某公館項目自身分析
（一）項目概況
1、項目位置
**公館項目位于玉泉路和金溝河路交匯處東南角，緊鄰"陽光星期八生態(tài)主題公園"，距玉泉路地鐵站步行約10分鐘，東臨已建成的五棵松奧林匹克公園，西側(cè)毗鄰國內(nèi)最大的雕塑公園--北京國際雕塑公園，是西長安街沿線以北最后一塊居住用地。
2、項目二期規(guī)劃的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
本項目總用地面積58700平米，原總建筑面積130093平米（不含現(xiàn)正在調(diào)規(guī)的學(xué)校調(diào)整面積），包含1-3#住宅樓、4-6#商業(yè)配套樓、地下車庫、教育配套等。其中一期已完成1#樓、3#樓、4#樓、6#樓及部分車庫的建設(shè)，合計建面67501平米，已銷售完成住宅46572.60平米。其余2#住宅樓、5#商業(yè)配套樓、教育配套及部分地下車庫將在二期建設(shè)。
原計劃：拆遷、拆除、場地平整等工作于20**年12月1日開始，12月1日前拆遷專項資金2.5億元到位的前提條件下，確保20**年7月30日完成拆遷工作。目前由于資金嚴(yán)重不足，拆遷工作尚未展開，20**年7月30日前完成拆遷工作存在困難。
3、規(guī)劃設(shè)計
A總平面布局
規(guī)劃采用三棟板樓住宅及兩棟完全與住宅脫離開的兩層商業(yè)樓及一棟首層架空的會所組成的行列式布置的布局形式。在1#，3#樓之間建有完整的中心綠地，1#，3#樓西側(cè)為陽光星期八生態(tài)主體公園，2#樓南面布置為學(xué)校的綠地，在兩排住宅之間建有延續(xù)的景觀綠化帶，使三棟住宅樓充分享受景觀空間。
在規(guī)劃設(shè)計中，采用傳統(tǒng)的"一字"型的板樓，并且進(jìn)深較為適中，做到戶型實用，同時滿足各棟樓的日照要求，且通風(fēng)良好。戶內(nèi)主要房間均能面向綠地，使其舒適性對景觀環(huán)境的要求均得到極大的提高。
在車庫與住宅的聯(lián)系設(shè)計中，充分考慮地庫入戶的觀念，兩個車庫均為地下一層，覆土3.0米，通過通道連接成為一個車庫，住宅每個單元均能從車庫直接進(jìn)入樓內(nèi)，大大提高產(chǎn)品的價值。
B交通組織
小區(qū)內(nèi)在每棟樓四周形成一個環(huán)行消防車道，以充分滿足消防及交通的要求。在住宅部分對城市道路開一個機(jī)動車交通口，位于小區(qū)北側(cè)，開向金溝河路；步行交通口位于小區(qū)西側(cè)，通向陽光星期八公園。兩個車庫出入口均布置在小區(qū)出入口外，使機(jī)動車直接進(jìn)入車庫，避免機(jī)動車進(jìn)入住宅內(nèi)部，在內(nèi)部形成一個靜區(qū)，使車流與人流分開。學(xué)校主入口設(shè)于小區(qū)南側(cè)，次入口設(shè)于小區(qū)內(nèi)部，避免與小區(qū)人流摻雜交叉。
4、建筑設(shè)計
戶戶朝陽，南北通透，每個戶型、每戶面寬、進(jìn)深、面積標(biāo)準(zhǔn)、廚房衛(wèi)生間的搭配，力求做到最佳的選擇。玄關(guān)、洗衣、儲藏、生活陽臺、空調(diào)機(jī)位都被精心地安排。
二期項目戶型配比表
2#樓建筑面積：36639平米。套數(shù)比例
116㎡---120㎡兩居23088%
144㎡---160㎡三居228%
90㎡以下一居104%
合計262100%
5、景觀說明
本項目的整體規(guī)劃理念是在公園里做建筑，所有建筑從設(shè)計之初都與公園有機(jī)結(jié)合、和諧相融，同時保留項目內(nèi)的一棵百歲古槐和眾多原生樹木。
小區(qū)景觀設(shè)計將結(jié)合建筑立面與周邊環(huán)境，創(chuàng)造一個健康、生態(tài)的居住環(huán)境，以對稱和綠色為主體，采用歐式園林手法，以一軸領(lǐng)全局，功能向組團(tuán)和空間滲透，盡顯尊貴氣息，氣勢內(nèi)斂而不拘謹(jǐn)。宅間大面積的綠化軟景與硬質(zhì)廣場相結(jié)合，拉近人與建筑的距離，利用開敞的空間為人們創(chuàng)造一個綠色的、舒適的、自由的家園。
