物業(yè)設(shè)備管理工作指引
1. 概念 設(shè)備管理是物業(yè)管理工作中最重要的組成部分。通過對(duì)設(shè)備進(jìn)行有效管理，能正確使用，精心維護(hù)，科學(xué)檢修，使其盡量保持完整和完好狀態(tài)，并能低耗高效運(yùn)行，最大限度延長(zhǎng)使用壽命。為此，特制訂本工作指引。
2. 一般性原則
2.1 設(shè)備前期介入的工作要點(diǎn)
2.1.1 概念設(shè)備管理前期介入是指以發(fā)展商開發(fā)某一樓盤(小區(qū))后，物業(yè)管理公司有關(guān)人員參與該樓盤各類機(jī)電設(shè)備(系統(tǒng))總體方案、設(shè)備選型的討論，以及對(duì)設(shè)備在安裝期間的安裝工藝質(zhì)量進(jìn)行檢查監(jiān)督等，盡可能讓發(fā)展商接受物業(yè)管理公司的合理建議，使樓盤的設(shè)備移交給物業(yè)管理公司管理后，減少不必要的返工、修補(bǔ)或改造費(fèi)用。
2.1.2 前期介入的項(xiàng)目主要有以下4項(xiàng)：
2.1.2.1參加機(jī)電設(shè)備總體方案的擬定樓盤(小區(qū))的機(jī)電設(shè)備配置通常是與樓盤(小區(qū))定位(檔次)功能有關(guān)。但供配電系統(tǒng)、給水排水系統(tǒng)、電梯、消防火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)是必須配置的。對(duì)這些必備的系統(tǒng)方案應(yīng)該從滿足安全可靠、使用方便、維修零配件易購(gòu)、管理的合理性提出我們的要求。在參加總體方案討論之前應(yīng)閱讀有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙資料，做好討論準(zhǔn)備。
2.1.2.2 設(shè)備選型討論當(dāng)系統(tǒng)確定后，設(shè)備選型就是一項(xiàng)重要內(nèi)容。設(shè)備選得好壞不僅影響使用操作，更重要影響今后的維修保養(yǎng)。因此，在一定的功能價(jià)格比條件下，首先要求系統(tǒng)功能強(qiáng)、質(zhì)量好、施工工藝簡(jiǎn)單，其次按照設(shè)備造型美觀、操作方便，通用性好、易損件配置容易進(jìn)行選型，尤其是同一小區(qū)內(nèi)同一個(gè)系統(tǒng)的設(shè)備力求選用同一型號(hào)同一廠家的產(chǎn)品。
2.1.2.3 選擇供應(yīng)商(承建商)供應(yīng)商(承建商)的信譽(yù)直接關(guān)系到設(shè)備的質(zhì)量、安裝的工藝質(zhì)量以及對(duì)物業(yè)管理今后的維修保養(yǎng)工作量。因此我們可根據(jù)多年來(lái)被管理樓盤(大廈)的設(shè)備及其安裝的質(zhì)量去選擇供應(yīng)商(承建商)。
2.1.2.4 施工安裝期間設(shè)備安裝工藝質(zhì)量的檢查監(jiān)督設(shè)備安裝的工藝質(zhì)量直接影響物業(yè)管理后維修、保養(yǎng)乃至返工的工作量和費(fèi)用。有的施工安裝單位以各種借口偷工減料或不按國(guó)家有關(guān)規(guī)范進(jìn)行施工安裝，造成各種各樣的隱患(尤其是隱埋的管線)，我們派出人員到施工現(xiàn)場(chǎng)檢查，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正施工單位的不規(guī)范施工或做法，力求將隱患消滅在設(shè)備移交之前。
2.1.3 前期介入的人員組成以工程部有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員為主，兼配管理處(籌)有關(guān)人員組成設(shè)備前期介入工作小組。
2.1.4 前期介入的期限應(yīng)從開發(fā)商確定開發(fā)樓盤(小區(qū))開發(fā)之日起至設(shè)備安裝竣工移交驗(yàn)收之前。
2.2 設(shè)備驗(yàn)收要點(diǎn)
2.2.1設(shè)備采購(gòu)到貨，安裝前的開箱驗(yàn)收參加人員：會(huì)同建設(shè)單位、設(shè)備供應(yīng)單位、施工單位、物業(yè)管理單位等主管部門進(jìn)行開箱檢查。
驗(yàn)收內(nèi)容：
2.2.1.1設(shè)備開箱前，先要核對(duì)提貨單與到貨的箱號(hào)和箱數(shù)是否相符，如不符不開箱。
2.2.1.2開箱前應(yīng)檢查包裝箱有無(wú)損壞和受潮。
2.2.1.3開箱后要認(rèn)真檢查設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)是否符合設(shè)計(jì)要求。
2.2.1.4根據(jù)裝箱單清點(diǎn)設(shè)備說(shuō)明書、產(chǎn)品檢驗(yàn)證明書和合格證是否齊全。
2.2.1.5根據(jù)裝箱清單和設(shè)備文件、檢查設(shè)備的主機(jī)、附屬零部件、專用工具等是否齊全。
2.2.1.6查看設(shè)備表面有無(wú)缺陷、損壞、銹蝕、受潮等現(xiàn)象。
2.2.1.7填寫開箱檢查驗(yàn)收記錄，參加驗(yàn)收單位人員簽字認(rèn)可，作交工資料和設(shè)備技術(shù)檔案。
2.2.1.8檢查中如有不符或遺漏之處，統(tǒng)計(jì)反饋給供貨方作妥善處理。
