機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理

　　目的是通過對設(shè)施設(shè)備的管理，使所有機(jī)電設(shè)備在使用過程中處于完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求工作范圍:

　　1. 供配電系統(tǒng)設(shè)備：高、低壓配電柜、變壓器、電氣“三箱”(動力配電箱、柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜)。

　　2. 給排水系統(tǒng)設(shè)備：各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設(shè)施、各類閥門。

　　3. 消防系統(tǒng)設(shè)備：電消防設(shè)備、水消防設(shè)備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示。

　　4. 電梯設(shè)備：各電梯及其附屬設(shè)備。

　　5. 弱電系統(tǒng)設(shè)備：電視、電話系統(tǒng)設(shè)備、無線電對講系統(tǒng)設(shè)備、智能化系統(tǒng)設(shè)備(樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警、門禁、停車場設(shè)備等)。

　　6. 通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備：通風(fēng)設(shè)備及其附屬設(shè)備。

　　01設(shè)備的接管驗(yàn)收按照《物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)程》執(zhí)行。

　　02 設(shè)備的標(biāo)識

　　① 所有的設(shè)備房須標(biāo)識其名稱及責(zé)任人姓名(或代碼)。

　　② 所有設(shè)備按套或單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》，標(biāo)識該設(shè)備的技術(shù)參數(shù)及標(biāo)識其設(shè)備編號等。

　　③ 對故障設(shè)備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。03 設(shè)備檔案管理①工程部負(fù)責(zé)建立設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案，負(fù)責(zé)建立《設(shè)施設(shè)備臺賬》。

　　② 工程主要負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各類設(shè)備檔案的管理工作，并對重要的設(shè)備資料做備份。

　　04 設(shè)備的運(yùn)行

　　① 設(shè)備按不同系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)，責(zé)任區(qū)域內(nèi)確定責(zé)任人。

　　②工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)責(zé)任人做好設(shè)備的運(yùn)行管理。

　　③ 值班人員巡邏負(fù)責(zé)將監(jiān)控所檢查到的異常情況，及時(shí)處理如果處理不了的及時(shí)，通知設(shè)備責(zé)任人或主管處理，并做好記錄。

　　④ 工程部對服務(wù)處所管轄小區(qū)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行督查。

　　05 設(shè)備的維修

　　① 設(shè)備維修須填發(fā)維修記錄單，重要設(shè)備或影響范圍較大的維修項(xiàng)目，須辦理《工作聯(lián)系單》。

　　② 在運(yùn)行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時(shí)間內(nèi)排除的一般故障，維修期限應(yīng)不超過8小時(shí)，若超過8小時(shí)，應(yīng)及時(shí)向上級主管報(bào)告，請求上級主管及有關(guān)專業(yè)人員提供技術(shù)支援，限期解決。

　　③設(shè)備發(fā)生重大故障或操作人員因違反操作規(guī)程引發(fā)設(shè)備責(zé)任事故，工程應(yīng)立即組織維修人員采取應(yīng)急措施進(jìn)行搶修，并及時(shí)向服務(wù)處負(fù)責(zé)人和公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，防止故障或事故擴(kuò)大。

　　④ 夜間發(fā)生，不影響業(yè)主(住戶)生活、工作和產(chǎn)生嚴(yán)重后果的機(jī)電設(shè)備故障，可以在次日進(jìn)行維修。

　　⑤ 需要委外維修的設(shè)備，，工程負(fù)責(zé)人填寫《有償/委托聯(lián)系單》，報(bào)服務(wù)處主任審批后執(zhí)行;費(fèi)用需報(bào)請公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　⑥ 對在保修期內(nèi)的設(shè)備故障，首先通知設(shè)備供應(yīng)商或保修單位，按照原設(shè)備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協(xié)議書》上的相關(guān)條款執(zhí)行。

　　⑦ 因設(shè)備維修或保養(yǎng)須中斷系統(tǒng)或設(shè)備不正常工作的，須提前申報(bào)服務(wù)處主任審批，并提前24小時(shí)通知業(yè)主(住戶);因突發(fā)事件使系統(tǒng)或設(shè)備不能正常工作的，應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理，并向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。

　　06 設(shè)備的保養(yǎng)

　　①每年12月份，服務(wù)處工程部對大的維修保養(yǎng)項(xiàng)目，編制下年度《設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃》;公司工程部根據(jù)服務(wù)處的設(shè)備狀況，負(fù)責(zé)編制下年度《設(shè)施設(shè)備大中修(改造)計(jì)劃表》。

　　② 水電技工按照各設(shè)施設(shè)備的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及年度保養(yǎng)計(jì)劃，對各設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，填寫相關(guān)檢查保養(yǎng)記錄表。

　　③ 分包給專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備，按照簽訂的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)合同執(zhí)行。

　　④ 水電技工負(fù)責(zé)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備房及其設(shè)備外表面的清潔保養(yǎng)，保持環(huán)境清潔，無積塵、無積水、無油漬等。

　　⑤ 公司工程部按照機(jī)電設(shè)備大、中修(改造)計(jì)劃，組織相關(guān)服務(wù)處、及人員進(jìn)行設(shè)備的大、中修保養(yǎng)及更新改造，并填寫相關(guān)記錄表，同時(shí)需將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《設(shè)施設(shè)備臺賬》中。

　　07 庫存設(shè)備的管理

　　①閑置設(shè)備和暫停使用設(shè)備，由所屬部門負(fù)責(zé)管理，并做好記錄。存放地點(diǎn)必須相對集中，保持干燥、通風(fēng)，并加蓋防塵罩，貼上標(biāo)簽。② 庫存設(shè)備重新啟用前，須經(jīng)水電技工進(jìn)行保養(yǎng)后，方可投入使用。