小區(qū)的十字軸線景觀不僅面積大、視線廣，而且通過適當(dāng)?shù)慕Y(jié)構(gòu)劃分和功能布置，達(dá)到尺度宜人、步移景異的效果，中心景觀布置錯落有致，突出中央水系，巧妙集中微地形綠帶、小品雕塑以及會所東側(cè)下沉廣場組成的軸對稱綠化，為住戶帶來優(yōu)美的雅致人居空間。
所有的戶型都是南北通透，室內(nèi)設(shè)計270度觀景視野。65米寬、100多米長的內(nèi)部園林景觀以水系中軸貫穿，與"陽光星期八公園"相連。集中綠地將三棟樓有效地組織起來，形成開敞式的大型院落，此處陽光充足，空間開闊，其中再輔以各式綠化及建筑小品，使其共同組織成高品質(zhì)的社區(qū)綠化生態(tài)。為了留下充足的寧靜空間給人們休閑、娛樂、散步、聊天，本項目內(nèi)部道路不允許任何機(jī)動車行駛，商業(yè)配套專門有獨立規(guī)劃區(qū)。
6、公共配套設(shè)施
A、學(xué)校：玉泉中學(xué)、永定路中學(xué)、北京市北英中學(xué)、北京市六一中學(xué)、育強(qiáng)中學(xué)、北京市育英中學(xué)、二十一世紀(jì)實驗學(xué)校、金溝河小學(xué)、海淀區(qū)圖強(qiáng)第二小學(xué)、海淀采石路小學(xué)、社區(qū)專屬小學(xué)、二十一世紀(jì)雙語幼兒園、五一幼兒園、金穗幼兒園等。
B、醫(yī)院：空軍總醫(yī)院、武警總醫(yī)院、海軍總醫(yī)院、解放軍301醫(yī)院、航天中心醫(yī)院、北京藍(lán)天醫(yī)院等。
C、酒店： 香格里拉飯店、五棵松飯店、世紀(jì)金源大飯店、裕龍大酒店等。
D、公園：陽光星期八生態(tài)主題公園、北京國際雕塑公園、五棵松奧林匹克公園等。
E、商業(yè)：燕莎金源MALL、居然之家、歐尚、愛家家具、東方家園、沃爾瑪超市、物美超市、華普超市、利客隆超市、超市發(fā)、大中電器、國美電器、蘇寧電器等。
F、銀行：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行。
G、郵局：永定路郵電局、五棵松電信局。
H、藥店：金象大藥房、玉泉路地鐵藥店、永定路北街藥店。
I、餐飲娛樂：新開源大酒店、金百萬烤鴨店、五棵松飯店、黎昌海鮮、金悅大酒店、順峰海鮮、永興花園飯店等。
7、公園
A、陽光星期八公園：該公園為開放性公益綠地，中心設(shè)有廣場，廣場四周水波蕩漾，廊道環(huán)繞，綠樹成蔭；網(wǎng)球場、籃球場以及老人、兒童活動場地一應(yīng)俱全，為玉海園、永定路等小區(qū)幾萬居民提供必要的休閑場所，也改變了該地區(qū)西南部沒有大型公園的歷史。
B、北京國際雕塑公園：該公園位于北京市長安街西延長線石景山東部，總規(guī)劃面積162公頃，是一個國家級的雕塑文化藝術(shù)園區(qū)。經(jīng)過兩年的建設(shè)，現(xiàn)已成為北京市最大的雕塑主題公園，更是"人文奧運"理念中一幅鮮活生動的圖畫。北京國際雕塑公園20**年9月正式開放，當(dāng)年便躋身北京十大精品公園之一。
（二）項目優(yōu)劣勢分析
1、優(yōu)勢分析
A、緊鄰公園：項目緊鄰"陽光星期八公園"，東臨已建成的五棵松奧林匹克公園，西側(cè)毗鄰國內(nèi)最大的雕塑公園，獨特的地理位置將極大的提高世人的關(guān)注度；
B、交通便利：南鄰長安街，步行至一線地鐵玉泉路站僅10分鐘；玉泉路、金溝河路、永定路沿線有眾多公交線路；東臨西四環(huán)；北臨阜石路；
C、配
套完善：周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育等公建配套設(shè)施較為完善；D、地理位置：項目周邊分布大量的國家機(jī)關(guān)、部委、軍隊及事業(yè)單位，區(qū)位屬"新東富西貴"的板塊；
