某公館項(xiàng)目營(yíng)銷策略及原則

　　一、營(yíng)銷總策略

　　（一）主要問題

　　針對(duì)定位的本項(xiàng)目購買人群及購買行為，結(jié)合自身?xiàng)l件，我們認(rèn)為在營(yíng)銷策劃工作中將主要面臨以下問題：

　　1、周邊環(huán)境問題

　　盡管本項(xiàng)目周圍生活配套相對(duì)完善，但整體區(qū)域大環(huán)境檔次較低，尤其是金溝河附近現(xiàn)狀環(huán)境較為雜亂，人員混雜，所以將有一部分客戶因周邊環(huán)境不理想而被分流出本項(xiàng)目，因此，如何打造產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)造本項(xiàng)目小環(huán)境、銷售賣場(chǎng)氛圍與注重細(xì)節(jié)將是本項(xiàng)目最終熱銷的關(guān)鍵。

　　2、拆遷、交房等負(fù)面口碑問題

　　由于本項(xiàng)目從20**年啟動(dòng)拆遷至今尚于一些余戶還未完成拆遷工作，加之本項(xiàng)目交房時(shí)有部分糾紛，導(dǎo)致客戶對(duì)開發(fā)商實(shí)力有所擔(dān)心。

　　3、品牌認(rèn)知度較低

　　本項(xiàng)目為恒盛地產(chǎn)在京開發(fā)的首個(gè)高檔精品項(xiàng)目，"恒盛地產(chǎn)"品牌知名度和認(rèn)知度較低。

　　（二）解決方案

　　從對(duì)市場(chǎng)及人群的分析，我們對(duì)以上問題決定采取如下解決辦法：

　　1、周邊環(huán)境問題

　　通過完善產(chǎn)品品質(zhì)、銷售現(xiàn)場(chǎng)整潔的衛(wèi)生、工地包裝的沖擊力、宣傳資料的精致到位、樣板間的可體驗(yàn)性與銷售人員的細(xì)致培訓(xùn)等方面，注重細(xì)節(jié)，營(yíng)造賣場(chǎng)氛圍。一期入住環(huán)境的維護(hù)也是吸引客戶的主要賣點(diǎn)。

　　2、拆遷、交房等負(fù)面口碑問題

　　通過融資等財(cái)務(wù)手段確保拆遷資金、加大拆遷力度，盡快完成拆遷工作；緊緊圍繞公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，明確可行性開盤時(shí)間，各部門各司其職，相互支持與配合，明確責(zé)任人與獎(jiǎng)勵(lì)制度，確保如期準(zhǔn)時(shí)開盤，打消客戶顧慮。一期交房問題的妥善解決也是對(duì)公司及品牌形象的及時(shí)維護(hù)。

　　3、品牌認(rèn)知度較低

　　通過"恒盛地產(chǎn)在中國"--在全國曾經(jīng)開發(fā)的樓盤介紹等方式，傳遞給客戶恒盛地產(chǎn)是一家專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　（三）結(jié)論

　　綜合以上對(duì)本項(xiàng)目所面臨問題及解決問題方法的總結(jié)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目二期的銷售應(yīng)該以在實(shí)樓里建立樣板間，盡量消除一期交房時(shí)的負(fù)面影響，強(qiáng)調(diào)一期的品質(zhì)和生活環(huán)境、品質(zhì)等，用良好的口碑吸引客戶。

　　二、企劃推廣策略

　　（一）項(xiàng)目名稱

　　沿用"恒盛·歐洲公館"案名，目前的的整體形象和價(jià)位能夠與案名很好結(jié)合。

　　（二）項(xiàng)目推廣總體思路

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。每個(gè)項(xiàng)目在推出時(shí)，都力求出奇、出新，吸引有效客戶。在包裝推廣上更是力求與眾不同，或充分利用周邊環(huán)境（亞奧觀典、香山藝墅）；或以開發(fā)商品牌帶項(xiàng)目（萬科·中糧假日風(fēng)景、萬達(dá)·石景山廣場(chǎng)）；或大打高科技牌（鋒尚國際公寓、當(dāng)代MOMA）。總之，想盡方法吸引市場(chǎng)關(guān)注。

　　項(xiàng)目一期已經(jīng)售罄，二期在本地段已經(jīng)屬于極為稀缺的高品質(zhì)住宅，擬抓住這一重點(diǎn)，集中在有關(guān)媒體上突出項(xiàng)目的唯一性和稀缺性，同時(shí)用一期的實(shí)景作為鋪墊。如果配套小學(xué)可以簽約的話，可主推教育地產(chǎn)。

