物業(yè)管理收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成：

　　1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：指人員的費(fèi)用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金(獎(jiǎng)金是根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益從盈利中提取的)。人員費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類(lèi)型和總建筑面積先確定各級(jí)各類(lèi)人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額，再按工資總額計(jì)算各項(xiàng)福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e上。

　　(1)基本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當(dāng)?shù)氐钠骄べY水平確定。(2)按規(guī)定提取的福利費(fèi)(根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定)：包括福利基金(如按工資總額的14%計(jì)算)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)(如按工資總額的2%計(jì)算)、教育經(jīng)費(fèi)(如按工資總額的1.5%計(jì)算)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)[包括待業(yè)保險(xiǎn)(如按工資總額的1%計(jì)算)，醫(yī)療保險(xiǎn)(如按工資總額的6%計(jì)算)、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)(如按工資總額的19%計(jì)算)，住房基金(如按工資總額的6%計(jì)算)(含住房公積金)]等。(3)加班費(fèi)：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計(jì)算。日平均工資按每月22個(gè)工作日計(jì)算。(4)服裝費(fèi)：按每人每年2套眼裝計(jì)算。其眼裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。計(jì)算出年服裝費(fèi)總額后再除以12個(gè)月，即為每月服裝費(fèi)。

　　2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，包括：

　　(1)公共建筑(如過(guò)道、門(mén)廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費(fèi);

　　(2)給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);

　　(3)電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);

　　(4)燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);

　　(5)消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);

　　(6)公共照明費(fèi);

　　(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi);

　　(8)易損件更新準(zhǔn)備金。

　　不包括：

　　●業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修運(yùn)行、保養(yǎng)與維修費(fèi)用;

　　●公共設(shè)施、設(shè)備的維修費(fèi)用;

　　●電梯的運(yùn)行、維修費(fèi)用;

　　●冬季供暖費(fèi);

　　●高壓水泵運(yùn)行、維修費(fèi)用;

　　●公用天線(xiàn)保養(yǎng)維修費(fèi);

　　這些費(fèi)用按國(guó)家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。

　　3.綠化管理費(fèi)：指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，

　　包括：綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀(guān)再造費(fèi)。

　　4.清潔衛(wèi)生費(fèi)：包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費(fèi)用。

　　5.保安費(fèi)：對(duì)封閉式小區(qū)公共秩序的維持費(fèi)用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費(fèi)。包括：保安器材裝備費(fèi)(保安系統(tǒng)、保安器材等);保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)(如每年投保2萬(wàn)元人身意外傷害險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)率為4‰);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計(jì)算，住房月租金為8元/平方米)。

　　6.辦公費(fèi)：交通費(fèi)(車(chē)輛及保險(xiǎn)維護(hù)費(fèi)用)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)、廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi)、辦公用房租金(含水電費(fèi))、其他雜項(xiàng)等。

　　7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率：固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。

　　8.利潤(rùn)：利潤(rùn)率按各地物價(jià)主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤(rùn)率不高于社會(huì)平均利潤(rùn)率為上限。

　　9.法定稅費(fèi)：法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)(代收代繳部分不計(jì)征)。

　　(1)營(yíng)業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入的5%征收;

　　(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：按營(yíng)業(yè)稅7%計(jì)征;

　　(3)教育附加費(fèi)：按營(yíng)業(yè)稅3%計(jì)征。

　　以上9項(xiàng)費(fèi)用即為費(fèi)用構(gòu)成，測(cè)算出來(lái)后全部相加就是公共性服務(wù)費(fèi)用。如果一個(gè)住宅小區(qū)沒(méi)有其他資金來(lái)源渠道，只靠物業(yè)管理收費(fèi)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。則每戶(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即為前9項(xiàng)之和再除以總建筑面積和12個(gè)月，即得出每月每平方米應(yīng)交金額。

　　如果小區(qū)還有多種經(jīng)營(yíng)收入可以補(bǔ)貼到物業(yè)管理收費(fèi)中，如有小區(qū)配套公建房出租收入、停車(chē)費(fèi)收入、維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金利息的補(bǔ)貼等，則先測(cè)算出其他收入補(bǔ)貼到每月每建筑平方米的數(shù)額，再用總費(fèi)用扣減，結(jié)果即為每戶(hù)應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。

