公司對(duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的有關(guān)過(guò)程進(jìn)行策劃和做出規(guī)定,并對(duì)施工過(guò)程實(shí)施有效地控制和管理。
7.1 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃
7.1.1基本要求
公司根據(jù)GB/T19001-2000 idt IS09001:2000、GB/T24001-1996 idtIS014001:1996和GB/T28001-20**標(biāo)準(zhǔn)建立并保持整合型管理體系,編制整合型管理體系手冊(cè)和有關(guān)的管理體系程序文件。為使手冊(cè)和管理體系程序文件中所確定的要求能在具體的生產(chǎn)運(yùn)作中得到具體實(shí)現(xiàn)并能有效運(yùn)行,公司針對(duì)每一建筑施工項(xiàng)目都要按照規(guī)定進(jìn)行策劃,并形成文件,文件形式包括:施工組織設(shè)計(jì)(施工方案)、整合型管理體系管理方案和技術(shù)交底等。
7.1.2產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃的總體要求是:與公司管理體系的其他要求相一致,其策劃的結(jié)果應(yīng)適于公司的運(yùn)作方式。
7.1.3在策劃產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程中,公司應(yīng)確定以下方面的內(nèi)容:
(1) 工程應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全目標(biāo)和要求。
(2) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)所需的過(guò)程和子過(guò)程,確定特殊過(guò)程和關(guān)鍵過(guò)程及針對(duì) 重要環(huán)境因素和重大危險(xiǎn)源制定控制措施。
(3) 過(guò)程實(shí)施的各階段有關(guān)人員的職責(zé)、權(quán)限和相互關(guān)系及所需的資源和設(shè)施。
(4) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)所依據(jù)的程序、方法和作業(yè)指導(dǎo)文件。
(5) 確定需開(kāi)展的驗(yàn)證、www.dewk.cn確認(rèn)、監(jiān)視和測(cè)量活動(dòng)及相應(yīng)的驗(yàn)收準(zhǔn)則。
(6) 明確有關(guān)的記錄要求,對(duì)建筑工程的符合性提供證據(jù)。
(7) 需采取的其他措施和方法。
7.l.4項(xiàng)目部針對(duì)本工程的重要環(huán)境因素和重大危險(xiǎn)源制定控制措施或管理方案,經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人審批后實(shí)施,并將方案分別上報(bào)生產(chǎn)安全處備案。
7.1.5在每項(xiàng)工程開(kāi)工前,質(zhì)量技術(shù)處負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門(mén)和人員針對(duì)工程項(xiàng)目的特點(diǎn),策劃工程實(shí)現(xiàn)的有關(guān)過(guò)程,規(guī)定專(zhuān)門(mén)的質(zhì)量措施、資源和活動(dòng)順序,編制相應(yīng)的《施工組織設(shè)計(jì)》或?qū)ｍ?xiàng)施工方案、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。《施工組織設(shè)計(jì)》必須包含如下內(nèi)容:
(1)編制依據(jù);(2)引用標(biāo)準(zhǔn);(3)工程項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和要求;(4)工程概況;(5)施工部署;(6)施工平面布置圖;(7)施工進(jìn)度計(jì)劃、勞力計(jì)劃、機(jī)械設(shè)備配備計(jì)劃;(8)施工準(zhǔn)備;(9)主要施工方法及技術(shù)措施;(10)質(zhì)量管理、技術(shù)管理及各種節(jié)約措施:(11)主要經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo);(12)工程項(xiàng)目驗(yàn)收方法及準(zhǔn)則;(13)安全塵產(chǎn)、文明施工:(14)環(huán)境要求;(15)職業(yè)健康安全要求。
7.1.8 《施工組織設(shè)計(jì)》的編制應(yīng)符合有關(guān)法律法規(guī)要求,必須與公司的管理體系和其他要求相一致,并適合于公司施工管理運(yùn)作。
7.2與顧客有關(guān)的過(guò)程
公司經(jīng)營(yíng)預(yù)算處負(fù)責(zé)對(duì)顧客的要求和期望加以識(shí)別和評(píng)審,并及時(shí)安排與顧客溝通,以確保顧客滿意。
7.2.1與產(chǎn)品有關(guān)要求的識(shí)別
7.2.1.1 工程施工合同簽訂前,由經(jīng)營(yíng)預(yù)算處識(shí)別收集匯總顧客要求的信息。顧客的要求包括以下幾個(gè)方面:
(1) 顧客規(guī)定對(duì)工程項(xiàng)目的特定要求,包括交付方式和有關(guān)使用性能、可靠性、質(zhì)量等級(jí)、交付(工期要求)和交付后的服務(wù)方面的要求。
(2) 顧客雖然沒(méi)有明示,但規(guī)定的用途或已知的預(yù)期用途所必需的要求。
(3) 與工程項(xiàng)目有關(guān)的義務(wù)和法律法規(guī)要求
(4) 公司確定承擔(dān)的任何附加要求。
(5) 環(huán)保與職業(yè)健康安全要求。
7.2.2與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評(píng)審