　　08設(shè)備的報(bào)廢

　　①設(shè)備有下列情況之一者，應(yīng)考慮報(bào)廢：a) 已超過規(guī)定使用年限，設(shè)備性能達(dá)不到規(guī)定要求且不能修復(fù);b) 因意外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無法修復(fù)使用;c) 嚴(yán)重影響安全，繼續(xù)使用將會引發(fā)事故且不能修復(fù)改造;d) 維修費(fèi)用超過原資產(chǎn)凈值。

　　② 設(shè)備報(bào)廢由管理處維修主管組織相關(guān)人員進(jìn)行鑒定、確認(rèn)，填寫《報(bào)廢單》交管理處負(fù)責(zé)人審核后，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主的設(shè)備須報(bào)請業(yè)主委員會討論批準(zhǔn)。

　　③ 設(shè)備批準(zhǔn)報(bào)廢后，服務(wù)處應(yīng)對《設(shè)施設(shè)備臺賬》進(jìn)行更新。

篇2：X國際商城機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理措施

　　z國際商城機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理措施

　　z國際商城對物業(yè)管理中設(shè)備管理要求很高。我物業(yè)公司根據(jù)多年的實(shí)際物管經(jīng)驗(yàn)，針對z國際商城的主要設(shè)備技術(shù)特點(diǎn)。制定一套切實(shí)可行的設(shè)備管理制度。確保建筑物內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備在節(jié)能、環(huán)保的前提下，能有效的發(fā)揮設(shè)備的運(yùn)行效率。延長設(shè)備的使用壽命。確保物業(yè)的保值、增值。

　　1、z國際商城設(shè)備設(shè)施的特點(diǎn)

　　1.1電梯、消防、設(shè)備智能化等專業(yè)性設(shè)備。均采用先進(jìn)設(shè)備。要求物業(yè)公司操作人員對設(shè)備基本性能及操作熟識程度高

　　1.2各機(jī)電設(shè)備數(shù)量多，工作特性復(fù)雜。要求物業(yè)公司制定確實(shí)可行的管理制度及節(jié)能措施。

　　1.3各機(jī)電設(shè)備分布面廣，功能各異，要求物業(yè)公司必須全面掌握所有設(shè)備情況。列出詳盡的設(shè)備臺帳，周密的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，編制有效可行的應(yīng)急措施

　　2z國際商城機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)

　　2.1機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的原則

　　A、預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。

　　B、對設(shè)備做到"三好"、"四會"、和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好設(shè)備；"四會"即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；"五定"即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。

　　C、實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主，同時(shí)要求維修人員對出現(xiàn)的問題及時(shí)維修處理。

　　D、完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

　　E、修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　F、規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。

　　G、推行科技型物業(yè)管理模式，采用科學(xué)的管理方式和手段。

　　2.2機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理目標(biāo)

　　A.提高設(shè)備的運(yùn)行效率，保證運(yùn)行質(zhì)量。最大目的是提高運(yùn)作效益。

　　B.保證各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)行，確保為業(yè)主提供一個(gè)舒適、安全、高質(zhì)量的辦公環(huán)境。

　　C.發(fā)揮機(jī)電設(shè)備的管理優(yōu)勢，確保業(yè)主的設(shè)備達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能，并適當(dāng)延長設(shè)備的使用壽命，確保業(yè)主的物業(yè)保值、增值。

　　3機(jī)電設(shè)備的基礎(chǔ)管理

　　A、設(shè)備管理維修組織的設(shè)立

　　為了保證各系統(tǒng)設(shè)備正常、安全、可靠運(yùn)行，在接管本物業(yè)之前，即著手組建樓宇設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行和設(shè)備維修兩方面的工作，以便順利開展各項(xiàng)設(shè)備管理維修活動，實(shí)現(xiàn)設(shè)備管理的各項(xiàng)目標(biāo)。我們設(shè)立機(jī)電運(yùn)行維修組，作為物業(yè)接管后專門的樓宇設(shè)備管理維修組織機(jī)構(gòu)，并接受公司技術(shù)部門的指導(dǎo)。

　　物業(yè)管理正式運(yùn)行后，機(jī)電運(yùn)行維修組負(fù)責(zé)行使各種樓宇設(shè)備（合同范圍內(nèi)）使用壽命期內(nèi)的綜合管理職能，保證設(shè)備資產(chǎn)的使用效益，按照現(xiàn)代設(shè)備管理方法，保證設(shè)備管理和維修運(yùn)行高效、便捷，滿足用戶對設(shè)備使用功能的要求。

　　B、設(shè)備資產(chǎn)管理

　　設(shè)備資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容包括建立設(shè)備資產(chǎn)臺帳、建立設(shè)備資產(chǎn)檔案、編制設(shè)備資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表，我們主要負(fù)責(zé)設(shè)備資產(chǎn)臺帳管理。

　　接管本物業(yè)的初期階段，由我公司專業(yè)工程師對各樓各系統(tǒng)主要設(shè)備進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、整理、標(biāo)識、編號和登記，建立一套完整的設(shè)備臺帳，便于日后維護(hù)管理查閱。

　　C、制定設(shè)備管理制度和考核指標(biāo)

　　在物業(yè)管理初期，管理處機(jī)電運(yùn)行維修組組織有關(guān)人員針對物業(yè)的特點(diǎn)，從各系統(tǒng)主要設(shè)備的性能參數(shù)、技術(shù)規(guī)范和運(yùn)行要求，結(jié)合我們多年物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，制定一套行之有效的有關(guān)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和維修的程序文件、操作規(guī)程、巡視維護(hù)規(guī)定等指導(dǎo)性文件，為今后的物業(yè)管理具體實(shí)施工作提供規(guī)范化、科學(xué)性的指南。同時(shí)，還制定各崗位人員的崗位責(zé)任制度、各設(shè)備機(jī)房管理制度等文件，明確劃分各崗位人員的職責(zé)，規(guī)定各設(shè)備機(jī)房的管理要點(diǎn)。

