浦東世紀(jì)花園二期商業(yè)街項(xiàng)目SWOT分析

　　優(yōu)勢(shì)：

　　項(xiàng)目區(qū)域位置較好

　　本項(xiàng)目周邊分別有浦東世紀(jì)花園一、二期，大唐盛世花園，世紀(jì)全景臺(tái)等中大型小區(qū)，并且世紀(jì)公園對(duì)面的聯(lián)洋社區(qū)業(yè)是潛在客流，新國(guó)際博覽中心充足的人流量，較為成熟的商業(yè)氛圍會(huì)對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域形成一定的輻射作用，有利于該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。

　　項(xiàng)目產(chǎn)品戶型規(guī)劃，便于利用

　　項(xiàng)目?jī)?nèi)商鋪面積控制合理主力戶型在80平方米-170平方米，戶型呈長(zhǎng)房型設(shè)置，利用率較高，使用也比較方便。

　　項(xiàng)目產(chǎn)品適合各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)

　　本項(xiàng)目商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)沒(méi)有限制，可吸納餐飲等各種業(yè)態(tài)入駐，適應(yīng)客戶面教廣。

　　有一定的客戶群體支撐

　　本項(xiàng)目周邊除了浦東世紀(jì)花園一、二期，大唐盛世花園兩個(gè)較為成熟的大型社區(qū)外，世紀(jì)全景臺(tái)，建華新苑等幾個(gè)住宅項(xiàng)目都已漸漸交付使用，屆時(shí)將給本商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)一定的消費(fèi)力量。

　　劣勢(shì)

　　1．項(xiàng)目周邊小范圍內(nèi)商業(yè)氣氛較差。

　　目前該項(xiàng)目周邊小范圍內(nèi)商鋪匱乏，各種形態(tài)的商業(yè)設(shè)施屈指可數(shù)，使得區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣 。

　　氛欠缺。

　　2．區(qū)域內(nèi)交通路線輻射面較小

　　本項(xiàng)目所在區(qū)域公共交通路線輻射面不大，外部消費(fèi)客源的導(dǎo)入存在一定障礙，因此本項(xiàng)目的主要消費(fèi)客源僅為周邊住宅項(xiàng)目中的居民，這將對(duì)區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)氣氛的營(yíng)造造成影響。

　　3．區(qū)域內(nèi)車(chē)輛停放條件不佳

　　本案作為以餐飲業(yè)為主的商業(yè)設(shè)施，其容納的車(chē)輛停放位僅29個(gè)，目前周邊也無(wú)專(zhuān)門(mén)設(shè)置的停車(chē)場(chǎng)地。車(chē)輛若停靠人行道會(huì)對(duì)行人以及前來(lái)消費(fèi)的顧客通信造成不便，對(duì)本案環(huán)境品質(zhì)帶來(lái)負(fù)面影響。

　　機(jī)會(huì)點(diǎn)

　　周邊商業(yè)設(shè)施的相對(duì)缺乏同樣也給本項(xiàng)目帶來(lái)一定的發(fā)展空間

　　本案所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施很少，難以滿足周邊居民的 生活和消費(fèi)需要。這使得該項(xiàng)目存在較大的市場(chǎng)機(jī)遇。

　　區(qū)域內(nèi)具備一定的人口密度，消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大

　　本案周?chē)嬖诙鄠€(gè)住宅項(xiàng)目，如該商鋪經(jīng)營(yíng)以及業(yè)態(tài)分布操作得當(dāng)，區(qū)域內(nèi)的居民將會(huì)成為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)的有力支撐。

　　周邊餐飲業(yè)的缺乏指明了項(xiàng)目的重點(diǎn)發(fā)展方向

　　雖然本項(xiàng)目有幾個(gè)較為成熟的商業(yè)圈存在，但其中餐飲業(yè)比例相對(duì)較少，并且單體規(guī)模不大，這給本項(xiàng)目中餐飲店帶來(lái)了較大機(jī)遇。

　　威脅點(diǎn)

