物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊(cè)：產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)
1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃
1.1公司對(duì)每一個(gè)具體的項(xiàng)目或服務(wù)所需的過程進(jìn)行策劃和開發(fā),針對(duì)過程有關(guān)的輸入和輸出制定相應(yīng)的程序或質(zhì)量計(jì)劃，以確保每一個(gè)過程都得以識(shí)別和受控。
1.2識(shí)別和考慮這一過程與公司質(zhì)量體系其他過程之間的相互聯(lián)系與相互作用的關(guān)系，就有關(guān)的要求應(yīng)保持一致，避免和其他過程發(fā)生沖突而影響服務(wù)的質(zhì)量。
1.3在進(jìn)行策劃或開發(fā)過程中，如果不形成文件化的程序就不能保證所提供服務(wù)的質(zhì)量，公司將這一過程形成文件化的程序、作業(yè)指導(dǎo)書、規(guī)章制度、流程圖或質(zhì)量計(jì)劃等書面的文件，對(duì)過程予以指導(dǎo)和控制，以確保所提供服務(wù)的質(zhì)量。
1.4從以下幾個(gè)方面對(duì)具體的項(xiàng)目、服務(wù)的提供和實(shí)現(xiàn)策劃進(jìn)行確定：
a）這一項(xiàng)目或服務(wù)的質(zhì)量要求；
b）為達(dá)成質(zhì)量要求所需要的過程及與過程有關(guān)的程序和應(yīng)配備的資源（包括在意識(shí)和能力方面勝任的人員，服務(wù)提供所需要的設(shè)備設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境等）。
c）有關(guān)驗(yàn)證、確認(rèn)、監(jiān)視、檢驗(yàn)和試驗(yàn)活動(dòng)及相應(yīng)的規(guī)定和準(zhǔn)則，包括接受的準(zhǔn)則；
d）過程所需的質(zhì)量記錄；
1.5為實(shí)現(xiàn)以上要求，建立JSNHWY0-01《服務(wù)策劃控制程序》進(jìn)行管理和控制。
2與顧客有關(guān)的過程
2.1與產(chǎn)品有關(guān)要求的確定
2.1.1為確保我們所提供的產(chǎn)品和服務(wù)滿足顧客及其他相關(guān)方的需求和期望，公司結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，建立、的途徑，確保顧客有關(guān)的需求得到識(shí)別，并將有關(guān)的需求轉(zhuǎn)化為對(duì)公司質(zhì)量管理體系的要求和我們所提供服務(wù)的要求。
從以下幾個(gè)方面對(duì)顧客要求進(jìn)行確認(rèn)：
a）顧客明示的要求：包括合同、協(xié)議的要求，與顧客直接溝通得到的有關(guān)要求等。
b）隱含的要求：顧客雖然沒有明示，但規(guī)定用途或已明確的預(yù)期用途所必需的要求。
c）有關(guān)法律法規(guī)方面必須履行和滿足的要求；
d）公司確定的附加要求。
2.1.2公司領(lǐng)導(dǎo)層負(fù)責(zé)各類要求的識(shí)別，公司全體員工都有滿足顧客要求、遵守有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和遵守公司規(guī)章制度的義務(wù)和責(zé)任。
2.2與產(chǎn)品有關(guān)要求的評(píng)審
2.2.1在完全接受有關(guān)要求，并向顧客作出提供服務(wù)的承諾之前（包括接受口頭、書面和電子形式的合同、標(biāo)書、訂單及其更改等），組織有關(guān)人員，按規(guī)定的流程，根據(jù)有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)顧客的要求進(jìn)行評(píng)審，以確保我們有能力滿足有關(guān)要求，保障顧客和公司的利益。
與產(chǎn)品有關(guān)要求的評(píng)審須確保：
a）產(chǎn)品（服務(wù)）的各項(xiàng)要求都得到明確和規(guī)定；
b）與以前表述不一致的合同或訂單的要求已經(jīng)解決；
c）公司有能力滿足與產(chǎn)品（服務(wù)）有關(guān)的各項(xiàng)要求；
2.2.2建立JSNHWY0-02《合同評(píng)審程序》，對(duì)評(píng)審方式、評(píng)審流程、評(píng)審內(nèi)容、評(píng)審人員的資格和評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)進(jìn)行明確和規(guī)定。
2.2.3評(píng)審的結(jié)果和評(píng)審所確定的措施應(yīng)得到明確和實(shí)施，有關(guān)的質(zhì)量記錄按JSNHWY4.0-02《質(zhì)量記錄控制程序》予以控制。
2.3顧客溝通
2.3.1公司建立JSNHWY0-03《與顧客溝通的程序》，明確與顧客
溝通的方法方式和有關(guān)要求，為顧客的投訴、建議和有關(guān)意見的傳達(dá)提供相應(yīng)的渠道和途徑。
2.3.3公司與顧客的溝通中必須了解的信息包括：
a）有關(guān)產(chǎn)品（服務(wù)）信息；
b）問詢、合同的處理，包括有關(guān)的修改。
c）顧客的反饋，包括投訴和建議的信息。
