去年8月中旬,深圳開元國際物業(yè)管理公司與煙臺祥隆置業(yè)公司簽約,為其開發(fā)的海天名人廣場提供物業(yè)管理顧問服務(wù),隨后由管理、土建、機電、智能化等方面6名專業(yè)人士組成的顧問團抵達現(xiàn)場,開始了前期顧問服務(wù)工作。

當時,海天名人廣場尚處于結(jié)構(gòu)施工階段。顧問團通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗現(xiàn)場和比較測算,從滿足物業(yè)管理服務(wù)需求、保證物業(yè)管理運行質(zhì)量、控制物業(yè)管理經(jīng)濟成本的角度,提出了30余項優(yōu)化設(shè)計建議(獨特的身份和視角,使物業(yè)公司考慮問題更細致、更周密、更長遠,因而也就更容易發(fā)現(xiàn)設(shè)計上的瑕疵、漏洞和缺憾)。期間,他們還發(fā)現(xiàn)整個小區(qū)的消火栓系統(tǒng)存在著設(shè)計超標的問題。

海天名人廣場有5座高層樓宇,每幢每層平面為800多平方米,有兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿足國家消防規(guī)范的要求。然而某設(shè)計院竟為其設(shè)計了三道,這意味著不僅無謂增加了30多萬元的建筑成本,而且還無端影響了戶內(nèi)布局(在發(fā)展商的主要合作方中,惟有物業(yè)公司的取費不與工程總造價相聯(lián)系,所以他們不存在“水漲船高”,盲目鼓動發(fā)展商無謂增加投資以提高自身收益的利益沖動)。于是,開元國際顧問團提議發(fā)展商抓緊找設(shè)計院洽商變更設(shè)計,取消一道消火栓及其立管。

發(fā)展商認為開元國際的建議確實很有道理,便馬上和設(shè)計院進行交涉。不料設(shè)計院不愿意否定自己的設(shè)計方案,堅持認定必須要有三道消火栓及其立管,發(fā)展商反復交涉也未獲認可,球又被踢回開元國際。開元國際的專業(yè)人員不屈不撓,書面列出國家消防設(shè)計規(guī)范的有關(guān)條款,并和海天名人廣場的原消火栓設(shè)計進行對比分析,指出其不合理所在。發(fā)展商據(jù)此再次找到設(shè)計院,設(shè)計院這次無法予以拒絕,只好按照開元國際的意見修改了設(shè)計。

通過消火栓系統(tǒng)的設(shè)計變更,發(fā)展商不僅體會到了開元國際的技術(shù)實力,而且感受到了他們的負責精神,隨后又把整個項目的智能化工程交給了開元國際控股的開元同濟樓宇科技公司設(shè)計、施工。

篇2：物管案例：早期介入越早越好

　　物管案例：早期介入越早越好

　　案例概述：

　　某房產(chǎn)開發(fā)公司于1997年末立項開發(fā)浦東某地區(qū)的一個中高檔商品住宅小區(qū)，隨即便選聘了一家物業(yè)管理公司早期介入該項目的設(shè)計、施工與安裝工程。物業(yè)管理公司非常重視早期介入，本著做發(fā)展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務(wù)理念，專門成立了由公司物業(yè)管理部和工程設(shè)備部負責人組成的項目組，深入項目工地，查閱擴初設(shè)計方案和其它設(shè)計資料，與房產(chǎn)開發(fā)公司的項目領(lǐng)導、工程技術(shù)人員達成一致，很快拿出了早期介入工作計劃和工作方案，經(jīng)開發(fā)商認可后迅速開展了工作。

　　項目組在早期介入的一年中，立下“兩會一單”制度，堅持參加開發(fā)商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，先后發(fā)出工作聯(lián)系單25張，對工程建設(shè)中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發(fā)展商采納，既提高了工程質(zhì)量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補的終生遺憾。另外，項目組還配合發(fā)展商擬制了《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用公約》、《業(yè)戶手冊》、《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業(yè)管理總體方案》、《業(yè)戶入伙實施方案》、《物業(yè)管理處籌建方案》、《物業(yè)管理各項費用預算》等前期物業(yè)管理的準備工作。

