舊城商業(yè)街開發(fā)的模式探討

1 研究的目的與意義

傳統(tǒng)商業(yè)街由于其獨特的地位,它的改造與再開發(fā)成為城市空間內(nèi)部調(diào)整的一個舉足輕重的熱點,國內(nèi)外有很多著名的實例:國外通過恢復(fù)與重建傳統(tǒng)商業(yè)活動中心而形成的富有傳統(tǒng)特色的步行商業(yè)街,如德國慕尼黑的商業(yè)步行街區(qū)、美國舊金山的漁人碼頭等(PIER 39),往往作為城市復(fù)興的成功標(biāo)志[1]:國內(nèi)也有北京的王府井、琉璃廠、上海的南京路以及南京夫子廟等改造項目。

1.2 舊城商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀與面臨問題

舊城商業(yè)街一般處于舊城的中心區(qū),具有悠久的歷史人文傳統(tǒng)以及交通便利等特點。但目前作為城市歷史文明的主要象征之一的舊城商業(yè)街,非但不復(fù)往日的繁華,更面臨衰敗的危險。總結(jié)商業(yè)街的存在與發(fā)展[2],取決十多種不變因素和可變因素,這些因素統(tǒng)稱為環(huán)境因素,主要包括生產(chǎn)力的發(fā)展、消費入口的聚集、商業(yè)設(shè)施的規(guī)模與檔次、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完好程度。而其中有一些客觀因素如生產(chǎn)力等問題是很難在短時間發(fā)生改變的。因此,本文主要分析與研究舊城商業(yè)街在規(guī)劃布局、經(jīng)營模式、交通、輔助設(shè)施等方面存在的問題。

1.2.1 現(xiàn)有布局狀況與交通問題

世界各大城市的多種類型商業(yè)街,均反映出傳統(tǒng)區(qū)位理論與現(xiàn)代布局理論的撞擊、蠶食與結(jié)合:由于傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都位于城市的幾何中心,因此商業(yè)街往往同時擔(dān)負(fù)著城市干道的職責(zé),因此造成了現(xiàn)在商業(yè)流與人流混為一體的特定格局,加上傳統(tǒng)商業(yè)街原有線形的空間,使商業(yè)設(shè)施營業(yè)場所腹地過于狹窄,迫使大量顧客擁擠在商業(yè)中心的交通干線上;再者,很多城市舊城商業(yè)街一般形成于車馬交通時代,街道寬度遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代都市大規(guī)模的交通流量要求,因此容易造成人車混雜擁擠堵塞。而由于傳統(tǒng)商業(yè)街交通便捷性的降低,使購物者望而卻步。但是,如果為解決交通問題簡單加以拓寬,一則破壞原有親切的街道尺度,再則將造成較大規(guī)模的拆遷,使開發(fā)成本劇增。因此一些城市將商業(yè)街改造成為步行街,既可以改變?nèi)塑嚮祀s的交通危險性,另外為在商業(yè)街中增加綠化、小廣場、小品等設(shè)施以創(chuàng)造良好外部環(huán)境提供了場地,但這依賴于在區(qū)域的范圍內(nèi)調(diào)整交通結(jié)構(gòu)。

1.2.2 購物環(huán)境

對于商業(yè)建筑而言,客源是最重要的,現(xiàn)代都市生活對于購物環(huán)境的要求越來越高,在國外有的大型商場設(shè)計為公園式購物環(huán)境[3],使顧客在購物過程中享受到旅游的樂趣。一般來講,商業(yè)街存在購物環(huán)境品質(zhì)低劣、基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重、輔助設(shè)施嚴(yán)重不足等方面缺點,不能滿足現(xiàn)代人需要的安全、舒適、便捷、多樣化、參與式的購物環(huán)境要求。