此外，在物業(yè)管理服務(wù)方面，對(duì)單一業(yè)主和多業(yè)主項(xiàng)目分別采用統(tǒng)一形式的《物業(yè)管理工作簡(jiǎn)報(bào)》和《管理服務(wù)報(bào)告》將我們的服務(wù)情況向業(yè)主進(jìn)行公布和通報(bào)，并收集有關(guān)的反饋和意見，作為改善和改進(jìn)的依據(jù)；
3設(shè)計(jì)和開發(fā)
公司業(yè)務(wù)不涉及設(shè)計(jì)和開發(fā)的內(nèi)容，在這里列出是為了和ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)的格式保持一致。
4采購(gòu)
4.1物資采購(gòu)的過程
4.1.1根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，將服務(wù)提供所需要的物資進(jìn)行合理的分類。
4.1.2根據(jù)物資分類情況，明確與各類物資的采購(gòu)相關(guān)的采購(gòu)職責(zé)和審批權(quán)限；確定適宜的采購(gòu)方法和工作流程，包括對(duì)采購(gòu)人員的要求，驗(yàn)收和入庫(kù)的流程等規(guī)定。
4.1.3對(duì)于各類物資的采購(gòu)，基于公司的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量要求評(píng)估和選擇合格的供應(yīng)商，建立有效的合格供應(yīng)商評(píng)估方法，包括對(duì)供應(yīng)商的評(píng)估、選擇、更換和重新評(píng)價(jià)的流程和方法，明確選擇和評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)、期限及評(píng)估依據(jù)。相關(guān)的評(píng)估結(jié)果應(yīng)形成質(zhì)量記錄，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果建立合格供應(yīng)商名單，有關(guān)記錄和合格供應(yīng)商名單應(yīng)按程序JSNHWY4.0-02《質(zhì)量記錄控制程序》進(jìn)行管理和控制。
4.2采購(gòu)信息
4.2.1對(duì)于在
商場(chǎng)、商店或分銷點(diǎn)購(gòu)買的物資，應(yīng)明確物資的品牌、規(guī)格、等級(jí)和價(jià)格及銷售單位的資格、資歷、信譽(yù)、規(guī)模、售后服務(wù)和產(chǎn)品保修包換的情況等信息，確保所購(gòu)買物資滿足要求；4.2.2對(duì)于直接向生產(chǎn)廠家購(gòu)買的物資，考慮有關(guān)供應(yīng)商的產(chǎn)品、程序、過程和設(shè)備批準(zhǔn)的要求；生產(chǎn)人員的要求和質(zhì)量保證系統(tǒng)的要求；
4.3采購(gòu)產(chǎn)品的驗(yàn)證
4.3.1對(duì)于所有采購(gòu)的物資，都應(yīng)明確和建立相關(guān)的驗(yàn)收方法、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和處理的規(guī)定；
4.3.2有關(guān)驗(yàn)收方法、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和處理規(guī)定的建立可根據(jù)具體業(yè)務(wù)性質(zhì)的不同，采購(gòu)物資的不同而有區(qū)別地進(jìn)行設(shè)定。
4.3.3采購(gòu)物資驗(yàn)證的處理情況應(yīng)形成記錄，有關(guān)記錄的控制按JSNHWY4.0-02《質(zhì)量記錄控制程序》進(jìn)行管理和控制。
4.3.4為實(shí)現(xiàn)以上要求，建立JSNHWY0-04《采購(gòu)管理程序》進(jìn)行管理和控制。
4.4分承包方的控制
4.4.1服務(wù)外包是物業(yè)管理行業(yè)的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)，也是物業(yè)管理未來發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。外包服務(wù)的質(zhì)量直接影響到我們所提供服務(wù)的質(zhì)量和公司的聲譽(yù)，分承包方的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)得到切實(shí)的保證。
4.4.2對(duì)于分承包的選擇應(yīng)考慮以下要求：
a）分承包方的資歷、信譽(yù)、服務(wù)歷史、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和與其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比的業(yè)績(jī)；
b）分承包方在公眾中的地位和所起的作用及被社會(huì)認(rèn)可的情況；
c）分承包方滿足有關(guān)要求，包括質(zhì)量、價(jià)格、對(duì)問題的處理情況和履約能力等有關(guān)信息的情況；
d）分承包方滿足法律法規(guī)的情況；
e）分承包方的質(zhì)量保證系統(tǒng)情況；
4.4.3公司應(yīng)建立對(duì)分承包方管理、評(píng)估和控制的方法并得以切實(shí)
