物業(yè)服務(wù)合同糾紛中存在的主要問題

　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理服務(wù)合同，則是由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于對管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理內(nèi)容進(jìn)行約定及業(yè)主按規(guī)定繳納物業(yè)管理費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行有償服務(wù)的權(quán)利、義務(wù)相一致的書面約定。物業(yè)管理服務(wù)合同一般是以某某小區(qū)為一個物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域。

　　從物業(yè)管理服務(wù)合同的合同相對性來講，表面上是指業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合同關(guān)系，但從實際生活中及審判實踐中來看，它除上面的主體外，它還涉及到方方面面的情況，包括小區(qū)開發(fā)商、地方政府相關(guān)部門，其他物業(yè)承租人、借用人、或物業(yè)使用人等等。

　　物業(yè)服務(wù)中存在的主要問題

　　近年來，隨著國家經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會的不斷進(jìn)步，人民群眾生活水平的不斷提高，城市化建設(shè)的不斷擴(kuò)大，各種住宅小區(qū)像雨后春筍一般不斷增加，各方在權(quán)力和利益的驅(qū)使下，物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛也大量產(chǎn)生，就筆者所在庭20**年至今年8月份受理的該類案件達(dá)到74件(注：該庭收案只占全院四分之一不到)，大部份案件(68%)在審判人員的主持調(diào)解下雙方達(dá)成了諒解后原告撤回起訴。歸納他們引起糾紛的原因和存在的問題主要有以下幾種：

　　1.開發(fā)商只注重建設(shè)，忽視房屋質(zhì)量和后續(xù)物業(yè)管理。

　　開發(fā)商在銷售商品房時大多對小區(qū)的各種優(yōu)勢如環(huán)境、小孩上學(xué)、離城市中心距離、就醫(yī)方便、公共綠地、公共設(shè)施等等通過廣告形式大肆宣傳，促使主業(yè)購買。一旦商品房銷售完后，將小區(qū)通過前期物業(yè)管理合同甩給物業(yè)服務(wù)企業(yè)(該物業(yè)服務(wù)企業(yè)有些是開發(fā)商聘請、委托來的，有些則是開發(fā)商下屬企業(yè))，對房屋質(zhì)量、公共設(shè)施未完工、配套設(shè)施的完善再也不管了，而引起糾紛后開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)又互相扯皮、推諉，給業(yè)主帶來不便和損失。

　　2.政府管理滯后，未成立業(yè)主委員會。

　　每個小區(qū)根據(jù)屬地管理原則，歸屬某某街道、某某社區(qū)管理，在未形成小區(qū)前，均由居委會負(fù)責(zé)管理，成立小區(qū)后就變成都不管了。開發(fā)商房屋賣完交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，走人不管，居委會因小區(qū)業(yè)主來自五湖四海，人雖居住在小區(qū)，但戶籍和工作單位均不在轄區(qū)，無法管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖與業(yè)主有前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，但僅僅對物業(yè)進(jìn)行管理、服務(wù)。由此可見，開發(fā)商、社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此期間，誰都無法對小區(qū)進(jìn)行有效管理，這時就需要相關(guān)政府部門，如房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處出面指導(dǎo)成立業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使權(quán)利，這也是我國物業(yè)管理條例的規(guī)定。

　　3.主管部門不作為，只收費不辦事、不監(jiān)督。

　　小區(qū)形成之前，在開發(fā)商建設(shè)、銷售過程中，有許多相關(guān)職能部門在收費、監(jiān)督，如質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量監(jiān)督，房地產(chǎn)主管部門收取質(zhì)量保證金，房屋維修基金，環(huán)保部門監(jiān)督小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)并收取相關(guān)費用。但小區(qū)一旦形成，開發(fā)商一撤走，上述等等相關(guān)部門也就萬事大吉，出現(xiàn)問題都推倒開發(fā)商身上，去找開發(fā)商處理，好象他們不是職能部門，他們變成了收費公司，至使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛，物業(yè)要收費，業(yè)主則認(rèn)為問題不解決只能拖欠物業(yè)費引起相關(guān)部門重視。