1.2.3 經(jīng)營方式與競爭方面問題

縱觀商業(yè)街發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境,傳統(tǒng)商業(yè)街一方面要面臨多個新興商業(yè)街的竟?fàn)帀毫?即與新興商業(yè)街爭奪顧客的隱性壓力;另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)街又將面對———購物中心、超級市場的顯性挑戰(zhàn)。尤其是后者,在經(jīng)營與運作模式方面,相比較新興零售業(yè)態(tài)的超市、商場等,傳統(tǒng)商業(yè)街存在運作模式單一、規(guī)模小等方面的問題[4],從而也導(dǎo)致在效益、成本、貨源、以及產(chǎn)品宣傳環(huán)境改善的投資等方面都處于劣勢,而因為處于城市中心地帶,高昂的租金以及其它各種費用使得小本經(jīng)營的商業(yè)鋪面,包括很多著名的老字號不堪重負(fù),這樣,一方面?zhèn)鹘y(tǒng)商業(yè)街遠(yuǎn)未能達(dá)到現(xiàn)代都市不同層次顧客多樣化需求,因此對客源市場有著嚴(yán)重的影響,導(dǎo)致營業(yè)額的減少,更加使商業(yè)街無力改變自身的運營環(huán)境,只有任由其惡性循環(huán),最終導(dǎo)致商業(yè)街的衰敗,但從另外一方面而言,這種商業(yè)模式對保持城市多樣性方面具有不可估量的價值[5],無論是從蘊(yùn)涵的文化價值還是商業(yè)價值來看,任其衰敗都是非常不明智的。綜上所述,舊城商業(yè)街的改造,無論從城市還是自身角度都勢在必行。

2 國內(nèi)外發(fā)展動態(tài)

舊城商業(yè)街改造的成敗不僅擔(dān)負(fù)著自身經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境狀況改善,還要帶動舊城區(qū)復(fù)興的重任,從另一方面而言,由于涉及面太廣,不確定因素太多,人們認(rèn)識到舊城商業(yè)街開發(fā)的復(fù)雜性與艱巨性,因此迫切需要對國內(nèi)外已有的實例進(jìn)行總結(jié)分析,為今后相關(guān)項目提供指導(dǎo)與借鑒作用。

從國內(nèi)外商業(yè)街改造的情況來看,可分為不同的類型,例如從改造的范圍來講分為(街區(qū))整體改造與(街道自身)局部改造兩種;從改造的力度可分為全部拆建、局部拆建與以環(huán)境改造為主的三種模式;從開發(fā)主要參與者來看有政府主導(dǎo);政府與開發(fā)商合作開發(fā);政府、開發(fā)商、市民共同參與等模式。

2.1國外(西方為主)

西方發(fā)達(dá)國家在商業(yè)街改造方面積累了豐富的經(jīng)驗[7-10],例如大多從街區(qū)甚至城市的角度,來整體考慮商業(yè)街區(qū)的改造與開發(fā)問題,另外市民階層能夠在參與開發(fā)中發(fā)揮一定的作用,也體現(xiàn)出其成熟性,因此這樣的案例通常能取得較好的經(jīng)濟(jì)、社會效益。

歐洲的許多城市有將歷史保護(hù)區(qū)作為步行商業(yè)街區(qū)規(guī)劃設(shè)計的。德國慕尼黑的步行區(qū)就是商業(yè)街與歷史保護(hù)區(qū)的結(jié)合,以市政廳所在的瑪利亞廣場為中心,向周圍地區(qū)輻射。西班牙城市巴塞羅那將中世紀(jì)形成的歷史街區(qū)開發(fā)為一大片步行街區(qū),形成了豐富多彩的城市空間(

圖1)。在北美,由于氣候條件,發(fā)展了室內(nèi)購物中心,20世紀(jì)80年代,北美的城市更新計劃的特點就是室內(nèi)外空間、公共與私有空間相結(jié)合,形成容許部分車輛通行的步行商業(yè)街區(qū)。

2.2國內(nèi)

由于地區(qū)間發(fā)展很不平衡,各城市的舊城商業(yè)街面臨問題、規(guī)劃決策者的專業(yè)素養(yǎng)也有很大差別等原因,比較西方普遍采用比較成熟的模式而言,國內(nèi)城市之間舊城商業(yè)步行街的再開發(fā)改造水平參差不齊,下面想重點就以改造的力度來劃分的不同改造模式來探討國內(nèi)舊城商業(yè)街改造存在的問題(如表1)。

3 三種不同改造模式的比較

以改造的力度來劃分的三種模式在國內(nèi)城市都有相應(yīng)的實例:由于北京、上海、長沙三個城市在經(jīng)濟(jì)、社會、地域等方面的差異,孤立地比較商業(yè)步行街改造的成功與否,意義不大,而應(yīng)該立足各自案例在城市中的地位與作用以及自身特點進(jìn)行具體分析。