　　由于開發(fā)商站得高、看得遠，物業(yè)管理公司服務(wù)理念正確、關(guān)系處理得當，充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢，使得該項目如期完成了建設(shè)過程和竣工、接管驗收；實現(xiàn)了邊小區(qū)施工邊業(yè)戶入伙，物業(yè)管理服務(wù)從高起點出發(fā)，向著高標準方向努力。兩年后很快成為上海市物業(yè)管理的一個樣板樓盤，各地前來參觀學習的房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司絡(luò)繹不絕。切身的體驗使房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都一致認為：物業(yè)管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，這對物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)銷售者和管理服務(wù)者都極為有利。

　　案例分析：

　　本案例從總體上描述了物業(yè)管理早期介入的重要性和必要性，我們認為無論是房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司，還是兩者的行政主管部門都是應該積極推廣和倡導的。

　　物業(yè)管理的早期介入對開發(fā)商的好處很多。首先，作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、最大限度地促進產(chǎn)品銷售。其次，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。另外，開發(fā)商需要一個事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開發(fā)銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。

　　物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)管理公司非常重要。通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計施工中大量的不當之處，避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管理公司管理物業(yè)中發(fā)生不盡的煩惱與遺憾。同時，物業(yè)管理公司可以及時做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準備，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點、高標準，使廣大業(yè)戶受益。

　　物業(yè)管理的早期介入對房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的行政主管部門來說也是值得重視的管理環(huán)節(jié)。行政主管部門需要培育與規(guī)范市場，希望房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)越來越多的優(yōu)質(zhì)樓盤，希望物業(yè)管理公司為業(yè)戶提供越來越好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，希望房產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理公司優(yōu)勢互補，而物業(yè)管理的早期介入正好是一個理想的結(jié)合點，因此，推廣和倡導物業(yè)管理的早期介入無疑對這兩個相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展將起到積極的作用。

篇3：物業(yè)早期介入與物業(yè)前期管理培訓

　　物業(yè)早期介入與物業(yè)前期管理培訓

　　早期介入

　　一、物業(yè)管理早期介入的涵義

　　所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。

　　二、物業(yè)管理早期介入的作用

　　(一)完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和使用功能

　　即在物業(yè)布局、配套，建筑造型，房型設(shè)計，電力負荷設(shè)計，垃圾站點布設(shè)，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設(shè)、空調(diào)排煙孔位預留等方面根據(jù)經(jīng)驗提出建設(shè)性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。

　　(二)更好地監(jiān)理施工質(zhì)量

　　消除施工質(zhì)量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，物業(yè)管理的方便。

　　(三)為驗收接管打下基礎(chǔ)

　　由于對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌利于縮短驗收時間、提高驗收質(zhì)量，便于對發(fā)現(xiàn)問題的交接處理。

　　(四)便于日后對物業(yè)的管理

　　1、方便日后維修保養(yǎng)計劃的制定；

　　2、方便日后檢修，縮短檢修時間；

　　3、易保證維修質(zhì)量；

　　4、方便后期改建改造。

　　三、物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當?shù)慕巧?/p>

　　(一)立項決策階段(充當顧問)

　　在項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標準及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目性和主觀隨意性。

　　(二)規(guī)劃設(shè)計階段(充當顧問)

　　物業(yè)管理企業(yè)(人員)此方面長處：

　　A、細節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應變力；

　　B、改進意見或建議更易貼近業(yè)主們的實際需求；

　　C、更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)"先天不足"所造成的后果反映出來，以防患于未然。

　　側(cè)重從以下方面提出看法和建議：

　　1、養(yǎng)護、維修方面

　　建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用。

　　2、日常管理方面

　　中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、總臺等的設(shè)置與標準；

　　人流通道、車輛進出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實；

　　垃圾容器及堆放、清運點的設(shè)置，外立面附屬物預留位置及孔洞大小等。

　　3、 日后管理服務(wù)方面

　　從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活、教育、娛樂設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對象來決定這些設(shè)施配備。

　　4、物業(yè)自身方面

　　綜合考慮物業(yè)總體布局、空地、綠化開發(fā)與利用，公共活動場所與道路循環(huán)系統(tǒng)，房型功能構(gòu)想與匹配比例，內(nèi)外裝修標準等，以提升物業(yè)內(nèi)在價值和環(huán)境效果。