　　正式接管以后，在整個(gè)物業(yè)管理的各環(huán)節(jié)、各階段，針對各系統(tǒng)設(shè)備，我們始終按照《全國物業(yè)管理示范商城考評標(biāo)準(zhǔn)》的具體要求分解、量化各項(xiàng)考核指標(biāo)。

　　3.1機(jī)電設(shè)備前期介入管理

　　3.1.1前期介入管理流程

　　存在問題

　　合格

　　3.1.2機(jī)電設(shè)備的調(diào)試、驗(yàn)收、接管

　　A.前期介入的機(jī)電管理人員應(yīng)仔細(xì)研讀專業(yè)圖紙，了解設(shè)備的基本技術(shù)參數(shù)，熟悉各專業(yè)施工人員，為以后設(shè)備在保修期內(nèi)維修建立良好的關(guān)系。

　　B.管理處機(jī)電設(shè)備人員進(jìn)行全面的設(shè)備檢查，調(diào)試各種設(shè)備。在較短時(shí)間內(nèi)盡最大可能掌握設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境、操作要領(lǐng)，熟悉管網(wǎng)、線路走向及相關(guān)控制的具體位置，并做好詳細(xì)記錄，并做好已完工產(chǎn)品的保護(hù)。

　　C.應(yīng)主動與業(yè)主溝通、協(xié)商驗(yàn)收接管問題，雙方應(yīng)盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（以相關(guān)國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為主），安排好交接具體人員，時(shí)間及相關(guān)注意事項(xiàng)。

　　D.雙方按規(guī)定做好驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收人員檢查設(shè)備無質(zhì)量問題，相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施圖紙資料及運(yùn)行、維修資料都提供齊全后，以雙方在驗(yàn)收報(bào)告上簽字為準(zhǔn)，交接完成。

　　3.1.3機(jī)電設(shè)備管理人員的培訓(xùn)。

　　積極與業(yè)主溝通，對于特殊設(shè)備施工方要對操作人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，管理人員應(yīng)虛心學(xué)習(xí)，認(rèn)真記錄，為以后的管理打好基礎(chǔ)。

　　3.1.4完善機(jī)電設(shè)備管理制度

　　根據(jù)z國際商城現(xiàn)場的實(shí)地考察，經(jīng)過與業(yè)主、原管理單位的溝通，通過對設(shè)備的實(shí)地詳盡了解，建立設(shè)備臺帳，設(shè)備檔案，編制設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃， 制定各項(xiàng)職責(zé)、操作規(guī)程、可操作的各項(xiàng)設(shè)備應(yīng)急事故處理規(guī)程。

　　9.3.1.5在業(yè)主的指導(dǎo)下，管理處機(jī)電人員應(yīng)做好設(shè)備的試運(yùn)行工作，并將工作重點(diǎn)由前期介入管理逐步向設(shè)備正常運(yùn)行、管理工作過渡。

　　3.2機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理（正式管理）

　　設(shè)備使用與維護(hù)管理是設(shè)備使用期管理的主要內(nèi)容，其目的是通過對設(shè)備使用與維護(hù)的科學(xué)管理，正確使用和精心維護(hù)設(shè)備，從而保持設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防止發(fā)生突發(fā)性故障，降低故障發(fā)生率，延長設(shè)備使用壽命，提高使用效率。

　　3.2.1z國際商城機(jī)電設(shè)備管理

　　A.設(shè)備操作管理；

　　*制定符合z國際商城設(shè)備特點(diǎn)的各主要設(shè)備的操作規(guī)程，并完全按操作規(guī)程進(jìn)行日常操作，保證設(shè)備的正常使用，避免誤操作發(fā)生事故。

　　*各主要設(shè)備設(shè)24小時(shí)值班，每天按規(guī)定對設(shè)備進(jìn)行巡視，檢

查、操作，并做好記錄。

　　*建立嚴(yán)格的交接班制度，崗位制度，考核制度，確保機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　*建立嚴(yán)格的持證上崗制度，要求設(shè)備操作人員掌握"三好、四會"，三好：管好，維護(hù)好；四會：會使用，會維護(hù)，會檢查，會排除故障。

　　B.設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理

　　*建立健全鷹商城設(shè)備的維修保養(yǎng)制度，是保證設(shè)備正常使用的必要手段，通過維護(hù)保養(yǎng)，不僅可以使設(shè)備隨時(shí)處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，而且可以保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，達(dá)到設(shè)備設(shè)計(jì)性能的最大發(fā)揮及延長使用壽命的目的。

　　*針對z國際商城設(shè)備的不同特點(diǎn)，建立周密的保養(yǎng)計(jì)劃，上報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)后做好保養(yǎng)工作，在"清潔、整齊、潤滑、安全可靠"的保養(yǎng)要求下，查找和預(yù)防故障的發(fā)生，避免不必要的事故發(fā)生。

　　*維護(hù)保養(yǎng)類別及內(nèi)容

　　日常維護(hù)保養(yǎng)：由設(shè)備操作人員按照各項(xiàng)設(shè)備的基本操作要求，對設(shè)備進(jìn)行清掃、擦拭，對各專業(yè)設(shè)備運(yùn)動部件加油，潤滑，檢查各種監(jiān)測設(shè)備的技術(shù)參數(shù)是否正常，緊固松動部件，消除故障隱患，

　　定期維護(hù)保養(yǎng)：管理處專業(yè)工程師在年初針對不同設(shè)備制定維保計(jì)劃，上報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)后，按計(jì)劃由設(shè)備操作人員在工程師指導(dǎo)下按要求對設(shè)備進(jìn)行局部拆卸，檢查情況，更換易損易耗件，排除隱患，確保設(shè)備在下一運(yùn)行周期內(nèi)健康運(yùn)行。

