社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)探討
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的繁榮和發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)這幾年受到房地產(chǎn)行業(yè)的普遍關(guān)注，在投資收益的驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)投資開(kāi)發(fā)的重要組成部分，如何投資開(kāi)發(fā)好商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要課題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分了解商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，才能保證相應(yīng)的投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商以及經(jīng)營(yíng)管理工作的順利進(jìn)行。
筆者根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)操作過(guò)的房產(chǎn)項(xiàng)目和近期參與的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)到，過(guò)去社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式大多為單一的以住宅底層物業(yè)為主的配套商鋪，開(kāi)發(fā)過(guò)程與其他形式的房地產(chǎn)在操作中基本雷同，包括建設(shè)開(kāi)發(fā)、分散銷(xiāo)售等程序。而現(xiàn)在開(kāi)始出現(xiàn)的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)形式是一種為區(qū)域性居住社區(qū)服務(wù)的中小型商業(yè)房地產(chǎn)，其業(yè)態(tài)具有綜合休閑、娛樂(lè)、零售、餐飲等功能的實(shí)施復(fù)合經(jīng)營(yíng)的商業(yè)類(lèi)型，是由具有1—2萬(wàn)平方米規(guī)模的低層建筑組成的中小型商業(yè)廣場(chǎng)或商業(yè)街。
商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式上有著其他形式房產(chǎn)產(chǎn)品（如住宅、辦公等）開(kāi)發(fā)所沒(méi)有的特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般要經(jīng)過(guò)前期、開(kāi)發(fā)建設(shè)，最后實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售、交付使用這幾個(gè)過(guò)程。投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品大部分在建造后分散銷(xiāo)售給消費(fèi)業(yè)主，完成產(chǎn)品銷(xiāo)售并實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的產(chǎn)品功能后，投資開(kāi)發(fā)工作就算基本完成了。開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只考慮滿足消費(fèi)者的使用功能，而不去考慮該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。而商業(yè)房地產(chǎn)恰恰需要重點(diǎn)考慮該物業(yè)如何適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，面對(duì)的客戶結(jié)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)商與在該物業(yè)消費(fèi)的客戶。商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其最終為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、滿足消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值目標(biāo)的特點(diǎn)，需要與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式、業(yè)態(tài)形式和功能相適應(yīng)。與其他形式的房產(chǎn)產(chǎn)品相比，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)著重的是今后的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)而不是實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單的物業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售，需要滿足長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)行為而不是短期的價(jià)值體現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要考慮長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，最終實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)增值，得到投資回報(bào)。在商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位時(shí)，必須對(duì)商業(yè)的區(qū)域因素綜合考慮，確定所開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和業(yè)態(tài)范圍，符合該商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域市場(chǎng)客戶需求以及商業(yè)功能，通過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，營(yíng)造出一個(gè)與周邊環(huán)境和市場(chǎng)需求、輻射范圍相適應(yīng)的商業(yè)氛圍。
基于商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)投資回報(bào)通常從以下三方面來(lái)實(shí)現(xiàn)：
一是商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)；
二是商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷(xiāo)售的回報(bào)；
三是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收益的回報(bào)。
商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)方式與其他形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比有其不同之處，其它形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開(kāi)發(fā)大部分以物業(yè)的銷(xiāo)售來(lái)體現(xiàn)投資回報(bào)，僅需要注重產(chǎn)品本身及相應(yīng)的產(chǎn)品功能，只要滿足市場(chǎng)消費(fèi)即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的方式與之相比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產(chǎn)品本身之外，更要注重產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長(zhǎng)期良好經(jīng)營(yíng)的可行性以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價(jià)值增值得以體現(xiàn)。
從商業(yè)房地產(chǎn)投資的回報(bào)分析，商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的回報(bào)最直接，獲利速度很快，通過(guò)銷(xiāo)售，在短期內(nèi)可以獲得利潤(rùn)。這種方式和其他形式房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形式相同，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)就進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售出去的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)就無(wú)法得到有效的控制，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)只能由分散的個(gè)體產(chǎn)權(quán)業(yè)主來(lái)決定和實(shí)施，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降、商業(yè)物業(yè)租金、價(jià)值下降的惡性循環(huán)，甚至嚴(yán)重影響該物業(yè)的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，使具有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)主的購(gòu)房投資回報(bào)得不到保證，造成購(gòu)房投資貸款方面的金融風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)企業(yè)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商業(yè)物業(yè)區(qū)域的社會(huì)效益和商業(yè)環(huán)境造成影響。
因此，如何形成此類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的有效合理模式就顯得更加重要。筆者根據(jù)在具體社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐操作工作中的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為以下模式值得探討：
