)界一致的觀點(diǎn)是：當(dāng)整修的結(jié)果導(dǎo)致了更高水準(zhǔn)的租金價格時，整修工程的費(fèi)用通常應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)。

　　然而，在整修的決策中，實(shí)施大范圍的維修或者取代現(xiàn)有的服務(wù)項(xiàng)目仍然是一項(xiàng)值得仔細(xì)考慮的項(xiàng)目。在整修工程之前，也許需要幾年的時間進(jìn)行計劃和項(xiàng)目可行性分析，為了獲得商業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的利益，可以通過擱置一項(xiàng)主要納工程合同以及避免不必要的開支計劃或商業(yè)活動的中斷，來推遲主要的整修工程或者服務(wù)項(xiàng)目的取代。進(jìn)一步說來，新的商業(yè)環(huán)境的塑造所帶來的效率的提高，服務(wù)能力的提升會產(chǎn)生在日常的服務(wù)管理中成本費(fèi)用的節(jié)約，結(jié)果就是：在一個短的和長的時期內(nèi)，年度的服務(wù)收費(fèi)會下降。在這種情形下，承租人仍然有義務(wù)來承擔(dān)在一項(xiàng)大的整修合同中部分的維修或者更換的費(fèi)用，這似乎可以看成是部分的維修工程從整個翻新工程中劃分出來，獨(dú)立發(fā)生一樣，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這部分費(fèi)用。

　　在所有的物業(yè)設(shè)施改進(jìn)的費(fèi)用需要以服務(wù)收費(fèi)的方式得到補(bǔ)償?shù)那樾沃?，核心的問題是：在開支項(xiàng)目計劃實(shí)施之前，應(yīng)當(dāng)與承租人進(jìn)行充分的溝通，以適當(dāng)?shù)膶υ捫问?，達(dá)成共識的協(xié)議。

　　在整修的情形中，在業(yè)主的倡議實(shí)施之前，應(yīng)當(dāng)清楚地指明：在一攬子的工程費(fèi)用中，哪些部分的費(fèi)用有理由認(rèn)為由承租人負(fù)責(zé)，并且通過服務(wù)收費(fèi)的方式得以回報。在英國的商業(yè)實(shí)踐中，被認(rèn)為是最好的實(shí)踐方式是：在業(yè)主和承租人之間建立一種定期協(xié)商交流的機(jī)制，以此來共同監(jiān)督翻新工程的進(jìn)行，共同確認(rèn)哪些范圍的工程費(fèi)用列入到將來的服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目中。這樣納機(jī)制會有助于避免在整修工程完工之后，隨之而來可能發(fā)生的反目為仇的爭吵現(xiàn)象的發(fā)生，有助于克服不可預(yù)見的費(fèi)用風(fēng)險降到業(yè)主或承租人的身上。各項(xiàng)零星收入的處理

　　除了收取承租人的租金以外，許多的物業(yè)設(shè)施的管理部門還能夠獲得一定數(shù)目的其它途徑的收入。這些物業(yè)管理的收入渠道來自于：公共電話服務(wù)、變賣紙箱和其它可回收利用的廢棄物的收入等等。購物中心也能夠從商業(yè)空間的促銷活動和各種與大型購物中心的活動項(xiàng)目(例如：兒童的木馬騎乘，相片的沖洗等等)相關(guān)的許可經(jīng)營的授權(quán)中獲得收益。此外，承租人也會使用位于物業(yè)管理部門的復(fù)印機(jī)和傳真設(shè)備，他(她)們?yōu)榇硕顿M(fèi)。對這些零星雜項(xiàng)收入的處理方式，不同的業(yè)主之間，不同的物業(yè)項(xiàng)目之間都有不同的考量。

　　業(yè)主納經(jīng)濟(jì)人行為，決定了他(她)總是會尋求投資收益的最大化。然而，承租人是反對業(yè)主從擁有的公共物業(yè)區(qū)域中獲得收益的，因?yàn)榇朔N情形中，往往是承租人交付了與這些區(qū)域相關(guān)的保潔、照明和其它項(xiàng)目的費(fèi)用。

