案例分析：北京暴雨激化小區(qū)管理矛盾

　　20**年7月21日，一場(chǎng)61年未遇的暴雨襲擊了北京，使這座內(nèi)陸城市汪洋一片。不少人被困在了大街上，但有些在家未外出的居民，也未能幸免。作為北京某商業(yè)住宅項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)理，王晨早在7月17日就接到總部的通知——北京近期將有強(qiáng)降雨，要求緊急做好防汛準(zhǔn)備。此時(shí)，王晨立刻召集全體工作人員開(kāi)會(huì)布置了工作，并安排演習(xí)。然而，面對(duì)這個(gè)使用已經(jīng)超過(guò)10年的樓盤，王晨心懷忐忑，生怕有任何一個(gè)被自己疏忽的角落，導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)的居民人身和財(cái)產(chǎn)安全受損，也導(dǎo)致公司蒙受損失。

　　天空的顏色一天比一天沉，王晨的心也隨著沉了下去。雖然，他一直祈禱這只是虛驚一場(chǎng)。

　　防汛準(zhǔn)備

　　首先是檢查設(shè)備機(jī)房，尤其是配電設(shè)備。從業(yè)超過(guò)十年的王晨明白，配電室就如整個(gè)小區(qū)的心臟，任何緊急關(guān)頭，如果配電室出現(xiàn)工作障礙，將意味著其他各種救援設(shè)備都將無(wú)法啟動(dòng)；并且，如果斷電，尤其在晚上，社區(qū)內(nèi)居民會(huì)陷入恐慌，那時(shí)候秩序?qū)㈦y以控制。而基本上所有小區(qū)的配電室，都在一層甚至地下，這是最容易被水淹沒(méi)的地方。而且老一點(diǎn)的小區(qū)，很有可能存在電線老化問(wèn)題，王晨要求手下的維修人員對(duì)關(guān)鍵部位一一檢查清楚。

　　其次是排污排水系統(tǒng)。面對(duì)一場(chǎng)預(yù)期的暴雨，這里顯然至關(guān)重要。然而，這也是最讓王晨頭疼的地方：對(duì)于社區(qū)內(nèi)所謂的小市政來(lái)說(shuō)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)在建筑房屋的時(shí)候建設(shè)好，如果存在設(shè)計(jì)缺陷或者質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司在接手時(shí)很難改變；而有些居民在日常生活里不加注意，將污水垃圾隨意倒進(jìn)小區(qū)街邊的排水溝，或者倒入自己的排便管道等，也是容易造成堵塞的隱患。在這一點(diǎn)上，王晨平日里就比較注意，尤其每年進(jìn)入汛期的時(shí)候，他都安排清潔公司定期對(duì)此進(jìn)行管理。

　　還有個(gè)關(guān)鍵的地方，也是讓王晨比較忐忑的地方，就是地下車庫(kù)。王晨所管理的小區(qū)，是比較高檔的商業(yè)小區(qū)，轄區(qū)內(nèi)有不少高檔汽車。這次緊急通知后，王晨迅速多購(gòu)置了幾臺(tái)潛水泵。另外，王晨還安排檢修人員，對(duì)現(xiàn)有的排水泵進(jìn)行檢測(cè)，以保證工作正常。

　　剩下的工作，便是些瑣碎的了。例如，購(gòu)買更多的沙袋，由每個(gè)樓的管家搬運(yùn)到樓前，如若一樓以及電梯底坑進(jìn)水，可即時(shí)使用阻擋；給各部門工作人員分工并演習(xí)，保證在接到業(yè)主報(bào)警后五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；甚至購(gòu)買了一批簸箕、水舀子、水桶等，以備不時(shí)之需。

　　最后一步，便是統(tǒng)一給業(yè)主發(fā)短信，提醒業(yè)主近期將有暴雨，請(qǐng)業(yè)主們注意防雨防汛，同時(shí)，請(qǐng)務(wù)必積極配合物業(yè)的檢查工作。一切準(zhǔn)備就緒，王晨才松了口氣，但是心中的不安始終沒(méi)有散去。

　　緊急搶險(xiǎn)

　　該來(lái)的終究還是來(lái)了。

　　21日是周六公休日。中午前后，北京部分地區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)不同程度的降雨，那時(shí)雖然還沒(méi)有到暴雨的程度，但王晨已經(jīng)決定趕回單位。果然，傍晚十分，暴雨漸至。廣播和電視里的新聞所報(bào)道的北京城區(qū)，已經(jīng)一片混亂。而下午到單位時(shí)，王晨就開(kāi)始要求各部門啟動(dòng)應(yīng)急措施，各就各位。