首先，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)時(shí)要對(duì)社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)客戶需求進(jìn)行分析，具體來(lái)說(shuō)，就是要結(jié)合該項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)的輻射區(qū)域特點(diǎn)，了解該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)商的需求，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的形態(tài)要求和目標(biāo)為導(dǎo)向，制定自己的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的功能定位和用途；社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)開(kāi)發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂(lè)等功能復(fù)合型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期階段，把商業(yè)功能用途與該項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案緊密結(jié)合，設(shè)計(jì)出與本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)相匹配的平臺(tái)。那么，這個(gè)商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個(gè)滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)消費(fèi)活動(dòng)的場(chǎng)所，更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身的市場(chǎng)需求，使商業(yè)經(jīng)營(yíng)的收益得以體現(xiàn)。成功的經(jīng)營(yíng)反過(guò)來(lái)會(huì)提升該商業(yè)物業(yè)本身的價(jià)值，并形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與物業(yè)價(jià)值的有機(jī)聯(lián)系和相互促進(jìn)。
在開(kāi)發(fā)建設(shè)了符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物業(yè)平臺(tái)的同時(shí)，作為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)確定其管理模式和經(jīng)營(yíng)模式。在管理模式上，開(kāi)發(fā)企業(yè)一般會(huì)通過(guò)開(kāi)發(fā)商自己組建的商業(yè)管理公司或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司來(lái)管理。在經(jīng)營(yíng)模式上，作為社區(qū)型規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)，在一般情況下，應(yīng)該選擇出售返租經(jīng)營(yíng)和出租經(jīng)營(yíng)的模式（筆者不贊同選擇單純出售分散經(jīng)營(yíng)的模式）。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)急需回籠資金，也可采用出售返租經(jīng)營(yíng)模式，銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，采取“出售產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、租約回報(bào)”的形式，在租約年限內(nèi)，根據(jù)市場(chǎng)情況每年給予產(chǎn)權(quán)業(yè)主一定的租金回報(bào)（目前市場(chǎng)一般為購(gòu)房總價(jià)的8%左右），這是一種相對(duì)短期的經(jīng)營(yíng)模式，租約年限其滿以后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)還須納入今后物業(yè)管理中進(jìn)行業(yè)態(tài)統(tǒng)一控制。簡(jiǎn)而言之，這是一種出售產(chǎn)權(quán)結(jié)合統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以先快速獲取短期的物業(yè)銷(xiāo)售回報(bào)來(lái)解決短期資金需求，但這種模式存在著統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和承擔(dān)相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)（租約回報(bào)）的風(fēng)險(xiǎn)。
從商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益二者有機(jī)結(jié)合起來(lái)考慮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)、出租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)
商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的起步較晚，市場(chǎng)化運(yùn)作模式正在實(shí)踐中不斷完善。社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)作為商業(yè)房地產(chǎn)中的一種形式，也在越來(lái)越多地與區(qū)域住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相結(jié)合。商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷提高運(yùn)作此類(lèi)房地產(chǎn)的能力，更好地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)此類(lèi)型的商業(yè)房地產(chǎn)，真正地、最直接地服務(wù)于社區(qū)居民，完善城市商業(yè)功能，提升整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值。
篇2：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的流程
1、市場(chǎng)條件判斷
開(kāi)發(fā)商需要在項(xiàng)目初期,首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱(chēng)之為初判斷:不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類(lèi)比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題:如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實(shí)力,也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
2、項(xiàng)目位置選擇
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上,并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后,才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn),對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。一個(gè)住宅社區(qū), 一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),但商業(yè)房地產(chǎn)則不同,所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化,會(huì)發(fā)生倍增,也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候,項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案,開(kāi)發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析,也可以委托專(zhuān)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。
3、判斷可發(fā)展規(guī)模
在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后,需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ),周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。
例:位于北京崇文門(mén)的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米,二期可出租面積達(dá)43000平方米,一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后,生意興隆,但二期2000年開(kāi)業(yè)后,二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳,管理商開(kāi)始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因,但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良。直到最近,二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確:崇文門(mén)地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè),這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷,很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是:以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ),建立相關(guān)分析模型,測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量,依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷,可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析結(jié)果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息,并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn),但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì),依靠其大量調(diào)查信息,建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷,假設(shè)較少,結(jié)論更具有時(shí)效性。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后,需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。
