商業(yè)房地產(chǎn)運作養(yǎng)市期節(jié)點控制
養(yǎng)市期即市場的培育期，任何一個新開的市場，在初期都有一個培育期。俗稱“養(yǎng)市期”，實際是以前在招商期和開業(yè)期積蓄的一個矛盾的釋放過程，是市場走向正規(guī)的培養(yǎng)過程。
養(yǎng)市期有長有短，針對不同的市場情況，有的養(yǎng)市期為3個月，有的則需半年甚至1~2年。在衡量中，往往以下一個旺季來臨這段時間即一個旺、淡季的周期為自然周期，也有特例延長的。
在養(yǎng)市期，容易爆發(fā)矛盾的是二次收租，即第二次收租金。如果養(yǎng)市期不能兌現(xiàn)招商期的承諾，或是養(yǎng)市期中的推廣不到位，以及市場內(nèi)外部發(fā)生變化，如競爭者的爭奪等，那么市場的二次收租產(chǎn)生都會受到影響，使矛盾集中爆發(fā)。二次收租只是矛盾的爆發(fā)點，并非養(yǎng)市期結(jié)束。養(yǎng)市期結(jié)束是以市場步入正規(guī)運營渠道而言的，一般是半年；也有當(dāng)半年養(yǎng)市結(jié)束后，但二次收租仍是矛盾的爆發(fā)點，抗租、要求減租、退鋪等*四起。所以養(yǎng)市階段尤為重要。
在養(yǎng)市階段要注重時效性。養(yǎng)市的一分鐘時間要比正常運營的1分鐘時間重要的多，如同嬰兒剛出生時需要照顧的時間比成人后要重要的多一樣，出生時一點的差錯，是成人后十倍也補不回來的，所以養(yǎng)市初期的推廣活動、市場促銷等，運用時要針對消費者大力進(jìn)行，要一鼓作氣，使市場火起來。
由于在招商環(huán)節(jié)中開盤是個起點，開業(yè)是個中間節(jié)點，養(yǎng)市期則是個結(jié)束點，因此在養(yǎng)市時，完成所有的假牌出清，并通過大量觀望猶豫不決的商戶和新商戶的加入使市場穩(wěn)定、順利營業(yè)是至關(guān)重要的。
在養(yǎng)市中化解矛盾的最有效手法，就是拉高轉(zhuǎn)讓費，使轉(zhuǎn)讓費提升，即使是個虛價，但商戶很認(rèn)可這個，它使矛盾在轉(zhuǎn)讓費的虛價中逐漸消化。所以說在養(yǎng)市中，轉(zhuǎn)讓的頻率最高，同時這也是轉(zhuǎn)讓費提升的最好時機，但要注意切不可在泡沫破滅即進(jìn)入“真市”時使之延續(xù)下去，而應(yīng)在“假市”時，使之延續(xù)下去。
篇2：商業(yè)房地產(chǎn)運作養(yǎng)市期節(jié)點控制
商業(yè)房地產(chǎn)運作養(yǎng)市期節(jié)點控制
養(yǎng)市期即市場的培育期，任何一個新開的市場，在初期都有一個培育期。俗稱“養(yǎng)市期”，實際是以前在招商期和開業(yè)期積蓄的一個矛盾的釋放過程，是市場走向正規(guī)的培養(yǎng)過程。
養(yǎng)市期有長有短，針對不同的市場情況，有的養(yǎng)市期為3個月，有的則需半年甚至1~2年。在衡量中，往往以下一個旺季來臨這段時間即一個旺、淡季的周期為自然周期，也有特例延長的。
在養(yǎng)市期，容易爆發(fā)矛盾的是二次收租，即第二次收租金。如果養(yǎng)市期不能兌現(xiàn)招商期的承諾，或是養(yǎng)市期中的推廣不到位，以及市場內(nèi)外部發(fā)生變化，如競爭者的爭奪等，那么市場的二次收租產(chǎn)生都會受到影響，使矛盾集中爆發(fā)。二次收租只是矛盾的爆發(fā)點，并非養(yǎng)市期結(jié)束。養(yǎng)市期結(jié)束是以市場步入正規(guī)運營渠道而言的，一般是半年；也有當(dāng)半年養(yǎng)市結(jié)束后，但二次收租仍是矛盾的爆發(fā)點，抗租、要求減租、退鋪等*四起。所以養(yǎng)市階段尤為重要。
在養(yǎng)市階段要注重時效性。養(yǎng)市的一分鐘時間要比正常運營的1分鐘時間重要的多，如同嬰兒剛出生時需要照顧的時間比成人后要重要的多一樣，出生時一點的差錯，是成人后十倍也補不回來的，所以養(yǎng)市初期的推廣活動、市場促銷等，運用時要針對消費者大力進(jìn)行，要一鼓作氣，使市場火起來。
