物業管理區域內重大事件工作程序

　　1. 目的：

　　依據《成都市物業管理區域重大事件報告制度暫行規定》，完善本物業管理區域內重大事件的預防、防范和處理程序。

　　2. 適用范圍：

　　高新國際廣場D、E座物業服務中心

　　3. 職責：

　　3.1 物業服務中心依據《成都市物業管理區域重大事件報告制度暫行規定》，按照事故等級劃分級別和匯報期限對事件上報公司。

　　3.2 對重大事件直接責任部門，部門負責人應提出事件處理措施及防范措施，對事件處理結果進行追蹤。

　　3.3 物業服務中心員工及事件當事人有義務在發現事件第一時間上報部門主管。

　　4. 工作程序：

　　4.1 事件預警措施

　　4.1.1 物業服務中心員工發現存在事故隱患或事件苗頭，應立即上報部門主管并做相關記錄，記錄內容包括發現時間、隱患存在地點、所上報人員。

　　4.1.2 物業服務中心接報告后，采取應急防范措施對可能發生的事件進行追蹤、預防事件的發生，對無法掌控的安全事件立即上報公司和治安行政主管部門。

　　4.2 事件處理與報告程序

　　4.2.1 事件報告及取證：對正在發生或已經發生的事故或重大事件，當事人或事故現場有關人員在按照物業服務中心應急預案采取措施，防止事態擴展的同時，直接或逐級報告部門主管或物業服務中心主任;并立即通知綜合管理部或總值班人員進行現場拍照取證。

　　4.2.2 事件報告內容包括：事故發生的時間、地點、簡要經過、事故產生的影響和采取的應急措施等。

　　4.2.3 按照《成都市物業管理區域重大事件報告制度暫行規定》內容，物業服務中心主任將重大事件在規定時限內上報公司相關職能部門。

　　4.2.4 事件調查：物業服務中心組織相關部門查明事件發生的原因、過程、經濟損失等情況;確定事件責任者;提出事件處理意見和防范措施及建議;填寫《重大事件報告單》上報公司。

　　4.2.5 事故處理：根據事件處理意見和防范措施及建議，由事件發生部門責任人負責處理，并把處理意見報物業服務中心。事故處理結果由物業服務中心以通報形式下發各部門。

　　4.2.6 事后工作：對事件記錄、照片、處理及追蹤結果存檔，完善物業服務中心內部管理制度。

　　5. 相關表單：

　　5.1 《重大事件報告單》

　　6. 相關文件：

　　6.1 《成都市物業管理區域重大事件報告制度暫行規定》

篇2：弱電系統維修工作程序

　　弱電系統維修工作程序

　　一、目的

　　規范弱電系統維修程序，確保高效率、高質量地完成弱電系統的機電處員工作。

　　二、適用范圍

　　適用于物業轄區內的弱電系統的維修。

　　三、職責

　　1、工程部主管負責檢查弱電系統機電處員工作的實施情況。

　　2、組長負責弱電系統作的組織實施。

　　3、弱電工負責弱電系統工作。

　　四、程序要點

　　1、機電處員工進住戶家進行弱電系統維修時，應遵守《住戶家庭安裝/維修標準作業程序》的第四條第1款。

　　2、機電處員工注意事項

　　(1)應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。

　　(2)應注意安全操作：

　　①確保人身安全：維修時如需帶電作業(電壓高于36V時)，應做好相應的絕緣措施;

　　②確保維修設施的安全：測量某焊點電壓切忌與相鄰焊點相碰;維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起;注意合理放置機電處員工作以免引起意外。

　　(3)必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調整。

　　3、基本維修方法

　　(1)觀察法：

　　①有無虛焊、松脫、燒焦的元器件;

　　②有無異常的聲音;

　　③觀察圖象效果。

　　(2)靜態測量法：

　　①短路電阻測量法;

　　②電流測量判斷法;

　　③電壓測量判斷法。

　　4、樓層防盜對講機維修

　　(1)室內聽不到鈴聲：

　　①檢查主機按鈕開關是否接觸良好，否則應更換按鈕開關;

　　②檢查室內分機待機轉換開關是否接觸良好，如接觸不行則應整修處理。

　　③通過上述兩個部驟如仍不振鈴，則應重點檢查振鈴放大電路，直至故障排除。

　　(2)不能對講：

　　①檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接;

　　②檢查室內分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應更換。

　　③檢查室內分機放大電路，重點檢查三極管直至故障排除。

　　(3)不能開樓下大閘門：

　　①檢查鎖舌不見是否靈活，如阻滯則應加潤滑油;

　　②檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如時則應重新接好線頭或更換電磁線圈;

　　③檢查分機開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有問題則應逐一檢查并排除故障。

　　(4)主機無電源：

　　①檢查轎式整流二極管有無損壞，如損壞則應更換同規格二極管;

　　②檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應更換同規格的變壓器。

　　5、可視對講機維修

　　(1)無圖象、聲音，但開鎖正常：

　　①調節亮度電位器觀察屏幕有無光柵，如油光柵則應檢查室內機與門口機的圖象信號連接是否接牢，則應重新接好(燙錫焊接);

　　②如調節亮度電位器屏幕仍無光柵，此時應檢查室內急電路板，包括震蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查，直至故障排除。

　　(2)通話無聲音：

　　①檢查聽筒與室內機的界限是否牢固，否則應重新接好(燙錫、焊接);