公司對(duì)己識(shí)別的顧客和相關(guān)方要求連同企業(yè)所確定的附加要求實(shí)施評(píng)審。
7.2.2.1公司在招、投標(biāo)或接受施工合同和補(bǔ)充協(xié)議之前對(duì)已識(shí)別的與工程有關(guān)的要求進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審的方式應(yīng)適于公司運(yùn)作,按照公司規(guī)定實(shí)施評(píng)審,以達(dá)到評(píng)審目的為原則。
7.2.2.2接到招標(biāo)文件(信息)后,經(jīng)營(yíng)預(yù)算處負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門(mén)和人員對(duì)造價(jià)、交貨期、質(zhì)量要求、技術(shù)特點(diǎn)等進(jìn)行可行性評(píng)審。評(píng)審確定之后,由質(zhì)量技術(shù)處負(fù)責(zé)組織編制技術(shù)文件和初步策劃,經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后參加投標(biāo)。
7.2.2.3公司管理者代表組織經(jīng)營(yíng)預(yù)算處、生產(chǎn)安全處、物資設(shè)備處、質(zhì)量技術(shù)處組成投標(biāo)小組,對(duì)招、投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審必須有總經(jīng)理參加。
7.2.2.4合同正式簽訂前,經(jīng)營(yíng)預(yù)算處負(fù)責(zé)組織對(duì)施工合同進(jìn)行全面、認(rèn)真地評(píng)審。
7.2.2.5公司對(duì)與產(chǎn)品有關(guān)的要求進(jìn)行評(píng)審,通過(guò)評(píng)審應(yīng)確保達(dá)到以下目的:
(1) 產(chǎn)品的要求已明確,各項(xiàng)要求規(guī)定合理,包括顧客和相關(guān)方口頭表達(dá)的要求,文件齊全,合同文件組成內(nèi)容主要有:招標(biāo)文件、投標(biāo)書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、協(xié)議條款、合同文本、明確雙方權(quán)利義務(wù)的紀(jì)要、協(xié)議、電報(bào)及電傳、圖紙、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和其他有關(guān)技術(shù)資料、技術(shù)要求。
(2) 確保準(zhǔn)確了解顧客要求,包括顧客明示及隱含要求,各法律法規(guī)要求,特別是供需雙方對(duì)公司或訂單理解不一致的要求已做出處理并得到解決。
(3) 公司內(nèi)部確信通過(guò)初步策劃,包括采取必要的、可實(shí)現(xiàn)的技術(shù)和資源上的措施,有能力滿足產(chǎn)品的使用、交付和服務(wù)各方面要求。
(4)在顧客和相關(guān)方?jīng)]有以文件的形式提出要求的情況下,在接受顧客和相關(guān)方要求,前應(yīng)對(duì)顧客要求進(jìn)行確認(rèn)。
7.2.2.6通常評(píng)審的顧客要求有下列形式:
一般要求:承包范圍、承包形式、價(jià)款、工期、主要技術(shù)條件等。特殊要求:新材料、新技術(shù)、新工藝的開(kāi)發(fā)應(yīng)用。環(huán)保和勞保的要求。
質(zhì)量要求:合格率、優(yōu)良率等。
承包結(jié)算方式:付款結(jié)算方法。
服務(wù)要求:顧客的特殊要求。
評(píng)審的結(jié)果引進(jìn)的措施及跟蹤措施應(yīng)予以記錄。
7.2.2.7根據(jù)評(píng)審結(jié)果,經(jīng)營(yíng)預(yù)算處業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)將評(píng)審結(jié)果向顧客反饋,當(dāng)取得一致意見(jiàn)后簽訂施工合同。經(jīng)營(yíng)預(yù)算處負(fù)責(zé)將相應(yīng)信息傳遞給相關(guān)部門(mén)和人員。
7.2.2.8在合同執(zhí)行過(guò)程中,經(jīng)營(yíng)預(yù)算處負(fù)責(zé)跟蹤和記錄合同執(zhí)行情況,根據(jù)需要及時(shí)與顧客進(jìn)行有效溝通,準(zhǔn)確掌握顧客對(duì)工程質(zhì)量及服務(wù)滿意程度的有關(guān)信息。
7.2.2.9在合同執(zhí)行過(guò)程中,因顧客原因或公司原因,對(duì)產(chǎn)品要求發(fā)生變化引起合同條款改變時(shí),由經(jīng)營(yíng)預(yù)算處與顧客協(xié)商一致,擬訂補(bǔ)充協(xié)議。但在補(bǔ)充協(xié)議簽訂前,山經(jīng)營(yíng)預(yù)算處組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行評(píng)審,補(bǔ)充協(xié)議簽訂后,及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)認(rèn)真實(shí)施。當(dāng)合同條款更改涉及工程要求更改時(shí),相關(guān)部門(mén)應(yīng)確保相關(guān)文件(如:施工組織設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)文件等)得到相應(yīng)修改,并將更改結(jié)果通知有關(guān)人員。
7.2.2.10若變更執(zhí)行有困難時(shí),項(xiàng)目部應(yīng)立即與顧客和設(shè)計(jì)部門(mén)研究處理。當(dāng)顧客提出其他要求時(shí),有關(guān)部門(mén)及時(shí)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)審,只要要求合理。就應(yīng)盡可能使顧客滿意。