　　4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)不到位，工作不規(guī)范。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。目前有些物業(yè)公司雖有獨立的法人資格，但其開展服務(wù)的區(qū)域太大，跨市、縣服務(wù)，有的甚至跨省，導(dǎo)致某一具體小區(qū)工作中存在的問題得不到具體、及時的解決。其分支機構(gòu)工作人員責(zé)任不強，培訓(xùn)不到位，素質(zhì)不到位，溝通能力不強，將物業(yè)管理服務(wù)理解為只收費、管理，缺乏服務(wù)意識，特別是有的需要與相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)解決的，起不到協(xié)調(diào)作用，如與業(yè)主委員會溝通，加強監(jiān)控、公共設(shè)施的保護(hù)，與房屋維修基金管理部門協(xié)調(diào)，爭取維修基金對已過質(zhì)保期及公共設(shè)施的維修。

　　5.業(yè)主事不關(guān)己，高高掛起，缺乏大局意識。

　　俗話說院榮我榮，院恥我恥，作為小區(qū)的業(yè)主，對整個小區(qū)的環(huán)境、安全、幸福指數(shù)都涉及到每個業(yè)主的切身利益。在所有引起物業(yè)管理服務(wù)合同的糾紛中，有的是因為房屋質(zhì)量問題引起，有的是因為公共設(shè)施安全問題引起，有的是因小區(qū)整個的安全問題引起的，而有的卻是因個人私利未達(dá)到而引起的，如裝防盜網(wǎng)不符合規(guī)范被物業(yè)公司制止的、有改變房屋用途影響公眾被物業(yè)公司制止的，有因小孩損壞公共設(shè)施被物業(yè)公司制止的、由此產(chǎn)生對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿，故意拖欠物管費。

　　以上是引起物業(yè)服務(wù)合同糾紛的主要原因和存在的問題，也不排除其他特殊原因。

篇2：淺談物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險防范及糾紛解決

　　淺談物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險防范及糾紛解決

　　談物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險防范與糾紛解決

　　物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動的依據(jù)，其地位非常重要，它對明確雙方的權(quán)利與義務(wù)以及規(guī)范物業(yè)管理活動起到了不可替代的作用。物業(yè)服務(wù)合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。我國《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律法規(guī)中明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同必須采用書面形式。

　　近年來，在我國的司法實踐中，由物業(yè)服務(wù)合同引起的物業(yè)管理糾紛開始呈現(xiàn)大幅上升的趨勢。物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險防范和糾紛解決開始引起業(yè)內(nèi)同仁的關(guān)注。

　　一、物業(yè)服務(wù)合同的風(fēng)險類別及防范

　　物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險從訂立和發(fā)展來看，可以分為前期物業(yè)管理的合同風(fēng)險與日常物業(yè)管理的合同風(fēng)險。在司法實踐中合同風(fēng)險主要發(fā)生在訂立過程和履行過程。由于訂立物業(yè)服務(wù)合同時雙方缺乏充分的調(diào)查研究，所以往往容易給今后留下隱患。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險大致有如下幾類需要重點注意。

　　風(fēng)險一：物業(yè)承接查驗引起的風(fēng)險

　　物業(yè)的承接查驗關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的管理，由此產(chǎn)生的風(fēng)險不可忽視。為防范這種風(fēng)險一物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立前期合同時，就一定要對承接查驗的內(nèi)容及法律責(zé)任約定清楚，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，嚴(yán)格按照承接查驗的相關(guān)規(guī)定操作。

　　風(fēng)險二：在銷售房屋時開發(fā)商不當(dāng)?shù)某兄Z引起的風(fēng)險

　　現(xiàn)實中，開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，給購房者承諾了贈送物業(yè)費、贈送閣樓、免物業(yè)費等。這些不當(dāng)承諾給物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發(fā)的風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訂立合同前應(yīng)該充分調(diào)查了解并與開發(fā)商進(jìn)行必要溝通，在訂立合同時將有關(guān)事項約定清楚。

　　風(fēng)險三：物業(yè)服務(wù)合同期限方面所引起的風(fēng)險

　　物業(yè)服務(wù)合同期限方面規(guī)定較為簡單，這類風(fēng)險來自對物業(yè)服務(wù)合同期限的理解不同，在實踐中要多與業(yè)主溝通，了解對方對期限方面的確切認(rèn)知。