　　②調節音量電位器，如揚聲器理有交流聲發出，則說明室內機的放大電路有問題，室內機放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路，此時應逐級進行檢查直至故障排除。

　　(3)不能開大閘門：按本程序第四條5款3款執行。

　　6、機電處員工作結束后，機電處員工應及時清潔工作場地，把小的垃圾裝入塑料袋內，用干凈抹布擦拭弄臟了的部位。

　　7、向住戶試驗維修后的效果，試驗應不少于3次，并向住戶說明使用中應注意的事項，如住戶有不滿意的地方(合理的要求)，機電處員工應及時進行整改直至住戶滿意為止。

　　8、一切正常后請住戶在《住戶家庭安裝/維修(收費)通知單》上簽名確認。如住戶對此維修收費有異議，機電處員工應根據《機電處制作維修項目收費規定》向住戶作出解釋，盡量打消住戶的疑慮。

　　9、機電處員工回到機電處后，應及時填寫好《住戶家庭安裝/維修(收費)通知單》(內容包括：維修內容、所用主要材料、施工時間等)，最后簽上機電處員工的姓名以備查詢。

　　10、機電處做好《住戶家庭安裝/維修(收費)通知單》的登記工作。

篇3：各類設備綜合管理工作程序

　　各類設備綜合管理工作程序

　　一、目的

　　從總體上確立物業各類設備的管理要求，確保各類設備管理工作的統一、完整和完善。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部管理的各類設備的綜合管理工作。

　　三、職責

　　1、工程部負責所轄小區的各類設備的日常管理工作。

　　2、公司辦公室負責各類設備的檔案的管理工作。

　　四、程序要點

　　1、設備檔案的建立要求

　　(1)工程部在接管物業后一周內應將管轄范圍內的所有設備建立臺賬(見附表)，并在建檔后的3個工作日內將臺賬移郊交公司辦公室存檔。

　　(2)工程部應在接管物業后一周內將所轄物業內的所有設備進行設備標識及設備編號：

　　所有設備應單機單臺或按功能系統進行“設備標識”;

　　“設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內容：

　　設備名稱;

　　設備編號。

　　設備編號按下列規則編制：

　　設備流水號(01，02...)

　　設備名稱縮寫(取漢語拼音字頭)

　　物業點編碼

　　注意事項：1設備流水號按物業點的設備總數流水編制。

　　2、同類型同系統設備的流水號碼應保持相對的集中和連續性。

　　(1)標識的制作規范：

　　標識材質用金屬薄板制作，表面拋光呈本色;

　　設備編號凹形字體，涂黑色磁漆;

　　尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm。

　　(2)所有設備應按單機單臺或功能系統建立《設備卡》。

　　(3)設備臺賬應保持與設備現行狀態一致，為此，設備管理人員應將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設備臺賬或設備卡片上予以登錄。

　　(4)《設備臺賬》和設備出廠原件(合格證、說明書、保修協議等)統一由公司辦公室保存。物業部保存復印件。

　　2、設備的日常操作、運行、維修保養管理

　　詳見工程部各類設備操作、運行、維修保養管理標準作業程序。

　　3、設備的購置管理

　　(1)設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。

　　(2)設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。

　　(3)設備購置的資金來源按相關法規或規定執行。

　　(4)設備更新需在原設備辦理了報廢手續后進行。

　　(5)新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。

　　(6)采購設備應遵循《采購管理標準作業程序》的相關規定進行采購。

　　(7)采購設備到達公司后，由工程部進行清點核對，接收相關資料，并組織安裝調試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續;不符合要求的，按合同或公司相關規定辦理。

　　(8)經驗收符合要求的采購設備按本條例相關規定納入臺賬，建立卡片等進行日常管理。

　　4、設備狀態標識

　　(1)工程部應對設備狀態進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。

　　(2)設備狀態分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。

　　(3)正常運行中的設備可不予標識。

　　(4)標識的方式方法：

　　設備狀態用標識牌進行標識，標識牌用300mm×150mm×3mm(長×寬×厚)的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上;

　　設備狀態標識牌應在設備狀態確定后，由設備操作人員及時懸掛于應鄧標識設備的顯眼位置;

　　設備狀態改變，標識應隨之改變。

　　5、設備的停用和封存

　　(1)發現下列情況之一，設備應予停用或封存：

　　多余設備，含服務提供有再需要的設備;

　　設備功能已不能滿足提供服務需要的設備。

　　(2)停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態的損壞。

　　(3)工程部應定期(如一個季度)對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性。

　　(5)設備主管人員應填寫設備停用或封存的報批單，經管理處主任批準后實施。

　　6、設備的報廢

　　(1)無修復價值的設備應予報廢。

　　(2)報廢設備應由工程部組織鑒定。參與鑒定的人員應包括：設備主管運行人員/管理處主任等。

　　(3)設備主管人員應填寫《設備報廢審批表》，經公司總經理批準后實施。

　　(4)需報廢設備在未獲得批準、實施前，應懸掛“待報廢”標識。

　　(5)報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸掛“報廢”標識。

　　(6)機電處應將批準的《設備報廢審批表》報公司財務部一份。

　　7、紅旗機房評比

　　(1)工程部主管負責定期組織相關人員對各類機電設備房進行流動紅旗評比。

　　(2)評比內容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀況、設備表面潔凈度、設備性能完好狀況、檢修保養記錄、室內其他設備狀況、總體印象。