3.1區(qū)域背景與自身特點的影響

例如從區(qū)域背景來看,各城市情況各不相同,上海對于舊城區(qū)的整體改造由于采用內(nèi)部調(diào)整與對外擴(kuò)張相結(jié)合的策略;而長沙與北京主要立足于原有城市結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的內(nèi)部調(diào)整;從商業(yè)街自身問題來看,上海因為其區(qū)位優(yōu)勢而擁有廣大的客源市場,可以確保傳統(tǒng)商業(yè)街上商鋪(特別是老字號)能夠在市中心高昂的費用要求下生存,而持續(xù)有效的城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整使南京路步行街的交通問題在區(qū)域內(nèi)得到調(diào)整,加上南京路本身就是具有“兩高”(高成本、高消費)特點的商業(yè)街,因此只存在改善環(huán)境的問題;而長沙案例中的店鋪就沒這么幸運,由于城市整體消費水平以及外來客源人數(shù)的限制,傳統(tǒng)店鋪在面對大型連鎖店、超市、商場的競爭中,本來就難以維持,因此在環(huán)境、交通、經(jīng)營方式等方面都需要改變;北京雖然在區(qū)位上與上海相似,也擁有足夠的客源市場,但由于在城市空間結(jié)構(gòu)以及商業(yè)街運作模式存在一些問題[7],需要解決的問題與長沙相似;從建成時間以及開發(fā)模式來看,北京上海幾乎是同一時間,長沙稍晚。

3.2 改造模式的選擇

從各案例采用的模式來看,主要是從時間、區(qū)位、現(xiàn)在面臨問題等方面出發(fā),也反映了各自在經(jīng)濟(jì)社會等方面的特點:首先,上海與北京案例基本還是以政府開發(fā)為主,而長沙則是由政府對前期的投入與開發(fā)商后期建設(shè)相結(jié)合的模式。一方面可以看出開發(fā)模式在市場化運作程度在時間上的差別,另一方面,主要也是由于原有商業(yè)街經(jīng)濟(jì)狀況決定的,上海不用考慮這個問題,因此只要從環(huán)境角度入手,北京由于除環(huán)境以外還存在交通等其它問題,因此進(jìn)行拓寬街道等局部調(diào)整,而長沙主要從經(jīng)濟(jì)角度,解決傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營方式存在的問題,采取了“拆除重建”以及收回土地重新分配給開發(fā)商的極端模式。

3.3 改造的效果比較

對于舊城商業(yè)街改造效果的評估,主要針對上述那些通過改造能夠起作用的因素進(jìn)行量化分析。改造的效果首先要解決商業(yè)街面臨的實質(zhì)性問題,由于三者情況不同,因此很難就單項作出比較,但從商業(yè)街可持續(xù)發(fā)展的角度,由于傳統(tǒng)商業(yè)街與其他商業(yè)機(jī)構(gòu)與設(shè)施相比較主要是在傳統(tǒng)文化上具有優(yōu)勢,因此改造的重點就是要維護(hù)傳統(tǒng)文化的特色,因此可以將對傳統(tǒng)文化的“保護(hù)性開發(fā)”成功與否作為評價商業(yè)街的一個主要原則。

“保護(hù)性開發(fā)”包涵即保護(hù)與開發(fā)兩個層面的意思:保護(hù)是指保留原街道親切宜人的空間尺度以及騎樓等有價值的建筑等;開發(fā)是指在設(shè)計建筑與環(huán)境的外部特征中運用傳統(tǒng)的文化符號,以體現(xiàn)與傳統(tǒng)的溝通與交流,而達(dá)到使顧客產(chǎn)生共鳴的目的,近年對于商業(yè)街的改造中,逐漸開始擺脫具象模仿如大屋頂?shù)葌鹘y(tǒng)建筑局部特征的初級手法,轉(zhuǎn)而用更抽象的方法追求對于傳統(tǒng)文化的神似,例如在上海南京路的改造中[8],在對景觀環(huán)境改造和設(shè)計中,以深紅色花崗巖鋪筑的設(shè)施帶———“金帶”作為步行街的骨架貫穿始終,并且在步行街的中部開辟了一片綠地和“世紀(jì)廣場”,稱之為“金坪”等,體現(xiàn)了上海南京路作為商業(yè)金融城市中心的文化特點;而北京王府井與長沙黃興路主要在建筑的立面改造還有環(huán)境設(shè)施上下功夫,力圖體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的交融。