4、項(xiàng)目土地取得及政府許可
完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問(wèn)題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門(mén)商定的價(jià)格從政府土地部門(mén)得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,并得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。
項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn):
1)、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求:要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要,得夠用。
2)、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期,土地價(jià)格越低,前期資金壓力越小。
5、項(xiàng)目定位細(xì)化
徹底的,細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶,市場(chǎng)定位,產(chǎn)品形式,特點(diǎn),啟動(dòng)策略,財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素,如果定位出現(xiàn)偏差,則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討,反復(fù)修改定位,定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施,在取地的過(guò)程中修正項(xiàng)目定位,在項(xiàng)目定位過(guò)程中取地工作已開(kāi)始。
6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中,尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重:方案設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為宏觀設(shè)計(jì),將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。
初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為微觀設(shè)計(jì),即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì),委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本,又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度,否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì),或者盡管完成,但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商。
7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化
指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司,由市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過(guò)幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念,具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。 這正是很多開(kāi)發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng),無(wú)論是百貨店、超市、專(zhuān)賣(mài)店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求,如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目,所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間,而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒(méi)有錯(cuò)誤,但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去,否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。
例:第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑師和市場(chǎng)專(zhuān)家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后,該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。
8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合
在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后,需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整,即系統(tǒng)整合問(wèn)題。通過(guò)調(diào)整整合,判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理;判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題,那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整,并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案,驗(yàn)證確定最終可行方案。
9、項(xiàng)目方案的政府許可
指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后,需要向政府計(jì)劃部門(mén)提交可行性研究報(bào)告,向規(guī)劃部門(mén)提交方案設(shè)計(jì),向交通部門(mén)提交交通方案,向消防部門(mén)提交消防方案,向環(huán)保部門(mén)提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告,向供電部門(mén)提交項(xiàng)目用電方案,向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門(mén)提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門(mén)提交別的文件,并得到上述部門(mén)認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。項(xiàng)目方案的政府許可過(guò)程,常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)間,需要認(rèn)真對(duì)待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中,可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃,項(xiàng)目的交通條件保證,項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范,以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。
在項(xiàng)目可行性審批過(guò)程中,需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。
1)交通審批
交通審批指規(guī)劃部門(mén)協(xié)助交通主管部門(mén)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專(zhuān)業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究,對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對(duì)于其成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。交通問(wèn)題可以成為項(xiàng)目的障礙,也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講,良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來(lái)消費(fèi),否則會(huì)大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞,促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。
2)消防審批
指消防部門(mén)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國(guó)家的消防規(guī)范進(jìn)行審查,最終確定該方案是否符合國(guó)家消防規(guī)范,是否可以予以批準(zhǔn)的過(guò)程。如果消防部門(mén)最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì),那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費(fèi)。一般來(lái)說(shuō),項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國(guó)內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,不突破中國(guó)的消防規(guī)范的話,幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對(duì)這種沖突,開(kāi)發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。
