摘要:物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)是適應(yīng)社會(huì)不斷增長(zhǎng)的需求趨勢(shì)的,并且是企業(yè)實(shí)現(xiàn)由管理型向經(jīng)營(yíng)型過(guò)渡的必經(jīng)之路。多元化經(jīng)營(yíng)可避免管理費(fèi)與物價(jià)上漲不對(duì)稱(chēng)的矛盾,能培養(yǎng)創(chuàng)新型管理者隊(duì)伍。多元化經(jīng)營(yíng)可涉及初期探索、特色經(jīng)營(yíng)、策劃代理、培訓(xùn)顧問(wèn)、投資經(jīng)營(yíng)等多個(gè)領(lǐng)域。
關(guān)鍵詞:個(gè)性化量變質(zhì)變贏利能力創(chuàng)新性一舉多得傭金比例
物業(yè)管理需求的不斷擴(kuò)大,促進(jìn)了物業(yè)管理市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,今天的物業(yè)管理的概念已由最初的簡(jiǎn)單常規(guī)服務(wù)發(fā)展的多層次、全方位的需求性服務(wù)領(lǐng)域,這與人們需求理念的更新息息相關(guān)。
一）地產(chǎn)投資的保值性?xún)?yōu)勢(shì)吸引更多的投資者進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域,“以房養(yǎng)房”也成為人們新的投資理念。為實(shí)現(xiàn)收益,人們更加關(guān)心房產(chǎn)的保值、增值和流通等問(wèn)題,從而對(duì)物業(yè)管理提出了更高期望和更廣泛的需求。
二）隨著人們生活水平的提高,需要多層次的個(gè)性化服務(wù),對(duì)特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢(shì),這也為物業(yè)管理公司的有償服務(wù)提供了廣闊的市場(chǎng)。
三）專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)的物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì),使物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長(zhǎng)和資源優(yōu)勢(shì),成立專(zhuān)業(yè)化的隊(duì)伍,承接同行業(yè)或其它行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程,實(shí)現(xiàn)橫向合作。
人們需求的多樣化,促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)由管理型向經(jīng)營(yíng)型的過(guò)渡,多元化服務(wù)已成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)由量變向質(zhì)變的必由之路。
一、規(guī)模化發(fā)展與物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的意義
物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái),除堅(jiān)持管理為本、管理出效益外,看重的是依靠數(shù)量擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)新利潤(rùn),即規(guī)模出效益。但規(guī)模出效益僅僅是量變,只有多元化經(jīng)營(yíng)才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的質(zhì)變。
盡管目前物業(yè)管理企業(yè)對(duì)多元化經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題涉及較少,但是作為企業(yè),經(jīng)營(yíng)應(yīng)是其基本的行為,只有進(jìn)行經(jīng)營(yíng),實(shí)現(xiàn)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),才能為企業(yè)的發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。并且,物業(yè)管理的特點(diǎn)決定了物業(yè)管理費(fèi)一旦確定,將很難在短時(shí)間內(nèi)有所變化,即使變動(dòng),繁瑣的程序、諸多的負(fù)面連鎖反應(yīng)也是物業(yè)公司不愿看到的。然而,每個(gè)企業(yè)都面臨勞動(dòng)力升值、社區(qū)投入不斷增大、業(yè)主需求的不斷提高的多重壓力,物業(yè)管理企業(yè)如果忽視經(jīng)營(yíng),會(huì)造成企業(yè)贏利能力的低下,企業(yè)的利潤(rùn)持續(xù)下降將不可避免,帶來(lái)的將是管理水平的下降、企業(yè)資金緊張、影響人才加盟、行業(yè)逐步萎縮等嚴(yán)重后果。再者,物業(yè)的配套性特點(diǎn),客觀上決定了物業(yè)使用人在享受日常服務(wù)外,還具有其它物業(yè)配套性服務(wù)的需求,而且物業(yè)配套越齊全,這種需求就越廣泛。
國(guó)外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營(yíng)概念,一些企業(yè)也已將物業(yè)經(jīng)營(yíng)作為企業(yè)盈利的重要手段,比如在臺(tái)灣、深圳等地的物管企業(yè)已提出了物業(yè)管理“零收費(fèi)”“零利潤(rùn)”的口號(hào),旨在通過(guò)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)收支平衡的基本目標(biāo),依托物業(yè)的平臺(tái)進(jìn)行多元化的經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。在他們看來(lái),優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶(hù)提供良好的工作、生活環(huán)境,而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。
另外,企業(yè)在管理中融入經(jīng)營(yíng)的概念,會(huì)使管理者的思維更加靈活和開(kāi)闊,形成積極管理和主動(dòng)管理現(xiàn)象,有利于服務(wù)的創(chuàng)新性和管理內(nèi)涵的豐富,可以更好地滿足市場(chǎng)需求和客戶(hù)需要,體現(xiàn)“業(yè)主至上,服務(wù)為本”的經(jīng)營(yíng)理念;同時(shí)有利于提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力,改變企業(yè)因以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場(chǎng),必將受服務(wù)的局限性、行業(yè)微利影響,導(dǎo)致企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力弱的現(xiàn)實(shí)。
二、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)策劃
1、在物業(yè)經(jīng)營(yíng)探索的初期,開(kāi)展以輸出服務(wù)為主的物業(yè)配套性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,依靠服務(wù)的投入獲取利潤(rùn),盡量減少投資,以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),積累經(jīng)驗(yàn)和資本。提供針對(duì)物業(yè)類(lèi)型和業(yè)主需求特點(diǎn)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)。比如,某小區(qū)在寒暑假推出包括作業(yè)輔導(dǎo)、安全知識(shí)教育、娛樂(lè)健身等項(xiàng)目的小學(xué)生寄托服務(wù),對(duì)獨(dú)自留守的老、弱、病、殘進(jìn)行預(yù)約提醒服務(wù)。既為業(yè)主解決了家庭困擾,體現(xiàn)了物業(yè)管理親情化服務(wù)的一面,又拉近了與業(yè)主的距離、降低了小區(qū)管理難度,還為企業(yè)創(chuàng)造了利潤(rùn),可謂一舉多得。
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nbsp;2、充分利用企業(yè)優(yōu)勢(shì)資源和經(jīng)營(yíng)特色,以物業(yè)為平臺(tái)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。這是對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)主業(yè)很好的輔助和補(bǔ)充。由于公司在物業(yè)上占一定的地利和穩(wěn)定客戶(hù)群,所以一旦經(jīng)營(yíng)得當(dāng),會(huì)得到很好的回報(bào)。比如,設(shè)備租賃服務(wù),就是在物業(yè)規(guī)模越來(lái)越大,要求管理的機(jī)械化、專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高,專(zhuān)用設(shè)備投資較大的現(xiàn)狀下,充分利用企業(yè)購(gòu)置的物業(yè)管理大型設(shè)備,滿足其他物業(yè)后勤或同行專(zhuān)業(yè)設(shè)備的不足,達(dá)到資源共享和有效利用,以減少投資壓力、獲取利潤(rùn);特色化經(jīng)營(yíng),比如潤(rùn)華物業(yè)公司借集團(tuán)以汽貿(mào)為龍頭產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì),推出的“房車(chē)一體化”的管理概念;以醫(yī)院管理為專(zhuān)長(zhǎng)的眾安康后勤服務(wù)公司的醫(yī)輔陪護(hù)和營(yíng)養(yǎng)配餐服務(wù)等,都是在集中企業(yè)優(yōu)勢(shì)資源基礎(chǔ)上的特色配套服務(wù)。3、物業(yè)管理的策劃,已成為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)重要組成部分。作為房地產(chǎn)的延續(xù)服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)依靠前期介入和日常管理,具有對(duì)項(xiàng)目和業(yè)主需求的深入了解和得天獨(dú)厚的便利條件,使?fàn)I銷(xiāo)策劃方案更貼近業(yè)主需求;作為業(yè)主長(zhǎng)期的合作對(duì)象,使購(gòu)房者可不必?fù)?dān)心物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)而過(guò)高承諾的短期行為現(xiàn)象,較“打一槍換一個(gè)地方”的專(zhuān)項(xiàng)銷(xiāo)售策劃公司具有更高的信譽(yù)度,有利于促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售,故而參與承接銷(xiāo)售策劃代理工作是水到渠成的。