傳統(tǒng)商業(yè)街的“保護(hù)性開發(fā)”還包括一個容易讓人忽略的特征:傳統(tǒng)商業(yè)街得以存在的內(nèi)涵保護(hù),如對傳統(tǒng)老字號商鋪的保留,但無論是局部改造還是拆除重建,拆遷費用在總成本中占據(jù)很重要地位,這樣投資者為收回成本,容易產(chǎn)生“三高”(拆遷開發(fā)的高成本、出租、售門面的高價格、商品的高消費)等問題,而使很多傳統(tǒng)老字號商鋪被排除在改造后商業(yè)街以外,從而使傳統(tǒng)商業(yè)街完成“老瓶裝新酒”的轉(zhuǎn)變,就象長沙黃興路商業(yè)步行街那樣[9]。這種拆除重建的做法,由于其中涉及到傳統(tǒng)文化的形式與內(nèi)容,以及對顧客、市民產(chǎn)生的表層與潛在的心理影響等社會問題,尤其是從長遠(yuǎn)來看,給商業(yè)街帶來了哪些方面的影響等方面存在著很多的不確定因素,也引起了很多爭議:例如支持者認(rèn)為,既然商業(yè)街是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,那么隨著服務(wù)對象的改變,在功能與結(jié)構(gòu)上也應(yīng)該相應(yīng)變化,對于商業(yè)街的經(jīng)營者也應(yīng)該遵循優(yōu)勝劣汰的市場競爭法則;而反對者則主要從社會倫理的角度,即商業(yè)街改造服務(wù)對象的層次和范圍問題提出疑義,商業(yè)街的改造是否應(yīng)該將原來經(jīng)營者(老字號)以及相關(guān)消費階層的利益排除在外?這其中還關(guān)涉到開發(fā)的另一個層面,即開發(fā)的參與范圍與開發(fā)利益的分配問題,目前來看,如何改變政府與開發(fā)商在開發(fā)中權(quán)利分配的壟斷地位,而更有利于推動社會公平等方面也值得進(jìn)一步探討與研究的問題。

從開發(fā)范圍造成的效果來看,由于上海南京路商業(yè)街改造作為城市整體開發(fā)中的一個有機(jī)部分,開發(fā)效果比較理想;北京王府井商業(yè)街在區(qū)位優(yōu)勢與上海相似,號稱北京的“金街”,但由于北京本身商業(yè)設(shè)施過剩、商業(yè)街所在位置交通等問題仍然存在,開業(yè)不久就陷入冷清之中;而長沙黃興南路步行街的改造也不容樂觀,由于只涉及到街道“一層皮”的改造,而沒有將與其相連的街區(qū)考慮在內(nèi),雖然環(huán)境以及城市公共空間上相比較原來有了一定的改善,在目前也一定程度上滿足市民要求,但根據(jù)馬斯洛人心理需求的“五層次原則”,可以預(yù)見,隨著人民生活水平與文化素質(zhì)的進(jìn)一步提高,僅僅商業(yè)街的“一層皮”改造,在城市空間規(guī)模以及多樣化需求等方面,很難滿足一個城市幾百萬人口對城市中心區(qū)的需求,從經(jīng)濟(jì)效益來說,昂貴的地價和租金、不菲的物業(yè)管理費、居高的成本勢必使商品零售價水漲船高,再加上含金量模糊的名貴品牌,都可能讓顧客望而卻步,勢必影響客源市場;另一方面,與煥然一新的商業(yè)街具有很大反差的是,商業(yè)街后面衰敗的舊城區(qū)得不到及時的改造,經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等問題仍然存在,商業(yè)步行街對舊城區(qū)的發(fā)展沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