　　市場(chǎng)情況決定項(xiàng)目檔次定位

　　由于該項(xiàng)目主要定位為配套商業(yè)，周邊流動(dòng)人口層次較為復(fù)雜，這樣給項(xiàng)目檔次的提升形成一定的障礙。

　　區(qū)域內(nèi)的競(jìng)品帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)

　　聯(lián)洋社區(qū)及大拇指廣場(chǎng)的成熟商圈，較本案商業(yè)項(xiàng)目更早的于人接納，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目推出銷(xiāo)售帶來(lái)一定挑戰(zhàn)。

　　上海新國(guó)際博覽中心

　　上海新國(guó)際博覽中心是由上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司與德國(guó)漢諾威展 覽公司、德國(guó)杜塞爾多夫展覽公司、德國(guó)慕尼黑國(guó)際展覽有限公司共同投資建設(shè)的。她座落在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、金融與貿(mào)易中心 --上海，內(nèi)設(shè)商務(wù)中心、郵電、銀行、報(bào)關(guān)、運(yùn)輸、速遞、廣告等各種服務(wù)項(xiàng)目，以其一流的設(shè)施，為中外展商舉辦各類(lèi)展會(huì)提供一個(gè)理想的場(chǎng)所。

　　上海新國(guó)際博覽中心由美國(guó)Murphy/Jahn設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，是一最具現(xiàn)代藝術(shù)性的展覽場(chǎng)館，整個(gè)展覽設(shè)計(jì)概念高效、簡(jiǎn)潔、清晰。上海新國(guó)際博覽中心的入口大廳，明亮氣派，可安排來(lái)賓登記、信息查詢(xún)或作為小憩、洽談之地。觀眾從這可方便快捷地進(jìn)出各個(gè)展廳。整個(gè)展館高挑寬敞，設(shè)施先進(jìn)，配備齊全，能滿足各類(lèi)展覽會(huì)的要求。上海新國(guó)際博覽中心地理位置優(yōu)越，它的建立不僅為展覽界提供了嶄新的舞臺(tái)，也將成為上海的一個(gè)標(biāo)志性建筑。國(guó)內(nèi)、外展商可以在此舉辦各種類(lèi)型的展覽會(huì)。 上海新國(guó)際博覽中心每個(gè)展廳規(guī)模為70m×185m，面積為11,547平方米，展廳均為一層無(wú)柱式結(jié)構(gòu)，全部建成后將擁有17個(gè)展廳、三個(gè)入口大廳和一座塔樓，總展覽面積為室內(nèi)20萬(wàn)平方米，室外5萬(wàn)平方米，根據(jù)市場(chǎng)需求情況，還將建造一座塔樓，包括酒店、辦公室和會(huì)議中心。目前為一期工程，投資總額為9900萬(wàn)美元，共四個(gè)展廳及一個(gè)入口大廳，展覽面積為室內(nèi)4.5萬(wàn)平方米，室外2萬(wàn)平方米，地面承重為30kN/平方米,靜空高度為11-17米，每個(gè)展廳配裝8扇門(mén)，尺寸為5.3米×4.1米。展廳設(shè)有靈活性分隔、卡車(chē)入口、地坪卸載、設(shè)備、辦公室、小賣(mài)部及餐廳和板條箱倉(cāng)庫(kù)。

　　★功能

　　功能布局結(jié)合進(jìn)都市基礎(chǔ)設(shè)施之中.基地周?chē)默F(xiàn)有道路將服務(wù)全部三個(gè)入口,停車(chē)及通向展廳的卡車(chē)入口。南面及西北側(cè)的地鐵站可直接和相應(yīng)的入口連接起來(lái)。停車(chē)設(shè)于地面或地上停車(chē)庫(kù)。除餐廳或機(jī)械設(shè)備之外，展廳的所有功能都位于地面一層。大面積的綠化設(shè)于大樓及周邊道路之間，停車(chē)場(chǎng)"城市中心"的周?chē)?/p>