　　舉例來(lái)說(shuō)：如果經(jīng)過(guò)上述9項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算，小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)用為2元/平方米，如果小區(qū)沒(méi)有其他收入來(lái)源，則為了維持小區(qū)正常物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)，每戶(hù)需按2元/平方米交費(fèi)。如果小區(qū)還有其他收入來(lái)源，并且補(bǔ)貼到物業(yè)管理費(fèi)大概為1.2元/平方米，則住戶(hù)每月實(shí)際交納物業(yè)管理費(fèi)為(2-1.2)=0.8元/建筑平方米。由此看來(lái)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，多渠道籌集資金，是降低物業(yè)管理收費(fèi)的非常重要的手段。

篇2：物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成及核算

　　物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成及核算

　　一、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成

　　由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，所以物業(yè)管理費(fèi)的數(shù)額大小也不盡相同。對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的核算，是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理部門(mén)的一項(xiàng)非常重要的工作。一座物業(yè)在投入管理運(yùn)行之前，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理部門(mén)必須對(duì)其進(jìn)行管理費(fèi)的核算，運(yùn)行一年后，還要根據(jù)上年的運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)整。費(fèi)用預(yù)算方案要符合國(guó)家及地方政府的有關(guān)規(guī)定，并經(jīng)物業(yè)管理公司總經(jīng)理審閱后，提交業(yè)主管理委員會(huì)討論通過(guò)，方可公布執(zhí)行。

　　物業(yè)管理費(fèi)一般由以下一些項(xiàng)目構(gòu)成:

　　(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等。

　　(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。

　　(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。

　　(4)購(gòu)買(mǎi)或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。

　　(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

　　(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)的費(fèi)用。

　　(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。

　　(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　(9)更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。

　　(10)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專(zhuān)業(yè)人士的費(fèi)用。

　　(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。

　　(12)管理者酬金。

　　(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。

　　(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。

　　(15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。

　　二、物業(yè)管理費(fèi)的核算辦法

　　三、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶(hù)提供的不同服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是有所不同的，有些服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶(hù)面議洽談而定；有些服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要按政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，有些項(xiàng)目是一次性收費(fèi)；有些項(xiàng)目則是定期收??；有些項(xiàng)目的收取方式較為靈活。

　　物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受?chē)?guó)家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費(fèi)；另一方面，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶(hù)收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，因此，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則:

　　第一，不違反國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。

　　第二，與用戶(hù)的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶(hù)的收入水平高低來(lái)確定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，用戶(hù)承受不了，也不容易取得用戶(hù)的支持，反之，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，則物業(yè)管理公司賠本服務(wù)，這又違背市場(chǎng)規(guī)則。

　　第三，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高，特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高，對(duì)商業(yè)部門(mén)的收費(fèi)比對(duì)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費(fèi)一般要高。

　　第四，微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務(wù)項(xiàng)目越多，工作量越大，賠本就越多。

　　第五，公平原則。對(duì)共用公共設(shè)施不同用戶(hù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該顯示其公平性，比如，對(duì)商業(yè)大廈內(nèi)的不同用戶(hù)收取的公用設(shè)施(如電梯、樓梯等)管理費(fèi)應(yīng)該有所區(qū)別，如在大廈底層，所用電梯及樓梯的機(jī)會(huì)幾乎沒(méi)有，因此，大廈底層用戶(hù)所交納的管理費(fèi)用應(yīng)該較少。

　　按照上述原則和本章第二節(jié)關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)收入的論述，物業(yè)管理公司測(cè)算出物業(yè)管理費(fèi)的數(shù)額后，并不能把這一數(shù)額作為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)對(duì)不同服務(wù)項(xiàng)目，分別采用政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和協(xié)議定價(jià)等三種不同的形式定價(jià)。

　　(一)代辦性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)

　　(二)公共性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

　　1.城市住宅及行政工商企業(yè)用房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　以北京市為例，北京市房地產(chǎn)管理局1994年印發(fā)《北京市委托管理房屋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，委托人和物業(yè)管理公司雙方可依此作為指導(dǎo)性?xún)r(jià)格，在北京市簽訂委托合同時(shí)參照此標(biāo)準(zhǔn)商定管理費(fèi)用。

　　(1)房屋經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)

　?、傥飿I(yè)管理公司的主要業(yè)務(wù):組織接管房屋及設(shè)備；計(jì)算房屋租金；建立房屋管理賬冊(cè)、檔案；辦理房屋入住手續(xù)，訂立房屋租賃合同；催收租金；辦理更名、換房手續(xù)；組織房屋安全檢查，制定房屋修繕計(jì)劃；負(fù)責(zé)組織甲乙類(lèi)住宅的安全保衛(wèi)和共用部分的衛(wèi)生保潔；處理違約；辦理房屋撤管手續(xù)。