實(shí)施，以確保分承包方所提供服務(wù)的質(zhì)量。
4.4.4根據(jù)分承包方的服務(wù)質(zhì)量和顧客要求，公司對(duì)分承包方進(jìn)行適當(dāng)?shù)膸椭岣叻殖邪降姆?wù)水平和服務(wù)能力。
4.4.5為實(shí)現(xiàn)以上要求，建立JSNHWY0-05《分承包方管理程序》進(jìn)行管理和控制。
5服務(wù)提供
5.1服務(wù)提供過程的控制
5.1.1對(duì)于與物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)提供有關(guān)的每一個(gè)過程進(jìn)行策劃，確保其在受控的狀態(tài)下進(jìn)行，以保障服務(wù)質(zhì)量。在物業(yè)管理服務(wù)方面，識(shí)別和策劃從物業(yè)接管、驗(yàn)收、入住、遺留問題的處理，到日常的安全、環(huán)境、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理和客戶服務(wù)的操作等所包含的各類過程和與之相關(guān)的各個(gè)過程，并對(duì)這些過程進(jìn)行管理和控制。
5.1.2在提供服務(wù)前，通過對(duì)與過程相關(guān)的輸入的掌握，采用調(diào)查了解等方式獲得關(guān)于過程特點(diǎn)、特性的信息。
5.1.3對(duì)于每一個(gè)服務(wù)提供過程，各部門都應(yīng)制定相應(yīng)的程序進(jìn)行指導(dǎo)和控制。如果沒有書面化的程序則不能確保服務(wù)質(zhì)量時(shí)，將相應(yīng)的程序書面化，制定形成文字的程序、作業(yè)指導(dǎo)書、工作流程圖等，適當(dāng)?shù)那闆r下應(yīng)使其可以在工作場(chǎng)所得到。
5.1.4確保在物業(yè)管理服務(wù)提供的過程中，服務(wù)人員或服務(wù)場(chǎng)所擁有該項(xiàng)服務(wù)所需的適宜的設(shè)施設(shè)備，以及檢驗(yàn)服務(wù)的結(jié)果是否滿足有關(guān)要求所必備的檢驗(yàn)和測(cè)量設(shè)備。
5.2服務(wù)提供過程的確認(rèn)
5.2.1服務(wù)行業(yè)具有在服務(wù)過程進(jìn)行的同時(shí)服務(wù)的結(jié)果就已進(jìn)行交付的特點(diǎn)，當(dāng)服務(wù)的結(jié)果已經(jīng)可以由后續(xù)的監(jiān)視或測(cè)量加以驗(yàn)證時(shí)，服務(wù)的結(jié)果已不可改變。因此公司要求對(duì)于每一項(xiàng)服務(wù)的提供都應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)確認(rèn)，確保盡量一次就把事情做好。對(duì)有關(guān)的服務(wù)過程進(jìn)行策劃時(shí)須遵循以下要求：
a）就服務(wù)提供的具體內(nèi)容和過程提供的方法、方式建立相應(yīng)的評(píng)審和批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)服務(wù)過程的內(nèi)容和服務(wù)提供的方法、方式經(jīng)確認(rèn)后不能滿足這些標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則的要求時(shí)，該服務(wù)不能提供；
b）明確服務(wù)人員應(yīng)具備的任職要求，包括意識(shí)、技能、學(xué)歷、經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)的資格等要求。公司通過建立崗位任職要求的文件和采取考核上崗等方式明確崗位的任職要求和對(duì)有關(guān)人員的資格進(jìn)行的確認(rèn)。沒有滿足有關(guān)要求的適宜人員時(shí)，該服務(wù)不能提供；如果此項(xiàng)服務(wù)有對(duì)設(shè)備的要求，則該設(shè)備的要求也要得到明確和規(guī)定，當(dāng)設(shè)備經(jīng)確認(rèn)不能滿足有關(guān)的要求時(shí)，服務(wù)也不能提供；
c）對(duì)與那些直接和顧客發(fā)生的，并與顧客的切身利益密切相關(guān)、一旦發(fā)生不合格就會(huì)對(duì)顧客和公司造成較大損失的服務(wù)過程，有針對(duì)性的制定出適宜和有效的方法對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)予以詳細(xì)的描述和規(guī)定，并經(jīng)確認(rèn)后予以實(shí)施。
d）與質(zhì)量有關(guān)的所有服務(wù)過程都應(yīng)保留質(zhì)量記錄，質(zhì)量記錄的控制和管理按JSNHWY4.2-02《質(zhì)量記錄控制程序》進(jìn)行。
5.2.2公司各部門和各級(jí)人員都應(yīng)按既定的標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則對(duì)過程進(jìn)行確認(rèn)，公司品質(zhì)主管負(fù)責(zé)從公司層面會(huì)同各部門根據(jù)具體要求，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)控。為實(shí)現(xiàn)以上5.1和5.2的要求，建立相關(guān)文件進(jìn)行控制（詳見"7支持性文件"）