4、越來(lái)越多的地產(chǎn)投資者給物業(yè)管理企業(yè)提供了進(jìn)行房屋租賃中介服務(wù)的市場(chǎng)。由于空置房的增加,使房屋租賃市場(chǎng)具有很大的潛力,物業(yè)管理企業(yè)的中介者與服務(wù)者的雙重身份,使其更具有責(zé)任心和便捷的優(yōu)勢(shì),給物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了較大的盈利空間。
另外,物業(yè)公司通過(guò)租賃代理,促進(jìn)雙方交易成功,能避免空置房物業(yè)管理收費(fèi)比例產(chǎn)生的糾紛和收繳困難,在確保收費(fèi)到位的情況下,有利于融洽雙方感情;
5、物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)與顧問(wèn)服務(wù)。從事物業(yè)管理咨詢(xún)和顧問(wèn)業(yè)務(wù),依靠智力投入和技術(shù)輸出而獲取利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)途徑,具有投資少、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)率高、市場(chǎng)廣闊的特點(diǎn),同時(shí)咨詢(xún)、顧問(wèn)的過(guò)程也是對(duì)物業(yè)公司管理水平的檢驗(yàn)和自身實(shí)力的評(píng)估過(guò)程,在獲取利潤(rùn)的同時(shí)達(dá)到了突破自我、完善自我的發(fā)展目的;在發(fā)展異地業(yè)務(wù)時(shí)還可起到試金石作用,因此,也是物業(yè)管理企業(yè)在管理模式自成體系后的一種經(jīng)營(yíng)思路。像戴德梁行、第一太平戴維斯、中原等都以有針對(duì)性的顧問(wèn)管理為主。
租賃代理、策劃、咨詢(xún)等業(yè)務(wù)的利潤(rùn)明顯高于物業(yè)管理傭金比例,使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高,也為物業(yè)投資性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目積累了資本。
6、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)探索。在物管轄區(qū)內(nèi)充分利用社區(qū)會(huì)所、門(mén)頭房開(kāi)展物業(yè)管理延伸服務(wù)項(xiàng)目。如開(kāi)設(shè)利小量大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小的連鎖店、加盟店和便利店;對(duì)存在一定期限的使用價(jià)值,利用物業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行出租或經(jīng)營(yíng),通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)其最大效益。如買(mǎi)斷電梯、樓體廣告經(jīng)營(yíng)權(quán);根據(jù)企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)成立專(zhuān)業(yè)公司,如家電維修公司、裝修裝璜公司、綠化公司、清潔公司、供熱公司、純凈水公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體;
綜上所述,內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)只要抓住機(jī)遇、認(rèn)識(shí)自我,堅(jiān)持多元化經(jīng)營(yíng)的策略,就一定能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)由粗放型向精細(xì)型、特色化發(fā)展的目標(biāo)。
篇2：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)展望
物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)展望
一、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展問(wèn)題的提出
我國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，目前已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時(shí)期，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)近3萬(wàn)家，從業(yè)人員200余萬(wàn)人，物業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益日趨顯著。九屆全國(guó)人大四次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，指明了物業(yè)管理的發(fā)展方向。我國(guó)加入世貿(mào)組織，又為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機(jī)遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作的道路，成為21世紀(jì)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)。
規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向；市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、尤其是國(guó)內(nèi)外知名品牌加入競(jìng)爭(zhēng)，將打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項(xiàng)目的主流；集團(tuán)化發(fā)展將結(jié)束小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，一批實(shí)力雄厚、人才集中、專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)、具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運(yùn)作，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢(shì)所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)面臨新的機(jī)遇。
從全國(guó)各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來(lái)看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對(duì)較小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)差距較大，這反過(guò)來(lái)又說(shuō)明物業(yè)管理市場(chǎng)潛力巨大。
當(dāng)前，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經(jīng)步入了市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展的軌道，其目標(biāo)是尋求更大的發(fā)展空間，無(wú)論在經(jīng)營(yíng)、人才儲(chǔ)備還是在發(fā)展模式上都領(lǐng)先東北等地區(qū)十年以上，而其他地區(qū)所面臨的則是尋求生存空間的問(wèn)題。據(jù)調(diào)查，到20**年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率達(dá)95%以上，物業(yè)管理滲透到傳統(tǒng)物業(yè)管理項(xiàng)目（小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)）以外的學(xué)校、醫(yī)院、營(yíng)房、機(jī)關(guān)、賓館、車(chē)站、碼頭、公園、農(nóng)村等各個(gè)領(lǐng)域，形成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國(guó)大中城市接管物業(yè)達(dá)3000多萬(wàn)平方米，像中海、金地、萬(wàn)科等企業(yè)管理規(guī)模均在500萬(wàn)平方米以上，其中中海達(dá)到1300萬(wàn)平方米；上海物業(yè)管理覆蓋率達(dá)80%以上，如上房物業(yè)管理公司規(guī)模達(dá)到1000萬(wàn)平方米，在上海1700余家企業(yè)中名列前茅，物業(yè)管理從經(jīng)營(yíng)理念、體制、運(yùn)作到效益更為精細(xì)、理智和成熟；以北京為代表的華北地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)35%，北京天虹集團(tuán)管理規(guī)模達(dá)到500萬(wàn)平方米以上，青島和濟(jì)南分別為25%和22%；以武漢、長(zhǎng)沙為代表的華中地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率則相對(duì)偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區(qū)以重慶、成都、昆明、貴陽(yáng)為代表，因西部大開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇，近年來(lái)發(fā)展迅速，物業(yè)管理覆蓋率分別達(dá)30%、41%、25%和15%。