交房案例--康城入伙經驗

　　康城一期東區首批交房入伙日期定于20**年9月30日，正好是國慶長假期間。開發商北京銀信興業房地產開發有限公司從董事長到與交房相關的普通員工都很重視。8月份在朝陽區質檢站、監理、開發商、承建商等四方聯合一次性驗收成功后，開發商和物業公司在工程移交過程前兩次組織總包和各甲方分包召開"入伙保駕護航會"，承包商與物業公司工程部對每套房屋再次仔細核查并對發現的問題要求承包商定期整改，經物業公司工程部最后驗收合格后，開發商才考慮支付工程款。8月底開發商客戶服務部和物業公司就交房入伙積極做準備工作，同時客戶服務部先代業主驗房，并反映及跟蹤有關問題。

　　9月份開發商對業主通過客戶服務部和新浪網康城業主論壇所反映的問題歸納整理，及時盡可能地在交房前予以解決或準備相應的解答對策；董事長親自會見業主代表，對業主們關心的問題做了解釋，并且幾次召集公司相關人員開會商討對策；由主管副總帶隊，臨時由客戶服務部全體人員、營銷、工程、合同預算等部門及高爾夫俱樂部、物業公司相關人員、律師組成了交房入伙工作小組并分工明確、各負其責，客戶服務、營銷部、高爾夫俱樂部和物業公司相關人員作為主要接待、協調人員，工程、合同預算部門相關人員針對工程中的特別問題協調承包商和供應商解決并解答業主的相關問題；物業公司制定了相關計劃；研究與業主簽訂的合同和不同的補充條款并核查業主履約情況；對業主們關心的近期尚未完善的問題與相關人員及律師認真推敲合理的解答方案，經董事長審批后統一對外發布；對部分接待人員進行有關培訓，統一口徑；對小區主要道路和地段以及接待大廳進行了仔細布置，突出了溫暖和回家的氣氛，并準備了迎接業主的飲料和中西茶點及聯歡晚會；配備對講機及時溝通以解決問題。

　　業主入伙期間，物業公司工程部人員先帶業主查看每間房屋并對業主提出的問題登記入表，交承包商及時維修處理。不少業主組成集體收房小組一起向開發商施壓，時常長時間與開發商有關人員開會要求他們的"合法權益"，甚至發生一些過激行為。例如，9月30日一業主因其購買的房屋出現質量問題，過于激動，在交房大廳內大聲叫嚷并抓住原接待其的銷售人員衣領，對前來化解矛盾的人員也出言不遜，但是所有接待人員均和顏悅色，并在工程、合同預算部門相關人員的及時檢查、解決和承諾下，該業主較為滿意；10月3日業主組成集體收房小組與開發商有關人員開會從下午至深夜3點，開發商總經理和主管副總均參加了會議，其間一業主將一杯茶水潑向了開發商總經理，但開發商與會人員都很理智，未發生任何沖突。

　　最終在開發商交房入伙臨時小組人員忠于職守、各盡其職、努力解決業主問題，將集體收房人員區別對待、化整為零，并給予部分業主適當的經濟補償下，首批交房入伙工作波瀾不驚，進行得較為順利，未出現集體鬧房、退房、媒體曝光和法律訴訟等情況。20**年12月底的第二次交房入伙同樣進展順利。

篇2：交鑰匙是否等于交房案例

　　交房,是履行商品房買賣合同的關鍵環節。然而,出于種種原因,交房也是購房者與開發商之間矛盾集中凸顯的一個環節。

　　一個常識,購房者理應牢記:拿到所購房屋的門鑰匙,并不意味著萬事大吉。

　　案例

　　一年前,劉女士從某開發商手中買下了一套商品房。當時,房屋交接完畢后,劉女士欣然領取了新房鑰匙。然而,此后的一年里,她卻被這套新房折騰得心煩意亂。

　　原來,自從交房至今,劉女士一直沒有拿到所購房屋的產權證。這可給她造成了不小的損失:今年年初,劉女士本想趁房價飛漲時把房屋出售套現,小賺一把。但由于自己尚未拿到房屋產權證,售房無疑成了一句空話。時隔半年,樓市形勢變化,劉女士轉而打算將房子掛牌出租,希望一段時間內能夠實現“以租養貸”,減輕自己和家人的房貸負擔。然而,面對好幾個已經“相中”房子的租客,劉女士卻拿不出房產證來證明自己的業主身份。劉女士出租房屋的努力,又一次次無奈地告吹了。

