為進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)生宿舍維修工作,確保維修工作有效開(kāi)展,創(chuàng)造安全、舒適的生活、休息環(huán)境,特作如下規(guī)定:
一、維修工作的管理
1.學(xué)生宿舍的維修管理工作由公寓中心各樓樓長(zhǎng)具體負(fù)責(zé)。
2.各樓樓長(zhǎng)根據(jù)學(xué)生宿舍的實(shí)際情況,對(duì)有關(guān)設(shè)施狀況和部位進(jìn)行定期檢查,建立主動(dòng)性查報(bào)和學(xué)生、其他工作人員查報(bào)相結(jié)合的信息反饋系統(tǒng)和收集匯總系統(tǒng)。
3.室內(nèi)照明燈具、電路、門(mén)窗、玻璃、家具、床等設(shè)施損壞,由舍長(zhǎng)到值班室報(bào)修,樓長(zhǎng)接到報(bào)修應(yīng)核實(shí)情況后及時(shí)維修。
4.公共場(chǎng)所的水電暖、玻璃等設(shè)施損壞,由樓長(zhǎng)和保潔員每天檢查,發(fā)現(xiàn)損壞后及時(shí)報(bào)修。
5.維修材料購(gòu)進(jìn)要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格報(bào)批手續(xù),一旦出現(xiàn)不符合規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的情況,要分別追究采購(gòu)、驗(yàn)收、保管等各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)事人的責(zé)任。
6.維修材料的領(lǐng)用須經(jīng)中心領(lǐng)導(dǎo)同意,在填寫(xiě)由維修班長(zhǎng)、領(lǐng)用人和中心主任三者簽字的出庫(kù)單后,方可領(lǐng)用。
二、維修工作的要求
1.嚴(yán)格維修材料管理制度,維修材料從采購(gòu)、出庫(kù)到使用,都要本著科學(xué)、節(jié)約的原則,要合理使用,努力降低消耗,減少浪費(fèi)。
2.嚴(yán)格維修登記制度,學(xué)生報(bào)修要認(rèn)真登記,各樓樓長(zhǎng)根據(jù)維修登記報(bào)告分管區(qū)域維修人員,每一項(xiàng)維修完畢后,維修人員要填寫(xiě)設(shè)施維修回訪單讓學(xué)生簽字,并在維修登記本上詳細(xì)地作好登記,以備核查。
3.嚴(yán)格維修用工制度,要按照“區(qū)域包干,責(zé)任到人”的基本要求,努力減少窩工、廢料現(xiàn)象,提高用工效率和質(zhì)量。
4.嚴(yán)格維修監(jiān)督制度,要加強(qiáng)與學(xué)生的聯(lián)系與溝通,自覺(jué)接受廣大學(xué)生和學(xué)生“自管會(huì)”的監(jiān)督,認(rèn)真聽(tīng)取廣大學(xué)生的意見(jiàn)和建議,不斷提高維修工作的時(shí)效和質(zhì)量。
5.對(duì)當(dāng)天維修工作,本樓應(yīng)有專(zhuān)門(mén)人員對(duì)報(bào)修單位進(jìn)行回訪,并認(rèn)真填寫(xiě)回訪材料。
篇2：探討物業(yè)維修和物業(yè)維修制度
探討物業(yè)維修和物業(yè)維修制度
目前，在物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策、服務(wù)合同、維修協(xié)議等文件中，經(jīng)常出現(xiàn)有關(guān)維修的名稱和術(shù)語(yǔ)。由于與維修相關(guān)的概念較多，而這些概念含義有的相似，而有的則相差甚遠(yuǎn)。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，對(duì)這些概念的使用如有不慎，可能會(huì)引起不同的認(rèn)識(shí)，也可能會(huì)引發(fā)矛盾和糾紛，因此，有必要對(duì)物業(yè)維修的一些基本概念加以界定。筆者根據(jù)物業(yè)維修管理的實(shí)際情況，就物業(yè)管理活動(dòng)中的維修概念和與之相關(guān)的維修制度加以分析說(shuō)明，供探討。
一、物業(yè)管理活動(dòng)中的維修概念問(wèn)題
在現(xiàn)代物業(yè)管理活動(dòng)中，維修是人們經(jīng)常見(jiàn)到或使用的一個(gè)概念。在日常活動(dòng)中，人們常會(huì)說(shuō)對(duì)某某物業(yè)進(jìn)行維修。這里，維修通常被理解為三種意思，其一是檢查、維護(hù)和修理等綜合性活動(dòng)；其二是除檢查、維護(hù)和修理外，常常還包括改造、更新等變更性活動(dòng)；其三是修理，即恢復(fù)性活動(dòng)。