　　重要的是保存從不同渠道獲得納收入的收據(jù)，這些經(jīng)濟(jì)活動的性質(zhì)本身總的說來，能夠指明是業(yè)主還是承租人應(yīng)當(dāng)獲得活動的收益。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)清楚地闡明他(她)們的政策主張，即：各種服務(wù)和經(jīng)營活動中的收入和發(fā)生的費(fèi)用是如何分配的。

　　從提供的一項(xiàng)服務(wù)或者經(jīng)營活動中獲取的任何收入，其發(fā)生的成本費(fèi)用如果包括在服務(wù)收費(fèi)的范圍內(nèi)，那么，在財務(wù)上應(yīng)當(dāng)處理為一項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)的貸方欄目(用收入抵減服務(wù)的收費(fèi))，例如：公用電話的收入、梳洗自動售貨機(jī)的收入、復(fù)印機(jī)和傳真機(jī)的使用費(fèi)等等。相似地，在購物中心，從任何的推廣活動中獲得的收入通常會貸記到推廣開支預(yù)算的項(xiàng)目欄中(用收入抵減推廣活動的開支)。

　　如果在一個大型的購物中心中使用的空間具有半固定的性質(zhì)，例如：流動的售貨車或者超市內(nèi)的售貨亭，通常的做法是：業(yè)主把準(zhǔn)予經(jīng)營的收入看成是一種租金收入，在這樣的情形中，出租活動就被認(rèn)定為與出租一間標(biāo)準(zhǔn)的店面沒有什么不同，因此，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定比例的服務(wù)收費(fèi)，作為一種選擇，一筆數(shù)目的服務(wù)費(fèi)資金應(yīng)當(dāng)貸記到服務(wù)收費(fèi)的欄目中(服務(wù)費(fèi)增加)，以反映出對享受的服務(wù)環(huán)境的貢獻(xiàn)。

　　零星雜項(xiàng)收入項(xiàng)目的例子：

　　1．停車場收入

　　2．優(yōu)惠的停車收費(fèi)

　　3．車輪夾鎖的服務(wù)收費(fèi)

　　4．梳洗自動售貨機(jī)的收入

　　5．廢紙、廢箱等倉裝物可回收利用的收入

　　6．會議室的出租收費(fèi)

　　7．復(fù)印機(jī)、影印機(jī)、傳真機(jī)的使用費(fèi)

　　8．許可經(jīng)營的收費(fèi)(如：售貨流動車、售貨亭)

　　9．展示，推廣活動的收入

　　10．兒童木馬等游樂項(xiàng)目的收入

　　11．照相亭、稱量機(jī)納收入

　　12．銷售明信片、紀(jì)念品郵票的收入

　　13．從信息部門獲得的傭金(例如：代售戲票)服務(wù)收費(fèi)分割的一般方法

　　租約隨如何定義每一位承租人所承擔(dān)該物業(yè)總的服務(wù)收費(fèi)的一定比例的方式變化而變化。一般的服務(wù)費(fèi)分配的基礎(chǔ)有：

　　1．固定的費(fèi)用數(shù)目

　　2．一個固定的百分比例

　　3．應(yīng)納稅的價值

　　4．樓層面積

　　5．按權(quán)重分配的樓層面積

　　6．一個公正、合理的比例

　　(1)樓層面積

　　這是最常用的總的服務(wù)收費(fèi)分割的方法。在大多數(shù)的情形下，也是最公正的。按樓層面積標(biāo)準(zhǔn)的分割方法非常簡單，就是計算單個物業(yè)面積占整個物業(yè)可租的面積的比率。

　　英國皇家特許測量師協(xié)會(RICS)的測量應(yīng)用法令制定出了相關(guān)建筑物測量的定義以及協(xié)會建議的應(yīng)用范圍。針對服務(wù)收費(fèi)的計算，主要的定義項(xiàng)有：

