遇見拒付物業(yè)管理費的業(yè)主怎么辦

　　我們知道，物業(yè)管理費是物業(yè)管理企業(yè)正常開銷的來源。與許多物業(yè)管理行業(yè)人員交流的一個重要的話題就是物業(yè)管理費收取的問題。許多朋友包括網(wǎng)友問我，遇見拒付物業(yè)管理費的業(yè)主怎么辦。有的物業(yè)管理公司采取停水、停電等手段來要求業(yè)主交納物業(yè)管理費。當(dāng)然他們也知道這樣做是不合法的。但是其中的苦衷是作為物業(yè)管理的人都能理解的。那么，難道就沒有一個解決問題的辦法嗎?我看還是有的。

　　首先，必須知道物業(yè)管理費包括哪些內(nèi)容。一般講，物業(yè)管理費用包括物業(yè)公共區(qū)域維護費(保安管理費)、公共區(qū)域衛(wèi)生管理費(保潔費、保綠費)、物業(yè)管理服務(wù)費(管理費)和共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護費等組成。其*用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護費在成立業(yè)主委員會后，其發(fā)生的費用從維修資金中支出。值得指出的是，當(dāng)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理費各單項收費標(biāo)準(zhǔn)按照等級收費標(biāo)準(zhǔn)，重新評估測算。因此，物業(yè)管理費最基本的可以歸結(jié)為保安、保潔、管理和維修費用。至于物業(yè)管理中的特約服務(wù)則根據(jù)業(yè)主的需求另定。

　　第二，針對業(yè)主拒付物業(yè)管理費的心理分析。以前，我們在房屋拆遷時遇到“釘子戶”。現(xiàn)在，在物業(yè)管理中也出現(xiàn)相似類型的“釘子戶”，他們不但拒付物業(yè)管理費，同時還要虛張聲勢誘導(dǎo)其他業(yè)主也拒付物業(yè)管理費。結(jié)果業(yè)主集中部分勢力與物業(yè)管理公司對抗，最終物業(yè)公司將其告上法庭。俗話說;“遠親不如近鄰。”我認為，業(yè)主與物業(yè)公司是一種“鄰里關(guān)系”，不但是“鄰里關(guān)系”，而且更是“朋友關(guān)系”。有人講“業(yè)主是上帝”，我不贊同。因為作為服務(wù)行業(yè)的人員，應(yīng)當(dāng)更與業(yè)主接近，彼此像對待鄰居和朋友的關(guān)系那樣，用真誠去對待每一個業(yè)主。像對待自己的親朋好友那樣對待業(yè)主，收取物業(yè)費還困難嗎?因此，有朋友向我討教的時候，我觀點很明確：

　　1、不要先認為業(yè)主是個無賴，你們物業(yè)管理做到位沒有。我可以講，90%以上業(yè)主拒付物業(yè)費的原因是物業(yè)管理工作不對位。這些不到位是有原因的，比如人員不夠。怎么會人員不夠呢?因為要節(jié)約成本，因此有的管理處只有1-2個管理人員，維修人員通常是一個人負責(zé)幾個小區(qū)，這樣維修及時率當(dāng)然低了。再比如，應(yīng)當(dāng)急修的項目，物業(yè)公司沒有及時修理。這些積少成多的問題，日積月累就造成抱怨，抱怨心理形成對抗;

　　2、服務(wù)觀念沒有改變，言語中得罪業(yè)主。其實，這個問題是很微妙的，為什么呢?因為物業(yè)管理說到底是人與人之間的相處關(guān)系。每個人心里都有一桿“秤”，一旦這“秤”發(fā)生不平衡了，內(nèi)心的不滿就爆發(fā)，首當(dāng)其沖的就是欠費。在物業(yè)管理人員服務(wù)規(guī)范上，我認為也是應(yīng)當(dāng)認真討論的問題。以前物業(yè)管理稱房屋管理所，而管理所與業(yè)主沒有任何直接關(guān)系。20世紀90年代出現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)，把物業(yè)管理作為一種服務(wù)行業(yè)來看待，那么就與業(yè)主發(fā)生服務(wù)合同關(guān)系，即“我出錢，你為我服務(wù)”。隨著房屋管理所逐步退出，物業(yè)管理的介入，從實體上講已經(jīng)完成了新老體制的交替，或者說是管理硬件上去了，但軟件管理上是脫節(jié)的。業(yè)主認為“我沒有買到我應(yīng)該享受的服務(wù)”，而對于物業(yè)管理這一特殊性，也沒有能像普通商品一樣得到消費者協(xié)會保護，因此業(yè)主以實際行動來維護自己的利益，就是拒付物業(yè)管理費;

　　3、服務(wù)是一種榮耀，是一種榮譽。我在培訓(xùn)課上總是對員工講，作為服務(wù)人員，對待業(yè)主要真誠。服務(wù)是一種榮耀，在你為他人服務(wù)中，你要感到自豪，因為你不是代表你自己，而是代表整個物業(yè)公司的形象。因為你的努力，你所獲得的榮耀也不僅僅是你的，是整個公司的榮耀。服務(wù)也是一種榮譽，不是每個人都可以做的，而你做到了，這是你的榮譽。當(dāng)你為他人服務(wù)的同時，業(yè)主已經(jīng)肯定了你，才會尊重你。請問，業(yè)主還會拒付物業(yè)費嗎?