5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性
5.3.1建立明確的辦法對(duì)與服務(wù)相關(guān)的各類標(biāo)識(shí)進(jìn)行規(guī)范，包括各類設(shè)備設(shè)施和物資、消防通道、地下室出入口及方向和道路交通的標(biāo)識(shí)；嚴(yán)禁煙火、嚴(yán)禁高空拋物、高壓危險(xiǎn)等注意性標(biāo)識(shí)；服務(wù)過程中如油漆未干、電梯檢修、清潔中地滑防止摔倒等服務(wù)狀態(tài)的標(biāo)識(shí)。
5.3.2對(duì)于某些在短時(shí)間內(nèi)無法完成的工作，如顧客報(bào)修、顧客投訴的處理等，以及其他一些需較長(zhǎng)時(shí)間才能完成的工作，建立有效的控制辦法，對(duì)在一定時(shí)間段或某一階段的過程狀態(tài)、進(jìn)展情況、注意事項(xiàng)等進(jìn)行跟蹤、記載、標(biāo)識(shí)和管理，使整個(gè)過程得以受到監(jiān)控和可追溯，確保工作的持續(xù)連貫和有效完成。
5.4顧客財(cái)產(chǎn)
5.4.1公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的特性，識(shí)別和驗(yàn)證如業(yè)主的信件、書報(bào)、鑰匙和受托的小孩等顧客財(cái)產(chǎn)。
5.4.2對(duì)于各類顧客財(cái)產(chǎn)，建立相應(yīng)的保護(hù)、維護(hù)和使用的管理辦法，包括檢驗(yàn)、登記、存放和保護(hù)及交付方法等管理規(guī)定的制定，并在相關(guān)程序中予以明確。
5.4.3對(duì)于顧客財(cái)產(chǎn)的損壞、丟失等情況應(yīng)進(jìn)行記錄，有關(guān)記錄的控制按文件JSNHWY4.2-02《質(zhì)量記錄控制程序》執(zhí)行。
5.5產(chǎn)品防護(hù)
5.5.1公司對(duì)物資的貯存采取適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行管理，確定各類物資貯存地點(diǎn)的功能、管理要求和貯存條件，建立物資的分區(qū)和標(biāo)識(shí)、物資進(jìn)出庫(kù)控制辦法及盤點(diǎn)辦法等，明確在防火、防盜、防潮等方面防護(hù)措施的要求，對(duì)物資的借（領(lǐng)）用建立有關(guān)的規(guī)章制度進(jìn)行控制。
6檢驗(yàn)和測(cè)量設(shè)備的控制
6.1所有在物業(yè)管理服務(wù)提供的過程中，如果不經(jīng)檢驗(yàn)和測(cè)
量則不能保證服務(wù)質(zhì)量時(shí)，則須對(duì)該過程和用作檢驗(yàn)和測(cè)量所需的設(shè)備進(jìn)行識(shí)別和明確，將有關(guān)的設(shè)備通過建立清單或臺(tái)賬的形式予以統(tǒng)計(jì)和登記。6.2對(duì)于有檢驗(yàn)和測(cè)量要求的檢測(cè)過程及該過程所需的設(shè)備，形成相應(yīng)的書面程序進(jìn)行控制，保證該過程和過程所需的設(shè)備滿足有關(guān)的要求，確保服務(wù)提供的質(zhì)量。
6.3規(guī)定適當(dāng)?shù)臅r(shí)間間隔對(duì)檢驗(yàn)和測(cè)量設(shè)備進(jìn)行校驗(yàn)和調(diào)整；在需要時(shí)應(yīng)對(duì)檢測(cè)設(shè)備的精確度作出相應(yīng)的要求。
6.4所有檢驗(yàn)和測(cè)量設(shè)備都根據(jù)設(shè)備要求貯存在溫度、濕度等相關(guān)
條件適宜的場(chǎng)所，并對(duì)其搬運(yùn)、貯存和維護(hù)制定相應(yīng)的措施，以確保設(shè)備的完好性，防止設(shè)備的損壞和失效。
6.5當(dāng)發(fā)現(xiàn)檢測(cè)設(shè)備失效時(shí)，立即停止該設(shè)備的使用，并對(duì)該設(shè)備進(jìn)行適當(dāng)?shù)臉?biāo)識(shí)和隔離，防止誤用。同時(shí)對(duì)經(jīng)由該檢測(cè)設(shè)備測(cè)量過的產(chǎn)品或公共設(shè)備設(shè)施重新評(píng)估。
7支持性文件
JSNHWY0-01《服務(wù)策劃控制程序》
JSNHWY0-02《合同評(píng)審程序》
JSNHWY0-03《與顧客溝通的程序》
JSNHWY0-04《采購(gòu)管理程序》
JSNHWY0-05《分承包方管理程序》
JSNHWY0-06《入住前工作程序》
JSNHWY0-07《物業(yè)接管驗(yàn)收程序》
JSNHWY0-08《入住手續(xù)辦理程序》
JSNHWY0-09《裝修管理程序》
JSNHWY0-10《商鋪管理程序》
JSNHWY0-11《緊急事件及重大質(zhì)量事故處理程序》
JSNHWY0-12《安全管理程序》
JSNHWY0-13《清潔綠化管理程序》
JSNHWY0-14《泳池管理工作程序》
JSNHWY0-15《家政及維修服務(wù)的提供及控制程序》
JSNHWY0-16《公用設(shè)施和服務(wù)過程的標(biāo)識(shí)》
JSNHWY0-27《顧客財(cái)產(chǎn)管理程序》
JSNHWY0-28《物資貯存及管理程序》
JSNHWY0-19《監(jiān)視和測(cè)量裝置控制程序》
