本文提要：大家對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還處在初級(jí)階段,認(rèn)為物業(yè)管理人員就是"掃地的、打雜的",在大家看來,物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位是非常低下的。

隨著奈曼旗房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大和速度的加快,大鎮(zhèn)各小區(qū)物業(yè)管理已成為百姓十分關(guān)注的社會(huì)問題。
物業(yè)管理行業(yè)是非常年輕的行業(yè),在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史,在國外也只有百年歷史。在我國開始于沿海城市,逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸。在奈曼旗物業(yè)管理則剛剛起步,存在的問題不容忽視。

一是群眾認(rèn)識(shí)問題。
物業(yè)管理的對(duì)象是千差萬別的個(gè)體,有著千差萬別的需求,它是具有群眾性特點(diǎn)的行業(yè)。群眾性的行業(yè),有著群眾性的規(guī)律。現(xiàn)大鎮(zhèn)(幾大社區(qū))常住戶數(shù)18000戶左右,現(xiàn)已有7200戶住入了集中性質(zhì)的商品住宅房,占現(xiàn)有住戶的40%左右,在此之前大部分住戶幾乎全部居住在自建或單位統(tǒng)一建設(shè)的獨(dú)立住宅內(nèi),房產(chǎn)和環(huán)境歸每個(gè)單獨(dú)個(gè)體管理。現(xiàn)在大家共同生活在一個(gè)小區(qū)內(nèi),短時(shí)間內(nèi)還難以形成利益共有、利益共存的觀念。大家對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還處在初級(jí)階段,認(rèn)為物業(yè)管理人員就是"掃地的、打雜的",在大家看來,物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位是非常低下的。www.dewk.cn對(duì)物業(yè)管理工作內(nèi)容認(rèn)識(shí)也有不同,要么認(rèn)為物業(yè)是萬能的,包羅萬象,什么都得管,要么認(rèn)為物業(yè)管理毫無作用,無需重視。由于這些原因的存在,致使業(yè)主與物業(yè)管理部門以及與住宅其他配套設(shè)施相關(guān)部門的責(zé)、權(quán)、利無法徹底區(qū)分開來,這在一定程度上阻礙著物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化的快速形成。

二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司責(zé)任區(qū)分不甚分明。
由于我旗房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還處于初級(jí)階段,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從業(yè)人員良莠不齊,使各個(gè)樓盤開發(fā)質(zhì)量參差不齊,部分開發(fā)商短期行為比較普遍,因此有些小區(qū)樓房施工質(zhì)量、附屬設(shè)施、設(shè)備場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通、治安等設(shè)施建設(shè)不到位、不合格,給后續(xù)的物業(yè)管理帶來了很大壓力。本來是開發(fā)單位的質(zhì)量遺留問題,業(yè)主一時(shí)無法找到責(zé)任主體,就把一切責(zé)任歸咎于物業(yè)管理部門,物業(yè)管理部門又無力解決這些問題,這樣就造成物業(yè)管理部門與業(yè)主之間的復(fù)雜矛盾。

三是小區(qū)建設(shè)與城鎮(zhèn)相關(guān)配套設(shè)施的問題。
隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)迅速發(fā)展,大鎮(zhèn)城區(qū)水、暖、電、排污、有線電視、電話網(wǎng)、太陽能等與樓房相關(guān)配套工程一旦發(fā)生施工質(zhì)量問題和管理不到位等問題,大部分直接推諉給物業(yè)管理單位,致使經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)、社會(huì)地位比較低的物業(yè)管理部門無力承受。

四是物業(yè)從業(yè)隊(duì)伍或從業(yè)企業(yè)發(fā)展不成熟。
由于物業(yè)行業(yè)在我旗自身發(fā)展的歷史原因,奈曼旗大鎮(zhèn)現(xiàn)有從事物業(yè)管理企業(yè)相對(duì)來說組織機(jī)構(gòu)不完善,從業(yè)技能不高,從業(yè)人員未經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn),優(yōu)質(zhì)服務(wù)的意識(shí)還未形成,占領(lǐng)市場(chǎng)的生命力很脆弱,很難做出讓群眾滿意的產(chǎn)品來,這制約著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。

五是物業(yè)收費(fèi)相對(duì)較低的問題。
對(duì)于物業(yè)收費(fèi)的高與低,與社會(huì)物價(jià)因素、地區(qū)收入水平和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量三個(gè)方面有關(guān),業(yè)主要享受高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù),就必須支付相對(duì)等的物業(yè)費(fèi)用,遵循服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)相對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在我旗部分小區(qū)因業(yè)主付費(fèi)低或不付費(fèi),造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量就越低,最后甚至造成小區(qū)無人管理,或越管越爛的惡性循環(huán)。