事實(shí)上，我們通常所說(shuō)的維修被理解為上述三種意思的是較為普遍的。由于這三種維修的概念所包含的內(nèi)容、性質(zhì)、目的和活動(dòng)所產(chǎn)生的效果是相差甚遠(yuǎn)的，因此，當(dāng)人們對(duì)于維修概念存在不同的認(rèn)識(shí)時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)矛盾和糾紛。
為此，本文想通過(guò)理論上的分析探討，對(duì)維修的概念等提出初步認(rèn)識(shí)，探索解決這一問(wèn)題的途徑。
二、物業(yè)損耗與損耗補(bǔ)償
物業(yè)損耗是客觀存在的，是導(dǎo)致物業(yè)需要維修的主要因素，因此，在討論維修概念之前，先分析物業(yè)損耗的成因和損耗補(bǔ)償?shù)葍蓚€(gè)基本問(wèn)題。
（一）物業(yè)的損耗成因。
我們知道，根據(jù)"磨損理論"，機(jī)器設(shè)備在使用過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生兩種磨損現(xiàn)象，即有形和無(wú)形磨損。類(lèi)似地，物業(yè)中的建筑物和設(shè)備在使用過(guò)程中，也同樣存在著兩種損耗現(xiàn)象，一是有形損耗，另一是無(wú)形損耗，而且這些損耗會(huì)使物業(yè)貶值。
有形損耗是指物業(yè)在使用或閑置過(guò)程中，由于氧化、腐蝕等自然力的作用和磨擦、震動(dòng)、非規(guī)范使用等引起的實(shí)體損耗和使用價(jià)值下降，在經(jīng)濟(jì)上表現(xiàn)為物業(yè)的貶值。
無(wú)形損耗是指物業(yè)在使用或閑置過(guò)程中，由于勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高而使生產(chǎn)相同的物業(yè)成本相應(yīng)降低，或在相同的成本下，由于新技術(shù)的應(yīng)用而出現(xiàn)了性能更先進(jìn)或功能更完善的物業(yè)，原物業(yè)在經(jīng)濟(jì)上就表現(xiàn)為技術(shù)性貶值和功能性貶值。
（二）物業(yè)損耗特點(diǎn)。
物業(yè)的損耗有三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)的損耗具有復(fù)雜性，即造成損耗的原因復(fù)雜，在實(shí)體損耗方面，表現(xiàn)為自然力作用的、機(jī)械磨損的、負(fù)荷過(guò)量的、人為損壞的等等；在經(jīng)濟(jì)損耗方面，表現(xiàn)為功能性、技術(shù)性、需求性、經(jīng)營(yíng)性等的損耗。二是物業(yè)的損耗具有快慢性，即物業(yè)由于建造質(zhì)量、使用條件、維修活動(dòng)等原因，物業(yè)的損耗速度將有快有慢。三是物業(yè)的損耗具有單向性，即如果人們不予以補(bǔ)償，物業(yè)將一直損耗下去，直到在物質(zhì)上喪失使用價(jià)值，在經(jīng)濟(jì)上貶值殆盡。為此，要使物業(yè)保值和增值，就要針對(duì)這三個(gè)特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行物質(zhì)補(bǔ)償和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
（三）物業(yè)的損耗補(bǔ)償。
物業(yè)因損耗而降低其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，在物業(yè)管理范疇內(nèi)，人們只有通過(guò)維修活動(dòng)的物質(zhì)補(bǔ)償和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，使物業(yè)因損耗帶來(lái)的貶值得到補(bǔ)償，才能使物業(yè)保值增值。
三、損耗和補(bǔ)償與有關(guān)概念之間的關(guān)系
物業(yè)損耗和損耗補(bǔ)償與物業(yè)維修相關(guān)的保值增值、科技貢獻(xiàn)率、使用壽命等概念之間存在著密切關(guān)系，為了能更加準(zhǔn)確地闡述維修概念，還需進(jìn)一步地分析這種關(guān)系。
（一）物業(yè)的保值增值。
物業(yè)損耗的基本特點(diǎn)就是單向性，因此，為確保物業(yè)正常的使用功能和良好的使用性能，就應(yīng)對(duì)投入使用的物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，其主要表現(xiàn)形式就是物業(yè)維修。通過(guò)維修這一物業(yè)再生產(chǎn)活動(dòng)，可使物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)形成為物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而為物業(yè)的保值奠定了基礎(chǔ)；另外，維修還可以從專(zhuān)業(yè)技術(shù)形成先進(jìn)的生產(chǎn)力，從而通過(guò)科技的貢獻(xiàn)形成物業(yè)的新增價(jià)值，使物業(yè)的增值成為可能。