由于在招商環(huán)節(jié)中開盤是個起點，開業(yè)是個中間節(jié)點，養(yǎng)市期則是個結(jié)束點，因此在養(yǎng)市時，完成所有的假牌出清，并通過大量觀望猶豫不決的商戶和新商戶的加入使市場穩(wěn)定、順利營業(yè)是至關(guān)重要的。
在養(yǎng)市中化解矛盾的最有效手法，就是拉高轉(zhuǎn)讓費，使轉(zhuǎn)讓費提升，即使是個虛價，但商戶很認(rèn)可這個，它使矛盾在轉(zhuǎn)讓費的虛價中逐漸消化。所以說在養(yǎng)市中，轉(zhuǎn)讓的頻率最高，同時這也是轉(zhuǎn)讓費提升的最好時機，但要注意切不可在泡沫破滅即進(jìn)入“真市”時使之延續(xù)下去，而應(yīng)在“假市”時，使之延續(xù)下去。
篇3：物業(yè)企業(yè)計費控制工作
物業(yè)企業(yè)計費控制工作
物業(yè)管理企業(yè)的收入有別于一般企業(yè)，業(yè)主即收費對象、收費項目和物業(yè)管理企業(yè)的收費主體(指各個管理區(qū)域)眾多并且分散，如果監(jiān)督控制不到位，勢必造成企業(yè)的資金流失，給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成重大損失，因此物業(yè)管理企業(yè)要牢牢抓住計費和控制這個影響企業(yè)收益的根本問題。建立計費中心，計費中心直屬于總經(jīng)理或委托財務(wù)部進(jìn)行管理，在計費和控制方面應(yīng)注意以下幾個方面的工作：
(一)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)部門會同企業(yè)管理部門(或其他部門)和各個管理區(qū)域(也稱管理處，下同)、專業(yè)部門對所屬管轄范圍的固定收費項目進(jìn)行一次清理，清理內(nèi)容包括物業(yè)管理收費面積、收費單價，租賃經(jīng)營面積、單價、維修等各個計費項目，列表造冊，經(jīng)相關(guān)部門審查核對及單位負(fù)責(zé)人簽字后報計費中心存入電腦，作為各管理區(qū)域的計費和委托銀行收款的依據(jù)。
(二)新入住或業(yè)主變更的，應(yīng)到管理區(qū)域辦理開戶和委托銀行收款手續(xù)，管理區(qū)域應(yīng)及時建立分戶卡片進(jìn)行管理，并及時上報計費中心進(jìn)行計費。
(三)，對減少收費面積、降低單價和減免費用的，必須由業(yè)主書面提出申請(或由管理區(qū)域提出)，說明情況，由事務(wù)助理、管理區(qū)域負(fù)責(zé)人簽字，經(jīng)分管副總審核報總經(jīng)理批準(zhǔn)后計費中心才能更改電腦計費數(shù)據(jù)。
(四)供水、電、氣則由專業(yè)管理部門每月按時抄表和對維護(hù)維修及其他費用的統(tǒng)計，經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人和管理區(qū)域負(fù)責(zé)人(專業(yè)部門的費用由管理區(qū)域負(fù)責(zé)代收)簽字后送計費中心計費。
(五)計費單的錄入與發(fā)放規(guī)定
1、每月月底前各管理區(qū)域、專業(yè)部門按照規(guī)定把各項收費資料報到計費中心。
2、計費中心于每月N日前將水、電、氣校對單用電腦傳由各單位指定的專人進(jìn)行校對，并在每月N日前傳回計費中心。
3、計費中心在每月N日前完成修改工作。N日將核對后的收費數(shù)據(jù)傳給管理區(qū)域，管理區(qū)域根據(jù)業(yè)主情況(根據(jù)工業(yè)區(qū)業(yè)主及住宅區(qū)業(yè)主的需要情況而定)打出繳費通知單，并由業(yè)主在簽收單上簽字，確認(rèn)收到繳費單的日期，以便托收或交款時確定交費時限和逾期交費的時間天數(shù)。
4、繳費單發(fā)出后，如再發(fā)現(xiàn)有錯抄表、錯打單等情況，需沖單、改單更正的，一律由責(zé)任人寫清情況報單位領(lǐng)導(dǎo)及主管副總簽字后，方可改單。
5、每月N日委托銀行扣款后，計費中心打印出已收費清單和將托收信息通過電腦發(fā)送給管理區(qū)域及專業(yè)部門。
6、管理區(qū)域的收費員收到業(yè)主的零散繳費后，先到計費室將已收項目輸入電腦，方可與財務(wù)部辦理交賬。