物業管理費的法律依據
法律
《中華人民共和國民法通則》
第一百零六條：公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。
《合同法》
第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。
《物權法》
第七十二條：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
第八十三條業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
法規
《物業管理條例》
第七條：業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
其他法規
《業主大會和業主委員會指導規則》
第二十條業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
發改委《物業管理條例》《物業服務收費管理辦法》
第四條國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業服務收費的監督管理工作。縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第八條物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。第九條業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。第十條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第十六條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第二十一條政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
業主對物業費理解的幾個誤區
誤區一
我還沒入住，并未享受到物業公司的服務，憑什么收費?
點評：
《物權法》第七十二條：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
誤區二
家里的問題都還沒解決，我為什么要交費?
點評：
1、物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。物業管理權的法源基礎是“共有產權(即除專有產權之外共有部分)”而來的。所以物業公司對共有部分應盡管理義務，如業主要求物業公司為其專有部位提供服務的話則需要支付必要的報償。
2、《物業服務收費管理辦法》規定物業服務成本或者物業服務支出由以下板塊構成：
·服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
·物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
·物業管理區域清潔衛生費用;
·物業管理區域綠化養護費用;
·物業管理區域秩序維護費用;
·辦公費用;
·物業管理企業固定資產折舊;
·物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
·經業主同意的其他費用。
誤區三
我又沒請你們也沒跟你們簽物業合同，我為什么要交費?
點評：
1、《前期物業服務合同》的主體是開發商和物業公司，但《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》作為《購房合同》的附件，業主在簽署《購房合同》時即簽字認可開發商聘請的物業公司。
2、《物業服務合同》的主體是業主大會(及其執行機構業主委員會)和物業公司。單個業主不得以個人原因不履行共有權益和義務。
誤區四
我家的東西丟了，你們管理不到位，拒絕交費?
點評：
物業公司為業主提供服務的依據是《物業服務合同》約定的范圍，物業公司具有維護小區公共秩序的義務，但物業不具有承擔業主生命及財產的保管和保險義務。
·如果物業公司管理上不存過失，物業無需承擔任何責任，業主不能以此為由拒付物業費
·如果物業公司管理上存在不足，并與物品丟失有因果關系，物業應承擔相應責任，但業主不能以此為由不履行繳納物業費的義務。例如：公民納稅支付公安機關的費用，但公安機關也不能確保每個人的生命財產不被侵犯。
篇2：物業管理費的收繳管理辦法
物業管理費的收繳管理辦法
為保證公司每月管理費能夠按時進行收繳，調動員工的工作積極性,滿足公司正常的經濟收入，特制定本辦法。
第一章 總 則
第一條 考核指標:物業管理費收繳率，是指當月實收管理費總額與當月應收管理費總額之商。其中：
(1)當月應收管理費總額是指當月已辦理收樓手續的業主應當繳納的管理費總額。已收樓但未入住或長期無人居住的業主應繳納的管理費金額和投訴未及時處理而暫時無法催繳的管理費金額等不包含在當月應收管理費總額當中。
(2)當月實收管理費總額指實際收取的當月管理費總額，包括劃賬金額和催繳的現金金額，但不包括當月收回的以前累計未交的管理費金額。
第二條 考核標準:按月考核，計算每一位樓管員分管總戶數的收繳比率，不以單棟樓的收繳率為準。商鋪為90%、住宅為85%。
第二章 操作辦法
第三條 收費管理員負責管理費的銀行劃賬工作，計算當月應收管理費金額和當月實收管理費金額，從而計算各個樓管員的管理費當月收繳率。
第四條 樓管員負責劃賬后欠交管理費的催繳工作。
第五條 收費管理員于當月30日前根據當月的收樓情況統計每棟樓的收費總面積，以計算當月應收管理費金額及其抵減項目，并填寫《應收管理費統計表》。
