前期介入設備選型安裝調試與竣工驗收

　　設備(含設施)的前期管理是設備全壽命周期管理工作的重要組成部分之一，它與物業公司接管物業之后對設備的管理(稱為設備后期管理)共同組成設備管理。然而，設備的后期管理只是一種“被動”式管理，對開發建設期間的不合理設計和不合理施工造成的不良后果往往無法或難以糾正，結果一是給使用和維護帶來困難，二是不得不加大設備的運行成本和管理成本，對業主和物業公司造成永久性的經濟損失。物業公司有多年對設備進行運行管理和維護保養的豐富經驗和切身體會，介入設備前期管理，恰恰可以對設計缺陷進行彌補，從源頭上堵住因不合理設計及安裝施工而對設備后期管理造成的困難和損失。

　　設備前期管理主要是從設備的技術性、經濟性、安全性、可靠性、生產效率、使用壽命、可維修性、操作調節方便、靈活等方面進行的預期性管理。進行設備前期管理，可以防患于未然，在日后設備的長期運行管理中，延長其使用壽命，便于操作維護，為物業公司贏得經濟效益奠定良好的基礎。

　　一、設備選型與規劃設計階段

　　(一)設備選型時應注意的問題對設備選型，主要是關注設備的技術性能和經濟性能是否滿足以下條件。

　　1、所選設備具有一定的技術先進性，近幾年內不可能被淘汰。

　　2、在設備技術性能具有領先水平的前提下，不增加后期的管理成本。

　　3、設備功率的預留量不易過大，以免造成日后運行處于“大馬拉小車”的嚴重浪費狀態。

　　4、采取具體措施從材料和施工工藝上保證設備運行的安全性、可靠性、經濟性，且便于維修、便于材料和備件的采購。

　　5、設備的耗能狀況符合要求。

　　6、避免選用已列入淘汰產品但尚未淘汰的設備。

　　7、針對國家重點監控的設備和材料，如消防設備、器材及材料，應驗證其生產廠家的資質，保證相關產品應符合國家強制標準。

　　8、必須要求提供進口設備的廠家或供應商提供中文技術資料及報關資料。

　　(二)運行管理與維護保養應注意的問題

　　1、物業公司應詳細研究設備的設計圖紙，了解各設備系統的工藝布置情況、系統設計特點、管線走向、施工材料材質及施工工藝等。

　　2、認真考慮設備系統與建筑物空間能否滿足以下要求。

　　(1)足夠的操作空間。

　　(2)足夠的拆卸、吊運和維修空間。

　　(3)便于巡視、觀察、檢查和記錄。

　　(4)詳細了解與流量控制相關的系統管線的布置是否經濟、合理。

　　(5)是否在系統的合理位置配備了測量和計量裝置(如溫度和流量)，以便于運行管理和經濟核算。

　　二、設備安裝質量控制階段設備安裝階段雖然有監理公司負責質量監理，但由于種種原因，不能完全依賴監理公司。物業公司介入本階段的主要目的是從使用角度監理設備安裝施工質量。

　　1、在已經詳細研究各設備系統的設計文件、設計圖紙和產品使用說明書的基礎上，結合現場實際情況，比較、對照建筑結構空間尺寸和設備外型尺寸，熟悉了全部設備系統的布置情況。

　　2、在上述基礎上，比對實際情況，驗證以下幾方面是否符合要求。

　　(1)設備的安裝基礎、標高、位置和方向。

　　(2)設備的操作和維修、拆卸所需的空間尺寸。

　　(3)巡視、觀察、檢查設備所需的空間尺寸，觀察方向是否正確，光照是否充足。

　　(4)施工材料和施工工藝是否符合規定，是否能保證設備的長期安全運行。

　　3、檢查隱蔽施工的質量是否符合國家標準和設計要求。

　　4、檢查不同專業管線交叉的安全距離是否符合國家標準和設計要求。

　　5、了解施工進度，其目的在于掌握重點施工階段的施工時間，便于及時對施工質量進行監查。

　　6、及時搜集(復印)設備裝箱單，尤其是大型成套設備的裝箱單。因為房地產開發商和施工單位常常將裝箱單丟失或缺失，而裝箱單是設備驗收的依據之一，在將來驗收時應按照裝箱單查驗設備主機、輔機、配套件、備件及專用工具等的數量、型號(規格)是否與裝箱單相符，有無損傷、缺失。