綜上所述,物業(yè)管理問題,不是單純一個(gè)物業(yè)管理部門問題,它是一個(gè)群眾性、社會(huì)性問題。需社會(huì)各利益相關(guān)方的相互配合,就此我提出以下幾點(diǎn)建議:
一是希望政府和社會(huì)各界做好輿論宣傳工作,使物業(yè)管理這一行得到社會(huì)認(rèn)可和尊重,為物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、正規(guī)化發(fā)展鋪平道路。
二是加強(qiáng)對(duì)小區(qū)開發(fā)相關(guān)責(zé)任人的監(jiān)督和管理,做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作,一個(gè)小區(qū)物業(yè)管理不是房子蓋好以后管出來的,而是從樓盤規(guī)劃開始就應(yīng)把物業(yè)管理做好規(guī)劃預(yù)案,并得以嚴(yán)格執(zhí)行。在整個(gè)樓盤建設(shè)施工過程中,只有物業(yè)管理的硬件設(shè)施過關(guān),才能使小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理部門相關(guān)的責(zé)、權(quán)、利得到充分的保障。
三是以妥善方式和手段解決交費(fèi)過程個(gè)別"釘子戶"難題,因物業(yè)管理工作是群眾性工作,總有個(gè)別情況、個(gè)別業(yè)主惡意拒交、拖延交費(fèi),作為物業(yè)管理部門又無硬性執(zhí)法權(quán)利,這是十分困惑和棘手的一個(gè)難題。
四是希望政府和社會(huì)各屆關(guān)心、關(guān)注、支持各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的作用,在法律框架內(nèi)發(fā)揮對(duì)小區(qū)管理作用。
錦繡房地產(chǎn)開發(fā)公司劉忠發(fā)

篇2：物管案例:小區(qū)圍墻物業(yè)管理公司能拆除嗎

　　物管案例:小區(qū)圍墻物業(yè)管理公司能拆除嗎

　　劉女士所住的芬芳花園小區(qū)實(shí)行封閉式物業(yè)管理。20**年4月，僅一墻之隔的A公司開發(fā)新建雨花雅園，并與B公司簽訂協(xié)議，約定將芬芳花園西區(qū)所屬基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共配套設(shè)施與雨花雅園共享，雨花雅園的物業(yè)管理并入芬芳花園，A公司向B公司支付費(fèi)用。A公司對(duì)外承諾，雨花雅園將與芬芳花園成為一體，雨花雅園業(yè)主可以自由進(jìn)出芬芳花園。因此，攔在兩個(gè)小區(qū)之間的圍墻被打通。劉女士認(rèn)為，兩物業(yè)公司所做的決定，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的合法權(quán)益，遂起訴至法院，要求A公司、B公司停止侵害，將芬芳花園原封閉圍墻予以修復(fù)。

　　[案例提示]

　　這里首先需要弄清的是該圍墻是否屬于芬芳花園的公共財(cái)產(chǎn)。

　　[案例分析]

　　本案例中的圍墻屬于小區(qū)的公用設(shè)施，是小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)。就小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)而言，絕大部分屬于全體業(yè)主所有，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主行使所有權(quán)和支配權(quán)。物業(yè)管理公司要改變公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。故本案例中的圍墻物業(yè)管理公司不能拆除。

篇3：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得與體會(huì)

　　拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理學(xué)習(xí)心得與體會(huì)

　　我是今年2月4日到真誠物業(yè)公司接管的惠民拆遷安置小區(qū)上班的。剛上班時(shí)，業(yè)主對(duì)我不太友好。通過走訪才知道，因房子質(zhì)量問題、房產(chǎn)證問題、大門問題、車庫問題等等沒有解決，小區(qū)業(yè)主對(duì)有關(guān)部門和開發(fā)商非常不滿，就以拒繳物業(yè)管理費(fèi)來對(duì)抗。

　　但小區(qū)存在的這些問題，我們基本沒有辦法解決。我們這些保安保潔人員也有一大家人，也要吃飯。怎么辦？我們就組成收費(fèi)小組，采取主動(dòng)出擊，上門收費(fèi)的辦法。白天收商鋪，晚上收住戶，禮貌相待，耐心解釋。但業(yè)主相互觀望，無人帶頭，仍然不愿繳。有的甚至相互賭咒發(fā)誓，進(jìn)行串連不繳費(fèi)。

　　功夫不負(fù)有心人，經(jīng)過一段時(shí)間的努力，少數(shù)愛面子的業(yè)主繳了，但是大部分還是不愿交。三番五次登門還有意見，嘴里罵罵嘰嘰的，說影響他們做生意。我們的原則是罵不還口、打不還手。在6月份一位員工被打住進(jìn)醫(yī)院，經(jīng)過派出所處理，賠那個(gè)員工各項(xiàng)費(fèi)用壹萬元，物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)面繳清。這家費(fèi)用是交了，但還要面對(duì)幾千幾百戶，冷嘲熱諷、冷言惡語、拒絕門外，說什么樣的話人都有。這時(shí)有很多朋友勸我不要去上這個(gè)班了，苦口婆心，還沒人理解。經(jīng)過一番考慮，我還是做出了堅(jiān)守的決定。我想最主要的還是要有自己的精神，要有信心、有勇氣。時(shí)時(shí)有機(jī)會(huì)，行行出狀元，我為什么不能堅(jiān)持下去，服務(wù)他人也是自己的一份貢獻(xiàn)。

　　通過這次學(xué)習(xí)，使我懂得了物業(yè)管理的各項(xiàng)具體要求，也學(xué)到了很多的知識(shí)。如何轉(zhuǎn)換服務(wù)模式？在物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理中怎樣抓住贏利點(diǎn)？如何開拓盈利空間？怎樣與業(yè)主進(jìn)行溝通？這些新鮮知識(shí)給了我很大的啟發(fā)。回去以后，我要把學(xué)到的知識(shí)應(yīng)用到實(shí)際工作中去，加強(qiáng)和業(yè)主的溝通。對(duì)業(yè)主所反映的問題，積極向有關(guān)部門匯報(bào)，爭(zhēng)取得到領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助。我相信，在我們的努力下，我們的日子一定會(huì)好起來。最后感謝真誠物業(yè)公司，給了我這個(gè)好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。

　　本文源自：《淮安物業(yè)管理》

　　洪澤縣真誠物業(yè)有限公司　高中蘭