　　1、從客戶群的分析得出結(jié)論，本項(xiàng)目應(yīng)是針對(duì)金字塔中高端部分客戶群的小眾營(yíng)銷。因此，在推廣方式上，避免天女散花式的廣告宣傳。除在開盤期間，在報(bào)紙媒體上作沖擊力較強(qiáng)的項(xiàng)目形象宣傳外，大部分精力應(yīng)落實(shí)在有針對(duì)性的小眾營(yíng)銷上。如高檔次雜志和DM直投的宣傳，西部高檔次酒店的巡展或酒會(huì)，內(nèi)容豐富的客戶聯(lián)誼活動(dòng)，高檔次俱樂部中的推廣等。

　　本項(xiàng)目的客戶群，都有其特定的商務(wù)圈子。相比較報(bào)紙媒體上的廣告宣傳，朋友、合作伙伴的建議，對(duì)他們的購房意向影響更大。因此本項(xiàng)目的推廣，應(yīng)以高檔社交、休閑圈子和高檔人士之間的口碑相傳為切入點(diǎn)，通過網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外等方式，加上我們的品牌效應(yīng)、項(xiàng)目附加的文化內(nèi)涵、項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)、體驗(yàn)式的營(yíng)銷方式、升級(jí)版的服務(wù)理念，使這些客戶喜歡本項(xiàng)目、購買本項(xiàng)目，并通過他們帶來新客戶，達(dá)到熱銷的局面。

　　2、在美譽(yù)度上，應(yīng)著重從以下三個(gè)方面入手：

　　一方面：體驗(yàn)式營(yíng)銷

　　為了區(qū)別于其他項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的理念和檔次，突出與其他項(xiàng)目的差別。計(jì)劃在整個(gè)銷售過程中，引入當(dāng)前非常流行的體驗(yàn)式營(yíng)銷的概念。該方式，也是為了增加本項(xiàng)目的附加值，為本項(xiàng)目較高的售價(jià)，提供合情合理的依據(jù)。計(jì)劃在2號(hào)樓里打造實(shí)景樣板間，使客戶真正感受、體驗(yàn)。如客廳，可以由客戶挑選喜歡的DVD播放；書房中的電腦可以隨時(shí)上網(wǎng)查詢所需資料；陽臺(tái)上的休閑椅可以提供給客戶片刻的寧靜等。

　　二方面：客戶服務(wù)體系

　　一個(gè)好項(xiàng)目的成功離不開客戶服務(wù)的大力支持，因此，應(yīng)制定一套完善的主動(dòng)式售后服務(wù)體系，這將是提高項(xiàng)目美譽(yù)度的重要方面。

　　三方面：注重細(xì)節(jié)

　　一個(gè)絕佳的創(chuàng)意思路，一個(gè)完美的推廣方案，如果在執(zhí)行時(shí)不徹底，或有偏差，往往效果差之千里。而一個(gè)好的執(zhí)行，其實(shí)就體現(xiàn)在每一個(gè)細(xì)節(jié)上。所以注重細(xì)節(jié)，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

　　總之，本項(xiàng)目的推廣思路，在表現(xiàn)層面上，一定要吸引客戶的關(guān)注，在內(nèi)在層面上，一定要?jiǎng)?wù)實(shí)、專業(yè)，將準(zhǔn)客戶變成真正滿意的真正業(yè)主。

　　三、銷售策略

　　由于本項(xiàng)目一期已經(jīng)售罄，并累積了較大量的客戶群，同時(shí)項(xiàng)目比較稀缺，因此以坐銷為主。通過對(duì)以往累積客戶的聯(lián)系溝通，以及有效的媒體宣傳，直接挖掘找尋潛在客戶。

　　四、推盤及銷控策略

　　由于住宅開盤時(shí)間較晚，建議小量開盤，如果市場(chǎng)表現(xiàn)良好則適當(dāng)提價(jià)后再次釋放一些房源。

　　五、價(jià)格策略

　　直接出擊，穩(wěn)中有升，堅(jiān)定信心，重要節(jié)點(diǎn)，上調(diào)價(jià)格。

篇2：物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)銷七個(gè)策略

　　物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)銷七個(gè)策略

　　近年來，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)協(xié)會(huì)受理的物業(yè)管理的投訴在迅速增加，而物業(yè)管理又與每個(gè)人息息相關(guān)，如何提供卓越的物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)銷和享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　從法律上講，物業(yè)管理權(quán)并非權(quán)利、也不是權(quán)力，而是一種義務(wù)，義務(wù)是不能放棄的，而權(quán)利、權(quán)力是可以放棄的。從企業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)上講，物業(yè)管理企業(yè)是社會(huì)化的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，借以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)而達(dá)到贏利的目的，物業(yè)管理企業(yè)出售的新產(chǎn)品就是服務(wù)。

