不交物業費，全靠搭便車，憑什么說物業服務不到位?

　　在眾多不交物業費的理由中

　　最常聽到的就是物業服務不到位

　　所以才不交!

　　物業服務具有公共性

　　不交物業費不僅侵害了物業公司的利益

　　也侵害了已交費業主的利益

　　是搭便車行為

　　今天我們就來說說

　　不交物業費

　　憑什么說物業服務不到位!

　　(業主不交物業費，法院入戶執行)

　　???

　　不交物業費 法律上得不到支持

　　《最高人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件具體應用法律若干問題解釋》第六條規定：

　　物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　《物業管理條例》第四十一條：

　　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

　　《物業管理條例》第六十四條：

　　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　《民法典》第九百四十四條【業主支付物業費義務】：

　　業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

　　業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　法律上已經說的很明白了，物業按照合同提供質價相符的服務后，業主拒交物業費是違反法律規定的，是得不到法律支持的。

　　(業主不交物業費被拘留)

　　???

　　不交物業費 道德上也站不住腳

　　首先，你不繳費，沒有資格說物業服務不到位。去飯店，沒付錢，看別人吃了，覺得飯店燒的不好，指責飯店，沒這個道理，要說不好，也是交了飯錢的吃了后才有資格，要不然你沒有。

　　物業費也一樣，你不交費，占別人便宜，搭交費業主的便車，你沒有資格說物業不好。如果你非要說物業做的不好，物業也可以說是因為你們不繳費業主造成的，你們不交費，導致服務下降!

　　第二，服務不到位不等于沒有服務。服務存在瑕疵可以要求整改，你享受了服務，不繳費就是違約。比如大家經常網購：一個商品買回來，有點瑕疵，你可以退貨，你也可以要求店家補償。

　　物業服務也是這樣，你一個人說退貨，不行，你不能代表全體業主，你可以要求物業整改或者您還不滿意，起訴物業違約要求減免物業費，看法院怎么判。但是你不能不交物業費，因為物業畢竟提供了服務。

　　???

　　不交物業費 合同上說不過去

　　物業不是萬能的。你所謂的不滿意不能代表全體業主;你所謂的物業服務到位不能憑自己的感覺;你所謂的瑕疵不能憑空捏造;這些都是有依據的，按照物業服務合同來的。

　　作為業主，我們要理性維權，更要明白哪些是物業的責任，而哪些不是物業的責任，物業不是萬能的，任何不基于服務合同來的不滿意、不到位、管理瑕疵，都是站不住腳的，你以為的真的不是你以為的!

　　物業人真的不容易，一年365天，每天守護業主們的家園，最希望的就是得到大家的認可，你不交物業費，他們可能就發不出工資。

　　如果您真覺得物業有什么地方做的不滿意的，可以和物業溝通解決，我相信一個好物業是不會對業主的訴求置之不理的，同樣希望業主能理解物業人的艱辛，交納物業費是每個業主應盡的責任和義務!

　　???

　　這些與物業無關

　　1、業主以房屋漏雨，窗戶透氣、透風等質量問題為由，拒交物業費。

　　此理由，在廣大物業小區中是普遍存在的，也成為了不交物業費業主的最大理由。其實，房屋質量問題是房屋建設單位的責任，與物業公司是無任何關系的。

　　有一種情況，業主認為房屋建設單位與物業公司是一家，在出現房屋質量問題時，拒交物業費。雖然“同是一家”，但也是獨立核算的母子公司，誰的責任還要誰承擔，不能因為"母親"犯了法，而讓“兒子”坐牢，這于理于法都不通。

　　2、未享受服務，如空房未住，電梯不坐。

　　空房的產權也是業主的，你不到小區住、不乘坐電梯，不能以沒有享受這些權利為由而不履行作為業主應盡的繳納物業費的義務。

　　3、鄰居出租房屋，感覺不安全。

　　出租房屋是業主的權利，物業無權干涉，但業主以這個理由拒交物業費，實在有些牽強。

　　4、小區里有人養大型犬，還有養家禽的。

　　有小區個別業主養大型犬和家禽，影響到其他業主。此情況，物業公司只能制止，同時上報有關部門，但無執法權。

　　5、暖氣不熱。

　　此事真的與物業無關。供暖是供暖企業與業主之間因購買熱商品而形成的買賣關系。如果暖氣不熱，按照供熱條例，業主應找供暖企業解決，也許會有房屋建設單位的責任，但與物業一點關系都沒有。