　　風(fēng)險四：在專項維修資金方面約定不清引起的風(fēng)險

　　專項維修資金在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)專款專用，不得以其它事由挪用。物業(yè)專項維修資金法律、法規(guī)有明確規(guī)定，物業(yè)的專項維修資金在前期管理階段由開發(fā)商承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中明確，并及時跟蹤資金的到位情況。

　　風(fēng)險五：物業(yè)管理用房在合同中約定不清引起的風(fēng)險

　　物業(yè)管理用房在物業(yè)管理早期介入時就應(yīng)考慮，管理用房的落實影響到物業(yè)管理工作能否順利開展。因此，在簽訂合同時，應(yīng)該約定明確，并跟蹤落實。

　　風(fēng)險六：前期物業(yè)管理質(zhì)量、費用引起的風(fēng)險

　　在物業(yè)管理活動中業(yè)主關(guān)心的重點是物業(yè)服務(wù)是否質(zhì)價相符，因此合同應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)費用。為防止這方面引起的風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)遵照市場規(guī)律，根據(jù)管理的項目與企業(yè)自身條件確定合理的價格，切忌為了取得項目以低價投標(biāo)，影響到物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量而引起糾紛。

　　風(fēng)險七：違約責(zé)任約定不當(dāng)引起的風(fēng)險

　　違約條款是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，如果約定不清，一旦發(fā)生糾紛，受損最大的應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此類風(fēng)險主要是來自司法程序方面。在司法實踐中，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很多時候會成為重罰的對象。所以在訂立合同時應(yīng)當(dāng)認(rèn)真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時可以借助法律專家。

　　除了上述所說的前期物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理活動中，還存在著兩種風(fēng)險：訂立合同時約定不清引起的風(fēng)險和合同履行過程中引起的風(fēng)險。這里重點提一下第二種風(fēng)險。在合同履行過程中引起合同風(fēng)險的因素是多方面的，這種風(fēng)險主要在于合同內(nèi)容履行以及合同續(xù)訂和解除方面。作為物業(yè)管理的專業(yè)機構(gòu)，與業(yè)主發(fā)生此類糾紛責(zé)任一般來說主要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同中加強與業(yè)主的溝通是必不可少的。

　　二、物業(yè)服務(wù)合同糾紛的特點及糾紛解決

　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛具有如下一些特點：

　　1）糾紛的群體性

　　隨著我國城市化進(jìn)程的發(fā)展，大量的人口聚集到城市里，城市市區(qū)人口居住密集。物業(yè)管理的糾紛往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個小區(qū)的業(yè)主，利益的共同性會使業(yè)主很自然地聯(lián)合起來，形成群體性糾紛，因而規(guī)模會很大，且矛盾激烈。

　　2）法律關(guān)系錯綜復(fù)雜

　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間、與業(yè)委會之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)使用人之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。這些糾紛使法律關(guān)系變得非常復(fù)雜，糾紛的類型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業(yè)管理中業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及開發(fā)商之間的關(guān)系交織在一起。再例如，物業(yè)管理法律關(guān)系區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的交叉。

　　3）物業(yè)服務(wù)收費糾紛占比例最大

　　物業(yè)服務(wù)收費案件在物業(yè)管理糾紛案件中所占的比例最大。此類案件訴訟標(biāo)的較小，法律關(guān)系相對要簡單，但實際處理過程中，卻有很多問題難以解決。

　　4）業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾成為焦點

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由開發(fā)商來確定，會出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一體化的情況。尤其是父子關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是導(dǎo)致業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的焦點。

　　5）侵犯物業(yè)共用部位和設(shè)施的糾紛成為熱點

　　物業(yè)管理主要是針對物業(yè)的共有部分或者設(shè)施設(shè)備所進(jìn)行的維修養(yǎng)護(hù)，此類業(yè)務(wù)也構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)的基本業(yè)務(wù)。我國雖然出臺了物權(quán)法，但是在法律層面上，我國的法律體系仍未完善，比如停車場的歸屬問題仍未明確。法律的不足必然導(dǎo)致此類糾紛的出現(xiàn)。