3)規(guī)劃審批
指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門(mén)依據(jù)開(kāi)發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì),以項(xiàng)目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專(zhuān)項(xiàng)審批的結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過(guò)程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過(guò)程中又一個(gè)對(duì)項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過(guò)程對(duì)于開(kāi)發(fā)商極為關(guān)鍵:如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況,對(duì)投資商來(lái)說(shuō)將面臨很多需要返工、損失利益的問(wèn)題。要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn),必須有效與政府各主管部門(mén)進(jìn)行溝通,做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作等。
10、項(xiàng)目招投標(biāo)
指開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后,在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后,經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等,以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過(guò)程。
11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算
指開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后,建立或委托專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化分析。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過(guò)程中,財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考,并大量引用分析結(jié)論。對(duì)于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,該項(xiàng)工作需要,但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷(xiāo)售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,財(cái)務(wù)核算的工作很簡(jiǎn)化很多。
12、資金需求方案
指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制,再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求,最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案
13、融資方案
指開(kāi)發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,以項(xiàng)目資金需求方案為參照對(duì)象,制定的資金供給計(jì)劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象,是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源,否則除非非市場(chǎng)因素存在,企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn),所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性,過(guò)高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值,并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過(guò)高期望,從而導(dǎo)致融資方案不可行。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對(duì)于開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測(cè)算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會(huì)直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。
14、項(xiàng)目融資
除非開(kāi)發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項(xiàng)目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策,就可以推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)做過(guò)程中最重要的工作,即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。 開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。準(zhǔn)確對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開(kāi)發(fā)商過(guò)高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望,在融資過(guò)程中必然面臨失敗,最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后,進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編寫(xiě)工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編寫(xiě)工作以后,開(kāi)始該項(xiàng)目的融資操作工作。
融資操作的形式主要有兩種:
1)、委托專(zhuān)業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;
2)、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協(xié)調(diào)好的話,會(huì)齊頭并進(jìn)。
第一種融資操作對(duì)于初
步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來(lái)講是必不可少的,因?yàn)閷?zhuān)業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過(guò)其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。與國(guó)際資本直接、快速兌接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面,如果對(duì)這個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉,盲目的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間,不會(huì)取得任何進(jìn)展。當(dāng)然委托專(zhuān)業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí),開(kāi)發(fā)商是需要付出融資成本,即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí),需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開(kāi)發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專(zhuān)業(yè)化能力絕大多數(shù)有問(wèn)題,換言之,這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。
第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來(lái)講,是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì),這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成。
15、市場(chǎng)策劃
項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要,高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本,并有效打開(kāi)市場(chǎng)空間,收益空間和利潤(rùn)空間。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面,避免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。
16、招商
項(xiàng)目招商的方式主要有兩種,即:
1)、委托專(zhuān)業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商;
2)、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。
對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講,將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求,所以委托專(zhuān)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。
17、價(jià)格策略
對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來(lái)講,開(kāi)發(fā)商需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè),并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定,其次,市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。
價(jià)格策略主要有三種:高開(kāi)低走,平開(kāi)平走,低開(kāi)高走。