2.2.1.9開箱檢查完后，物品暫交施工單位保管，在設(shè)備安裝移交驗(yàn)收后，再將設(shè)備(含管線)的資料移交給物業(yè)管理部門。
2.2.2設(shè)備安裝后的移交驗(yàn)收
2.2.2.1 移交驗(yàn)收的依據(jù)
Ⅰ、對(duì)驗(yàn)收設(shè)備如有GB標(biāo)準(zhǔn)的，則按標(biāo)準(zhǔn)要求驗(yàn)收。
Ⅱ、對(duì)沒有GB標(biāo)準(zhǔn)的，則按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求驗(yàn)收。
Ⅲ、對(duì)合同條款中有規(guī)定的，則按合同要求驗(yàn)收。
2.2.2.2 移交驗(yàn)收的具體做法：
以下按系統(tǒng)分別說(shuō)明：
Ⅰ、供配電系統(tǒng)包括高壓開關(guān)柜、直流屏、變壓器和低壓配電柜(發(fā)電機(jī)組另行驗(yàn)收)。安裝單位將這些設(shè)備安裝調(diào)試完成后，通常由供電部門直接作測(cè)試驗(yàn)收并簽署同意投入供電證書。因此當(dāng)安裝單位向物業(yè)公司移交時(shí)所作的驗(yàn)收主要有：a、 依據(jù)設(shè)備移交清單的設(shè)備名稱、型號(hào)規(guī)格、數(shù)量、生產(chǎn)廠家逐項(xiàng)檢查核對(duì)。b、 依據(jù)技術(shù)資料清單核對(duì)所提供的產(chǎn)品或部件使用說(shuō)明書、圖紙、合格證、保修卡和供電部門所作的繼電保護(hù)裝置測(cè)試報(bào)告等。c、 檢查安裝單位提供的絕緣手套、絕緣靴、高壓驗(yàn)電棒(器)和接地軟線以及各類指示牌等。d、 檢查各電柜上的儀表指示是否正常，各部件安裝和接地端子是否牢固，標(biāo)牌是否齊全。如以上各項(xiàng)均符合要求，則在移交清單上簽字。
Ⅱ、電梯：包括客梯、貨梯(消防梯)、觀光梯和扶梯。電梯經(jīng)勞動(dòng)部門和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門作了專項(xiàng)驗(yàn)收并出具驗(yàn)收證書后由安裝單位向物業(yè)公司辦理移交。為此可按GB10060-93《電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范》和供貨合同所規(guī)定的項(xiàng)目對(duì)電梯作移交驗(yàn)收。
具體有：a. 機(jī)房部分包括建筑結(jié)構(gòu)、電氣線路、控制柜和曳引機(jī)的有關(guān)項(xiàng)目檢測(cè)。b. 井道和底坑部分有關(guān)項(xiàng)目檢測(cè)。c. 技術(shù)資料和文件檢查和核對(duì)：裝箱單、產(chǎn)品出廠合格證、保修卡、使用維護(hù)說(shuō)明書、安裝說(shuō)明書、安裝自檢記錄、安裝過程事故記錄和處理報(bào)告、安全部件型式試驗(yàn)報(bào)告結(jié)論副本、電梯使用單位提出的經(jīng)制造廠家同意變更設(shè)計(jì)的證明文件以及各類圖紙等。
驗(yàn)收注意事項(xiàng)：a.參加驗(yàn)收的物業(yè)人員必須熟悉所驗(yàn)收的電梯產(chǎn)品和GB10060-93規(guī)定的檢驗(yàn)方法和要求。b.驗(yàn)收用的檢驗(yàn)器具與試驗(yàn)負(fù)荷應(yīng)符合GB10059-1997《電梯試驗(yàn)方法》規(guī)定的精度要求，并均在計(jì)量檢定周期內(nèi)。Ⅲ、空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)包括冷水機(jī)組或風(fēng)冷機(jī)組、冷凍泵和冷卻泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組、新風(fēng)機(jī)、管道和閥門、電控柜等。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)按GB50243-97《通風(fēng)與空調(diào)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》和隨機(jī)技術(shù)文件規(guī)定執(zhí)行。①. 設(shè)備安裝檢查A.冷水機(jī)組檢查 活塞式制冷機(jī)組a. 整體安裝的活塞式制冷機(jī)組，機(jī)身縱、橫向水平度允許誤差為0.2‰。b.臥式冷凝器、管殼式蒸發(fā)器，應(yīng)坡口集油的一端，傾斜度為0.1‰-0.2‰。