　　7、查找進口設備的所有中文技術資料、圖紙和商檢文件。這些文件雖然在驗收移交時才歸物業公司所有，但必須先行掌握它們的實際情況，以利于將來的驗收，必要時可先行進行復印。

　　8、設備安裝環境是否滿足產品說明書及安裝合同中規定的條件，如環境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外加輔助電源等。

　　9、需外加穩壓電源或輔助電源的設備，其電源功率是否符合國家標準或產品要求。

　　三、設備調試及試運行階段

　　本階段是掌握設備的技術性能，奠定設備安全操作、運行管理、維護保養基礎的重要階段。物業公司各專業技術人員和相關人員應及時跟進設備調試和試運行階段并跟進到底，通過這一過程了解和掌握設備系統的質量及其操作和維護的關鍵部位、技術經濟性能是否達到設計指標、運行狀態是否正常。

　　1、仔細閱讀廠家產品使用說明書和圖紙，透徹了解設備的技術指標、控制原理、操作程序、調試步驟等。

　　2、監督安裝方調試人員做好調試記錄。對于重點環節，參與其中的物業技術人員也應做調試記錄。

　　3、尤其要做好調試過程中發生的故障及修復情況的記錄及更改圖紙或設計的記錄。

　　4、監督安裝方調試人員做好試運行記錄，尤其是故障記錄。隨機檢查設備的運行狀況是否正常，試運行時間是否達到國家規定的標準。

　　5、根據試運行情況，驗證設備的各項技術經濟指標是否達到設計要求。

　　6、寫出設備調試、試運行總結報告。報告的內容主要包括以下幾部分：

　　(1)設備系統的技術經濟性能是否達到設計指標。

　　(2)設備系統的試運行效果是否滿足要求。

　　(3)設備系統的隨機輔件、備件、專用工具的數量和規格是否與裝箱單相符。

　　(4)技術文件和圖紙是否正確、完整，調試、試運行記錄是否完整。

　　(5)調試、試運行中出現的故障及解決的方法和結果。

　　(6)原設計圖紙的更改情況。

　　(7)存在的其他問題。

　　(8)將參與過程中發現的問題及時報告公司領導和房地產開發商，以求及時解決，不使問題遺留。本報告不同于開發商的驗收報告，它比后者內容更加全面，是日后對設備進行維修和維護保養的原始基礎資料，同設備制造廠家的使用說明書和圖紙一樣重要。本報告只上交物業公司的主管經理，在竣工驗收后，隨同其他驗收資料一并由物業公司工程技術檔案室保存。

　　四、準備竣工驗收階段

　　此階段是為竣工驗收作準備，同時注意搜集相關資料(在實際中有些資料往往被開發商或施工單位隨意丟棄)。主要工作內容有以下幾個方面。

　　1、參加分部和分項工程驗收、隱蔽工程驗收及設備安裝工程的綜合驗收，對存在的問題提出整改意見。

　　2、搜集、建立比較完整的設備前期技術檔案，主要內容如下。

　　(1)設備選型報告及技術經濟論證。

　　(2)設備購置合同。

　　(3)設備安裝合同。

　　(4)設備供應商應提供的技術文件，如產品合格證、裝箱單、使用說明書、控制原理圖、接線圖、安裝基礎圖，某些設備(如消防設備)還必須有按國標規定進行強制檢測的報告等。

　　(5)進口設備除應有中文文件和中文技術資料外，還應有商檢證明文件。

　　(6)安裝施工記錄及調試、試運行記錄。

　　(7)安裝施工中的設計變更與洽商。

　　(8)管理業務往來文件及批件。竣工驗收階段竣工驗收是以開發商、施工單位、監理單位為主，但物業公司必須參與。

　　在驗收過程(也包括安裝施工、調試、試運行階段)中，要糾正依賴監理公司的心理，不能認為有了監理公司，物業公司就可以“高枕無憂”甚至不參加驗收。這是因為監理公司和物業公司各自關注的角度有差異，而且考慮到某些因素和以往接收項目中產生的大量工程質量問題，所以不可完全依賴監理公司。

　　(一)參與竣工驗收重點

　　在驗收過程中一般是按數量比例進行抽驗，有些項目雖然已由監理公司進行過驗收，但物業公司則應把重點放以下事項上。

　　1、認真查閱驗收記錄，對重點部位和環節進行現場核查。

　　2、在同一程系統中，檢驗監理公司未抽驗的個項。

　　3、對于不同施工單位安裝的項目，應分別遵照相關專業的國家標準或行業標準制定的規范進行驗收，具體可以參照本書第三章“接管驗收”中的規定進行驗收。只有這樣，才能在竣工驗收工作中做到心中有數、工作有序。

