ZZ大廈收益能力測算
1、銷售價格測算
北京商用房產(chǎn)平均銷售價格一般為住宅價格的1.5～3倍。20**年第二季度北京甲級寫字樓市場平均售價為20**美元/平方米(建筑面積報價)，售價指數(shù)為121，比20**年第一季度下降了1.5%。查詢20**年、20**年*小區(qū)周邊地區(qū)商用房產(chǎn)、新建住宅的成交價格比較修正后選定四組參考價格，再根據(jù)ZZ大廈商用房產(chǎn)部分的樓層面積折算權(quán)重，加權(quán)平均計算得出收益測算的四組參考價格：1.14萬元/平米，1.31萬元/平米，1.49萬元/平米，1.73萬元/平米。測算表格參見附件四：ZZ大廈售價測算表。在后續(xù)的分析中，我們將以此銷售價格為參考折算MM商廈整體運作ZZ大廈商用房產(chǎn)時，應(yīng)承擔(dān)的合理租金水平。
2、租金水平測算
租金水平測算，測算的是ZZ大廈擬引進的商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種在相鄰區(qū)位、相近物業(yè)內(nèi)的成交租金價格平均水平。20**年第二季度北京甲級寫字樓市場平均租金為31.3美元/月/平方米(使用面積報價)，租金指數(shù)為74.6，比20**年第一季度下降了1.9%??甲級寫字樓市場平均空置率由第一季度的15.7%上升為16.4%，上升了0.7個百分點。商用房產(chǎn)的空置率水平，新增銷售項目平均在20%～25%。比較分析后選定五種租金組合
篇2：ZZ大廈收益能力測算
ZZ大廈收益能力測算
1、銷售價格測算
北京商用房產(chǎn)平均銷售價格一般為住宅價格的1.5～3倍。20**年第二季度北京甲級寫字樓市場平均售價為20**美元/平方米(建筑面積報價)，售價指數(shù)為121，比20**年第一季度下降了1.5%。查詢20**年、20**年*小區(qū)周邊地區(qū)商用房產(chǎn)、新建住宅的成交價格比較修正后選定四組參考價格，再根據(jù)ZZ大廈商用房產(chǎn)部分的樓層面積折算權(quán)重，加權(quán)平均計算得出收益測算的四組參考價格：1.14萬元/平米，1.31萬元/平米，1.49萬元/平米，1.73萬元/平米。測算表格參見附件四：ZZ大廈售價測算表。在后續(xù)的分析中，我們將以此銷售價格為參考折算MM商廈整體運作ZZ大廈商用房產(chǎn)時，應(yīng)承擔(dān)的合理租金水平。
2、租金水平測算
租金水平測算，測算的是ZZ大廈擬引進的商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種在相鄰區(qū)位、相近物業(yè)內(nèi)的成交租金價格平均水平。20**年第二季度北京甲級寫字樓市場平均租金為31.3美元/月/平方米(使用面積報價)，租金指數(shù)為74.6，比20**年第一季度下降了1.9%??甲級寫字樓市場平均空置率由第一季度的15.7%上升為16.4%，上升了0.7個百分點。商用房產(chǎn)的空置率水平，新增銷售項目平均在20%～25%。比較分析后選定五種租金組合
篇3：住宅小區(qū)物業(yè)管理費標準測算方案參考
住宅小區(qū)物業(yè)管理費標準測算方案參考
一、物業(yè)管理費收入測算
為了便于測算,結(jié)合商業(yè)物業(yè)及車位的的物業(yè)管理服務(wù)收入,以及日后平均年收費率估算,假設(shè)××小區(qū)物業(yè)服務(wù)費標準為PM,則
營業(yè)收入=住宅物業(yè)服務(wù)費收入+車輛停放服務(wù)費收入+ 商業(yè)物業(yè)服務(wù)費收入
=住宅建筑面積×PM×12月×96%+車位數(shù)×25元/車位.月×12月×95%+ 商業(yè)建筑面積×2.3元/㎡.月×12月×70%
=20164.09㎡×PM×12月×96%+96個×25元×12月×95%+1619.7㎡×2.3元×12月×70%
=232290.32PM+27360.00+31292.60
=232290.32PM+58652.60
說明：◆%比是指年度收費率;◆商業(yè)物業(yè)管理費標準已設(shè)定2.3元/㎡.月。
二、物業(yè)管理成本支出測算
|
序號 |
項 目 |
月發(fā)生額 元 |
年發(fā)生額 元 |
備 注 |
|
1 |
工資及福利 |
19350.00 |
232200.00 |
附表1 |
|
2 |
行政辦公費 |
1156.68 |
13880.00 |
附表2 |
|
3 |
設(shè)備設(shè)施維護費 |
2083.33 |
25000.00 |
附表3 |
|
4 |