離心式制冷機(jī)組a. 機(jī)組應(yīng)在壓縮機(jī)的機(jī)加工平面找水平，縱、橫向水平允許偏差均為0.1‰。b. 基礎(chǔ)底板應(yīng)平整，底座安裝的隔振器壓縮量應(yīng)均勻一致。螺桿式制冷機(jī)組a. 機(jī)組機(jī)座的縱、橫向水平度允許偏差均為0.01‰。b. 機(jī)組與吸排氣管連接后，檢查電機(jī)與壓縮機(jī)的同軸度。B. 管道安裝檢查a. 冷凍水(載冷劑)，冷卻水及冷凝水管道安裝應(yīng)符合國(guó)標(biāo)《工業(yè)金屬管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》與《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。b. 冷凍水管道系統(tǒng)應(yīng)在最高處設(shè)置便于操作的放空閥。c. 管道應(yīng)有水壓試驗(yàn)及氣密性試驗(yàn)報(bào)告。d. 管道表面應(yīng)按規(guī)定作油漆及防腐處理，回風(fēng)管及冷凍水管道表面還要做合格的絕熱層。e. 閥門安裝的位置、方向與高度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不得反裝;帶手柄的手動(dòng)截止閥，手柄不得向下;電磁閥、調(diào)節(jié)閥、熱力膨脹閥、升降式止回閥等的閥頭均應(yīng)向上垂直安裝。C. 冷卻塔安裝檢查a. 冷卻塔應(yīng)安裝牢固、平穩(wěn)。b. 塔的出水管口及噴嘴方向，位置應(yīng)正確，布水均勻。c. 玻璃鋼冷卻塔和用塑料制品作填料的冷卻塔，應(yīng)符合防火規(guī)定。d. 進(jìn)出水管道及閥門安裝應(yīng)符合GB50243-97中的要求。e. 冷卻塔運(yùn)轉(zhuǎn)前，塔內(nèi)應(yīng)無(wú)雜物、塵垢。f. 冷卻塔及冷卻水管路系統(tǒng)用水沖干凈，管路應(yīng)無(wú)漏水現(xiàn)象。g. 檢查自動(dòng)補(bǔ)水閥的動(dòng)作狀態(tài)，應(yīng)靈活可靠。D. 風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組安裝檢查a. 風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組安裝前應(yīng)進(jìn)行單機(jī)三速試運(yùn)轉(zhuǎn)檢查，安裝后連支管一起進(jìn)行水壓試驗(yàn)，有試驗(yàn)報(bào)告。b. 風(fēng)機(jī)盤管安裝應(yīng)牢固，位置及高度正確，有便于維護(hù)保養(yǎng)的空間，排冷凝水的管道坡度正確。c. 風(fēng)管、回風(fēng)箱及風(fēng)口與風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組連接處應(yīng)嚴(yán)密、牢固。d. 風(fēng)管、管道的軟性接管位置應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，按管自然、無(wú)強(qiáng)扭現(xiàn)象。
②. 設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)試驗(yàn)、檢查驗(yàn)收A. 空調(diào)工程各單機(jī)均應(yīng)經(jīng)過有關(guān)的測(cè)試和在試運(yùn)轉(zhuǎn)合格的基礎(chǔ)上，進(jìn)行聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)，試運(yùn)轉(zhuǎn)的要求是：a.離心式制冷機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，先加熱油箱使油溫達(dá)到50～65℃。啟動(dòng)壓縮機(jī)應(yīng)逐步開啟導(dǎo)向葉片，快速通過喘振區(qū)，按要求供給冷卻水，載冷劑，油冷卻器出口油溫35～45℃，油壓差>0.2Mpa。b螺桿式壓縮機(jī)啟動(dòng)前，對(duì)油加熱到25℃以上，濾油器前后壓差>0.1Mpa，冷卻水入口溫度<32℃，機(jī)組吸氣壓力>0.05Mpa(表壓)，排氣壓力<1.6Mpa。c.正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間不應(yīng)少于8h。B. 試運(yùn)轉(zhuǎn)正常后，必須先停止制冷機(jī)，再停冷凍泵、冷卻泵。試運(yùn)轉(zhuǎn)結(jié)束后，拆檢濾油器、濾網(wǎng)、干燥器，必要時(shí)更換潤(rùn)滑油，然后再將整機(jī)調(diào)整到準(zhǔn)備啟動(dòng)狀態(tài)。
C. 冷卻塔驗(yàn)收要點(diǎn)a.校驗(yàn)塔的補(bǔ)給水及溢水水位。b.檢查風(fēng)機(jī)電機(jī)的絕緣及風(fēng)機(jī)的旋轉(zhuǎn)方向。c. 檢查噴水量及吸水量是否平衡，補(bǔ)給水和集水池水位情況。d. 測(cè)定風(fēng)機(jī)電機(jī)運(yùn)行電流。e. 檢查塔振動(dòng)及噪聲情況。f. 測(cè)量軸承溫度及冷卻水進(jìn)出口溫度。D. 清水離心泵驗(yàn)收要點(diǎn)按單級(jí)泵GB5657-85《單級(jí)清水泵技術(shù)條件標(biāo)準(zhǔn)》和多級(jí)離心泵GB5659-85技術(shù)條件以及管道泵Q/(JB)YB28-1998 JB/T6878.2-93文件規(guī)定執(zhí)行。