　　有的人講，有些業(yè)主就是不付物業(yè)管理費，百般挑刺。這是我下面要提的第三點，如何解決這一問題?當(dāng)我和一些同行交流的時候，也確實很有趣。有些物業(yè)管理企業(yè)采取的是冷處理方法。什么叫冷處理呢?就是業(yè)主不付物業(yè)費，物業(yè)公司不為業(yè)主提供服務(wù)，到了兩年訴訟時效時間，物業(yè)公司就起訴業(yè)主。其實呢，這樣不是解決問題的辦法，而且會將矛盾更激烈化。解決此辦法還是有考慮的余地的。第一，無論業(yè)主提出的問題是否有道理，物業(yè)公司仍應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定為業(yè)主服務(wù);第二，物業(yè)公司派遣“談判專家”與業(yè)主溝通，找出矛盾的原因，如果是業(yè)主無理取鬧，物業(yè)公司可以收集取證，確定該責(zé)任不在物業(yè)公司;第三，發(fā)物業(yè)費催繳單，并向有關(guān)部門上報，在一切可能的情況下聯(lián)合有關(guān)部門調(diào)節(jié);第四，起訴。

　　我們經(jīng)常看到的是，一般物業(yè)公司跳過前三步，直接走第四步--起訴。我的觀點恰恰相反。我認為把事情直接放到法庭上解決，是有傷感情的。因為我把物業(yè)公司與業(yè)主看成是朋友與鄰居，誰也不想與自己的朋友鬧上法院。即便法院判決物業(yè)公司勝出，試想以后的工作開展就會順利嗎?我一直提倡做事要有感情化，希望每個業(yè)主都是我們的朋友。當(dāng)然，從業(yè)主的角度講，業(yè)主也有抗辯權(quán)，業(yè)主可以拒付物業(yè)管理費，但是必須提供證據(jù)。業(yè)主可以對物業(yè)管理上某項內(nèi)容不滿意，如果能夠提供證據(jù)的，業(yè)主可以提出拒付這部分的物業(yè)管理費，但不能全部拒付。所以，綜觀類似的案例，我發(fā)現(xiàn)許多責(zé)任往往都在于我們物業(yè)公司，如果我們能夠按照前三步去做，訴訟至法院往往就成為不必要。關(guān)鍵在于我們做物業(yè)管理的是否“用心”的問題。

　　最后，我想提出一個問題與眾多專家交流，那就是在業(yè)主交納物業(yè)管理費上，是否可以用法律條款加以約束。我的看法是，業(yè)主在進行二手房交易時，必須付清物業(yè)管理費，方可進行交易(登記或辦理房產(chǎn)證)。業(yè)主的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)受法律保護，同時物業(yè)公司的利益同樣需要保障。

篇2：園區(qū)物業(yè)管理費催繳作業(yè)規(guī)程(三)

　　園區(qū)物業(yè)管理費催繳作業(yè)規(guī)程(三)

　　1、目的

　　通過對管理費的催繳，確保物業(yè)管理處日常工作的順利運行。

　　2、適用范圍

　　適用于各類住戶

　　3、職責(zé)