　　(二)參與竣工驗收內容

　　1、竣工驗收主要責任方雖然是開發商和施工單位，但物業公司應派遣各專業工程技術人員組成驗收小組，并指定組長。該驗收小組參加各專業工程的驗收，為將來的接管驗收奠定良好的基礎。

　　2、參加驗收的人員應提前1～2個月向開發商索取竣工項目的相關資料，進行詳細研究，并對重點現場進行察看，事先做到心中有數。

　　3、驗收項目分類有隱蔽工程竣工項目、單項工程竣工項目、階段工程竣工項目及全部工程竣工項目。

　　4、驗收小組成員應認真做好驗收記錄，必要時應拍照記錄，對質量缺陷的記錄更應詳細、準確。驗收記錄應有物業公司、開發商、施工單位的有關人員簽字確認。

　　5、根據驗收工作的具體情況，適時提議召開各方的聯席會議，對本階段驗收工作進行總結、協調，對不合格項應制定出整改措施和完成期限，經各方簽字確認，必要時應簽訂協議。

　　6、已完成整改的項目，必須進行二次驗收，直至合格。

　　7、對設備的驗收一定不可忽視裝箱單，因為裝箱單開列了本套設備的主機、輔機、備件、專用工具等的型號/規格和數量及技術文件、資料。在現實中，開發商和施工單位往往對此缺乏足夠的重視，常有丟失裝箱單的現象，使物業公司不知道設備的配套情況，甚至將備件丟失，日后在維護保養設備時不得不另外花錢購買，使物業公司蒙受不必要的損失。為避免此種情況發生，物業公司應在設備安裝階段派相關技術人員參加設備開箱，獲取裝箱單或其復印件，并當場清點備品、備件、專用工具、技術資料等，對備品、備件當場辦理接收手續，專用工具和技術資料則應在設備調試驗收之后及時收回。

　　8、當全部工程通過竣工驗收后，若有遺留問題(必須是不影響安全使用的問題，否則不應通過驗收)時，開發商與施工單位應簽訂解決遺留問題的協議。

　　9、物業公司根據竣工驗收和不合格項整改的情況，提前做好接管驗收的準備丁作。

篇2：設備安裝工程竣工驗收維護保養保修服務

　　設備安裝工程竣工驗收、維護保養及保修服務

　　第一節 竣工驗收

　　系統設備安裝完畢，進行單機試運轉，運轉正常后進行聯合調試直至符合設計要求（各系統調試詳見第七章）。有關專項工程經公安消防部門、環保部門驗收合格后，進行工程的整體竣工驗收。竣工驗收由建設單位主持，會同設計、監理、施工及監督機構等有關部門參加，驗收合格后投入使用。工程竣工驗收按照珠海市建設工程質量安全監督站的《建設工程竣工驗收及備案工作意見》嚴格執行。

　　1、竣工驗收準備

　　1.1在進行專業系統調試的同時，制定工程質量自檢、自評工作計劃。

　　1.2項目經理、技術負責人組織專業施工員、技師、班組及公司質安部門，按照國家有關驗收標準全面檢查工程實物質量，評定等級，并做好產品防護工作，為竣工工程驗收做好前期準備。

　　1.3自評工作完成后編制《工程竣工報告》、《單位工程觀感質量自評表》、《質量保證資料自檢表》，經項目經理、單位法定代表人，技術負責人簽字并加蓋單位公章后，提交監理公司檢查。

　　1.4在計劃竣工日期20日前，將工程質量技術資料及安全、文明、環保等施工管理資料及施工總結報告提交監理公司審核。

　　1.5工程質量技術資料和施工管理等，通過監理公司和建設單位審核合格后，將密切配合建設單位進行涉及規劃、公安消防、環保等政府部門專項工程驗收工作。

　　1.6填寫《房屋建筑工程質量保修書》在工程交工驗收時，提交建設單位蓋章。

　　1.7向建設單位提交驗收初步方案，在建設單位收集各方建議后，由建設單位組織勘察、設計、施工、監理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。