E、品牌實力：本項目是恒盛地產(chǎn)控股有限公司凝聚多年來打造品質(zhì)地產(chǎn)的經(jīng)驗，在京傾心打造的精品房地產(chǎn)項目，是"恒盛"地產(chǎn)品牌的系列產(chǎn)品之一；一期已經(jīng)售罄，恒盛品牌有初步形象；
F、產(chǎn)品品質(zhì)：奢華的精裝修、頂級的材料、先進(jìn)的系統(tǒng)設(shè)備。
2、劣勢分析
A、負(fù)面口碑影響：由于二期項目延期開盤，一期項目因交房引發(fā)的上訴*等問題，客戶對開發(fā)商實力及拆遷工作有所擔(dān)心；
B、品牌認(rèn)知度低：本項目為恒盛地產(chǎn)在京開發(fā)的首個高檔精品項目， 但"恒盛" 品牌市場認(rèn)知度相對較低；
C、周邊環(huán)境較差：盡管周邊公建配套相對完善，但整體檔次較低，形象欠缺，尤其金溝河附近現(xiàn)狀環(huán)境較為雜亂，人員混雜，建材市場更為混亂；
D、項目拆遷問題：直至今日拆遷工作尚未完成。
3、機(jī)會點分析
A、土地因素：受土地供應(yīng)情況等綜合因素的影響，目前區(qū)域在售樓盤已不多，且主要競爭對手相對集中；
B、高品質(zhì)項目相對短缺：從當(dāng)前區(qū)域競爭個案看，真正具備與本案競爭的高品質(zhì)、個性化樓盤較少；
C、樓型、戶型占優(yōu)：區(qū)域內(nèi)純板樓社區(qū)較少，塔樓社區(qū)居多；板樓優(yōu)勢已顯露無遺；兩居、三居有較大需求，區(qū)域購買力較強(qiáng)；
D、一期入住：已經(jīng)入住的一期項目目前市場反映較好；
E、公園景觀：市場新概念層出不窮，但斥資3000萬元先行改造環(huán)境的公園社區(qū)卻始終無人領(lǐng)銜，可以充分挖掘"公園生活"的概念；
F、教育配套：獨享重點社區(qū)小學(xué)；
G、客群保障：地處政府機(jī)關(guān)、部委、軍隊大院的高素質(zhì)客群范圍內(nèi)，從交通動線的優(yōu)勢看，中關(guān)村、金融街高級白領(lǐng)也是有潛力的基礎(chǔ)客群；
H、政策因素：受政策調(diào)控的影響，直接使得市場上中、大戶型房源減少。
4、威脅點分析
A、客群阻隔：本案區(qū)域內(nèi)客群將受到塞納維拉·永定華庭（在售）、金隅長安山麓（在售）、西山國際城（在售）、中堂·紫熙臺（在售）、玉泉新城（待售）、大苑·海淀名著（待售）等多個項目的分流。
B、價格阻隔：參考目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及區(qū)域內(nèi)在售樓盤成交均價，此銷售目標(biāo)依舊是區(qū)域市場的標(biāo)桿產(chǎn)品，會感受到來自低價競爭對手的壓力。
5、客戶定位及購買行為分析
A、社會層次：本項目主力客源受過較高等的教育，或有海外留學(xué)、生活背景，事業(yè)穩(wěn)定、運籌帷幄，處于社會中高階層。
B、消費行為：多次置業(yè)，目前居住地以公寓和政府分房為主，希望改善現(xiàn)有居住條件。
C、年齡分布：針對本項目，我們的客戶群體年齡將普遍在30歲至55歲之間，以30-45歲區(qū)間為主。
D、產(chǎn)品功能需求：這類人群在房地產(chǎn)消費時比較注重產(chǎn)品的綜合品質(zhì)與附加值，對戶型、景觀、節(jié)能、新技術(shù)、入住后的服務(wù)等尤其注意。
E、經(jīng)濟(jì)能力：本項目主力客源具有較好的個人財富積累，家庭年收入將在200萬元以上。
F、區(qū)域分布：本項目主力客源將集中在：海淀區(qū)和西城區(qū)。東至西二環(huán)金融街、西至西五環(huán)、北至中關(guān)村、南至蓮石路。
G、購買動機(jī)：多以投資或是改善居住條件、提高生活品質(zhì)。
四、競爭分析
區(qū)域概況
海淀區(qū)位于北京市西北部，占地面積430.77平方公里，轄22個街道辦事處、7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，戶籍人口184.1萬，常住人口約300萬。