a.檢查泵與管路、閥門及基礎(chǔ)的安裝是否正確，管道的支撐應(yīng)穩(wěn)固。b.檢查電機(jī)與泵的同軸度和水平度是否在允許范圍內(nèi)，用手盤動(dòng)聯(lián)軸節(jié)，運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。c.通電運(yùn)轉(zhuǎn)前用點(diǎn)動(dòng)方式觀察電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)向是否與泵一致，任何情況下不許水泵反向運(yùn)行。d. 接通電源，當(dāng)泵達(dá)到正常轉(zhuǎn)速后，逐漸打開吐出管路上的閥門，并調(diào)節(jié)到所需的工況，觀察泵的聲音及振動(dòng)情況是否正常。e.觀察壓力表讀數(shù)，檢查軸封及填料。漏水少量且均勻， 機(jī)械密封泄漏量<3滴/分。嚴(yán)禁密封在干磨擦情況下工作。f檢查電機(jī)電流值，不得超過額定電流。g.檢查軸承溫度，最高≤80℃，不得比周圍溫度超過40℃。h. 油位在油鏡刻度線內(nèi)。
③. 工程移交驗(yàn)收時(shí)，施工單位應(yīng)提供的文件及記錄：a.設(shè)計(jì)修改的證明文件和竣工圖(核實(shí)主機(jī)設(shè)備是否相互配套)。b.主要材料、設(shè)備、成品和儀表的出廠合格證，保修卡等。c.隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間驗(yàn)收記錄。d.冷卻水、冷凍水管道壓力試驗(yàn)記錄。e.空調(diào)系統(tǒng)的試運(yùn)行測(cè)試記錄。f.空調(diào)系統(tǒng)聯(lián)合運(yùn)轉(zhuǎn)的測(cè)試，調(diào)節(jié)記錄。g.工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定記錄。h.工程質(zhì)量事故處理記錄等。Ⅳ. 通風(fēng)系統(tǒng)通風(fēng)設(shè)備主要有：送風(fēng)風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、排風(fēng)排煙雙速風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥、排煙閥、管道及閥門和電控箱等。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)按GB50243-97《通風(fēng)與空調(diào)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》和隨機(jī)技術(shù)文件規(guī)定執(zhí)行。
通風(fēng)機(jī)驗(yàn)收要點(diǎn)：A. 外觀檢查：a.核對(duì)風(fēng)機(jī)、電機(jī)型號(hào)規(guī)格是否與設(shè)計(jì)相符。b.檢查風(fēng)機(jī)與風(fēng)管的軟連接、吊裝鉤架及附屬零件是否牢固安全可靠。c.檢查皮帶松緊程度是否合適。d.風(fēng)機(jī)調(diào)節(jié)閥門啟閉靈活、可靠。B. 啟動(dòng)與運(yùn)轉(zhuǎn)檢查a.風(fēng)機(jī)啟動(dòng)前應(yīng)關(guān)上啟動(dòng)閥，點(diǎn)動(dòng)風(fēng)機(jī)、檢查轉(zhuǎn)向是否正確。b.啟動(dòng)風(fēng)機(jī)后，檢查電機(jī)額定電流并檢查軸承運(yùn)行聲音是否有雜音。c.通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間不少于2h，檢查軸承溫度，不能高于80℃。Ⅴ. 給水排水系統(tǒng)該系統(tǒng)主要設(shè)備有：生活供水變頻裝置、生活水泵、消防栓泵、消防噴淋泵、穩(wěn)壓泵、排污泵、管道與閥門、電控柜等。
驗(yàn)收要點(diǎn)：a.泵與管路、閥門及基礎(chǔ)安裝是否正確，管道支撐是否牢固，閥門開啟是否靈活。b.電機(jī)與泵的同軸度和水平度是否在允許范圍內(nèi)，用手盤動(dòng)聯(lián)軸節(jié)運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。c. 通電運(yùn)行前用點(diǎn)動(dòng)方式，觀察設(shè)備轉(zhuǎn)向是否與指向一致，在任何情況下不允許水泵反向運(yùn)行。d. 通電運(yùn)行后，檢查生活供水泵是否能變頻運(yùn)行，各臺(tái)泵是否能根據(jù)供水負(fù)荷變化切換運(yùn)行，檢查輔泵狀態(tài)和睡眠狀態(tài)是否正常。e.通電運(yùn)行后，檢查供水壓力和流量是否滿足最大負(fù)荷需要。f.通電運(yùn)行后，檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)聲音及振動(dòng)情況是否正常，有無(wú)泄漏。g.通電運(yùn)行后，檢查電動(dòng)機(jī)電流值是否超過其額定電流。h.通電運(yùn)行2小時(shí)后，檢查軸承溫度最高應(yīng)≤80℃，不能超過環(huán)境溫度40℃。i.對(duì)排污泵，可拉動(dòng)上下浮球，檢查其工作狀態(tài)是否正常。j.對(duì)消防泵要檢查與消防報(bào)警控制系統(tǒng)相配合的功能是否滿足要求。Ⅵ. 消防報(bào)警系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)按GB50166-92《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》規(guī)定執(zhí)行。