　　專業(yè)外委保養(yǎng)：專業(yè)性非常強(qiáng)，需具有相關(guān)資質(zhì)方能進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備，由管理處工程師對合格供方審查合格后，上報(bào)業(yè)主，經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)后，按照設(shè)備的特點(diǎn)，有針對性的制定委托保養(yǎng)合同、考核標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法，由管理處專業(yè)設(shè)備的分管人員對外委單位進(jìn)行監(jiān)督，考核。對外委單位實(shí)行合格供方評審制度，實(shí)行全程式管理，對于不能按合同要求完成委托項(xiàng)目或存在較大質(zhì)量隱患的專業(yè)單位，立即解除合同，重新評定合格專業(yè)維修單位。

　　*維修保養(yǎng)的基本要求。

　　整齊：設(shè)備裝置及控制線路完好、整齊。設(shè)備附件，運(yùn)行維護(hù)工具、儀表、材料、備件應(yīng)擺放整齊。

　　清潔：設(shè)備內(nèi)外可視部位清潔，無破損，銹斑、塵垢、無漏電、漏水、漏氣，漏現(xiàn)象，工作現(xiàn)場整潔。

　　潤滑：按規(guī)定周期檢查換油，清洗或更換過濾網(wǎng)，保持油質(zhì)良好。

　　安全可靠：設(shè)備電氣電子操作控制系統(tǒng)靈敏完好，絕緣及接地牢固符合要求，安全保護(hù)性能完好，監(jiān)控指示儀表準(zhǔn)確完好，防護(hù)裝置有效，無超壓、超溫、超負(fù)荷工作狀態(tài)，檢修設(shè)備工具的監(jiān)視測量裝置在精度允許范圍內(nèi)。

　　*設(shè)備維修保養(yǎng)的流程

　　4設(shè)備維修管理

　　設(shè)備在使用過程中，零部件不可避免會發(fā)生磨損、變形、腐蝕、斷裂，當(dāng)磨損程度達(dá)到一定程度時(shí)，設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)逐漸劣化，性能下降，功能降低，甚至喪失使用價(jià)值。根據(jù)設(shè)備運(yùn)行的具體情況，我們對設(shè)備局部或整體進(jìn)行拆卸以更換磨損變形嚴(yán)重以及功能完全喪失的零部件，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、調(diào)試，恢復(fù)設(shè)備的正常使用。

　　4.1設(shè)備維修方式

　　預(yù)防維修：按預(yù)先制定的維修技術(shù)和計(jì)劃要求進(jìn)行預(yù)防性維修與修理，可分定期維修和狀態(tài)維修，定期維修以設(shè)備工作時(shí)間（包括運(yùn)行時(shí)間和停歇時(shí)間）或以設(shè)備運(yùn)行時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行的預(yù)防維修，本質(zhì)上是一種周期性修理方式，根據(jù)設(shè)備性能、使用特點(diǎn)、磨損規(guī)律和狀態(tài)，預(yù)先制定維修類別、維修間隔期及維修工作內(nèi)容和要求。它適用于設(shè)備的故障及性能劣化與使用累計(jì)時(shí)間直接關(guān)聯(lián)的零部件或平時(shí)需連續(xù)運(yùn)行，無法停車的功能輸出及流程類設(shè)備，目的是消除故障隱患，增加設(shè)備的可靠度。狀態(tài)維修以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)的預(yù)防性維修，根據(jù)日常維修、定期檢測和診斷提供的設(shè)備狀態(tài)信息，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析處理，了解掌握設(shè)備故障隱患，零部件劣化程度，適時(shí)的有針對性的進(jìn)行專項(xiàng)預(yù)防性維修。

　　改善維修：對設(shè)備局部或零件的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、尺寸、材質(zhì)加以改進(jìn)、改裝，以減少故障、增加設(shè)備的可靠度和維修性的措施。

　　事后維修：對設(shè)備已發(fā)生的故障或性能減低到規(guī)定要求以下的狀態(tài)進(jìn)行修理，也成故障修理。

　　4.2維修方式的選擇

　　為了保證用最經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用獲得最佳得設(shè)備維修效果，我們根據(jù)設(shè)備運(yùn)行得可靠性要求，故障頻率、配置情況、運(yùn)行維修管理組織和人員等情況。靈活選擇合理得維修凡是，在保證設(shè)備維修質(zhì)量和設(shè)備使用功能得前提下，追求設(shè)備維修得合理經(jīng)濟(jì)性。

　　從設(shè)備故障產(chǎn)生的過程、時(shí)間來看，設(shè)備故障有隨著時(shí)間的延長而逐漸磨損、疲勞、腐蝕、蠕變而產(chǎn)生的規(guī)律性故障；有因某種異常因素的作用，在設(shè)備任意運(yùn)行時(shí)刻產(chǎn)生的突發(fā)性隨機(jī)故障。

　　有發(fā)展期的規(guī)律性故障，如導(dǎo)軌、剎車片、密封環(huán)等磨損故障，通過觀察、記錄或預(yù)測故障發(fā)展的征兆，我們采用定期維修或狀態(tài)維修的方式排除設(shè)備故障。

　　無發(fā)展期的規(guī)律性故障，如電器電子元件損壞、桿狀零件的斷裂等。如果故障點(diǎn)發(fā)生在重點(diǎn)設(shè)備的零部件上，直接危及到設(shè)備正常、安全運(yùn)行，我們采取緊急維修的方式排除設(shè)備故障。如果故障點(diǎn)發(fā)生在非重點(diǎn)設(shè)備的零部件上，沒有威脅到設(shè)備的正常、安全運(yùn)行，我們采取事后維修的方式排除設(shè)備故障。