北京市已經(jīng)規(guī)劃為20個片區(qū)，而海淀區(qū)成為北京房地產(chǎn)開發(fā)定位最為復(fù)雜的地區(qū)。目前海淀區(qū)已經(jīng)分為西部山水區(qū)、昆玉河水系區(qū)、西郊生活區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)以及海淀學(xué)府區(qū)。
篇2：商業(yè)地產(chǎn)項目運作的要素分析
近年來我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛,成為許多大地產(chǎn)商的投資重點。商業(yè)地產(chǎn)緣何會熱氣沖天呢?其原因有二:第一,近幾年城市的擴(kuò)張迅速,為提升城市形象完善城市功能,政府在城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下了很大空間,這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大商機(jī)。 第二,就全國的中等以上城市講,普通房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個成熟期,政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產(chǎn)商在尋找新的投資行業(yè)、新的投資項目時,商業(yè)地產(chǎn)高于普通住宅的投資回報無疑是具有強(qiáng)烈吸引力的。
大連的地產(chǎn)商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜,但在東北地區(qū)是處于領(lǐng)先地位的。在國家振興東北老工業(yè)基地的政策扶持下,東北各城市的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)全面提速,大連則成為各地商業(yè)地產(chǎn)項目招商的重點。萬達(dá)集團(tuán)步入商業(yè)地產(chǎn)取得的巨大成功,也對大連地產(chǎn)商走出大連,到其它城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目也起到了推波助瀾的作用。
商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)究竟有何不同呢?
其實商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式和使用功能上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。在項目開發(fā)上商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)更是有著本質(zhì)的區(qū)別。普通房地產(chǎn)用途相對簡單,面對的客戶群相對單一,而且絕大多數(shù)采用相對比較簡單的開發(fā)----銷售的模式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣,規(guī)模相對較大,小的往往也有有幾千平,規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如SHOPPING MALL項目,可以達(dá)到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā),項目統(tǒng)一經(jīng)營管理,以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產(chǎn)權(quán)獲取開發(fā)利潤的,這種方式所占的比例較小。
那么成功的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)要注意哪些要素呢?