7.2.2.11其他不引起合同條款變化的更改(如口頭交談、電話告知等),填寫(xiě)設(shè)計(jì)變更與協(xié)商記錄,并由項(xiàng)目部對(duì)更改要求通過(guò)評(píng)審予以確認(rèn),確認(rèn)結(jié)果必須得到顧客的簽字認(rèn)可。對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)等造成重大影響的設(shè)計(jì)變更和協(xié)商的評(píng)審按《整合型管理體系管理手冊(cè)》有關(guān)的要求進(jìn)行控制。
7.2.2.12某些情況,如網(wǎng)上銷(xiāo)售,評(píng)審的方式可用對(duì)產(chǎn)品目錄內(nèi)容,產(chǎn)品廣告的內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。
7.2.2.13所有評(píng)審工作都應(yīng)該有書(shū)面記錄,與工程有關(guān)要求的評(píng)審記錄,包括因評(píng)審所引發(fā)的措施的實(shí)施記錄,由經(jīng)營(yíng)預(yù)算處和項(xiàng)目部分別保存,并按《記錄控制程序》進(jìn)行控制。
7.2.2.14相關(guān)記錄
《招(投)標(biāo)文件、合同、合同更改評(píng)審記錄》
7.2.3顧客及相關(guān)方溝通
公司應(yīng)制定《信息交流與協(xié)商控制程序》,并實(shí)施與顧客和相關(guān)方的溝通。經(jīng)營(yíng)預(yù)算處應(yīng)通過(guò)調(diào)查表、電話等方式與顧客進(jìn)行有效的溝通,溝通主要內(nèi)容應(yīng)包括:
(1) 有關(guān)工程項(xiàng)目的要求和變更。在合同簽訂前,通過(guò)各種渠道收集顧客對(duì)工程項(xiàng)目的要求信息,向顧客介紹公司的工作業(yè)績(jī),回答顧客咨詢(xún)。顧客要求變更時(shí),及時(shí)聯(lián)系溝通和傳遞。
(2) 合同執(zhí)行中接受顧客對(duì)合同執(zhí)行情況的問(wèn)詢(xún)。發(fā)生問(wèn)題或顧客提出意見(jiàn)、建議時(shí),與顧客協(xié)商處理。由問(wèn)詢(xún)、合同和訂單的變化引起發(fā)生修改時(shí),及時(shí)回復(fù)顧客。
(3) 交付后,收集顧客對(duì)產(chǎn)品有關(guān)要求的信息反饋,組織工程回訪,接受顧客反饋意見(jiàn),妥善處理投訴事件。
(4) 公司各職能部門(mén)和項(xiàng)目部負(fù)責(zé)收集顧客和相關(guān)方反饋,包括顧客投訴,報(bào)怨。將收集到的顧客和相關(guān)方反饋報(bào)辦公室和經(jīng)營(yíng)預(yù)算處,經(jīng)營(yíng)預(yù)算處組織有關(guān)部門(mén)人員完成顧客和相關(guān)方要求的識(shí)別并盡快給予解決,并及時(shí)進(jìn)行質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全的改進(jìn)。
(5) 保存與顧客溝通的安排和進(jìn)行溝通的記錄,以作為持續(xù)改進(jìn)的輸入。由經(jīng)營(yíng)預(yù)算處對(duì)顧客來(lái)電來(lái)函、傳真、電子郵件等問(wèn)詢(xún)和咨詢(xún),設(shè)專(zhuān)人解答并記錄,確保公司與顧客之間雙向信息溝通是通暢的。
7.2.4相關(guān)文件:
《信息交流與協(xié)商控制程序》
《記錄控制程序
篇2：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃控制工作程序
房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃控制程序
1.目的
通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程進(jìn)行策劃，明確產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，確保項(xiàng)目的整體運(yùn)作水平。
2.范圍
本程序適用于公司開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的策劃。
3.職責(zé)
3.1策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作進(jìn)行策劃，編制"項(xiàng)目運(yùn)作方案"，并監(jiān)督檢查各部門(mén)的實(shí)施情況。
3.2總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部和項(xiàng)目部按照各部門(mén)的職責(zé)分工對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行策劃，編寫(xiě)有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實(shí)施。
4.控制程序
4.1項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃
4.1.1策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部和項(xiàng)目部的有關(guān)人員，依據(jù)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際要求，對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃。
4.1.2各部門(mén)根據(jù)以下職責(zé)分工，進(jìn)行運(yùn)作方案的策劃：
a)策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究、市場(chǎng)調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移交等工作進(jìn)行策劃；