　　②收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包括了公共區(qū)域的能源費(fèi)，各業(yè)主或用戶(hù)區(qū)域的能源費(fèi)，需單獨(dú)安裝計(jì)量器具，每月按實(shí)際耗用量和政府有關(guān)部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一計(jì)收。采暖費(fèi)在采暖期內(nèi)按使用面積計(jì)算收費(fèi)。

　　出租寫(xiě)字樓可按定額統(tǒng)一計(jì)算收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為每月每平方米18~23元。

　　由于物業(yè)所處的地理位置不同，各地的物價(jià)水平有差異；同一地區(qū)物業(yè)的檔次不一樣，要求提供管理服務(wù)的廣度和深度差別也很大，所以管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不可能完全統(tǒng)一。但管理服務(wù)收費(fèi)必須以服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定，并應(yīng)將服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)備案，這是制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基本原則。

篇3：談物業(yè)管理費(fèi)用與服務(wù)構(gòu)成

　　談物業(yè)管理費(fèi)用與服務(wù)構(gòu)成

　　--孟憲生

　　20**年10月1日《北京市物業(yè)管理辦法》頒布以后，北京市率先落實(shí)物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主基本權(quán)利。《北京市物業(yè)管理辦法》中強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是業(yè)主通過(guò)他人對(duì)小區(qū)公共部位配套設(shè)施進(jìn)行管理，表明了物業(yè)管理真正回歸到業(yè)主的物業(yè)管理。

　　以前談到物業(yè)管理都是物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，北京市《物業(yè)管理辦法》實(shí)施以后物業(yè)管理成為業(yè)主的物業(yè)管理，大家從媒體上也可以看到北京市要逐步的實(shí)行業(yè)主大會(huì)登記制度，讓業(yè)主大會(huì)不僅僅是一個(gè)權(quán)利組織，要賦予實(shí)體上的權(quán)利以及將來(lái)承擔(dān)民事職責(zé)，通過(guò)制度的規(guī)范把權(quán)利還給業(yè)主，業(yè)主大會(huì)除了是權(quán)利機(jī)構(gòu)以外，更重要的還要行使相應(yīng)的管理權(quán)、控制權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　北京市今年上半年會(huì)公布《業(yè)主共有資金管理辦法》，同時(shí)公布北京市《業(yè)主大會(huì)登記管理辦法》，這些制度出現(xiàn)以后業(yè)主大會(huì)就做實(shí)。

　　我們看一下業(yè)主大會(huì)的基本的模型。共同管理權(quán)，簡(jiǎn)單說(shuō)就是我們戶(hù)門(mén)以外小區(qū)紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的共有場(chǎng)地場(chǎng)所。基本上分了三個(gè)層次，第一層是決策，業(yè)主的最終決定權(quán);第二個(gè)層是資金;第三個(gè)層是質(zhì)量。

　　從管理費(fèi)的構(gòu)成來(lái)說(shuō)?？傮w為：一是業(yè)主大會(huì)的組織費(fèi)用，一是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。過(guò)去業(yè)主委員會(huì)成員對(duì)業(yè)主大會(huì)組織費(fèi)用的理解存在誤區(qū)，或者說(shuō)是沒(méi)有人敢談這個(gè)問(wèn)題，業(yè)主大會(huì)組織化后沒(méi)有基本的組織費(fèi)和運(yùn)行費(fèi)的，組織是難以生存的。

　　目前情況，大家普遍比較認(rèn)可的是業(yè)主大會(huì)秘書(shū)，在共有資金出現(xiàn)以后就要有會(huì)計(jì)等專(zhuān)業(yè)人員出現(xiàn)，專(zhuān)業(yè)人員都是需要資金支持的。所以業(yè)主大會(huì)的組織費(fèi)用將來(lái)比例會(huì)加大，將是不可或缺的。

　　業(yè)主大會(huì)的運(yùn)行費(fèi)基本上考慮有幾部分：一是辦公費(fèi)用，如辦公場(chǎng)地的日常開(kāi)銷(xiāo)等。二是工作人員費(fèi)用，比如業(yè)主大會(huì)秘書(shū)，需要管理共有資金需要有會(huì)計(jì)。三是組織活動(dòng)費(fèi)用，主要是指召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需要的印刷費(fèi)用等。過(guò)去在許多業(yè)主大會(huì)運(yùn)作當(dāng)中業(yè)主委員會(huì)的一些活動(dòng)被置疑，就在于沒(méi)有解決好經(jīng)費(fèi)的問(wèn)題。四是成員補(bǔ)貼，成員指的是業(yè)主委員會(huì)成員。