　　★屋頂

　　屋頂由玻璃纖維膜覆蓋，提供了柔和的日光。這層玻璃纖維膜同時(shí)也覆蓋整個(gè)拱廊，讓人們心曠神怡的在大廳間徜徉。

　　★立面

　　展廳的覆面非常簡(jiǎn)潔。端墻使用玻璃以利用自然采光。遮光裝置則用于遮擋陽(yáng)光，并可在特殊活動(dòng)需要時(shí)提供暗室效果。邊墻使用隔熱的工業(yè)板。

　　★能源／舒適

　　能源系統(tǒng)需考慮展覽廳的使用時(shí)間較短，而在使用時(shí)則必須能提供完全的舒適度。在布置階段及展覽之間，通過(guò)調(diào)節(jié)外墻的門(mén)窗開(kāi)口，自然通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)該已經(jīng)足夠。展覽廳使用的特別之處在于大部分的負(fù)荷都由內(nèi)部的人、照明及設(shè)備產(chǎn)生。一個(gè)針對(duì)這些參數(shù)變化作出反應(yīng)的系統(tǒng)設(shè)施將比外墻的物理特性更加重要。

　　展覽廳使用的系統(tǒng)是分散空氣式調(diào)節(jié)的概念。外墻上每隔12米設(shè)置一空氣調(diào)節(jié)器，通過(guò)中心控制來(lái)調(diào)節(jié)送風(fēng)、采暖和制冷。每部空氣調(diào)節(jié)器均含進(jìn)新風(fēng)的室外聯(lián)接口，利用循環(huán)風(fēng)的廳內(nèi)回風(fēng)口及多組把新風(fēng)送到大廳深處的送風(fēng)口。廢氣則由縱向立面頂部的活動(dòng)式排氣口排出。

　　使用分散式系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)在于系統(tǒng)和建筑物的擴(kuò)展變得容易了。空調(diào)的分區(qū)使采暖制冷非常靈活，因而不會(huì)因廳內(nèi)某一區(qū)的增溫而降低所有送風(fēng)口的進(jìn)風(fēng)溫度。餐 廳及辦公用房的空氣調(diào)節(jié)則為機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，按配置標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。這一系統(tǒng)的新風(fēng)由樓板處送入，廢氣則跟展廳一樣由屋頂排出，提供給參觀者以高度的舒適感。由于不使用管道，安裝和使用都很偏宜。妥善布置空氣調(diào)節(jié)裝置在外墻上的位置，將會(huì)使系統(tǒng)的維護(hù)也相當(dāng)容易，一兩個(gè)空氣調(diào)節(jié)裝置出了問(wèn)題，不會(huì)癱瘓整個(gè)系統(tǒng)，因而降低了維修的壓力。

　　★分期建設(shè)

　　在每個(gè)分期計(jì)劃中，整個(gè)綜合體的體量與細(xì)部看起來(lái)與首期一樣完整，這是很重要的。從一開(kāi)始，建筑特征及造型就必須顯現(xiàn)出來(lái)并保持下去。三角形的平面布局很自然地使工程在其各個(gè)階段都是完整的一體：

　　第一期：建南入口及西側(cè)的展覽1廳至

　　第二期：在第一期的基礎(chǔ)上，建展覽5廳，完成西側(cè)工程。

　　第三期：建北側(cè)的展覽6廳至11廳，同時(shí)完成東北角及西北角的入口大廳。三角形的露天展覽區(qū)也在這一期完成。

　　第四期：建展覽12廳至17廳，最終形成"城市中心"。若市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)允許，會(huì)議中心，賓館及辦公塔樓也將在這一期完成。

　　新國(guó)際博覽中心6.7號(hào)展館投入使用，聯(lián)合國(guó)亞太經(jīng)社第六十屆年會(huì)、世界工程師大會(huì)等大型會(huì)展活動(dòng)成功舉辦。預(yù)計(jì)全年接待國(guó)內(nèi)外大型會(huì)議展覽12次。接待中外游客達(dá)1500萬(wàn)人次。