　　有發(fā)展期的突發(fā)性故障，典型的如軸承，由于磨損、疲勞、軸承的軌道、滾珠會產(chǎn)生微片剝落形成麻點(diǎn)，若不及時(shí)更換，在某時(shí)刻就會產(chǎn)生突發(fā)性故障，我們充分狀態(tài)檢測的手段，采用狀態(tài)維修的方式排除故障。

　　無發(fā)展期的突發(fā)性故障，如在異常因素作用下（過載、過熱、過流、沖擊、斷流等）瞬間及產(chǎn)生斷裂、燒毀等突發(fā)性故障。根據(jù)設(shè)備的重要性程度、主備用情況采取緊急修理或事后更換修理。

　　4.3維修類別

　　大修：按維修計(jì)劃，對設(shè)備全部或大部分拆解，修復(fù)基準(zhǔn)件、主運(yùn)轉(zhuǎn)件，更換或修復(fù)全部不符合技術(shù)要求的零件，修理、調(diào)整電氣電子控制系統(tǒng)，更換老化的元器件，修復(fù)附屬裝置，整理翻新設(shè)備外觀，恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的技術(shù)狀態(tài)，每三年進(jìn)行一次。

　　中修：將操作維修人員的感官和專用檢測儀器相結(jié)合，對設(shè)備進(jìn)行有針對性、有目標(biāo)的檢查，獲取設(shè)備故障發(fā)展過程的征兆，制定相應(yīng)的維修計(jì)劃，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)，必要時(shí)對基準(zhǔn)件、主運(yùn)轉(zhuǎn)件進(jìn)行局部修理、調(diào)整、校正，恢復(fù)修理項(xiàng)目的技術(shù)狀態(tài)。通過設(shè)備中修，我們避免了定期維修（主要是大修）時(shí)，單純依據(jù)設(shè)備累計(jì)運(yùn)行時(shí)間，而忽略原始質(zhì)量、運(yùn)轉(zhuǎn)條件、負(fù)荷率、維護(hù)保養(yǎng)優(yōu)劣程度，按照常規(guī)經(jīng)驗(yàn)或統(tǒng)一的修理周期結(jié)構(gòu)及時(shí)間間隔安排大修造成的過剩修理（某些零部件技術(shù)狀態(tài)尚好卻安排了修理或更換）或設(shè)備修理（某些零部件技術(shù)狀態(tài)已劣化卻未安排修理或更換）“帶病”運(yùn)行的狀態(tài)。每年進(jìn)行一次。

　　小修：除定期維護(hù)保養(yǎng)的全部內(nèi)容外，針對巡檢、定檢發(fā)現(xiàn)的問題，更換或修復(fù)磨損件和已產(chǎn)生故障的元器件，調(diào)整、緊固運(yùn)動件、連接件，恢復(fù)設(shè)備正常工作能力。

　　定期調(diào)整與安全性檢測實(shí)驗(yàn)：定檢調(diào)整即定期精度調(diào)整，對機(jī)械設(shè)備定期實(shí)施幾何精度檢查調(diào)整，檢查調(diào)整運(yùn)動部件運(yùn)動相互配合間隙，以達(dá)到精度和穩(wěn)定的要求。安全性檢測實(shí)驗(yàn)是對動力設(shè)備和動力管線的要害部位和關(guān)鍵性能參數(shù)，按技術(shù)要求（規(guī)定的時(shí)間周期和性能參數(shù)指標(biāo)）采取各種實(shí)驗(yàn)、測量和測試措施，以掌握動力設(shè)備及其系統(tǒng)在相鄰兩次計(jì)劃修理期間的運(yùn)行的可靠性和安全性，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，預(yù)防事故發(fā)生。

　　5z國際商城分系統(tǒng)設(shè)備管理

　　5.1.供配電管理

　　a、每日保養(yǎng)維修由設(shè)備責(zé)任人巡視檢查一次并記錄。

　　b、每周由設(shè)備責(zé)任人維護(hù)保養(yǎng)一次如下項(xiàng)目：動力和公共照明配電箱、低壓配電室及環(huán)網(wǎng)柜外表除塵、配電室室內(nèi)射燈、路燈、出入口應(yīng)急指示燈；各電器設(shè)備運(yùn)行是否正常。并做好記錄。

　　c、每月保養(yǎng)維修

　　由設(shè)備責(zé)任人維護(hù)檢修一次如下項(xiàng)目并記錄。

　　*緊固動力配電柜所有開關(guān)接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電度計(jì)量表接線端子，并除塵。

　　*檢查所有空氣開關(guān)、斷路器、電表等配電設(shè)備。

　　*檢查動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換是否靈敏。

　　d、年度保養(yǎng)維修

　　*由設(shè)備主管組織設(shè)備責(zé)任人緊固所有配電箱開關(guān)、母排螺栓、詳細(xì)檢查、測試聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、機(jī)械聯(lián)鎖裝置，對開關(guān)機(jī)械轉(zhuǎn)動部位加少量潤滑油脂，清理電纜溝雜物并作 檢修記錄。

　　*管理處經(jīng)理審核檢修記錄。上報(bào)z國際商城。

　　5.2電梯系統(tǒng)管理

　　A、為確保電梯安全運(yùn)行，對電梯進(jìn)行管理維護(hù)和檢查，管理處應(yīng)設(shè)專職人員負(fù)責(zé)，委托有資格的專門檢修和保養(yǎng)電梯的單位維修保養(yǎng)。

　　B、進(jìn)行維修保養(yǎng)和檢查的專職人員，應(yīng)有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和熟悉維修、保養(yǎng)要求。