　　3.1財務(wù)部提供管理費帳單

　　3.2客戶服務(wù)部催繳管理費

　　4、程序要點

　　4.1 每月20日前財務(wù)部開據(jù)小區(qū)各住戶管理費繳款通知書。

　　4.2財務(wù)部將管理費繳款通知書送交客戶服務(wù)部。

　　4.3客戶服務(wù)部根據(jù)業(yè)主要求分派管理費繳款通知書。

　　4.4每月7日財務(wù)部開據(jù)未繳款住戶的第一次催款通知書。

　　4.5財務(wù)部將第一次催款通知書送交客戶服務(wù)部。

　　4.6客戶服務(wù)部核對催款通知后根據(jù)業(yè)主要求分派催款通知書。

　　4.7每月14日財務(wù)部開據(jù)未繳款住戶的第二次催款通知書。

　　4.8財務(wù)部將第二次催款通知書送交客戶服務(wù)部。

　　4.9客戶服務(wù)部核對催款通知后根據(jù)業(yè)主要求分派催款通知書。

　　4.10每月20日財務(wù)部開據(jù)未繳款住戶的第三次催款通知書。

　　4.11財務(wù)部將第三次催款通知書送交客戶服務(wù)部。

　　4.12客戶服務(wù)部核對催款通知后根據(jù)業(yè)主要求分派催款通知書。

　　4.13在發(fā)放催款通知書的同時，客戶服務(wù)部應(yīng)以電話或上門拜訪的形式不斷進行催款，同時記錄住戶所提出的各類問題。

　　4.14將各類問題提交有關(guān)部門，敦促迅速加以解決，縮短應(yīng)收帳款的回收期。

　　4.15做好各類催繳工作的書面記錄及匯總分析。應(yīng)同時為每個業(yè)主建立欠費催繳檔案，歸入相應(yīng)的業(yè)主檔案中。

　　5.0 記錄

　　5.1 《物業(yè)管理費欠費明細一覽表》

　　5.2 《物業(yè)管理費欠費明細分類表》

　　5.3 《管理處催款情況匯總表》

　　物業(yè)管理費欠費明細一覽表

　　一、物業(yè)管理費欠繳明細一覽表類別說明及解決方法： 資料更新日期： 年 月 日

　　類 別 解 決 方 法

　　A類：易主

　　B類：開發(fā)商

　　C類：對物業(yè)管理

　　D類：業(yè)主在管理費未結(jié)清的情況下，進行房屋買賣且未辦理更名手續(xù)。導(dǎo)致物業(yè)無法和新業(yè)主聯(lián)系

　　E類：推托，無理由

　　F類：由于客觀原因，業(yè)主目前尚無法聯(lián)系

　　G類：業(yè)主要求免繳

　　H類：業(yè)主無法查帳、發(fā)票

　　I類：業(yè)主提出待業(yè)主委員會成立

　　J類：其他

　　名稱 A類 B類 C類 D類 E類 F類 G類 H類 I類 J類 欠費合計 應(yīng)收款 實收款

　　戶數(shù)

　　欠費金額

　　占總欠費% % % % % % % % % % %

　　制表人： 審核人：

篇3：商業(yè)大廈管理費收繳管理規(guī)定

　　商業(yè)大廈管理費收繳管理規(guī)定

　　財務(wù)部用戶資料管理崗及審核崗每月1日出當(dāng)月管理費付款通知單，由管理部派送給用戶，并設(shè)付款通知單簽收本簽收。外地用戶由財務(wù)部通過郵遞方式通知繳費。

　　付款通知單一式兩聯(lián)，各費用項目分別列示，并注明費用所屬期。除管理費為當(dāng)月費用外，其余的水電費、維修費均為上月應(yīng)繳費用。

　　管理費繳交期限分四個階段進行。正常繳交期為當(dāng)月1日至當(dāng)月15日。逾期繳交的用戶每日按應(yīng)繳的加計滯納金。電話催繳期與書面催繳期同時進行。

　　(1)電話催繳期：正常期后次日(當(dāng)月16日)起至當(dāng)月底。

　　(2)初次催款通知催繳期從當(dāng)月16日發(fā)出書面催繳通知起，期限為7天。

　　(3)暫停服務(wù)通知書視情況而定，當(dāng)月30日發(fā)出，期限一般不超過7天。

　　所有關(guān)于用戶的通知書一般由管理部人員派送到各用戶，并由用戶在催款通知書簽收本上簽收。派送完畢后，管理部人員應(yīng)在簽收本上簽名。當(dāng)用戶收到暫停服務(wù)通知書后，繳清欠費，財務(wù)部收款人員應(yīng)及時發(fā)出恢復(fù)服務(wù)的通知，通知工程部及管理部恢復(fù)對該用戶的正常服務(wù)，并做好發(fā)文記錄。若用戶現(xiàn)金繳交費用時，財務(wù)部收款員必須先當(dāng)面點清繳款額，然后進行現(xiàn)鈔真?zhèn)舞b別。

　　催繳人員應(yīng)嚴格按照催收程序進行催款，電話催收管理費用時，應(yīng)態(tài)度和藹、語氣柔和地通知用戶應(yīng)繳交所欠款項，禁止對用戶措詞不當(dāng)或態(tài)度惡劣。收款人應(yīng)將用戶繳交款項記錄在管理費收繳記錄本上，以便核查。應(yīng)收款項于每月核對費用的繳交情況并進行統(tǒng)計，編制管理費欠費情況統(tǒng)計表，并詳細編列欠兩個月以上管理費用戶明細表，以便查閱。