4 復(fù)合開發(fā)模式的提出

從前面的分析看出,長沙模式由于存在的問題,加之選擇以追求經(jīng)濟(jì)效益為主的開發(fā)策略等方面原因,導(dǎo)致商業(yè)街開發(fā)“開發(fā)有余、保護(hù)不足”、“局部有余、整體不足”、“形式有余、內(nèi)容不足”的局面。而相對于北京上海而言,長沙所面臨的問題在中國的城市中似乎更具有普遍性:在經(jīng)濟(jì)能力與客源市場有限,又無法回避自身種種問題以及與商業(yè)街緊密相關(guān)的舊城衰敗等城市問題的情況下,怎樣實現(xiàn)舊城商業(yè)街的改造?從可持續(xù)發(fā)展的角度來看,商業(yè)街改造的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益同等重要,因此本文更加傾向于保護(hù)與開發(fā)、形式與內(nèi)容、局部與整體并重的“復(fù)合型”開發(fā)與改造模式[10]。在這里,復(fù)合開發(fā)應(yīng)該注意以下幾點:開發(fā)的范圍、開發(fā)的步驟、改造的力度、改造的模式。

4.1 開發(fā)范圍

由國內(nèi)外舊城商業(yè)街改造開發(fā)的成功經(jīng)驗來看,舊城商業(yè)街改造從范圍來看:應(yīng)該在城市空間整體開發(fā)的角度上,從原有建筑環(huán)境的保護(hù),開發(fā),重組與外部新建, 擴(kuò)張引入新的活力兩方面同時展開,但是應(yīng)該看到,各地舊城商業(yè)街的衰退程度不同,開發(fā)的目的有所區(qū)別,地域性差異較大,因此那些模式是否適用于國內(nèi)城市,還需要對舊城商業(yè)街改造調(diào)整作進(jìn)一步的研究。對大多數(shù)欠發(fā)達(dá)中小城市,由于在建設(shè)資金方面的限制,更應(yīng)該偏重商業(yè)街內(nèi)部空間環(huán)境結(jié)構(gòu)的調(diào)整與轉(zhuǎn)型。

4.2 開發(fā)步驟、改造力度與模式探討

在很多城市人財物力有限的情況下, 對于舊城商業(yè)街而言,只能采取分步走的策略,首先使舊城商業(yè)街改造成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的推動點,將周邊的舊城區(qū)用地分二期、三期開發(fā)。在這里,改造的力度就顯得格外重要了,合適的改造力度可保證開發(fā)步驟的可持續(xù)發(fā)展,因此在開發(fā)模式上,改變政府統(tǒng)的“過多過死”的局面,還要避免孤注一擲的“三高”開發(fā)的出現(xiàn),而是從客源市場購買力入手、降低成本,低造價地解決,走多種營銷手段相結(jié)合的多樣化開發(fā)思路[11],例如采取遵循政府、開發(fā)商(小范圍)重點項目+小規(guī)模改造相結(jié)合的開發(fā)模式,以便充分利用全社會的智慧與資源,良性帶動舊城商業(yè)街區(qū)的整體開發(fā);從社會經(jīng)濟(jì)效益而言,改造要遵循保護(hù)與開發(fā)并重的原則,主要包括以下幾個方面:保護(hù)優(yōu)秀的歷史建筑與景觀風(fēng)貌;挖掘歷史文化內(nèi)涵,創(chuàng)造高品質(zhì)的空間景象;開辟公共活動空間,促進(jìn)城市更新[12]。最終舊城商業(yè)街的目標(biāo)是向“多形式、多攻能、多空間、多結(jié)構(gòu)以及立體、科學(xué)、系統(tǒng)”的方向發(fā)展[13]以達(dá)到良好的社會與經(jīng)濟(jì)效益。

5 小結(jié)

舊城商業(yè)街在現(xiàn)有布局狀況與交通問題、購物環(huán)境、經(jīng)營方式等方面存在著種種問題,而且由于具有的優(yōu)勢,舊城商業(yè)步行街的改造成為都市復(fù)興計劃的一個重要部分,針對目前國內(nèi)外舊城商業(yè)街的發(fā)展及其面臨問題,從區(qū)域背景與自身特點的影響、改造模式、改造效果等方面比較國內(nèi)舊城商業(yè)街不同的開發(fā)模式,并探索適宜舊城商業(yè)街改造的方法與建議。