西北地區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，除西安物業(yè)管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區(qū)最多不到2%；東北地區(qū)主要集中與大城市和沿海城市，大連物業(yè)管理覆蓋率為31%，沈陽(yáng)為19%，長(zhǎng)春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、大連機(jī)關(guān)新型集團(tuán)、長(zhǎng)春房地集團(tuán)和哈爾濱住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司管理面積均在100萬(wàn)平方米以上。
從以上情況可以看出，物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)是行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨，是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作、集團(tuán)化發(fā)展的必然要求。
二、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)分析
1、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于企業(yè)提高素質(zhì)，樹(shù)立品牌，全面促進(jìn)企業(yè)升級(jí)
國(guó)家建設(shè)部1999年261號(hào)文件《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》中明確規(guī)定了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)及臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)的達(dá)標(biāo)條件，并只允許一級(jí)資質(zhì)企業(yè)實(shí)施跨區(qū)域管理，限定二級(jí)資質(zhì)企業(yè)跨區(qū)域管理面積不得超過(guò)30萬(wàn)平方米，而三級(jí)資質(zhì)與臨時(shí)企業(yè)則不能實(shí)施跨區(qū)域管理。因此，這無(wú)疑給獲得一、二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)發(fā)放了通向全國(guó)物業(yè)管理的“通行證”，為知名品牌物業(yè)管理品牌的樹(shù)立奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理正在努力通過(guò)獲得一、二級(jí)資質(zhì)來(lái)塑造萬(wàn)達(dá)物業(yè)品牌形象，形成物業(yè)管理行業(yè)“強(qiáng)進(jìn)更強(qiáng)”的格局。
2、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平
我國(guó)的物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)突出表現(xiàn)為管理水平與服務(wù)質(zhì)量。實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，使企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
3、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益
目前，由于不少物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問(wèn)題，使之不得不依靠主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)維持生存。而走區(qū)域化、市場(chǎng)化、集團(tuán)化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量雄厚，往往可以通過(guò)其整體實(shí)力，在市場(chǎng)上獲得更多的份額，進(jìn)而改變單獨(dú)物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的狀況，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
4、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局
跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展要求企業(yè)對(duì)人力資源進(jìn)行重新的組織與調(diào)整，將分散的人才資源實(shí)行優(yōu)化組合，集中企業(yè)人才優(yōu)勢(shì)，使人才形成最佳結(jié)合。
5、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)
實(shí)行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢(shì)，在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，組建若干分公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。
總的說(shuō)來(lái)，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有助于企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，發(fā)展后勁不足的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高整體經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
三、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展須注意的幾個(gè)問(wèn)題
1、“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”問(wèn)題
必須看到：在占領(lǐng)內(nèi)地市場(chǎng)的初始階段是相當(dāng)困難的，例如水土不服、管理鏈拉長(zhǎng)，導(dǎo)致管理成本增加（電信、差旅、補(bǔ)貼、住房等費(fèi)用的增加），管理效率不高，新建分支機(jī)構(gòu)前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內(nèi)地不少地區(qū)管理法規(guī)相對(duì)不完善，消費(fèi)者接受物業(yè)管理意識(shí)較差，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，因此管理中矛盾多、風(fēng)險(xiǎn)大，管理得不好，就會(huì)損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問(wèn)題都將困擾每一個(gè)進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些，在進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產(chǎn)出少，很難因規(guī)模的擴(kuò)大而取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項(xiàng)目，更是不堪重負(fù)。因此，每一個(gè)進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認(rèn)識(shí)和思想準(zhǔn)備，要摒棄“立竿見(jiàn)影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實(shí)。
2、“規(guī)模效益”與“經(jīng)驗(yàn)曲線”問(wèn)題
規(guī)模效益一般是指一個(gè)企業(yè)在超出盈虧平衡點(diǎn)后，其生產(chǎn)規(guī)模越大越經(jīng)濟(jì)，效益也越好，規(guī)模經(jīng)濟(jì)絕對(duì)不能等同于簡(jiǎn)單擴(kuò)大再生產(chǎn)，即規(guī)模擴(kuò)大以后利潤(rùn)總額按算術(shù)級(jí)數(shù)等比遞增。
規(guī)模經(jīng)濟(jì)的根本原因在于：由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，產(chǎn)量的提高，分?jǐn)偟矫總€(gè)產(chǎn)品上的固定成本相對(duì)減少，導(dǎo)致總體成本下降，從而取得經(jīng)濟(jì)效益。因此，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，擴(kuò)大管理面積能否取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)鍵應(yīng)該看投入產(chǎn)出率與資源共享度。它同時(shí)提醒我們：規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機(jī)構(gòu)等簡(jiǎn)單增加。