篇2：房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊(cè):產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃
房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊(cè)：產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃
1.目的
通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的過程進(jìn)行策劃，明確產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，確保項(xiàng)目的整體運(yùn)作水平。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的策劃。
3.職責(zé)
3.1策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作進(jìn)行策劃，編制“項(xiàng)目運(yùn)作方案”，并監(jiān)督檢查各部門的實(shí)施情況。
3.2總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部和項(xiàng)目部按照各部門的職責(zé)分工對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行策劃，編寫有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實(shí)施。
4.控制程序
4.1項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃
4.1.1策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部和項(xiàng)目部的有關(guān)人員，依據(jù)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際要求，對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃。
4.1.2各部門根據(jù)以下職責(zé)分工，進(jìn)行運(yùn)作方案的策劃：
a)策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究、市場(chǎng)調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷、交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移交等工作進(jìn)行策劃；
b)工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的報(bào)建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進(jìn)度控制、工程材料采購(gòu)等方面進(jìn)行策劃；
c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運(yùn)作方面的策劃；
d)策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、工程概預(yù)算、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中的招標(biāo)等工作的策劃；
e)總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的文件資料和檔案管理方面的策劃。
4.1.3項(xiàng)目運(yùn)作策劃的主要內(nèi)容包括：
a)項(xiàng)目整體運(yùn)作和各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)、措施和檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)要求；
b)針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責(zé)、權(quán)限和資源；
c)采用的具體程序和作業(yè)文件，當(dāng)現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時(shí)，應(yīng)制定新的程序或作業(yè)文件。
4.2項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制
4.2.1各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責(zé)內(nèi)的項(xiàng)目運(yùn)作方案，按規(guī)定的時(shí)間報(bào)策劃與營(yíng)銷中心，由策劃與營(yíng)銷中心收集匯總，編制開發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作方案。
4.2.2項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制要求:
a)工作步驟明確，有嚴(yán)格的工作規(guī)劃；
b)明確各項(xiàng)工作的負(fù)責(zé)人員及工作要求；
c)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)銜接有序。