　　現(xiàn)在的物業(yè)管理已經(jīng)從“企業(yè)管、業(yè)主住”的模式演變?yōu)椤皹I(yè)主說、企業(yè)管”模式。也就是說物業(yè)管理已經(jīng)由以前的管建筑、管業(yè)主轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)于建筑、服務(wù)于業(yè)主的范疇。

　　物業(yè)管理完全具備服務(wù)營(yíng)銷中五大特征：不可感知性；不可分離性；差異性；不可貯存性；缺乏所有權(quán)。因此，物業(yè)管理已經(jīng)成為服務(wù)營(yíng)銷的典型代表。那么物業(yè)管理又將如何依據(jù)這個(gè)產(chǎn)品的特殊性經(jīng)營(yíng)好服務(wù)營(yíng)銷，建立顧客的滿意度和忠誠度呢？本人根據(jù)多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)物業(yè)管理理念的追求與探索，總結(jié)出如下幾條物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)銷錦囊策略--

　　策略一，變無形為有形。

　　服務(wù)本身是無形的，是顧客在消費(fèi)之前無法感知的，所以我們就必須將服務(wù)這種產(chǎn)品有形化，利用語言、文字、圖形、多媒體等工具將服務(wù)全面地展現(xiàn)在顧客面前。比如將提供的具體服務(wù)詳細(xì)的張貼在小區(qū)公告欄上，豐富小區(qū)的種種標(biāo)識(shí)、公布各種服務(wù)質(zhì)量要求等，向業(yè)主提供消費(fèi)者知情權(quán)。使業(yè)主清楚知道物管公司具體能為自己提供什么服務(wù)，服務(wù)的質(zhì)量如何。

　　策略二、結(jié)合服務(wù)的不可分離性，隨時(shí)改進(jìn)自己的產(chǎn)品。

　　服務(wù)的銷售和業(yè)主對(duì)服務(wù)的消費(fèi)是同時(shí)進(jìn)行的，服務(wù)產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)將在向業(yè)主提供的過程中就立刻顯現(xiàn)出來。這對(duì)物管公司改進(jìn)自己的服務(wù)方式有很大的幫助，使產(chǎn)品與市場(chǎng)形成了的互動(dòng)關(guān)系。比如物管推出一項(xiàng)面向業(yè)主的家政服務(wù)，這種服務(wù)是否可行將馬上在業(yè)主的消費(fèi)過程中得到答案，這時(shí)物管公司就可依據(jù)業(yè)主的意見和建議再來改進(jìn)自己所提供的這種家政服務(wù)。

　　策略三、提供個(gè)性化服務(wù)產(chǎn)品。

　　服務(wù)這種產(chǎn)品是一種動(dòng)態(tài)的產(chǎn)品，是很多小細(xì)節(jié)的綜合體，他會(huì)隨著顧客的不同，環(huán)境的不同而發(fā)生改變，進(jìn)行不同細(xì)節(jié)的組合，以達(dá)到服務(wù)修改化的目的。我們知道一個(gè)小區(qū)里業(yè)主的興趣愛好很廣泛，而且都各不相同，物業(yè)管理也不能完全是統(tǒng)一的模式，應(yīng)該更多的了解業(yè)主的不同需求對(duì)提供的服務(wù)進(jìn)行不同的組合，物管公司就可以在有償服務(wù)上為全體業(yè)主提供一個(gè)豐富的服務(wù)套餐，讓業(yè)主自由的選擇，以達(dá)到提高業(yè)主的滿意度。

　　策略四、服務(wù)的持久性與服務(wù)成本相得益彰。

　　小區(qū)的建筑物有70年使用期，那么物業(yè)管理也將持續(xù)70年。物管公司不能只顧及創(chuàng)品牌而不顧及自身的利益，所以所提供的服務(wù)成本一定要與收入聯(lián)系越來，向業(yè)主明確的出示有償服務(wù)與無償服務(wù)的成本，引導(dǎo)業(yè)主關(guān)注小區(qū)物業(yè)的長(zhǎng)期性，從而引導(dǎo)業(yè)主對(duì)有償服務(wù)與無償服務(wù)的消費(fèi)認(rèn)識(shí)。