　　忍無可忍,劉女士多次找開發商交涉。她認為,開發商遲遲辦不出房產證是一種違約行為。而且,這種違約之舉已給自己和家人造成了很大的財產收益損失。這個損失,理應由開發商來“埋單”。面對怒氣沖沖的劉女士,開發商卻態度強硬:房子的鑰匙你都拿到手了,難道房子還不算交付?而如果房子已經算交付完畢了,那么根據雙方在房屋買賣合同中的約定,我開發商就不存在所謂的違約問題,也沒有義務承擔任何賠償責任。

　　開發商的一番話,把劉女士給弄糊涂了:按照當時雙方的約定,開發商只要依約交房就不屬于違約。而一年前,開發商已在合同規定的時間內把新房鑰匙交到了自己手中。至于開發商必須在多少天之內辦出房產證,合同中確實未作具體約定。

　　交鑰匙到底算不算已依約交房?劉女士因拿不到房產證而受到的損失,究竟該由誰“埋單”?

　　說法

　　解放周末:劉女士的困惑,恐怕不是僅此一家。生活中,許多購房者都有這樣的疑問:何謂交房?商品房買賣中,房屋出售方交付房門鑰匙的行為,究竟算不算交房?

　　楊建軍(李國機律師事務所律師):交付房屋鑰匙不完全等于交房。法律意義上的交房,應包括占有轉移和所有權轉移。這一方面要求出賣人在合同約定的期限內使房屋達到合同約定的交付使用條件,并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續,買受人在通知所確定的期限內辦理完畢房屋交接手續的過程;另一方面,完整的交房尚需履行一系列相關的法律手續,如辦理并交付房產證等。

　　所以,交鑰匙僅屬于事實交付房屋,但因其缺少交付房產證這一環節,這種交鑰匙的行為,屬于不完全交房。

　　解放周末:對于房屋出售方辦理并交付房產證的時間,如果購房者與開發商之間未作約定,購房者該怎么辦?

　　楊建軍:根據我國有關法律的規定,無論雙方在合同中對此有無約定,如果由于開發商的原因導致購房者未能在房屋交付使用之日起90日內取得房產證的,除開發商和購房者有特殊約定外,開發商必須承擔相應的違約責任。

　　解放周末:這樣說來,開發商向購房的劉女士交付房門鑰匙后,一年內仍未能辦理并交付有關房屋的房產證,其行為已經構成違約?

　　楊建軍:是的。劉女士可以據此向開發商主張違約責任。如果合同沒有約定違約金,可以按照有關金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。當然,為避免此類糾紛產生,購房者最好在購房合同中對房屋交付使用的條件及違約責任作出明確約定,這樣做,購房者能更有效地保護自身的合法權益。

　　提醒

　　近年來,商品房買賣過程中,交房環節可謂糾紛頻發。問題主要集中在以下幾方面:小區環境、配套不完善;售樓廣告中的“美麗承諾”無蹤跡;公攤面積模糊;無故增大容積率;墻體裂縫,地板不平;四通不通,屋頂和水管漏水;質量標準和樣板間不一樣;產權歸屬有爭議;買房定金難退;采光與通風條件不具備;周邊配套交通得不到及時解決等。此外,在二手房買賣中,出售方出于種種原因拖延戶口遷移時間致使購房者戶口無法遷入的問題,也不在少數。