①. 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備
A. 系統(tǒng)移交時(shí)，安裝單位應(yīng)提交下列文件：a. 竣工圖表、設(shè)備布置平面圖、接線圖、安裝圖、系統(tǒng)圖、配線箱圖、編碼表以及其它必要的技術(shù)文件。b. 必須提供產(chǎn)品合格證和保修卡、消防檢驗(yàn)合格證書、供應(yīng)商消防資質(zhì)證明、產(chǎn)品說(shuō)明書、使用操作說(shuō)明書及其它必要的技術(shù)參數(shù)資料。c. 提供驗(yàn)收文件和設(shè)備驗(yàn)收清單，其中驗(yàn)收文件包括系統(tǒng)設(shè)計(jì)說(shuō)明、聯(lián)動(dòng)邏輯關(guān)系說(shuō)明、系統(tǒng)設(shè)計(jì)變更發(fā)展商簽發(fā)的文件或文字記錄、調(diào)試記錄等。B. 安裝單位應(yīng)對(duì)接收單位的有關(guān)的操作人員、管理人員、維護(hù)人員進(jìn)行使用方法和維修基本知識(shí)培訓(xùn)。C. 驗(yàn)收負(fù)責(zé)人制定系統(tǒng)功能測(cè)試程序，并組成驗(yàn)收小組。
②. 驗(yàn)收移交
驗(yàn)收移交一般分兩大方面，一是按合同要求和設(shè)計(jì)要求查驗(yàn)設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、配置、備件備用品等，并在設(shè)備驗(yàn)收清單中由參與驗(yàn)收單位簽字確認(rèn)。
篇2：寫字樓設(shè)施設(shè)備管理要點(diǎn)
寫字樓設(shè)施設(shè)備管理要點(diǎn)
1、設(shè)備管理
(1)建立設(shè)備檔案。詳細(xì)記錄寫字樓各項(xiàng)設(shè)備的驗(yàn)收文件資料，并進(jìn)行妥善存檔。同時(shí)，為每臺(tái)設(shè)備建立登記卡，記錄設(shè)備的基本信息、使用狀況、維修記錄等，以便隨時(shí)查閱。
(2)完善工程部架構(gòu)。根據(jù)寫字樓的實(shí)際情況，合理設(shè)置工程部的組織架構(gòu)，明確各部門的職責(zé)和權(quán)限，確保設(shè)備管理工作的順利進(jìn)行。
(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。明確各部門、各工種在設(shè)備管理中的職責(zé)和任務(wù)，制定詳細(xì)的崗位責(zé)任制，確保設(shè)備管理工作的有效落實(shí)。
(4)抓好物料采購(gòu)、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。制定合理的物料采購(gòu)計(jì)劃，確保物料的及時(shí)供應(yīng)，同時(shí)控制物料的消耗，降低管理成本。
(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。根據(jù)設(shè)備的特性和使用狀況，制定詳細(xì)的保養(yǎng)和維修制度，確保設(shè)備的正常運(yùn)行和延長(zhǎng)使用壽命。
(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。對(duì)專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作進(jìn)行定期監(jiān)督檢查，確保其按照合同要求履行維修保養(yǎng)職責(zé)，保障設(shè)備的正常運(yùn)行。
2、維修與保養(yǎng)
(1)報(bào)修與維修程序。
A.兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修。對(duì)于自檢發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行報(bào)修;對(duì)于客戶反饋的設(shè)備問題，應(yīng)迅速響應(yīng)并安排維修。
(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng))，包括設(shè)備的清潔、檢查、調(diào)整等;一級(jí)保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部拆卸和檢查，更換或修復(fù)磨損件;二級(jí)保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面的拆卸和檢查，修復(fù)或更換磨損、老化部件，確保設(shè)備的性能達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
(3)設(shè)備的維修。對(duì)于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。同時(shí)，不斷優(yōu)化寫字樓設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)系統(tǒng)，提升故障分析能力和運(yùn)行穩(wěn)定可靠性，確保檔案資料的完整性和準(zhǔn)確性，以便為設(shè)備的維修和保養(yǎng)提供有力支持。
篇3：物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定