項(xiàng)目運(yùn)作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》。
4.2.3項(xiàng)目運(yùn)作方案經(jīng)各部門責(zé)任人簽字后，報(bào)分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.4批準(zhǔn)后的“項(xiàng)目運(yùn)作方案”由策劃與營(yíng)銷中心下發(fā)各部門執(zhí)行。
4.3項(xiàng)目運(yùn)作方案的實(shí)施和驗(yàn)證
4.3.1各部門在工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴(yán)格按“項(xiàng)目運(yùn)作方案”的規(guī)定要求實(shí)施。
4.3.2策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)對(duì)將“項(xiàng)目運(yùn)作方案”的執(zhí)行情況納入公司的計(jì)劃管理當(dāng)中，及時(shí)在周例會(huì)和月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)上進(jìn)行調(diào)度。
4.3.2對(duì)執(zhí)行“項(xiàng)目運(yùn)作方案”中，需要制定的新的程序和作業(yè)文件，由編制部門依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進(jìn)行制訂下發(fā)。
4.3.3公司的稽查小組對(duì)各部門實(shí)施《項(xiàng)目運(yùn)作方案》的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，項(xiàng)目移交或銷售完成后，由策劃與營(yíng)銷中心召集有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作方案的執(zhí)行情況和實(shí)施效果進(jìn)行驗(yàn)證，全面總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的整體運(yùn)作情況，執(zhí)行Q/TZH-WI-030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫規(guī)定》。
5.支持性文件
5.1Q/TZH-WI-030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫規(guī)定》
5.2Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》
篇3：房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃控制工作程序
房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃控制程序
1.目的
通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的過程進(jìn)行策劃，明確產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，確保項(xiàng)目的整體運(yùn)作水平。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的策劃。
3.職責(zé)
3.1策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作進(jìn)行策劃，編制"項(xiàng)目運(yùn)作方案"，并監(jiān)督檢查各部門的實(shí)施情況。
3.2總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部和項(xiàng)目部按照各部門的職責(zé)分工對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行策劃，編寫有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實(shí)施。
4.控制程序
4.1項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃
4.1.1策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部和項(xiàng)目部的有關(guān)人員，依據(jù)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際要求，對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃。
4.1.2各部門根據(jù)以下職責(zé)分工，進(jìn)行運(yùn)作方案的策劃：
a)策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究、市場(chǎng)調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷、交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移交等工作進(jìn)行策劃；