（二）物業(yè)維修科技貢獻(xiàn)率。
這里，簡(jiǎn)稱為科技貢獻(xiàn)率，它是指維修所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值與維修實(shí)際投入的成本費(fèi)用之比。具體地說(shuō)，是指維修人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)勞動(dòng)所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值與維修實(shí)際投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用的比值。有技術(shù)指導(dǎo)的維修活動(dòng)通常要比沒(méi)有指導(dǎo)的效果要好，這是顯而易見(jiàn)的，尤其是對(duì)于技術(shù)含量高的物業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此。
通常情況下，維修所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值要比維修所需費(fèi)用要大。這是因?yàn)椋ㄟ^(guò)人們對(duì)掌握的科學(xué)技術(shù)知識(shí)的運(yùn)用，提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低了維修成本，加快了維修速度，使物業(yè)損耗的價(jià)值得以補(bǔ)償，保持或恢復(fù)了安全、方便和舒適的物業(yè)環(huán)境，這些都可體現(xiàn)在運(yùn)用科技知識(shí)轉(zhuǎn)化為物業(yè)的新增價(jià)值之中。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，科技貢獻(xiàn)率在物業(yè)維修活動(dòng)中是顯而易見(jiàn)的，如請(qǐng)專(zhuān)業(yè)維修單位來(lái)維修物業(yè)，除工資、材料、稅收等成本費(fèi)用外，維修單位還要根據(jù)技術(shù)的易難程度和壟斷程度來(lái)測(cè)算利潤(rùn)，而利潤(rùn)的大小，在很大程度上取決于專(zhuān)有技術(shù)和專(zhuān)業(yè)技巧的掌握和使用。
（三）物業(yè)的使用壽命。
物業(yè)損耗的另一特點(diǎn)就是快慢性，物業(yè)損耗的快，其使用壽命就短；反之，物業(yè)損耗的慢，其使用壽命就長(zhǎng)。由于可見(jiàn)，物業(yè)的使用壽命與物業(yè)損耗成反比，因此，人們希望物業(yè)的損耗越慢越好。首先，物業(yè)損耗與建造質(zhì)量有關(guān)，因此，人們應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收等環(huán)節(jié)要把好關(guān)，確保物業(yè)在投入使用前就具有良好的質(zhì)量。其次，物業(yè)損耗與使用條件有關(guān)，規(guī)范的使用和良好的使用條件對(duì)物業(yè)損耗具有極大的影響。再次，物業(yè)的長(zhǎng)期性決定了物業(yè)維修活動(dòng)的必要性，因此，要減慢或降低物業(yè)損耗，就要進(jìn)行維修活動(dòng)；維修質(zhì)量越高，則降低損耗的效果越好。
四、物業(yè)維修的基本概念
從上述分析中可以知道，要減少和補(bǔ)償物業(yè)損耗，就要通過(guò)維修活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目的。而物業(yè)維修是一個(gè)大概念，是由一些基本技術(shù)措施組成的。因此首先來(lái)探討一下物業(yè)維修的基本概念。
（一）基本概念。
物業(yè)維修是指維持和恢復(fù)規(guī)定功能和狀態(tài)，確定和評(píng)估實(shí)際功能和狀態(tài)的技術(shù)措施。在維修基本概念中，維持規(guī)定功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的維護(hù)；恢復(fù)規(guī)定功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的修理；確定和評(píng)估實(shí)際功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的檢查。