18、租金策略
開(kāi)發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究,和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè),不僅考慮自身市場(chǎng)空間,而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常,準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。
19、管理公司的選擇
項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一,是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對(duì)招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用,其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對(duì)招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少,多為國(guó)際、香港、東南亞等國(guó)家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。 商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有1)、管理公司以管理參股;2)、聘請(qǐng)管理公司。其實(shí)管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來(lái),這對(duì)于項(xiàng)目的招商、融資都有很大的好處。如果項(xiàng)目在項(xiàng)目剛開(kāi)始運(yùn)做時(shí)就談定了知名管理公司進(jìn)行未來(lái)項(xiàng)目的管理,那么開(kāi)發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同,招商工作容易進(jìn)行等。
篇3：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)探討
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)探討
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義就是以開(kāi)發(fā)商業(yè)用途為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，從規(guī)模及業(yè)態(tài)上大致可分為大型購(gòu)物中心和由街鋪組成的商業(yè)街。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)中等以上城市中商業(yè)步行街有200多條，大型購(gòu)物中心總體數(shù)量達(dá)800多家，而且項(xiàng)目投資規(guī)模也越來(lái)越大，動(dòng)輒就是十幾萬(wàn)甚至上百萬(wàn)平方米，并由過(guò)去的單一購(gòu)物型逐漸向多功能復(fù)合型發(fā)展。結(jié)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的實(shí)際現(xiàn)狀，以及我國(guó)城市化水平將從30％發(fā)展到70％的預(yù)期，我們有理由相信；中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在很大的利潤(rùn)空間，因而吸引了眾多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。但是，商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)耗資巨大，以目前國(guó)內(nèi)的金融環(huán)境，開(kāi)發(fā)商面臨巨大的資金壓力，一不留神，一些“香餑餑”就會(huì)變成“燙山芋”。銷(xiāo)售不好，商鋪爛在開(kāi)發(fā)商手里，造成資金周轉(zhuǎn)困難；銷(xiāo)售火爆，但經(jīng)營(yíng)不好，容易引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題并給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)負(fù)面影響。因此我們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不同于住宅項(xiàng)目，有其特有的規(guī)律。比如商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研與住宅項(xiàng)目的調(diào)研對(duì)象完全不同；商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)不僅僅是賣(mài)房子，還要進(jìn)行品牌推廣和經(jīng)營(yíng)；住宅需要安靜沉穩(wěn)的顏色，而商業(yè)則需要五彩繽紛的色彩來(lái)渲染；住宅項(xiàng)目的收益通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)，而商業(yè)項(xiàng)目則可通過(guò)租金和資產(chǎn)增值帶來(lái)更豐厚的回報(bào)。高回報(bào)就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是對(duì)開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力的整體檢驗(yàn)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也提出更高的要求。
一、購(gòu)物中心在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)
“購(gòu)物中心”是目前最新的商業(yè)業(yè)態(tài)形式，中文全稱(chēng)是“超級(jí)購(gòu)物中心”，英文為“shopping-mail”?！百?gòu)物中心”的概念最早形成于上世紀(jì)初，二次大戰(zhàn)結(jié)束后，世界人口及經(jīng)濟(jì)迅速膨脹發(fā)展，加上汽車(chē)的普及和城市交通的日趨完善，商業(yè)消費(fèi)半徑得以擴(kuò)展。在這種背景下，擁有停車(chē)場(chǎng)的大型百貨店為方便顧客，便聯(lián)合餐廳、銀行、電影院等共同經(jīng)營(yíng)，這就形成了“購(gòu)物中心”的雛形。至上世紀(jì)60年代，“購(gòu)物中心”在歐美得到快速發(fā)展并逐步得以完善，今天“購(gòu)物中心”已經(jīng)成為世界各地商業(yè)消費(fèi)的中心和主要組成部分，除了各式各樣的百貨店能滿足消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望外，寬敞明亮的空間環(huán)境,豐富多彩的餐飲娛樂(lè)設(shè)施及多種多樣的服務(wù)功能，使其成為一個(gè)為消費(fèi)者提供生活、交流等活動(dòng)的重要場(chǎng)所。
中國(guó)的購(gòu)物中心的發(fā)展相對(duì)滯后，上世紀(jì)80年后期在北京、上海出現(xiàn)了大型的百貨商店，90年代中期在此基礎(chǔ)上將餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施引入，形成小規(guī)模的購(gòu)物中心。到90年代后期，香港地產(chǎn)商在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)了許多具有香港特色的購(gòu)物中心，使購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)迅速升溫。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著房地產(chǎn)熱，大規(guī)模的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)熱潮席卷全國(guó)。開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。如東莞的“華南MALL”經(jīng)營(yíng)面積40多萬(wàn)平方米,而北京的“金源MALL”經(jīng)營(yíng)面積更達(dá)到68萬(wàn)平方米，一些城市甚至出現(xiàn)幾個(gè)購(gòu)物中心同時(shí)在建的現(xiàn)象，在“購(gòu)物中心”熱潮洶涌的同時(shí)我們應(yīng)當(dāng)冷靜看到，目前國(guó)內(nèi)已開(kāi)業(yè)的“購(gòu)物中心”有60％因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而處于虧損狀態(tài)。從歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中國(guó)的“購(gòu)物中心”的發(fā)展存在：專(zhuān)業(yè)化程度不高；基礎(chǔ)性的理論研究不系統(tǒng)；開(kāi)發(fā)商缺乏投資理論依據(jù)上的指導(dǎo)；政策上缺少配套支持等不利因素。這些都嚴(yán)重制約了開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位、資金融通、競(jìng)爭(zhēng)力的形成以及招商工作的開(kāi)展。
目前國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心存在的主要問(wèn)題有：
1、急功近利，出售產(chǎn)權(quán)和“填充式”招商弱化項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力
購(gòu)物中心是世界公認(rèn)的長(zhǎng)線投資，其獲利須經(jīng)過(guò)運(yùn)營(yíng)和長(zhǎng)期持有才能獲得，但在中國(guó)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的實(shí)力有限和融資環(huán)境的制約，出售產(chǎn)權(quán)是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。通過(guò)包裝、炒作，以購(gòu)物中心的概念出售產(chǎn)權(quán)商鋪達(dá)到快速獲利，是許多開(kāi)發(fā)商投資購(gòu)物中心的真實(shí)目的。而這類(lèi)型的購(gòu)物中心在后期的經(jīng)營(yíng)中往往容易出現(xiàn)問(wèn)題，出售產(chǎn)權(quán)使購(gòu)物中心的招商機(jī)動(dòng)性、靈活性大大降低，招商條件的放寬導(dǎo)致一些不成熟的零售商進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。由于產(chǎn)權(quán)出售使購(gòu)物中心的整體規(guī)劃布局遭到破壞，因而在招商中往往采用“填充式”的方式，使整個(gè)購(gòu)物中心凌亂無(wú)序，經(jīng)營(yíng)效果可想而知。