　　(三)施工安裝階段(扮演監(jiān)理)

　　監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實。

　　(四)接管準備階段(開始管家)

　　步驟：

　　1、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項

　　主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標準、期限；保修責任的委托與實施；遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項；管理服務(wù)費構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗收接管。

　　2、制定接管方案

　　對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風險作出科學測算，據(jù)此制定接管方案，以此與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步協(xié)商或競標。

　　3、簽約，實施驗收接管

　　依照國家建設(shè)部制訂的《中華人民共和國標準-房屋接管驗收標準》、《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》接管。同時做好檔案資料的移交工作。

　　必不可少的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖及合格證或保修書，公用設(shè)施設(shè)備及公共場地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料。

　　4、制定系列管理制度

　　根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。

　　5、組成該物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu)

　　為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu)，配備管理人員。

　　6、建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

　　7、參與物業(yè)"開盤"

　　物業(yè)"開盤"之日就是前期物業(yè)管理開始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與做好樓盤營銷。

　　前期管理

　　一、前期物業(yè)管理的涵義

　　前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。

　　前期物業(yè)管理的必要性：

　　(一)民事法律關(guān)系主體資格的需要

　　(二)物業(yè)管理不可間斷性的需要

　　前期物業(yè)管理的責任人是該物業(yè)的開發(fā)商。

　　前期物業(yè)管理合同的有效期一般與政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)的保修期限相一致。

　　前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時終止。

　　二、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系

　　前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。

　　開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。

　　開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系

　　開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關(guān)系

　　物業(yè)公司與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系

　　買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進行的管理。

　　三、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別

　　1、早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)；

　　2、早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象；

　　3、在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導作用。

　　四、前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容

　　一)、管理機構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓

　　機構(gòu)的設(shè)置應根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；

　　人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層(維修養(yǎng)護、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。

　　依據(jù)職責分別進行培訓。

　　二)、規(guī)章制度的制定

　　必要的規(guī)章制度：

　　管理機構(gòu)的職責范圍

　　各類人員的崗位責任制

　　物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定

　　用戶(住戶)手冊等。

　　三)、物業(yè)的驗收與接管

　　物業(yè)的驗收是依照國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標準對已建成的物業(yè)進行檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié)。

　　物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過程，移交應辦理書面移交手續(xù)。

　　開發(fā)企業(yè)還應向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護。

　　在物業(yè)保修其間，接受委托的物業(yè)管理公司還應與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實施合同，明確保修項目、內(nèi)容、進度、原則、責任與方式。

　　四)、進戶管理

　　進戶，是指業(yè)主、使用人正式進住使用物業(yè)，俗稱"入伙"。

　　商品房購房業(yè)主或承租使用人的進戶程序一般為：

　　1、發(fā)入伙通知書

　　在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住書面通知書。

　　2、帶業(yè)主或使用人實地驗收物業(yè)

　　著重勘驗 (1)房建質(zhì)量

　　(2)設(shè)備質(zhì)量，運轉(zhuǎn)情況

　　(3)房型、裝修、設(shè)施配備等是否與合同相符

　　(4)外部環(huán)境狀況及影響

　　3、約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)備或設(shè)施等事宜即各種代辦事宜

　　4、簽訂《物業(yè)使用公約》

　　主要內(nèi)容包括：在分清自用與公用部位、設(shè)備、設(shè)施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應盡的義務(wù)，物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應的違約責任。

　　5、要求業(yè)主或使用人如實填寫登記卡

　　內(nèi)容包括：業(yè)主或使用人的名稱、通訊聯(lián)絡(luò)方式、所占用物業(yè)的編號、設(shè)備、設(shè)施及泊車位分配等內(nèi)容。屬于非居住性質(zhì)的物業(yè)還需登記營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、職工人數(shù)、出行、用餐等相關(guān)情況，便于物業(yè)管理與服務(wù)。

　　6、向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》

　　使他們了解物業(yè)概況，各項管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業(yè)保修的責任范圍、標準、期限等等方面的規(guī)定，以及樓層權(quán)力歸屬、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。

　　7、籌集維修基金，預收物業(yè)管理費或租金

　　物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定或雙方約定向業(yè)主或使用人籌集維修基金，預收物業(yè)管理費。