篇2：城市步行商業(yè)街成功開發(fā)要素

　　城市步行商業(yè)街成功開發(fā)要素

　　一、科學(xué)的規(guī)劃。我們知道，一個城市的商業(yè)開發(fā)是一個城市規(guī)劃的重要組成部分，而商業(yè)街，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，又是一個城市商業(yè)規(guī)劃的點睛之筆，一條步行商業(yè)街在進(jìn)行了整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些商業(yè)步行街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計階段，沒有注意或重視商業(yè)街開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進(jìn)入商業(yè)街開發(fā)領(lǐng)域，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作嚴(yán)重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。在整個的商業(yè)街開發(fā)中，一方面有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，在以后的招商過程中，也有動態(tài)的調(diào)整過程，這要求在規(guī)劃設(shè)計階段做到彈性設(shè)計。

　　二、準(zhǔn)確定位。作為步行商業(yè)街的定位，基于幾個方面：第一，本地區(qū)所在城市歷史的淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。這個定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴(kuò)大輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

　　三、慎重選址。這是非常重要的。98年在天津濱江道，晚報有一篇文章叫《一條護(hù)欄，欄死了一個商場》，當(dāng)時引起了廣泛影響，最后政府拆除了道路中間的護(hù)欄，商場才又獲得新生，所以交通對整個商業(yè)項目，特別是對步行商業(yè)街作用是非常重要的。

　　四、招商先行。目前在國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個商業(yè)街建設(shè)前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們一直在倡導(dǎo)大連萬達(dá)的訂單模式，如果在前期和主力商家達(dá)成聯(lián)盟，我們在日后的招商與經(jīng)營過程中，成功的可能性將大大提升。

　　五、規(guī)模適度。從全國商業(yè)街建設(shè)看，存在求大求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)街從1公里到3公里，甚至更長，步行商業(yè)街規(guī)模有無限擴(kuò)大的趨勢。很多的開發(fā)商，在開發(fā)商業(yè)街的時候，更多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的邊際效益理論，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益。根據(jù)協(xié)會近年的總結(jié)和研究結(jié)果，我們認(rèn)為一條步行商業(yè)街有長、寬、高的比例要求。我們認(rèn)為一般的步行商業(yè)街，長度在300米左右為宜，特大城市更長，以600比以內(nèi)為最佳。

　　從城市情況看，200多米是適合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求長度。寬度，不同的商業(yè)街的寬度，我們認(rèn)為一般講，應(yīng)該在十幾、二十幾米為宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路線是“之”字型行走，很少有走到一端再回來。所以街過寬可能導(dǎo)致顧客疲勞，導(dǎo)致商機(jī)的喪失。高度，一般商業(yè)街的建筑高度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因為一條步行商業(yè)街中，樓層過高，第一行走不便，人們習(xí)慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業(yè)街中出現(xiàn)更多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生高樓效應(yīng)，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。

　　六、要因地制宜。本地、本區(qū)域所具有的最基本的、最原始的特征，應(yīng)該是我們最根本的特色所在。今年我們走了幾十條商業(yè)街，光凱旋門就見到十幾個，有的比例甚至是一比一。在媒體廣告上、不同的商業(yè)街形象都似曾相識，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計丟掉了本身民族化的特色，過分追求洋化的東西。

　　七、錯位經(jīng)營。從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競爭已經(jīng)從店與店之間的競爭，發(fā)展到街與街之間的競爭。從近幾年的情況看，在商業(yè)街各種類型形態(tài)中，特色商業(yè)街最具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營的難度會越來越增大。98年的時候，南京路請國外進(jìn)行了一個調(diào)研，名業(yè)態(tài)中餐飲是3、休閑娛樂是3，購物是3。所以購物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。

　　八、以人為本。不同的商業(yè)街從發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個階段，第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當(dāng)考慮了一些對人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則。現(xiàn)在一些發(fā)達(dá)國家，包括非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體現(xiàn)了社會活動中心的功能。

　　九、強(qiáng)化功能。在一條步行商業(yè)街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長顧客在商業(yè)街停留的時間，最終還是擴(kuò)大消費。

　　十、營造氛圍。一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)街建設(shè)得像兵營一樣，非常整齊，道路非常寬闊，大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了效益下來了。商業(yè)街對對商業(yè)氛圍要求非常高。

　　十一、控制結(jié)點。一條步行商業(yè)街就好像一首交響樂，時而高亢激昂，時而低沉有力。在商業(yè)街中通過設(shè)置主力店，一些活動和景觀設(shè)計幾個結(jié)點，最大限度的聚集人流。

　　十二、商魂的培育。

　　我們認(rèn)為一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對一條商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。商業(yè)街要依托歷史形成的文化底蘊(yùn)商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。

