浦東世紀花園二期商業(yè)街項目SWOT分析

　　優(yōu)勢：

　　項目區(qū)域位置較好

　　本項目周邊分別有浦東世紀花園一、二期，大唐盛世花園，世紀全景臺等中大型小區(qū)，并且世紀公園對面的聯(lián)洋社區(qū)業(yè)是潛在客流，新國際博覽中心充足的人流量，較為成熟的商業(yè)氛圍會對本項目所在區(qū)域形成一定的輻射作用，有利于該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。

　　項目產(chǎn)品戶型規(guī)劃，便于利用

　　項目內(nèi)商鋪面積控制合理主力戶型在80平方米-170平方米，戶型呈長房型設(shè)置，利用率較高，使用也比較方便。

　　項目產(chǎn)品適合各種業(yè)態(tài)經(jīng)營

　　本項目商鋪對經(jīng)營的業(yè)態(tài)沒有限制，可吸納餐飲等各種業(yè)態(tài)入駐，適應(yīng)客戶面教廣。

　　有一定的客戶群體支撐

　　本項目周邊除了浦東世紀花園一、二期，大唐盛世花園兩個較為成熟的大型社區(qū)外，世紀全景臺，建華新苑等幾個住宅項目都已漸漸交付使用，屆時將給本商業(yè)項目帶來一定的消費力量。

　　劣勢

　　1．項目周邊小范圍內(nèi)商業(yè)氣氛較差。

　　目前該項目周邊小范圍內(nèi)商鋪匱乏，各種形態(tài)的商業(yè)設(shè)施屈指可數(shù)，使得區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣 。

　　氛欠缺。

　　2．區(qū)域內(nèi)交通路線輻射面較小

　　本項目所在區(qū)域公共交通路線輻射面不大，外部消費客源的導(dǎo)入存在一定障礙，因此本項目的主要消費客源僅為周邊住宅項目中的居民，這將對區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)氣氛的營造造成影響。

　　3．區(qū)域內(nèi)車輛停放條件不佳

　　本案作為以餐飲業(yè)為主的商業(yè)設(shè)施，其容納的車輛停放位僅29個，目前周邊也無專門設(shè)置的停車場地。車輛若停靠人行道會對行人以及前來消費的顧客通信造成不便，對本案環(huán)境品質(zhì)帶來負面影響。

　　機會點

　　周邊商業(yè)設(shè)施的相對缺乏同樣也給本項目帶來一定的發(fā)展空間

　　本案所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施很少，難以滿足周邊居民的 生活和消費需要。這使得該項目存在較大的市場機遇。

　　區(qū)域內(nèi)具備一定的人口密度，消費市場潛力較大

　　本案周圍存在多個住宅項目，如該商鋪經(jīng)營以及業(yè)態(tài)分布操作得當(dāng)，區(qū)域內(nèi)的居民將會成為本項目經(jīng)營運轉(zhuǎn)的有力支撐。

　　周邊餐飲業(yè)的缺乏指明了項目的重點發(fā)展方向

　　雖然本項目有幾個較為成熟的商業(yè)圈存在，但其中餐飲業(yè)比例相對較少，并且單體規(guī)模不大，這給本項目中餐飲店帶來了較大機遇。

　　威脅點

　　市場情況決定項目檔次定位

　　由于該項目主要定位為配套商業(yè)，周邊流動人口層次較為復(fù)雜，這樣給項目檔次的提升形成一定的障礙。

　　區(qū)域內(nèi)的競品帶來了一定的挑戰(zhàn)

　　聯(lián)洋社區(qū)及大拇指廣場的成熟商圈，較本案商業(yè)項目更早的于人接納，預(yù)計會對本項目推出銷售帶來一定挑戰(zhàn)。

　　上海新國際博覽中心

　　上海新國際博覽中心是由上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司與德國漢諾威展 覽公司、德國杜塞爾多夫展覽公司、德國慕尼黑國際展覽有限公司共同投資建設(shè)的。她座落在中國的經(jīng)濟、金融與貿(mào)易中心 --上海，內(nèi)設(shè)商務(wù)中心、郵電、銀行、報關(guān)、運輸、速遞、廣告等各種服務(wù)項目，以其一流的設(shè)施，為中外展商舉辦各類展會提供一個理想的場所。

