影響地下商業(yè)街項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素
可以說，定位問題現(xiàn)已成為市場經(jīng)濟(jì)下最突出的核心問題。
特別是對于商業(yè)地產(chǎn)，由于商業(yè)項(xiàng)目涉及到長期的持續(xù)經(jīng)營與贏利需要，項(xiàng)目的定位更成為許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心也最慎重的核心點(diǎn)：責(zé)任重大，如履薄冰。
其實(shí)，有時(shí)候，對于復(fù)雜的問題我們更應(yīng)該將其簡單化。開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目無非關(guān)注三大方面的問題，即招商、銷售、經(jīng)營三大塊，只要圍繞這三個(gè)核心主題多問幾個(gè)為什么，許多的其他邊緣難題都可迎刃解決，同時(shí)，也只有這樣才能做出明確的做出商業(yè)定位。
關(guān)于地下商業(yè)街的開發(fā)，同樣也只需要尋找到那些致命的關(guān)鍵因素，并將她解決，那么，你的項(xiàng)目至少成功70%以上了。不僅細(xì)節(jié)決定成敗，更是關(guān)鍵決定成敗，細(xì)節(jié)做得再好，如果在關(guān)鍵部分、大勢部分疏漏了，你的整個(gè)方向也就錯(cuò)了，只是南轅北轍，徒費(fèi)力氣。那么，關(guān)于地下商業(yè)街的開發(fā)究竟存在有哪些以致影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素呢？
一、如何使人們從經(jīng)常地上走轉(zhuǎn)變?yōu)檫m應(yīng)地下逛
改變總比適應(yīng)難。自然你能改造嗎，很多時(shí)候卻只能尋找更加適應(yīng)的方法。
地下商業(yè)街的“地下”兩個(gè)字就給人一種不愉悅的感覺，現(xiàn)在長沙有幾個(gè)地下的商業(yè)項(xiàng)目，如金滿地商業(yè)街、東塘大都市地下商業(yè)街、五一廣場地下商業(yè)街等等，經(jīng)營情況都不令人滿意，筆者早幾日隨機(jī)調(diào)查幾位市民，大部分的說法是地下購物沒有地上方便。那么，怎樣才能引導(dǎo)人們適應(yīng)并習(xí)慣往地下行了，說白還將是概念與定位問題。
二、如何突破通風(fēng)及層高的限制問題
地下商業(yè)街本身他包含了人防的功能，層高一般都不會(huì)高過3米，經(jīng)過吊頂裝修后，層高就很低了，里面空氣質(zhì)量自然也沒有在地上清晰舒適，以致消費(fèi)者在購物時(shí)會(huì)有一種壓迫感，無法在商業(yè)街里駐留更長時(shí)間，這樣，鋪面到達(dá)率和單個(gè)消費(fèi)幾率都將大大下降。這也是目前地下商業(yè)難以紅火的原因之一。
三、如何進(jìn)行地下商業(yè)街形象展示及廣告的自我傳播問題
據(jù)筆者了解，到現(xiàn)在為止，大部分的地下商業(yè)街都還沒有把這個(gè)問題很好的解決。這和項(xiàng)目選址有很大關(guān)系，作為人防工程、商業(yè)項(xiàng)目的綜合體，對位置的要求是蠻高的，肯定是片區(qū)人口多，那么意味著地理位置是比較好的地段。而在位置較好的地段，關(guān)于項(xiàng)目的形象展示面及廣告位都很有限，使得項(xiàng)目對外的信息傳播產(chǎn)生障礙，影響到商業(yè)街的人氣。
四、關(guān)于人流導(dǎo)向系統(tǒng)的規(guī)劃問題
地下商業(yè)街的規(guī)劃一般就是一條主道加幾條輔道的布局，消費(fèi)者可以從任何一個(gè)入口進(jìn)來，從一個(gè)入口逛到另一個(gè)出口，一般不會(huì)再折回逛其他的地下商業(yè)鋪面，這就和地上商業(yè)有很大不同，地上商業(yè)的人流系統(tǒng)規(guī)劃是很密集的交織在一起的，形成一個(gè)立體的消費(fèi)購物人流交通網(wǎng)絡(luò)，而地下商業(yè)街就無法達(dá)到地上商業(yè)的重復(fù)交織人流量水平。