　　6）物業(yè)的專項維修基金的糾紛也開始顯現(xiàn)

　　物業(yè)的專項維修資金屬于全體業(yè)主所有，但是法律的缺失、執(zhí)法不到位，以及業(yè)主不能及時了解到專項維修資金的使用情況，增加了此類糾紛產(chǎn)生的幾率。

　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因多種多樣，比如說法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理不力，業(yè)主或者使用人對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的過高期望，糾紛當(dāng)事人缺乏法律意識以及受到不良意識的影響等。針對產(chǎn)生的原因不同，我們在實踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協(xié)商、調(diào)解、經(jīng)濟(jì)仲裁、經(jīng)濟(jì)訴訟等。

　　對于因服務(wù)質(zhì)量引起的糾紛，解決時首先是通過協(xié)商、調(diào)解的方式，不到必要時盡量不選擇訴訟方式。經(jīng)濟(jì)仲裁應(yīng)該是解決糾紛的較好的方式。為增強業(yè)主或物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)管理方面的法律意識，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平時的工作中，就應(yīng)當(dāng)在社區(qū)內(nèi)宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī)，還可通過社區(qū)文化活動的開展，有意識地加強對不良意識和風(fēng)氣的糾正。

篇3：企業(yè)終止無固定期限勞動合同引發(fā)的糾紛

　　企業(yè)終止無固定期限勞動合同引發(fā)的糾紛

　　案例簡介

　　黃某于1995年8月2日與某合資企業(yè)簽訂了無固定期限的勞動合同。合同約定，"雙方可提前一個月通知對方終止勞動合同，依據(jù)《勞動法》的規(guī)定無須支付經(jīng)濟(jì)補償金。"黃某在聘任期間的工資為每月2500元。1998年以后，由于企業(yè)管理混亂，經(jīng)營狀況不良，遂于1998年7月5日對黃某作出了終止勞動合同的通知。通知稱，鑒于公司目前的經(jīng)營狀況和原簽訂的勞動合同中的約定，現(xiàn)提前一個月通知你與公司的勞動合同將于1998年8月5日終止。接到通知后，黃某要求公司支付7500元的經(jīng)濟(jì)補償金。公司以勞動合同有約定為由，拒絕了黃某的要求，于是黃某向地方勞動爭議仲裁委員會提起申訴。

　　處理結(jié)果

　　勞動爭議仲裁委員會經(jīng)過調(diào)查后認(rèn)為，合同中約定的"提前一個月通知對方終止合同無須支付經(jīng)濟(jì)補償金"的條款無效，公司應(yīng)按黃某在該單位的工作年限(3年)發(fā)給3個月的經(jīng)濟(jì)補償金，計7500元。

　　案例評析

　　《勞動法》第二十三條規(guī)定，"勞動合同期滿或者當(dāng)事人約定的勞動合同終止條件出現(xiàn)，勞動合同即行終止。"勞動部發(fā)[1995]309號《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國勞動法〉若干問題的意見》第三十八條規(guī)定，"勞動合同期滿或當(dāng)事人約定的勞動合同終止條件出現(xiàn)，勞動合同即行終止，用人單位可以不支付勞動者經(jīng)濟(jì)補償金。國家另有規(guī)定的，可以從其規(guī)定。"但是，勞部發(fā)[1995]309號第二十條又規(guī)定，"無固定期限的勞動合同不得將法定解除條件約定為終止條件，以回避解除勞動合同時用人單位應(yīng)支付勞動者經(jīng)濟(jì)補償?shù)牧x務(wù)。"

　　本案中，該合資企業(yè)正是把法律規(guī)定的提前30日解除勞動合同的程序當(dāng)作了終止合同的約定條件，這是一種回避法律義務(wù)的行為，勞動合同中的這種約定顯然無效。

篇4：最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題解釋

(20**年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過)
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于20**年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現(xiàn)予公布,自20**年6月1日起施行。
二○○三年四月二十八日
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律,結(jié)合民事審判實踐,制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。

第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售