　　上海新國際博覽中心由美國Murphy/Jahn設(shè)計事務(wù)所設(shè)計，是一最具現(xiàn)代藝術(shù)性的展覽場館，整個展覽設(shè)計概念高效、簡潔、清晰。上海新國際博覽中心的入口大廳，明亮氣派，可安排來賓登記、信息查詢或作為小憩、洽談之地。觀眾從這可方便快捷地進出各個展廳。整個展館高挑寬敞，設(shè)施先進，配備齊全，能滿足各類展覽會的要求。上海新國際博覽中心地理位置優(yōu)越，它的建立不僅為展覽界提供了嶄新的舞臺，也將成為上海的一個標(biāo)志性建筑。國內(nèi)、外展商可以在此舉辦各種類型的展覽會。 上海新國際博覽中心每個展廳規(guī)模為70m×185m，面積為11,547平方米，展廳均為一層無柱式結(jié)構(gòu)，全部建成后將擁有17個展廳、三個入口大廳和一座塔樓，總展覽面積為室內(nèi)20萬平方米，室外5萬平方米，根據(jù)市場需求情況，還將建造一座塔樓，包括酒店、辦公室和會議中心。目前為一期工程，投資總額為9900萬美元，共四個展廳及一個入口大廳，展覽面積為室內(nèi)4.5萬平方米，室外2萬平方米，地面承重為30kN/平方米,靜空高度為11-17米，每個展廳配裝8扇門，尺寸為5.3米×4.1米。展廳設(shè)有靈活性分隔、卡車入口、地坪卸載、設(shè)備、辦公室、小賣部及餐廳和板條箱倉庫。

　　★功能

　　功能布局結(jié)合進都市基礎(chǔ)設(shè)施之中.基地周圍的現(xiàn)有道路將服務(wù)全部三個入口,停車及通向展廳的卡車入口。南面及西北側(cè)的地鐵站可直接和相應(yīng)的入口連接起來。停車設(shè)于地面或地上停車庫。除餐廳或機械設(shè)備之外，展廳的所有功能都位于地面一層。大面積的綠化設(shè)于大樓及周邊道路之間，停車場"城市中心"的周圍。

　　★屋頂

　　屋頂由玻璃纖維膜覆蓋，提供了柔和的日光。這層玻璃纖維膜同時也覆蓋整個拱廊，讓人們心曠神怡的在大廳間徜徉。

　　★立面

　　展廳的覆面非常簡潔。端墻使用玻璃以利用自然采光。遮光裝置則用于遮擋陽光，并可在特殊活動需要時提供暗室效果。邊墻使用隔熱的工業(yè)板。

　　★能源／舒適

　　能源系統(tǒng)需考慮展覽廳的使用時間較短，而在使用時則必須能提供完全的舒適度。在布置階段及展覽之間，通過調(diào)節(jié)外墻的門窗開口，自然通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)該已經(jīng)足夠。展覽廳使用的特別之處在于大部分的負荷都由內(nèi)部的人、照明及設(shè)備產(chǎn)生。一個針對這些參數(shù)變化作出反應(yīng)的系統(tǒng)設(shè)施將比外墻的物理特性更加重要。

　　展覽廳使用的系統(tǒng)是分散空氣式調(diào)節(jié)的概念。外墻上每隔12米設(shè)置一空氣調(diào)節(jié)器，通過中心控制來調(diào)節(jié)送風(fēng)、采暖和制冷。每部空氣調(diào)節(jié)器均含進新風(fēng)的室外聯(lián)接口，利用循環(huán)風(fēng)的廳內(nèi)回風(fēng)口及多組把新風(fēng)送到大廳深處的送風(fēng)口。廢氣則由縱向立面頂部的活動式排氣口排出。

　　使用分散式系統(tǒng)的優(yōu)勢在于系統(tǒng)和建筑物的擴展變得容易了?？照{(diào)的分區(qū)使采暖制冷非常靈活，因而不會因廳內(nèi)某一區(qū)的增溫而降低所有送風(fēng)口的進風(fēng)溫度。餐 廳及辦公用房的空氣調(diào)節(jié)則為機械通風(fēng)系統(tǒng)，按配置標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。這一系統(tǒng)的新風(fēng)由樓板處送入，廢氣則跟展廳一樣由屋頂排出，提供給參觀者以高度的舒適感。由于不使用管道，安裝和使用都很偏宜。妥善布置空氣調(diào)節(jié)裝置在外墻上的位置，將會使系統(tǒng)的維護也相當(dāng)容易，一兩個空氣調(diào)節(jié)裝置出了問題，不會癱瘓整個系統(tǒng)，因而降低了維修的壓力。

　　★分期建設(shè)