　　2、工程竣工驗收程序

　　2.1由建設單位組織有關單位及專家，按制定的驗收方案，進行施工技術資料管理、資料審核驗收。

　　2.2驗收組按國家有關標準、規范、規程實地檢驗工程質量。

　　2.3驗收組聽取建設、勘察、設計、施工、監理單位匯報工程合同履約情況和工程建設各個環節執行法律、法規和工程建設強制性標準情況。

　　2.4驗收組對工程勘察、設計、施工、設備安裝質量和各管理環節等方面作出全面評價，并填寫《工程竣工驗收報告》。

　　第二節 維護保養、保修服務

　　1、編制工程維護保養手冊

　　由我方現場技術人員在系統測試和試運轉前15天編制好臨時的施工圖冊，一式四份操作與維修說明交設計單位、業主評審，正式的手冊在工程完全竣工時交付。操作維修手冊包括《空調通風系統操作維修手冊》、《電氣系統操作維修手冊》、《給排水系統操作維修手冊》、《消防水系統操作維修手冊》、《火災自動報警系統操作維修手冊》等。內容包括：

　　1.1 系統的詳細說明（包括各設備的編號、安裝位置等）

　　1.2 元器件、設備詳細說明

　　1.3 測試報告

　　1.4 試運記錄

　　1.5 設備性能和自動控制系統的詳細描述

　　1.6 系統設備的操作說明

　　1.7 維修保養的技術說明

　　1.8 工具和備用件名細表

　　1.9 系統安全操作要求

　　1.10 系統詳細流程圖

　　1.11 竣工圖

　　1.12 主要設備材料供應商一覽表（包括維修期限，供應商聯系方式）

　　1.13 設備操作說明，技術參數，合格檢驗證明，到貨配件一覽表。

　　2、保修期維修保養服務

　　我司承諾嚴格按照國家建設部2000年6月30日頒布的第80號《房屋建筑工程質量保修辦法》履行保修義務。

　　2.1 工程竣工時由業主和我司在工程質量保修書中約定保修范圍、保修期限及保修責任等。

　　2.2 由我司填寫《房屋建筑工程保修書》（見附表一），作為工程保修的依據。

　　2.3 在正常使用條件下，本項目的最低保修期為：

　　2.3.1制冷系統，為二個供冷期；

　　2.3.2電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；

　　2.3.3其他項目的保修期限由業主和我司約定。

　　2.4 保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

　　2.5 在竣工驗收后，按國家頒布的《建筑安裝質量檢驗評定標準》規定的保修期內免費定期維修及檢查：

　　2.5.1 每月的維修檢查

　　（1）各設備進行例行檢查，以保證系統運行正常；

　　（2）清理所有主要設備；

　　（3）調試檢驗所有設備，特別是備用電源系統；

　　（4）替換所有不正常的電氣設備（屬產品質量問題免費更換）。

　　2.5.2 每季度的維修檢查

　　（1）清理及潤滑有關的設備配件（如軸承、減振器及需要潤滑的機件）；

　　（2）清理所有過濾器；

　　（3）清理所有設備外殼及電動機；

　　（4）檢查所有系統的配電情況；

　　（5）包括每月的維修檢查項目。

　　2.5.3 半年維修檢查：

　　（1）檢查有關設備的連軸和隔震器；

　　（2）更換潤滑油過濾器及添加潤滑油；

　　（3）檢查電機軸承及水泵葉輪的固定安裝情況和防漏密封件的防漏密性；

　　（4）檢查所有設備安裝的固定、移位情況；

　　（5）包括每季的維修檢查項目。

　　2.5.4一年、兩年維修檢查

　　（1）檢查及調校所有系統和設備，保證系統能按照出廠標準運行；

　　（2）檢查及調校有關的時間控制器及閥門等；

　　（3）檢查及調校各類平衡閥；

　　（4）核對傳感元件的工作情況、數據誤差；

　　（5）重復維修檢查上述項目。

　　2.6 建立《竣工工程記錄檔案》由主任工程師在保修期后，定期組織工程質量回訪，征求業主的意見，收集工程質量信息。回訪后填寫《工程質量回訪記錄表》。

　　2.7本工程在保修期內提供駐現場的維修保養小組。

　　2.7.1 本工程在保修期內配備各工種熟練技工2名駐留工地，同時根據工程的維修需要隨時增配人員；

　　2.7.2 并提供24小時的緊急維修服務。

　　2.7.3 對由于項目施工原因造成的，屬我方負責的維修，會同業主商量處理方法后，進行免費維修。

　　2.7.4 如屬于設計錯誤或甲方使用方法不當造成的維修，我司本著為

業主排憂解難的宗旨，根據實際情況采取義務或有償的方式為業主服務。

　　2.7.5 維修任務完成后，負責維修的人員應將維修結果填寫在《工程維修通知單》的相應欄目內，并反饋給工程部備案。