第一、翔實的市場調(diào)查
房地產(chǎn)企業(yè)尤其是在本地搞開發(fā)的企業(yè)對市場調(diào)查通常比較輕視。也難怪,對于住宅開發(fā)只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚,基本上就可以作出決策了。至于小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是絕對不行的,幾乎沒有成功的可能。
開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該非常重視市場調(diào)查。幾年前有一家美國企業(yè)曾想與我市一家著名企業(yè)合作,在天津街開發(fā)一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目,經(jīng)過細(xì)致市場調(diào)查后他們認(rèn)為條件不具備,扔下幾十萬美金撤了。他們?nèi)绻麤]有經(jīng)過調(diào)查分析盲目上馬的話,那最后的損失恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止幾十萬。
市場調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項目的具體不盡相同,但有些基礎(chǔ)的市場調(diào)查是相通的,包括市場環(huán)境調(diào)查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等),經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查(項目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、投資理財觀念以及對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況),市場現(xiàn)狀調(diào)查(現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實際運行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等)。
第二、理性的效益分析
如果光看招商指南或當(dāng)?shù)睾献鞣教峁┑目尚行詧蟾鎭碜錾虡I(yè)地產(chǎn)的投資決策,那么恐怕根本沒有不可以做的項目,當(dāng)然其風(fēng)險之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業(yè)搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調(diào)查報告,是不是就可以馬上作出投資決策了呢?答案是否定的。這也是由商業(yè)地產(chǎn)的特性決定的。
以中小型專業(yè)市場項目為例,調(diào)查結(jié)果顯示某市的現(xiàn)存相關(guān)市場檔次不高、管理水平不高,而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預(yù)測收益,資金回收周期將非常短,其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點,那就是市場的“市”。一個市場運營到成熟期,其“市”也相對穩(wěn)定,經(jīng)營業(yè)戶收入較為穩(wěn)定,消費者對市場的認(rèn)可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設(shè)施更加先進(jìn)、管理水平也更高,但要達(dá)到“場”興市 “旺”租金收入相對穩(wěn)定的程度,仍需要一定的時間,也就是市場的培育期。這個周期可由科學(xué)的市場營銷手段加以縮短,但想跳過這一階段是不可能的。
效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現(xiàn)競爭對手要有充分考慮。既然商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點,其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)進(jìn)入或尚未進(jìn)入穩(wěn)定收益時期,周邊區(qū)域會不會有新的類似項目冒出來,應(yīng)予以提請考慮,競爭對手肯定要從未們預(yù)計的利潤中分一杯羹,甚至兩敗俱傷。
第三、充足的資金準(zhǔn)備
因為商業(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的獲利方式不盡相同,長線投資占據(jù)著主導(dǎo)地位。既使采取分割商鋪出售的方式,越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發(fā)商資金準(zhǔn)備充足,否則出現(xiàn)后續(xù)資金斷流項目難以為繼的情況,工程不能正常進(jìn)行,招商就更加困難,這當(dāng)然是非常法危險的。
地產(chǎn)圈對普通房地產(chǎn)的運作有一種“10%資金說”,就是1個億的項目有個1000多萬就可以運作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金,建設(shè)費用由建筑商先行墊付,然后就是開盤預(yù)售了。這種打法未必是特別普遍的現(xiàn)象,但其存在也為數(shù)不少。同樣,這個套路也絕對不適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項目。