那么什么是經(jīng)驗(yàn)曲線呢？經(jīng)驗(yàn)曲線是指當(dāng)某一產(chǎn)品的累計(jì)生產(chǎn)量增加時(shí)，產(chǎn)品的單位成本趨于下降。經(jīng)驗(yàn)曲線的根本原因在于勞動(dòng)效率的提高，工藝的改進(jìn)和產(chǎn)品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產(chǎn)品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵(lì)員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經(jīng)驗(yàn)曲線告訴我們一個(gè)簡(jiǎn)單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個(gè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)必須注意的問(wèn)題。
3、“地域文化差異”問(wèn)題
時(shí)下，實(shí)行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對(duì)象是房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)，溝通的對(duì)象是具有不同文化差異或背景的人，每個(gè)城市、每個(gè)地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風(fēng)格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。
物業(yè)管理的“地域文化差異”分為三個(gè)方面：一是自然條件的差異，二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對(duì)物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會(huì)由于科技的發(fā)展而逐步縮小；而經(jīng)濟(jì)規(guī)律的重復(fù)性也能讓人對(duì)未來(lái)的發(fā)展有一定的預(yù)見(jiàn)；但文化差異就不同了，文化是一個(gè)城市存在的方式，一種價(jià)值觀念。形象地說(shuō)，社區(qū)就好象是城市的一個(gè)個(gè)細(xì)胞，應(yīng)被整個(gè)城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。人文生態(tài)包括人與自然的關(guān)系、人與人的關(guān)系及人與文化的關(guān)系，這些關(guān)系在處理上必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關(guān)系，不同特點(diǎn)的社區(qū)文化可以解決人與人的關(guān)系、人與文化的關(guān)系等。作為跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想使其管理模式實(shí)現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對(duì)當(dāng)?shù)氐奈幕浞至私猓⒅厝宋纳鷳B(tài)的研究。
同時(shí)，對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)等問(wèn)題，也必須做到心中有數(shù)。也就是說(shuō)，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展，應(yīng)首先建立在對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的全面客觀分析、準(zhǔn)確定位、正確把握的基礎(chǔ)之上。
4、“本地化”與“特色化”問(wèn)題
雖然規(guī)模化的過(guò)程是“本地化”的過(guò)程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)、保持品牌特色仍然至關(guān)重要。因?yàn)檎怯捎谀愕钠放啤⒛愕墓芾順?biāo)準(zhǔn)，才取得了寶貴的市場(chǎng)份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點(diǎn)是在經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的共同價(jià)值觀、目標(biāo)、文化、個(gè)性的統(tǒng)一體，它是強(qiáng)化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標(biāo)準(zhǔn)，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢(shì)。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過(guò)你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)始終牢記的一條宗旨即是：“沒(méi)有特色不開(kāi)店。”
5、企業(yè)“人力資源儲(chǔ)備”問(wèn)題
當(dāng)企業(yè)實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)候，必須擁有持續(xù)升級(jí)的人力資源儲(chǔ)備，這個(gè)道理就像計(jì)算機(jī)升級(jí)一樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒(méi)有完成人力資源革命的時(shí)候就選擇擴(kuò)張戰(zhàn)略，就會(huì)常常顯得底氣不足。結(jié)果是匆匆忙忙地在市場(chǎng)上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時(shí)的燃眉之急，但絕對(duì)解決不了實(shí)質(zhì)性、深層次的問(wèn)題。同時(shí)，往往由于企業(yè)缺乏對(duì)人才的培訓(xùn)或招聘人員與企業(yè)磨合的時(shí)間太短，新來(lái)人員不能充分了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無(wú)意違規(guī)”現(xiàn)象。或者由于文化背景的差異，導(dǎo)致不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生實(shí)際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現(xiàn)象。
四、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的趨勢(shì)與對(duì)策
展望物業(yè)管理跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的趨勢(shì)與對(duì)策，我認(rèn)為有五個(gè)方面：市場(chǎng)化運(yùn)作、品牌化開(kāi)拓、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、規(guī)模化發(fā)展、數(shù)字化變革。現(xiàn)結(jié)合萬(wàn)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展進(jìn)行說(shuō)明。
1、市場(chǎng)化運(yùn)作
物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，也是行業(yè)進(jìn)步的催化劑。其實(shí)質(zhì)在于獲得物業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng)權(quán)，以增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。即把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)，將企業(yè)推向市場(chǎng)。實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，通過(guò)公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)，使產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。作為在短期內(nèi)要成為國(guó)際知名企業(yè)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，應(yīng)該建立起非常規(guī)范的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，使物業(yè)管理從附屬于房地產(chǎn)的依賴(lài)性中走出來(lái)，強(qiáng)化物業(yè)管理這一專(zhuān)業(yè)品牌的個(gè)性，培養(yǎng)其走向市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)品牌與國(guó)際接軌創(chuàng)造必要的條件。當(dāng)然，市場(chǎng)化機(jī)制的建立與運(yùn)作是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。在起步階段，可采取“一國(guó)兩制”的方式，即對(duì)新立項(xiàng)后成立的物業(yè)公司，在前期開(kāi)發(fā)、運(yùn)作過(guò)程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產(chǎn)公司進(jìn)行管理，而正式運(yùn)作兩年后，應(yīng)實(shí)行脫鉤，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，逐步度過(guò)初始階段，向市場(chǎng)化的高級(jí)階段健康發(fā)展，成熟一個(gè)，發(fā)展一個(gè)，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理集團(tuán)化發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2、品牌化開(kāi)拓