環(huán)境管理費 |
430.00 |
5160.00 |
附表4 |
|
5 |
公共水電費 |
3100.00 |
37200.00 |
附表5 |
|
合 計 |
26120.01 |
313440.00 |
|
|
|
6 |
社區(qū)文化建設(shè)費 |
|
||
|
7 |
不可預(yù)見費 |
營業(yè)收入×2% |
||
|
8 |
酬金 |
營業(yè)收入×10% |
||
|
9 |
法定稅金 |
營業(yè)收入×5.5% |
||
|
成本支出總計 |
313440.00＋營業(yè)收入×17.5％ |
|||
附表1：
工資估算 ￥232200.00元
|
職位 |
薪金標準 包括福利社保 |
預(yù)算人數(shù) 人 |
全年薪金總額 元 |
平均每月 薪金支出 元 |
|
|
年終獎金 按一個月薪標準 |
薪金合計 |
||||
|
主管 |
2400.00 |
1人 |
2000.00/人 |
30800.00 |
|
|
秩序維護員 |
1700.00 |
6人 |
1300.00/人 |
130200.00 |
|
|
客服管理員 |
1700.00 |
1人 |
1300.00/人 |
21700.00 |
|
|
工程技工 |
1900.00 |
1人 |
1500.00 |
24300.00 |
|
|
清潔綠化員 |
1000.00 |
2人 |
600.00/人 |
25200.00 |
|
|
合 計 |
11人 |
|
232200.00 |
19350.00 |
|
附表2：
行政辦公費估算 ￥13880.00元
|
序號 |
項目 |
測算式依據(jù) |
計算式 |
支出金額 人民幣元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||||
|
一 |
通訊費 |
|
|
|
|
|
1 |
移動電話 |
100元·部/月 |
100×1部 |
150.00 |
1800.00 |
|
2 |
物業(yè)服務(wù)中心電話 |
150元·部/月 |
150×1部 |
150.00 |
1800.00 |
|
二 |
交通費 |
100元·人/月 |
100×2人 |
150.00 |
1800.00 |
|
三 |
辦公用易耗品 |
|
|
150.00 |
1800.00 |
|
四 |
服裝費 |
|
|
|
|
|
1 |
管理干部服裝 |
2套·880元/2年分攤 |
440×1人 |
36.67 |
440.00 |
|
2 |
一般工作人員服裝 |
2套·800元/2年分攤 |
400×2人 |
66.67 |
800.00 |
|
3 |
秩序維護員服裝 |
2套·600元/2年分攤 |
300×6人 |
150.00 |
1800.00 |
|
4 |
清潔綠化服裝 |
2套·300元/2年分攤 |
150×2人 |
25.00 |
300.00 |
|
五 |
物料折舊費 |
|
|
|
|
|
1 |
電腦 |
1臺·3200元/臺/4年分攤 |
800×1臺 |
66.67 |
800.00 |
|
2 |
監(jiān)控室空調(diào) |
1臺·2000元/臺/4年分攤 |
500×1臺 |
41.67 |
500.00 |
|
3 |
對講機 |
1臺·1200元/臺/3年分攤 |
400×3臺 |
100.00 |
1200.00 |
|
4 |
對講機電池 |
1塊·120元/塊/2年分攤 |
60×4塊 |
20.00 |
240.00 |
|
六 |
業(yè)務(wù)費及 其它支出 |
|
|
50.00 |
600.00 |
|
合 計 |
|
|
1156.68 |
13880.00 |
|
附表3：
設(shè)備設(shè)施維護費估算 ￥25000.00.元
|
名 稱 |
摘 要 |
金額 元 /月 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||
|
工程維修工具 |
維修工具按3年分攤 |
41.67 |
500.00 |
|
工程維修物料 |
經(jīng)驗值估算 |
250.00 |
3000.00 |
|
保安監(jiān)控系統(tǒng)維護 |
委外保養(yǎng) |
750.00 |
9000.00 |
|
電梯維護保養(yǎng) |
委外保養(yǎng) 包括年檢費用 4部·2000元/臺/年 |
666.67 |
8000.00 |
|
化糞池清理維護 |
委外清理維護 250元/組 |
125.00 |
1500.00 |
|
停車場養(yǎng)護 |
|
83.33 |
1000.00 |
|
消防、供水系統(tǒng)維護 |