第五個(gè)方面，經(jīng)營什么，如何經(jīng)營
現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)就算是地上的商業(yè)項(xiàng)目，如果經(jīng)營沒有特色，定位無差異，其生存都很困難，何況是地下商業(yè)街。地下商業(yè)的經(jīng)營定位要尋求差異化，在產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)就要考慮進(jìn)去，這樣在項(xiàng)目形成后與招商的銜接才會(huì)到位，不至于有開無發(fā)。另外關(guān)于如何經(jīng)營的問題，更是涉及到是賺還將是虧的現(xiàn)實(shí)問題，值得仔細(xì)琢磨衡量。
篇2：商業(yè)街成敗五大核心特色
商業(yè)街成敗的五大核心特色
商業(yè)特色街的建設(shè)帶動(dòng)了舊城改造和建設(shè)進(jìn)程，提升了城市形象，提高了市民的生活品質(zhì)。各城市商業(yè)特色街區(qū)的建設(shè)和發(fā)展已成為打造"城市名片"、推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增強(qiáng)城市競爭力、加快城市化進(jìn)程的重要舉措。但從實(shí)際情況看，并非所有的特色商業(yè)街都是成功的。
我國商業(yè)特色街區(qū)的發(fā)展還存在著許多誤區(qū)：首先是缺少合理的規(guī)劃，項(xiàng)目設(shè)計(jì)普遍缺少論證，沒有充分把商業(yè)特色與購買力、商品流通的規(guī)律結(jié)合起來；其次是建造過程中追求奢華、過于浪費(fèi)；第三是現(xiàn)有的商業(yè)街區(qū)普遍缺少配套；第四是缺少特色，經(jīng)營的商品和經(jīng)營方式雷同。
知行者根據(jù)近8年的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤經(jīng)歷所總結(jié)認(rèn)為，要辦好商業(yè)街，"人氣是前提，商氣是核心，財(cái)氣是根本"，要下功夫去研究商區(qū)的定位和商業(yè)街的特色。打造出成功的商業(yè)特色街區(qū)，最起碼要具備五個(gè)方面的特色：
第一，要有城市文化特色。商業(yè)街區(qū)要與城市歷史的、文化的積淀，市民的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式、生活方式等要素相匹配，遵循城市文化的特點(diǎn)。
第二，要有商業(yè)特色。商品怎樣定位是非常重要的，專業(yè)化的特色商業(yè)街給人以獨(dú)特的感受，可能更適宜發(fā)展；但綜合性的商業(yè)街區(qū)如果做的好、有特色，也可以搞。
第三，要有經(jīng)營特色。目前的商業(yè)街區(qū)經(jīng)營上還是傳統(tǒng)的，缺乏統(tǒng)一性。作為商業(yè)街來說，經(jīng)營特色的一致性很重要。另外，在經(jīng)濟(jì)秩序還不是很規(guī)范的情況下，信用的缺失是致命的問題，能不能把一個(gè)商業(yè)街區(qū)打造成誠信之街，是樹立商區(qū)品牌的關(guān)鍵。
第四，要有管理的特色。商業(yè)街區(qū)經(jīng)營得怎樣，反映出管理者對商業(yè)的理解能力和操作水平，也體現(xiàn)了其經(jīng)營的理念。如何能創(chuàng)造出商業(yè)街區(qū)的管理特色，是在設(shè)計(jì)商業(yè)街的時(shí)候必須考慮的。
第五，要有建筑特色。商業(yè)街的建筑特色必須和所經(jīng)營的商品相吻合，與城市風(fēng)貌、經(jīng)營理念相吻合，也是一個(gè)街區(qū)能否有吸引力的首要因素之一。