篇2：浦東世紀(jì)花園二期商業(yè)街戶型面積分析

　　浦東世紀(jì)花園二期商業(yè)街戶型面積分析

　　本案所售商鋪中間主力戶型面積部分為二層、東西兩側(cè)相對(duì)戶型面積較大的部分為三層設(shè)計(jì)。二層部分單戶面積主要集中在100平方米和150平方米兩種，其一樓標(biāo)高3.5米，二樓標(biāo)高5.5米。二層的層高較高，可以隔成兩層。這也是該部分房源的一個(gè)很大的賣(mài)點(diǎn)，即“買(mǎi)二得三“，通俗地說(shuō)就是花兩層的錢(qián)買(mǎi)三層的面積。這使產(chǎn)品有更大的附加值，給業(yè)主帶來(lái)更多實(shí)惠。建筑上本著以人為本的設(shè)計(jì)原則，以主力6米左右的開(kāi)間，8-12米左右的進(jìn)深，倡導(dǎo)體面營(yíng)業(yè)。東西兩側(cè)相對(duì)大戶型設(shè)計(jì)為3層，其單戶面積主要在200平方米至380平方米，由于這部分商鋪房源在商業(yè)街轉(zhuǎn)角處，位置極佳，主要考慮業(yè)態(tài)為中大型餐飲，其樓層標(biāo)高都比較高，一樓標(biāo)高為5米，二樓標(biāo)高為4米，三樓標(biāo)高為4米，這樣很好地滿足了中大型餐飲對(duì)于層高的要求。

　　在商業(yè)街配套上，內(nèi)街與外街相距約6米，保證了通行的順暢。每戶均設(shè)有一個(gè)衛(wèi)生間，內(nèi)街設(shè)有獨(dú)立男女及殘疾人公用廁衛(wèi)，且均設(shè)水、電、有線電視、空調(diào)分戶預(yù)留電源及設(shè)備的安裝位置等設(shè)施。考慮到在戶型上可以自由組合、分割，商鋪基本安排是一個(gè)商鋪鋪面一個(gè)餐飲鋪面循環(huán)隔開(kāi)，在餐飲店面設(shè)有天燃?xì)夂团盼邸⒚總€(gè)廚房設(shè)排風(fēng)機(jī)及靜電油煙過(guò)濾器設(shè)施，充分考慮業(yè)主的經(jīng)營(yíng)需求，解決業(yè)主的后顧之憂。

　　戶型配比：

　　8 6-115平米×42（114*5、104、90×8、96×2、95×25、86）占49％

　　116-171平米×34（171、147、144×15、156×16、161）占40％

　　172-378平米×9 （318、231×2、194、378、216、192、240、348）占11％

　　餐飲鋪面41戶占48％

　　商業(yè)鋪面44戶占52％

　　各商鋪房型優(yōu)缺點(diǎn)

　　本案商業(yè)街共分為六個(gè)區(qū)域：

　　1號(hào)區(qū)域共7個(gè)商鋪（非餐飲商鋪4個(gè)，餐飲商鋪3個(gè)）總建面1339平方米，底層487.7平方米，二層485.3平方米，三層366平方米。

　　2號(hào)區(qū)域共13個(gè)商鋪（非餐飲商鋪7個(gè)，餐飲商鋪6個(gè)）總建面1557平方米，

　　底層824平方米，二層733平方米。

　　3號(hào)區(qū)域共16個(gè)商鋪（非餐飲商鋪9個(gè)，餐飲商鋪7個(gè)）總建面2440平方米，底層1220平方米，二層1220平方米。

　　4號(hào)區(qū)域共18個(gè)商鋪（非餐飲商鋪9個(gè)，餐飲商鋪9個(gè)）總建面1764.6平方米，底層882.3平方米，二層882.3平方米。

　　5號(hào)區(qū)域共17個(gè)商鋪（非餐飲商鋪9個(gè)，餐飲商鋪8個(gè)）總建面2597平方米，底層1297平方米，二層1300平方米。

　　6、7號(hào)區(qū)域共14個(gè)商鋪（非餐飲商鋪6個(gè)，餐飲商鋪8個(gè)）總建面2422.7平方米，底層978.6平方米，二層913.7平方米，三層526.7平方米。