　　C、維修人員應(yīng)每周對電梯的主要安全設(shè)施和電氣控制部分進(jìn)行一次檢查。

　　D、電梯委保單位在管理機(jī)電專業(yè)人員監(jiān)督下按合同要求進(jìn)行保養(yǎng)維修。并作好相關(guān)記錄。

　　E、發(fā)現(xiàn)電梯有故障應(yīng)立即停止使用，待修復(fù)并經(jīng)仔細(xì)檢查后方可使用。。

　　F、若電梯停止使用超過一周，必須先進(jìn)仔細(xì)檢查和試運(yùn)行后，方可使用。

　　G、電梯的故障，檢查的經(jīng)過，維

修的過程，維修人員應(yīng)在電梯履歷表中作詳細(xì)記錄。

　　H、電源電壓、頻率、相序，必須符合電梯技術(shù)資料中的規(guī)定。

　　I、電梯正常工作條件應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定。

　　5.3消防系統(tǒng)管理

　　A.消防管理人員必須執(zhí)證上崗，熟悉建筑物消防監(jiān)控系統(tǒng)的性能、用途；懂原理、懂操作、懂安全規(guī)范，掌握系統(tǒng)的運(yùn)作狀況，要求精心維護(hù)保養(yǎng)，使之處于正常完好狀態(tài)。

　　B.消防監(jiān)控中心24小時(shí)值班，值班人員應(yīng)按照管理要求進(jìn)行巡查，并做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，處理不了的及時(shí)上報(bào)管理處。

　　C.消防系統(tǒng)由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，非值班人員禁止操作。值班人必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。

　　D.對區(qū)域報(bào)警器、系統(tǒng)報(bào)警器、聯(lián)動控制柜等柜內(nèi)進(jìn)行清掃除塵，線路松動的進(jìn)行緊固，對文字標(biāo)志等到有脫落的要進(jìn)行修補(bǔ)。對可能接觸不良部位進(jìn)行加固，以確保系統(tǒng)處在良好狀態(tài)。并按照要求進(jìn)行聯(lián)動測試

　　5.4給排水管理

　　A.了解建筑物的供水系統(tǒng)，掌握管線分布、水箱、水泵開關(guān)總摯安裝位置，嚴(yán)格執(zhí)行給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度，為業(yè)主提供正常的工作生活用水和消防用水。

　　B.按管理要求及要點(diǎn)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況，檢查地下水池水位及塔樓水箱水位嚴(yán)防跑、冒、滴、漏，發(fā)生供水故障應(yīng)及時(shí)發(fā)出通知，告訴受影響業(yè)主，同時(shí)進(jìn)行搶修，盡快恢復(fù)供水。

　　C.消防供水設(shè)備、線管應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即檢修，禁止使用消防水管作其它用途，確保消防設(shè)施完整無損。

　　D.經(jīng)常巡視用水終端，做好節(jié)約用水措施。

　　E.定期巡視消防蓄水池水位，保障消防用水。

　　F.經(jīng)常留意供水單位的停水通知，并及時(shí)通知業(yè)主做好停水準(zhǔn)備。

　　6設(shè)備管理的應(yīng)急措施及方案

　　6.1設(shè)備系統(tǒng)的維修管理

　　設(shè)備在運(yùn)行中常常會因?yàn)槟承┓钦Ｒ蛩卦斐稍O(shè)備的停用、功能喪失。或效能下降。這些原因會危害設(shè)備的正常使用，還會危害設(shè)備操作或使用人員的生命安全。如果處理不及時(shí)。將會造成業(yè)主資產(chǎn)和個(gè)人不可挽回的損失。只有建立積極有效的管理預(yù)防措施。杜絕事故發(fā)生對于發(fā)生的設(shè)備事故要及時(shí)維修。認(rèn)真分析原因吸取教訓(xùn)。制定防范措施避免再發(fā)生。

　　6.1.1設(shè)備故障處理流程

　　否通知甲方

　　能

　　配合

　　6.1.2設(shè)備故障處理

　　A故障分類：

　　設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均定義為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分為重大故障和一般故障兩級處理

　　重大故障：人身傷亡事故、設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失超過萬元以上。因故障引起建筑物停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。

　　一般故障：除以上重大故障外，其他均為一般故障

　　B故障處理細(xì)則

　　a、設(shè)備發(fā)生故障，值班人員根據(jù)要求判斷事故類別。如為重大事故，立刻上報(bào)經(jīng)理及設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位。及時(shí)通知業(yè)主。并按要求采取應(yīng)急處理措施。經(jīng)理接到報(bào)告后應(yīng)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場。指揮故障處理；如為一般故障。及時(shí)與設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位聯(lián)系。并協(xié)助處理

　　b、值班人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備檢測設(shè)備的參數(shù)及設(shè)備外部特征，判斷故障的情況，盡快限制故障的發(fā)展。迅速排除危害人員及設(shè)備的因素。作好安全防范措施。并記錄檢測設(shè)備的信號顯示及操作時(shí)間、故障現(xiàn)象。

　　c、值班人員配合有關(guān)人員進(jìn)行故障處理時(shí)應(yīng)迅速、果斷、正確、鎮(zhèn)靜。不違反安全操作規(guī)程

　　d、故障處理完畢后。由專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)實(shí)際對故障原因進(jìn)行分析取證，查明故障產(chǎn)生的原因、形成機(jī)理及規(guī)律并做好預(yù)防措施

　　e、查明原因、分清責(zé)任。對相關(guān)人員進(jìn)行處罰及教育。制定防范措施

　　f、事故處理完畢后，將故障的全過程及處理意見詳實(shí)記錄。以文件形式上報(bào)經(jīng)理及業(yè)主。并作好相關(guān)的檔案

　　6.2各機(jī)電設(shè)備設(shè)搶修、應(yīng)急處理方案

　　6.2.1停電應(yīng)急處理措施

　　z國際商城配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)了柴油發(fā)電機(jī)作為突發(fā)停電的應(yīng)急備用電源。平常發(fā)電機(jī)設(shè)定為自動工作狀態(tài)，一旦發(fā)生高壓環(huán)網(wǎng)柜或高壓變電站故障、檢修，發(fā)電應(yīng)急備用電源啟動。