第六條 收費管理員在銀行劃賬工作完成后，須在次月10日前統計出劃賬金額中每棟樓的當月實收管理費金額。
第七條 樓管員在收費管理員打印完欠費臺帳后，進行管理費的催繳工作。
第八條 業主或住戶到物業公司繳納現金，任何人都必須受理。
第九條 在下次劃賬之前，收費管理員統計各樓管員催繳現金總額，并分解出催繳現金中的當月管理費金額。
第十條 樓管員也須統計自己分管樓宇當月催繳現金總額中的實收管理費金額，與收費管理員核對基本無誤后，方可作為計算收繳率的依據。
第十一條 樓管員于當月28日以前應填寫《空置房統計表》和《因投訴未處理無法催繳管理費統計表》，經部門經理審核后，作為當月應收管理費的抵減項目。
第十二條 收費管理員根據每棟樓當月應收管理費金額以及當月實收管理費金額(包括劃賬金額和催繳現金金額)計算出每棟樓的當月管理費收繳率，并填寫《物業管理費收繳率統計表》，經部門經理審核簽字后，作為考核的依據?？己私Y果須上報公司領導。
第四章 考核辦法
第十三條 管理費收繳率未達到考核標準的，按照以下辦法進行考核：第1個月未達到的樓管員，當月工資下浮50元;連續2個月未達到的樓管員，當月工資下浮一級;連續3個月未達到的樓管員，作勸退處理。
第五章 附 則
第十四條 本考核辦法從二O**年**月**日開始試行。
篇3：星河國際小區物業管理費預算表
星河國際小區物業管理費預算
1、收入部分：889，612元
1.1管理費收入：464，737元
a、住宅部分：464，737元
住宅建筑面積：152874m2，管理費收費標準：3.8元/m2
152874m2×3.8元/m2×80％=464，737元
b、商場：380，000元
商場建筑面積：50000m2，管理費收費標準：7.6元/m2
50000m2×7.6元/m2=380，000元
1.2停車場收：44，875元
停車場停車位共1795個，按每個車位收取管理費50元/個計算：
1795個×50元/個×50％=44，875元
1.3會所收入按承包經營，自負盈虧進行操作。
2、支出部分：658，599.5元
2.1工資費用：223，400元
a、管理處：14500元
經理(1人)：8000元
副經理(1人)：6500元
b、辦公室：16000元
辦公室主任(兼)：0
財務員(1人)：3000元
出納員(2人)：2500元/人*2人=5000元
人事管理員(1人)：3000元
內務管理員(2人)：2500元/人*2人=5000元
c、客務部：60600元
客務主管(1人)：4000元
服務中心管理員(4人)：2000元/人*4人=8000元
客戶助理(27人)：1800元/人*2
d、工程部：49500元
工程主管(1人)：4500元
工程領班(2人)：3000元/人*2人=6000元
高級技工(6人)：2500元/人*6人=15000元
技工(12人)：2000元/人*12人=24000元
e、保安部：49800元
保安主管(1人)：3000元
保安領班(4人)：1800元/人*4人=7200元
保安員(38人)：1200元/人*38人=45600元
f、會所：27000元
會所主管(1人)：3000元
會所管理員(16人)：1500元/人*16人=24000元
2.2福利費用：64，133元
a、社會統籌保險費用：217400元*12%=26088元;
b、工資附加費用：217400元*17.5%=38045元.
2.3行政辦公費用：10，000元
a、電話費用：1500元
b、辦公用品費用：1500元
c、交通費用：1500元
d、業務費用：2500元
e、不可預計費用：3000元
2.4設備維修保養費用：66，200元
a、供配電：2500元
日常維修保養及零配件費用：2000元
發電機保養及零配件費用：500元
b、電梯：52500元
合約保養費：34500元
垂直電梯：1500元/臺*20臺=30000元
觀光電梯：750元/臺*2臺=1500元
手扶電梯：750元/臺*4臺=3000元
年度檢驗費用：250元/臺*24臺=6000元
c、消防報警系統：3000元
合約保養費：2000元
零配件費用：1000元
d、保安監控系統：1000元
日常維修保養及零配件費用：1000元
e、智能化系統：1000元
日常維修保養及零配件費用：1000元
f、給排水設備：1700元
水泵及管網維護保養零配件費：1000元
水池清洗費用：500元
化糞池清理費用：200元
g、空調設備：2000元
合約保養費：1000元
系統維護保養費用：500元
零配件費用：500元
h、樓宇維護(門窗、地面、墻壁)：2500元
日常維護及材料費用：2500元
2.5清潔綠化外包維護費：65，000元
2.6社區文化活動費：1，500元
2.7節日裝飾費：1，500元
2.8公共
用水電費：105，000元 a.大堂電費：7000元
b.平臺花園照明電費：3000元
c.-1/F和-2/F停車場照明費：5000元
d.塔樓公共設備用水電費：90000元
2.9保險費：5，734元
a.公眾責任險：1567元
公眾責任險保額：10,000,000元按保險公司費率0.188%計算。
全年保費：10,000,000元*0.188%=18,800元
每月保費：18,800/12=1,567元
b.財產險：4167元
財產險保險：100,000,000元，按保險公司費率0.05%計算
全年保費：100,000,000元*0.05%=50,000元
每月保費：50,000元/12=4,167元
2.10其它費用：10,000元
2.11稅金：46，259.8元
按收入和稅率計算：889，612元×5.2％=46，259.8元
2.12管理傭金：50，896.7元
按物業管理成本的10%計算：598，726.8元×10％=59，872.7元