　　十三、有機(jī)鏈接。這個有機(jī)鏈接在商業(yè)街規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)過程中，應(yīng)該注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。比如南花園是新建的商業(yè)街，要鏈接周邊的商業(yè)圈。在街內(nèi)也要形成有機(jī)的鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

　　十四、成功營銷。項目正確的定位、營銷理念與務(wù)實的手段，對項目的整體運作影響重大。

　　十五、獨特景觀。目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對景觀的設(shè)計越來越重視。商業(yè)街能夠把很好的景觀設(shè)計出來，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點。

　　總之我認(rèn)為步行商業(yè)街，只要有了商魂、商脈、商氣，同時也有了商道，我們相信它就擁有無限的商機(jī)。

篇3：F商業(yè)街項目開發(fā)建議

　　F商業(yè)街項目的開發(fā)建議：

　　1、開發(fā)戰(zhàn)略

　　*“先做環(huán)境、后建房子”

　　當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)中心已經(jīng)形成，市場容量又小，該項目要成功，必須使本地的商業(yè)中心遷移于此，同時輻射潼關(guān)、永濟(jì)等地。這就需要便捷的交通，建議在商業(yè)街的南端興建客運站和物流集散中心，修筑與運風(fēng)高速出入口之間的道路。

　　*“先易后難、分期開發(fā)”

　　該項目占地約10萬平米，規(guī)模較大，當(dāng)?shù)厝丝谙∩伲?jīng)濟(jì)水平低，而商鋪和住宅普遍供給不足，建筑檔次不能滿足市場需求，建議可先開發(fā)商業(yè)街十字以南至路口以北的南街臨街建筑。

　　2、項目定位

　　*市場定位：由于收入和消費水平的限制，物業(yè)檔次不宜過高，但要高于當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的物業(yè)檔次，可定位為中檔物業(yè)，銷售價位可參考芮城縣以及周邊縣城行情。

　　*目標(biāo)客戶定位－區(qū)域內(nèi)的商家和居民、其他所輻射覆蓋區(qū)域的從商人士和外來人口。

　　*產(chǎn)品定位（位置如圖二所示）

　　①小二層：樓下商鋪、樓上建成單元式套房居住，廚、衛(wèi)俱全，兩間或三間為一套，也可帶獨立小院（根據(jù)地形情況確定），商業(yè)街以此類建筑為主，銷售時復(fù)式銷售。

　　②獨院：分兩間兩層或三間兩層，為院落式建筑。即每院有兩個建筑主體，中間有一個小院子，前為商鋪，后為住宅。銷售時整院銷售。

　　③開放式市場：彩鋼建造，內(nèi)設(shè)攤位，按照一般的農(nóng)貿(mào)市場建造，不宜過大，以300㎡為宜。銷售時只銷售經(jīng)營權(quán)或租賃。

　　④單層純商鋪：此類建筑主要分布于開放式市場的周邊或臨街，采用開放式市場同樣的銷售方式。

　　⑤多層或小高層（綜合大樓）：位于商業(yè)街十字口，并附造裙樓（裙樓為三層建筑）如：西南口處建6層大樓，東南口處建9層大樓，東北口處建12層大樓。

　　3、建筑風(fēng)格

　　采用仿古風(fēng)格，體現(xiàn)悠遠(yuǎn)的文化底蘊(yùn)。

　　4、規(guī)劃設(shè)計

　　臨街門面進(jìn)深門寬與比例為10：7，進(jìn)深在6－20㎡，根據(jù)業(yè)態(tài)和地勢確定。

　　5、裝修配套

　　小二層簡裝修，房間內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間、廚房等功能區(qū)和室內(nèi)樓梯；

　　開放式市場為帶頂棚的攤位經(jīng)營的市場；

　　綜合大樓精裝到位、星級配置。

　　6、功能劃分

　　以娛樂、餐飲、超市、服裝百貨、酒店為主，輔以文化、五金交電、農(nóng)副等業(yè)態(tài)，批零兼營，遵循消費習(xí)慣和業(yè)態(tài)互補(bǔ)的原則分布。如圖（二）所示：

　　7、輻射范圍

　　在滿足當(dāng)?shù)匦枨蟮耐瑫r輻射潼關(guān)、永濟(jì)、芮城、靈寶甚至運城和西安等地。