　　突發(fā)性市電停電后，自動設(shè)計(jì)狀態(tài)的發(fā)電機(jī)會在很短時(shí)間內(nèi)起動運(yùn)行提供備用電源。如發(fā)電機(jī)不起動，值班員應(yīng)即時(shí)采取以下措施：

　　*首先查明故障原因，根據(jù)具體情況啟動備用供電設(shè)備，并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備，及時(shí)恢復(fù)供電，盡量縮小停電影響范圍。

　　*查發(fā)電機(jī)主控制箱上選擇開關(guān)的設(shè)置是否正確，如打在“停”或“手動”位置，應(yīng)按日常檢查程序進(jìn)行檢查，情況正常將選擇開關(guān)擰到“自動”位置。

　　*如選擇開關(guān)位置正常，則檢查切換柜擇位開關(guān)，如有錯(cuò)，即刻糾正將其打在“自動”位置。

　　*若以上兩項(xiàng)都正確，則應(yīng)檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀，則應(yīng)先斷開主回路開關(guān)，分回路斷路器，更換后恢復(fù)合閘。在故障處理過程中，應(yīng)先斷開“市電、備用”電源切換柜，并即刻通知監(jiān)控中心值班員、電梯值班員等做好應(yīng)急準(zhǔn)備等事項(xiàng)。

　　*檢查各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應(yīng)急燈是否起用，并保證動作正常，作人員疏散照明之用。

　　*如當(dāng)班值班員無法短時(shí)間內(nèi)消除故障，應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并通知業(yè)主做好應(yīng)急準(zhǔn)備。

　　*事故處理完畢作好工作記錄，工作總結(jié)。上報(bào)管理處經(jīng)理及業(yè)主。

　　6.2.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案

　　A．市政供水計(jì)劃性停水，管理處提前通知業(yè)主，說明停水原因、停水時(shí)限等，做好水池蓄水工作。

　　B．市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水，來不及通知業(yè)主時(shí)，管理處設(shè)法滿足業(yè)主生活用水，事后向業(yè)主說明原因。

　　C．由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故，按下列程序執(zhí)行：

　　*接到事故報(bào)警后，機(jī)電運(yùn)行維修組人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。查出事故原因，及時(shí)搶修，不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào)，請求支援。

　　*加壓泵出現(xiàn)故障停止運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，值班員應(yīng)及時(shí)將該泵控制電源分閘，掛指示牌匾，并及時(shí)將備用泵投入使用，即時(shí)通知相關(guān)負(fù)責(zé)人組織搶修。

　　*主管網(wǎng)漏水或爆管時(shí)，應(yīng)即時(shí)停泵，關(guān)閉進(jìn)水閥門，分管網(wǎng)漏水或爆管時(shí)，應(yīng)即時(shí)關(guān)閉分管網(wǎng)閥門，并及時(shí)進(jìn)行搶修。

　　*事故不能在2小時(shí)處理的，管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單，并附上處理方案告知業(yè)主。

　　D、排水部分突發(fā)事故：

　　*商城排水主管爆裂或堵塞時(shí)，應(yīng)及時(shí)與市政排水主管部門取得聯(lián)系并組織搶修。

　　*污水井、雨水井管網(wǎng)爆裂或堵塞時(shí)，應(yīng)及時(shí)組織搶修。

　　*地下停車場集水坑排水不良時(shí)，應(yīng)即時(shí)用潛水泵將水排除，并對排污泵、管網(wǎng)作檢查、搶修。

　　*設(shè)備、物資等受到排水影響引發(fā)不良后果現(xiàn)象的，應(yīng)及時(shí)采取保護(hù)措施并通知相關(guān)人員到現(xiàn)場及時(shí)搶修。

　　給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理流程圖

　　6.2.3電梯應(yīng)急處理方案

　　無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，乘客按以下程序執(zhí)行，保證乘客人身安全。

　　A．當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí)，消防值班人員應(yīng)沉著冷靜，迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量，電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看，同時(shí)用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜。現(xiàn)場確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi)；同時(shí)根據(jù)火災(zāi)輕重程度不同，對設(shè)有可作消防員專用的電梯，將乘客運(yùn)送到安全層站。通知司機(jī)或管理人員盡快在安全樓層停車，把乘客運(yùn)送到安全層站。轎廂開到安全的樓層，在乘客確已完全撤出后切斷電源，把各層廳門關(guān)閉，防止向其他樓層延燒。若系統(tǒng)誤報(bào)。盡快排除故障，恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。

　　B．突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行，值班人員應(yīng)通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知電梯管理人員，根據(jù)樓層指示燈或小心開啟外門察看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開轎廂前，應(yīng)先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟放被因乘客。

　　*停于接近候梯廳門口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時(shí)，用專用外門鑰匙開啟外門，同時(shí)用力緩慢打開轎廂門，協(xié)助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關(guān)好。

　　*轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置，如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，應(yīng)先將其完全關(guān)閉

或開啟，然后通過手動盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關(guān)好。

　　*手動盤車時(shí)，至少兩人進(jìn)行，一人雙抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時(shí)（以高于或低于樓面不超過0.5米為準(zhǔn)），應(yīng)松開報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動，嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動。

　　*電梯自身發(fā)生故障時(shí)，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查事故原因，消除隱患，如不能自修，必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行，并寫出事故書面報(bào)告交管理處及業(yè)主。

　　電梯應(yīng)急處理流程圖

　　6.2.5消防系統(tǒng)應(yīng)急措施

　　監(jiān)控中心24小時(shí)對各區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控，同時(shí)認(rèn)真落實(shí)巡邏制度，保安、清潔、機(jī)電人員要勤于檢查、巡視，保證在自己的責(zé)任區(qū)內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，真正做到火災(zāi)早發(fā)現(xiàn)、早撲滅、少損失。一旦發(fā)生火災(zāi)，保證火災(zāi)能初期在短時(shí)間撲滅，消除火災(zāi)對人員疏散的威脅，減少火災(zāi)損失，確保建筑物人員生命安全，按以下規(guī)定進(jìn)行：