2、定位不明確，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目雷同無(wú)特色
從商業(yè)功能的組合和業(yè)種配置上看，目前國(guó)內(nèi)許多區(qū)域型的購(gòu)物中心采取社區(qū)型的功能定位和業(yè)種組合，即“超市+百貨”。這些大型化的的社區(qū)型購(gòu)物中心的出現(xiàn)，使購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)方式具有明顯的趨同性，沒(méi)有形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。在國(guó)外，購(gòu)物中心一般分為社區(qū)型、區(qū)域型與跨區(qū)域型三大類(lèi)。輻射的范圍不同，購(gòu)物中心的規(guī)模和業(yè)態(tài)也不同。定位準(zhǔn)確是決定購(gòu)物中心成長(zhǎng)性、可持續(xù)性和經(jīng)營(yíng)活力的決定性因素，區(qū)域型的購(gòu)物中心社區(qū)化定位，將導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)方向的盲目，沒(méi)有形成適合該區(qū)域的經(jīng)營(yíng)特色，造成經(jīng)營(yíng)難度加大。簡(jiǎn)而言之，一個(gè)超市是無(wú)論如何都難以吸引10公里以外的顧客光臨的。
3、缺乏現(xiàn)代化管理模式和系統(tǒng)性的營(yíng)運(yùn)技術(shù)管理人才
購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)起步雖晚，但是發(fā)展速度卻很快，這就出現(xiàn)了購(gòu)物中心建的很漂亮，硬件設(shè)施也很好，但服務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)卻很差，形成了“木桶效應(yīng)”。而那塊短板就是營(yíng)運(yùn)管理人才，目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的許多中、高層管理人員早期多曾在沃爾瑪或家樂(lè)福等外資商業(yè)工作，真正系統(tǒng)的接受過(guò)購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)教育的很少，缺乏管理現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)和能力。但由于國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的迅速發(fā)展缺乏大量管理人才，因此基本都處于邊工作邊學(xué)習(xí)的狀態(tài)。而許多從事商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)公司水準(zhǔn)也參差不齊、良莠混雜。
隨著gg開(kāi)放的逐步深入，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高速發(fā)展，從國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，在過(guò)去10年里，國(guó)內(nèi)零售總額平均年增長(zhǎng)為10.5％，而大型購(gòu)物中心因其特有的業(yè)態(tài)特性在其中扮演極其重要的角色，中國(guó)的購(gòu)物中心也從最初的單體購(gòu)物型逐步演變成集購(gòu)物、休閑、觀光、餐飲、娛樂(lè)于一體的真正意義上的購(gòu)物中心。目前在國(guó)內(nèi)以大型購(gòu)物中心為核心，集步行街、影劇院、休閑廣場(chǎng)等多種功能的復(fù)合型大商業(yè)街區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)成為中國(guó)很多城市規(guī)劃改造中的重要發(fā)展思路之一。
二、商業(yè)地產(chǎn)前期銷(xiāo)售和后期經(jīng)營(yíng)的關(guān)系
時(shí)至今日，不管是購(gòu)物中心還是步行街，國(guó)內(nèi)多數(shù)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，依然選擇分割銷(xiāo)售鋪位產(chǎn)權(quán)，而分割出售鋪位產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分散，則被大多數(shù)專(zhuān)家認(rèn)為是目前許多購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)困難的關(guān)鍵所在。但是，由于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用巨大，以目前國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境，開(kāi)發(fā)商分割出售鋪位產(chǎn)權(quán)實(shí)屬無(wú)奈之舉。因此，合理的評(píng)估分析出售鋪位產(chǎn)權(quán)對(duì)整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的利害，找出自持與出售的合適比例，協(xié)調(diào)好前期鋪位產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與后期經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，則是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中較為明智的選擇。
對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的選擇要根據(jù)開(kāi)發(fā)商的具體情況具體對(duì)待，每個(gè)項(xiàng)目和每個(gè)公司都有不同的發(fā)展戰(zhàn)略，如果公司需要短期內(nèi)快速回籠資金去開(kāi)發(fā)另外的項(xiàng)目，就需要進(jìn)行商鋪的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售；如果公司看重持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)
金流和長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資收益，就可以選擇全部商鋪?zhàn)猿?；另外也可以選擇出售一部分，但要把握好出售和自持的比例。在目前的國(guó)內(nèi)環(huán)境下，不能絕對(duì)的認(rèn)為那一種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式適合現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。所謂“兵無(wú)常勢(shì)，水無(wú)常形”，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中要根據(jù)開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的能力及特點(diǎn)等實(shí)際情況，靈活地制定與之相適應(yīng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。出售一定比例的商鋪產(chǎn)權(quán)，是目前較流行的做法。這樣既緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，又降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，而且還沒(méi)有失去對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的控制權(quán)。我們建議出售的比例應(yīng)該控制在60％—80％之間。要根據(jù)項(xiàng)目的位置、定位、經(jīng)營(yíng)、規(guī)模等具體情況來(lái)通盤(pán)考慮出售比例的大小，自持一定比例的物業(yè)對(duì)確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略的有效執(zhí)行是很重要的，對(duì)項(xiàng)目的整體控制管理力度的大小也是考驗(yàn)。另外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)最重要的就是要吸引足夠多的客流進(jìn)店消費(fèi)，而具有較高品牌知名度的商家能夠?qū)ξ土鳟a(chǎn)生舉足輕重的作用，但是，這些具有號(hào)召力的商家對(duì)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)在位置、租用面積、租用時(shí)限等方面都有較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)要求，因此自持一定比例的物業(yè)在對(duì)這些商家進(jìn)行招商時(shí)，回旋的余地就會(huì)大一些。在確定出售比例時(shí)，項(xiàng)目的整體定位也很重要。根據(jù)以往項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，整體定位檔次越高，出售比例越低，反之則高。