（二）規(guī)定功能。
規(guī)定功能，是指按特定的要求和規(guī)范所設(shè)計(jì)的物業(yè)使用效能和用處。一般情況下，規(guī)定功能不僅要根據(jù)人們的特定要求，還要根據(jù)國(guó)家特定的規(guī)范來(lái)決定。
（三）規(guī)定狀態(tài)。
規(guī)定狀態(tài)，是指按特定的要求和規(guī)范所設(shè)計(jì)的物業(yè)表現(xiàn)形態(tài)。物業(yè)的表現(xiàn)形態(tài)要用具體的特征和性能指標(biāo)來(lái)描述評(píng)價(jià)，因此，規(guī)定狀態(tài)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的特定要求和有關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求來(lái)確定。
五、物業(yè)維修要素
（一）檢查。
在維護(hù)、修理物業(yè)前，就要針對(duì)物業(yè)實(shí)體損耗的復(fù)雜性，通過(guò)仔細(xì)檢查（包括檢測(cè)和勘測(cè)），全面掌握物業(yè)實(shí)際功能和狀態(tài)變化發(fā)問(wèn)，及時(shí)查明問(wèn)題，以便有的放矢改進(jìn)維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時(shí)間，確保物業(yè)正常的功能和良好的狀態(tài)，取得更好的補(bǔ)償效果。
（二）維護(hù)。
物業(yè)損耗的快慢性與使用條件密切相關(guān)，如自然力的震動(dòng)、壓力、溫度、潮濕、氧化等作用，人為的使用、操作、損壞，其他動(dòng)物的侵蝕、破壞作用，還有物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中的磨擦、老化等等，均會(huì)或多或少地影響物業(yè)損耗的快慢。通過(guò)人們自覺(jué)的預(yù)防保護(hù)措施，維持和改善物業(yè)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)條件，減少物業(yè)的實(shí)體損耗，延緩損耗的進(jìn)程。這項(xiàng)活動(dòng)就是維護(hù)。
（三）修理。
物業(yè)損耗的單向性導(dǎo)致了物業(yè)的實(shí)體損壞和價(jià)值貶值，因此，維修要體現(xiàn)出"修"和"補(bǔ)"兩個(gè)字上，"修"是修理，"補(bǔ)"是補(bǔ)償。通過(guò)修理，恢復(fù)物業(yè)原有的功能和狀態(tài)，補(bǔ)償了因損耗而失去的物業(yè)使用價(jià)值和價(jià)值。
（四）物業(yè)維修要素。
通過(guò)對(duì)物業(yè)損耗特點(diǎn)的分析，提出了基本概念如下：物業(yè)維修要素，是指物業(yè)維修活動(dòng)中所采取的必要技術(shù)措施，或構(gòu)成維修活動(dòng)的基本因素。一般維修要素為檢查、維護(hù)和修理。在一般情況下，維修活動(dòng)基本是由這三個(gè)要素組合而成。廣義維修要素除了一般維修要素外，還包括改造和更新。狹義維修要素僅指修理。這三種維修要素不同組合，就形成了本文前面提及的對(duì)維修概念存在的三種認(rèn)識(shí)。
六、物業(yè)維修制度
在物業(yè)維修的概念范疇中，包含著眾多的小概念，對(duì)建筑物來(lái)說(shuō)，如拆改、翻修、大修、中修、小修、綜合維修等；對(duì)機(jī)器設(shè)備來(lái)說(shuō)，也有類(lèi)似的改造、更新、大修、中修、小修等。除此之外，還經(jīng)常見(jiàn)到一些如日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、維護(hù)保養(yǎng)、維修保養(yǎng)等與保養(yǎng)有關(guān)的概念。為了說(shuō)明修理與保養(yǎng)，還需要對(duì)物業(yè)維修制度，以及在不同維修制度下的維修概念進(jìn)行探討。
（一）物業(yè)維修制度。
它是指在一定的維修思想指導(dǎo)下，采取相應(yīng)的技術(shù)措施，消除實(shí)際功能和狀態(tài)與規(guī)定功能和狀態(tài)之間偏離的維修制度。目前，實(shí)際形成的物業(yè)維修制度主要有兩種，一種為事后修理制度，另一種為預(yù)防維修制度。
事后修理制，是指采取修理措施為主的，恢復(fù)實(shí)際的功能和狀態(tài)與規(guī)定的功能和狀態(tài)之間明顯偏離的維修制度。
預(yù)防維修制，是指采取預(yù)防措施為主的，消除實(shí)際的功能和狀態(tài)與規(guī)定的功能和狀態(tài)之間潛在偏離的維修制度。
