商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目的特點

　　1）建筑形式特點

　　商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題，所有商鋪作為一個完整的商業(yè)項目的內(nèi)容而存在。

　　北京的王府飯店、北京豐聯(lián)廣場、北京時代廣場、北京嘉里中心底層商業(yè)都屬于大規(guī)模商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目，面積規(guī)模比較大，項目本身具有很強的市場吸引力，其主要客戶范圍已經(jīng)超越了上面住戶、租戶，而是通過其市場運做將周邊、甚至所在城市的某個消費階層覆蓋進(jìn)來。

　　北京國貿(mào)商城實際上就是一個典型的商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目，只是規(guī)模宏大，人們更多把它當(dāng)作是一個城市中心購物中心項目，其建筑形式，以及后面要談到的經(jīng)營形態(tài)、投資回收形態(tài)都體現(xiàn)出一個徹頭徹尾的商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目的特點。

　　2）鋪面、鋪位類型

　　商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。

　　3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點

　　商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。

　　4）投資回收形態(tài)

　　商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項目，只要開發(fā)商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導(dǎo)，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應(yīng)該主要以投資機構(gòu)為銷售對象。

篇2：住宅底商特點

　　住宅底商的特點

　　住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點，這些特點對其經(jīng)營、市場有方方面面的影響。

　　1、 建筑形式特點

　　住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設(shè)計對居民和底商的消費者和經(jīng)營者進(jìn)行獨立引導(dǎo)，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

　　需要指出的是，如果規(guī)劃設(shè)計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。

　　另外，住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項目會面臨開發(fā)困境。

　　2、 鋪面、鋪位類型

　　住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的"可視性"使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關(guān)注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。

　　有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計時，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式，會加大項目的風(fēng)險。

　　3、 經(jīng)營形態(tài)特點

　　住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

　　4、 投資回收形態(tài)

　　目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機構(gòu)投資者。長期看來，機構(gòu)商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。

　　投資策略

　　住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風(fēng)險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規(guī)模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。