出售部分商鋪產(chǎn)權(quán)給購(gòu)物中心的后期經(jīng)營(yíng)增加了許多困難，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理公司不僅要面對(duì)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者，還要面對(duì)投資者。而這三者之間的關(guān)系既相互依賴(lài)又相互排斥，平衡協(xié)調(diào)好三者之間的關(guān)系對(duì)項(xiàng)目今后正常經(jīng)營(yíng)十分重要。一個(gè)新建的購(gòu)物中心，市場(chǎng)培育期一般在2-3年，為了培育市場(chǎng)，在進(jìn)行招商的時(shí)候，往往采用較優(yōu)惠的條件吸引經(jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，如降低租金或減免管理費(fèi)等。但這些又與投資者的投資收益發(fā)生了沖突，投資者買(mǎi)鋪是為了得到穩(wěn)定的租金收益和物業(yè)的升值，而長(zhǎng)達(dá)幾年的低收益回報(bào)是其不愿看到的。因此開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售時(shí)為了鼓勵(lì)投資者，一般都采取同時(shí)簽訂保租合同，如承諾投資者的租金回報(bào)在多少年不低于多少，以給投資者信心。這種做法雖然解決了投資者的投資回報(bào)問(wèn)題，但同時(shí)也把壓力轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商那里，因?yàn)槊磕甑淖饨饍r(jià)差需要開(kāi)發(fā)商來(lái)彌補(bǔ)。筆者2000年曾經(jīng)在廣東某地參與過(guò)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，由于很好的處理了出售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，目前該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)良好，物業(yè)升值近50％。該項(xiàng)目一期是建筑面積近60000平方米單體多層商業(yè)建筑，因拆遷費(fèi)用過(guò)高，發(fā)展商前期投入過(guò)多，面臨資金壓力。在做前期定位時(shí)，綜合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況分析，否定了發(fā)展商做服裝批發(fā)市場(chǎng)的想法。把項(xiàng)目定位于中等檔次的區(qū)域型購(gòu)物中心。在項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位上，項(xiàng)目由大型的生鮮超市、時(shí)尚百貨、服飾天地、風(fēng)味食街、娛樂(lè)地帶等組成，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資金情況做出銷(xiāo)售70％產(chǎn)權(quán)，自持30％的營(yíng)銷(xiāo)方案。在招商策略上，實(shí)施“放水養(yǎng)魚(yú)”，并把招商重點(diǎn)放在深圳，以優(yōu)惠的條件吸引深圳商家進(jìn)駐。在銷(xiāo)售的時(shí)候?yàn)榱宋顿Y，承諾10年年平均不低于6.5％的租金回報(bào)。經(jīng)過(guò)精心策劃運(yùn)作，在產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售及招商工作上都取得了成功。但同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，由于招商采取優(yōu)惠政策使租金的收益很低，不能達(dá)到年6.5％的收益，依據(jù)投資報(bào)告分析得出，租金差平衡點(diǎn)在4年以后，這樣就使開(kāi)發(fā)商在開(kāi)始幾年內(nèi)都將承受巨大的返還租金壓力。在這種情況下，我們建議開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的大型生鮮超市進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)，并做出了投資分析，最終促使開(kāi)發(fā)商下決心投資。事實(shí)證明該投資是非常成功的，該超市的年投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于承諾返還租金差額，更重要的是開(kāi)發(fā)商有了源源不斷的現(xiàn)金流，從而保證了項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)從一開(kāi)始就進(jìn)入良性循環(huán)。從這個(gè)項(xiàng)目我們得出的結(jié)論是：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要做長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)打算，不能賣(mài)完了事；商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益是不可分割的；出售產(chǎn)權(quán)對(duì)項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)的不利影響完全可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商的努力來(lái)彌補(bǔ)。
出售產(chǎn)權(quán)的確會(huì)給項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)難度，但這并不是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善的唯一理由和依據(jù)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，需要專(zhuān)業(yè)的管理水平和高素質(zhì)管理團(tuán)隊(duì)。而開(kāi)發(fā)商缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)的能力和經(jīng)驗(yàn)，因此聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行管理是最省事的方法，但許多商業(yè)管理公司由于敬業(yè)程度不夠和工作水準(zhǔn)不高，往往造成商場(chǎng)日常管理混亂、招商不力、商鋪空置率高等，使購(gòu)物中心難以為繼。因此我們建議開(kāi)發(fā)商應(yīng)該成立屬于自己的項(xiàng)目管理公司，并招聘具有商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面豐富經(jīng)驗(yàn)的人員加盟；訂立嚴(yán)格的管理規(guī)章制度，并進(jìn)行崗位績(jī)效考核；在項(xiàng)目的初期經(jīng)營(yíng)中，要舍得投入大量宣傳推廣費(fèi)用，利用多種形式進(jìn)行各種促銷(xiāo)活動(dòng)，增加人氣擴(kuò)大知名度；管理人員要經(jīng)常與經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行廣泛溝通，了解幫助并及時(shí)解決其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到的困難；定期召開(kāi)投資業(yè)主座談會(huì)，向投資者匯報(bào)近期工作及項(xiàng)目發(fā)展思路；要本著“開(kāi)源節(jié)流”的原則，在不影響日常經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，壓縮水、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用；從各個(gè)方面降低項(xiàng)目日常整體運(yùn)營(yíng)成本。另外要利用好自持或空置商鋪，可以采用公司直接采購(gòu)經(jīng)營(yíng)的方式，如設(shè)立品牌商品特賣(mài)場(chǎng)等，既增加了公司收入又解決了商鋪空置現(xiàn)象。
三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中需要注重的環(huán)節(jié)
商業(yè)地產(chǎn)有著典型的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征，但是其工作鏈比較長(zhǎng)、環(huán)節(jié)也較多。從項(xiàng)目的前期定位到開(kāi)業(yè)營(yíng)運(yùn)，需要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目定位、建筑施工、室內(nèi)外裝修、產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷(xiāo)、招租招商、開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)，工作的連貫性與協(xié)調(diào)性是保證項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在，在這里就不一一闡述，只是對(duì)幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)加以分析。
1、制定合理的資金運(yùn)作方案，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。
由于商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)動(dòng)輒就需要數(shù)億，甚至十幾億的資金投入，而絕大部分開(kāi)發(fā)商不具備這樣的資金實(shí)力，因此能夠籌集到足夠的資金是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施的前提，而且商業(yè)地產(chǎn)需要長(zhǎng)時(shí)間的培育才能夠“成長(zhǎng)”到成熟期，能否在較長(zhǎng)的時(shí)間里擁有充足的現(xiàn)金流并靈活運(yùn)用是商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)勝高風(fēng)險(xiǎn)的保障，一句話，“現(xiàn)金流”是商業(yè)地產(chǎn)投資的命脈所在。制定合理的資金運(yùn)作方案，就需要開(kāi)發(fā)商結(jié)合自身的資金實(shí)力及可調(diào)用的資源，根據(jù)項(xiàng)目地的金融市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)制定。在方案制定時(shí)需要重點(diǎn)考慮以下方面：
（1）合理預(yù)測(cè)資金的需求量及使用時(shí)間
籌集的資金數(shù)量要預(yù)測(cè)一個(gè)較合理的限度：資金不足，會(huì)影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度；資金過(guò)剩，會(huì)增加項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。在資金的使用時(shí)間上要把握好，加快資金使用頻率及效率，這樣就可以靈活的調(diào)用“體內(nèi)資金”來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，從而減少項(xiàng)目的融資成本。
（2）選擇最佳的融資時(shí)機(jī)，確保融資收益大于成本
開(kāi)發(fā)商要有超前的預(yù)見(jiàn)性和果斷決策的決心。要有針對(duì)性地根據(jù)項(xiàng)目地的金融情況及發(fā)展態(tài)勢(shì)發(fā)揮主動(dòng)性，把握住時(shí)機(jī)，隨時(shí)調(diào)整資金運(yùn)作方案。但是要始終堅(jiān)持融資所得資金的預(yù)期利潤(rùn)要大于該資金所產(chǎn)生的融資成本，同時(shí)還要注意該資金的使用時(shí)間及效率的問(wèn)題。
（3）多渠道融資力求降低成本，但要保持對(duì)項(xiàng)目的絕對(duì)控制權(quán)
綜合考慮多種渠道和多種方式的融資組合，研究各種資金來(lái)源的構(gòu)成，充分考慮項(xiàng)目地的融資環(huán)境，包括國(guó)