（二）事后修理制下的維修。
顧名思義，這種維修是在物業(yè)已出現(xiàn)了損壞的情況下進(jìn)行的，因此，是以恢復(fù)性修理為主。在事后修理制下的維修，對(duì)機(jī)器設(shè)備來(lái)說(shuō)，通常是指各類(lèi)修理，即大修理、中修理、小修理，有時(shí)也包括改造和更新；對(duì)房屋構(gòu)筑物來(lái)說(shuō)，通常是指修繕，即大修理、中修理和小修理，有時(shí)也包括拆改和翻修及綜合維修。
（三）預(yù)防維修制下的維修。
與事后修理制度相對(duì)應(yīng)，預(yù)防維修制強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)損壞前或存在損壞隱患時(shí)的預(yù)防保護(hù)工作，因此，是以預(yù)防性保養(yǎng)為主。在預(yù)防維修制下的維修，對(duì)機(jī)器設(shè)備來(lái)說(shuō)，通常是指各級(jí)保養(yǎng)，即日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，有時(shí)也包括三級(jí)保養(yǎng)和大修理。對(duì)房屋構(gòu)筑物來(lái)說(shuō)，通常是指養(yǎng)護(hù)，即日常養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)。
《現(xiàn)代物業(yè)》雜志20**年第5期。
篇3：物業(yè)公司公共維修資金管理制度
物業(yè)公司公共維修資金管理制度
為了保障博盈投資廣場(chǎng)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施售后的維修管理，維護(hù)租戶的利益。
公共維修資金，由法律規(guī)定的專(zhuān)項(xiàng)用于公用設(shè)施設(shè)備保修期后的大修、更新、改建的基金；建立公共維修資金是專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大的維修、改造、更新等
公共維修資金的使用范圍：
公共維修資金的使用范圍主要是：大樓的共用部位即大樓主體承重結(jié)構(gòu)部樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備即大樓內(nèi)的電梯系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防設(shè)施、中央監(jiān)控系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。
公共維修資金的繳納：
物業(yè)的公共維修資金應(yīng)該由該物業(yè)的業(yè)主繳納，業(yè)主按照物業(yè)的2%比例繳交首期公共維修資金。原因有：一是比較科學(xué)，同類(lèi)物業(yè)不管在市區(qū)或郊區(qū)，不管房?jī)r(jià)差別有多大，本體造價(jià)差不多，維修的成本比較接近。二是比較公平，具備可操作性。主管部門(mén)可對(duì)多層、高層等幾種主要不同物業(yè)分時(shí)段、定期確定一個(gè)平均價(jià)，統(tǒng)一參照?qǐng)?zhí)行。三是數(shù)額不大。
公共維修資金的管理：
物業(yè)公共維修資金的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，不應(yīng)由物管公司收管，應(yīng)當(dāng)在銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用，非合法理由、程序用于維修，不能自由取出，為了保證公共維修資金的安全，公共維修資金閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。
公共維修資金自存入公共維修資金專(zhuān)戶之日起按規(guī)定計(jì)息，公共維修資金利息凈收益轉(zhuǎn)作公共維修資金滾存使用和管理。
公共維修資金的使用：
公共維修資金的使用由物業(yè)管理公司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主審定后實(shí)施，公共維修資金不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主研究決定，業(yè)主續(xù)籌。在監(jiān)督機(jī)制上，接受市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理部門(mén)會(huì)同指定銀行對(duì)物業(yè)公共維修資金的建立和管理情況進(jìn)行定期和不定期的檢查。