最近國家的金融政策是嚴(yán)格控制向房地產(chǎn)項目貸款,商業(yè)地產(chǎn)相對風(fēng)險較大,指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產(chǎn)的火爆預(yù)售,商鋪的銷售難度更大,精明的經(jīng)營業(yè)戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的,商品房按揭貸款通常是20年七成按揭,而各類商鋪按揭貸款的額度只有50%,還款周期最高只有10年,審批手續(xù)也更為復(fù)雜嚴(yán)格。
沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障,想要通過商業(yè)地產(chǎn)獲利將是極為困難的。
第四、嚴(yán)格把握項目選址
談到商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵,很多專業(yè)人士認(rèn)為,第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置。可見項目選址的重要程度。位置的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力,對于商家而言好地腳的優(yōu)勢不言自明。
項目位置的確定一定要掌握市場規(guī)劃與政府發(fā)展重心。但我國目前體制下通常是城市規(guī)劃先行,在什么位置搞什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)被定位,然后才開展對外招商,開發(fā)商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規(guī)劃時考慮的更多的是商業(yè)地產(chǎn)項目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,風(fēng)險自然落到了開發(fā)商頭上。另外這樣的規(guī)劃還會造成某個區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重,加劇相互間無序競爭,使眾投資商都難以獲利。
我們在考察商業(yè)地產(chǎn)項目時,要對交通狀況、區(qū)域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規(guī)劃的位置不甚理想,我們又不能按照自己的意愿加以改變的話,最終只能選擇放棄。好在很多城市的領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)注意到這一點,為創(chuàng)造更優(yōu)的投資環(huán)境,開始對商業(yè)地產(chǎn)項目在規(guī)劃上給與較為寬松的空間。
第五、縝密的規(guī)劃設(shè)計
對于大型商業(yè)房地產(chǎn)項目通常采用的都是先招商,然后根據(jù)入駐商家的要求規(guī)劃設(shè)計,這是萬達(dá)首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”概念。這樣一來大型商業(yè)項目的規(guī)劃看起來很簡單,只要把不同的業(yè)態(tài)相互組合即可,其實不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的SHOPPING MALL項目,在規(guī)劃時既要考慮整體布局的合理性,又要充分考慮內(nèi)部商家之間的競爭,創(chuàng)造適度、有序的內(nèi)部競爭環(huán)境極為重要。另外對于大型商業(yè)項目,其不同業(yè)態(tài)對車流的吸引是不同的,比如高級餐飲的規(guī)劃要靠近道路或停車場;其人流在不同時段、不同服務(wù)功能變化是非常大的。如果規(guī)劃不當(dāng),很容易造成巨大的成本增加和資源浪費,人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。
由于功能多業(yè)態(tài)復(fù)合度高,大型商業(yè)地產(chǎn)項目在內(nèi)部設(shè)計上要注意的細(xì)節(jié)很多很重要。比如影院對層高有要求,部分主力店對層高也有要求,餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。
小型商業(yè)地產(chǎn)項目大多為單體結(jié)構(gòu),其規(guī)劃的重點在于周邊的道路交通。我們經(jīng)常可以看到,一些較早間的市場多數(shù)只有一個主要出口,臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費者。所以小型商業(yè)地產(chǎn)項目寧可犧牲一部分容積率,也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環(huán)境。
商業(yè)地產(chǎn)項目尤其是小型商業(yè)地產(chǎn)項目,在內(nèi)部設(shè)計中一定要貫徹讓消費者在賣場停留更長時間的原則,同時必須注意諸多細(xì)節(jié)。 消防噴淋頭、消火栓、燈光等設(shè)置必須能與各個商鋪裝修和經(jīng)營相協(xié)調(diào),好要充分考慮各個商鋪不同的裝修風(fēng)格與賣場整體的一致性。如果設(shè)計不當(dāng)會無謂增加建設(shè)成本,而且不利于市場的運營。
第六、相關(guān)專業(yè)人才
商業(yè)地產(chǎn)需要的是即懂地產(chǎn)又懂商業(yè),即懂營銷又懂談判,經(jīng)驗閱歷豐富又通曉外語的復(fù)合型人才。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度,所以造成了人才短缺,流動性大,隊伍不穩(wěn)定這一現(xiàn)象。對于地產(chǎn)商而言,用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業(yè)地產(chǎn)項目,而對外招聘新入盟的專業(yè)人才,恐怕還不能很快讓地產(chǎn)老板們建立較高的信任度,畢竟商業(yè)地產(chǎn)涉及的商業(yè)秘密更多。