樹(shù)立品牌，運(yùn)用品牌拓展戰(zhàn)略來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，是新世紀(jì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大亮點(diǎn)。
從深圳來(lái)看，萬(wàn)科、中海等國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國(guó)30多個(gè)城市的物業(yè)管理市場(chǎng)，足以證明品牌化開(kāi)拓模式獲得了成功。隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，品牌將成為物業(yè)管理開(kāi)拓市場(chǎng)的利器。當(dāng)前，堅(jiān)持萬(wàn)達(dá)品牌拓展的一致性，是品牌擴(kuò)張的前提。
萬(wàn)達(dá)品牌是在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中形成的，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的信譽(yù)、產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量、獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式和文化個(gè)性的綜合體。萬(wàn)達(dá)品牌是一個(gè)整體的概念，即指萬(wàn)達(dá)集團(tuán)整體開(kāi)發(fā)和整體營(yíng)銷(xiāo)的概念。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬(wàn)達(dá)物業(yè)從以往單一的設(shè)備維修及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者，演變成住宅文化的倡導(dǎo)者、綜合環(huán)境的營(yíng)造者、功能服務(wù)的維護(hù)者和生活信息的溝通者。由于地產(chǎn)品牌與物業(yè)品牌的“強(qiáng)強(qiáng)鏈接”，使萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目真正成為獨(dú)具自己品牌特色的、凝聚著文化內(nèi)涵和生命力的時(shí)尚精品。
3、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)
開(kāi)辟經(jīng)營(yíng)的新天地是品牌化擴(kuò)張的重要保障。物業(yè)公司實(shí)地專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)，是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化的必然結(jié)果，是適應(yīng)企業(yè)規(guī)模膨脹的必然要求。在經(jīng)營(yíng)上要堅(jiān)持“三個(gè)原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項(xiàng)目，要保證社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益必居其一；二是“主業(yè)與副業(yè)互動(dòng)發(fā)展，副業(yè)配合主業(yè)走”的原則。以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會(huì)效益，以副業(yè)配套產(chǎn)業(yè)謀求最佳的經(jīng)濟(jì)效益，使“主業(yè)更強(qiáng)，副業(yè)更富”。
在目前已開(kāi)辦項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，加大經(jīng)營(yíng)公司力度，提供清洗、家政、電梯維護(hù)、工程維修、園林綠化、房產(chǎn)中介、旅游等項(xiàng)目；三是“業(yè)主因受益而高興，物業(yè)公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區(qū)、大廈的潛在市場(chǎng)資源豐富，商機(jī)無(wú)限，從入住裝修到提高生活質(zhì)量、追求時(shí)尚消費(fèi)，其發(fā)展空間“大有可為”。
4、規(guī)模化發(fā)展
從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)說(shuō)，適度的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，才能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。盡管物業(yè)管理已超過(guò)20年的歷程，但大多數(shù)企業(yè)仍然規(guī)模偏小、人才分散、難以創(chuàng)造規(guī)模效益，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足。改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)作戰(zhàn)的局面，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展之路，向規(guī)模發(fā)展要經(jīng)濟(jì)效益，必將是新世紀(jì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。在規(guī)模化發(fā)展的推進(jìn)中，企業(yè)的一項(xiàng)最主要的任務(wù)即是依托原母體企業(yè)建立進(jìn)軍外地市場(chǎng)的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養(yǎng)的基地。以萬(wàn)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)物業(yè)以大連為根基，建立萬(wàn)達(dá)物業(yè)的人才培訓(xùn)中心，成為培養(yǎng)物業(yè)管理人才、積累物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的“大本營(yíng)”，為集團(tuán)的品牌化擴(kuò)張和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)作好人力資源的儲(chǔ)備。同時(shí)，以大連為中心，穩(wěn)步向外推進(jìn)，對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)其它地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。
5、數(shù)字化變革
21世紀(jì)，人類(lèi)居住進(jìn)入了“數(shù)字化家園”的第四次革命。“數(shù)字化家園”賦予物業(yè)管理一個(gè)全新的網(wǎng)絡(luò)化管理概念，網(wǎng)絡(luò)管理的內(nèi)涵十分豐富，它決非互連網(wǎng)、寬帶網(wǎng)的簡(jiǎn)單使用，而是以智能化、網(wǎng)絡(luò)化管理為核心，以智能化信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)提供更多、更新的服務(wù)，以滿足新時(shí)代業(yè)主不斷變化的需要。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)王健林董事長(zhǎng)在中國(guó)北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國(guó)際周上，曾以《迎接人類(lèi)居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數(shù)字化家園”的宏偉藍(lán)圖。作為“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的文明居住理念在更高層次上的體現(xiàn)，“數(shù)字化家園”不僅給中國(guó)的住宅來(lái)帶來(lái)了一場(chǎng)全新的革命，也給以延續(xù)房地產(chǎn)生命力為已任的物業(yè)管理帶來(lái)了前所未有的挑戰(zhàn)，為中國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理觀念、服務(wù)職能及人才培養(yǎng)模式的嬗變上，提供了變革與發(fā)展的大好機(jī)遇。
因此，物業(yè)管理企業(yè)必須適應(yīng)數(shù)碼時(shí)代物業(yè)的管理要求，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)管理觀念，由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的科技進(jìn)步同步。可以預(yù)見(jiàn)，面對(duì)現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)，一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè)管理行業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對(duì)挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。“數(shù)字化家園”的革命，為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)職能的嬗變提供了新的平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后的一個(gè)時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼。