自保 含維修材料費用 |
166.67 |
2000.00 |
|
二次供電發(fā)電機 維護保養(yǎng) |
自保 |
|
|
|
其 他 |
|
|
|
|
合計 |
|
2083.33 |
25000.00 |
備注：以上費用不包括設(shè)備設(shè)施及房屋的大修費用及能耗費用。
附表4：
環(huán)境管理費估算 ￥5160.00元
|
序號 |
項目 |
測算式依據(jù) |
計算式 |
支出金額 元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
||||
|
1 |
園林綠化保養(yǎng) |
綜合估算 |
|
60.00 |
720.00 |
|
2 |
垃圾承運費 |
環(huán)衛(wèi)處收費 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
3 |
四害消殺 |
預(yù)支出 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
4 |
清潔、綠化工具 |
綜合估算 |
|
100.00 |
1200.00 |
|
5 |
清潔用品的消耗 |
綜合估算 |
|
50.00 |
600.00 |
|
6 |
水池、梯間 清洗消毒等 |
綜合估算 |
|
20.00 |
240.00 |
|
合 計 |
|
|
430.00 |
5160.00 |
|
附表5：
公共水電費估算 ￥37200.00元
|
項目 |
測算式依據(jù) |
計算式 |
支出金額 元 |
|
|
月支出 |
年支出 |
|||
|
路燈、園林用電等 |
綜合估算 |
|
300.00 |
3600.00 |
|
辦公、監(jiān)控中心 |
綜合估算 |
|
600.00 |
7200.00 |
|
地庫車場照明、地庫排風(fēng)機、地庫潛水泵等 |
綜合估算 |
|
400.00 |
4800.00 |
|
電梯、電梯房風(fēng)機等 |
4部電梯估算 |
|
1800.00 |
21600.00 |
|
|
|
|
|
|
|
合 計 |
|
|
3100.00 |
37200.00 |
三、物業(yè)管理服務(wù)費標準的測算
下述僅測算住宅物業(yè)管理服務(wù)費的標準。
若×××小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)收支平衡,則：營業(yè)收入—成本支出=0
即：營業(yè)收入— 313440.00+營業(yè)收入×17.5% =0
推算出：
營業(yè)收入=379927.27元
根據(jù)物業(yè)管理費收入測算結(jié)果,按營業(yè)收入的測算公式,則應(yīng)為：
營業(yè)收入=住宅物業(yè)服務(wù)費收入+車輛停放服務(wù)費收入+ 商業(yè)物業(yè)服務(wù)費收入
379927.27元=232290.32PM++27360.00+31292.60
推算出：
PM≈1.383元/㎡.月
根據(jù)上述測算,我們擬將×××小區(qū)物業(yè)管理收費標準應(yīng)定為￥1.38元/㎡·月
上述物業(yè)管理費標準測算僅從小區(qū)運作角度出發(fā),按新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法還應(yīng)將管理費分攤等費用納入測算 如公司運營費用、公司要承擔(dān)的稅費等 。當(dāng)然,收入與支出應(yīng)根據(jù)本企業(yè)和小區(qū)實際運營情況測算 如本公司人員工資、小區(qū)能源損耗、日常運作資源損耗、稅費等 。另外,測算過程還應(yīng)考慮未來成本的上升可能,故在此基礎(chǔ)上要預(yù)留3～5年 或根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同期限 的提升空間。如當(dāng)時測算標準為1.5元/㎡·月,但考慮未來成本上漲因素,則在此基礎(chǔ)上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在實際操作中如直接按此標準收取,恐業(yè)戶也不一定能接受也不誠信,所以在對外收取上則明確或公告“第一年按物業(yè)管理費標準的75%收取 為不讓業(yè)戶感到迷惑或不理解,可對外宣傳開發(fā)商為回饋業(yè)戶而采取的貼補政策 ,第二年按 %收取,第N年按 %收取”。這樣做法,避免了未來因提升管理費標準而去做大量工作之苦 我想業(yè)主也會理解
僅供參考,不足之處,請予批評指導(dǎo)。