　　6、鄰居私改煙道返味。

　　屬于鄰居關系問題，業主應通過社區調解或法律維權。物業公司發現后要制止，但無執法權。

　　7、前樓樓層擋光。

　　業主可通過《民法典》維權，找規劃部門和行政執法部門解決。

　　8、商鋪燈光或噪音、排氣污染。

　　業主可通過《民法典》維權，并找政府相關部門解決。

　　9、私自拆改房屋結構，出現問題時房屋建設單位不予維修。

　　這與物業也無關。

　　10、有業主因為孩子被鄰居的小狗嚇到，要求物業公司減免物業費。

　　業主應通過公安部門解決此事。

　　11、無理拒交。

　　有業主因房屋質量問題連電梯費也拒交;有的因家中失火，物業未及時發現而拒交……

　　但更多的時候，一些五花八門的理由與物業無關。

　　???

　　這些物業應該管

　　1、樓道衛生打掃不徹底。樓道衛生是物業的服務范圍，物業應加強管理。

　　2、小區綠化不及時，綠地內雜草清理不及時。物業應根據季節及時綠化，并對園區公共綠地的花草樹木進行精心維護。

　　3、小區雨天路面積水清掃不及時，雪天積雪未及時清掃。小區內公共衛生，物業應及時清理。

　　4、小區路燈、樓道燈損壞未及時維修。屬于物業公司責任。

　　???

　　這些得看情況

　　1、家中被盜。

　　此問題有一個責任區分，如果業主自家硬件設施不完善，則與物業無關，因為物業巡邏的只是公共區域;

　　如果行竊者是從正門進入，物業做到了登記，可進入者提供的是假證件，或者行竊者盜走的是非常難發現的小物件，與物業無關;

　　行竊者進門時物業未做登記，導致業主被盜，物業負一定責任。

　　2、車輛被劃傷。

　　這得看物業如何收費。

　　如果停在車庫內，按照合同物業只提供衛生打掃、用電照明等服務，車輛劃傷物業不負責任;

　　車停在自律停車場被劃傷，物業不負責任;

　　如果合同中物業有保管義務，物業公司要按比率賠償。

　　3、各種設施設備老化后，物業無錢更換。

　　正常情況下，小修應由物業直接進行;

　　如果中、大修就要動用小區維修資金，需要業委會進行申請。

　　但目前來說，一些物業公司收取上來的物業費可能只夠維持人員開支和日常費用，到維修設備設施時也真就沒錢了。

　　結論：

　　不交物業費，

　　只會造成惡性循環，

　　最終雙輸!

篇2：不交物業費開發商不交房無法律依據

王先生買了一套商品房,在交清購房款之后,按照合同約定接到了開發商的入住通知。但是在開發商的入住通知上,王先生發現了物業費的交費通知,上面明確要求,如果王先生不交納物業費用的情況下,是不能入住的。王先生覺得這個物業費的收費價格不合理,因此拒絕交納,而開發商又拒絕交房,雙方僵持不下。

部分開發商在交付房屋時,要求購房者以先行支付物業費、水電氣開通費、契稅、公共維修資金等作為入住條件。開發商的上述要求是沒有法律根據的。物業費是物業管理公司基于物業管理合同向業主收取的管理費用,應由物業管理公司向業主收取,而不應由開發商收取。水電氣的建設費用及開通費,由相應機構(自來水公司、供電公司、燃氣集團)向開發商收取,開發商在銷售房屋時已將上述費用計算在銷售價格中,所以開發商不應再向購房者收取上述費用。契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務部門繳納的稅金,除購房者委托開發商辦理房屋過戶手續外,契稅不應由開發商收取。公共維修資金是指住戶交納的專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造費用,歸全體業主所有。公共維修資金一般由開發商代收,交至房地產主管部門代為管理,但開發商不得將收取公共維修資金作為房屋交付條件。開發商以交納上述費用作為房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,應由開發商承擔相應逾期交房的違約責任。

按《商品房買賣合同》的約定,開發商作為房屋出賣人負有按期交付房屋的義務。依據合同法第67條規定,當事人互負債務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。依據合同約定和上述法律規定,除合同中約定以購房者支付相應費用(包括:契稅、公共維修資金、產權登記費、物業管理費、證件印花稅、測量費、水電開通費,其中開發商收取測量費、水電氣開通費為非法收費)作為房屋交付條件的,開發商不得以購房者先行支付相應費用作為房屋交付條件。本案中,李先生雖有物業費交納義務,但權利人應為物業管理公司,而非開發商,也就是說李先生對開發商并不負物業費交納義務,開發商以此作為房屋交付條件,屬違約行為,如因此造成逾期交房,開發商應承擔逾期交房的違約責任。