　　策略五、增加客戶服務(wù)的轉(zhuǎn)移成本。

　　在固有的成本中去為業(yè)主提供更多的服務(wù)，拉大服務(wù)顯示出成本與實(shí)際成本之間的差距，讓業(yè)主充分感受到固有成本中的超值服務(wù)，從而增加業(yè)主對(duì)消費(fèi)服務(wù)的轉(zhuǎn)移成本。比如：物管公司為了解決業(yè)主養(yǎng)花不專業(yè)的問題，特意從綠化班里抽調(diào)人員成立了養(yǎng)護(hù)服務(wù)組，為廣大業(yè)主提供免費(fèi)的花木養(yǎng)護(hù)知識(shí)，拿出小區(qū)的一塊綠化用地作為花木養(yǎng)護(hù)基地。這樣在沒有增加成本的同時(shí)更多的為業(yè)主提供了服務(wù)，而且喚醒業(yè)主對(duì)小區(qū)綠化的保護(hù)意識(shí)。業(yè)主自然會(huì)感覺到更換物管公司將對(duì)自己會(huì)意味著什么，不同程度上又增加了業(yè)主的忠誠度。

　　策略六、增強(qiáng)服務(wù)溝通，填補(bǔ)服務(wù)差距。

　　業(yè)主所期望得到服務(wù)與物業(yè)公司所提供的服務(wù)永遠(yuǎn)都會(huì)存在差距，因?yàn)槎咚镜牧?chǎng)不同，關(guān)注的利益點(diǎn)不同。怎么來協(xié)調(diào)這個(gè)問題呢？最好的辦法就是利用溝通。任何人的心里都有一個(gè)價(jià)值的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，只要我們和業(yè)主多進(jìn)行溝通，我們就總能找到平衡點(diǎn)。定期召開業(yè)主委員會(huì)；每半年舉行一次顧客滿意度調(diào)查；每季度一次的上門拜訪；每月舉行的業(yè)主座談會(huì)等都將是我們的溝通渠道，只要我們帶著服務(wù)的意識(shí)和誠意與業(yè)主交流，就沒有達(dá)不成的共識(shí)。

　　策略七、建立內(nèi)部顧客滿意度。

　　要為業(yè)主服務(wù)好，就首先讓自己的員工感覺到他們得到了管理者的服務(wù)。只有基層員工感覺到被別人服務(wù)愉快了，他們才會(huì)有心情將這種服務(wù)傳播給我們的業(yè)主，所以內(nèi)部顧客滿意度的高低將決定著為業(yè)主服務(wù)質(zhì)量的高低。物業(yè)管理公司的全體人員都必須樹立為內(nèi)、外部顧客服務(wù)的意識(shí)，將服務(wù)營(yíng)銷建立在企業(yè)的每個(gè)角落。

　　以上策略在文字里體現(xiàn)很簡(jiǎn)單，在實(shí)際工作中做起來也許很難。那是需要一批專業(yè)素質(zhì)很強(qiáng)的隊(duì)伍才能體會(huì)物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)銷各個(gè)環(huán)節(jié)和內(nèi)涵。因此，我們要不斷提升自己的服務(wù)意識(shí)，強(qiáng)化我們的服務(wù)理念。滿足業(yè)主各種需求以達(dá)到企業(yè)贏利的目的。也只有這樣企業(yè)才能做強(qiáng)、做大，才能做出自己的品牌......

　　文：文風(fēng)

篇3：企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略

　　源自建筑資料 　　網(wǎng)絡(luò)：促進(jìn)營(yíng)銷國際化與便捷化

　　品牌是企業(yè)價(jià)值的核心，中小企業(yè)的品牌，由于眾所周知的原因，常常被局限在一定的范圍之內(nèi)，突破這個(gè)范圍，則需很大的代價(jià)。企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，使其品牌得到了無限延伸的機(jī)會(huì)，并且只需極少的成本。從這點(diǎn)上來，中小企業(yè)與知名企業(yè)獲得了平等競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。中小企業(yè)由于各方面的實(shí)力無法與大企業(yè)相比，所以很難實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷國際化。網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，改變了這一切，中小企業(yè)完全可以利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷國際化。企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的幾種策略：

　　一、網(wǎng)頁策略：

　　1、搶占優(yōu)良的網(wǎng)址并加強(qiáng)網(wǎng)址宣傳，在網(wǎng)絡(luò)空間上，網(wǎng)址是企業(yè)最重要的標(biāo)志，已成為一種企業(yè)資源。

　　2、精心策劃網(wǎng)站結(jié)構(gòu)。

　　3、網(wǎng)站維護(hù)。

　　二、產(chǎn)品策略：

　　1、企業(yè)可以通過分析網(wǎng)上的消費(fèi)者總體特征來確定最適合在網(wǎng)上銷售的產(chǎn)品。

　　2、要明確企業(yè)產(chǎn)品在網(wǎng)絡(luò)上銷售的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他渠道的銷售費(fèi)用。