　　事情并不如想象中順利。隨著雨勢(shì)越來(lái)越大，地下車庫(kù)入口處上下兩道排水溝，明顯已經(jīng)不能夠及時(shí)將急流的雨水排泄出去。此時(shí)的王晨迅速要求各樓層管家通知有車業(yè)主下樓，將車挪出地庫(kù)，并挪至小區(qū)內(nèi)地勢(shì)較高的地方。另一方面，隨著流到車庫(kù)里的水越來(lái)越多，排水泵以及臨時(shí)的潛水泵，已經(jīng)超過(guò)負(fù)荷，于是王晨親自帶頭組織工作人員拿水桶、水舀子、簸箕等進(jìn)行人力排水。

　　而此時(shí)，每棟樓的管家則關(guān)閉了電梯主電源，防止電氣短路，避免設(shè)備損壞。同時(shí)采取溜車的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設(shè)備。然后挨家挨戶敲門通知電梯停駛。

　　就在大家都忙著的時(shí)候，巡邏的保安打電話給王晨，報(bào)告小區(qū)內(nèi)有一處排水管因不堪重負(fù)，產(chǎn)生爆裂。根據(jù)公司的要求，如遇到轄區(qū)內(nèi)大型公共設(shè)備修理應(yīng)向上報(bào)批，以另外申請(qǐng)資金等。但眼下肯定已經(jīng)來(lái)不及，經(jīng)過(guò)短暫的猶豫后，王晨決定立刻挖開(kāi)路面，對(duì)水管進(jìn)行簡(jiǎn)單修理和控制。

　　而這一切在王晨看來(lái)，都還不是最緊急的方面。在他心理，更擔(dān)心的是業(yè)主房屋是否漏雨，或者出現(xiàn)其他問(wèn)題。以往，王晨所管轄的小區(qū)內(nèi)，有人違反業(yè)主公約，私自封陽(yáng)臺(tái)或改變屋內(nèi)結(jié)構(gòu)等，這些都是隱患，并且難以掌控。為了更好地保障業(yè)主房屋的安全，王晨主動(dòng)著急業(yè)主大會(huì)，將有意愿封閉陽(yáng)臺(tái)的住戶進(jìn)行登記，并協(xié)助業(yè)主對(duì)所聘請(qǐng)的施工單位進(jìn)行資質(zhì)核查等，以保障質(zhì)量。

　　但是，對(duì)于小區(qū)內(nèi)一些房屋產(chǎn)生的樓體裂縫等問(wèn)題，還是給少許業(yè)主造成了一些麻煩。漏雨導(dǎo)致的墻體受損，甚至家具裝修等被破壞，都成了業(yè)主報(bào)警和投訴的理由之一。對(duì)此，王晨也只能奮力搶修，后續(xù)的事情還來(lái)不及細(xì)想。

　　災(zāi)后糾紛

　　22日凌晨，雨勢(shì)漸小。

　　忙了一天一宿的王晨和部下們，總算稍稍松了口氣，但麻煩似乎并沒(méi)有打算放過(guò)他們。作為資深物業(yè)經(jīng)理的王晨心里也明白，這樣一場(chǎng)災(zāi)難發(fā)生，善后的工作壓力會(huì)更大。而即使如此不眠不休，畢竟還是造成了一些損失，他所領(lǐng)導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)，全年的獎(jiǎng)金都可能泡湯了。

　　沒(méi)有來(lái)得及休息，王晨趕緊給總部寫報(bào)告。首先要解決的，就是爆裂水管以及樓體裂縫等的修理費(fèi)用問(wèn)題，甚至還包括因?yàn)闃求w裂縫所造成的業(yè)主損失賠償。這部分修理費(fèi)用本可以通過(guò)大修基金來(lái)解決，但現(xiàn)實(shí)情況卻不容樂(lè)觀。大修基金的申請(qǐng)使用，需要到相關(guān)部門去辦理，手續(xù)非常繁瑣，即使能順利獲批，大概也要經(jīng)歷至少半年以上，那時(shí)候再進(jìn)行維修早來(lái)不及了。

　　而且在這中間，還存在這著一個(gè)責(zé)任認(rèn)定的過(guò)程。例如開(kāi)發(fā)商的房屋質(zhì)量問(wèn)題，原則上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在交付房屋的時(shí)候已經(jīng)得到了第三方質(zhì)量認(rèn)定書，但存在問(wèn)題的新房依然不少。另外，房屋主體質(zhì)量超過(guò)十年，內(nèi)部一些設(shè)施超過(guò)兩年，就已