　　在每個分期計劃中，整個綜合體的體量與細部看起來與首期一樣完整，這是很重要的。從一開始，建筑特征及造型就必須顯現(xiàn)出來并保持下去。三角形的平面布局很自然地使工程在其各個階段都是完整的一體：

　　第一期：建南入口及西側(cè)的展覽1廳至

　　第二期：在第一期的基礎(chǔ)上，建展覽5廳，完成西側(cè)工程。

　　第三期：建北側(cè)的展覽6廳至11廳，同時完成東北角及西北角的入口大廳。三角形的露天展覽區(qū)也在這一期完成。

　　第四期：建展覽12廳至17廳，最終形成"城市中心"。若市場經(jīng)濟允許，會議中心，賓館及辦公塔樓也將在這一期完成。

　　新國際博覽中心6.7號展館投入使用，聯(lián)合國亞太經(jīng)社第六十屆年會、世界工程師大會等大型會展活動成功舉辦。預(yù)計全年接待國內(nèi)外大型會議展覽12次。接待中外游客達1500萬人次。

篇2：浦東世紀花園二期商業(yè)街戶型面積分析

　　浦東世紀花園二期商業(yè)街戶型面積分析

　　本案所售商鋪中間主力戶型面積部分為二層、東西兩側(cè)相對戶型面積較大的部分為三層設(shè)計。二層部分單戶面積主要集中在100平方米和150平方米兩種，其一樓標(biāo)高3.5米，二樓標(biāo)高5.5米。二層的層高較高，可以隔成兩層。這也是該部分房源的一個很大的賣點，即“買二得三“，通俗地說就是花兩層的錢買三層的面積。這使產(chǎn)品有更大的附加值，給業(yè)主帶來更多實惠。建筑上本著以人為本的設(shè)計原則，以主力6米左右的開間，8-12米左右的進深，倡導(dǎo)體面營業(yè)。東西兩側(cè)相對大戶型設(shè)計為3層，其單戶面積主要在200平方米至380平方米，由于這部分商鋪房源在商業(yè)街轉(zhuǎn)角處，位置極佳，主要考慮業(yè)態(tài)為中大型餐飲，其樓層標(biāo)高都比較高，一樓標(biāo)高為5米，二樓標(biāo)高為4米，三樓標(biāo)高為4米，這樣很好地滿足了中大型餐飲對于層高的要求。

　　在商業(yè)街配套上，內(nèi)街與外街相距約6米，保證了通行的順暢。每戶均設(shè)有一個衛(wèi)生間，內(nèi)街設(shè)有獨立男女及殘疾人公用廁衛(wèi)，且均設(shè)水、電、有線電視、空調(diào)分戶預(yù)留電源及設(shè)備的安裝位置等設(shè)施?？紤]到在戶型上可以自由組合、分割，商鋪基本安排是一個商鋪鋪面一個餐飲鋪面循環(huán)隔開，在餐飲店面設(shè)有天燃氣和排污、每個廚房設(shè)排風(fēng)機及靜電油煙過濾器設(shè)施，充分考慮業(yè)主的經(jīng)營需求，解決業(yè)主的后顧之憂。

　　戶型配比：

　　8 6-115平米×42（114*5、104、90×8、96×2、95×25、86）占49％

　　116-171平米×34（171、147、144×15、156×16、161）占40％

　　172-378平米×9 （318、231×2、194、378、216、192、240、348）占11％

　　餐飲鋪面41戶占48％

　　商業(yè)鋪面44戶占52％

　　各商鋪房型優(yōu)缺點

　　本案商業(yè)街共分為六個區(qū)域：

　　1號區(qū)域共7個商鋪（非餐飲商鋪4個，餐飲商鋪3個）總建面1339平方米，底層487.7平方米，二層485.3平方米，三層366平方米。

　　2號區(qū)域共13個商鋪（非餐飲商鋪7個，餐飲商鋪6個）總建面1557平方米，

　　底層824平方米，二層733平方米。

　　3號區(qū)域共16個商鋪（非餐飲商鋪9個，餐飲商鋪7個）總建面2440平方米，底層1220平方米，二層1220平方米。

　　4號區(qū)域共18個商鋪（非餐飲商鋪9個，餐飲商鋪9個）總建面1764.6平方米，底層882.3平方米，二層882.3平方米。

　　5號區(qū)域共17個商鋪（非餐飲商鋪9個，餐飲商鋪8個）總建面2597平方米，底層1297平方米，二層1300平方米。

　　6、7號區(qū)域共14個商鋪（非餐飲商鋪6個，餐飲商鋪8個）總建面2422.7平方米，底層978.6平方米，二層913.7平方米，三層526.7平方米。