　　A發(fā)生火災(zāi)時(shí)，監(jiān)控中心立即通知有關(guān)人員進(jìn)火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài)，并啟動義務(wù)消防員、保安隊(duì)人員等進(jìn)入著火區(qū)域搶險(xiǎn)，爭取在火災(zāi)發(fā)生初期，利用大樓內(nèi)自有的消防器材滅火。

　　B若火勢迅猛，管理處無能力滅火。應(yīng)盡量控制火災(zāi)曼延，立即向“119”報(bào)警并組織人員疏散。根據(jù)著火區(qū)域的地點(diǎn)和火情的變化，做出相應(yīng)的滅火方法和步驟。

　　*消防人員引導(dǎo)消防車和消防人員并組織突擊隊(duì)員進(jìn)入火場。

　　*監(jiān)控中心人員開啟消防廣播，通知引導(dǎo)人群迅速撤離火區(qū)。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災(zāi)有可能蔓延的樓層人員進(jìn)行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮(zhèn)靜，按指揮進(jìn)行自救、疏散。

　　*配電管理人員應(yīng)切斷火場內(nèi)所有電源。確保火勢不因電器設(shè)備引起蔓延。同時(shí)隨時(shí)做好備用電源的轉(zhuǎn)送工作。

　　*給排水管理人員迅速啟動水泵，保證消防水壓正常，有足夠水量滅火，

　　*空調(diào)管理人員同時(shí)啟動排煙設(shè)備，對疏散樓梯保持正壓送風(fēng)。

　　*電梯管理人員按照電梯應(yīng)急管理規(guī)定，利用消防梯進(jìn)行疏散，并將客梯全部降至底層鎖好，禁止使用。

　　C.火災(zāi)消滅后，相關(guān)人員對工作情況進(jìn)行總結(jié)，清理損失，作好善后處理工作后。將整理后以報(bào)告形式上報(bào)業(yè)主。

　　消防系統(tǒng)應(yīng)急流程圖

篇3：X公寓機(jī)電智能化等設(shè)備設(shè)施管理措施

　　某公寓機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理措施

　　一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

　　變配電房是供電系統(tǒng)的心臟，加強(qiáng)變配電房的管理及設(shè)備養(yǎng)護(hù)極為重要。變配電房配專人值班管理，做到"一看二聞"，即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常，聞是否有焦味；定期打掃，始終保持室內(nèi)清潔，經(jīng)常進(jìn)行檢測試驗(yàn)，對配備發(fā)電機(jī)定期進(jìn)行試運(yùn)行檢查，做到有備無患。另外加強(qiáng)對照明、消防系統(tǒng)等電器設(shè)備的故障和系統(tǒng)的損壞及時(shí)進(jìn)行維修，保證機(jī)電設(shè)備的完好正常運(yùn)行。同時(shí)還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況，了解用戶用電是否規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)幫助解決。

　　（一）系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理

　　1．嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度；

　　2．實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行或維修值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)排除；

　　3．加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好；管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求，線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全；確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行；

　　4．停電、停電提前通知業(yè)主/住戶，以免造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡；

　　5．臨時(shí)施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施；

　　6．發(fā)生火災(zāi)、地震、臺風(fēng)等突然情況時(shí)，要及時(shí)切斷電源；

　　7．電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公共用電進(jìn)行合理分配。

　　（二）公共設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理

　　1．做好公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的核查登記，制訂完善、合理的保養(yǎng)計(jì)劃和巡查制度；

　　2．認(rèn)真落實(shí)所轄設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作，確保設(shè)備安全運(yùn)行；

　　3．日常保養(yǎng)要做到：

　　A、按規(guī)定分解設(shè)備，進(jìn)行檢查、清洗、清掃、更換易損件；

　　B、檢查安全防護(hù)裝置，清除設(shè)備運(yùn)動部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等；

　　C、檢查冷卻、電氣和控制裝置，添加雪種；

　　D、消除設(shè)備故障或隱患，保證功能正常，符合使用要求。

　　二、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

　　智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理包括公共天線、對講系統(tǒng)、監(jiān)控、門禁、自動報(bào)警系統(tǒng)等。所有智能化設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，運(yùn)行人員嚴(yán)格按照體系文件所列項(xiàng)目進(jìn)行巡視，在日常使用、檢查中發(fā)現(xiàn)異常問題，及時(shí)維修。

　　智能化設(shè)備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對講門禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好，通話音質(zhì)是否清晰等；對閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機(jī)、錄像機(jī)工作是否正常，監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等；對自動報(bào)警系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子，檢查運(yùn)行指示燈是否正常，控制系統(tǒng)是否正常。通過加強(qiáng)管理和養(yǎng)護(hù)，保證智能化設(shè)備的正常運(yùn)行。在使用和運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的日常報(bào)修處理，按故障級別，應(yīng)急處理方法如下：

　　（一）攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障，15分鐘到達(dá)現(xiàn)場維修；

　　（二）停車場智能管理系統(tǒng)故障，15分鐘到達(dá)現(xiàn)場維修；

　　（三）公用天線故障，20分鐘達(dá)到現(xiàn)場維修；

　　（四）自動報(bào)警系統(tǒng)故障，10分鐘達(dá)到現(xiàn)場維修。

　　對于技術(shù)難度大的故障，及時(shí)與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決，管理處有關(guān)人員對此過程進(jìn)行監(jiān)督。建立主要智能化設(shè)備的維護(hù)檔案，把設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存，以便查閱。