　　2.8保修期后，建立定期的工程回訪制度，還可根據業主需要提供工程服務。

　　3、培訓業主的保養人員

　　可按業主要求對業主的雇員進行現場指導和培訓，直至這些員工熟悉整個系統的操作、運行和維修保養工作。培訓內容可按業主要求，各系統的培訓時間將不少于一個星期（40小時）的全脫產時間。并包括現場指導操作，授課等培訓。培訓內容包括：

　　3.1 設備性能

　　3.2 系統的設計意圖

　　3.3 系統的設計情況及說明

　　3.4 系統流程的熟悉

　　3.5 系統操作、校驗、檢驗和調試

　　3.6 設備、元器件操作、維修和保養

　　3.7 系統的故障、事故的處理方法

　　3.8 系統的缺陷及注意事項

　　3.9 業主要求的其他技能培訓。

　　4、執行定期質量回訪制度

　　4.1 保修承諾

　　隨叫隨到，優質服務。

　　4.2 執行定期質量回訪制度

　　確保工程質量是工程保修的前提，提供優質服務是工程保修的保證。為給業主質量保證的信心，我公司將采取如下保證措施：

　　根據合同中規定的承保內容和保修期進行保修，保修期從竣工驗收之日（或為業主使用日）起計，同時簽發"建筑工程保修書"和"建筑工程質量修理通知書"給業主。

　　竣工工程實施回訪制度。我公司工程部將組織原項目經理部人員對已竣工工程實行回訪（三個月一次）。對所作的工作進行檢查，并聽取業主意見，發現問題作妥善的解決。

　　在工程保修期內，若工程出現質量問題，工程部將立即組織人員來處理，并按業主要求在規定時間內進行整改，直到滿足業主的使用要求。

　　在工程保修期滿后，工程出現質量問題或由于操作不當等其他原因造成的問題，我公司本著負責到底和優質服務的宗旨，在酌情收取一定成本費用情況下，全力組織技術力量進行保修，讓業主完全可以放心使用。

　　附件一：《房屋建筑工程保修書》

　　房屋建筑工程質量保修書

　　（示范文本）

　　發包人（全稱）：

　　承包人（全稱）：

　　發包人、承包人根據《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》，經協商一致，對（工程全稱）簽定工程質量保修書。

　　一、工程質量保修范圍和內容

　　承包人在質量保修期內，按照有關法律、法規、規章的管理規定和雙方約定，承擔本工程質量保修責任。

　　質量保修范圍包括地基基礎工程、主體結構工程，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，供熱與供冷系統，電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程。以及雙方約定的其他項目。具體保修的內容，雙方約定如下：　　。

　　二、質量保修期內雙方根據《建設工程質量管理條例》及有關規定，約定本工程的質量保修期如下：1、地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規定的該工程合理使用年限；

　　2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為年；

　　3、裝修工程為年；

　　4、電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為年；

　　5、供冷系統為個供冷期；

　　6、住宅小區內的給排水設施、道路等配套工程為年；

　　7、其他項目保修期限約定如下：

　　質量保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。

　　三、質量保修責任

　　1、屬于保修范圍的項目，承包人應當在接到保修通知之日起7天內派人保修。承包人不在約定期限內派人保修的，發包人可以委托他人修理。

　　2、發生緊急搶修事故的，承包人在接到事故通知后，應當立即到達事故現場搶修。

　　3、對于涉及結構安會的質量問題，應當按照《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定，立即向當地建設行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出保修方案，承包人實施保修。

　　4、質量保修完成后，由發包人組織驗收。

　　四、保修費用

　　保修費用由造成質量缺陷的責任方承擔。

　　五、其他

　　雙方約定的其他工程質量保修事項：　　。

　　本工程質量保修書，由施工合同發包人、承包人雙方在竣工驗收前共同簽署，作為施工合同附件，其有效期限至保修期滿。

　　發包人（公章）：承包人（公章）： 法定代表人（簽字）：法定代表人（簽字）

　　年月日年月日