物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定
1總則
1.1通過對(duì)物業(yè)服務(wù)中心管轄區(qū)域內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備的管理，保證設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行，防止意外事故的發(fā)生，確保為客戶提供服務(wù)的設(shè)備設(shè)施能滿足服務(wù)要求。
1.2本規(guī)定適用于物業(yè)服務(wù)中心管轄區(qū)域內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、應(yīng)急搶修管理。
1.3凡從事工程運(yùn)行、巡檢、維護(hù)人員以及涉及設(shè)施設(shè)備管理范圍內(nèi)有關(guān)工作時(shí)應(yīng)按本規(guī)定執(zhí)行。
2管理職責(zé)
2.1運(yùn)營(yíng)管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)各物業(yè)服務(wù)中心各項(xiàng)目對(duì)設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃審核,以及計(jì)劃執(zhí)行狀況的監(jiān)督。
2.2運(yùn)營(yíng)管理部工程主管負(fù)責(zé)對(duì)各物業(yè)服務(wù)中心設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃初審,發(fā)布維保指令, 并進(jìn)行信息跟蹤和提供技術(shù)支持。
2.3運(yùn)營(yíng)管理部工程主管負(fù)責(zé)對(duì)各物業(yè)服務(wù)中心所管轄項(xiàng)目設(shè)備的運(yùn)行工作發(fā)布運(yùn)行指令, 并進(jìn)行信息跟蹤、提供技術(shù)支持、分析運(yùn)行數(shù)據(jù)和處理應(yīng)急事件。
2.4各物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)設(shè)備設(shè)施的綜合管理。
2.5各項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面管理，并編制設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，建立設(shè)備管理臺(tái)帳。
2.6各項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)年度計(jì)劃的分解，制定月度計(jì)劃，并安排維修人員對(duì)各種設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、維修。
2.7各項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行的組織實(shí)施和數(shù)據(jù)的采集。
3設(shè)備管理的基本要求
3.1根據(jù)國(guó)家技術(shù)要求和行業(yè)規(guī)范，以及設(shè)備運(yùn)行的實(shí)際情況，按照物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理部制訂的相關(guān)維保養(yǎng)工作規(guī)程開展設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維保工作。
3.2各項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人在項(xiàng)目接管后的三個(gè)月內(nèi)應(yīng)建立該項(xiàng)目“設(shè)備管理臺(tái)帳”。凡已經(jīng)交付使用的設(shè)備管理必須按《設(shè)施設(shè)備編碼管理規(guī)定》執(zhí)行編碼。必須做到臺(tái)臺(tái)設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌明顯，都有完整的設(shè)備卡、使用手冊(cè)、維保規(guī)程。
3.3以保證設(shè)施設(shè)備穩(wěn)定運(yùn)行為原則，以滿足客戶最佳舒適度為前提，結(jié)合設(shè)施設(shè)備在運(yùn)行、維護(hù)、安全 、環(huán)保、節(jié)能、經(jīng)濟(jì)等方面的作用和技術(shù)經(jīng)濟(jì)性，對(duì)設(shè)施設(shè)備管理實(shí)行：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)管理。將設(shè)備劃分為：重要設(shè)備、主要設(shè)備、一般設(shè)備三個(gè)級(jí)別。將設(shè)備保養(yǎng)分為精密、定期、日常三級(jí)。以便于規(guī)程的編制和設(shè)備的分級(jí)管理。
3.3.1一級(jí)管理設(shè)備：
a)凡在日常運(yùn)行工作中沒有備品備件用于更換的設(shè)備、部件;