總之，通過(guò)市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的物業(yè)管理發(fā)展開(kāi)創(chuàng)先河，也為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)向國(guó)際化邁進(jìn)，在不久的將來(lái)成為國(guó)際上的知名品牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
篇3：物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展必由之路:經(jīng)營(yíng)
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展必由之路:經(jīng)營(yíng)
前言
物業(yè)管理在我國(guó)雖然只有20年的歷史，卻得到了很大的發(fā)展，許多物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊(duì)伍、高效的運(yùn)行機(jī)制、先進(jìn)的管理理念和管理方法以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和有效的質(zhì)量保障體系，而且形成了較大的管理規(guī)模和門(mén)類(lèi)較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專(zhuān)業(yè)分工體系。同時(shí)，隨著政策法規(guī)的逐步出臺(tái)和落實(shí)，社會(huì)及業(yè)主對(duì)物一管理的逐漸認(rèn)識(shí)和住房消費(fèi)意識(shí)的逐步形成，在一些城市和地區(qū)初步形成了競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)管理市場(chǎng)。這些充分說(shuō)明了物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)取得了長(zhǎng)足進(jìn)展。
然而，物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)提倡的是管理與服務(wù)，而對(duì)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題涉及較少。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生既有社會(huì)、業(yè)主、發(fā)展商的因素，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的認(rèn)識(shí)和策略上的偏差。誠(chéng)然，管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對(duì)社會(huì)提供的基本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理公司存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)。但提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)的一種手段。作為企業(yè)，經(jīng)營(yíng)應(yīng)是其基本的行為，只有依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并獲取合法的利潤(rùn)才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問(wèn)題。達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，良性發(fā)展的目標(biāo)。
物業(yè)管理企業(yè)忽視經(jīng)營(yíng)，會(huì)造成企業(yè)贏利能力的低下，企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶勁，并反過(guò)來(lái)影響服務(wù)質(zhì)量。就整個(gè)行業(yè)來(lái)講，會(huì)影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。將物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以及同屬服務(wù)業(yè)的酒店管理業(yè)、房屋中介代理業(yè)做一個(gè)對(duì)比，我們不難得出上述結(jié)論。
隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激化，以及新的房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)越來(lái)越被提到物業(yè)管理企業(yè)的日程上來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)將是一條必由之路。
一、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)和需求
物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營(yíng)效果，離不開(kāi)對(duì)市場(chǎng)的正確分析和把握，只有瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確把握機(jī)會(huì)，才能獲得成功。就目前來(lái)講，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)和需求主要有以下幾個(gè)方面：
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和變化
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)提供了廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)在：
（1）租賃市場(chǎng)的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進(jìn)行房屋租賃中介服務(wù)的市場(chǎng)。由于空置房的增加，房地產(chǎn)商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報(bào)，加上購(gòu)置物業(yè)收租贏利的投資理財(cái)方式被越來(lái)越多的人士所采用，使房屋租賃市場(chǎng)具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主-出租方，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨(dú)厚的便利，市場(chǎng)潛力很大。
（2）適應(yīng)性作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本要素，要求房地產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)的需求，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，加上有些房地產(chǎn)商前期市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，使房地產(chǎn)投入使用時(shí)不能完全適應(yīng)市場(chǎng)，需要對(duì)房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進(jìn)行改變。有些地產(chǎn)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)特意將房屋設(shè)計(jì)成多用途、易改變的形式以適應(yīng)市場(chǎng)的變化，這些都需要在房地產(chǎn)建成后進(jìn)行調(diào)整。而物業(yè)管理公司可以具體組織實(shí)施這一工作，如果操做得當(dāng)，會(huì)給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來(lái)豐厚的回報(bào)，這點(diǎn)在諸如工業(yè)物業(yè)改為商業(yè)物業(yè)，住宅用途改為辦公用途時(shí)尤為顯著。
（3）物業(yè)管理的策劃，已成為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的一個(gè)重要組成部分。通過(guò)設(shè)計(jì)適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)能力、生活水準(zhǔn)和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已充分認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，參與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃，是大有可為的。
（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢(shì)，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)提供了大量的機(jī)會(huì)。
2、居民需求的變化
（1）隨著人們收入的增長(zhǎng)，二、三次置業(yè)的人數(shù)不斷增加，人們不再滿足于一生只買(mǎi)一次房，購(gòu)買(mǎi)住房的目的也不僅限于解決居所問(wèn)題。這種情況下人們更將住房當(dāng)做財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待，就更加關(guān)心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問(wèn)題。這樣一方面更加突出了物業(yè)管理的重要性，另一方面也提出了對(duì)房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及價(jià)格、信息等方面的需求。