綜上所述,開發商和消費者之間存在的是房屋買賣關系,雙方對房屋買賣過程互相負有權利和義務。而在這一法律關系之外的事情,比如說收取物業費,或者其他費用,并不是開發商的職責,除非有合同條款約定,以此作為交房條件,是沒有法律依據的。因此,在這里提醒這樣的開發商,不要越俎代庖,履行好自己交房的義務才是贏得消費者信賴的根本。 (作者系本刊法律顧問、上海市東方正義律師事務所主任、律師黃可磊)

篇3：物業業主那些事:服務待提高 交不交物業費

　　物業與業主那些事--服務待提高，交不交物業費？

　　20**年8月29日，鐵嶺市清河區銀達物業管理公司與鐵嶺市清河區繁榮小區業主尹某在鐵嶺市清河區簽訂了物業管理合同一份，雙方約定：業主尹某作為甲方將其住宅交由銀達物業管理公司進行物業管理，委托事項為：房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理；房屋建筑本體的維修、養護、管理和運行服務；本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施及配套服務設施的維修、養護和管理；公共環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運等8項。合同期自當日起至20**年8月29日止。管理服務費用為每月每平方米建筑面積0.20元。合同簽訂后銀達物業管理公司即實施物業管理服務至今。但尹某自20**年9月份至20**年12月末期間的物業管理費拖欠未交，金額為718.00元。

　　銀達物業管理公司多次催繳尹某的物業費，尹某遲遲不交，無奈之下，銀達物業管理公司將尹某告上了法庭。

　　鐵嶺市清河區人民法院受理了此案，法院認為：銀達物業管理公司和尹某簽訂的物業管理合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，應為有效。銀達物業管理公司履行了合同義務，尹某應給付物業管理費用。

　　銀達物業管理公司的訴訟請求合法有據，銀達物業管理公司在服務過程中未完善之處，應盡快加以完善，但不能因此成為業主拒交物業管理費的理由。銀達物業管理公司對合同約定的環境衛生的清潔服務亦應積極采取有效措施提高服務水準。

　　為此，鐵嶺市清河區人民法院依照《合同法》第六十條之規定，判決尹某于本判決生效后三日內給付原告鐵嶺市清河區銀達物業管理公司物業管理費718.00元。

　　鐵嶺市清河區人民法院民一庭法官于松洋表示，由于我國物業管理方面的法律制度不太健全，在審理類型各異的物業管理糾紛案件中，存在適用法律困難、爭議頗多的情況。在物管企業起訴業主拒交物管費的案件中，不少業主以物管企業服務質量差、管理水平低作為抗辯理由，要求少交或不交。物業管理服務質量指標屬于軟性指標，對于物業管理質量的好壞沒有統一的量化考評標準，物業管理法規和物業管理合同又不可能對此作出詳細的規定，因此法院在審理此類案件時存在一定難度。

　　于松洋認為，該類案件的實質是服務與收費之間的矛盾，業主希望服務質量高、收費標準低，而物管企業希望多收費用。要調和這對矛盾，可由相關部門對物業服務的內容根據提供服務的強度、效果、附加值等進行分類定級，將收取的費用與級別相對應。對于服務質量的評判可引入第三方監督。此外，業主與物管公司簽合同時，合同內容應盡量細化，以避免糾紛的發生，或發生糾紛時訴訟依據的模糊或缺失。

　　沈陽市于洪區人民法院法官王忠澤說，物業管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業管理缺乏相應的法律規范，在審理這些新類型案件中，難免出現適用法律不一或困難的情況。以法律規范的形式規范物業管理行為，保護業主、物業管理公司、房地產開發商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業管理健康發展的要求。因此，有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程，使物業管理行為真正納入法治化的軌道，也便于給人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。

　　而這類案件又具有群體性糾紛的潛在因素，由于糾紛的原因通常是物管費的交納、物業管理質量等涉及小區全體業主利益的共性問題，而業主多處于同一背景，會形成共同的利益圈。在發生糾紛時，業主對糾紛達成一定共識，會通過群體性行為的方式進行訴訟。

　　這樣就導致此類案件調解難度大、判決率高。雖然于洪區法院對這類案件能夠多以調解結案，但是從目前這類案件整體結案情況看，物業管理糾紛案件能調解的少，多是以判決結案。大致有兩方面的原因導致調解工作難度大，調解率低：其一，業主與物業管理企業往往矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，雙方也難以達成調解協議；其二，由于糾紛大多涉及小區業主的共同性問題，物管企業擔心調解退讓后導致連鎖反應。