b)為滿足客戶基本生活使用、最佳舒適度的要求，不能夠停止運(yùn)行的設(shè)備、部件;
c)在兩年的時(shí)間內(nèi)到了使用期后必須要更換的設(shè)備、部件;
d)巡檢時(shí)間間隔不得超過2-4小時(shí)。
3.3.2二級(jí)管理設(shè)備：
a)凡在日常運(yùn)行工作中有備品備件或在24小時(shí)內(nèi)能夠采購(gòu)到位，用于更換的設(shè)備、部件;
b)能滿足客戶基本生活使用的要求，并且能夠停止24小時(shí)運(yùn)行的設(shè)備、部件;
c)在2-5年的時(shí)間內(nèi)到了使用期后必須要更換的設(shè)備、部件;
d)巡檢時(shí)間間隔不得超過24小時(shí)。
3.3.3三級(jí)管理設(shè)備：上述一、二級(jí)管理設(shè)備以外的設(shè)備屬于三級(jí)管理設(shè)備。
3.3.4設(shè)備保養(yǎng)分級(jí)：
a)精密保養(yǎng)：設(shè)備的主要部件、運(yùn)轉(zhuǎn)部件的拆解、檢查、保養(yǎng)、更換。
b)定期保養(yǎng)：設(shè)備非主要部件的拆解、檢查、保養(yǎng)、更換以及油脂介質(zhì)的更換。
c)日常保養(yǎng)：清潔、潤(rùn)滑、參數(shù)記錄和檢查，巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)松動(dòng)部件的緊固。
3.4設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理：一級(jí)設(shè)備在運(yùn)行工作時(shí)巡視檢查人員應(yīng)能夠保證2-4小時(shí)巡檢一次。二級(jí)設(shè)備在運(yùn)行工作時(shí)巡視檢查人員應(yīng)能夠保證一天巡檢兩次。三級(jí)設(shè)備應(yīng)保證發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修。
3.5設(shè)施設(shè)備的維保管理：精密保養(yǎng)和定期保養(yǎng)內(nèi)容應(yīng)在“年設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃”中應(yīng)予以明確規(guī)定，并在“設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄”上統(tǒng)計(jì)確認(rèn)，并在每臺(tái)設(shè)備的“設(shè)備管理臺(tái)帳”上記錄。日常保養(yǎng)內(nèi)容在日常設(shè)備設(shè)施巡視計(jì)劃中完成，并記錄在“設(shè)備巡檢表”。
3.6為保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán)境，各機(jī)房的管理，應(yīng)按照對(duì)應(yīng)的機(jī)房管理規(guī)定執(zhí)行。
3.7設(shè)備設(shè)施的資料管理由客服模塊按照《客戶資料管理工作規(guī)程》的要求執(zhí)行。
4設(shè)備運(yùn)行管理
4.1運(yùn)營(yíng)管理部工程主管應(yīng)在各項(xiàng)目接管后一個(gè)月內(nèi)，建立與項(xiàng)目相適應(yīng)所需的運(yùn)行記錄表單。運(yùn)行、值班人員在巡檢中，按要求在運(yùn)行記錄表單中作好記錄。
4.2運(yùn)營(yíng)管理部工程主管應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況和相關(guān)數(shù)據(jù)每周起草發(fā)布工作指令。
4.3運(yùn)營(yíng)管理部工程主管應(yīng)參照《服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)規(guī)范》的要求，每季度對(duì)各物業(yè)服務(wù)中心的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行執(zhí)行情況進(jìn)行一次全面檢查。
4.4各項(xiàng)目工程主管應(yīng)每月一次全覆蓋檢查設(shè)施設(shè)備，并在“設(shè)備巡檢表”中簽字，檢查情況記錄在“管理工作檢查表”中。
4.5在對(duì)運(yùn)行設(shè)備的巡檢過程中應(yīng)注意跑、冒、滴、漏、異聲、異味的檢查，各項(xiàng)目工程主管應(yīng)在每月上旬將上一月的各類巡檢表等記錄進(jìn)行審閱簽字，并匯總至物業(yè)服務(wù)中心客服模塊。
4.6凡有人值守的設(shè)備機(jī)房應(yīng)設(shè)置“值班日志”，值班人員應(yīng)將當(dāng)班工作情況、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)、物品(鑰匙)移交、領(lǐng)導(dǎo)要求等情況填入日志中。
4.7凡有人值守的設(shè)備機(jī)房應(yīng)設(shè)置“設(shè)備房外來(lái)人員出入登記表”。外來(lái)人員進(jìn)入機(jī)房時(shí)應(yīng)填寫“設(shè)備房外來(lái)人員出入登記表”，進(jìn)入無(wú)人值守機(jī)房時(shí)，應(yīng)將具體情況記錄在“值班日志”中。