　　1．總的室內(nèi)面積(GIA)

　　應(yīng)用于工業(yè)廠房和庫房(包括鋪助的辦公設(shè)施)

　　2．凈的室內(nèi)面積(NIA)

　　應(yīng)用于寫字樓和商店

　　(2)按權(quán)重計算的樓層面積

　　在許多較大的購物中心中，一種“權(quán)重樓層面積”的方程式常用來反映服務(wù)于不同大小的商業(yè)單位所發(fā)生的不同服務(wù)費(fèi)用。因此，一個5000平方米的單位所承擔(dān)的服務(wù)費(fèi)不一定是一個1000平方米的單位的5倍，但是，一個500平方米的單位所承擔(dān)的服務(wù)也許會是一個250平方米單位的2倍。

　　“權(quán)重樓層面積”的分割方法是在承租人按已知的承租面積交付服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)上乘上一個百分率的折扣，目的在于努力反映從提供的服務(wù)中所能得到的實(shí)際收益。樓層的面積分解為一組數(shù)據(jù)，每個面積數(shù)據(jù)后都注明一個需要逐步折減的百分率。這樣酌計算概念是和商店的經(jīng)營管理活動中分割銷售的區(qū)域，按不同的樓層區(qū)間進(jìn)行店面的出租的理念是一致的。

　　例如：

　　第一個500平方米*100％

　　下一個500平方米*80％

　　下一個1000平方米*60％

　　下一個1000平方米*50％

　　下一個1000平方米*40％

　　超過4000平方米*30％

　　在以上的舉例中，一個1000平方米的單位將得到一個權(quán)重面積為900平方米的分割，<例如：(500*100％)+(500*80％)>。同樣，一個10000平方米單位將得到一個權(quán)重面積為4200平方米的分割。因此，盡管以面積上來說，10000平方米的物業(yè)單位是1000平方米單位的10倍，然而，10000平方米的物業(yè)單位大體上將要付4．2倍于小的1000平方米單位的服務(wù)費(fèi)用。

　　相似的方法是，地下室和頂層的住房--可能用于儲藏或者職員的居住，能夠換算成一個“權(quán)重面積”，比如說，頂層的面積除以一個參數(shù)2，以反映頂層獲得的服務(wù)收益完全不同于底層的零售商業(yè)獲得的服務(wù)利益。

　　權(quán)重面積計算通常也會使用到忠實(shí)的租戶身上，給他(她)提供一個折扣，以反映老的可靠的租戶給購物中心帶來的利益。在一些情形中，使用權(quán)重的方法必須十分謹(jǐn)慎地考慮，因?yàn)闄?quán)重的計算方法的應(yīng)用實(shí)際上是為忠實(shí)的租戶提供了一項(xiàng)“優(yōu)惠”待遇，這筆“優(yōu)惠”的費(fèi)用最終是要在其余的承租人之間進(jìn)行分?jǐn)偟?。業(yè)主要給任何一位承租人特別的優(yōu)惠，該業(yè)主就應(yīng)該承擔(dān)這筆費(fèi)用。

　　一個合理而公正的權(quán)重方程式，應(yīng)用于服務(wù)收費(fèi)的分割管理，通常不能夠認(rèn)定為是一種優(yōu)惠措施。

　　分割方案

　　在許多情形下，特別是在混合使用的建筑大樓中(諸如：底層是零售商店的寫字樓)，樓內(nèi)的所有的承租人并沒有在同樣的程度上享受業(yè)主提供的服務(wù)的收益。例如：寫字樓的租戶會享受到的全程式的服務(wù)包括有：電梯的運(yùn)載和獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)；而底層的零售商店會享受到的主要服務(wù)從總的維修到物業(yè)外面的維修服務(wù)，以及得到了綜合性的消防系統(tǒng)的服務(wù)。由于這些原因，就需要把服務(wù)收費(fèi)分解成獨(dú)立的部分，(或者稱為分割方案)而服務(wù)的費(fèi)用就在承租人之間按照物業(yè)使用的情況進(jìn)行分割。償債基金和備用金