　　8、向業(yè)主或使用人提供辦事指引

　　即向業(yè)主、使用人全面介紹物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南，使他們能及時辦理相關(guān)手續(xù)。

　　9、業(yè)主、使用人簽約領(lǐng)匙，完成進戶程序

　　五)、裝修搬遷管理

　　為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作：

　　(一)大力宣傳裝修規(guī)定

　　規(guī)定主要包括以下幾方面：

　　(1) 裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌；

　　(2)不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設(shè)施和設(shè)備；

　　(3)不提排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標；

　　(4)不得隨地亂扔建筑垃圾；

　　(5)遵守用火用電規(guī)定，履行防火職責；

　　(6)因裝修而造成他人或公用部位、設(shè)備或設(shè)施損壞的，責任人負責修復或賠償。

　　(二)加強裝修監(jiān)督管理

　　審核裝修設(shè)計圖紙，派員巡視施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違約行為及時勸阻并督促其改正。

　　(三)積極參與室內(nèi)裝修

　　(四)合理安排搬遷時間

　　六)、檔案資料的建立

　　檔案資料包括兩種：1、業(yè)主或使用人的資料 2、物業(yè)資料

　　業(yè)主或使用人資料：業(yè)主使用人姓名、進戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項費用的繳交情況、房屋的裝修等情況。

　　物業(yè)資料：主要包括物業(yè)的各種設(shè)計和竣工圖紙，位置、編號等。

　　檔案資料的建立主要應抓收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。

　　收集的關(guān)鍵是盡可能完整。

　　整理的重點是去偽存真，留下物業(yè)管理有用的資料。

　　歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存。

　　所謂"前期物業(yè)管理"，是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。它有別于我們通常理解的一般意義上的物業(yè)管理。從時間段來看，一般意義上的物業(yè)管理是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會選聘物業(yè)公司后開始的，而前期物業(yè)管理僅存在于業(yè)主委員會成立之前。

　　然而，物業(yè)管理行業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)。物業(yè)管理公司在前期介入時，所需從事的準備工作較多，還要先期投人人力乃至財力，各方關(guān)系也比較復雜，只有短期的合作是無法顯現(xiàn)出經(jīng)濟效益的。因此，只有簽定較長年限的物業(yè)管理合同時，才能使物

　　業(yè)管理公司獲得較好的回報，而這恰恰是前期物業(yè)管理所無法做到的。因此，物業(yè)管理公司在簽定前期物業(yè)管理合同時，最好能對合同條款進行仔細斟酌，對某些條款予以精心處理，以保障自己的權(quán)益。

　　前期物業(yè)管理的法律關(guān)系主體與一般意義的物業(yè)管理不同。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，無法由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司，但由于已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，所以只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，或由開發(fā)商直接從事物管理工作。因此，一般意義的物業(yè)管理法律關(guān)系主體只有物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會，而前期物業(yè)管理法律關(guān)系主體卻包括了開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理公司三方。

　　也正是由于其法律關(guān)系主體的特殊性，物業(yè)管理公司在接受開發(fā)商選聘時，應清楚地意識到，自己所從事的僅是前期物業(yè)管理，開發(fā)商無權(quán)與物業(yè)公司簽定長期的物業(yè)管理合同。事實上，一旦該小區(qū)的業(yè)主委員會成立，無論開發(fā)商與物業(yè)公司之間是如何約定的，業(yè)主委員會均有權(quán)解聘該物業(yè)公司。因為，開發(fā)商簽定物業(yè)管理合同的主體資格，在其將不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時也一并轉(zhuǎn)給了業(yè)主。

　　在實際操作中，曾有物業(yè)公司為了省事，直接以開發(fā)商與物業(yè)公司簽定物業(yè)管理合同為依據(jù)對小區(qū)進行管理的情況發(fā)生，而開發(fā)商在與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，也未將該物業(yè)管理合同轉(zhuǎn)讓給買受人，最終導致發(fā)生矛盾后，該物業(yè)管理合同由于主體資格問題而被法院不予認定。由此可見，物業(yè)公司在簽定合同時，應首先考慮合同的相對方是否有權(quán)簽定該合同，是否有權(quán)承諾合同中的某些條款，決不要想當然地去做一些事情。有時候，咨詢一下律師可能會為你避免許多不必要的麻煩。