4.8任何外單位參觀重要機(jī)房需得到公司批準(zhǔn)，憑“參觀申請(qǐng)表”方可進(jìn)入機(jī)房參觀，值班人員應(yīng)在“設(shè)備房外來(lái)人員出入登記表”做好記錄。
4.9值班人員必須按各系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡查各區(qū)域的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)認(rèn)真如實(shí)記錄相關(guān)要求的內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)問題、隱患及時(shí)處理，一時(shí)無(wú)法處理應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
5設(shè)備維保管理
5.1運(yùn)營(yíng)管理部工程主管在每年11月下旬，對(duì)各物業(yè)服務(wù)中心“年設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃” 進(jìn)行初審，并報(bào)公司運(yùn)營(yíng)管理部經(jīng)理審核，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。
5.2運(yùn)營(yíng)管理部工程主管應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況和年度計(jì)劃每周起草發(fā)布系統(tǒng)維保工作指令。
5.3運(yùn)營(yíng)管理部工程主管必須對(duì)保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，參照《服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)規(guī)范》的要求填寫“管理工作檢查表”。每月上旬將上月的“管理工作檢查表”匯總后存檔。
5.4各項(xiàng)目工程模塊負(fù)責(zé)人在每年11月初，編制“年設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃”，11月上旬報(bào)運(yùn)營(yíng)管理部工程主管初審。
5.5各項(xiàng)目工程主管在項(xiàng)目接管后一個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)建立該項(xiàng)目“設(shè)備管理臺(tái)帳目錄”。
5.6各項(xiàng)目工程主管按照“年設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃”的內(nèi)容，在每月月末分解年度維保計(jì)劃交由維修人員執(zhí)行。
5.7各項(xiàng)目維修領(lǐng)班每月初應(yīng)將上一月的“設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄”匯總交工程主管審閱簽字，并由工程主管匯總后存檔。
5.8維修人員完成維保工作后應(yīng)填寫“設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄”交由工程主管簽字確認(rèn)，并在“設(shè)備管理臺(tái)帳”填寫內(nèi)容。
5.9設(shè)備在運(yùn)行過程中出現(xiàn)故障，各項(xiàng)目工程主管應(yīng)安排維修人員及時(shí)修理，并將維修情況記入“設(shè)備管理臺(tái)帳”。
5.10重大設(shè)備維修應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)告公司運(yùn)營(yíng)管理部經(jīng)理，運(yùn)營(yíng)管理部工程主管應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)。對(duì)重大設(shè)備的維修，各項(xiàng)目工程主管應(yīng)組織進(jìn)行驗(yàn)收，并填寫“設(shè)備管理臺(tái)帳”和“工程竣工驗(yàn)收單”。
5.11各項(xiàng)目工程模塊不能自行解決的故障及維保項(xiàng)目，需外委人員維修時(shí)，必須填報(bào)“設(shè)備外委維修保養(yǎng)工作申請(qǐng)表”并匯報(bào)公司運(yùn)營(yíng)管理部，經(jīng)運(yùn)營(yíng)管理部經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批后，方可進(jìn)行辦理有關(guān)外委手續(xù)，具體辦理由運(yùn)營(yíng)管理部聯(lián)系落實(shí)維修單位。
5.12外委維修完成后，應(yīng)由各項(xiàng)目工程主管組織對(duì)所維修或保養(yǎng)的設(shè)備進(jìn)行功能性檢驗(yàn)，合格后填寫“工程竣工驗(yàn)收單”并報(bào)工程負(fù)責(zé)人確認(rèn)，同時(shí)填寫“設(shè)備管理臺(tái)帳”。
5.13設(shè)施設(shè)備購(gòu)置、更新、報(bào)廢的管理工作按《物資采購(gòu)管理規(guī)定》的要求執(zhí)行。