　　3、產(chǎn)品的市場(chǎng)涵蓋面要廣，且目標(biāo)國的電信業(yè)、信息技術(shù)要有一定的水平。

　　4、企業(yè)應(yīng)利用網(wǎng)絡(luò)上與顧客直接交流的機(jī)會(huì)為顧客提供定制化產(chǎn)品服務(wù)，同時(shí)企業(yè)應(yīng)及時(shí)了解消費(fèi)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的評(píng)價(jià)，以便改進(jìn)和加快新產(chǎn)品研究與開發(fā)。

　　三、價(jià)格策略：

　　1、由于網(wǎng)上價(jià)格隨時(shí)會(huì)受到同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的沖擊，所以企業(yè)可以開發(fā)一個(gè)自動(dòng)調(diào)價(jià)系統(tǒng)，根據(jù)季節(jié)變動(dòng)、市場(chǎng)供需情況、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)、促銷活動(dòng)等因素，在計(jì)算最大贏利基礎(chǔ)上對(duì)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)還可以開展市場(chǎng)調(diào)查，以及時(shí)獲得有關(guān)信息來對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

　　2、開發(fā)智慧型議價(jià)系統(tǒng)與消費(fèi)者直接在網(wǎng)上協(xié)商價(jià)格，即兩種立場(chǎng)(成本和價(jià)格)的價(jià)格策略直接對(duì)話，充分體現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的整體特點(diǎn)。

　　3、考慮到網(wǎng)上價(jià)格具有公開化的特點(diǎn)，消費(fèi)者很容易全面掌握同類產(chǎn)品的不同價(jià)格，為了避免盲目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)可開誠布公的在價(jià)格目錄上向消費(fèi)者介紹本企業(yè)價(jià)格制定程序，并可將本產(chǎn)品性能價(jià)格指數(shù)與其他同類產(chǎn)品性能價(jià)格指數(shù)在網(wǎng)上進(jìn)行比較，促使消費(fèi)者做出購買決策。

　　四、促銷策略：

　　1、網(wǎng)絡(luò)廣告是目前較為普遍的促銷方式。

　　2、利用網(wǎng)絡(luò)聊天的功能開展消費(fèi)者聯(lián)誼活動(dòng)或在線產(chǎn)品展銷活動(dòng)和推廣活動(dòng)。

　　3、與非競(jìng)爭(zhēng)性的廠商進(jìn)行線上促銷聯(lián)盟，通過相互線上資料庫聯(lián)網(wǎng)，增加與潛在消費(fèi)者接觸的機(jī)會(huì)，這樣一方面不會(huì)使本企業(yè)產(chǎn)品受到?jīng)_擊，另一方面又拓寬了產(chǎn)品的消費(fèi)層面。

　　4、將網(wǎng)絡(luò)文化與產(chǎn)品文化相融合，借助網(wǎng)絡(luò)文化的特點(diǎn)來吸引消費(fèi)者。

　　五、渠道策略：

　　1、結(jié)合相關(guān)產(chǎn)業(yè)的公司，共同在網(wǎng)絡(luò)上設(shè)點(diǎn)銷售系列產(chǎn)品。

　　2、在企業(yè)網(wǎng)站上設(shè)立虛擬店鋪，通過三維多媒體設(shè)計(jì)，形成網(wǎng)上優(yōu)良的購物環(huán)境，并可進(jìn)行各種新奇的、個(gè)性化的，隨一定時(shí)期、季節(jié)、促銷活動(dòng)、消費(fèi)者類型變化而變化的店面布置以吸引更多的消費(fèi)者進(jìn)入虛擬商店購物。

　　3、消費(fèi)者在決定購物后，可直接利用電子郵件進(jìn)行線上購物，也可通過劃撥電匯付款，由企業(yè)通過郵局郵寄或送貨上門進(jìn)行貨物交割。

　　六、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的顧客服務(wù)：

　　互聯(lián)網(wǎng)與其他媒體截然不同之處在于網(wǎng)絡(luò)的"互動(dòng)性"。最能發(fā)揮這種特性的是網(wǎng)上顧客服務(wù)。而通過實(shí)施交互式營(yíng)銷策略，提供滿意的顧客服務(wù)正是許多企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷成功的關(guān)鍵所在。網(wǎng)上顧客服務(wù)的主要工具有電子郵件、電子論壇，常見問題解答等。