家政策、金融政策等給項(xiàng)目帶來(lái)的影響，制定最佳的融資組合模式，選擇最適合的資金渠道。比如可以考慮銀行貸款+股權(quán)轉(zhuǎn)讓+風(fēng)險(xiǎn)投資等相結(jié)合的方式。但在融資的過(guò)程中，要考慮所付出的代價(jià)，保持項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上的自主性、獨(dú)立性、靈活性，盡量避免利潤(rùn)流失，保持對(duì)項(xiàng)目的絕對(duì)控制權(quán)。（4）合理調(diào)整資金結(jié)構(gòu)的配比，處理好項(xiàng)目債務(wù)關(guān)系
開(kāi)發(fā)商的自有資金與債務(wù)資金的配比要存在一個(gè)最恰當(dāng)?shù)谋壤P(guān)系，以滿足項(xiàng)目對(duì)資金的需求?？梢圆扇№?xiàng)目負(fù)債經(jīng)營(yíng)的模式，但要保證能夠及時(shí)償還債務(wù)，維護(hù)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。要從項(xiàng)目的實(shí)際狀況，設(shè)定合理的負(fù)債水平，最大限度規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
目前，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的融資環(huán)境正在逐步改善，融資渠道及方式也呈多樣化發(fā)展。另外，中國(guó)巨大的零售消費(fèi)市場(chǎng)也吸引了世界眾多資本的注意力，商業(yè)地產(chǎn)的巨大升值空間給開(kāi)發(fā)商多渠道融資增加了談判籌碼。
2、設(shè)計(jì)理念要突出時(shí)尚元素，強(qiáng)調(diào)人性化及復(fù)合商業(yè)功能。
目前很多開(kāi)發(fā)商在做商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)時(shí)仍習(xí)慣委托以前做住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì)，認(rèn)為彼此都很熟悉，工作起來(lái)有默契度。但是商業(yè)地產(chǎn)有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，由于設(shè)計(jì)公司的專(zhuān)長(zhǎng)不同，因此商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)也不同。所以無(wú)論從設(shè)計(jì)理念、還是規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，專(zhuān)業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)公司都有不可替代的優(yōu)勢(shì)。專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司的優(yōu)勢(shì)在于，可以從專(zhuān)業(yè)的角度把開(kāi)發(fā)商的思路結(jié)合進(jìn)項(xiàng)目中，并使項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)更適合消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。商業(yè)地產(chǎn)最重要的是空間感，購(gòu)物中心基本上都是多層的建筑，室內(nèi)空間要有錯(cuò)落層次，不能有壓抑感。注重商業(yè)氣氛的營(yíng)造和消費(fèi)人流的引導(dǎo)。錯(cuò)落有致的天花、寬敞明亮的通道、通透四通的中庭、各具特色的商品陳列等組成的商業(yè)空間會(huì)大大激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。
大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)疑都是該區(qū)域的重點(diǎn)項(xiàng)目，會(huì)成為該區(qū)域的地標(biāo)建筑——“城市名片”。在這一點(diǎn)上當(dāng)?shù)卣c開(kāi)發(fā)商的思路是完全一致的。商業(yè)項(xiàng)目在追求外觀時(shí)尚的同時(shí)要注意商業(yè)氣氛的渲染，并結(jié)合項(xiàng)目地的民俗及歷史文化特點(diǎn)，形成豐富多彩、舒適宜人且充滿親和力的商業(yè)空間。
現(xiàn)代商業(yè)建筑只有廣泛運(yùn)用新的工藝及材料才能融入現(xiàn)代時(shí)尚的元素，體現(xiàn)真正的時(shí)代感。如最先進(jìn)的大型LED動(dòng)態(tài)顯示屏、水幕電影等多媒體新技術(shù)的運(yùn)用將充分展示體驗(yàn)式購(gòu)物的互動(dòng)性。在建筑的外界面上，盡量綜合考慮燈光、表演、廣告、展示、發(fā)布等表現(xiàn)方式的立體式交叉應(yīng)用，使項(xiàng)目形成周邊人流聚集的中心。
注重人性化設(shè)計(jì)理念是商業(yè)地產(chǎn)迅速融入當(dāng)?shù)鼐用裆畹闹匾侄沃?，商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)就要“以人為本”，特別是在多層的建筑中，注意層與層之間的銜接處理，要在室內(nèi)空間、商品布局、休閑設(shè)施、室內(nèi)外綠化等方面給消費(fèi)者營(yíng)造舒適的購(gòu)物空間，讓消費(fèi)者感覺(jué)不出樓層的差異。
3、專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)、實(shí)用的賣(mài)點(diǎn)、共贏的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略。
商業(yè)地產(chǎn)的最大賣(mài)點(diǎn)就是其今后豐厚的租金回報(bào)及巨大的升值空間，隨著投資者對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)日益豐富、投資心態(tài)逐步趨于理性，靠盲目的炒作概念已經(jīng)不能夠吸引投資者的注目。因此產(chǎn)權(quán)的營(yíng)銷(xiāo)要進(jìn)入一個(gè)全面提升的階段。
首先，專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃團(tuán)隊(duì)是產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷(xiāo)的成功基礎(chǔ)，在這里所講的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)并不是僅僅負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷(xiāo)，而是要參與開(kāi)發(fā)商的整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作中。投資者的專(zhuān)業(yè)化和理性化，要求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都達(dá)到最好。專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃團(tuán)隊(duì)可以從項(xiàng)目的各個(gè)層面、環(huán)節(jié)給開(kāi)發(fā)商提供更符合投資者的建議和思路。
其次，準(zhǔn)確提煉項(xiàng)目的“賣(mài)點(diǎn)”是產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷(xiāo)成功的關(guān)鍵，將“未來(lái)的收益”這個(gè)較抽象的概念進(jìn)行分解，形成真實(shí)可信的具有說(shuō)服力的論點(diǎn)，形成理論性的東西，并通過(guò)不同的渠道和方式灌輸給投資者。開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的信心及參與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的程度是投資者所關(guān)心的，大型具有號(hào)召力的品牌商家進(jìn)駐對(duì)銷(xiāo)售也是有所幫助的。
再者，就是巧妙合理的營(yíng)銷(xiāo)推廣方式是產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷(xiāo)成功的過(guò)程，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)可以適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用一些技巧來(lái)調(diào)動(dòng)投資者的積極性。如情景營(yíng)銷(xiāo)，在不超出承諾條款的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)開(kāi)業(yè)后的一些情景；“賣(mài)點(diǎn)遞增”即在前期銷(xiāo)售中保留部分優(yōu)惠條件陸續(xù)推出，不斷形成銷(xiāo)售高潮；“租售并舉”在銷(xiāo)售的同時(shí)，招商工作展開(kāi)，使投資者買(mǎi)鋪就有租金收；在不違反政策的基礎(chǔ)上，對(duì)商鋪進(jìn)行有選擇的控制銷(xiāo)售也可適當(dāng)采用。
隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)體系的日益成熟，營(yíng)銷(xiāo)推廣策略的核心就要落實(shí)到投資者的需求與滿足上，誰(shuí)把握住投資者不斷變化的需求，誰(shuí)就可以笑到最后。
目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭依然很迅猛，很多不成熟的東西都被繁榮的表面所覆蓋，零售市場(chǎng)對(duì)外資的全面開(kāi)放對(duì)民族商業(yè)的發(fā)展是沖擊也是機(jī)遇，對(duì)全面提升國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的管理水平會(huì)有所幫助。開(kāi)發(fā)商要清醒的意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性，要以專(zhuān)業(yè)的角度和心態(tài)來(lái)規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)還要慎重選擇設(shè)計(jì)、施工、策劃、管理等公司或團(tuán)隊(duì)，畢竟商業(yè)項(xiàng)目的最終落點(diǎn)還是在長(zhǎng)期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)上。不同的地區(qū)有著不同的消費(fèi)特點(diǎn)，“照葫蘆畫(huà)瓢”的做法是不可取的。