（2）隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對(duì)特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢(shì)，這也為物業(yè)管理公司的有償服務(wù)提供了廣闊的市場(chǎng)。近年來(lái)除了傳統(tǒng)的家政、社區(qū)服務(wù)得到進(jìn)一步的發(fā)展外，像會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理、智能化信息服務(wù)等新興的內(nèi)容也成為許多物業(yè)管理公司關(guān)注的對(duì)象。
3、物業(yè)管理及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
（1）物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)之一就是專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，物業(yè)管理公司為了降低成本，提高效率和競(jìng)爭(zhēng)力，將一些專(zhuān)業(yè)工作對(duì)外委托。如清潔衛(wèi)生、盆栽植物的養(yǎng)護(hù)和更換、玻璃幕墻的清洗、電梯維保、中央空調(diào)水處理、消防系統(tǒng)的維護(hù)等等。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長(zhǎng)和資源優(yōu)勢(shì)，成立專(zhuān)業(yè)化的隊(duì)伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)（如酒店業(yè)、零售業(yè)及餐飲業(yè)等）的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程，這也不失為一種良好的經(jīng)營(yíng)選擇。
（2）隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，不僅帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對(duì)社會(huì)相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場(chǎng)需求。這種需求在硬件上表現(xiàn)為物業(yè)管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供應(yīng)等方面（如各類(lèi)標(biāo)牌標(biāo)識(shí)的制作就有很大的需求）。在軟件上表現(xiàn)為對(duì)信息、資料、培訓(xùn)、人才交流、質(zhì)量體系認(rèn)證等方面。物業(yè)管理企業(yè)在這方面的經(jīng)營(yíng)行為，既為同業(yè)提供了方便，促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展，又為自已的經(jīng)營(yíng)行為開(kāi)辟了新的市場(chǎng)。
二、物業(yè)管理企業(yè)如何經(jīng)營(yíng)
物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營(yíng)，除了要了解市場(chǎng)，把握市場(chǎng)以外，還應(yīng)掌握經(jīng)營(yíng)的方法，抓住重點(diǎn)，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財(cái)力、信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶(hù)的優(yōu)勢(shì)，才能取得好的效果。總的來(lái)講，應(yīng)該在下述幾個(gè)大 的方面進(jìn)行系統(tǒng)的計(jì)劃。
1、對(duì)業(yè)主--物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)
搞好物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)無(wú)疑是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)工作和主要工作。在這個(gè)問(wèn)題上一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價(jià)的回報(bào)，同時(shí)有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，還應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)要點(diǎn)：
（1）實(shí)施品牌戰(zhàn)略，有計(jì)劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用名牌所帶來(lái)的巨大的市場(chǎng)效應(yīng)和市場(chǎng)信譽(yù)。
物業(yè)管理由于屬于服務(wù)業(yè)，涉及面較廣，影響服務(wù)質(zhì)量的因素較多，質(zhì)量保證的實(shí)施較困難，尤其特殊的是，客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很難進(jìn)行全面的、客觀的檢查和評(píng)價(jià)。這些特點(diǎn)決定了客戶(hù)在選擇物業(yè)管理產(chǎn)品的提供者--物業(yè)管理公司的時(shí)候，非常注意其信譽(yù)。而優(yōu)質(zhì)的品牌是良好信譽(yù)的集中體現(xiàn)，故物業(yè)管理公司的品牌是其開(kāi)拓市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。國(guó)外統(tǒng)計(jì)資料表明：在某一領(lǐng)域前十大品牌的市場(chǎng)份額占有率超過(guò)70%，物業(yè)管理企業(yè)如果不能樹(shù)立自身的品牌形象，其發(fā)展空間是受到很大限制的。
建立品牌是一個(gè)系統(tǒng)工程，不是一朝一夕能夠完成的，要建立一個(gè)長(zhǎng)期計(jì)劃并加以實(shí)施，首先是苦練內(nèi)功，提高物業(yè)管理水平，使客戶(hù)滿意。其次是要規(guī)范企業(yè)的行為，守合同重信譽(yù)，不侵犯業(yè)主的權(quán)益，積極維護(hù)企業(yè)的形象。再有就是要注重宣傳和引導(dǎo)，特別要抓住政策、市場(chǎng)和宣傳上的契機(jī)進(jìn)行集中突破。另外，企業(yè)綜合實(shí)力和管理規(guī)模也是建立品牌的重要因素。
（2）注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認(rèn)同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費(fèi)，拓展市場(chǎng)的作用。
引導(dǎo)消費(fèi)的作用不應(yīng)忽視，現(xiàn)在我國(guó)很多居民受長(zhǎng)期免費(fèi)住房的影響，對(duì)住房消費(fèi)認(rèn)識(shí)不足。通過(guò)積極的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓業(yè)主見(jiàn)到或了解到文明、健康的生活方式和居住環(huán)境對(duì)其生活質(zhì)量和生活素質(zhì)的影響，以及對(duì)其房產(chǎn)（可能是他們最大的財(cái)產(chǎn)）價(jià)值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費(fèi)意識(shí)，增加物業(yè)管理企業(yè)的收益，而且能大大降低物業(yè)管理的難度，減少與業(yè)主的爭(zhēng)議。
（3）積極開(kāi)拓市場(chǎng)，不斷擴(kuò)大管理規(guī)模，占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，此舉對(duì)提高物業(yè)管理企業(yè)的總體贏利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，壯大公司實(shí)力以及顯著降低成本都有重要意義。
（4）重視財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。
（5）對(duì)物業(yè)管理資源進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和物業(yè)管理公司自身特點(diǎn)，將不具備競(jìng)爭(zhēng)力的，運(yùn)作成本不合理的業(yè)務(wù)（如清潔，某些機(jī)電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來(lái)發(fā)展自已的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，也能達(dá)到很好的經(jīng)營(yíng)效果。
2、以物業(yè)本身為中心開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)
這種經(jīng)營(yíng)是對(duì)物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營(yíng)的很好的輔助和補(bǔ)充，由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以一旦經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，也會(huì)得到很好的回報(bào)。概括起來(lái)，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)主要有以下幾種：
（1）針對(duì)業(yè)主和客戶(hù)而提供的有償服務(wù)，如家政服務(wù)和汽車(chē)美容服務(wù)等。
（2）針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和其它相關(guān)需求的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。如專(zhuān)業(yè)清潔服務(wù)和機(jī)電設(shè)備維保服務(wù)。