b)工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的報(bào)建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進(jìn)度控制、工程材料采購(gòu)等方面進(jìn)行策劃；
c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運(yùn)作方面的策劃；
d)策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的合同管理、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、工程概預(yù)算、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中的招標(biāo)等工作的策劃；
e)總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的文件資料和檔案管理方面的策劃。
4.1.3項(xiàng)目運(yùn)作策劃的主要內(nèi)容包括：
a)項(xiàng)目整體運(yùn)作和各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)、措施和檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)要求；
b)針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責(zé)、權(quán)限和資源；
c)采用的具體程序和作業(yè)文件，當(dāng)現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無(wú)法滿足時(shí)，應(yīng)制定新的程序或作業(yè)文件。
4.2項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制
4.2.1各部門(mén)根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門(mén)分管職責(zé)內(nèi)的項(xiàng)目運(yùn)作方案，按規(guī)定的時(shí)間報(bào)策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心，由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心收集匯總，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作方案。
4.2.2項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制要求:
a)工作步驟明確，有嚴(yán)格的工作規(guī)劃；
b)明確各項(xiàng)工作的負(fù)責(zé)人員及工作要求；
c)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)銜接有序。
項(xiàng)目運(yùn)作方案編制的具體要求，見(jiàn)Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫(xiě)導(dǎo)則》。
4.2.3項(xiàng)目運(yùn)作方案經(jīng)各部門(mén)責(zé)任人簽字后，報(bào)分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.4批準(zhǔn)后的"項(xiàng)目運(yùn)作方案"由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心下發(fā)各部門(mén)執(zhí)行。
4.3項(xiàng)目運(yùn)作方案的實(shí)施和驗(yàn)證
4.3.1各部門(mén)在工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴(yán)格按"項(xiàng)目運(yùn)作方案"的規(guī)定要求實(shí)施。
4.3.2策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)對(duì)將"項(xiàng)目運(yùn)作方案"的執(zhí)行情況納入公司的計(jì)劃管理當(dāng)中，及時(shí)在周例會(huì)和月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)上進(jìn)行調(diào)度。
4.3.2對(duì)執(zhí)行"項(xiàng)目運(yùn)作方案"中，需要制定的新的程序和作業(yè)文件，由編制部門(mén)依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進(jìn)行制訂下發(fā)。
4.3.3公司的稽查小組對(duì)各部門(mén)實(shí)施《項(xiàng)目運(yùn)作方案》的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，項(xiàng)目移交或銷(xiāo)售完成后，由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心召集有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作方案的執(zhí)行情況和實(shí)施效果進(jìn)行驗(yàn)證，全面總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體運(yùn)作情況，執(zhí)行Q/TZH-WI-030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫(xiě)規(guī)定》。
5.支持性文件
5.1Q/TZH-WI-030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫(xiě)規(guī)定》
5.2Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫(xiě)導(dǎo)則》