　　業(yè)主委員會(huì)成員補(bǔ)貼的問(wèn)題一直處于爭(zhēng)論狀態(tài)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的事情有公益性質(zhì)但不是公益事業(yè)。公益性質(zhì)在于它是解決多數(shù)人的事情，而業(yè)主委員會(huì)委員是犧牲了自己的業(yè)余時(shí)間甚至休息時(shí)間為業(yè)主們做事情，所以說(shuō)業(yè)主委員會(huì)具有公益性質(zhì)但不是公益組織。更多的業(yè)主委員會(huì)特別是第一期的業(yè)主委員會(huì)都為了避嫌不提及辦公經(jīng)費(fèi)，其中也有一部分業(yè)主談及此事，但苦于沒(méi)有渠道都無(wú)法具體解決此問(wèn)題。

　　物業(yè)管理構(gòu)成。物業(yè)管理是設(shè)施設(shè)備管理，共有部位共有設(shè)施設(shè)備是主要的管理內(nèi)容，現(xiàn)實(shí)管理有這樣幾點(diǎn)需要注意。首先是風(fēng)險(xiǎn)管理，要想樓梯不損壞需要管理，這部分管理會(huì)產(chǎn)生管理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用，如無(wú)保險(xiǎn)，出現(xiàn)一些損毀的時(shí)候找不到侵權(quán)責(zé)任人，或者侵權(quán)責(zé)任人沒(méi)有能力賠償，是沒(méi)有辦法解決的。所以為了防止此風(fēng)險(xiǎn)，日常的維護(hù)要有維護(hù)費(fèi)，其他原因造成的要有保險(xiǎn)費(fèi)，設(shè)施設(shè)備的大中修，還要有公共維修資金。

　　另一部分是關(guān)于業(yè)主責(zé)任的費(fèi)用，共有兩種。一個(gè)是預(yù)防侵權(quán)責(zé)任。業(yè)主是責(zé)任人同時(shí)也是管理人。如果墻體脫落責(zé)任就是全體業(yè)主的，為了防止這種侵權(quán)的發(fā)生，一是要有日常維護(hù)，二是要有保險(xiǎn)。

　　業(yè)主是財(cái)產(chǎn)的主人，擁有的是物權(quán)，物權(quán)就有排他的權(quán)利。其中控制權(quán)稍微延伸就是秩序的維護(hù)和安全責(zé)任，今天在物業(yè)管理小區(qū)的保安責(zé)任擴(kuò)大，也就是常說(shuō)的防止別人侵奪。比如小區(qū)的公共場(chǎng)所廣告就會(huì)出現(xiàn)被別人侵奪的情況，這中間就產(chǎn)生了維護(hù)和管理的費(fèi)用。另外還有清潔，現(xiàn)今的保潔除了日常的清潔還包括設(shè)備設(shè)施的清潔。

　　功能費(fèi)用。比如說(shuō)電梯要有一些維保的人員。按照一般的共有規(guī)則是共有權(quán)人有約定的按約定，沒(méi)有約定的人人都有管理權(quán)，基于這些規(guī)定就要建立一個(gè)組織來(lái)管理。

　　服務(wù)成本構(gòu)成，首先是服務(wù)人員的成本，整個(gè)構(gòu)成來(lái)講目前這部分在物業(yè)管理里是費(fèi)用最大的。服務(wù)人員的報(bào)酬，不管是物業(yè)公司還是保潔公司，就算聘請(qǐng)的項(xiàng)目經(jīng)理人也是要給服務(wù)報(bào)酬的。特別近幾年隨著勞動(dòng)保護(hù)制度的完善，加上工資的增長(zhǎng)，未來(lái)這部分的比例及金額費(fèi)用還將再加大。另外是公共能源，比如小區(qū)的公共照明、綠化用水等。還有物料成本，最后是以上就是服務(wù)成本的整體構(gòu)成，業(yè)主大會(huì)有組織成本，另外加上管理成本就構(gòu)成了物業(yè)管理相應(yīng)的成本。

　　今天講費(fèi)用的構(gòu)成其實(shí)主要談了兩點(diǎn)，主要是小修和業(yè)主大會(huì)運(yùn)行的費(fèi)用。涉及大中修的如有維修資金，根據(jù)管理規(guī)則是雙三分之二決定，今后會(huì)組織論壇專(zhuān)門(mén)討論。