（3）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。如代理業(yè)主進(jìn)行房屋出租。
（4）為物業(yè)管理行業(yè)提供產(chǎn)品和流通方面的服務(wù)。
（5）為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢(xún)、策劃、市場(chǎng)信息和顧問(wèn)方面的服務(wù)。
（6）為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。
（7）對(duì)公共場(chǎng)地或場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)，如戶(hù)外廣告、屋頂天線、公共場(chǎng)地的出租等。
3、專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
與上述經(jīng)營(yíng)行為不同。專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和收益都可能較大。所以首先要進(jìn)行認(rèn)真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營(yíng)管理方案。為減少風(fēng)險(xiǎn)，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)以圍繞物業(yè)本身為主要開(kāi)展。具有代表性的此類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有：
--開(kāi)辦幼兒園、學(xué)校；
--經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；
--會(huì)所及康體娛樂(lè)設(shè)施；
--裝飾裝修；
--搬家公司、禮儀服務(wù)公司等
4、與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的經(jīng)營(yíng)
通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實(shí)施對(duì)物業(yè)的功能或用途上的改變，提高經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的贏利能力，而使物業(yè)管理企業(yè)獲得回報(bào)，這種經(jīng)營(yíng)在商場(chǎng)、寫(xiě)字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類(lèi)上有很大的機(jī)會(huì)，比如：
--通過(guò)對(duì)電梯進(jìn)行技術(shù)改造，美化環(huán)境，建立起多媒體導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)，再加上適當(dāng)?shù)妮o助宣傳和活動(dòng)，使所管理的商業(yè)物業(yè)客流量和營(yíng)業(yè)額提高，從而帶動(dòng)鋪面租金的上漲；
--通過(guò)興建寬帶上網(wǎng)及其它方法，改善寫(xiě)字樓物業(yè)的辦公條件，從而提高寫(xiě)字樓的出租率。
--通過(guò)改善工業(yè)區(qū)的行車(chē)、停車(chē)條件和貨物裝運(yùn)條件，方便工業(yè)區(qū)的廠家，從而改善工業(yè)區(qū)的投資環(huán)境；
上面從幾個(gè)方面簡(jiǎn)述了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一些內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營(yíng)，關(guān)鍵在于認(rèn)真分析客戶(hù)需求，把握商機(jī)，樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)應(yīng)合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。
三、物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中需注意的幾個(gè)問(wèn)題
1、防止“饑不擇食”，盲目擴(kuò)張。
在增加新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或承接新的物業(yè)管理項(xiàng)目之前，應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素要進(jìn)行認(rèn)真的評(píng)估并制定可行的實(shí)施方案。這樣才能使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)走上健康發(fā)展的軌道。而盲目發(fā)展的后果是很壞的，這方面近幾年在行業(yè)內(nèi)有很多生動(dòng)的教訓(xùn)，提醒各物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)拓發(fā)展的同時(shí)要保持頭腦的清醒。 2、避免所謂“多元化”的影響，堅(jiān)持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)如果脫離和優(yōu)勢(shì)不再成立。這種經(jīng)營(yíng)將面臨來(lái)自市場(chǎng)和社會(huì)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理企業(yè)在資金、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)上都處劣勢(shì)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大為增加。同時(shí)，這種經(jīng)營(yíng)不僅不能對(duì)物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源的精力的大量占用，勢(shì)必對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生不利的影響。這樣會(huì)使物業(yè)管理公司喪失基礎(chǔ)，是不可取的。
3、經(jīng)營(yíng)中堅(jiān)持以?xún)?nèi)涵為立足之本，強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)。
只重視對(duì)外拓展，忽視內(nèi)部建設(shè)的現(xiàn)象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的注意。要在拓展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的同時(shí)，調(diào)整管理機(jī)制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。特別是對(duì)某些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目（如房屋中介代理），管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和管理方法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進(jìn)行大的調(diào)整，甚至需要專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可。所以要在拓展市場(chǎng)的同時(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，才能使企業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)得到穩(wěn)健發(fā)展。
4、注意經(jīng)營(yíng)和收益的合法性，不侵害業(yè)主權(quán)益。
依靠物業(yè)本身進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)行為，要按照國(guó)家和地方法規(guī)的要求進(jìn)行，其中哪些經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益屬于業(yè)主（收入用于補(bǔ)貼管理費(fèi)），哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)管理公司，以及收益的分配等問(wèn)題，都應(yīng)引起物業(yè)管理公司的注意。一般擁有產(chǎn)權(quán)的單位、個(gè)人或組織才擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)（如地下停車(chē)場(chǎng)、戶(hù)外廣告及公共場(chǎng)地等），所以物業(yè)管理公司利用自已不擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)或公共場(chǎng)所、設(shè)施等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)先獲得產(chǎn)權(quán)人的同意，并就經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、方式及收益分配等方面與產(chǎn)權(quán)人達(dá)成協(xié)議的情況下方可進(jìn)行。
上面就物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題談了一些認(rèn)識(shí)，現(xiàn)在許多物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)方面作了很多有益的探索并取得了驕人的成績(jī)。相信在物業(yè)管理同行的共同努力下，伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)的總體水平一定會(huì)得到很大的提高。