能夠?qū)I(yè)人才產(chǎn)生更大吸引力的,一方面是工資待遇,另一方面公司的實力、知名度以及項目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應(yīng)的管理制度了。
對于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才,采用引進(jìn)和內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合的折衷方案,倒也是地產(chǎn)老板們的較好選擇。
第七、卓有成效的招商
商業(yè)地產(chǎn)項目的招商工作,是以市場為載體和平臺,將不同的業(yè)態(tài)形式和商家,加以有機(jī)整合統(tǒng)一,形成強(qiáng)大的核心競爭力。招商工作既是對項目前期規(guī)劃的承接,又是對項目后期運營管理的必要準(zhǔn)備,能否突破招商的瓶頸是商業(yè)地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。
對于大型的商業(yè)項目,萬達(dá)訂單地產(chǎn)的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大,是從項目確立就開始的。對于小型商業(yè)地產(chǎn)項目,也有一種普遍該共識。就是不完成30%的招商工作,該商業(yè)地產(chǎn)項目是不能開工的。如果能向萬達(dá)那樣和國內(nèi)外著名商家建立穩(wěn)定的合作關(guān)系固然好,招商工作變得更簡單,項目的風(fēng)險也能降到最低。但作為我國商業(yè)地產(chǎn)先鋒的萬達(dá),畢竟已經(jīng)進(jìn)入了將SHOPPING MALL這樣超大型商業(yè)項目連鎖經(jīng)營的時期,一般的地產(chǎn)商是不能照搬萬達(dá)的成功模式的。
其實任何地產(chǎn)商投資商業(yè)地產(chǎn)項目,根本的目的當(dāng)讓是獲利。但在招商工作中過于強(qiáng)調(diào)資金的回籠,而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺,將是非常危險的。我們在制定項目租金或銷售價格的時候一定要客觀,同時對于先期進(jìn)入的骨干商家,對提升項目形象和功能有幫助的大商家,在招商政策上要予以傾斜。
商業(yè)地產(chǎn)的招商和普通房地產(chǎn)的銷售是完全不同的。整個招商工作要有縝密的計劃性,招商隊伍的構(gòu)成需要掌握更多專業(yè)知識素質(zhì)更高的人才,招商工作的開展需循序漸進(jìn)多次商洽,連招商廣告都比普通房地產(chǎn)廣告在法律的嚴(yán)密性上要求更高。總之,如果一定要把招商理解為推銷的話,那么其推銷的內(nèi)容也絕對不是商業(yè)物業(yè),而應(yīng)該是商機(jī)。
第八、絕對不容忽視的運營管理
很多地產(chǎn)商尤其是采用分割單元銷售招商方式的,面對喜人招商業(yè)績往往會感到大功告成,以為商業(yè)地產(chǎn)項目就此完事大吉。這種從運作普通地產(chǎn)項目延承下來思維方式面對商業(yè)地產(chǎn)項目是絕對要不得的。
商業(yè)地產(chǎn)同樣需要物業(yè)管理,保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等同樣一個都不能少,但商業(yè)地產(chǎn)項目更重要的是商業(yè)管理,要把多樣的業(yè)態(tài)和松散的經(jīng)營單位,統(tǒng)一以商業(yè)地產(chǎn)項目為核心的經(jīng)營主題和信息平臺上,形成自己的商業(yè)核心競爭力。
商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的好壞直接影響地產(chǎn)商的口碑,因為商業(yè)地產(chǎn)項目人流集中,經(jīng)營者之間信息交流密切。在強(qiáng)調(diào)品牌價值高度重視無形資產(chǎn)的今天,良好的公眾口碑是特別重要。
成功的商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理,能使商業(yè)地產(chǎn)項目的物業(yè)價值得到提升,租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預(yù)留儲備土地的地產(chǎn)商,無論繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還是普通地產(chǎn),都更容易實現(xiàn)更高的利潤目標(biāo)。
影響商業(yè)地產(chǎn)運作的因素好有很多,諸如和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系、團(tuán)隊凝聚力、信息資源、地產(chǎn)商無形資產(chǎn)等等,但上述八個方面更加重要,應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)運作中重點把握。
篇3：項目日照分析報告編制和報送作業(yè)指導(dǎo)書
項目日照分析報告的編制和報送作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
日照分析報告是申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規(guī)劃方案能否通過審批的重要條件。如果是因為日照分析的差錯而導(dǎo)致開發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔(dān)因法律責(zé)任而引起的巨大損失。