　　償債資金，或者說是一筆沉淀資金常常與備用金的概念發(fā)生混淆。

　　償債資金是一筆替代資金，業(yè)主隨時間的過程設(shè)立這筆資金的目的是用于設(shè)施設(shè)備主要部件的替代和維修時，能夠注入資金。

　　備用金的設(shè)立是滿足日常發(fā)生的服務(wù)項(xiàng)目開支的需要，以避免每年的服務(wù)收費(fèi)在數(shù)量方面的波動現(xiàn)象。有一些租約特別注明一項(xiàng)條款，在服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目里設(shè)立一筆可以逐步積累的資金，以用于將來可能發(fā)生的主要構(gòu)件的維修和替換的資金補(bǔ)償。

　　理論上說來，償債基金是一種好的設(shè)想，明顯的優(yōu)點(diǎn)是承租人不必面對一種巨額的資金負(fù)擔(dān)(這也減少了租戶破產(chǎn)無力償債的可能性)，當(dāng)需要時，業(yè)主有一筆償債資金來滿足巨額開支的需要。

　　然而，承租人也許并不能夠看到有自己一份貢獻(xiàn)的償債資金給自己帶來的利益，如果他(她)轉(zhuǎn)讓了租約或者在租約到期時，撤出了所租的物業(yè)，這時，主要開支的工程項(xiàng)目并沒有發(fā)生。另外，償債基金的管理也非易事，如果業(yè)主一旦無力償債，償債基金的保管缺乏信譽(yù)擔(dān)保，那么，承租人就會面臨成為一名沒有經(jīng)濟(jì)安全的債權(quán)人的風(fēng)險。

　　有時，租約會設(shè)立一筆可以累積的折舊資金，這筆資金是建立在最初的設(shè)施設(shè)備安裝的價值基礎(chǔ)上，而不是以將來的替換或者維修所發(fā)生的費(fèi)用為基數(shù)。折舊資金通常不被認(rèn)為是在業(yè)主和承租人之間共同互信協(xié)商而設(shè)立的一筆資金。業(yè)主會認(rèn)為這筆資金屬于自己，歸自己支配，然而，當(dāng)主要的設(shè)施設(shè)備需要更換的時候，業(yè)主將要獨(dú)立地承擔(dān)這筆費(fèi)用。因此，當(dāng)業(yè)主以折舊資金的形式從承租人那里收取費(fèi)用時應(yīng)該持謹(jǐn)慎的態(tài)度，以保證在適當(dāng)?shù)臅r候，自己有足額的資金準(zhǔn)備。承租人也會擔(dān)心業(yè)主是否按租約的條款規(guī)定，盡自己的義務(wù)，在將來大的開支項(xiàng)目發(fā)生時，使用折舊基金。在一些實(shí)際的情形中，當(dāng)主要的開支計劃需要實(shí)施時，業(yè)主并沒有充足的資金準(zhǔn)備，這樣的結(jié)果是：業(yè)主違反了合同的義務(wù)，在需要進(jìn)行設(shè)備的更新、替換時，卻不能進(jìn)行。

　　可以理解，承租人，特別是交納服務(wù)費(fèi)的主要租戶，對于業(yè)主如何使用用于設(shè)施設(shè)備替換改造的積累資金表現(xiàn)出濃厚的興趣，許多主要的租戶寧可選擇付一大筆資金，用于大的項(xiàng)目開支，而不愿意看到他(她)們提供的積累資金被管理機(jī)構(gòu)的人員挪用于他(她)們沒有，或者很少有控制能力的投資領(lǐng)域。

　　資金項(xiàng)目的設(shè)立有固有的缺點(diǎn)，即使這些缺陷大部分能得到有效的管理、控制，償債資金，備用金和折舊資金主要由于稅收和管理的問題，在實(shí)踐中很少得到應(yīng)用。

　　摘自中國住宅與房地產(chǎn)-物業(yè)管理