b)工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的報(bào)建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進(jìn)度控制、工程材料采購(gòu)等方面進(jìn)行策劃；
c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運(yùn)作方面的策劃；
d)策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、工程概預(yù)算、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中的招標(biāo)等工作的策劃；
e)總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的文件資料和檔案管理方面的策劃。
4.1.3項(xiàng)目運(yùn)作策劃的主要內(nèi)容包括：
a)項(xiàng)目整體運(yùn)作和各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)、措施和檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)要求；
b)針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責(zé)、權(quán)限和資源；
c)采用的具體程序和作業(yè)文件，當(dāng)現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時(shí)，應(yīng)制定新的程序或作業(yè)文件。
4.2項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制
4.2.1各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責(zé)內(nèi)的項(xiàng)目運(yùn)作方案，按規(guī)定的時(shí)間報(bào)策劃與營(yíng)銷中心，由策劃與營(yíng)銷中心收集匯總，編制開發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作方案。
4.2.2項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制要求:
a)工作步驟明確，有嚴(yán)格的工作規(guī)劃；
b)明確各項(xiàng)工作的負(fù)責(zé)人員及工作要求；
c)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)銜接有序。
項(xiàng)目運(yùn)作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》。
4.2.3項(xiàng)目運(yùn)作方案經(jīng)各部門責(zé)任人簽字后，報(bào)分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.4批準(zhǔn)后的"項(xiàng)目運(yùn)作方案"由策劃與營(yíng)銷中心下發(fā)各部門執(zhí)行。
4.3項(xiàng)目運(yùn)作方案的實(shí)施和驗(yàn)證
4.3.1各部門在工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴(yán)格按"項(xiàng)目運(yùn)作方案"的規(guī)定要求實(shí)施。
4.3.2策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)對(duì)將"項(xiàng)目運(yùn)作方案"的執(zhí)行情況納入公司的計(jì)劃管理當(dāng)中，及時(shí)在周例會(huì)和月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)上進(jìn)行調(diào)度。
4.3.2對(duì)執(zhí)行"項(xiàng)目運(yùn)作方案"中，需要制定的新的程序和作業(yè)文件，由編制部門依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進(jìn)行制訂下發(fā)。
4.3.3公司的稽查小組對(duì)各部門實(shí)施《項(xiàng)目運(yùn)作方案》的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，項(xiàng)目移交或銷售完成后，由策劃與營(yíng)銷中心召集有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作方案的執(zhí)行情況和實(shí)施效果進(jìn)行驗(yàn)證，全面總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的整體運(yùn)作情況，執(zhí)行Q/TZH-WI-030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫規(guī)定》。
5.支持性文件
5.1Q/TZH-WI-030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫規(guī)定》
5.2Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》