2.主管崗位 總建筑師：當(dāng)日照要求的限制引起基地容積率下降時，提出決策意見。
主辦崗位 土建設(shè)計管理：督促檢查設(shè)計單位對各單體建筑的位置和體量的調(diào)整，直至基地內(nèi)外的日照符合規(guī)定要求。
3.作業(yè)依據(jù)
滬規(guī)法（20**）482號稱關(guān)于印發(fā)〈上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的解釋（三）〉的通知。
4.緊前工作條件
規(guī)劃設(shè)計方案已確定，已進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計階段。本項作業(yè)必須在申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前完成。
5.作業(yè)描述
5.1日照分析報告必須委托規(guī)劃審批部門認(rèn)可的，且具備乙級或乙級以上的規(guī)劃設(shè)計單位或建筑設(shè)計單位或咨詢機(jī)構(gòu)編制。其使用的日照分析軟件必須是經(jīng)建設(shè)部有關(guān)部門鑒定通過的。編制單位對編制的日照分析報告的質(zhì)量和正確性負(fù)責(zé)。由于日照分析報告不真實，不正確而產(chǎn)生后果的，編制單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時應(yīng)當(dāng)在合同中明確。
5.2本主辦崗位應(yīng)向編制單位提供以下資料：
5.2.1覆蓋所有主客體建筑范圍的測繪院電子地形圖（具體范圍按編制單位需要而定）。
5.2.2規(guī)劃設(shè)計方案的電子文本，其中應(yīng)包括規(guī)劃總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。
5.2.3基地外日照影響范圍內(nèi)的居住和文教衛(wèi)生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標(biāo)有詳細(xì)窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂?shù)脑敿?xì)標(biāo)高）。具體哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區(qū)的城建檔案管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無法收集的應(yīng)委托具備規(guī)定資質(zhì)的測繪單位測繪。
5.2.4基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。
5.3編制單位提供的日照分析報告應(yīng)包含以下內(nèi)容：
5.3.1委托方名稱、地址、法定代表人、聯(lián)系方式，受托方名稱、資質(zhì)證書編號、地址、法定代表人、聯(lián)系方式。
5.3.2項目概況：
5.3.2.1建設(shè)項目名稱、地點、用地范圍；
5.3.2.2本基地擬建主體建筑的基本情況（編號、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置等）；
5.3.2.3根據(jù)本基地主體建筑的陰影覆蓋范圍確定的客體建筑的基本情況（編號、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置、窗位編號、窗臺高度等）；
5.3.2.4參與疊加分析的本基地外主體建筑的基本情況（編號、名稱、層數(shù)、高度、位置等）；
5.3.2.5以上資料的來源說明；
5.3.2.6進(jìn)行日照分析所采用的分析軟件。
5.3.3日照分析結(jié)論：
5.3.3.1計算出客體建筑每一分析窗戶在擬建建筑建設(shè)前后的日照時間段和有效日照時數(shù)，列出每幢客體建筑的日照時間表，注明不滿足日照要求的窗位；
5.3.3.2明確在擬建建筑建設(shè)前后不符合日照要求的客體建筑的窗戶數(shù)和戶數(shù)。
5.3.4附圖：
5.3.4.1客體建筑范圍圖（日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）；
5.3.4.2主體建筑范圍圖（1:1000~1:2000）；
5.3.4.3日照分析圖（1:500~1:1000）。
5.4本主辦崗位收到報告后應(yīng)仔細(xì)閱讀，檢查上述應(yīng)包含的內(nèi)容，如有遺缺，應(yīng)返回編制單位補(bǔ)齊。查閱結(jié)論中基地內(nèi)的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達(dá)不到規(guī)范要求的。本主辦崗位應(yīng)依據(jù)分析報告與規(guī)劃方案的設(shè)計單位再次調(diào)整優(yōu)化方案的布局，直至影響消除。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃方案編制日照分析報告。直至符合規(guī)范要求。
5.5申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證時應(yīng)附送《日照分析報告》全文一份（含附圖），以及進(jìn)行日照分析的主要原始材料和清單各一份。
5.6本主辦崗位對報送的日照分析報告和附送材料的真實性負(fù)責(zé)，并應(yīng)如實回答規(guī)劃管理部門案件經(jīng)辦人員的詢問，如報送材料不實，或?qū)Π讣?jīng)辦人員的詢問有所隱瞞而產(chǎn)生后果的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。