經(jīng)出了保修期，這部分完全由物業(yè)來(lái)負(fù)擔(dān)，物業(yè)公司也會(huì)負(fù)擔(dān)不起。去年大雨，即有物業(yè)公司人去樓空，就是有如此擔(dān)心。而還有一方面，就是整體市政管道的設(shè)計(jì)。正如這兩天網(wǎng)上瘋狂轉(zhuǎn)載的屋內(nèi)便桶和下水道泛水視頻，有建筑方面專家就指出，這可能屬于正常現(xiàn)象，因?yàn)槿械呐盼酃艿莱蔝型，會(huì)保持壓力相同，所以地勢(shì)低的地方和管道會(huì)因?yàn)楦咛幏e水而導(dǎo)致冒水。這樣的損失，物業(yè)公司也不甘心承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　接下來(lái)是處理業(yè)主們的投訴，首當(dāng)其沖的便是機(jī)動(dòng)車被淹問(wèn)題。對(duì)此王晨特別委屈，在他看來(lái)，物業(yè)公司已經(jīng)盡到了管理義務(wù)，從即時(shí)通知業(yè)主挪車，到積極組織排除污水，他們能做的都做了。但有些出租房子的租戶，物業(yè)根本聯(lián)系不到。而且，政府也已經(jīng)將此次事件定性為特大自然災(zāi)害了，于業(yè)主簽訂的車位租賃協(xié)議中，已經(jīng)明確寫明，由于不可抗拒的外力因素所引起的車輛損失，物業(yè)公司不負(fù)賠償責(zé)任。綜上理由，王晨認(rèn)為物業(yè)公司可以免責(zé)。

　　但是業(yè)主們卻不這么想，業(yè)主們認(rèn)為，既然之前政府已經(jīng)發(fā)布暴雨預(yù)警，這樣的災(zāi)難就不屬于不可預(yù)見(jiàn)和防范。而車輛保險(xiǎn)公司也認(rèn)為，業(yè)主向物業(yè)公司交納了停車費(fèi)用，已與停車場(chǎng)或物業(yè)公司形成有償保管的法律關(guān)系。如果物業(yè)公司疏于防范，導(dǎo)致車輛受損，根據(jù)我國(guó)《合同法》第三百七十四條的規(guī)定，停車場(chǎng)或物業(yè)公司應(yīng)該對(duì)車主承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　孰是孰非，王晨稱，還是按照合同里的規(guī)定，以政府主管部門鑒定為準(zhǔn)。

篇2：小區(qū)老物業(yè)繼續(xù)制造矛盾致政府相關(guān)部門函

　　關(guān)于小區(qū)老物業(yè)繼續(xù)制造矛盾致政府相關(guān)部門的函

　　北京市朝陽(yáng)區(qū)**街道辦事處：

　　九月十七日，在朝陽(yáng)區(qū)建委物業(yè)科、**街道辦事處、**路居委會(huì)以及供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤镜认嚓P(guān)政府部門的見(jiàn)證下，北京**物業(yè)管理有限公司經(jīng)理朱勁松強(qiáng)調(diào)他們只是對(duì)小區(qū)地上部分（包括保安、保潔、電梯等）實(shí)行撤管，對(duì)物業(yè)用房、配電室、水泵房等相關(guān)設(shè)施以及小區(qū)的物業(yè)管理資料（包括小區(qū)各種圖紙等工程竣工驗(yàn)收資料、設(shè)施設(shè)備維保資料、垃圾消納許可文件等）拒絕交接。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理就此陷入困境。為了保證小區(qū)居民生活盡量不受到影響，在朝陽(yáng)區(qū)物業(yè)科*科長(zhǎng)主持下，小區(qū)業(yè)委會(huì)決定啟動(dòng)小區(qū)應(yīng)急預(yù)案，聘請(qǐng)北京**物業(yè)管理有限公司先行進(jìn)駐原物業(yè)撤管的地方，在條件不完全具備的情況下開(kāi)始履行保安、保潔等職能。

　　但是就在這舉國(guó)歡慶祖國(guó)60周年華誕之際，北京**物業(yè)管理有限公司繼續(xù)在JY花園小區(qū)制造矛盾、激化矛盾。他們將地下一層的公共用水停掉，使新物業(yè)做保潔無(wú)水可用；他們把C座夾層的公共廁所鎖上（在小區(qū)共攤面積上），讓新來(lái)的保安無(wú)處上廁所；他們甚至揚(yáng)言：地下一層車庫(kù)（已被法院查封）是他們自家的地方，誰(shuí)進(jìn)去他們可以打誰(shuí)。他們自己不履行物業(yè)服務(wù)的職責(zé)，還要阻撓、破壞業(yè)主委員會(huì)為小區(qū)安定所做的工作！

　　以上情況特此上報(bào)，請(qǐng)貴處予以關(guān)注！

　　北京市朝陽(yáng)區(qū)JY花園小區(qū)業(yè)委會(huì)

　　20**年9月24日

　　抄送

　　北京市朝陽(yáng)區(qū)公安分局**派出所